新形勢下住宅項目的策劃

探尋….石家莊有限公司與一起策劃決定產(chǎn)品產(chǎn)品決定市場項目策劃始于地塊研究核心理論客戶研究貫穿項目策劃的始終——內(nèi)容框架——1.新的形勢2.地塊研究3.市場調(diào)研4.定位——如何尋找項目的魂5.規(guī)劃設(shè)計的原則和方向6.新形勢下的推廣

當(dāng)前的形勢1、買賣雙方心理扭曲而對峙未來經(jīng)濟(jì)形勢預(yù)期傾向于悲觀，但形勢仍不夠明朗，大部分買方持幣觀望，大部分賣方仍存希望而堅守價位。2、市場上積壓了一定貨量由于國家宏觀調(diào)控，對房地產(chǎn)的要求越來越嚴(yán)格，致使市場上積壓了一定貨量。3、剛性需求和奢侈性需求主導(dǎo)市場投資客戶退出市場，不急于購房者持幣觀望，剛性需求不得不購房，奢侈性需求則受經(jīng)濟(jì)形勢影響不大。4、僧多粥少、競爭趨于激烈

大部分開發(fā)商急于推貨，而剛性需求和奢侈性需求有限，致使大多數(shù)開發(fā)商不得不在這口小鍋中爭粥。

新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢1、產(chǎn)品運作精細(xì)化是前提

需求導(dǎo)向的市場，必須充分重視項目策劃，以最大化的挖掘項目價值，充分整合各方面資源，疊加各種優(yōu)勢，來塑造項目強(qiáng)有力的競爭力！2、注重品牌運營稀缺性極高的地塊有限、建筑品質(zhì)可以復(fù)制，都不足以塑造項目的排他性，奠定項目的核心競爭力，只有企業(yè)品牌才是經(jīng)久不衰的競爭力源泉！3、加強(qiáng)資本運作

資金是房地產(chǎn)開發(fā)的血液，隨著銀根的縮緊、市場的規(guī)范，過分依賴直接融資（銀行貸款）的融資方式局限日益明顯，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須加強(qiáng)資本運作和融資方式的創(chuàng)新！4、降低開發(fā)成本

為了塑造價格優(yōu)勢，企業(yè)必須通過建筑技術(shù)創(chuàng)新、新型建筑材料研發(fā)、整合產(chǎn)業(yè)鏈來降低開發(fā)成本，通過標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)來縮短開發(fā)周期。順應(yīng)未來房地產(chǎn)開發(fā)趨勢是求發(fā)展的長期戰(zhàn)略行為，而開發(fā)商目前要面對的是當(dāng)前形勢下求生的問題！——如何盡快回籠資金？當(dāng)前形勢下的需求特征需求類別具體置業(yè)目的需求特征剛性需求（主力群）結(jié)婚由租轉(zhuǎn)購者舊房被征者提升居住環(huán)境者要求物美價廉奢侈性需求（次主力群）享受、體驗、渡假等要求地段極其稀缺、產(chǎn)品極具魅力對應(yīng)于市場，當(dāng)前市場形勢下銷售仍然相對順利的樓盤：1、性價比高（物美價廉）的樓盤2、所處地段資源極其稀缺的樓盤大部妨分開武發(fā)商頸唯一欣的選凈擇地段氣極具頃稀缺樣性的輔樓盤之非常漁少，化為了唯盡快炒回籠涉資金絕，大敞部分鉗樓盤計不得鉆不面涼對如訪何提猛高性拜價比務(wù)的選殲擇！那么滴如何肉來提范升性師價比掃呢？第一闊條途接徑降價1、樓捧市買趕漲不庸買跌光；2、降糊到底儲，又僑資不跳抵債減；3、短瀉期內(nèi)渾依靠駝標(biāo)準(zhǔn)邀化生養(yǎng)產(chǎn)、爛整合費產(chǎn)業(yè)爺鏈來蓬降低活成本蚊又難暮以實趨現(xiàn)；因此陽，降艦價的郊空間榆非常跟有限冷！第二填條途媽徑提升行項目利品質(zhì)1、直求接提西升品啄質(zhì)——成本欄難以犬控制機(jī)、市厭場未蛛必接煌受，緞風(fēng)險螺太大飛；2、間接民提升敬品質(zhì)——通過項目陽策劃來細(xì)分痕客戶兩、挖父掘地孩塊價怠值、圈整合鳴項目邊資源修、疊頌加項圖目優(yōu)菌勢，是好最佳徒選擇謝！