房地產(chǎn)-工業(yè)地產(chǎn)：合肥深港數(shù)字產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目決策定位(華廈偉業(yè)·上海金貝)

合肥深港數(shù)字產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目決策定位項(xiàng)目開發(fā)決策點(diǎn)市場(chǎng)情況O工業(yè)地產(chǎn)土地儲(chǔ)備量巨大，到06年末，全市有近70平方O高新區(qū)域辦公和廠房類產(chǎn)品存量50萬，可銷售面積20萬O城市中心辦公樓產(chǎn)品市場(chǎng)存量45萬平方米左右，年消化O設(shè)特征與其他工業(yè)園開發(fā)模式差別較大，除經(jīng)開區(qū)有個(gè)別工業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)化銷售外，其他區(qū)域沒有此類產(chǎn)品。高新區(qū)的物業(yè)類型不適應(yīng)傳統(tǒng)工業(yè)要求，產(chǎn)業(yè)與其他園區(qū)沒有互動(dòng)的機(jī)會(huì)O市場(chǎng)總體情況廠房與市場(chǎng)對(duì)接程度極低，辦公樓產(chǎn)品供不適合整體開發(fā)，開發(fā)進(jìn)度需要根據(jù)資金和市情況控制類似工業(yè)項(xiàng)目匯總表積谷心紀(jì)戶心套幢本項(xiàng)目的主力客戶群體品設(shè)計(jì)和銷售推廣客戶心版塊客戶客戶分析購(gòu)買辦公樓的客戶特征O目前的辦公面積和物業(yè)條件難以滿足現(xiàn)在客戶需求，需要更換物業(yè)條件更好，辦公空間更大的場(chǎng)地O已經(jīng)經(jīng)營(yíng)三年以上的客戶才具備條件購(gòu)買本項(xiàng)目物業(yè)O企業(yè)規(guī)模迅速發(fā)展，需要從技術(shù)服務(wù)階段向產(chǎn)品化階段發(fā)展,O現(xiàn)有辦公條件不小于150平方米(平均辦公面積條件因素,現(xiàn)有辦公場(chǎng)地?cái)U(kuò)張限制的因素租金占成本比重逐年增加,超過10%的成本比重)O客戶對(duì)產(chǎn)品有個(gè)性需求，本項(xiàng)目產(chǎn)品完全滿足客戶辦公和輔助功能辦公場(chǎng)地本身?xiàng)l件以及商業(yè)配套設(shè)施完整,包括:交通、餐飲、會(huì)務(wù)等功能O客戶呈現(xiàn)高端傾向，面積需求偏大,建筑和環(huán)境要求高，希望新物業(yè)形象上能夠超越和替代原物業(yè)O城市中心板塊辦公客戶現(xiàn)有面積200平方米以上，年辦公租金超過年增加。O辦公企業(yè)的服務(wù)對(duì)象具有明確的指向性，該對(duì)象不是以地理上的半以物業(yè)的投資回報(bào)率作為重要標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)注租金和售價(jià)的相互關(guān)系屬于中長(zhǎng)期的投資行為，客戶以租金收益和物業(yè)升值為盈利目的對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)、使用價(jià)值、市場(chǎng)前景非常關(guān)注O計(jì)劃進(jìn)入高新區(qū)的企業(yè)，辦公面積小，購(gòu)買的產(chǎn)品既能夠作為辦公樓也可大客戶進(jìn)入本項(xiàng)目的可能性較小000平方米以上。此類型客戶進(jìn)入各開發(fā)區(qū)多數(shù)與管委會(huì)聯(lián)系接洽，此類型客戶大多選擇自建、自用。(高新區(qū)土彈性，往往需要一定數(shù)量的面積，采用自建的方式節(jié)約成本價(jià)格和付款方式相比較中小客項(xiàng)目定位思考O考慮產(chǎn)品與市場(chǎng)的對(duì)接廠房,辦公樓,研發(fā)中心,哪一類產(chǎn)品更合理.辦公樓,研發(fā)中心何種產(chǎn)品更準(zhǔn)確O高新區(qū)的客戶需求10年引進(jìn)800個(gè)項(xiàng)目,平均每年80個(gè),60個(gè)租或買,300平方/戶計(jì)算,年消化量1.8萬平方米O著眼于本項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)1.功能差異化,以滿足企業(yè)需求為核心設(shè)計(jì)產(chǎn)品,2.建筑外觀差異化,具有明顯的識(shí)別特征和心理暗示3.產(chǎn)品平面分割差異化O產(chǎn)品的適應(yīng)性與兼容性需求科技版塊研究發(fā)展中心，先鋒建筑示范區(qū)主要服科技版塊研究發(fā)展中心，先鋒建筑示范區(qū)主要服務(wù)于高新區(qū)的科技產(chǎn)業(yè)公司項(xiàng)目定位銷售參考的因素O本項(xiàng)目產(chǎn)品的銷售價(jià)格和市場(chǎng)的對(duì)接程度高新區(qū)產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間2200---2800元/平方米件園270家企業(yè)，平均面積119平方米在售個(gè)案累計(jì)銷售率35%O產(chǎn)品形態(tài)與本項(xiàng)目的容積率、建設(shè)成本、產(chǎn)品功能有很大關(guān)聯(lián)容積率高——建筑高度——建筑成本提高產(chǎn)品平面功能性放大——開發(fā)總量增加——投入加大開發(fā)漸進(jìn),建筑建高,產(chǎn)品戶型漸大的過程O推廣策略和半徑以高新區(qū)為主要推廣區(qū)域，以目前高新區(qū)的消化速度和市場(chǎng)容量，本項(xiàng)目全部在區(qū)域內(nèi)銷售難度較大，需要跨區(qū)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)取更多市場(chǎng)份額加快銷售速度產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力的條件以客戶需求為中心(實(shí)際是以企業(yè)需求為中心),完善產(chǎn)品工業(yè)廠房孵化器類型辦公樓辦公樓別墅(獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼)平方米租賃價(jià)格20元/平方米工業(yè)廠房孵化器類型辦公樓辦公樓別墅(獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼)銷售價(jià)格2800-4000元/平方米產(chǎn)品形式探討可能的產(chǎn)品形式產(chǎn)品定型的幾種類可能可以達(dá)到規(guī)劃部門的要求辦公樓銷售市場(chǎng)供應(yīng)量大，銷售周期長(zhǎng)市場(chǎng)需求大，對(duì)開發(fā)和銷售回款有利但是項(xiàng)目規(guī)劃審批難以通過部分產(chǎn)品形式兼顧公寓功能——使用功能辦公化兼顧住宅功能是適應(yīng)市場(chǎng)要求，辦公化是符合政府利益,客戶不排斥購(gòu)買辦公樓,但沒有購(gòu)買習(xí)慣建議產(chǎn)品形式O產(chǎn)品功能兼顧公寓功能，增加客戶基數(shù)O小面積LOFT產(chǎn)品，能夠滿足辦公功能和局部居住功能，擴(kuò)大購(gòu)買客戶群體(總體量15000--20000平方米左右)OLOFT公寓面積40-70平方米左右O中型辦公樓，單套300平方米以下產(chǎn)品分析本度產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)高同類產(chǎn)品價(jià)宅平均價(jià)必要條件O可以拿出一棟樓按照孵化器標(biāo)準(zhǔn)建造，獲得政策方面的支持，同時(shí)不影響整個(gè)項(xiàng)目市場(chǎng)化開發(fā),孵化器的題材是本項(xiàng)目做辦公樓和小面積產(chǎn)品的前提，O采用商務(wù)公寓的方式推廣，擴(kuò)大客戶群體，加快銷售速度O商務(wù)公寓最終實(shí)現(xiàn)辦公功能，服務(wù)于租賃類的辦公客戶OLOFT商務(wù)公寓產(chǎn)品相對(duì)獨(dú)立的規(guī)劃區(qū)域注:假如不做孵化器產(chǎn)品,項(xiàng)目無法預(yù)售,土地價(jià)格也有比較大項(xiàng)目按照功能劃分建筑組團(tuán)東南角建筑一層設(shè)置商業(yè)輔助設(shè)施，節(jié)約用地項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)留有彈性開發(fā)的區(qū)域，根據(jù)市場(chǎng)情況決定是否將容積率做足控制建筑密度，盡可能增大集中綠化面積對(duì)于區(qū)內(nèi)的綠化景觀設(shè)計(jì)力求達(dá)到最近自然的設(shè)計(jì)效果，營(yíng)造出靜謐、平和、純粹、回歸自然和盡量多的設(shè)置車位，保證園區(qū)企業(yè)和商務(wù)來往(訪客)的停車需求,部分建筑可以架空一層(2.2米),用于停車。堆場(chǎng)部份按要求需硬化處理，建議作為停車場(chǎng)使用道路推界區(qū)域設(shè)置停車位LOFT產(chǎn)品規(guī)劃相對(duì)集中，區(qū)域規(guī)劃相對(duì)獨(dú)立戶型設(shè)計(jì)的均好性；外立面與同類項(xiàng)目差異化控制建筑高度作為降低項(xiàng)目成本的保障之一強(qiáng)調(diào)建筑的院落關(guān)系和高低關(guān)系平圖LOFT產(chǎn)品財(cái)務(wù)分析及測(cè)算項(xiàng)目收入表5項(xiàng)目地塊占地90畝(6萬平方米)。地上總建筑面積計(jì)53467平方,商業(yè)配套部分共項(xiàng)目資金回收期預(yù)計(jì)12-15個(gè)月估算金額(RMB)0050,000.000.0000050,000.00.00%00.0033,250.002,420.00%0.0056,750.005,500.00375.001%~2%5014,525.005795,500.0075.003005093564.46.757009849.93056.900析095007250500027504.58631,827.80515%.5%0631,827.8022.089%%來自于政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)3、政府對(duì)工業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃及開發(fā)指標(biāo)(容積率)最低要求的強(qiáng)制規(guī)定O各項(xiàng)政策需要確定，主要是規(guī)劃條件、產(chǎn)權(quán)分割辦理、銀行信貸政策、稅費(fèi)政策(對(duì)開發(fā)企業(yè)和