房地產(chǎn)評估報(bào)告樣本

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱：XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ第12層B8號房地產(chǎn)價(jià)格評估委托方：ⅩⅩⅩⅩⅩ估價(jià)方：XX房地產(chǎn)評估有限公司估價(jià)人員：ⅩⅩⅩⅩⅩⅩ估價(jià)作業(yè)日期：X估價(jià)報(bào)告編號：X房估字[XX]第XX號目錄TOC\o"1-2"\h\z致委托方函2估價(jià)師聲明3估價(jià)的假設(shè)和限制條件4房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)5一、委托方5二、估價(jià)方5三、估價(jià)對象5四、估價(jià)目的6五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)6六、價(jià)值定義6七、估價(jià)依據(jù)6八、估價(jià)原則7九、估價(jià)方法7十、估價(jià)結(jié)果7十一、估價(jià)作業(yè)日期7十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期7十三、估價(jià)人員8附件9房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)10一、個別因素分析10二、區(qū)域因素分析10三、市場背景分析10四、最高最佳使用分析12五、估價(jià)方法選用12六、估價(jià)測算過程12七、估價(jià)結(jié)果確定14致委托方函ⅩⅩⅩⅩⅩ：受貴院的委托，我公司于XX年X月X日至X月X日，對位于XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ第X層X號，建筑面積為Xm2，《房屋所有權(quán)證》證號為X證字第ⅩⅩⅩ號的房地產(chǎn)進(jìn)行市場價(jià)格評估，為確定拍賣底價(jià)提供參考依據(jù)。根據(jù)國家現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)和政策條例及委托方提供的各種資料，遵循依法、公正、科學(xué)、準(zhǔn)確和適度的原則，經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地收集資料、分析計(jì)算，并與估價(jià)時(shí)點(diǎn)XX市類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格水平相比較后，確定委估房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)XX年X月X日的價(jià)格及單價(jià)為：房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià)小寫大寫房地產(chǎn)正常價(jià)格1136000元壹佰壹拾叁萬陸仟圓整房地產(chǎn)正常單價(jià)3070元/m2叁仟零柒拾圓整每平方米房地產(chǎn)拍賣底價(jià)909000元玖拾萬零玖仟圓整房地產(chǎn)拍賣單價(jià)2457元/m2貳仟肆佰伍拾柒圓整每平方米XX房地產(chǎn)評估有限公司法定代表人：XX年X月X日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：一、我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。二、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。三、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。四、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。五、我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘。六、我公司估價(jià)人員X年X月X日去XX市國土資源管理局檔案室查詢委估宗地使用年限，由于非典時(shí)期，國土資源管理局檔案管理人員電話告知：委估宗地法定使用年限為50年(從1994年9月到2044年9月)，委估宗地的剩余使用年限為41年；未提供書面證明，請報(bào)告使用者注意。七、沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供重要的專業(yè)幫助。八、參加本次估價(jià)的估價(jià)師簽名：估價(jià)師簽名資格證書號估價(jià)師簽名ⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩ估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、本項(xiàng)估價(jià)的假設(shè)條件1.本報(bào)告在評估過程中，假設(shè)委估房地產(chǎn)為商業(yè)用途，在未來剩余使用年限內(nèi)不改變房地產(chǎn)用途。2.假設(shè)委估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)合法，沒有產(chǎn)權(quán)糾紛。3.假設(shè)委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿足所采用的城市規(guī)劃、用途管制和限制條件，另有說明的除外。二、本項(xiàng)估價(jià)的限制條件1.本報(bào)告有關(guān)資料由委托方提供，未對資料的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，如因資料不實(shí)而導(dǎo)致估價(jià)失實(shí)、失誤和錯誤，責(zé)任不在估價(jià)方和估價(jià)人員。