南京某項目市場調(diào)查報告

南京瞻園銘樓項目市場調(diào)查報告第一章南京市的區(qū)域特征和城市概況第一節(jié)自然地理概況南京市位于北緯33゜31′，東經(jīng)118゜47′，屬北亞熱帶季風氣候區(qū)，四季分明，夏熱冬冷，春秋短暫，雨量集中，歷年平均氣溫16゜C，主導風向夏半年為西南風，冬半年為東北風。

南京地處我國東西水運大動脈長江與南北陸運大動脈京滬鐵路的交匯點，素有“東南門戶，南北咽喉”之稱。南京境內(nèi)綿亙著寧鎮(zhèn)山脈西段，城東鐘山若長龍蟠繞，城西石頭山似猛虎雄據(jù)，故有“鐘山龍蟠，石城虎踞”之說。萬里長江自西向南滾滾而來，折向東去；秦淮、金川兩河蜿蜒城中；玄武、莫愁兩湖依偎東西山水之間，氣勢雄渾而景色秀美。

1.1城市性質(zhì)

南京是著名古都，江蘇省省會，長江下游重要的中心城市。

南京為我國六大古都之一，是國家級歷史文化名城。南京的規(guī)劃和建設要繼承古都歷史精華，創(chuàng)造融古都風貌與現(xiàn)代文明于一體的城市特色。

南京是江蘇省省會，也是該省的政治、文化、經(jīng)濟中心，要保證省級管理職能的順利行使，并形成省內(nèi)最發(fā)達的金融、貿(mào)易、信息中心和科教文化對外交往中心。

南京作為長江流域四大中心城市和長江三角洲西部樞紐城市，要充分發(fā)揮沿江、近海的優(yōu)勢，增強跨省域的輻射功能和吸引力。

1.2城市規(guī)模

1.2.1人口規(guī)模全市總?cè)丝?023年為680萬左右，遠景按1000萬人口預留，城鎮(zhèn)人口2023年為520萬左右，遠景按870萬左右預留。都市發(fā)展區(qū)總?cè)丝?023年為530萬左右，遠景按800萬左右預留。都市發(fā)展區(qū)城鎮(zhèn)人口2023年為450萬左右，遠景按740萬左右預留。主城人口2023年控制在300萬以內(nèi)，遠景下降到260萬以內(nèi)。1.2.2用地規(guī)模

主城城市建設用地為243平方公里，人均城市建設用地2023年為81平方米，遠景為93平方米。新市區(qū)、新城和重點鎮(zhèn)人均建設用地按100平方米左右安排。1.3主城功能布局特征

主城布局以河流、鐵路、城墻等為自然邊界。分為東、西、南、北、中五個片區(qū)。以明城墻圍合的主體中片（舊城）以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為主，強調(diào)環(huán)境品質(zhì)的提升和歷史文化特色的體現(xiàn)；東、西、南、北四片區(qū)要在繼續(xù)保持原區(qū)特色的同時，加強設施配套和功能完善，形成居住就業(yè)相對平衡，配套設施相對完善的綜合性片區(qū)。

西片是主城的重要新區(qū)，具有以商務、體育、文化等功能為主的新城區(qū)的中心功能；居住與新業(yè)相協(xié)調(diào)的中高檔居住區(qū)的功能；以濱江風貌為特色的主城西部休閑游覽功能。

1.4社會經(jīng)濟發(fā)展目標

依據(jù)南京市“十五”計劃綱要，將社會經(jīng)濟發(fā)展目標調(diào)整為：經(jīng)過“十五”和更長的一點時間的努力，把南京建設成為科學技術(shù)先導，古都與江濱特色鮮明，國際影響較大的現(xiàn)代化中心城市。到2023年，基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。以“富民強市，率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化”為基本目標，以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，以改革開放和科技進步為動力，把南京做強做大做優(yōu)做美。到2005年，城市綜合實力、基礎設施、社會文明和生態(tài)環(huán)境等方面都進入全國先進行列。人民生活達到更加寬裕的小康水平，5年內(nèi)，力爭實現(xiàn)郊縣國內(nèi)生產(chǎn)總值和財政收入在2000年基礎上翻一翻。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實現(xiàn)“二、三、一”型向“三、二、一”型的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。進一步加快城市化和城市現(xiàn)代化進程，2023年基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。成為我國重要的教育基地、科技中心和創(chuàng)新基地，重要的外貿(mào)口岸和長江下游地區(qū)重要的金融、貿(mào)易、信息中心。歷史文化名城的國際性影響進一步擴大。以加入世貿(mào)組織為契機，加快南京經(jīng)濟國際化步伐，以建設國際化大都市的長遠奮斗目標，促進和加快城市建設步伐。本世紀中葉全面實現(xiàn)現(xiàn)代化，躋身世界發(fā)達城市行列。蛋1.腐5竊賤般城市構(gòu)發(fā)展直目標

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些未來助南京蘿城市夫發(fā)展溪目標指是：

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銳憶（一摸）充瓜滿經(jīng)衣濟活勾力的勻城市慶——偷長江揭下游汁現(xiàn)代泉化的勤中心律城市

績惜槐（二繪）富糕有文霸化特衰色的雪城市合——烏國際炕影響袋較大悄的歷疫史文收化名六城

雨

辟

負（三棚）人陜居環(huán)默境優(yōu)禾良的償城市除——著人與遮自然劉和諧江共生晴的城周市

章1.泥6逆鑒撓城市淹環(huán)境凱景觀銹特色

倘

姓

楊南京巨所處賽的地筐理位減置和輩自然繳環(huán)境國，悠辟久的耕歷史秒文化勵，長妥期的切城市貍建設字，形錢成了舞南京雁山水傾城林刊交融端、古奸今文蹦化薈貢萃、帶園林革環(huán)境待、宜姥人空墨間尺辟度特放色的潑景觀方環(huán)境柳。

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床

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陡

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考南京翻依山命傍水醋而建蒸，山衡取佩“顫虎踞堂龍盤腸”弄之勢巨，水嘩以江萍、河病、湖均成網(wǎng)軌，在扶長江坦，鐘染山的緊宏偉犬氣勢盈中，歇引入安彎曲權(quán)繞的久秦淮山河，燈以悠綱靜的異玄武爆湖、燒莫愁襖湖形頌成了憤南京壞獨特具的城宴市空堤間。

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戰(zhàn)都城透布局厚與自席然山陷水結(jié)閣合，好以明廈城墻慚保護糞為中殊心的忍綠化施系統(tǒng)淡、水學系、吊步行勒系統(tǒng)痕的建罵設必皺將保諸持與份強化帳城林掉的空揉間特稠色。

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肢（三葬）路朋與樹

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酒由于屠南京隸冬寒英夏熱露的特鮮點，胃樹種冶系以運落葉裂樹為仙主，新夏季權(quán)成蔭襖快，敵因此期南京恢的綠斑不是緣以草清坪見包長，滑而是卻以午“量綠色席隧道啊”于（林響蔭道嚷）和惱“弊林鉤”幫為特扔色。埋第二幅章屑管南京裳總體壩房地枕產(chǎn)市搬場分鞭析早南京堪房地合產(chǎn)市似場以漿地理沿位置劍來劃危分可恰分為目五大姨版塊覆——觸城北召、城防南、駁河西恒、江賊北、戰(zhàn)江寧鄉(xiāng)版塊茄?？谝火埞?jié)辰宇南京證城北母板塊槳發(fā)展李綜述蝦2.深1.螺1深哄本城北糟板塊鍵簡介

蒼馳脖城北感位于階南京仙城的乏北部原，區(qū)插域東禮到紅俘山路凡及周析邊，醉南臨逐中央符門以變南部兩分，糠西面疤、北披面均弦被長陣江環(huán)枯繞。境整個量區(qū)域懲面積攜約耀50耕平方汁公里荒，常邊駐人返口滔55寬萬，除土地戀資源恰豐富喜，自冒然景齒觀優(yōu)汗越。

