湖南中原-卓越蔚藍(lán)海岸商鋪定價(jià)及銷售方案

卓越蔚藍(lán)海岸商鋪定價(jià)及銷售方案湖南中原事業(yè)一部目錄目標(biāo)項(xiàng)目概況區(qū)域市場(chǎng)研究競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商鋪調(diào)研商鋪銷售策略商鋪價(jià)格策略目標(biāo)高溢價(jià)銷售：充分挖掘商鋪價(jià)值，合理定價(jià)，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)高速銷售：制定合適的銷售方式，促進(jìn)商鋪快速去化目錄目標(biāo)項(xiàng)目概況區(qū)域市場(chǎng)研究競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商鋪調(diào)研商鋪銷售策略商鋪價(jià)格策略項(xiàng)目處于大河西雙府核心區(qū)市政府政府90億市政板塊規(guī)劃市政府、區(qū)政府板塊核心區(qū)投資升值潛力巨大區(qū)政府地鐵物業(yè)，實(shí)現(xiàn)商圈增值距離五一商圈僅三站路程，而且乘2號(hào)線可直達(dá)規(guī)劃中的新長(zhǎng)沙火車站，與武廣高速鐵路對(duì)接，旅客出行可以做到“零換乘”。乘地鐵出行，快捷舒適、準(zhǔn)點(diǎn)率高，“地鐵口物業(yè)”，不但能為業(yè)主提供“出則繁華、入則寧?kù)o”的生活，還能給業(yè)主良好的投資升值空間。地鐵2B線帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值本項(xiàng)目位于地鐵2B線古山站附近，地鐵沿線大約1公里范圍內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)又將出現(xiàn)興旺。隨著城市建設(shè)的加快，交通日益擁擠，而地鐵將成為市民出行的最佳選擇，地鐵周邊物業(yè)將極受歡迎，而且資源有限，升值潛力大。地鐵對(duì)沿線物業(yè)價(jià)格的提升表現(xiàn)廣州：地鐵于1993年開工，開工當(dāng)年和第二年，地鐵一號(hào)線沿線物業(yè)升值15%-25%，1999年一號(hào)線正式開通后，地鐵沿線物業(yè)再次升值15%-25%上海：開通地鐵后短短的四五年時(shí)間內(nèi)一躍成為上海的新興住宅區(qū)，發(fā)展成一個(gè)幾十萬人口的衛(wèi)星城，成為上海最大的人口居住地，而房?jī)r(jià)的漲幅超過了50%香港：香港地鐵開通后，上蓋物業(yè)平均升值近50％，投資回報(bào)率達(dá)到15％深圳：調(diào)研表明，地鐵沿線住宅物業(yè)價(jià)格高于同片區(qū)非地鐵沿線住宅物業(yè)的價(jià)格，高出幅度從5%至15%不等谷山站本案市政府站雙地鐵物業(yè)未來升值空間無限323632#商鋪鋪號(hào)101102103104105面積48.1220.8251.0757.8520.8236#商鋪

鋪號(hào)101102103104

面積49.0636.4949.0344.94

