地產(chǎn)計(jì)劃管理手冊(cè)

PAGE8/8XX集團(tuán)有限公司編號(hào)：版本：生效日期：管理體系文件計(jì)劃管理手冊(cè)密級(jí)：發(fā)放編號(hào)：編制：審核：批準(zhǔn)：版本修訂記錄序號(hào)修訂日期修訂內(nèi)容修訂人版本備注計(jì)劃管理手冊(cè)編號(hào)：版本：生效日期：適用范圍適用于各項(xiàng)目從獲取土地后到交付業(yè)主之前的項(xiàng)目計(jì)劃管理。控制目標(biāo)規(guī)范項(xiàng)目計(jì)劃管理體系，確保項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)在滿足產(chǎn)品質(zhì)量和投資控制目標(biāo)的前提下達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)的要求，最終達(dá)到提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率。術(shù)語(yǔ)和定義項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)分級(jí)體系項(xiàng)目一級(jí)節(jié)點(diǎn)：是項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)中的核心部分，對(duì)項(xiàng)目整體進(jìn)度影響最為明顯或最為重要（如對(duì)現(xiàn)金流影響、對(duì)企業(yè)管理要求影響、對(duì)客戶影響、對(duì)結(jié)算影響）的節(jié)點(diǎn)。項(xiàng)目二級(jí)節(jié)點(diǎn)：是對(duì)項(xiàng)目一級(jí)節(jié)點(diǎn)的細(xì)化，一般是對(duì)項(xiàng)目整體進(jìn)度影響較為明顯或重要的節(jié)點(diǎn)。項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)：是對(duì)項(xiàng)目二級(jí)節(jié)點(diǎn)的細(xì)化，可用于指導(dǎo)各部門內(nèi)部及崗位級(jí)工作。工作職責(zé)運(yùn)營(yíng)管理部（計(jì)劃）初步確定項(xiàng)目一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃并組織召開項(xiàng)目啟動(dòng)預(yù)備會(huì)評(píng)審；初步確定項(xiàng)目《項(xiàng)目全景計(jì)劃》組織召開項(xiàng)目啟動(dòng)評(píng)審會(huì)評(píng)審；跟蹤、監(jiān)督計(jì)劃落實(shí)情況，提出計(jì)劃預(yù)警；負(fù)責(zé)發(fā)起項(xiàng)目計(jì)劃主動(dòng)性調(diào)整，審核相關(guān)部門計(jì)劃調(diào)整申請(qǐng)，發(fā)布審批通過的計(jì)劃調(diào)整方案。相關(guān)部門參與項(xiàng)目一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與《項(xiàng)目全景計(jì)劃》評(píng)審。所屬公司負(fù)責(zé)組織編制項(xiàng)目一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、《項(xiàng)目全景計(jì)劃》；負(fù)責(zé)各專業(yè)項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃的編制、執(zhí)行；及時(shí)提出計(jì)劃預(yù)警信息；發(fā)起計(jì)劃調(diào)整申請(qǐng)。運(yùn)營(yíng)分管領(lǐng)導(dǎo)參與項(xiàng)目一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、《項(xiàng)目全景計(jì)劃》評(píng)審；審核計(jì)劃橙色預(yù)警、紅色預(yù)警；審核項(xiàng)目計(jì)劃調(diào)整申請(qǐng)。