麗蚊紙城北悲下關(guān)靈區(qū)內(nèi)蚊主要繳包括縱中山熱橋、聞車站頭、熱嶼河南樸路、礙建寧療路、俗寶善竟橋、蒙小市帝六個熊街道踏，以廁中山蘭北路頂為主朽干道別，四迅通八雪達，瞇是一等個生怨活機徐能較胃完善院，市玉政配鹿套較治齊全濁的小描區(qū)。的而紅慢山片疤區(qū)內(nèi)按以一姻條紅珍山路京貫穿網(wǎng)南北攜，北帳接和枕燕路虎，南閑通新冬莊立童交橋率。整層個城構(gòu)北轄盒區(qū)內(nèi)勢有南辨京長磨江大賺橋、道鐵路云南京業(yè)東站覺西站竊、南辛京長偏途汽濁車站愉以及付最大光的內(nèi)倍河港煮口檢—旅南京挎港，兇橫貫茶東西杜的建各寧路艙—濟龍蟠憤路連辱接滬向?qū)幐哓S速和渴繞城棉公路谷，可吼達滬倦寧沿魯線城嚷市和圈安徽貢等地儀：而顫沿建哈寧路疏向北念，過尤南京遣長江暗大橋宅可以鄙順利皂進入登蘇北捐地區(qū)央，是圓南京默乃至撒華東黑地區(qū)籃重要準的交分通樞圣紐，左通訊專、電魚力、襪供水惕、供泥熱、甜交通床等服子務設籌施完俯善。

鄰象從轄區(qū)夫內(nèi)有廢南京水市重豈點小傭?qū)W姜桂家園醉小學容、天守妃宮泥小學俘、小染市小驗學、膝小市濫中心竄小學鋸以及范重點罰中學街第十片二中須學、呆小市詳中學衣和片劃區(qū)中查學渡塵江中濟學。蕩而南但京大布學第倡二附判屬醫(yī)察院、強港口瓶醫(yī)院蓬、邁潮皋橋濁醫(yī)院端、小奴市醫(yī)煉院、漿長江嘆醫(yī)院疑等基屋本的朵醫(yī)療建設施除給人杰們的罪身體礦健康轉(zhuǎn)帶來苦了保僵障。里各大掩銀行凡，例克如交孕通銀像行、期工商做銀行從、招根商銀牽行、芳建設達銀行拍、農(nóng)飽業(yè)銀坑行等擾更加童為居會民的委生活背提供鉤了方蘭便。軍區(qū)域和內(nèi)的捆超市巨隨處紛可見肌，金附潤發(fā)家、好叫又多貿(mào)、家舊樂福全、時氣代超叮市、充易初鳴蓮花半、新咳一佳嚼等國鞏內(nèi)外守大型考超市磁，還漸有蔬繭菜、槐水果脈、水燈產(chǎn)批下發(fā)交駝易中褲心，仆這些沸都已您經(jīng)成他為人潑們生畏活中翼不可何缺少笨的部兆分。

欺哥因區(qū)域錫內(nèi)自擱然人秀文旅猛游資郊源豐港富，晌山、批水、勉城、濾林相禽映成間趣，棒自然勿景色開優(yōu)美趕，人毀文古啞跡眾珍多陵,宵具有墨較大慢的旅補游開筐發(fā)價耽值。設境內(nèi)睜有著桶著名食獅子無山風丸景區(qū)淺、閱輔江樓掌、繡顯球公駐園、廟渡江悔勝利挎紀念寫碑、盾幕燕三風景齒區(qū)，己紅山謹森林燥動物諒園，梅景色踢優(yōu)美抖，富論有生廈趣。

鐮2.緩1.娘2噸黃芒城北戶房地角產(chǎn)板躍塊介第紹

勉嗚愧城北興的房援地產(chǎn)悠市場敏開發(fā)類相對議較晚襪，樓聲盤多襪集中狹在下槳關(guān)區(qū)江，以鞠熱河演南路衰及大牽橋南澤路附憐近居衛(wèi)多，卵由于緣鄰近烈南京哄西站狠及下講關(guān)碼靠頭，很該地抱區(qū)公讀共交裁通設門施極槳為方恒便，干有謠18般W匠、訓16委W殲、特牽1W病、核32擁W湯、毒34煙W貍、舍39漆W咽、猛53早W殖、割57切W廢、搏30猾7W塑、轉(zhuǎn)30西2W想等多別條公湖交線舒直通徐鬧市衰。同鹽時，已一些炊較大醬型的吐批發(fā)價市場玉，如黃果菜途批發(fā)齡商場圖，茶已葉批塘發(fā)市摸場等枯也在首下關(guān)藝區(qū)內(nèi)疏，部柄分樓華盤其席售價寶已超站過恢60干00將元閘/m煉2擇，至擾于鐵訪路線院以北蕩地區(qū)食地域炭廣闊憤，但耐交通劍目前恐相對晌不便櫻。不畏過，挪這種長情況狗有望然得到治改善滲，地家鐵軍1面號線廳直達僑邁皋舊橋。師其附計近的搏樓盤雷也具放有一得定的維升值尸潛力后。平

撇蛋窗一條岔鐵路晃線、矛一個悠城門拜洞之鄙隔，曾城北步板塊董的境削遇與復城中沾、城育南等勵熱點仰板塊客絕然重不同沃。目漢前城紛北板補塊的散樓盤叫售價瞞相對并處于爆較低薦水平織，每許平方釘米約酸45洽00跑元，劫但其濤中也嘉不乏纖售價掠沖高慣者價協(xié)格超接過了例60酷00此元銹/勾m2店。目危前城盡北的壽購房該主力攀仍集墊中在盈本區(qū)扔域居需民中狠，板拍塊在爐整體盯上尚下未走度出地秧域限桶制。秤城北忌板塊柱中南量區(qū)的泥樓盤昂多集懼中在慕熱河序南路屋及大碌橋南羅路附桶近，慮周邊飯便利速的公辰共交故通及橫大型鑄超市槽布列灑左右憤，對估解決井第一予居住鄰問題題的購晃房者切有一描定的姨吸引盜力。筆老城望環(huán)境由整治離擴大留了城拿北板蟲塊的夕發(fā)展侍潛力送，獅閑子山答、繡付球公燃園、棒小桃飲園市與民廣卵場的教重塑厲對樓軟盤的紡環(huán)境肯影響肺巨大鳥。

姐2.午1.盾3騎沙城北鋤板塊湖區(qū)域堆市場荒分析

驗往陡城北烈房地獄產(chǎn)市邪場主無要包丟括：伴下關(guān)鍵片區(qū)志以及明紅山革片區(qū)外在內(nèi)擱的兩笛個片鼠區(qū)。零下關(guān)里片區(qū)

慢供倍下關(guān)永區(qū)位抓于南健京城尚西北正部，部西臨壞長江蔬黃水捐道，剖東倚裳明代臘古城望墻，歇具有和長江剖南京限段最榜為開齡闊、購直觀領(lǐng)的一踢段江劃面和進最主毛要的哲生活轉(zhuǎn)岸線騾，是對“圖六朝肯古城戰(zhàn)"畢主城豈區(qū)之嬌一，史瀕臨抱12負公里萍長江裂黃金沙水道屠，素譯有金墨陵北錢大門扒之稱奸?？傤I(lǐng)面積斬約陜31求.3較8沿平方狠公里援，人讀口局37趣萬，首轄區(qū)婚6終個街保道辦啄事處鑒、一暈個社逆區(qū)居腰委會漆、一晌個村袋民委扔員會賓。去獄年全應年完跟成國保內(nèi)生倦產(chǎn)值城6.舌63班億元莖，增葵長趙13禽.5醫(yī)%飄；實躁現(xiàn)財巨政收禾入偉4.喘08備億元渡，增約長世22伙.2我%酸；地育方財續(xù)政收皺入洞1.盆91暫億元串，增是長誤16法.3突%蓄；完艇成固汁定資述產(chǎn)投羅資德8.侵8賓億元箭，是雅一個虧南京懷建設閣融古省都特議色與胖現(xiàn)代規(guī)文明百于一孔體的掏現(xiàn)代該化濱典江城擋市的客窗口香性區(qū)膜域。

君間頭境內(nèi)棚從大犬橋南霉路高汽架橋姨到中綁央門佛立交紛橋近累3潮公里身的建謊寧路桐地段秩，已巖經(jīng)聚凳集了告百貨駱、服曾裝、雅汽車韻、五日金、俗化工皇、家萄具、匆裝飾誕等另15憐個初公具規(guī)英模的芳專業(yè)私市場圍，一換個特年色獨撕具的冠南京叫“張第三源商圈炕”齒在這餓里迅繞速崛迫起。亭同時董“煉第三蝴商圈覺”伶內(nèi)平迷均每舉天約非32呢萬人決次的漠人流尊量幾效乎與蒙新街偽口、犁湖南以路相哭當。腔區(qū)別厭于新主街口狗的大腥商場濱和中量高檔臘商務昂區(qū)、蘋湖南園路的廟小型域精品育店，聞“竟第三這商圈吩”機則形必成了竭大眾文化的脅經(jīng)濟妻實惠遵型市爪場特隙色，喪同時纏也為寬城北蘇的房烘地產(chǎn)深經(jīng)濟武帶來稻了無濫限商釘機。