新舊次形勢大下的蹄項目欺策劃市場特征項目策劃的價值特點賣方市場1、提供開發(fā)模式或者開發(fā)理念2、增加項目創(chuàng)意可復(fù)制偏重創(chuàng)意買方市場1、細(xì)分客戶2、挖掘甚至創(chuàng)造地塊價值3、整合甚至創(chuàng)造項目資源4、貫徹產(chǎn)品實現(xiàn)5、有的放矢的、高效的推廣排他性（因地塊、市場、企業(yè)而異）資源整合性預(yù)見性創(chuàng)造性系統(tǒng)性（不僅策出產(chǎn)品定位，而且貫徹產(chǎn)品實現(xiàn)、產(chǎn)品推廣等）項目沿策劃真的涵君義策劃抹分為半兩大部基本治部分捧：1、策——尋找視項目漲的魂下或者債定位現(xiàn)，即廚確定袋市場嫁需求糾、項使目價詢值、競第爭態(tài)鑒勢三拔層面叢的最職佳平心衡點芽！賣方旺市場謊下的師項目賓定位恥，買昂方被叢動接鳳受，折定位飛具有來很大輛的空間！買方兼市場腹下的散項目房誠定位接，買面方主艙動選糾擇，瞎定位售具有士更大地的難炎度！2、劃——統(tǒng)籌戶規(guī)劃較，即洲產(chǎn)品弊實現(xiàn)枕！通過野規(guī)劃吊設(shè)計片建議柱來確演保項閘目定鑄位的佳正確輛貫徹通過顯系統(tǒng)嫁的包鴨裝推叛廣策驕略建耳議來何確保觸市場駱的接子受通過孔經(jīng)濟(jì)驢分析耳來確掙保定仰位的莖經(jīng)濟(jì)磚可行半性今天格，我漏們就移來共捐同探讀討新名形勢浸下住篇宅項端目的待策劃晨！住宅地產(chǎn)策劃系統(tǒng)住宅地產(chǎn)策劃前期策劃中期策劃后期策劃地塊研究市場調(diào)研經(jīng)濟(jì)可行性分析推廣部署銷售部署和控制強(qiáng)銷部署尾貨消化項目定位規(guī)劃設(shè)計建議物業(yè)管理持銷部署項目宏策劃派必須始于蠶地塊享研究第嶄一賣篇一、號地塊濕研究馬的意鑄義以立體份化眼光從宏觀勿上審視裝項目發(fā)現(xiàn)地塊長與城竊市的辰關(guān)系發(fā)現(xiàn)地塊卵與區(qū)水域的視關(guān)系發(fā)現(xiàn)地塊常與市卡場的殺關(guān)系發(fā)現(xiàn)地塊翼與環(huán)舟境的奏關(guān)系發(fā)現(xiàn)頑價值籠預(yù)估南風(fēng)險二、鎮(zhèn)地塊員的三嚴(yán)維屬善性地域蒙面地塊問技術(shù)雪參數(shù)互面市場塔面市場妹發(fā)展現(xiàn)狀供應(yīng)特征需求特征競爭態(tài)勢發(fā)展趨勢所在地區(qū)的區(qū)譯位特助征所在城市的區(qū)格位特卵征所在區(qū)域的區(qū)撇位特施征所在地段的區(qū)撤位特要征地塊規(guī)模地塊地形地塊地勢地塊地質(zhì)XZY三、抽地塊戴研究迅的內(nèi)膊容地塊星與城狹市的浩關(guān)系地塊李與區(qū)梢域的袖關(guān)系地塊闖與市辰場的際關(guān)系地塊晨與周雀邊環(huán)丟境的奶關(guān)系地塊狂地形睬與技牧術(shù)指幻玉標(biāo)地塊與城市的關(guān)系城市的戰(zhàn)略定位城市的總體規(guī)劃城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)城市的歷史文化地塊專與城何市戰(zhàn)觸略定附位的針關(guān)系餃研究城市定位客群范圍需求特征地塊價值屬性分析石家莊二線城市本市及周邊縣區(qū)常住

投資所處地段是否具有代表性地塊周邊自然環(huán)境是否優(yōu)美地塊是否毗鄰旅游景點北京旅游城市原著居民外來工作人員常住臨時居住投資客戶需求分類明顯地塊是否毗鄰工業(yè)區(qū)地塊所處地段交通是否便利城市定位使不同特征的地塊蘊含的價值千差萬別地塊燦與城柴市規(guī)侄劃的計關(guān)系若分析1、成繁熟區(qū)岸域的胖城市姑規(guī)劃韻通過巖區(qū)域火的功危能、倚人口碗結(jié)構(gòu)旋等因賓素來親影響吩地塊蜻的價私值！2、新薄的、具科學(xué)句的規(guī)漢劃對睡地塊伍價值健具有貿(mào)指導(dǎo)需性甚膀至決鏡定性命的影沒響！3、不港科學(xué)叢的規(guī)研劃對達(dá)地塊鐮價值和具有竹誤導(dǎo)購作用五！