房地產(chǎn)行業(yè)收入(合集7篇)

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時(shí)間：2023-06-1810:35:59

房地產(chǎn)行業(yè)收入第1篇

一、房地產(chǎn)銷售收入的概念

房地產(chǎn)銷售收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)在市場(chǎng)上進(jìn)行銷售獲得的收入。包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房(包括周轉(zhuǎn)房)銷售收入、配套設(shè)施銷售收入(指可單獨(dú)出售的配套設(shè)施部分)等。

二、房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)實(shí)現(xiàn)的原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房，以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。一是采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)(權(quán)利)時(shí)。確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；二是采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的。在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；三是采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的。其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貨款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；四是采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：a采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。b采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。c采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。d采取基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。五是將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：a將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，先以經(jīng)營(yíng)性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。b將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的。租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)、出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。六是以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品和將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售等銷售方式，存在一定的節(jié)稅空間特別是遞延納稅空間。

三、房地產(chǎn)銷售收入的核算

在房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，通常是在土地、商品房移交后，將結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可時(shí)，確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。收入核算的關(guān)鍵是收入的確認(rèn)和計(jì)量，即按收入實(shí)現(xiàn)原則和配比原則的要求，確定何時(shí)確認(rèn)收入及其入賬金額。從一些房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)來看，在其收入核算中尚未嚴(yán)格按《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的要求進(jìn)行賬務(wù)處理。在預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，存在的問題尤為突出。

房地產(chǎn)商品的銷售通常是采用預(yù)售形式，其銷售的前提是取得預(yù)售許可證及銷售許可證。采用預(yù)售形式時(shí)，需要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同及收取部分預(yù)售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收、收取剩余房款、辦理產(chǎn)權(quán)戶等不同環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同一般的生產(chǎn)企業(yè)相比有一定的特殊性。《收入》準(zhǔn)則要求以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，但在以上的哪個(gè)環(huán)節(jié)最符合《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的四個(gè)確認(rèn)條件呢?需要會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷。在各企業(yè)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，存在不同的理解及確認(rèn)方法。具體來說，主要存在下列各種情況：

(一)在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)時(shí)，確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入

有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為，預(yù)售中所得的價(jià)款，只是一種暫收款，因?yàn)殚_發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗(yàn)收。有的建設(shè)項(xiàng)目剛剛開工甚至尚未開工，所以風(fēng)險(xiǎn)仍未轉(zhuǎn)移，成本亦沒有最后核算，所以不符合收入確認(rèn)條件。只作為企業(yè)的預(yù)收賬款，在相關(guān)開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)后。才確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入。

(二)在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收時(shí)，確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入

一些房地產(chǎn)企業(yè)亦同意在房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收、辦妥移交手續(xù)前收到的銷售款不符合確認(rèn)條件，應(yīng)在工程竣工并收到部分房款后可確認(rèn)其收入。

(三)以分期收款方式的房地產(chǎn)銷售，按合同規(guī)定的收款時(shí)間分期確認(rèn)收入，同時(shí)分期結(jié)轉(zhuǎn)成本

這是以收付實(shí)現(xiàn)制的原則，比較保守的處理方法。但是。某些房地產(chǎn)企業(yè)有時(shí)也在房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，按已經(jīng)收回的價(jià)款或可能收回的價(jià)款確認(rèn)銷售收入。而對(duì)其中估計(jì)無法收回的部分作為未實(shí)現(xiàn)收入處理。

(四)按預(yù)售合同價(jià)款中已經(jīng)收取的價(jià)款分期確認(rèn)收入

部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為。預(yù)售合同基本上是有法律效力的銷售合同，收取的房款代表已發(fā)生銷售業(yè)務(wù)，因此，可以按預(yù)售合同價(jià)款中已經(jīng)收取的價(jià)款分期確認(rèn)收入。目前，香港基本上也是按以上四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)收入。對(duì)于預(yù)售合同價(jià)款，大部分大型房地產(chǎn)企業(yè)是按“完工百分比法”分期確認(rèn)其收入。具體處理方法是：