巴葡四在經(jīng)燒濟日異益發(fā)蓮展起膊來的梯形式取之下報，下液關(guān)的爺房地墾產(chǎn)市親場日享日更羅新也銹是必榨然之棉勢?；ツ壳拔断玛P(guān)帶區(qū)內(nèi)談的房贏地產(chǎn)拾開發(fā)叉量是漆整個伶城北察區(qū)域彩內(nèi)開辟發(fā)量團最大萍的一汪個片喂區(qū)，閱從選20模00攝年以慌來，肅很多虛樓盤話象雨梨后春滋筍般椒拔地魄而起慮，四牲平苑翅、佳眨樂?？有略?、方逐圓綠恨茵、蓬北苑刷景虹恭、金泰川苑月、紫房云苑齒、綠盲城花情園等漏都是桂耳熟霉能詳貴的小絲區(qū)，簡百合醋果園這、桃軌源府腹、亞般都錦意園、縱金源瓜太古撈城、億好風功如水具、星秤河翠畫庭、冒田園粥美居猜、欣益芝園綿、匯磁林綠剃洲等挑使得孫下關(guān)翼的房夠地產(chǎn)乏市場慮越來豬越熱銹鬧起爐來。敞而世壤貿(mào)集橡團傾匯巨資膀在寶播善地扒塊打渡造的連世茂際濱江落新城瞞將成專為下續(xù)關(guān)地長區(qū)的曲標志凈性區(qū)壤域！卵蛛紅山邊片區(qū)

撐欣沒紅山咐片區(qū)脂位于蕉城北鋒區(qū)域蝴的東雪北向沈，包舟括紅亮山路趁、和微燕路歡以及克幕府飽東路睛、邁清皋橋貴周邊這的范真圍，仍轄區(qū)辟內(nèi)總奧面積必約鉗20零平方按公里竹，常羞駐人菌口掘15憶萬左欄右。

鈴辭局隨著姑城北患經(jīng)濟抖日新沙月異佩的發(fā)僻展，悟紅山拴片區(qū)祖也跟闖著創(chuàng)處新的協(xié)步伐勸，力快求在膝城北鑰的經(jīng)企濟發(fā)河展領(lǐng)霞域中雜占有宴一席心之地害。這匹些舉園動都北是人崗們有魯目共稼睹的奉，一厲是成局立招詠商服南務中份心。躍二是膝密切薦與省繁、市友各涉帥外部品門的向聯(lián)系余。三漠是構(gòu)萄建完杜善信煤息系將統(tǒng)。燭四是物在市澆以上璃涉外園對口逮部門翅高薪襯聘請湯有能盜力的凱人才警。使盜得本鍬區(qū)域崖的經(jīng)薦濟實嚼力向禽著一災個前忙所未罵有的死前景津發(fā)展滴下去煎。

房誠料經(jīng)濟業(yè)上去抓了，糖人們城的衣噸食住繪行也簡理所云當然聞的也靈上了關(guān)一個梁新的非臺階守。因半此區(qū)穗域內(nèi)管的房穩(wěn)地產(chǎn)竿市場煌也跟稅著紅奔火起臺來，陵房價屑跟著當節(jié)節(jié)北攀升染，已飾經(jīng)上斗漲到戒了駕50待00漏元錢/快m2盒。一宋座座酸高樓杠也快釋速立聞起，晴弘燕皮名居便、紅膛山韻英致居怠住、陵文錦疑雅苑警、墨寧香山粥莊、顆陽光樣嘉園授、陽勝光雅眼居、湊燕語似華庭輝等數(shù)略不勝誤數(shù)，抹標志治著區(qū)描域里甜房地捷產(chǎn)市深場的欺一個釀新紀需元。

巨2.棗1.街4凈尤艦城北欣優(yōu)劣爐勢分綱析況例優(yōu)勢后分析

誤登斤根據(jù)滿現(xiàn)有跳價格北統(tǒng)計宿，城她北目沒前的像房價攝已上堅升到展了漆50股00皮元偉/甘m2起，這違跟本渠區(qū)域紀的經(jīng)稿濟迅刷速增祝長是礦不可恒分割抬的。日隨著鑒南京協(xié)建設丟城北示的大娛舉動茄措施拘下，潛城北趟的房晚地產(chǎn)賤市場貪也將聲跟上酬一個奸新的傭高度格。而遍現(xiàn)政氧府著煉力打眠造城杠北這洞個織“玻第三富商圈錯”雜，區(qū)么域內(nèi)屢的房檔價有駱可能列再上孤一個先臺階生。未皮來城饞北打饒造繁誘榮后榜，這甜將能朋夠把暈城北才目前粉的總橋體客叨戶群百從本幫地逐狗漸拉籮伸到饑各個殘區(qū)域樹，使藝得越孝來越谷多的遙人走興向城錯北。

步排莖城北驅(qū)目前鉤的物車價比智其他櫻區(qū)域范較為救便宜邀，而提且購唯物也顫極其隊方便禿。有慘家樂盛福、坡易初尤蓮花騎、時治代、夢好又交多、騰金潤勻發(fā)、全新一求佳等寧大型該超市程，有賠金橋冶、玉兵橋大摧市場摟，南旅京商賢廈大常型購醒物商秩場以絮及蔬祖菜、協(xié)水果捎、水焦產(chǎn)批則發(fā)中皺心，夢可謂臣是一疲應俱旦全。

械省軌城北肉的交標通非邀常便賓利。論由于寸是老屆城區(qū)遺的緣蜂故，童轄區(qū)墾內(nèi)交樣通設禁施較翁為完謀善。腫有長兔途汽落車客井運站儉、南濫京火艷車站回、還乒有中院山碼助頭。創(chuàng)公交涌線路謹也四即通八效達，腎31零W動、舉34首W車、渠16咬W蹲、召18滲W尼、辛39象W佳、享12黑W虜、中54漫W償、分10喪W體、萄21壁W千、法30娘2W籍、洲30誘7W贏、記13狀W蹤、私42織W讓、建66其W促等多扔路公慨交車伏連接秀各個存要道血。

囑酷兆城北尋境內(nèi)茶有著沒優(yōu)美慚的風胳景名裝勝。依美麗顛的長槳江、繭獅子石山、激閱江幻樓、醋繡球障公園知、幕學燕風醬景區(qū)取、渡奉江紀融念碑祝、紅鈔山森花林動戰(zhàn)物園預、小行桃園漿等都諸吸引倚了大欄量的蟻人們涌前來允。

卸而城胡北又昌屬于美南京傘市的泛老城趕區(qū)域法，各海項配縫套設架施齊糊全，混可謂萬是應掌有盡裳有，慘為居徐民的型生活換提供勞了無堆限的辟方便羞。難劣勢似分析

灘妖秋雖然巧城北累現(xiàn)在榆各項徑經(jīng)濟緞不斷枝發(fā)展態(tài)起來宅了，難但是績本區(qū)搭域仍懷然是就南京營六城鼓區(qū)中竿發(fā)展旅最為嬸落后允的區(qū)耕域，風還有獻著很廈多不羞完善懇的地擾方。計近年齡引進庫了家探樂福樂、易洋初蓮坐花大盼型超怎市，優(yōu)才使咸該區(qū)矮的購量物環(huán)睬境有旬所改跳善。

元賊做城北我區(qū)域吊內(nèi)的主文教床明顯刻落后嶺于其低它區(qū)持域，捆學區(qū)摩不好勇，只雷有第垃十二身中學畜是較麥知名庭的學巧校。襲文化制底蘊咳不足冠，不蹄像其最他區(qū)在有為意數(shù)眾山多的井大學俗、知列名的子中學視和小浸學。額致使竭居民塘的素伴質(zhì)不周是很奇高，朋也導厘致他鄉(xiāng)們的稅口碑挖不好汪。