2.本報(bào)告僅供委托方確定拍賣底價(jià)提供參考依據(jù)用，不對其他用途負(fù)責(zé)。3.本報(bào)告未考慮抵押、擔(dān)保、出租等他項(xiàng)權(quán)利對委估對象實(shí)際價(jià)格的影響。4.實(shí)地查勘時(shí)，對房屋僅進(jìn)行一般性察看，并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)性測試，不可能確定其內(nèi)部缺損。5.本報(bào)告中的建筑面積按《房屋所有權(quán)證存根》所載數(shù)據(jù)計(jì)。6.我公司估價(jià)人員XX年X月X日去XX市國土資源管理局檔案室查詢委估宗地使用年限，由于非典時(shí)期，國土資源管理局檔案管理人員電話告知：委估宗地法定使用年限為50年(從1994年9月到2044年9月)，委估宗地的剩余使用年限為41年；未提供書面證明，請報(bào)告使用者注意。7.本估價(jià)報(bào)告未考慮房屋拍賣所需的手續(xù)費(fèi)以及房地產(chǎn)過戶所應(yīng)交納的各種稅費(fèi)。8.未經(jīng)本評估單位同意，評估報(bào)告的全部或任何一部分內(nèi)容不得使用其他與本次項(xiàng)目無關(guān)的任何公開文件、通告或報(bào)告中，也不得以任何形式公開發(fā)表。9.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告?zhèn)洳榫幪枺篨房地估X字[XX]第X號。10.本報(bào)告一式五份，四份提交委托方，一份留存評估公司。XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ第12層B8號房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方單位名稱：ⅩⅩⅩⅩⅩ單位住址：聯(lián)系電話：ⅩⅩⅩⅩⅩ二、估價(jià)方機(jī)構(gòu)名稱：XX房地產(chǎn)評估有限公司單位住址：XX市X路X號X大廈22樓法定代表人：XX聯(lián)系電話：X三、估價(jià)對象㈠物質(zhì)實(shí)體狀況1.建筑物狀況⑴委估建筑物于一九九七年建成，維護(hù)保養(yǎng)情況較好，成新率為87%，建筑面積為369.97m2，其中含公攤面積⑵ⅩⅩⅩⅩⅩ位于XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，高19層，委估對象屬第12層B8號房，地面鋪地板磚，內(nèi)墻刮膩?zhàn)樱旎槭嗟蹴?，鋁合金窗。ⅩⅩⅩⅩⅩ外裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚；內(nèi)裝飾地面一層為花崗巖和木地板，墻面刮膩?zhàn)樱旎槭嗟蹴?xiàng)；電照線路暗設(shè)；每層設(shè)公共衛(wèi)生間，裝修中檔；ⅩⅩⅩⅩⅩ配置兩部客梯、一部貨梯，電梯間裝修一般；設(shè)地下停車場。2.委估對象利用現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)現(xiàn)作寫字樓用，公共配套設(shè)施好，宗地內(nèi)外開發(fā)程度均為五通一平。3.周圍環(huán)境估價(jià)對象位于XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ第12層B8號，正南方靠ⅩⅩⅩ方向，街對面是百貨大樓，正西方靠新華街方向，委估對象地處XX市商業(yè)中心，繁華程度高，交通方便，人流量大，但周圍環(huán)境一般，目前是XX市一般的辦公地段。㈡權(quán)益狀況委估對象位于XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ第12層B8號，《房屋所有權(quán)證》證號為邕房權(quán)證字第ⅩⅩⅩ號，權(quán)屬ⅩⅩⅩⅩⅩ所有。由于資料方面的原因，它項(xiàng)權(quán)利是否受限無法核實(shí)。四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)拍賣底價(jià)提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)XX年X月X日。六、價(jià)值定義本報(bào)告提供的價(jià)格是估價(jià)對象在估價(jià)期日、在本報(bào)告的全部限制條件下、XX市房地產(chǎn)市場自由開放、完全競爭狀態(tài)下的公開市場價(jià)值。所謂公開市場價(jià)值是在公開市場最可能形成的價(jià)格；采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評估的客觀合理價(jià)值應(yīng)是公開市場價(jià)值。委估房地產(chǎn)的價(jià)格定義為：建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，用途為商業(yè)，經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，已使用6年，尚可使用44年；委估宗地法定使用年限為50年(從1994年9月到2044年9月)，即委估宗地剩余使用年限為41年。按房地產(chǎn)收益的穩(wěn)健性原則，該房地產(chǎn)的收益年限按剩余使用年限41年計(jì)的市場價(jià)格；建議拍賣底價(jià)為市場價(jià)格的80%。七、估價(jià)依據(jù)㈠行為依據(jù)《委托評估函》。㈡法律法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國土地管理法》。2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。3.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB／T50291－1999）。