國八條及房產(chǎn)稅解讀waibuban

在別人恐懼時貪婪——新國八條及房產(chǎn)稅政策解讀

新國八條和房產(chǎn)稅試點的背景新國八條簡析上海重慶房產(chǎn)稅簡析后市變化和開發(fā)商策略“新國八條”及房產(chǎn)稅出臺背景國內(nèi)經(jīng)濟復(fù)蘇強勁1月20日，國家統(tǒng)計局公布2010年GDP同比增長10.3%，繼續(xù)在全球引領(lǐng)經(jīng)濟強勁復(fù)蘇，經(jīng)濟二次探底的可能已經(jīng)不存在。在拉動經(jīng)濟增長的三駕馬車中，消費在去年一直保持著穩(wěn)定的增長。經(jīng)濟持續(xù)高速增長社會消費保持穩(wěn)定增長“新國八條”及房產(chǎn)稅出臺背景出口回暖、房地產(chǎn)投資不減房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高速增長國際經(jīng)濟復(fù)蘇引致貿(mào)易出口維持高速穩(wěn)定增長從2010年的出口累計同比來看，在一季度擔(dān)心歐債危機而影響出口的擔(dān)憂是多余的，去年出口的平均增速達到30%左右，為經(jīng)濟增長提供了強有力的支撐。而固定資產(chǎn)投資中的房地產(chǎn)投資同樣也是保持著高速增長，增速在去年已經(jīng)超過近六年來的最高水平，全年增速平均超過30%2010房價繼續(xù)上漲的一年城市房價漲幅寧波29%南京28%合肥37%福州20%上海17%重慶24%青島28%無錫32%平均漲幅26.9%從2010年“4.17”新政第一次調(diào)控，到“9.29”新政第二次調(diào)控，調(diào)控力度一次比一次的大，調(diào)控的手段也是涵蓋了稅收、土地、財政、行政等多個方面，但從實際的成交情況來看依然不理想，2010年依舊是房價大幅上漲的一年，從我們監(jiān)控的8個城市來看，平均漲幅達到26.9%，第三波的調(diào)控政策呼之即出“新國八條”及房產(chǎn)稅出臺背景新國八條和房產(chǎn)稅試點的背景新國八條簡析上海重慶房產(chǎn)稅簡析后市變化和開發(fā)商策略新國八條

第三條：加強交易稅收征收，將不滿五年住宅交易營業(yè)稅從差額征收改為全額征收第四條：二套房首付比例提高第六條：全國范圍內(nèi)的限制購房套數(shù)第七條：約談地方政府第二條：加大保障房供應(yīng)第五條：土地雙限，加大土地供應(yīng)力度，要求不得低于前兩年年均實際供應(yīng)量第一條：地方政府要確立房價控制目標(biāo)第八條：加強輿論導(dǎo)向需求抑制政策地方政府約束政策供應(yīng)增加政策預(yù)期管理政策“新國八條”簡析最大特色在全國限購，但限購的難點在三套房認(rèn)定當(dāng)?shù)卣拶徏?xì)則缺乏明確時間表，預(yù)計最早要到春節(jié)后出臺。何為第三套房，其中涉及有住房共有產(chǎn)權(quán)的家庭和個人，共有產(chǎn)權(quán)部分按比例算，還是按照共有即算1套；第三套是包括家庭名下所有住宅，還是僅家庭在當(dāng)?shù)刈》刻讛?shù)。各地房產(chǎn)信息登記體系完善程度不相同，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達地區(qū)登記信息全，三線城市實施限購難度大?！靶聡藯l”簡析

4.17國務(wù)院令

1.26“新國八條”

限購對象

商品住房價格過高、價格上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)

各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市

限購對象

對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。

有1套住房的當(dāng)?shù)鼐用?、能夠提供納稅證明或社保證明的非當(dāng)?shù)鼐用裣拶?套住房；對已有2套及以上住房的當(dāng)?shù)鼐用?、?套及以上住房、無法提供納稅證明或社保證明的非當(dāng)?shù)鼐用駮和Ｙ彿?/p>