牢國腹城北牌目前使的經(jīng)駁濟不解發(fā)達趙，還住跟不據(jù)上其字他區(qū)下域，凱因此課居民漸的收慘入普鴿遍偏柱低。

貧性褲南京任火車描站以遷及較威多的莫沿江闊碼頭囑、長師途汽胸車站朵、農(nóng)痕貿(mào)產(chǎn)雕品市優(yōu)場的蜓集中效于此婚，外液來人墨口很施多，參使得傭該區(qū)牌的治濤安狀代況存拔在較謝大的扮隱患阿，給炸該區(qū)他的綜許合治神理帶孤來一指定的斥難度壤，而濤且導統(tǒng)致衛(wèi)蘋生狀港況也拆較差匙。

目述冷城北頂距離形南京簡中心月區(qū)域這較遠堡，文濤化娛裹樂等慨場所溝和設財施也桑不多銷，實藝力強摧大的宵公司辛很少強在此累駐扎狹。

之2.尾1.知5接掘長城北耕區(qū)域氧前景榮展望

含既本隨著披世茂糧集團賣在南禍京的嗓大施格拳腳僑，城喘北濱輛江隧驕道的領(lǐng)建成稅，該敬片區(qū)授將打黃造成芒為未察來南汪京的礎“財外灘歲”袖，成壯為南讀京市僵一流替的高戀尚住潤宅區(qū)倘。而虎我們選要抓珠住的包是兩切個重呢點的段方面則，一摸是加撐快中鄙心地冬區(qū)開幕發(fā)建沖設，安打造膝南京若城北草第三拆商圈梅；二闖是加箱快寶撕善地渴區(qū)和煙靜海汁寺、基天妃狗官開重發(fā)建鐵設，饞建設柳最佳冒人居宴環(huán)境蛾、旅惕游休菜閑景尖區(qū)。蘇由此口看來肺城北綱的房灘地產(chǎn)杠發(fā)展孤前景灘是無針可限味量的匪。

伐捎夏從經(jīng)他濟角臣度看冷打造克第三吳商圈私的意吳義。伴建設牧建寧錘路市歪場一逮條街劉，著靈力打工造中加央門澆--隆建寧地路第滾三商幣圈，怪使之猴成為厘城北農(nóng)的興CB儀D觸，有制利于心快速卵提升踏建寧嶺路市丈場信彈息建趴設的握規(guī)模泳、檔胖次和傅水平反，提刪高知建名度技，形擱成品甩牌市誕場群亭；有噴利于候為可治持續(xù)遍發(fā)展臺提供旗重要斃保證緩和更賄加廣斗闊的唐經(jīng)濟慘發(fā)展布空間泛，實洲現(xiàn)經(jīng)雁濟發(fā)乎展與更城市瑞建設緊互動箏，營景造城麻北加縮快發(fā)鴨展的旱新優(yōu)慌勢，疾實現(xiàn)皂跨越駛式發(fā)亮展新湖動力漏；有血利于衣培育灘新的粥經(jīng)濟垂增長許點，抄為實恩現(xiàn)區(qū)捆域經(jīng)島濟翻盆番目具標提記供有引力支錦持。

摧掏旅從自完然環(huán)鼻境看忠建設捷最佳默居住閣區(qū)的體意義運。靜雞海寺回、小防桃園居、寶錫善地絡區(qū)、顫幕燕蒸地區(qū)西地理眾位置挪獨天冒得厚商，依送山傍敬水又蝶臨江修，交攪通便秀捷，歡自然剩環(huán)境退十分繁優(yōu)越慌，加控快靜紐海寺旦、小痛桃園喝、寶識善地到區(qū)、齒幕燕拐地區(qū)寧開發(fā)敏建設蹲，有繪利于術(shù)快速倉改變琴城北怠中心磁地區(qū)錢城市督面貌惜，優(yōu)供化區(qū)踩域環(huán)季境，逮改善任人民膨群眾拉的生暗活居耽住條武件；木有利嚇于提頸升城種北建膊設整拌體水險平，葵塑造望南京什濱江陽新形疏象；械有利數(shù)于迅染速改絲變?nèi)宋穯T結(jié)冬構(gòu)，西提高棋城北地地區(qū)都人員百整體慮素質(zhì)衣；有時利于法較好所整治真和改中變城昏市容墾貌，全美化遺優(yōu)化秩城市炮空間球，展誤現(xiàn)城吊北現(xiàn)糧代特喪色，介營造充商業(yè)下氛圍妻；有除利于如展示欺古城灰歷史清文化亡遺存笨，再刷現(xiàn)城液廓山皮環(huán)水疲繞，娛桃紅持柳綠什梅艷北，百坊姓安腿居樂然業(yè)的磁美景爪。

冠放痰著力屑推進展上述蒙地區(qū)卸開發(fā)筒建設嬌的意逆義。殲開發(fā)扯建設鋒城北見CB抗D坦，推爹進和猶精心油打造題中央紹門斥-素建寧萍路第汪三商媽圈；舉建設水靜海箱寺帶-碰天妃判宮、店小桃稅園受-摟姜家庭園、炒寶善泡小區(qū)回和幕糊燕地帆區(qū)，哀創(chuàng)造紡最佳鍋旅游舞、休跨閑、凝居住北環(huán)境氣，有屑利于嬸吸引永更多青外商搞來城僚北投危資建治設，軋?zhí)嵘壮潜毕?jīng)濟棟總量德，增左強全富區(qū)域兇經(jīng)濟邪綜合掀實力已；有詞利于易帶動即和促互進地度區(qū)開肝發(fā)建快設，豐進而率促進它商貿(mào)呢商務棄區(qū)建眉設和香沿江算開發(fā)聞改造躍；有若利于派提高段城市刻化現(xiàn)可代化跪水平雀，提政高人調(diào)民群勵眾的挎生活濃質(zhì)量烏，全境面推汽進全休區(qū)域潔三個載文明艘建設盡協(xié)調(diào)鴉發(fā)展城；有緩利于虎擴大坡社會里就業(yè)沉和維葛護社帝會穩(wěn)捧定。夢寶善爐地區(qū)缺的開騰發(fā)建墨設，孤是塑窗造現(xiàn)誤代化碗濱江擁風貌重的點儉晴之囑筆。動靜海競寺頃-懶天妃享宮歷邪史景賠區(qū)和杠小桃忙園歷若史景厭區(qū)建眠設，憂為推靠動全槍區(qū)旅趟游經(jīng)滴濟發(fā)奸展將陽注入察新的爹活力明。

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學食如城北講地區(qū)惱的房芳地產(chǎn)尾市場嚷前景加無可題限量原，隨沃著目俯前城糞北區(qū)炮域的婆經(jīng)濟妖不斷蹲發(fā)展燕，各躬項生杰產(chǎn)也濱跟著虧進步揚，這查里的兔房地比產(chǎn)將特向著息一個館新的散高度優(yōu)進軍鏡。雖屋然目仰前本剛區(qū)域境在南守京各必項排否名中傷略顯恥劣勢您，但翁是跟遞著發(fā)之展羽“危第三礙商圈興”墾的勢晶頭，被一切究都是滋嶄新挨的開悄始，奴城北徑地區(qū)烤終將輕成為歪房地換產(chǎn)市濕場中桂發(fā)展吳潛力改最大禽的區(qū)才域，廟終將旗發(fā)展擺成為暫最有病勢力暮的區(qū)名域，品在南害京房勵地產(chǎn)慌市場氣中領(lǐng)促導一丙個不如可獲泰缺的咐地位券！焦第二厲節(jié)桐竭城南介板塊淚發(fā)展吉綜述猜2.尿2.盆1誰疑腐城南湯區(qū)域姑概述

近術(shù)色城南笨板塊告位于凱南京襲市主菜城區(qū)爆的南潛部，弄南至雖寧南該新區(qū)萄，北斤抵健芽康路阿沿線古，東然至大復明路喬，西丹接長疊虹路起及周螺邊地雨區(qū)，朱本區(qū)講域行葵政區(qū)電劃主臂要由傾秦淮獨區(qū)和進雨花燦區(qū)兩蔽個區(qū)跨屬組撤成。

宮爽純經(jīng)濟堪方面膛，該消區(qū)域貿(mào)主要設在近鋤五年鍵來，矩在秦沒淮區(qū)悼和雨顆花臺孩區(qū)區(qū)票委、席區(qū)政屋府帶鞠領(lǐng)下鳳，廣請大人喇民群刊眾充乞分發(fā)相揮區(qū)稿域優(yōu)倍勢，偶適時陶調(diào)整花區(qū)域哲經(jīng)濟派發(fā)展餃戰(zhàn)略火，使翼經(jīng)濟質(zhì)和各設項社紫會事鴨業(yè)保醬持了臭持續(xù)浙、快軌速、折健康奸發(fā)展否的良僅好勢秤頭。構(gòu)早在關(guān)兩年奏前，幕兩區(qū)某就已魚實現(xiàn)工國內(nèi)測生產(chǎn)占總值鬼57怠.6班3祖億元頁，完謙成財撒政收務入黃10迷.1賞9洗億元愈。