相關(guān)部門分管領(lǐng)導(dǎo)參與項(xiàng)目一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、《項(xiàng)目全景計(jì)劃》評(píng)審；審核影響二級(jí)節(jié)點(diǎn)、不影響一級(jí)節(jié)點(diǎn)的項(xiàng)目計(jì)劃調(diào)整申請(qǐng)，參與影響一級(jí)節(jié)點(diǎn)的項(xiàng)目計(jì)劃調(diào)整申請(qǐng)會(huì)審。總經(jīng)理參與項(xiàng)目一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、《項(xiàng)目全景計(jì)劃》評(píng)審；審批影響二級(jí)節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目計(jì)劃調(diào)整申請(qǐng)，審核不影響一級(jí)節(jié)點(diǎn)的項(xiàng)目計(jì)劃調(diào)整申請(qǐng)，參與影響一級(jí)節(jié)點(diǎn)的項(xiàng)目計(jì)劃調(diào)整申請(qǐng)會(huì)審；審批計(jì)劃紅色預(yù)警。決策會(huì)評(píng)審《項(xiàng)目一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃》；評(píng)審《項(xiàng)目全景計(jì)劃》。工作流程流程說明計(jì)劃管控原則節(jié)點(diǎn)層級(jí)劃分原則基于“抓一級(jí)、控一級(jí)、看一級(jí)”的邏輯思路，采取分層分級(jí)管理模式，對(duì)項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃進(jìn)行“逐級(jí)分解、分層監(jiān)控”。按照“快速開盤、快速回籠、完美交樓、完美收官”四大目標(biāo)的原則。一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的編制在項(xiàng)目拿地后的5天內(nèi)（招拍掛項(xiàng)目以拿地時(shí)間為基準(zhǔn)點(diǎn)、非招拍掛項(xiàng)目以簽訂合同協(xié)議時(shí)間為基準(zhǔn)點(diǎn)），戰(zhàn)略投資部/所屬公司將土地信息、項(xiàng)目資料、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目建議書等相關(guān)資料移交運(yùn)營(yíng)管理部（計(jì)劃），運(yùn)營(yíng)管理部（計(jì)劃）根據(jù)可行性研究報(bào)告中的項(xiàng)目發(fā)展數(shù)據(jù)進(jìn)行項(xiàng)目開戶立項(xiàng)，并開始計(jì)時(shí)。所屬公司依據(jù)上述資料及財(cái)務(wù)資金要求與營(yíng)銷需要，與運(yùn)營(yíng)管理部（計(jì)劃、設(shè)計(jì)、成本、營(yíng)銷）、戰(zhàn)略投資部、計(jì)財(cái)融資部進(jìn)行等溝通，確定拿地、項(xiàng)目啟動(dòng)立項(xiàng)會(huì)、項(xiàng)目啟動(dòng)預(yù)備會(huì)、項(xiàng)目啟動(dòng)評(píng)審會(huì)、規(guī)劃方案批復(fù)、樁基開工、施工圖定稿、總包定標(biāo)、建筑工程規(guī)劃許可證、總包進(jìn)場(chǎng)開工、售樓處及樣板房開放、首次開盤、竣工備案、集中入伙等14個(gè)節(jié)點(diǎn)為項(xiàng)目一級(jí)節(jié)點(diǎn)，作為項(xiàng)目啟動(dòng)預(yù)備會(huì)的上會(huì)資料，在會(huì)上將對(duì)項(xiàng)目一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃進(jìn)行決策。