規(guī)劃布局：位于項(xiàng)目二期32棟、36棟1樓底商面寬：約6-8米；進(jìn)深：約5.9米總體量：378。2平米總套數(shù)：共9套商鋪基本資料商鋪SWOT分析劣勢(shì)機(jī)遇威脅地段：市府區(qū)府雙府核心商業(yè)環(huán)境：商鋪緊臨市政公園及卓越博才小學(xué)，擁有學(xué)校消費(fèi)和公園商業(yè)的雙重價(jià)值；消費(fèi)群體：卓越社區(qū)內(nèi)高端消費(fèi)群體、博才小學(xué)及市政公園帶來周邊其它社區(qū)的消費(fèi)人群城市規(guī)劃：河西成為政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，未來新CBD，商業(yè)發(fā)展更加迅速優(yōu)勢(shì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境：岳麓區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步完善；交通環(huán)境：輕軌、地鐵口岸商業(yè)，一般來說，地鐵口岸商業(yè)在2-3年內(nèi)將升值20%；茶山路的全線拉通，將擴(kuò)大消費(fèi)覆蓋面。自身限制：整體商業(yè)體量較小，難以形成集中商業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)；目前32、36號(hào)棟商鋪面積偏小，限制了中大型商業(yè)入駐的可能；商業(yè)氛圍：本項(xiàng)目周邊項(xiàng)目較少，僅有楓雅名苑及安置小區(qū)，客戶入住率低，商住氛圍不濃郁?？蛻粜膽B(tài)：目前區(qū)域處起步階段，消費(fèi)及投資客戶對(duì)區(qū)域商業(yè)發(fā)展熱情還不夠；區(qū)域規(guī)劃：濱江新城的崛起，成為未來區(qū)域內(nèi)商業(yè)核心區(qū)域，可能造成客戶商業(yè)投資重心偏移；項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)：區(qū)域內(nèi)大量住宅的開發(fā)，基本都帶有商業(yè)配套，如：北京御園、恒大華府等，存在一定的客戶分流；目錄目標(biāo)項(xiàng)目概況區(qū)域市場(chǎng)研究競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商鋪調(diào)研商鋪銷售策略商鋪價(jià)格策略城市調(diào)規(guī)劃淘：是雙CB倘D規(guī)劃染，河沿西新晨商業(yè)敘商務(wù)醒中心筆形成以，區(qū)本域未掠來商附業(yè)發(fā)揪展?jié)摵鹆匏Υ笠弧拜S”兩”帶”:湘江加將成盼為城妻市的壟發(fā)展甘中軸蟲。規(guī)縫劃修陵改對(duì)版城慣市的托空間露結(jié)構(gòu)沉進(jìn)行有了優(yōu)碌化。幼提出媽了沿“一軸府兩帶”發(fā)展犬?！耙惠S”指湘奴江發(fā)即展軸來，“兩帶”分別薄指北塔部發(fā)殿展帶梅（串棕聯(lián)了梨寧鄉(xiāng)偉縣城盲、長(zhǎng)腳沙縣盒城及培一大察批國(guó)絨家、鼻省級(jí)胡經(jīng)濟(jì)尋技術(shù)鹽開發(fā)消區(qū)等壁）和稍南部她發(fā)展慨帶（喇串聯(lián)萬黃花屢機(jī)場(chǎng)籠、長(zhǎng)塊沙高方鐵南罵站、淘省政訊府、欠大學(xué)襯城、租洋湖辭垸總規(guī)部基撈地等綢）。項(xiàng)目緊鄰妻金星襪大道摔和含拌光路類，離性市政小府較狠近因此進(jìn)行暑本項(xiàng)鍬目商松業(yè)分窮析時(shí)悲，將“篩市府抹片區(qū)院”（異觀沙德嶺）牢、蚊“桐葉梓坡愁、銀遵盆嶺距片區(qū)謎”作綠為項(xiàng)目偉商業(yè)良研究滅的主砍要目標(biāo)。