限定地方提出價格控制目標(biāo)變相承認(rèn)房價不可能下跌，助長看漲預(yù)期；并且房價控制目標(biāo)制定拍腦袋居多，缺乏合理依據(jù)不滿5年營業(yè)稅差額改全額征收本意是打擊短期投機的，但是在供不應(yīng)求的大環(huán)境下，稅費的轉(zhuǎn)嫁就顯得容易的多，帶來的結(jié)果只會是增加交易成本，抬高房價若無明確房價上漲預(yù)期變化，政策效果微乎其微提高二套房首付改善性自住對于利率的敏感程度要高于首付敏感度。且2010年來購買二套房全款購買比例在上升，首付提高一成實質(zhì)影響不大其他政策創(chuàng)新點也存在漏洞“新國八條”簡析總結(jié)“新丟國八脂條”煤簡析新國鳳八條蛾并沒稀有突攻破20跪10年兩配輪調(diào)烤控政鬧策的房誠手段懶范圍恢，基蠻本上飯仍舊蓋是前玩兩輪夏調(diào)控威政策躲的重烤復(fù)和們略為劃加強午，漏喊洞較騎多，攪細(xì)節(jié)哥明確軋度不懷高。只有將嚴(yán)格鳴的明瓣確三夕套房折界定禽，嚴(yán)推格執(zhí)癥行長碗期的崖、全集國范缸圍內(nèi)館的限關(guān)購，接政策悅才可離能達素到抑搭制投稻機炒診作，伯降低翼住房教需求漿的目微的。滬九抬條基豆本原撿封不田動照裳搬新謠國八榮條內(nèi)求容，旁唯一沖不同秀的內(nèi)屋容是較保障糞房數(shù)部字：武全年法開工椅建設(shè)旺和籌漸措保隨障性秀住房15賽00萬平泄方米(約22萬套)；拆捎除中豬心城之區(qū)二則級舊益里以謝下房碗屋80萬平退方米(受益技家庭輩約3.兩2萬戶)；規(guī)演定新蠻出讓楊商品仍住房冰地塊困必須置按不違小于5%比例創(chuàng)配建畝保障遍性住朵房。新國祖八條愧的效伙果仍街舊要合看各魄地執(zhí)怎行情饑況。新國八條和房產(chǎn)稅試點的背景新國八條簡析上海重慶房產(chǎn)稅簡析后市變化和開發(fā)商策略收入殲用途免稅妥面積稅刮率計算揭公式征收搖對象上海欠重慶暑房產(chǎn)挎稅簡盞析兩地碰對比叉：上巨海房探產(chǎn)稅傾細(xì)則年應(yīng)仰納房格產(chǎn)稅父稅額白(元抵)=膝新購鳴住房頃應(yīng)征壩稅的胡面積拴(建士筑面陷積)傭×新奮購住串房單漿價(繩或核遺定的細(xì)計稅麻價格謝)×灑70蹤蝶%×雕稅率適用蜓稅率堂暫定仗為0.承6%。應(yīng)撞稅住佳房每億平米平市場歇交易陷價格受低于范本市貼上年五度新淋建商憑品住飯房平辛均銷族售價2倍(含2倍)的,稅率抱暫減勤為0.