地塊斗與城跡市經(jīng)霞濟(jì)結(jié)揉構(gòu)的潛關(guān)系鮮研究1城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)人口結(jié)構(gòu)社會特征北京外貿(mào)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)紡錘型：中層白領(lǐng)人士占主要比重學(xué)歷、文化素養(yǎng)、收入水平都相對高，消費觀念相對開放石家莊基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位啞鈴型：老板和打工者占主要比重老板：最明顯的特征是經(jīng)濟(jì)實力雄厚打工者：學(xué)歷、文化素養(yǎng)普遍相對低?；鶎哟蚬ふ邉t基本沒有有效購房需求。城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)決定人口結(jié)構(gòu)的走向，人口結(jié)構(gòu)的需求特征是判斷地塊價值的標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)之一地塊福與城出市經(jīng)廢濟(jì)結(jié)蝦構(gòu)的隊關(guān)系雷研究2城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)特點受當(dāng)下金融危機(jī)影響程度北京外貿(mào)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)外向型城市：對國內(nèi)、國際經(jīng)濟(jì)形勢敏感是全國樓市受到影響最明顯的城市西安科研教育、國防科技工業(yè)、旅游為主內(nèi)向型城市：相對穩(wěn)定、對國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢相對麻木受到的影響小，房價仍然呈現(xiàn)緩慢上升的特點國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢通過經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)來影響房地產(chǎn)市場形勢，從而影響地塊開發(fā)地塊與區(qū)域的關(guān)系區(qū)域在城市中的地位區(qū)域的總體規(guī)劃區(qū)域的市政配套區(qū)域的交通網(wǎng)絡(luò)區(qū)域的人口特征區(qū)域?qū)傩?對地塊的作用分析在城市中地位區(qū)域在城市中所承擔(dān)的實質(zhì)功能對地塊價值具有直接影響；居民對區(qū)域的心理認(rèn)知程度對地塊的價值同樣具有明顯影響！區(qū)域?qū)傩?對地塊的作用分析總體規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃的重心對地塊價值具有直接影響；區(qū)域格局現(xiàn)狀要求對地塊價值的估量要從現(xiàn)實出發(fā)；區(qū)域格局轉(zhuǎn)變趨勢要求對地塊價值的估量要具有前瞻性；區(qū)域?qū)傩?對地塊的作用分析市政配套配套現(xiàn)狀直接決定了對區(qū)域的功能和規(guī)劃的支撐力市政配套影響項目配套的規(guī)劃、從而影響成本的投入?yún)^(qū)域?qū)傩?對地塊的作用分析交通網(wǎng)絡(luò)不同類型的項目對交通網(wǎng)絡(luò)的依賴程度不同交通網(wǎng)絡(luò)的通達(dá)性極大的影響著地塊可以支撐的定位區(qū)域?qū)傩?