鍵丙注資源駝方面赴，該袖區(qū)域苦土地畢肥沃獅，物弓產(chǎn)豐前富，全環(huán)境鼓優(yōu)美跡，風旬景秀陪麗，聲歷史仆悠久隔，自美古以坐來便卡是人樓文薈勺萃、坡商賈末云集抹之地點，素明有唱“針江南趕佳麗蔥地農(nóng)”堂之美鐵譽。

活陶細交通緩方面引，該奔區(qū)域挨交通錄暢通換，水愚、陸奸、空價交通怪發(fā)達棟，多育條公朝交線幟路穿紐境而電過，格新修捧建多凳條雙禮向八暖車道彎高等肥級公峽路通禾向市玻區(qū)各半個區(qū)片域，方本區(qū)捧域距索離祿西口機艦場較舒近，撫秦淮惰河古到河道賓亦環(huán)冠繞本霉地區(qū)經(jīng)而過漂。猶港值一攤提的裕是新踐開通萌的地陶鐵一懲號線圍穿境爸而過導，大襪大方譯便了針該區(qū)辦域內(nèi)數(shù)居民營的日來常出熟行。

炮雞列政策攀方面免，該層區(qū)域陰基礎削設施見健全有，投披資環(huán)遵境十跨分優(yōu)氧越。淺改革亞開放撿以來判，特齊別是撥在近炒年來逢，該輪區(qū)域講在經(jīng)陪濟、墓文化組尤其禽是房災地產(chǎn)男領(lǐng)域燕獲得桑了巨胸大的詢發(fā)展統(tǒng)。輝寒煌的打發(fā)展泊前景此，吸井引了共眾多乎的國妨內(nèi)外兆客商珍前來認投資憶創(chuàng)業(yè)匆。

吉祝雞收入碎方面佳，城霧南市肺民收瓜入及因人均觀可支單配收怖入在拖南京垃城區(qū)艷屬中礦等偏改上檔斑次，扎根據(jù)疑有關(guān)晚部門類最近陪年調(diào)鋸查顯剛示，晝區(qū)域收家庭確年收欲入倆1-飼3北萬占猶被調(diào)寇查家因庭的蒜48唇%角，政3-涂5肯萬占肚37釣.9蓋%宋，二究者約捎占勢85錦%比，高扇收入普購房有家庭坡年收緞入在鄰10爐-2煌0邁萬者等占閥2.章9%幟，餃20嫩萬以菠上者懸占觸1.燒7%挖。高憑收入毅者管顧理人休員占估相當架比例量，年歸齡偏棒年輕宋，且?guī)酶邔W售歷，姜收入付上升及空間柜比較揭大。

膨2.閱2.遇2附膝連城南內(nèi)房地稀產(chǎn)市鉛場概饞況及份分析暑 枯城南副房地唯產(chǎn)的榮發(fā)展差狀況

種趕窗據(jù)不棍 奉完全木統(tǒng)計蘭，給 匙截止膛20敬05巡年初炒，尋 勇共有壯13鎖0家擾房地該產(chǎn)公蒼司在翁這塊鳴熱土冶上開誠發(fā)了意近6繁30枕萬貍 義平方宋米近前23惕0個弟樓盤瞞。近矩年來分，替 臉城南留以住掩宅為阻重點互，獄 像著力好加強凈基礎刑設施貫建設昏；以銳舊城婆改造把和新威區(qū)開率發(fā)為蝦著力繳點，借 賄全面狠推進趟住宅啄建設淚；隨烈著生壩活配鼓套的辨不罷 施斷完脂善，播 擦交通娃線路玻逐漸鑼增多毅，寫 奇省市漠重點云學區(qū)油的進竭入。今大大氣提高鉆了城逃市建金設和猛管理遙的層胃次與動水平攀，慚 序全區(qū)節(jié)城市統(tǒng)面貌狂明顯邪改觀塘，廈 聲令城鎖南這為塊古罵老名姓 宗城煥針發(fā)出賊勃勃論生機脂。

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紋列矮新城予區(qū)規(guī)查劃居戀住人記口掩56重萬人際左右退。根憲據(jù)河蜓西地幼理和慰現(xiàn)狀顫的特善點，運規(guī)劃章形成插三大輛類型蘆的居距住區(qū)阻域。劃一是眨北部昨中檔骨住宅張區(qū)；桶二是彎中部掌中高舊檔住愉宅區(qū)栗；三蓮是南遍部高影檔住命宅區(qū)睡。

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框2.逝3.瀉4臘稱市河西箏地區(qū)蜂房地綢產(chǎn)概汗述河西房地產(chǎn)宏觀概況河西新城規(guī)劃的55.7平方公里范圍內(nèi)，主要分為北、中、南三段。北段主要職能仍然以居住為主，通過整合已建區(qū)域，完善服務配套，形成2個地區(qū)中心及3個鄰里中心；中段結(jié)合近期即將啟動的體育中心，建設城市副中心，并帶動片區(qū)的整體建設，南段主要安排高檔住宅用地，是河西地區(qū)未來發(fā)展的主要方向。

河西新城區(qū)的建設，將按照“一體兩翼”的工作思路，以中部地區(qū)開發(fā)建設為重點，以北部地區(qū)環(huán)境綜合整治和南部地區(qū)分區(qū)規(guī)劃為基礎，全面實施新城區(qū)的開發(fā)建設。理想的話，未來的新城區(qū)中心商務區(qū)將建成花園式商務社區(qū)。寬45米、長1.6公里的中心綠軸，大面積的公共綠地，四季繁茂的花草和成陰的綠樹將營造出舒適的生態(tài)環(huán)境；16幢高層建筑氣勢雄偉、各具特色、錯落有致。中心商務區(qū)的開工，將迅速帶動河西新城區(qū)5平方公里核心區(qū)的建設。

在南京市委市政府“一疏散、三集中”和“一城三區(qū)”的戰(zhàn)略指導下。以第十屆運動會為契機，河西新區(qū)已成為未來5－10年主城建設的重點地區(qū)。河西新城區(qū)位于南京主城的西部，面臨長江，與江心洲隔江相望，北依秦淮河，定位為以商務、體育、文化等為主的新城區(qū)中心；居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)；以濱江風貌為特色的主城西部休閑游覽地。河西新城區(qū)作為南京老城的延伸，未來將成為南京政治、教育、文化的中心。所以帶給樓盤的契機也是不可多得的。據(jù)最新市場調(diào)查顯示，目前購房者對奧體板塊能承受的心理價位已突破5000元。中部地區(qū)“五大板塊”建設目標

奧體中心板塊。配合省奧體場館的建設，完善周邊環(huán)境和設施，保證總建筑面積40萬平方米的十運會主場館如期建成運行。

商務中心板塊。十運會之前十大標志性建筑基本建成，超高層建筑豎起塔樓，100米左右的建筑力爭完成外立面裝修，少數(shù)商業(yè)設施實現(xiàn)營運。

居住區(qū)板塊。重點建設緯七路以南包括奧體新城、金馬酈城、世紀星園等現(xiàn)代化中高檔居住區(qū)，一方面為十運會提供服務，另也可實現(xiàn)部分老城人口向新區(qū)轉(zhuǎn)移。

公共配套板塊。中部地區(qū)建成約100公里的道路；完成6個泵站的改擴建及12條河道的整治；重點建設金陵中學河西分校、奧體新城中小學等學校；建設2所區(qū)級醫(yī)院和1所大型老年公寓、4個社區(qū)鄰里中心；建成奧體新城郵政中心支局；基本建成藝蘭齋美術(shù)館等場館。

濱江風貌區(qū)板塊。高標準建成緯七路至馬東廣場約5公里濱江大道示范段及1平方公里濱江公園建設，完成商務中心綠軸及道路兩側(cè)綠化建設，集中展現(xiàn)濱江景觀特色。河西大發(fā)展的有利因素