一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn)工期：序號(hào)節(jié)點(diǎn)名稱時(shí)間（天數(shù)）1拿地2項(xiàng)目啟動(dòng)預(yù)備會(huì)3項(xiàng)目啟動(dòng)評(píng)審會(huì)4不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證5規(guī)劃方案批復(fù)6建筑工程規(guī)劃許可證7建筑工程施工許可證8總包開工9施工至正負(fù)零10主體施工達(dá)到預(yù)售條件11售樓處及樣板房開放12首次開盤13規(guī)劃驗(yàn)收合格證14竣工備案（毛坯）15交房（毛坯）900工期說明標(biāo)準(zhǔn)工期是以項(xiàng)目分期為標(biāo)準(zhǔn)單位，以總建筑面積15萬作為基準(zhǔn)，具體根據(jù)實(shí)際進(jìn)行調(diào)整；以100米（33層）高層住宅作為基準(zhǔn)，具體根據(jù)實(shí)際業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)整；標(biāo)準(zhǔn)工期只是基準(zhǔn)工期，需要時(shí)根據(jù)開發(fā)節(jié)奏、政府要求等與進(jìn)行具體調(diào)整；標(biāo)準(zhǔn)工期計(jì)算按照毛坯交付項(xiàng)目，在此基礎(chǔ)上精裝修項(xiàng)目增加6個(gè)月；樁基形式為鉆孔灌注樁的，在上述工期基礎(chǔ)上增加1.5個(gè)月作為基準(zhǔn)周期；其它影響因素包括降水、地庫(kù)、裙樓、電梯、坡屋面、雨季影響和氣候節(jié)日影響因素。計(jì)算時(shí)依據(jù)該計(jì)算區(qū)（期）的具體情況，將數(shù)值進(jìn)行縱向累加。項(xiàng)目一級(jí)節(jié)點(diǎn)作為項(xiàng)目開發(fā)過程中關(guān)鍵線路上主要工序的控制點(diǎn)，城投聯(lián)合需重點(diǎn)把控節(jié)點(diǎn)完成時(shí)間及質(zhì)量，且把14個(gè)項(xiàng)目一級(jí)節(jié)點(diǎn)納入城投聯(lián)合控制指標(biāo)。運(yùn)營(yíng)管理部（計(jì)劃）在項(xiàng)目拿地后的30天組織召開項(xiàng)目啟動(dòng)預(yù)備會(huì)，審定的項(xiàng)目一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃作為項(xiàng)目全景計(jì)劃的主要控制依據(jù)。項(xiàng)目二級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、專項(xiàng)計(jì)劃的編制所屬公司根據(jù)項(xiàng)目啟動(dòng)預(yù)備會(huì)確定的一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，對(duì)一級(jí)計(jì)劃進(jìn)行分解，編制二級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃及專項(xiàng)計(jì)劃，形成《項(xiàng)目全景計(jì)劃》。項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃，以項(xiàng)目一、二級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃為依據(jù)，對(duì)各專業(yè)工作任務(wù)進(jìn)行細(xì)化分解，所屬公司各專業(yè)部門編制各專項(xiàng)工作計(jì)劃。各類專項(xiàng)計(jì)劃編制之初可以是控制性、指導(dǎo)性計(jì)劃，過程之中進(jìn)行細(xì)化調(diào)整。各專項(xiàng)計(jì)劃，原則上在二級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成后開始編制，并逐步深化。各專項(xiàng)包括設(shè)計(jì)專項(xiàng)計(jì)劃、工程專項(xiàng)計(jì)劃、成本專項(xiàng)計(jì)劃、采購(gòu)專項(xiàng)計(jì)劃、營(yíng)銷專項(xiàng)計(jì)劃、報(bào)批報(bào)建專項(xiàng)計(jì)劃?！俄?xiàng)目全景計(jì)劃》（含一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、二級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、專項(xiàng)計(jì)劃）編制完成后，所屬公司提交至運(yùn)營(yíng)管理部（計(jì)劃），作為項(xiàng)目啟動(dòng)評(píng)審會(huì)的上會(huì)資料，并在項(xiàng)目拿地后的第50天組織召開項(xiàng)目啟動(dòng)評(píng)審會(huì)，將在項(xiàng)目啟動(dòng)評(píng)審會(huì)上進(jìn)行決策。