對地塊的作用分析人口特征地塊的地域性本質(zhì)上體現(xiàn)于不同地域人口特征的不同大多數(shù)項目都根植于區(qū)域市場，因此區(qū)域的人口結(jié)構(gòu)直接決定了區(qū)域可以支撐的項目定位定性伏明顯黨且成津熟的冤區(qū)域烘往往吃直接拌決定亭地塊支的產(chǎn)者品定火位地塊執(zhí)研究突不足畜導(dǎo)致崇對地規(guī)塊價義值把織握不如準(zhǔn)、腹從而母影響乏定位曬的精讀準(zhǔn)地塊與市場的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)發(fā)展趨勢市場競爭態(tài)勢市場屬性1對地塊的作用分析現(xiàn)狀供求現(xiàn)狀、價格水平分析產(chǎn)品形態(tài)、風(fēng)格特征分析需求習(xí)慣分析市場屬性2對地塊的作用分析發(fā)展趨勢價格的變化趨勢產(chǎn)品形態(tài)、風(fēng)格的變化趨勢需求特征的變化趨勢市場屬性3對地塊的作用分析競爭態(tài)勢不同區(qū)域的競爭態(tài)勢不同不同地段的競爭態(tài)勢不同不同檔次、風(fēng)格、形態(tài)的產(chǎn)品的競爭態(tài)勢不同地塊熊與周嘴邊環(huán)輕境的減關(guān)系地塊扣周邊囑的自蹦然環(huán)毅境地塊藥周邊泰的市品政配盲套地塊爐周邊括的競罰爭對僻手地塊粉周邊缺的交究通網(wǎng)獸絡(luò)地塊周邊環(huán)境屬性1與地塊的關(guān)系分析自然環(huán)境項目必須與地塊周邊的自然環(huán)境相融合或者相補充：周邊自然環(huán)境優(yōu)美且稀缺：則為地塊一大價值周邊自然環(huán)境差：則需要在項目內(nèi)部進(jìn)行補充地塊周邊環(huán)境屬性2與地塊的關(guān)系分析競爭態(tài)勢競爭樓盤競爭激烈程度以及趨勢競爭吉樓盤星湖乒國際哀花園位置磁：小童安舍床城中各村改桂造售樓鼻地址理：泰催華街窯聯(lián)盟泛路開發(fā)初商：獎金谷奧房地芽產(chǎn)小區(qū)瓦規(guī)模北：5臂50也畝建筑鹽面積海：1記00標(biāo)萬平救方米容積鏡率：想2.王2綠化廊率：嬸40蠟%均價徑：4蘇50火0競爭秧樓盤東湖割苑樓盤勾位置額：泰系華街米聯(lián)盟泊路開發(fā)仙商：柳石家悲莊市朵麗景浮房地農(nóng)產(chǎn)開糠發(fā)有笛限越公鴨司小區(qū)忙規(guī)模惜：4寧00岡戶容積彩率：盡2.勢5綠化櫻率：楊40晉%均價慮：5晌10涌0元肥/平書方米雁（只犁限全?？睿└偁幾窐潜P北郡樓盤朋位置儉：中婚華大搬街趙練陵路晶交口舅西北雕角開發(fā)厚商：惠河北撐宏峻垂房地蘆產(chǎn)開曲發(fā)有領(lǐng)限公押司小區(qū)壤規(guī)模敞：1和00鞭00悔戶容積賀率：促3.徐0綠化極率：虜35固%采暖先方式刮：天庸然氣均價往：5撈50來0元漠/平租方米Ⅲ期活7月住份預(yù)摸計開日盤，均價售：5紗40著0元岸/平趣方米伸，2躁01預(yù)3年導(dǎo)交房盞。地塊周邊環(huán)境屬性3與地塊的關(guān)系分析社會環(huán)境社會治安、人文、風(fēng)俗等都有可能隱含著地塊的價值點！地塊周邊環(huán)境屬性4與地塊的關(guān)系分析配套完善的配套，則是地塊的價值屬性之一周邊配套不完善，則需要項目本身來補充市政配套與項目的投入有直接的關(guān)系地塊周邊環(huán)境屬性5與地塊的關(guān)系分析交通網(wǎng)絡(luò)交通發(fā)達(dá)是價值屬性之一毗鄰交通干道可能是優(yōu)勢也可能是劣勢案例——石家下莊龍搬泉花易園概況置：占地20辭0畝、暢容積渴率1.先8離市厭區(qū)25分鐘虛車程無任斑何配損套。價格滑：多層舍37溉00錯元/平方潔米小高發(fā)層4縫00逝0元/平方塔米25分鐘站車程挽不算拆遠(yuǎn)、寨價格趣也不驕算高為什駁么賣生不動氧？在實凝地考繩察完程項目進(jìn)之后拉，最蝕直接牢的問鐘題就撤是：第一析：地網(wǎng)塊周斤邊環(huán)援境幾杠近荒兩涼！遠(yuǎn)離向居民搭區(qū)、稼人流枯稀少自然譽環(huán)境偏可以序說是爐”綠額色沙即漠“極度川缺乏據(jù)市政導(dǎo)配套借、商債業(yè)配靈套、塊生活擠配套捷等第二理：在墓這樣老的地棵段，蔬項目魯20刻0畝數(shù)規(guī)模中盡顯叨尷尬惠！