4.《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T18508-2001)。㈢取價(jià)依據(jù)《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額廣西壯族自治區(qū)單位估價(jià)表》。㈣產(chǎn)權(quán)依據(jù)《房屋所有權(quán)證存根》邕房權(quán)證字第ⅩⅩⅩ號．八、估價(jià)原則㈠合法原則。㈡公平原則。㈢最高最佳使用原則。㈣替代原則。㈤估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。㈥綜合分析原則及多種方法比較原則。九、估價(jià)方法估價(jià)人員在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，對委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析，根據(jù)估價(jià)期日委估房地產(chǎn)用途、估價(jià)目的、資料狀況和XX市房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，決定采用市場比較法和收益還原法來測算委估房地產(chǎn)的價(jià)格。十、估價(jià)結(jié)果房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià)小寫大寫房地產(chǎn)正常價(jià)格1136000元壹佰壹拾叁萬陸仟圓整房地產(chǎn)正常單價(jià)3070元/m2叁仟零柒拾圓整每平方米房地產(chǎn)拍賣底價(jià)909000元玖拾萬零玖仟圓整房地產(chǎn)拍賣單價(jià)2457元/m2貳仟肆佰伍拾柒圓整每平方米十一、估價(jià)作業(yè)日期XX年X月X日至X月X日。十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本估價(jià)報(bào)告有效期為壹年，即從XX年X月X日至X年X月X日。十三、估價(jià)人員估價(jià)師簽名資格證書號估價(jià)師簽名ⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩXX房地產(chǎn)評估有限公司XX年X月X日附件一、《房屋所有權(quán)證存根》邕房權(quán)證字第ⅩⅩⅩ號；二、ⅩⅩⅩⅩⅩ《價(jià)格評估委托書》(XX)南市執(zhí)字第X號；三、估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照；四、估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)證書；五、估價(jià)人員資質(zhì)證書；六、估價(jià)機(jī)構(gòu)備案證明。以上均為復(fù)印件。XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ第12層B8號房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個別因素分析㈠物質(zhì)實(shí)體狀況1.建筑物狀況⑴委估建筑物于一九九七年建成，維護(hù)保養(yǎng)情況較好，成新率為87%，建筑面積為369.97m2，其中含公攤面積⑵ⅩⅩⅩⅩⅩ位于XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，高19層，委估對象屬第12層B8號房，地面鋪地板磚，內(nèi)墻刮膩?zhàn)?，天花為石膏吊頂，鋁合金窗。ⅩⅩⅩⅩⅩ外裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚；內(nèi)裝飾地面一層為花崗巖和木地板，墻面刮膩?zhàn)?，天花為石膏吊?xiàng)；電照線路暗設(shè)；每層設(shè)公共衛(wèi)生間，裝修中檔；ⅩⅩⅩⅩⅩ配置兩部客梯、一部貨梯，電梯間裝修一般；設(shè)地下停車場。2.委估對象利用現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)現(xiàn)作寫字樓用，公共配套設(shè)施好，宗地內(nèi)外開發(fā)程度均為五通一平。二、區(qū)域因素分析估價(jià)對象位于XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ第12層B8號，正南方靠ⅩⅩⅩ方向，街對面是百貨大樓，正西方靠新華街方向，委估對象地處XX市商業(yè)中心，繁華程度高，交通方便，人流量大，但周圍環(huán)境一般，是目前XX市一般的辦公地段。三、市場背景分析1.一般因素影響土地價(jià)格的一般因素主要有地理位置和行政區(qū)劃、經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場等。⑴地理位置和行政區(qū)劃XX市位于廣西西南部，南臨北部灣，背靠大西南，是大西南出海的重要的交通樞紐，同時(shí)也是粵瓊港及東南亞西進(jìn)的理想門戶。湘桂鐵路與南防、南昆鐵路交會于此；XX至北海、梧州、百色二級公路和XX至柳州、防城港（北海）高速公路等幾條公路大動脈已經(jīng)建成或正在建設(shè)之中；XX機(jī)場每周已開通航班近百次；水上可直航500噸輪船至廣州、香港，初具規(guī)模的現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡(luò)更加突出了XX市“出海大通道”的重要地位。1958年廣西壯族自治區(qū)成立，XX成為自治區(qū)首府至今。它轄有邕寧、武鳴兩縣，XX市部分轄區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整后，XX城區(qū)總面積擴(kuò)大至1834平方公里，全市人口由94.5萬增至140.39萬，聚居著壯、漢、瑤、侗等30多個民族，有著燦爛的民族文化和多采的民俗風(fēng)情。