商業(yè)禽調(diào)研零范圍熊界定蛛：本案商業(yè)暑研究殊的主昨要目禿標(biāo)“市持府片陸區(qū)”鍋（敵觀沙園嶺）“桐目梓坡扶、銀躁盆嶺啟片區(qū)鳥”桐梓除坡、悄銀盆窗嶺商啊圈本案桐梓銳坡、頃銀盆丘嶺商蘆圈商憑業(yè)特拌點(diǎn)：披以社柿區(qū)中另小型超超市醫(yī)和日峰常零渣售街鞠鋪為巡壽主商業(yè)寸業(yè)態(tài)群布局陸：桐梓卷坡、習(xí)銀盆運(yùn)嶺商趁圈整英體租沙金水壯平在80嫌-1塌40元/平.月，恒兩頭屢租金雜水平介高于續(xù)中間挽段桐梓小坡路拍與銀吐盆嶺難路交貪匯三電角地網(wǎng)帶、肥湘雅裹三醫(yī)漸院周陶邊、瞇湘騰逢城市栗廣場(chǎng)援的商猜業(yè)氛始圍最瀉為濃脅厚，巾租金漲水平影達(dá)13繡0-灣30呈0元/平米.月租金哪增長(zhǎng)刮對(duì)比偉分析怎：沿臘線主那力租鵲金水焰平由40推-8艱0元/平.月增掠長(zhǎng)至60絕-1屠40元/平.月，島年增紹長(zhǎng)率熱在30徒%以上資料統(tǒng)出自命：澤邪西城09年商奶鋪調(diào)蝴研資料頭出自慨：奧嗚克斯11年商勁鋪調(diào)幻玉研市府殼（觀濃沙嶺完）商癢圈業(yè)但態(tài)分龍布本案觀沙縣嶺商櫻圈商信業(yè)特紅點(diǎn)：悼以中悉小型毛超市糖及中擁小型捧建材懶專業(yè)孝市場(chǎng)惡為主冷，檔譜次有胸限，孟近年甲隨新田增住誘宅區(qū)莊發(fā)展斥較快租金普增長(zhǎng)優(yōu)對(duì)比則分析全：沿貓線主飛力租網(wǎng)金水壺平由50伯-8畜0元/平.月增芹長(zhǎng)至60擊-1批30元/平.月，灑年增岔長(zhǎng)率柱在20賣%以上資料曬出自柳：澤外西城09年商鋤鋪調(diào)獻(xiàn)研資料圓出自妖：奧冊(cè)克斯11年商流鋪調(diào)工研小結(jié)龍：商業(yè)字業(yè)態(tài)爛：區(qū)風(fēng)域內(nèi)蛾無高可檔次狡集中誰(shuí)式商繁業(yè)，惑主要它以社延區(qū)配競(jìng)套型歸商業(yè)滑為主租金治水平絕：區(qū)刺域內(nèi)腸商鋪杠租金吊水平辛跨度摔較大格，從60壯-2對(duì)00元/平.月都寇有，紅主力括租金懷水平島集中舟在10襲0-摘15深0元/平.月；租金嫂年增槍長(zhǎng)率府：區(qū)柴域商梨業(yè)發(fā)園展速砍度較叢快，午租金拳年增米長(zhǎng)率泉達(dá)到10程%以上楊；目錄目標(biāo)項(xiàng)目掛概況區(qū)域奔市場(chǎng)倉(cāng)研究競(jìng)爭(zhēng)釘項(xiàng)目焦商鋪鑰調(diào)研商鋪苦銷售浙策略商鋪矩價(jià)格迫策略推售兄情況威：9月3日開玻盤推衡出項(xiàng)按目20腹-2末0#臨街熄商鋪回，共2層，率只推墻出第1層，湖共推抬出25個(gè)鋪競(jìng)面，巴商鋪依業(yè)態(tài)她定位辟：除泡餐飲浙其他勒均可艱。第納二層襯，面藏積在20枯0-敗30牧0平米游之間吐，未煤出售串。價(jià)格初情況炕：最高膛價(jià)25混00筐0/平米辯，最泰低價(jià)19病00狗0元/平米巴，均宵價(jià)21幫00互0元/平米盞；優(yōu)惠灘情況：1、開棋盤當(dāng)側(cè)天優(yōu)憑惠一刃次性9.擁7折，餅按揭9.悔8折，輛分期禽付款9.枕9者；銷售委情況蜻：當(dāng)槐天出呆售10套，兄截止9.遣7售出12套。樓層主力面積套數(shù)占比銷售套數(shù)銷售率一層18-34.61936%890%一層59-991040%220%一層105-123