20核0畝給規(guī)模療進(jìn)不責(zé)足以鼻造城疾，退夸守大是沙又太難以臟尋求寒支撐戰(zhàn)！第三減：作恐為大嘆沙的顛第一縱個房刮地產(chǎn)龜項目斯，孤爭軍作戰(zhàn)，患板塊腎效應(yīng)腹無從仍談起圍！很多讓房地味產(chǎn)開慎發(fā)區(qū)振域都雖是在報政府鍬規(guī)劃畝的前侵提下牙進(jìn)行烤，或繞者商承貿(mào)區(qū)閑、或搖者未復(fù)來城網(wǎng)中心驗、或蹄者行球政中啦心、砍或者削物流膊中心轟、或纏者休烘閑中透心等暑，都踐可謂械師出寨有名載，容封易得棚到市據(jù)場的事認(rèn)可宜。而本早項目帽所處知區(qū)域那既沒偏有形流成任督何板炕塊，鑄也沒晴有正階式而狗具體煌的政由府規(guī)丸劃定圖位。在這都種背芒景下穗，直孟接進(jìn)璃入市秋調(diào)是盲目的，光無法夠確定粉市調(diào)恐要解園決的塌核心融問題喪和市熟調(diào)工恰作的魔詳略母之分推。該而應(yīng)跡首先茫對地初塊進(jìn)膀行研忘究，竿以發(fā)著現(xiàn)地截塊所慈蘊含討的價稈值所賄在，缸同時漂為展膠開市志調(diào)工趨作提尿供方級向性撲指導(dǎo)避。研究撲四：味地塊猛與市驅(qū)場的失關(guān)系拐分析1、該察區(qū)域提房地句產(chǎn)市蓋場還港處于導(dǎo)粗放登經(jīng)營桶的階當(dāng)段，判居住漿置業(yè)彩需求倍主導(dǎo)降市場榮；2、整怖體而碼言，趴該區(qū)距域市械場中階高端墾產(chǎn)品玩供應(yīng)效不足客；3、相沸比市糕區(qū)城敗市，盡該區(qū)貞域房叨地產(chǎn)機(jī)市場泡影響博程度忽不明棵顯，肚仍然嫂具有熟較強(qiáng)摘的剛省性需谷求！市調(diào)是項慮目策服劃的基礎(chǔ)第義二遙篇一、置對市鹿調(diào)的摘認(rèn)識撓盲區(qū)1輕視市調(diào)誤解項目劃只在于創(chuàng)意、在于點子、在于天馬行空，市調(diào)并非關(guān)鍵性環(huán)節(jié)。糾正任何項目策劃都必須以市場為根本，策劃須是“有米之炊”，令人驚嘆的創(chuàng)意的背后是強(qiáng)有力的市場支撐，點子策劃早已適應(yīng)不了買方市場。輕視市調(diào)就是輕視市場，輕視市場就必然遭到市場的報復(fù)。對市向調(diào)的戶認(rèn)識寺盲區(qū)2分離的看待市調(diào)與策劃誤解市調(diào)公司做市調(diào)，策劃公司做策劃，各施所長。糾正不同的定位對各類數(shù)據(jù)依賴性不同，只有策劃者可以在市調(diào)過程中針對性的采集數(shù)據(jù)；策劃是一個系統(tǒng)工程，市調(diào)公司只會負(fù)責(zé)市調(diào)，策劃公司則會全盤系統(tǒng)的考慮，對市調(diào)數(shù)據(jù)的科學(xué)性和客觀真實性持有更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度。市調(diào)本身也是一個系統(tǒng)工程，不僅定位之前需要充分的市調(diào)，定位過程中和定位之后的項目運作的每一個環(huán)節(jié)都需要市調(diào)依據(jù)，這就決定了市調(diào)是一個動態(tài)的過程。對市叢調(diào)的殿認(rèn)識砍盲區(qū)3市調(diào)就是多踩盤誤解市調(diào)就是盡可能多的了解市場上樓盤的動態(tài)數(shù)據(jù)糾正要多踩盤，踩盤是市調(diào)的一部分，但市調(diào)絕不是踩盤。踩盤只是獲取市場上樓盤的數(shù)據(jù)，據(jù)此在一定程度上了解市場的反應(yīng)，以供借鑒。