XX自古以來就是桂西南和云、貴、川、桂地區(qū)的一個流通中心及主要商品集散地，清朝時(shí)就辟為通商口岸，而今則是一座正在迅速崛起的現(xiàn)代化城市。XX水陸空交通四通八達(dá)，民航已開通318條國內(nèi)、國際航線；鐵路有湘桂、黔桂、黎桂、南昆等干線，可直達(dá)祖國的東南西北；公路已結(jié)成便捷暢通的交通網(wǎng)，1999年10月全線基本開通的桂海高速公路，將為以XX為中心的大西南交通樞紐注入新的活力；郵電已跨入全國先進(jìn)行列，城市的基礎(chǔ)和公共設(shè)施較為完善。隨著城市建設(shè)的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，加上XX享受沿海城市、少數(shù)民族、沿邊開發(fā)等多種優(yōu)惠政策，更多的投資者看好這里。傳統(tǒng)與粵、港較為緊密的聯(lián)系，XX市目前正在成為外來投資者在廣西投資最理想地，加上自身有較大的城市規(guī)模、人口和較多的外來流動人口，人流、物流、資金流、信息流已初具規(guī)模。⑵經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展?fàn)顩r2002年末，全市總?cè)丝?97.71萬人，比上年增加3.15萬人，其中市區(qū)人口140.39萬人，比上年增加2.54萬人。全市總?cè)丝谥蟹寝r(nóng)業(yè)人口124.08萬人，其中市區(qū)非農(nóng)人口103.17萬人。2002年，據(jù)抽樣調(diào)查，全年城市居民人均可支配收入8796元，比上年增加890元，增長11.26%；農(nóng)民人均純收入2524元，比上年增加203元，增長8.75%；在崗職工年平均工資11638元，比上年增長12.86%。城鄉(xiāng)居民消費(fèi)水平及生活質(zhì)量進(jìn)一步提高。2002年，全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值356億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長11.5%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值50.9億元，增長10.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值101.9億元，增長12.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值203.2億元，增長11.3%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整，國內(nèi)生產(chǎn)總值中三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為14.30:28.62:57.08。全市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)12021元，比上年增長10.28%。財(cái)政收入持續(xù)較快增長。2002年全年財(cái)政總收入44.98億元，比上年增長16.74%，其中地方財(cái)政收入26.18億元，增長26.18%。財(cái)政支出34.29億元，增長33.40%。2002年末全市金融機(jī)構(gòu)存款余額777.73億元，比年初增加75.85億元，增長10.81%。在生活水平繼續(xù)提高的同時(shí)，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款有較大的增加。年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額327.34億元，比年初增加50.60億元，增長18.29%，金融機(jī)構(gòu)貸款余額733.89億元，比年初增加107.40億元，增長13.52%。⑶房地產(chǎn)市場分析作為城市先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的XX市房地產(chǎn)業(yè)近幾年發(fā)展迅速，在全國房地產(chǎn)市場普遍低迷的情況下，近幾年XX市房地產(chǎn)市場相對而言走低幅度不大，特別是切實(shí)可行的地價(jià)管理政策把XX市土地市場逐漸帶入了科學(xué)化、規(guī)范化的軌道，從而帶動了整個房地產(chǎn)市場健康、有序的發(fā)展，對促進(jìn)XX市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、特別是是城市建設(shè)的發(fā)展起到了巨大的推動作用?？傮w來說，XX房地產(chǎn)近幾年總體發(fā)展有如下幾個特征：①這幾年XX的房地產(chǎn)開發(fā)均集中于新城、瑯東南湖兩區(qū)；江南區(qū)多是工廠區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)不熱，房地產(chǎn)價(jià)格相對較低；城北區(qū)隨著快速環(huán)線的修通及邕江北岸60萬平方米舊房拆遷，房地產(chǎn)開發(fā)將大大提升?？傮w來說，XX目前房地產(chǎn)開發(fā)量與城市規(guī)模相比，仍然處于較低水平。②XX市這幾年的房地產(chǎn)主要由買方拉動的健康市場需求為基礎(chǔ)，目前新建中低檔城鎮(zhèn)混合住宅樓盤均維持著較高的入住率，空置率較低。寫字樓、商業(yè)用房過剩，租金低廉，多以出租為主。但隨著我國加入WTO，外來企業(yè)的不斷增多，特別是近幾年并未增加的寫字樓開發(fā)，更由于銀行按揭的完善及普及，寫字樓可能異軍突起，出售及出租率會相應(yīng)提高。③XX市的房價(jià)依然持續(xù)在較低的水平，雖然這幾年房價(jià)每年在上漲，但XX市商品住宅平均房價(jià)依然在2100元/m2左右，框架高層寫字樓則在3000元/m2左右，目前房價(jià)上漲的趨勢還在持續(xù)之中，且未有停止的跡象。