一是有高標準的規(guī)劃藍圖，根據(jù)南京市城市總體規(guī)劃，未來的南京市是由主城——仙西、江北、江寧三個新市區(qū)——若干個外圍新城組成的都市發(fā)展地區(qū)。主城由明城墻圍合的老城和城北、城南、城東及河西五個規(guī)劃單元組成。在此框架下，南京市委常委會已經(jīng)正式通過了河西新城區(qū)建設計劃，將用5到10年時間，把新秦淮河以北、外秦淮河和鳳臺南路以西、長江以東的55.7平方公里范圍，建成一個現(xiàn)代文明和濱江特色交相輝映的現(xiàn)代化新城區(qū)。河西新城區(qū)不僅是以文化、體育、商務功能為主的城市副中心，還是居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)，以濱江風貌為特色的城市休閑游覽區(qū)。

二是有十運會的強力促進：2005年召開的第十屆全國運動會在南京舉行，河西作為十運會的主要場館，江蘇省及南京市投巨資在河西建設現(xiàn)代化的體育場館。體育盛會的舉辦與運動場館建設對河西房地產(chǎn)有著不可估量的影響。單就政府大量的基礎設施及場館建設就使河西房地產(chǎn)升值有了充足的理由。可以說十運會使河西的規(guī)劃遠景有了階段保障，促進河西規(guī)劃藍圖提前實現(xiàn)。

三是有優(yōu)越的位置交通優(yōu)勢：與亞東、江寧相比，河西距離以新街口為中心的老城區(qū)距離近了不少，并且有多條公路交通干線連接，從今年5月開始還將陸續(xù)有三條地鐵線進入。離中心城區(qū)較近的位置優(yōu)勢和將來便捷的交通優(yōu)勢使得河西新區(qū)完全能夠發(fā)揮城市副中心的功能，成為現(xiàn)代化新南京的標志區(qū)域。第四節(jié)江北板塊發(fā)展綜述2.4.1 江北房地產(chǎn)市場狀況江北板塊從距離城市中心的直線距離上看，與江寧相差無幾，但大江南北房地產(chǎn)開發(fā)的繁榮景象卻差別很大，江南下關(guān)地區(qū)的商品房銷售均價在5000元/平方米左右，河西地區(qū)的商品房的銷售均價達到5500元/平方米以上，江寧地區(qū)的商品房的銷售均價也超過3000元/平方米。而江北片區(qū)的平均房價卻依然沒有突破3000元，由此可見，江北房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮?。隨著江浦撤縣建區(qū)成立新的浦口區(qū)，南京市政府確定浦口區(qū)為南京新市區(qū)，江北房產(chǎn)開始悄然啟動。目前江北片區(qū)已經(jīng)銷售完畢或正在銷售的樓盤眾多，新理想佳園、萬江共和新城、華僑城二期、紅太陽旭日華庭、浦東花園、金泉泰來苑，以及蘇寧地產(chǎn)在江北的幾個大盤等都紛紛熱銷，且項目規(guī)模都在10萬平方米以上，所以江北地區(qū)目前的供應量還是比較大。2.4.2 板塊分布及重點板塊介紹目前，江北房地產(chǎn)可以大致分為橋北泰山板塊、珠江鎮(zhèn)板塊、浦口區(qū)老城板塊以及六合板塊。江北房產(chǎn)商品房開發(fā)項目分布較零散?？腿阂员緟^(qū)域內(nèi)居民為主，一部分是區(qū)域內(nèi)拆遷戶，一部分是有改善住房條件要求的居民，市區(qū)特別是城北居民在江北置業(yè)比例也在不斷增加，江北商品房的價格對主城區(qū)中低收入有購房需要的人群特別是老城北（下關(guān)）地區(qū)的居民有很強的吸引力。 橋北泰山板塊：本區(qū)域離市區(qū)交通最為方便，也是江北潛在供應量最大、競爭最為激烈的板塊。威尼斯水城、明發(fā)濱江新城、旭日華庭、華僑城(二期)等數(shù)個重量級項目日前正在運作。 橋北泰山板塊分析：●橋北由于受南京市區(qū)輻射較強，距離南京市區(qū)最近，價格比區(qū)域內(nèi)其他板塊高，華僑城一期2200元/㎡的均價創(chuàng)下了江北房價當時的最高點，但項目品質(zhì)一般。今年年初開盤的樓盤銷售均價都已經(jīng)突破2500元/平米?！駨氖袌龃嬖陧椖縼砜?，江北項目品質(zhì)普遍不高，居民對樓盤的品質(zhì)和景觀沒有太高要求，他們更看重的是房子的價格、面積和功能。主力房型為三房兩廳，面積在110㎡—130㎡之間?！窠煌ū憷?，公交線路有149路、鹽浦線、159路、鼓揚線、614路、鹽葛線等。●客群以江北地區(qū)拆遷戶、老城北（下關(guān)）地區(qū)拆遷戶、大廠企業(yè)職工為主。 珠江鎮(zhèn)板塊：浦口區(qū)擁有江北最為優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境—老山風景區(qū)，長江三橋、過江隧道都將在本區(qū)通過，正在建設的老山大道，則把大學城、高新區(qū)及化學工業(yè)園連在了一起。目前的房產(chǎn)開發(fā)以當?shù)鼐用裣M為主，隨著交通、房產(chǎn)環(huán)境的改善，該板塊迎來大開發(fā)的時機已經(jīng)為時不遠。珠江鎮(zhèn)樓盤主要分布在象山路和珠泉路。去年10月底11月初開盤的樓盤有新理想佳園，碧云山莊（二期）、江城人家、萬江共和新城。 珠江鎮(zhèn)板塊分析：●從珠江鎮(zhèn)整體市場看，目前樓盤均價在2100元/㎡，到年底市場均價可能達到3000元/㎡，二房總價在25萬左右，三房總價在30萬左右?！駱潜P以中低端物業(yè)為主，房型以標準戶型為主，面積集中在80-100㎡的兩房，95-120㎡的三房?！窨腿阂援?shù)睾痛髲S居民為主，收入水平較底?！窬用褚愿纳凭幼…h(huán)境為主要購買目的。●珠江鎮(zhèn)樓盤供應量不大，各樓盤銷售、預訂火爆。2.4.3市場分析 江北購房片區(qū)分析：●浦口、高新開發(fā)區(qū)、江浦是消費者比較青睞的片區(qū)。其中，浦口片區(qū)最受購房者的歡迎，江北住房需求者將會選擇在這一片區(qū)購買住房，市場前景最好?！裣M者對高新區(qū)的偏好情況則緊隨浦口片區(qū)之后，另外，江浦也吸引了部分消費者的目光，而大廠、六合吸引的消費者數(shù)量較少。●政府總體規(guī)劃，“以長江為主軸”將是未來城市格局調(diào)整的大趨勢 總價承受能力分析：●購房總價，消費者能夠承受的一般在20－28萬元/套，而總價在16－20萬元/套的住房最受歡迎?！窨們r在26－35萬元/套、46－60萬元/套的住房也有少量的消費者有意向購買但銷售難度較大。●聚類分析說明，絕大多數(shù)消費者總價承受能力在25萬元/套以下，因此，總價控制在25萬元/套以下對江北住房的銷售較為有利。 單價承受能力分析：●目前，橋北—泰山板塊由于受南京市區(qū)輻射較強，距離南京市區(qū)最近，價格也較珠江鎮(zhèn)高?！裣M者能夠承受的單價水平多在2500元／㎡以下，其中2000－2500元／㎡的單價接受者最多，也有一定數(shù)量的消費者能夠承受2500－3000元／㎡的單價，單價超過3000元／㎡，只有極少的消費者能夠承受。●因此，江北住房的單價最好控制在2500元／㎡以內(nèi)，低收入水平與承受能力，使得消費者對單價特別敏感。 產(chǎn)品特征：●江北樓盤檔次不高，江北項目戶型面積普遍偏小，市場中以二房、三房為主，面積在80-120㎡的標準戶型?！窠笔袌鲰椖恳远鄬庸橹鳎狈μ厣??！窬用褓彿磕康囊越?jīng)濟實用為主，屬低層次需求?！翊髴粜驮诮笔袌鲋腥セ俣嚷?，江北普通住宅市場還不具備開發(fā)高端物業(yè)的條件?！駝e墅類高端物業(yè)已在江北地區(qū)出現(xiàn)。珍珠泉、老山風景區(qū)因環(huán)境優(yōu)美、空氣清新是開發(fā)建造別墅的主要區(qū)域。林語別墅北靠老山余脈，西至珍珠泉景區(qū)，地理條件得天獨厚，但由于發(fā)展商原因，目前該項目暫時擱淺。昭富高爾夫球場，東接小丘陵，環(huán)境優(yōu)美。碧云山莊、金泉泰來苑等樓盤的規(guī)劃都有別墅類物業(yè)。 客群特征：●橋北樓盤吸引客群主要是以南京城區(qū)居民，城北拆遷戶為主，購房居民以養(yǎng)老為主，部分市區(qū)居民以投資為目的?！裰榻?zhèn)、泰山鎮(zhèn)市場以當?shù)睾痛髲S居民為主?！衲壳?，由于交通、環(huán)境、生活配套問題的存在，江北市場還未吸引大量的市區(qū)居民。 江北地區(qū)總體銷售狀況：●江北地區(qū)有現(xiàn)房的樓盤基本上都已銷售完?！裆形凑介_盤銷售的樓盤，接受預定的情況也較好，很多樓盤積累了大量的意向客戶。●江北地區(qū)和主城區(qū)大規(guī)模的拆遷，大量的拆遷戶是江北樓盤的主要客群。●今年年初大量新樓盤的面世，很多樓盤二、三期的推出，使得江北房產(chǎn)供量放大，江北房地產(chǎn)市場銷售將面臨供量放量的考驗。第五節(jié)江寧板塊發(fā)展綜述2.5.1江寧房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境分析江寧概述：江寧處于南京市的東南部，距南京城約７公里，是南京都市圈南部吸納中心。江寧總?cè)丝诩s為76萬人，總面積約為1500平方公里。江寧經(jīng)濟實力雄厚，區(qū)內(nèi)有國家級、省級開發(fā)區(qū)７個，鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)１０個，工業(yè)經(jīng)濟形成建材、汽車、電子、民用輕工等四大支柱產(chǎn)業(yè)。江寧交通發(fā)達，有著相對完善的水、陸、空立體交通網(wǎng)絡。新建的華東地區(qū)最大機場——祿口國際機場坐落境內(nèi)；滬寧高速公路穿境而過，滬寧、寧蕪鐵路，寧杭國道、１０４國道、寧蕪公路、寧馬公路等縱橫交錯，公路密度居全國之首。從南京市區(qū)到江寧有新東線、新東區(qū)間車、南金線、武白線，101-106等車次，車程約為30-40分鐘。江寧自然資源豐富，擁有５９萬畝山林、１２萬畝水面。2001年經(jīng)國務院和省政府正式批復同意，江寧縣撤縣設區(qū)。具體方案為：撤銷江寧縣，以原江寧縣的行政區(qū)域為新設立的江寧區(qū)行政區(qū)域，新設定的江寧區(qū)繼續(xù)享受原有的縣級經(jīng)濟管理權(quán)限。江寧成為南京的新區(qū)，南從而使南京市區(qū)的總面積達到2500多平方公里。江寧撤縣設區(qū)后，提升了江寧的整體形象，正逐漸擺脫南京人心目中的農(nóng)村形象。以上所述江寧的種種優(yōu)越條件，對近年以及今后江寧房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也極為有利。南京市對江寧的規(guī)劃：南京市對江寧新區(qū)的期望很高。根據(jù)南京2023年城市遠景規(guī)劃，住宅建設以新區(qū)開發(fā)為重點，鼓勵投資以提高新區(qū)居住環(huán)境質(zhì)量和設施配套水平。南京市將江寧作為未來發(fā)展的大型居住區(qū)以及南京的衛(wèi)星市。南京市也將江寧作為南京高科技開發(fā)區(qū)，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在政策和各項投入上都有所傾斜。在交通配套上，秦淮河大橋的建成，從中山南路經(jīng)雨花臺到江寧的時間可以大大縮短；從光華門到岔路口的道路也已發(fā)揮其有效功能，這就緩解了中華門的交通壓力。最重要的是，地鐵一號線延伸段將在三年內(nèi)建成，從小行車站開始建輕軌環(huán)繞江寧，未來江寧的交通將會非常便利，同時也縮短了南京市區(qū)居民的心理距離。江寧區(qū)政府的規(guī)劃：這幾年，江寧圍繞小城鎮(zhèn)、大戰(zhàn)略的要求，堅持新區(qū)建設與舊城改造同步，形成多元化、多格局城建運作體系。近年來，江寧區(qū)將按照"南京新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)、都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)"這三大定位，快速實施"西進南拓"戰(zhàn)略，建成有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)支撐，有與主城配套完善的功能，有更加適宜人類生活居住的生態(tài)環(huán)境新城區(qū)。在城市化建設中，將突出加快東山地區(qū)的建設。以高科技產(chǎn)業(yè)為依托，形成吸引高層次人才居住、人文薈萃的社區(qū)環(huán)境；以樞紐型基礎設施體系為依托，形成以軌道交通網(wǎng)、水上交通網(wǎng)、航空樞紐網(wǎng)、高速公路網(wǎng)為重點，區(qū)內(nèi)交通與對外交通順暢銜接，進而成為南京都市圈大交通主干線的節(jié)點；以高校和科研單位為依托，形成江蘇科研、教育的重要基地。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)規(guī)劃面積70平方公里，以江寧開發(fā)區(qū)為龍頭，東起方山腳下，西至牛首山麓，南至南京二環(huán)路，計劃用10年時間投入50億元，建成以信息、生物工程、醫(yī)藥環(huán)保、新材料為重點的產(chǎn)業(yè)帶。同時，以東大科技園、開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)中心、留學生創(chuàng)業(yè)園和一批大學、公司的發(fā)展中心為依托，以牛首山為城市的后花園，加快堆山、造林、挖河、建橋等環(huán)境建設，讓高科技企業(yè)掩映在青山綠水之中。都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)將突出經(jīng)濟、城市服務和生態(tài)調(diào)節(jié)功能的有機結(jié)合。東山地區(qū)將重點發(fā)展工廠化農(nóng)業(yè)，建設高標準農(nóng)產(chǎn)品交易市場和現(xiàn)代化高科技農(nóng)業(yè)園。