但絕對不能作為項目策劃的根本依據(jù)，項目策劃的成功在于充分挖掘地塊本身的價值；二、葵市調(diào)緒的作倡用定位估決策原的重瓶要依氏據(jù)規(guī)劃倡設(shè)計微的重距要依直據(jù)推廣表計劃谷的重通要依嘗據(jù)定價糠的重遭要依雜據(jù)把握晝推盤饑進(jìn)度領(lǐng)的重餐要依涂據(jù)應(yīng)對魄突發(fā)糾事件貝的重市要依壟據(jù)三、透市調(diào)六的最位終成喊果市場獎現(xiàn)狀蠢和發(fā)爸展趨壁勢市場拼競爭瓜態(tài)勢祥（機(jī)押遇和宋風(fēng)險絕）客戶清需求蓮特征客戶郊細(xì)分四、蕉市調(diào)社基本飾流程確定好市調(diào)啞目的市調(diào)尊總體爬部署選取戲市調(diào)罵方法市調(diào)青時間賺計劃市調(diào)呼工具語準(zhǔn)備市調(diào)隱人員禮培訓(xùn)市調(diào)鏈區(qū)域按布點問卷櫻設(shè)置間：1、問通卷以皂不超次過兩菌頁為亂宜；2、問充卷調(diào)朵查時準(zhǔn)間不督宜超淡過15分鐘精；3、跳瘡問的吃設(shè)置誕；4、不互應(yīng)設(shè)橋置敏仗感性忠、尷值尬性粒問題……市調(diào)膝人員遇培訓(xùn)磨：1、不斃要誘爬導(dǎo)性赴提問拔；2、兩謊人一涼組，院分工魚協(xié)作竹；3、不賞宜讓咐受訪曲者自販己填忍寫問徑卷；……取樣裙：1、年慈齡段勉分布2、性己別分塔布3、攔哈截隔勤斷取墻樣4、入斜戶跳忍躍取塌樣……市調(diào)澆應(yīng)該久注意糊的細(xì)沃節(jié)實地觀察郵寄訪問日記式調(diào)查網(wǎng)上調(diào)查……電話訪問座談訪問深度訪談入戶訪問街頭攔截訪問數(shù)據(jù)獲取途徑不同洽的數(shù)必?fù)?jù)獲輝取可準(zhǔn)能需恢要使攀用不族同的詢途徑毀或者介幾種越途徑籃的組著合具備悔了正侮確的濱市調(diào)警態(tài)度已、使桿用了碑正確科的市冷調(diào)方磨法、盛獲取致了充療分的夕市調(diào)華數(shù)據(jù)基。市調(diào)罷就算駁成功攤了嗎火？絕對歸沒有還差閱最關(guān)況鍵的衛(wèi)一步——數(shù)據(jù)另處理宰！如此貼，才染能透翅過現(xiàn)鮮象看敞到市妄場的高本質(zhì)置！五、除市調(diào)談數(shù)據(jù)稠處理衰的流樓程資料鮮數(shù)據(jù)刪整理資料挺數(shù)據(jù)摟分析資料辭數(shù)據(jù)勉整理釣的基炒本步包驟篩選定校編：消除鑄資料常中錯紗誤或紙者含輪糊不伯清之爛處分類：按區(qū)婚域、度年齡奏、職佩業(yè)、再收入家、家姥庭結(jié)評構(gòu)等制表：列出單某一漫種或萍者集能中特攤性的帖調(diào)查鐘結(jié)果計算妻統(tǒng)計裙值：計算創(chuàng)數(shù)據(jù)暫分析牲所需幻玉值如翻中位需數(shù)、據(jù)平均從值、觸眾數(shù)常用潛數(shù)據(jù)錄分析處方法描述蔬性分歇析法推斷述性分脆析法以文撤字、寶統(tǒng)計淹圖、偏表格駁等形拍式對或市調(diào)乏統(tǒng)計罩結(jié)果沈進(jìn)行形偉象生乎動的抓描述券和展盒示盟，并牌予以蠻說明損。通過丑對比哨、假狂設(shè)論殊證、鉆交叉暈等方季法對彩市調(diào)異統(tǒng)計緞數(shù)據(jù)所厚展現(xiàn)違的現(xiàn)羊象進(jìn)狼行推搞斷，頸以發(fā)花現(xiàn)其阿蘊含澡的本濟(jì)質(zhì)。在實字際運澆用中屢，通鴉常要班結(jié)合減使用剖以上順兩種潔分析侮法案例四會行項目憐市調(diào)說部署捎簡單倘介紹植及福數(shù)蝴據(jù)分愉析示欄例踩盤安數(shù)據(jù)喝示例描述賀性數(shù)鞋據(jù)分狹析示例——大沙勞鎮(zhèn)未護(hù)來1-秩2年內(nèi)貌不購乳房原賽因調(diào)吊查數(shù)紛據(jù)分朽析重點遭數(shù)據(jù)察推斷艷性分宣析示例（續(xù)半上）——大沙等鎮(zhèn)未壺來1-棗2年內(nèi)香不購川房主要例原因艙深入侵分析異常悉現(xiàn)象魯推斷攏分析鐘示例——大沙演與大運旺購狗買力毯對比旱分析矛盾大旺水抽樣淺樣本稠可以訊接受句的總傭價集皂中于16簽-2嚼5萬，倘而大新沙抽縣樣樣純本則共集中差于11壞-2庫0萬，稅但是落收入監(jiān)調(diào)查越數(shù)據(jù)零統(tǒng)計浙結(jié)果暗顯示蠢大沙殺居民米高于港大旺好居民槳。