烈4%家庭派新購顛且屬姻于第案二套劉及以慰上住碗房的足，人蚊均不勉超過60平米的新些購住附房免飼稅，擊人均烤超過60平米貸的對角屬新融購住離房超偏出部糞分面軟積按牌暫行跨辦法炒征收障房產(chǎn)美稅；吩持本曾市居炭住證蠟滿3年新購址住房旺屬唯冰一住嚼房的宵暫免兔征收護，不員滿3年而席新購袖住房撐的按鑼暫行桑辦法蔥征收皇，待3年滿君后予鎮(zhèn)以退友還對房殘產(chǎn)稅此試點付征收擺的收杯入，杰用于保障羽性住卻房建設(shè)振等方糖面的棒支出本市蠢居民略家庭濁在本硬市新栽購且滋屬于業(yè)第二蘇套及擴以上陰住房果（包業(yè)括存胞量和兔新建銀商品欠住房很）和鄉(xiāng)豐非本槽市居趨民家釋庭在次本市映新購坊的住揪房上海掘重慶摘房產(chǎn)講稅簡盟析計算瘋公式應(yīng)納護稅額=應(yīng)稅王建筑勞面積×建筑崇面積慈交易廈單價×稅率免稅耀面積之前遍擁有的獨驗棟商賢品住的宅：-1侮80平方古米新購的獨項棟商兼品住牧宅、賭高檔貌住房兔：-1夾00平方喘米一個師家庭市只能旁對一遙套應(yīng)繼稅住傳房扣愛除免驚稅面泊積稅鄉(xiāng)豐率獨棟補商品陽住宅某和高謀檔住越房單卸價，越達兩毛年主她城九宅區(qū)新否建商蓬品住鍛房成板交均縱價3倍以箏下：0.抄5%句3倍（芽含）—4倍：1%隸4倍（拆含）姿以上爹：1.卵2%“三濁無”蓄個人尸新購鹿的第襯二套紋（含款）以旨上的島普通胞住房悅：0.悟5%計稅黎依據(jù)房產(chǎn)作交易蔬價，待托條件災(zāi)成熟軋時按士評估步值征櫻稅用于吸出租誓的應(yīng)材稅住歌房，興按《暫行軋辦法》規(guī)定索征收純繳納醒房產(chǎn)徑稅，遍不再史以租六金收腫入計講征獨棟些商品炭住宅努和高菌檔住律房一犬經(jīng)納莖入，唯如無育新規(guī)腰，其完計稅折交易洪價、帝適用演稅率稈不變征收養(yǎng)對象存量樓的獨棟勁商品梁住宅個人新購的高檔醫(yī)住房：單漂價達絡(luò)兩年弊主城睜九區(qū)陳新建格商品傘住房席成交魯均價2倍（前含）到以上同時堪滿足鍋無戶耳籍、貨無企路業(yè)、只無工鳥作的個芒人新昏購的第二現(xiàn)套（績含）擇以上的普通罵住房兩地浸比較英：重哥慶細(xì)暗則內(nèi)塔容不改綠變供藏應(yīng)情籮況下各，短引期效威果兩個必版本棗的房曬產(chǎn)稅根效果導(dǎo)都不架大ⅣⅢⅡⅠ寬稅基低低端停低收凈入人鏈群影襪響更泉大；稅收羞對高賢端市吵場影濾響較限小低端碗自住指需求忙被完涼全壓街抑；高端金需求算受到不的影數(shù)響類暑似短蔥時間澤大幅憲加息揉，基慶于財況務(wù)原披因，宴或出泉現(xiàn)住豈宅拋徹售高悠潮；整個瓜市場猴出現(xiàn)鈴系統(tǒng)勸性風(fēng)專險，蟻市場踏萎縮稅率窄高低端蜘自住濃需求累基本懲不受壇影響駛；稅收她對高腰端市殃場影籃響較燥?。皇袌鲑澆粫爻霈F(xiàn)嚷明顯欲變化發(fā)，政鄰策無繼效低端鉆自住鋸需求處基本陸不受泳影響識，或綱有部假分高吩端需咸求進頁入低百端市垃場，買價格舟存在賢上升略可能驢；高端播需求咐受影閥響較品大，腥市場達出現(xiàn)障波動現(xiàn)行稍稅率拉和只槍對高清端或僅新增晶住宅爺收稅服條件堡下，足房產(chǎn)益稅政弄策對槳于需新求影宅響是負(fù)中性昌的，腫無法咸明顯父抑制裹需求煤。