624%016.7%合計(jì)25100%1248%恒大廊華府9月3號(hào)商類鋪開只盤，腳推出25套，秒截止9月7日銷恐售12套。甜銷售凱率48扮%，成臭交均般價(jià)21效00廟0元/㎡，主遭力面死積為20搖0-反30詳0㎡世茂喜鉑翠葵灣6月18號(hào)商坊鋪開部盤，群推出19達(dá)4套，剃截止8月30號(hào)，稿共銷洞售了16偷4套。到銷售晴率達(dá)續(xù)到84顛.5分3%，成腰交均奸價(jià)23帝00聲0元/㎡潛在泰競(jìng)爭(zhēng)已：未呀來濱剛江新扁城商暫業(yè)土鼓地供怒應(yīng)量胃大，廢潛在辟競(jìng)爭(zhēng)級(jí)激烈近年遲來岳我麓區(qū)用新增夾供應(yīng)戴項(xiàng)目呼較少窮，未槳來將鑒加大園供應(yīng)搭量，惕主要企集中棚在人很流比什較密敢集、趁區(qū)域芝發(fā)展悄相對(duì)部成熟琴且交蹦途便領(lǐng)捷的廣區(qū)域抱，特山別是遵濱江避新城義的打蘇造，廢帶動(dòng)域大量季優(yōu)質(zhì)途商業(yè)狐癿開提發(fā)，前促進(jìn)塔大河鈔西區(qū)繭域癿泥商業(yè)泛升級(jí)其換代閥。目錄目標(biāo)項(xiàng)目俘概況區(qū)域盆市場(chǎng)號(hào)研究競(jìng)爭(zhēng)完項(xiàng)目謀商鋪抗調(diào)研商鋪步銷售差策略商鋪設(shè)價(jià)格玻策略商鋪棉推售是節(jié)點(diǎn)爹建議壩：9月13日通知筐客戶拿，帶詞意向土客戶之看鋪9月25日商鋪旬開盤9月30日基本朵清盤節(jié)點(diǎn)加式集飼中爆燙破銷掩售對(duì)外跪釋放宿信息尾貨尖去化商鋪眾蓄客助建議校：蓄客勻時(shí)間闖：20震11年9月13日啟貸動(dòng)蓄亞客；蓄客鍛形式絹：意瞞向客駁戶積溝累優(yōu)惠見政策慶：9月25日享苦受開烘盤優(yōu)后惠一次趙性優(yōu)米惠95折，洲按揭老優(yōu)惠97折開盤既當(dāng)日以優(yōu)惠99折7日內(nèi)溪簽約輸優(yōu)惠99折商鋪版蓄客糖拓展暑：老客貍戶對(duì)關(guān)項(xiàng)目毒認(rèn)可津度較艱高，櫻比較帖容易火成交爪；目前執(zhí)老客尚戶數(shù)款量近20璃00批，篇有一便定的撤資源艇；群發(fā)襲信息況給老昆客戶倒；老業(yè)閘主自頭購(gòu)商儲(chǔ)鋪可尿額外通享受1個(gè)點(diǎn)完的優(yōu)規(guī)惠；啟動(dòng)繪商鋪攪“老腳帶新販”政慢策；目錄目標(biāo)項(xiàng)目貓概況區(qū)域爐市場(chǎng)弦研究競(jìng)爭(zhēng)伍項(xiàng)目宵商鋪健調(diào)研商鋪征銷售螞策略商鋪詠價(jià)格芝策略確定衡整體債均價(jià)確定撥水平丈差價(jià)豆及特殊贈(zèng)調(diào)差確定縣綜合值折扣大系數(shù)價(jià)格協(xié)出街利用商租金霞反推劉法，角結(jié)合背投資義回報(bào)欄率，酸測(cè)算眨本案啞整體偽市場(chǎng)顆均價(jià)淘值結(jié)合伴街鋪蠢位置圍、人匠流、腔形狀漫、特厚殊調(diào)旺差等損因素顏對(duì)所緒有商扶鋪進(jìn)傍行打崇分判蘭斷價(jià)厲格調(diào)艇差根據(jù)還商鋪特認(rèn)籌版方式耐及市濤場(chǎng)比俊較，棄確定蓋本案授的商語(yǔ)鋪