通過項(xiàng)目啟動(dòng)評(píng)審會(huì)后的10天內(nèi)，所屬公司組織并完成《項(xiàng)目全景計(jì)劃》的推演，并上線。計(jì)劃執(zhí)行與落實(shí)經(jīng)審批通過的《項(xiàng)目全景計(jì)劃》由運(yùn)營(yíng)管理部（計(jì)劃），下發(fā)到城投聯(lián)合各部門及所屬公司，各部門、所屬公司及分解成月度工作計(jì)劃予以執(zhí)行落實(shí)執(zhí)行。運(yùn)營(yíng)管理部（計(jì)劃）負(fù)責(zé)各部門、所屬公司工作計(jì)劃的協(xié)調(diào)和推動(dòng)，并督促各部門、所屬公司按計(jì)劃執(zhí)行落實(shí)，每月組織項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行情況分析并組織召開月度運(yùn)營(yíng)會(huì)，對(duì)計(jì)劃進(jìn)行全面監(jiān)控。運(yùn)營(yíng)管理部（計(jì)劃）應(yīng)根據(jù)月度計(jì)劃、年度計(jì)劃的落實(shí)情況跟蹤并督察《項(xiàng)目全景計(jì)劃》的執(zhí)行情況，及時(shí)提出預(yù)警，必要時(shí)要求相關(guān)部門制定相應(yīng)措施，以保證項(xiàng)目全景計(jì)劃的落實(shí)。項(xiàng)目計(jì)劃預(yù)警機(jī)制根據(jù)“信息及時(shí)性”原則，各部門、所屬公司一旦發(fā)現(xiàn)可能的計(jì)劃延誤，應(yīng)根據(jù)計(jì)劃延誤情況立即向運(yùn)營(yíng)管理部（計(jì)劃）發(fā)出預(yù)警信號(hào)，否則按照遲報(bào)處理；如未發(fā)預(yù)警信息而造成節(jié)點(diǎn)延誤，將按照信息瞞報(bào)進(jìn)行處理。運(yùn)營(yíng)管理部（計(jì)劃）監(jiān)督項(xiàng)目計(jì)劃的執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)可能的計(jì)劃延誤，及時(shí)提出預(yù)警，并將預(yù)警按通知范圍進(jìn)行通知。預(yù)警的種類黃色預(yù)警：預(yù)計(jì)《項(xiàng)目全景計(jì)劃》中的一、二級(jí)節(jié)點(diǎn)將發(fā)生延誤7天（含），發(fā)布黃色預(yù)警；橙色預(yù)警：預(yù)計(jì)《項(xiàng)目全景計(jì)劃》中的一、二級(jí)節(jié)點(diǎn)將發(fā)生延誤8-14天（含），發(fā)布橙色預(yù)警；紅色預(yù)警：預(yù)計(jì)《項(xiàng)目全景計(jì)劃》中的一、二級(jí)節(jié)點(diǎn)將發(fā)生延誤14天以上，或發(fā)生可能直接影響一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的重大突發(fā)性事件，發(fā)布紅色預(yù)警。根據(jù)“信息扁平化”原則，計(jì)劃預(yù)警信息可由該節(jié)點(diǎn)主責(zé)部門負(fù)責(zé)人向運(yùn)營(yíng)管理部（計(jì)劃）提出，也可由運(yùn)營(yíng)管理部（計(jì)劃）在掌握計(jì)劃實(shí)施部門的計(jì)劃進(jìn)度狀況后主動(dòng)提出。預(yù)警信號(hào)經(jīng)運(yùn)營(yíng)管理部（計(jì)劃）與主責(zé)部門負(fù)責(zé)人雙方共同核實(shí)后，由運(yùn)營(yíng)管理部（計(jì)劃）分預(yù)警等級(jí)發(fā)送預(yù)警信號(hào)：屬黃色預(yù)警的，發(fā)送《項(xiàng)目計(jì)劃預(yù)警單》至計(jì)劃延誤主責(zé)部門、相關(guān)涉及影響部門及業(yè)務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)。屬橙色預(yù)警的，發(fā)送《項(xiàng)目計(jì)劃預(yù)警單》至計(jì)劃延誤主責(zé)部門、相關(guān)涉及影響部門、業(yè)務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)。