但房額產(chǎn)稅形可以誓調(diào)節(jié)雙人們燭對于鍬房價字預(yù)期底，當(dāng)那長期舍稅收療達到具一定重程度角之后寶，再汗加上止?fàn)I業(yè)倚稅、箭契稅親、增除值稅畢、中古介費劫等支魄出后與，炒愚房人厲將發(fā)誕覺中閣短期閥炒賣夾將無遼利可瓶圖，躺將打義消投遇機行印為。上海浴重慶桶房產(chǎn)登稅簡著析上海凱版房熟產(chǎn)稅潑目標(biāo)咬意圖乓在于翠限制衫人們蔑購買炎住宅姨的套墓數(shù)，關(guān)降低痛住宅絮需求重慶俯版房侮產(chǎn)稅寄目標(biāo)駝意圖援在于豬控制拆住宅吹成交董均價織，降盞低高曲檔房劉成交兩地瞇比較萌：意稻圖具朋有明掙顯差巡壽異上海敞和重躲慶的局兩個巖試點鏟方向船不同僻，應(yīng)鋤稅對甲象范柔圍有點差異巨，因類此決償定了扣兩地念市場賞結(jié)果添具有麗一定寧的差紙異。總體障看上幻玉海版融房產(chǎn)幅稅是永嚴(yán)于恨重慶納版房況產(chǎn)稅氧的。由于拖只有棕獲得籠大產(chǎn)吼證之跪后，俯部分娃新購繭住宅坦才需鳥要繳屯納房喂產(chǎn)稅位，因虜此房婆產(chǎn)稅擴對二御手房健抑制掠更直蔑接。上海傻重慶裹房產(chǎn)話稅簡醫(yī)析兩地封比較幼：上幟海的估細(xì)節(jié)蘇漏洞性多心但管喚制范擠圍大千于重等慶上海嬸房產(chǎn)檢稅認(rèn)急定復(fù)栽雜，滴購房凡人不綠易清害楚自姿己是羅否屬逢于免乳稅范貍疇。弊且辦潮理查霜詢申足請時弟，需顯要提禮供多誘種材衰料，煙一旦俊材料濫不齊乘，較記易卡走殼。明由官聽方操斤作的斧復(fù)雜敞認(rèn)定稀程序為和交棋易手聞續(xù)或織成為其給需往求降撤溫的輪最后擺一根舌稻草之。上海繩房產(chǎn)珠稅嚴(yán)認(rèn)格限耐制多鼠套購弦房，穴房產(chǎn)援稅額浮根據(jù)服買入甚價格壟征收屋，由帝于上愿海房逐屋價芒格高澤于重濕慶，賽且對小于超俱免征雨面積涂外的演普通草住宅櫻同樣烏征稅踢。因倒此稅婚收范喬圍大收于重容慶。房產(chǎn)廈稅對籠上海牽影響剖比重嘩慶略歉大。上海撿重慶旨房產(chǎn)盒稅簡漏析權(quán)屬清轉(zhuǎn)移耍才征殺稅未登支記城頃鎮(zhèn)住走宅和語小產(chǎn)粘權(quán)房輛不在聽收稅餅行列第三柿套房旬認(rèn)定征標(biāo)準(zhǔn)軋模糊愉，缺吵乏實懶際操勢作力細(xì)節(jié)膝漏洞未明輸確惡政意欠叼稅的符懲罰椅措施住宅串存在存非家覽庭共吵有產(chǎn)愚權(quán)，讀人均騙擁有敢面積僅確定記難未公霉布上太年度床全市魯商品戀住宅貝銷售凈均價減免申請的六樣材料契稅完稅憑證交易合同/房屋交接書購房人及其家庭成員身份證購房人的戶籍居住/和婚姻狀況無房同住人及其家庭成員的身份證、戶籍和婚姻狀況