優(yōu)過惠體摧系面價(jià)厲格表庸出街價(jià)格糕表制煮定流杏程：整體棵靜態(tài)也均價(jià)泄確定乖：定價(jià)緊方式拐：本案糖靜態(tài)摔平均食銷售稱價(jià)格=本案衛(wèi)月租序金×1廁2年/投資副回報(bào)欠率（6%）選取批理由敗：能盼較好銀的解胸釋本磁案價(jià)繡格出媽街理鴉由，雷更符違合客貿(mào)戶購(gòu)候買需玻求；昏同時(shí)祥利用徐整體獲租金餓水平慌進(jìn)行學(xué)測(cè)算復(fù)，能距跳出日單純頓的社擱區(qū)商賭業(yè)，其更好艙的發(fā)韻現(xiàn)本律案的讀商鋪文價(jià)值這，進(jìn)睡行綜飾合對(duì)約比整體溉動(dòng)態(tài)岔均價(jià)施確定此：根據(jù)垃區(qū)域擦商業(yè)洋市場(chǎng)徒調(diào)研攔了解鵲：區(qū)仿域內(nèi)陶租金憤水平長(zhǎng)年增桿長(zhǎng)率場(chǎng)達(dá)到甲了10火%以上半年組后銷貸售價(jià)利格為照：本案呀動(dòng)態(tài)慶平均炎銷售魂價(jià)格=本案詳動(dòng)態(tài)疑月租逝金×1簡(jiǎn)2年/投資訴回報(bào)升率（6%）=（11千3+猶11具3*沒0.屈05）*12纏/6島%=23征75旅6.昌25元/㎡一年拜后動(dòng)癢態(tài)平港均銷糾售價(jià)取格=本案請(qǐng)動(dòng)態(tài)袍月租變金×1趁2年/投資百回報(bào)巧率（6%）=（11丘3+宅11司3*趙0.鉤1）*12涉/6攜%=24級(jí)88賠7.極5元/㎡但考飽慮到杏，未休來濱弦江新軍城有大較大民體量竭商鋪鼓出現(xiàn)篩（如營(yíng)：奧童克斯凍廣場(chǎng)那），搖會(huì)對(duì)福本案少形成搬較大舟的客硬戶分明流，袖不利眠于商繳鋪快趨速去這化，貧建議掏商鋪永近期割盡早障出售粘！確定槽水平討調(diào)差勉：①打齊分（舞打分門標(biāo)準(zhǔn)險(xiǎn)采取10分制攪，參照纏房源哥各項(xiàng)城打分奴為均蛋分5分，打分個(gè)標(biāo)準(zhǔn)跟具體醉：好茫，9-乳10分；騙較好現(xiàn)，7-搶8分；一般鳴，5-屑6分；你較差必，3-綿4分；擁差，1-貓2分。賺）根據(jù)鋼商鋪蝴的位嬸置及痰人流壟（臨射近主親入口幣或樓東梯、制臨近拍主干工道、姻視覺慚觸及市程度愛）、情街鋪塞形狀份（面屯積、痰開間震進(jìn)深示比、慌形狀植規(guī)則達(dá)性柱奸位）偏、特呢殊調(diào)螞差（貞臨近食博才墳小學(xué)搶）對(duì)32棟及36棟商系鋪進(jìn)浙行了勁水平遇打分悉，確鼠定了槐各鋪訴位的憤水平聽調(diào)差斧系數(shù)雄，其蒜中，疑相對(duì)創(chuàng)差值朵達(dá)24民.4忙8%，水燦平價(jià)辣格差啟價(jià)達(dá)55礙40元/㎡確定圖特殊足調(diào)差教：因32棟5號(hào)鋪榆，位右于古軌豐路束與茶鉤山路醬的交喜叉處火，位假置昭灶示性將好；趕且靠搏近博艙才小臣學(xué)及色中央售市政渴公園稈，商危鋪?zhàn)钥v身?yè)戆び忻媲绶e小賣，戶臟型周隆正等息優(yōu)勢(shì)守，建執(zhí)議為蔑促進(jìn)由商鋪難的整飛體銷聲售，死化解呼其他殲商鋪齡的價(jià)土格壓趁力，倘以此寸套商縮慧鋪為賄價(jià)格眉標(biāo)桿點(diǎn)，進(jìn)丹行價(jià)減格拉肢差，剝建議定增加那特殊駁調(diào)差順值為10括00元/㎡調(diào)差