案例——哈爾矛濱景熱陽街百項目一組筑市調(diào)桿數(shù)據(jù)膝改變竄項目貼整體慈定位!開發(fā)縣商原脊有定饞位：升現(xiàn)代倚化辦蔑公用盞品批筑零中寇心濱城倦財富醬港開發(fā)獵商定倦位據(jù)腎：景陽少街做途為“縮慧辦公酸用品蛛市場原”在劍哈爾榨濱已院經(jīng)家境喻戶芽曉，底本項貼目所漫在地畝段處退于景北陽街冷“亞糠核心午商圈籃”，晌成熟漁的辦雪公用而品氛賴圍仍冤舊沖糞擊到拋本項孕目；如果慢脫離綢辦公憑用品脫而標(biāo)混新立倒異定再位其傘它產(chǎn)孕品市口場，趁恐怕近有“智賠了悅夫人轎又折魂兵”嶄之嫌侍，本因身的能地段繞價值枯、商覺業(yè)氛摔圍將筆蕩然抵無存添；Of煤fi參ce廊b僻ox市調(diào)唉發(fā)現(xiàn)蠢：市預(yù)場難訴以支養(yǎng)撐這淹一定席位項目裳地面泰交通爺路況貢差，因車道漂狹窄喜、閉婆塞。歐項目早正對塘景陽佩高架掀橋，務(wù)兩者洲水平筆距離剖約為5米，宵項目愉地面溜與高角架橋失面高珍差3米多寨。項竟目北肺側(cè)江劇龍大良廈處約路面法寬僅4米，爆而項莫目東投側(cè)道池路又才雜亂抬不暢眨。項目擊西側(cè)替是電碑纜廠牢（哈帥爾濱銳哈纜紀(jì)廠）薄和物服流業(yè)武（威池龍物難流、銅老董藏頭物墳流）山及倉捕儲，死且衛(wèi)天生狀周況差警。景陽董文教座商圈惰日益擦飽和銷、同萌業(yè)競味爭明久顯。項目語雖處屢于文吊教商遍圈內(nèi)喬，但獵只是粱一個貌端點債的位輪置。豬文教辜人流犬和商災(zāi)氣都鴨已被禮高架晨橋和萄南極公街所戶截斷。面對堵這樣猶一個菊市場住環(huán)境織，我然們是沈不是身就按連著發(fā)驕展商癢的原王有定紙位做蕩下去車呢？顛按這玩樣的肆定位釋去做扭，項嗚目成石功的往幾率栗有多困大呢佛！如何忘決策融？嚴(yán)密太市調(diào)挑后，抖我們紹有四鄙個重齡大發(fā)事現(xiàn)！你！四個責(zé)重大晴發(fā)現(xiàn)——第一毀：景陽畢街雖責(zé)然是垂餐具鍬一條義街，召但卻犧有兩舒家全啟市最結(jié)大的舊調(diào)味隆品市漢場，烈輻射顯著整豬個黑刺龍江推??！第二節(jié)：兩個駛調(diào)味梅品市賣場一閃個即鄰將拆介遷，偵一個劃即將俗升級朗改造洋！第三謹(jǐn)：兩個互調(diào)味觀品市每場的匆經(jīng)營辛狀況墓非常車紅火匯！第四顧：兩個僻調(diào)味陽品市當(dāng)場的悶經(jīng)營標(biāo)者正果處于捕擔(dān)憂睛之中燃！根據(jù)培這四個板重大企發(fā)現(xiàn)，我厚們給星項目伯予以態(tài)了重廣新定火位——新一側(cè)代調(diào)迅味品店批零店市場萬味鳴源商貿(mào)擔(dān)中心案例——江西巧新余五洪客吩隆項估目一組帥市調(diào)封數(shù)據(jù)恐改變膏產(chǎn)品榮形態(tài)!新余橫項目傭步行暑街貫異穿兩誤條主壺干道達(dá)，一維條是屯勝利治北路船，一績條是比勞動壁路。勝利隱北路械是主餐要的清商業(yè)府網(wǎng)點庸集中績地，什而勞阻動路停是一反條交祥通主器干道速，商陵業(yè)相累對比純較弱繁，規(guī)劃松設(shè)計糾時開爹發(fā)商荷希望休也在宇勞動訓(xùn)路這捏一頭落打造壟一個MA忌LL。項目斃背景1、洪客坑隆的虎商業(yè)盲面積聰已經(jīng)嗚達(dá)9萬多皇平方前米，肌更多叉的商季業(yè)面符積如反何消姥化！2、勞周動路驕?zhǔn)且痪彈l交愉通主姻干道萍，商妄流商所氣都荷不足洗以支芬持另睛一個樣大Ma汽ll出現(xiàn)俯！3、勝誕利北農(nóng)路有蛛一個Ma漏ll，再佩建一演個Ma即ll，業(yè)湖態(tài)怎摟么布狀局，挨會不柿?xí)卮虖?fù)！4、還料有一趨條商談業(yè)街拆更難依規(guī)劃社。困惑在市營調(diào)中隔一個頌數(shù)據(jù)澇引起玻我們的的思術(shù)考，弓就是黑新余腥城市已不大陰、人鑄口不翻多、督外來捕經(jīng)商聲人員嶄也少偏，但佩酒店它業(yè)異抽?；饘け矢鞔舐?lián)小酒屆店幾沫乎是溫滿客級。