其他有關(guān)書面證明文件、資料

兩地竭比較凱：重息慶房材產(chǎn)稅紋具有區(qū)高可痕行度納稅端時間榆明確圈：8月31日郵姨寄稅她單，10月1～31日納電稅納稅犯人構(gòu)藏成明測確：視以戶斑口本蔬、營挽業(yè)執(zhí)宿照、介工作呆證明內(nèi)等確梳認(rèn)；國納稅匹房屋羊一經(jīng)使進入旨征信盯系統(tǒng)概，不盞論產(chǎn)境權(quán)變脖動與桿否，赴計稅娘交易豎價和完稅率鼻保持毫不變收稅孔方式冷方式紋明確乞：主鄰動申疊報為翻主；奇輔以激媒體抖對欠克稅者廟公告奔、限過制欠擠稅者孩過戶泰、限胸制出騎境、族罰款階、乃假至直命接從矛欠稅刪者金仰融賬見戶扣擾繳上海番重慶字房產(chǎn)站稅簡謙析兩地顫比較罵：重枯慶房害產(chǎn)稅捆對需寫求影肚響小單價火超過09賄-1價0年均兄價的4倍應(yīng)按療照1.主2%的稅肢率征屈收房擴產(chǎn)稅應(yīng)納過稅額=（20駛0-旁10倡0）×2旁×堪1.訂2%勒=2鍵.4萬元2.鼠4萬元賭僅占惱房屋奔總價40藍(lán)0萬元聽的0.色6%購買請單價謝高于3倍以字上住但房的蝴多為繩看好潛重慶眉未來策增值掙的實頌力買逮家投資惰需求e.凡g單價2萬元/柜㎡溉20艷0趕㎡單價俯在09陳-1荒0年均睛價的2.備4倍應(yīng)按獻照0.國5%的稅鏡率征需收房箱產(chǎn)稅應(yīng)納頓稅額=（15銳0-陸10龜0）×1士.2挺×侵0.晌5%乓=0泳.3萬元0.怪3萬元針僅占糾房屋足總價18怎0萬元綢的0.萌16看7%重慶感當(dāng)?shù)叵灨纳品湫约覟a庭，坊為購蜂買此善類住漿房的合主要樸客群改善否性需遇求e.養(yǎng)g單價1.傭2萬元/蜂㎡封15狼0跟㎡商品家住宅世成交底均價20廉09年41效79元/㎡20辜10年57胖62元/著㎡兩年用均價49遠(yuǎn)70弓.5元/保㎡由于六受到閃免稅使面積帝較大從的影蠟響，傷重慶紐奉房產(chǎn)弓稅的盡推出撈無論澇是對覆于當(dāng)蘿地改凡善性屠家庭筐，抑裂或是摟外來石購房悄者都使不會牲造成全太大粱的負(fù)止擔(dān)，耳其更熔趨向抗于是半一種皮征收蠶手段尤。若只呈有房童產(chǎn)稅廁試點辰，對當(dāng)煩地住夜宅需死求影嚷響不押大。上海熟重慶撫房產(chǎn)孤稅簡緣瑞析國際朽經(jīng)驗盈是長綁期影料響有赴限部分國家和地區(qū)房價指數(shù)加速下跌從已卻經(jīng)開客征物碗業(yè)稅匹的香賠港、煮美國叛等地龜?shù)慕?jīng)草驗來久看，紫成熟堡可行華的物禮業(yè)稅材能在梢一定遙程度佩上遏拼制投類資、疾投機勉需求涉，并翼不改宵變整樣個房患價長邪期向畫上的寧趨勢住?？傮w嶺看，倍房產(chǎn)埋稅具特有明述顯馬介太效厚應(yīng)，勝起到漲跌傷加速的作員用，搬即當(dāng)殼經(jīng)濟通增長懲停滯煤時，度房產(chǎn)敗稅制票度將殖擴大屈房價展跌幅參；當(dāng)委經(jīng)濟階高熱放時，取房產(chǎn)躬稅至籮少不圾抑制是房價撤上升嫂的。上海尿重慶千房產(chǎn)活稅簡耐析但房理產(chǎn)稅舒＋嚴(yán)定格限柔購＋呢加息塌的疊利加效賞果能泊量巨反大上海鞋重慶滔房產(chǎn)申稅簡杰析限購請令嚴(yán)洽格執(zhí)僚行將牌短期呼內(nèi)阻剛止大撿部分康跨區(qū)預(yù)域投悲資投給機需云求房產(chǎn)妖稅影霜響購驚房者烏對于填未來礎(chǔ)房價驚上漲須的預(yù)哨期值濃，加奏強居隊民觀柔望看牲跌心蘆理從短酬期影忽響看浪，房勺產(chǎn)稅類將加餃劇市隔場觀裂望氣團氛，敞并降趕低剛植需購迫房者月短期帽看漲淚住宅核價格膚的預(yù)行期；友限購貧措施碗是實息際減兄少住浩宅交椅易，罩降低鎮(zhèn)需求搏的行睡政調(diào)盾控；越多次葬加息冷后，幸對于谷購房估人和唱房屋占持有布人的爭實際球影響挨和心柜理影騙響同舟樣巨質(zhì)大，逃既是社降低君對于瓦住宅刺的實酒際需收求，稠又是嚷提升越還款捉壓力暢，促剪進投留機者催拋盤旗的手條段。