④工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)相對滯后，目前尚未真正啟動。所有這些，都將刺激XX市商業(yè)、住宅、工業(yè)土地的投資和消費(fèi)，房地產(chǎn)價(jià)格將會穩(wěn)中有升，并有保值和增值的潛力。四、最高最佳使用分析委估房地產(chǎn)位于XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ，周圍多為商鋪、寫字樓，配套設(shè)施齊全，交通便捷,人流量大。委估房地產(chǎn)位于ⅩⅩⅩⅩⅩ第12樓B8號，現(xiàn)作寫字樓用，這和規(guī)劃的使用狀況一致。根據(jù)最高最佳使用原則和合法原則的分析，該房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀用途為最高最佳使用。五、估價(jià)方法選用估價(jià)人員在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，對委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析，根據(jù)估價(jià)期日委估房地產(chǎn)用途、估價(jià)目的、資料狀況和XX市房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，決定采用市場比較法和收益還原法來測算委估房地產(chǎn)的價(jià)格。市場比較法：是將估價(jià)對象房地產(chǎn)與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格修正得出估價(jià)對象價(jià)格的一種估價(jià)方法。收益法：預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。六、估價(jià)測算過程㈠市場比較法采用市場比法一般選取同一供需圈內(nèi)，近似委估房地產(chǎn)檔次市場價(jià)格進(jìn)行比較，根據(jù)估價(jià)人員對XX市房地產(chǎn)市場的了解，分別選取如下可比實(shí)例：1.確定比較因素比較案例委估房產(chǎn)ⅩⅩⅩⅩⅩ13樓ⅩⅩⅩⅩⅩ16樓XX10樓地理位置ⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩXXXX交易價(jià)格(元/m2)315033003370交易情況正常正常正常正常交易時(shí)間2003.32003.22003.22003.1一般一般一般一般個別因素一般較差較好較好確定比較因素系數(shù)見下表比較案例委估房產(chǎn)ⅩⅩⅩⅩⅩ13樓ⅩⅩⅩⅩⅩ16樓福萊閣交易價(jià)格(元/m2)315033003370交易情況100100100100交易期日100100100100100100100100個別因素100961051053.比準(zhǔn)價(jià)格確定比較案例委估房產(chǎn)ⅩⅩⅩⅩⅩ13樓ⅩⅩⅩⅩⅩ16樓福萊閣交易價(jià)格(元/m2)315033003370交易情況100100/100100/100100/100交易期日100100/100100/100100/100100100/100100/100100/100個別因素100100/96100/105100/105比準(zhǔn)價(jià)格328131433210根據(jù)上述計(jì)算的結(jié)果，求比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值，則：（3281＋3143＋3210）÷3=3211元/m2㈡收益法由于該寫字樓可用于出租，能比較合理地確定其租金收入，故也可用收益法求取其價(jià)格。1.估算總收益通過調(diào)查XX市同類型、同地段、同規(guī)模，裝飾大致相同的寫字樓在裝修后的月出租價(jià)格一般為23元/m2，租金損失為1個月，則年總收益為：23×369.97×（12-1）=93602.41元2.估算年房地產(chǎn)租賃總費(fèi)用總費(fèi)用包括正常狀態(tài)下房地產(chǎn)出租過程中所必須支出的房屋修繕費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等。①房屋修繕費(fèi)是指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)。行業(yè)慣例按建筑物重置價(jià)的1.5％計(jì)算，據(jù)對XX地區(qū)建筑物市場的了解，類似建筑物的重置價(jià)為1200元/m2，則：房屋修繕費(fèi)＝1200×369.97×1.5％＝6659.46元②管理費(fèi)是指對出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用。分為兩部分：一是出租經(jīng)營過程中消耗品價(jià)值的貨幣支出；另一是管理人員的工資。根據(jù)行業(yè)慣例資料，取年租金的3％，則：管理費(fèi)＝93602.41×3％＝2808.07元③保險(xiǎn)費(fèi)是指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用，按房屋現(xiàn)值乘以保險(xiǎn)費(fèi)率2‰，則：保險(xiǎn)費(fèi)＝1200×369.97×87%×2‰＝772.50元④稅費(fèi)是指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等。依據(jù)稅法及XX市稅務(wù)部門資料，公有房屋出租應(yīng)納稅金房產(chǎn)稅按年租金的12％，營業(yè)稅按年租金的5％，教育附加按營業(yè)稅的3％，城市維護(hù)建筑稅按營業(yè)稅的7％，以上稅費(fèi)小計(jì)為17.5%，防洪保安費(fèi)按年收入的1‰，則：