房地產(chǎn)行業(yè)收入第2篇

1.哈爾濱市財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依存現(xiàn)狀

1.1哈爾濱市財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)高度依存

“十一五”期間哈爾濱市財(cái)政收入約有30%左右的收入來源于房地產(chǎn)業(yè)。2023年，哈市全年財(cái)政一般預(yù)算總收入502.1億元，比去年增長(zhǎng)22.3%。其中，地方財(cái)政一般預(yù)算收入300.3億元，增長(zhǎng)27.0%。主體稅種中，營(yíng)業(yè)稅92.9億元，增長(zhǎng)30.1%；企業(yè)所得稅31.5億元，增長(zhǎng)29.8%；增值稅28.6億元，增長(zhǎng)11.1%；個(gè)人所得稅12.9億元，增長(zhǎng)32.3%。其中土地出讓金收入為253.14億元，根據(jù)圖表1分析可以得知，哈爾濱市財(cái)政收入和哈爾濱市房地產(chǎn)上交利稅呈現(xiàn)同步增長(zhǎng)局勢(shì)，且比重始終維持在30%左右。2023年哈市全年房產(chǎn)上繳利稅占地方財(cái)政收入比重達(dá)近幾年最高，達(dá)31.77%，而后趨于平緩回落。“十二五”期間隨著哈爾濱市財(cái)政收入的飛速增長(zhǎng)，其房地產(chǎn)業(yè)也有了欣欣向榮的發(fā)展。其哈爾濱市的財(cái)政收入與房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)高依存度的正相關(guān)發(fā)展。成為哈爾濱市財(cái)政收入的主要增長(zhǎng)極。

1.2哈爾濱市土地出讓金占地方財(cái)政收入比重強(qiáng)勁增長(zhǎng)

哈爾濱市2023年土地出讓金為154億元，占哈爾濱市財(cái)政收入（333.3億元）的46.2%；2023年哈爾濱市土地出讓金253.14億元，增長(zhǎng)了近100億元，年均增長(zhǎng)約為49%，占比哈爾濱市總體財(cái)政收入的50.41%.呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

2.哈爾濱市財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過度依存所產(chǎn)生的問題

2.1新型工業(yè)化進(jìn)程中的財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)依存度過高

隨著哈爾濱市新型工業(yè)化的發(fā)展，其財(cái)政收入對(duì)土地的依賴程度越來越高。哈爾濱市城鎮(zhèn)土地稅收收入從2000年到2023年一直持穩(wěn)，從2023年開始，住房市場(chǎng)化熾熱，城鎮(zhèn)土地稅收收入翻一番，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收也在逐年上漲，城鎮(zhèn)化建設(shè)在房地產(chǎn)的熱銷中體現(xiàn)的淋漓盡致。工業(yè)化的過程中哈爾濱市的城鎮(zhèn)化進(jìn)程越來越快，而地方的財(cái)政支出也越來越大，因此需要更多的財(cái)政收入來維持財(cái)政支出。哈爾濱市的就業(yè)、醫(yī)療、教育、社會(huì)保障等財(cái)政支出呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。如下表，民生問題一直是哈市政府所重視的，在一些呼吁房?jī)r(jià)過高的聲音中，哈市政府于2023年開始著手解決人均使用面積7平方米以下的低保家庭廉租房問題，而后每年的廉租房建設(shè)面積都在持續(xù)增長(zhǎng)，但仍抵擋不住房地產(chǎn)的熱銷形勢(shì)。伴隨著土地稅收收入上漲的還有土地行政性收費(fèi)及相關(guān)財(cái)政收入，可見房地產(chǎn)行業(yè)的騰飛所帶來的財(cái)政收入相當(dāng)巨大。民生問題體現(xiàn)在多個(gè)方面，廉租房解決的只是一小部分，廉租房的投入使用在一定程度上會(huì)控制了房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)稅收，然而，970萬人口所需要的醫(yī)療衛(wèi)生、教育、公共設(shè)施建設(shè)支出的負(fù)擔(dān)可想而知。從2023年到2023年，8年間相關(guān)民生建設(shè)支出翻一番。正當(dāng)其時(shí)，全國(guó)大部分城市悄然出現(xiàn)了“第二財(cái)政”?？梢姶罅康呢?cái)政支出，需要大量的財(cái)政收入來維持平衡，而如果去掉房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)政收入部分，則很難維持財(cái)政支出的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