江寧區(qū)建設局曾組織上海同濟大學、南京大學、市規(guī)劃設計院等單位的專家進行新一輪東山城市總體規(guī)劃編修。將城市規(guī)劃區(qū)域面積由41。2平方公里擴張到110平方公里，城市結(jié)構(gòu)將形成“一軸兩片”。一軸即以秦淮河為軸，“兩片”即以秦淮河為界劃成東區(qū)（老城區(qū)）、西區(qū)（新城區(qū)），組成若干組團；將城市交通網(wǎng)絡進一步完善，道路等級和路網(wǎng)密度、通行條件明顯改善，對外呈“兩橫三縱”、對內(nèi)為“經(jīng)六緯七”。同時江寧區(qū)政府也在大力實施舊城改造，建設市場特色街。2.5.2江寧整體優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：A、南京市政府大力建設新區(qū)，對江寧實行政策傾斜；B、江寧區(qū)政府對房地產(chǎn)業(yè)極其關(guān)注，在各方面對開發(fā)商進行扶持，提出多項優(yōu)惠措施；C、有山有水的自然風光是江寧的優(yōu)勢之一，房地產(chǎn)開發(fā)可以山水為本，宣揚人與自然的完美結(jié)合；D、江寧屬于新區(qū)，可塑性強，如果搞好規(guī)劃，那么其實現(xiàn)區(qū)域發(fā)展會非?？欤籈、江寧的樓盤都是近幾年開發(fā)的。特別是近期開發(fā)的樓盤有著較好的規(guī)劃和相互之間的協(xié)調(diào)，使得住在江寧的人們不會感到城市里的擁擠和不暢，也不會感到鄉(xiāng)村里的空曠；F、江寧離南京城區(qū)不是太遠，已經(jīng)有相當多的南京人認同江寧；G、隨著交通條件的改善，江寧樓盤的增值潛力很大。劣勢：A、江寧目前交通仍然不太方便，主要是距離較遠；B、江寧屬于新區(qū)，除東山外，配套設施尤其是娛樂、商業(yè)、公共設施尚不完善；C、江寧在南京市區(qū)居民的心目中仍存在著鄉(xiāng)下的印象，尤其中等收入階層，寧愿在市區(qū)多花錢買房；D、隨著江寧大規(guī)模開發(fā)的展開，入住人口的增多，近幾年的交通壓力將會很大，中華門、雨花臺、光華門將會成為通往江寧的交通瓶頸；E、隨著江寧人口密度的上升，醫(yī)療、教育等資源將嚴重缺乏。2.5.3江寧各區(qū)域比較江寧按地理位置和開發(fā)程度可以劃分為四個區(qū)：岔路口、東山鎮(zhèn)、百家湖、將軍路、科學園板塊等。2.5.3.1岔路口：岔路口離南京城區(qū)較近，現(xiàn)在是江寧和南京城區(qū)的必經(jīng)之地。岔路口地區(qū)的樓盤主要有：紫薇花園、經(jīng)緯城市花園、南方花園、碧水灣、天地新城、瀛洲灣、鑫泰.國際廣場、南方楓彩園、水月秦淮、盈家春天、名佳嘉園、武夷商城、天地新城、明月港灣等項目。區(qū)域優(yōu)劣勢分析：（1）優(yōu)勢：A、一個四通八達的交通要道。相對江寧其他幾片區(qū)域交通便利，隨著繞城公路的建設完善，寧溧公路的現(xiàn)代化改造成功，從中華門乘車到岔路口只需10多分鐘，新東線及新東區(qū)間車、南金線、武白線及各類中巴等車輛很多，2005年地鐵雙龍站建成，這里交通將不成為問題；B、地勢平坦，視野開闊，利于大規(guī)模的開發(fā)建設；C、商業(yè)日趨繁榮；D、已開發(fā)的樓盤量很大，各種生活配套設施會隨即跟上。（2）劣勢：A、整體規(guī)劃不是太好，稍顯雜亂；B、處于交通要道口，道路太寬，不利于居民日常行動，同時沿街噪音較大；C、風景一般，沒有山水可以憑借；D、周邊環(huán)境還不成熟，施工場所太多，目前還有一種大工地的感覺；E、購房者以城南、門東地區(qū)居民為主，素質(zhì)一般。2.5.3.2東山鎮(zhèn)：東山鎮(zhèn)是江寧的舊城區(qū)，同時也是江寧區(qū)政府所在地。東山鎮(zhèn)的樓盤主要有：21世紀假日花園、明月花園、東山美食休閑步行街、武夷花園、萬欣花園、天印花園、玉靖花園、文靖花園、康馨花園、東城風景、秦淮綠洲、金王府、東山陽光新城、溫州商業(yè)街、匯景新苑、如月.康城、中國女人街、西苑新寓、東城家園、靖雅局、廣都苑、芙蓉園、同曦鳴城、名月花園。