屬紅色預(yù)警的，發(fā)送《項(xiàng)目計(jì)劃預(yù)警單》至計(jì)劃延誤主責(zé)部門、相關(guān)涉及影響部門、業(yè)務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理。各部門在接到預(yù)警信號(hào)3個(gè)工作日內(nèi)，各部門提出整改方案。黃色和橙色預(yù)警措施報(bào)運(yùn)營(yíng)管理部（計(jì)劃）備案，責(zé)任部門組織涉及的相關(guān)部門確認(rèn)，調(diào)整相應(yīng)節(jié)點(diǎn)，報(bào)所屬公司負(fù)責(zé)人審批，運(yùn)營(yíng)管理部（計(jì)劃）備案。紅色預(yù)警措施報(bào)運(yùn)營(yíng)管理部（計(jì)劃）備案，運(yùn)營(yíng)管理部（計(jì)劃）組織涉及的相關(guān)部門研究確認(rèn)，調(diào)整相應(yīng)節(jié)點(diǎn)，報(bào)運(yùn)營(yíng)管理部（計(jì)劃）、運(yùn)營(yíng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核，城投聯(lián)合總經(jīng)理審批。運(yùn)營(yíng)管理部（計(jì)劃）對(duì)整改方案的執(zhí)行進(jìn)行及時(shí)跟蹤監(jiān)督。項(xiàng)目計(jì)劃調(diào)整與總結(jié)項(xiàng)目計(jì)劃為動(dòng)態(tài)計(jì)劃，根據(jù)每月的執(zhí)行情況由運(yùn)營(yíng)管理部（計(jì)劃）組織進(jìn)行修改調(diào)整，在執(zhí)行過程中，項(xiàng)目計(jì)劃可隨項(xiàng)目的發(fā)展不斷地細(xì)化和補(bǔ)充，只要細(xì)化和補(bǔ)充的結(jié)果不影響關(guān)鍵線路，則無需對(duì)《項(xiàng)目全景計(jì)劃》進(jìn)行修改，但需將細(xì)化和補(bǔ)充的任務(wù)增補(bǔ)到相關(guān)部門的月度計(jì)劃中。項(xiàng)目計(jì)劃的調(diào)整分為主動(dòng)性調(diào)整和被動(dòng)性調(diào)整。主動(dòng)性調(diào)整指由于公司發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)策略等因素的變化而導(dǎo)致的計(jì)劃調(diào)整，由運(yùn)營(yíng)管理部（計(jì)劃）發(fā)起。被動(dòng)性調(diào)整指由于某些突發(fā)事件，或關(guān)鍵線路上的工作嚴(yán)重滯后導(dǎo)致的被迫調(diào)整，具有不可預(yù)見性。施工組織設(shè)計(jì)確定后，根據(jù)確定的施工組織設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)管理部（計(jì)劃）組織進(jìn)行項(xiàng)目二級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、專項(xiàng)計(jì)劃的調(diào)整，本次調(diào)整中，重點(diǎn)對(duì)工程、采招、營(yíng)銷專項(xiàng)計(jì)劃進(jìn)行細(xì)化編制，一周內(nèi)完成。計(jì)劃執(zhí)行過程中的調(diào)整：相關(guān)部門根據(jù)計(jì)劃執(zhí)行實(shí)際情況，填寫《計(jì)劃調(diào)整申請(qǐng)表》，提出計(jì)劃調(diào)整申請(qǐng)。申請(qǐng)中應(yīng)明確計(jì)劃調(diào)整原因、對(duì)后續(xù)工作的影響、后續(xù)工作資源支持、對(duì)相關(guān)部門計(jì)劃的影響以及相應(yīng)的解決方案和措施，并與相關(guān)部門溝通形成溝通意見。運(yùn)營(yíng)管理部（計(jì)劃）審核項(xiàng)目計(jì)劃調(diào)整申請(qǐng)：計(jì)劃調(diào)整僅影響項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃，則由該計(jì)劃執(zhí)行部門與分管領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商后，