牢預(yù)計喘短期上加息外仍會假繼續(xù)津。三者關(guān)結(jié)合刊是短嶺期內(nèi)鄙住宅聚供應(yīng)巖無法商加大恐時，昏調(diào)控售住宅堆實際戀需求認(rèn)的最障強硬擱手段墳；房偏產(chǎn)稅求＋限傳購＋憲加息違的組讀合拳擔(dān)將通薄過供淡求非嚷市場有化平米衡達看到迅摟速降也低需扣求，?？刂蒲績r豎的效食果。100萬30年08年利率10.20加息12.26加息2.9加息首套房85折貸款利率5.05%5.22%5.44%5.61%月還款5398.825502.855640.35747.1增加支出－104.03241.48348.28增加比例－1.89%4.28%6.06%二套房1.1倍貸款利率6.53%6.75%7.04%7.26%月還款6340.426488.646679.916828.55增加支出－148.22339.49488.13增加比例－2.28%5.08%7.15%新國八條和房產(chǎn)稅試點的背景新國八條簡析上海重慶房產(chǎn)稅簡析后市變化和開發(fā)商策略針對哪高價敏房收竿稅開發(fā)砍商在逗出售咱裝修華房過胡程中耀訂立壞兩份如合同僑，可憂通過鋸提高搞裝修翼合同而價格心，降積低住嚇宅合組同價蹲格，淘幫助灣購房套人達率到規(guī)畏避房皺產(chǎn)稅須的目腥的針對稿多套請購買投資眨人或先可選西擇在繞簽完炕住房溉預(yù)售礎(chǔ)合同典后不叔進行可產(chǎn)權(quán)石登記騰，而敏是進抱行住木房抵閱押登柔記針對顧免稅抵面積劫（重易慶）可通得過假遣離婚雜－購奇買住雀房獲假取免瘋稅面滑積－蠟復(fù)婚其，達超到避配稅的婆目的針對亂免稅似面積岔（上腥海）增加既家庭督內(nèi)人眼口數(shù)聲量，垃甚至忌可以惰變相克理解倘為鼓節(jié)勵超指生后市飾變化拖和開蠶發(fā)商帆策略產(chǎn)生掘各類捕規(guī)避域手段城市遠(yuǎn)試點芒（一六線城瘡市及社某些顆想做夠政績奴的二著線城李市）高端/多套所有柳普通峽商品研房增量森房/部分際存量商房全部候增量識存量鞠房全國真（20粘12年底散）低稅廳率，扔高免月稅面炮積國際縮慧平均雷水平未來萌房產(chǎn)叼稅將睡趨成份熟魯避稅苦手段輩難以拒維系按買數(shù)入價帥格收按實扔際評刑估價穗格收后市冤變化殖和開混發(fā)商曬策略收稅的住宅市場不收稅的住宅市場高端市場低端市場投資市場自住市場由投資屬性決定CPI和流動性決定價格由自住屬性決定供求關(guān)系決定價格市場個格局考預(yù)測高端逆項目物需求吹量急汪劇下惑降，靠占總名成交妙面積陶比重附降低劃?；暧诼钍墼艅t，數(shù)售價甲或不涂出現(xiàn)歸下降舉。中端完項目礙陷入蝦定價災(zāi)困局傷。定放價過馬高將兄抑制沫項目迫成交汪，定琴價過獸低使帳得利諷潤縮伴水，珠甚至冷出現(xiàn)嗎虧損燃。低端者項目揭需求津伴隨烈著第沸四季組度上閣市量舅越來嚼越大捏的經(jīng)置濟適押用房勤而競感爭壓債力趨歡大，書成交高量下怠滑明焰顯，舊從而救逼迫梁開發(fā)怪商為架了維矛持必爭要現(xiàn)吃金流封而進全行大除幅調(diào)劫價行鑒動。后市絮變化厭和開待發(fā)商艱策略漲價烈預(yù)期孤逆轉(zhuǎn)信，購疫房需葬求從庸買