區(qū)域優(yōu)劣勢分析（1）優(yōu)勢：A、由于東山是江寧的舊城區(qū)，因此該地段相對基礎設施較好，醫(yī)療、教育、商業(yè)設施完善，為居住者提供比較方便的生活條件。B、江寧區(qū)政府所在地，是改造的重點。江寧區(qū)政府投入了巨大的人力物力進行改造；C、該地區(qū)背靠東山，有一定的風景資源優(yōu)勢；D、區(qū)內(nèi)交通便利，中巴線眾多；E、區(qū)內(nèi)樓盤檔次不一，可選擇性強。F、根據(jù)消費者調(diào)研，東山鎮(zhèn)最被購房者所認同，高達47%的被訪者愿意在東山購房。（2）劣勢：A、開發(fā)商水平不一，樓盤開發(fā)質(zhì)量不一。尤其是前兩年開發(fā)的，水平較低。區(qū)內(nèi)整體規(guī)劃一般。B、居住人群以江寧本地人居多，素質(zhì)不高。2.5.3.3百家湖：百家湖地區(qū)是江寧房地產(chǎn)開發(fā)最早的區(qū)域，江寧的房地產(chǎn)熱點就是由百家湖地區(qū)帶起來的。百家湖地區(qū)的樓盤主要有：百家湖花園、湖濱世紀花園、湖濱公寓、金輪第一城、勝泰新寓、百家湖花園.印象威尼斯、文化名苑、高爾夫國際花園、鳳凰港、湖畔水竹苑、天琪雅居、21世紀現(xiàn)代城、歐陸經(jīng)典花園、佳湖綠島、中國人家、同曦鳴城.勝太華府、藝術(shù)家園、楓情國度.佳園、百家湖花園.西花園、仲景公寓等。（1）百家湖地區(qū)的優(yōu)勢：A、開發(fā)較早，開發(fā)規(guī)模大；B、擁有江寧最大的水面——百家湖，親水性好，景觀優(yōu)勢非常明顯；C、百家湖是南京最后一個零污染的天然湖，有一千余畝，是江寧開發(fā)區(qū)的一塊天然“綠肺”，空氣質(zhì)量高于市區(qū)5倍。D、開發(fā)區(qū)政府在環(huán)境、配套設施上進行了大量投資。（2）劣勢：A、目前可開發(fā)地塊不多，發(fā)展?jié)摿σ话?；B、江寧開發(fā)的熱點將轉(zhuǎn)移至將軍路沿線，相對來說，政府對此處的投資會減少；C、由于開發(fā)早，景觀優(yōu)勢大，所以房價也居高不下；D、配套設施不全，缺乏教育、醫(yī)療、生活方面設施，入住率較低，人氣不旺。2.5.3.4將軍路：將軍路與百家湖都屬于江寧開發(fā)區(qū)。但將軍路的位置稍偏，因此開發(fā)較晚。目前將軍路沿線已成為開發(fā)熱土。首先，江寧高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)規(guī)劃面積70平方公里，占今后五年南京新區(qū)110平方公里區(qū)域的64%，是重點中的重點。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)的重點南京江寧IT園區(qū)位于將軍路的最南端，北接河海分校，為地區(qū)建設及房地產(chǎn)開發(fā)留下了巨大的想像空間，一方面，市政府和區(qū)政府將投入巨資，加快推山、造林、挖河、建橋等的環(huán)境建設，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營造優(yōu)良的小區(qū)外環(huán)境，外部效應明顯；另一方面，IT園區(qū)工作人員也將成為將軍路沿線樓盤的一個重要的顧客群。以生物工程、醫(yī)藥環(huán)保、新材料為重點的產(chǎn)業(yè)帶，不僅使高新技術(shù)區(qū)成為科研基地，也成為生產(chǎn)基地，提供了非常多的工作崗位。這些崗位的工作人員都有在工作地附近購房的愿望。由于此類工作和IT工作均屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，高薪、穩(wěn)定是其一大特征，因此，未來創(chuàng)造的購買力會非常巨大。其次，東大、南航、河海、正德學院、英華學校等入駐將軍路沿線，為將軍路創(chuàng)造了極好的人文環(huán)境，極大地提升了將軍路地塊的價值。第三，江南文樞苑、中國人家等項目的強勢推出，已經(jīng)吸引了相當多的南京市民的關(guān)注，不僅帶動了自身樓盤的銷售，而且也炒熱了將軍路，為今后房地產(chǎn)開發(fā)做了很好的鋪墊。第四，雨花臺至將軍路道路的開通，大大縮短了與南京城區(qū)的距離。按某項目開發(fā)商的觀點，將軍路的定位應是中山南路的延伸。交通始終是購房者關(guān)注的中心問題之一，解決了這個問題也就消除了購房的最大障礙之一，越來越多的南京人將把將軍路房產(chǎn)作為第一居所來購買。第五，將軍路沿線有山有水，景觀資源極為豐富。房地產(chǎn)開發(fā)商可以充分發(fā)揮自己的想像力、創(chuàng)造力對項目進行雕琢。目前該區(qū)域樓盤有：翠屏灣花園城、愛濤漪水園、翰海翠庭、山水華門、白鷺洲山莊、瑪斯蘭德（二期）、托樂嘉街區(qū)、江南青年城、翠屏清華、水韻別墅、復地朗香別墅、立信.瑞景文華、運盛美之國、翠屏國際城、左岸名苑等。第三章．南京寫字樓市場分析第一節(jié)、南京市寫字宏觀市場分析3.1.1南京市寫字市場的歷史背景80年代至今，中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展經(jīng)歷了三個周期。南京的房地產(chǎn)市場起步相對較晚，真正意義上市場化的房地產(chǎn)開發(fā)始于92年，受中國第一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱潮的影響，南京這一輪房地產(chǎn)熱主要集中在商務樓開發(fā)上，從92年開始，商務樓投資在房地產(chǎn)投資中所占的比例逐漸上升，93年為44%，97年已經(jīng)上升到58%。這與房地產(chǎn)市場的不規(guī)范、舊的住房制度等因素的存在有