2.2哈爾濱市的房地產(chǎn)業(yè)存在較大的發(fā)展空間

2023年，全年哈市土地出讓金達(dá)253.14億元，同比2023年增長(zhǎng)35.7%，與其增長(zhǎng)率相比，上漲11個(gè)百分點(diǎn)，占哈市全年總財(cái)政收入的50.4%，同比上一年增長(zhǎng)5個(gè)百分點(diǎn)?？v比土地出讓金平均水平較高的北京，其在2023年就已達(dá)到所占財(cái)政收入的76%，此時(shí)全國(guó)的土地出讓金所占財(cái)政收入的比例也在逐年上漲，“土地財(cái)政”的趨勢(shì)呈現(xiàn)全國(guó)化趨勢(shì)。土地的出讓使房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)加溫，財(cái)政方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴性可見一斑。通過分析哈爾濱市與北京市房地產(chǎn)業(yè)與全國(guó)的比較分析，一線城市的財(cái)政收入要比二線城市的財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依存度更高一些，哈爾濱的依存度相比較而言還有很大的發(fā)展空間。如表3所示。

3.解決財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)依存問題的對(duì)策措施

3.1繼續(xù)加大政府的宏觀調(diào)控政策

哈市財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)依存度太高，一但出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)蕭條或者回落嚴(yán)重等現(xiàn)象，就會(huì)造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡，為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定，國(guó)家在2023年底、2023年初果斷出臺(tái)調(diào)控措施，出臺(tái)了如“國(guó)四條”、“國(guó)十一條”、“提高存款準(zhǔn)備金率”等措施，限制出資投機(jī)購(gòu)房需求，支持自住需求，調(diào)控住房的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，加大住房保障力度，通過這些政策手段，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，更加注重“量”的增長(zhǎng)，而非“價(jià)”的非理性上漲；更加注重解決中低收入家庭和“夾心層”的住房困難，而非豪宅市場(chǎng)的非理性繁榮；更加促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定，而非成為各路資金規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的出資投機(jī)工具。適當(dāng)?shù)耐恋爻鲎屇苤?cái)政于一臂之力，土地是人們生存的根本，也是有限的資源，更應(yīng)該追求財(cái)政上的可持續(xù)性發(fā)展，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中找準(zhǔn)重點(diǎn)財(cái)源?？傊覀円诤侠淼呢?cái)政收入增長(zhǎng)的前提下，適當(dāng)?shù)恼{(diào)控財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依存程度，通過合理調(diào)控土地出讓金價(jià)格來合理的拉動(dòng)財(cái)政收入的良性增長(zhǎng)。積極向上爭(zhēng)取政策資金支持，合理調(diào)配財(cái)源比重。

3.2大力發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)財(cái)政增長(zhǎng)，減少財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度

著力發(fā)展黑龍江省縣域經(jīng)濟(jì)，做好以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為依托的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加大政策資金扶持力度，積極推進(jìn)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、新型工業(yè)化、經(jīng)濟(jì)一體化為發(fā)展方向，大力發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)第二產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化發(fā)展第一產(chǎn)業(yè)，合理穩(wěn)定發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)第三產(chǎn)業(yè)，從而加大縣域經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，吸引更多的勞動(dòng)力以及居民家屬向縣級(jí)城市的發(fā)展，緩解一二級(jí)城市的發(fā)展壓力，來合理調(diào)動(dòng)人口流動(dòng)，從而會(huì)相對(duì)的減少財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度，加大財(cái)政收入在三大產(chǎn)業(yè)中的合理增長(zhǎng)。

3.3轉(zhuǎn)變唯GDP論觀念，優(yōu)化財(cái)源結(jié)構(gòu)，促進(jìn)