經(jīng)過版市調(diào)浩，我夜們才舟知道綿，這稅些酒解店的共客戶垮不是量以商狹務(wù)住扣客為練主，迎而是盆以打悼牌、賺娛樂欲為主四；不桑是以架住為概主，艘而以御玩為伙主要校的。根據(jù)透市調(diào)絕的數(shù)赤據(jù)，建酒團(tuán)店或狗者建潔一個潮滿足站以玩設(shè)為主送的酒疾店式肝公寓盈是有糾巨大尼市場柜的。市調(diào)料發(fā)現(xiàn)案例——青島興城陽訓(xùn)區(qū)商新業(yè)項惹目兩組議市調(diào)施數(shù)據(jù)涉透視義出居侮民的螞消費供特征霜！市調(diào)加發(fā)現(xiàn)那一：發(fā)現(xiàn)基一組頌這樣美的數(shù)輩據(jù)，傳青島翅城陽船區(qū)臨模街商渴鋪、戰(zhàn)步行冤街、肌商業(yè)稱大賣原場、坑專業(yè)批市場波的比認(rèn)例為9：27：32：32，臨駛街商竿鋪的膜比例蹦非常圓低。勾這與垃全國凍各地如很多獵地方畏截然歌不同受！這組金數(shù)據(jù)葬的背府后隱藏助了什萍么樣炎的市洪場信甘息呢？1、經(jīng)濫營者腎更偏品愛規(guī)巴模經(jīng)脖營、逢抱團(tuán)四經(jīng)營巡壽，重儉視經(jīng)悲營的勉集群陳效應(yīng)葛；2、北池方受狹氣候婆的影誤響，盲單個氣門店跳保暖尚性差寄；3、消呼費者筍更重始視購零物環(huán)拉境的吸大氣償、寬即敞和緩舒適粉；4、投撫資者去的多回寡有蓬直接敘關(guān)系狡，單部個鋪弦產(chǎn)權(quán)豈明晰螺；市調(diào)尸發(fā)現(xiàn)戒二：青島上市區(qū)蟻消費哥者有松可能白到城非陽區(qū)挖新商葬圈進(jìn)移行消惠費的絮占40迅%、不她愿去陵的占40丹%、說預(yù)不清續(xù)的占20揚%。這佳樣的倘比例黑又該園如何解讀呢？1、如條果此蕉數(shù)據(jù)幸是真粒實反凈映，口則可掏理解霜為青懇島人徑對新彎商圈成形成鞏、新劫消費命形式倉有一跡定的污追求紗，因獵為，指作為爛一個枯新商嗽圈，舊人們溉期盼煎，他懸必須動會有六新的則特點乏、新雞的東講西出闊現(xiàn)，啄所以盼有40懇%的愿畢意去穗嘗試銀新東生西；2、如岔果此奔數(shù)據(jù)裂并沒因有真澤實反警映，匪那就茅是說傍此數(shù)言據(jù)的丘真實棕性值茂得懷富疑。投因為駁城陽研區(qū)作膽為一榮個新恭城區(qū)覺，離些市中著心交顫通距嘗離近1小時煌，同鉤時目判前還洪沒有皺直達(dá)承車，草交通脫極不鞏方便絮；另義外，底城陽登新商男圈到掃底有反什么省新特施點目耳前尚彼不清京楚，呢在這腫種情皺況下路，有40恰%的人場愿意拍去新存區(qū)，怨值得山懷疑舊；六、遞客戶味細(xì)分傳統(tǒng)忘的客證戶細(xì)銅分維腰度收入殖變量利用憂收入坐變量屈來細(xì)籌分市油場，章這在啦各種標(biāo)產(chǎn)品饞的營喪銷中擺是經(jīng)仙常使編用的乓。盡迷管對犬某些垮消費慌品來澆講，敬單一雕地使附用收早入這辟一變島量是莊難以綠界定鎖細(xì)分抬市場似的，壇但對乎于房銜地產(chǎn)以項目鎮(zhèn)而言塘，收譽入水伯平是格其消番費市噴場至槍關(guān)重廊要的由決定瘦因素旋。職業(yè)故變量人們客的工且資收尿入水憂平取片決于族他們鈴所從續(xù)事的憶職業(yè)涌，以蜻職業(yè)殼劃分腐作為減市場測細(xì)分滿的一蒜個變四量，紹對于修我們議研究蛙和分伙析消螞費者遺的市荷場分埋布情場況是散很有日幫助絹的。年齡診變量對購領(lǐng)買者失的年赤齡狀湊況進(jìn)歡行分效析和做研究匯，有浩助于兩了解龍居民凈購房妨消費辯的動戒向。用途云變量不同崇的消扎費群軌體對丟購房宏的目良的、呈要求營和用子途是月不相窯同的理。改僅善居州住條凱件和停環(huán)境名是主爹要因聲素，駁但并窮不是鑰唯一閥因素籃。許恰多消怕費者地購房否是為即了投籌資，促有些焰是為茂了饋胃贈親逮友；隔投資壩者中厲有些肥是為牽了保漲值，奴有些極是為國了炒肚賣，樓有些斷是為亞了出郵租。創(chuàng)新右的客液戶細(xì)皮分方潮法1客戶霸是“耍家庭丟”而帖非“呼個人延”99創(chuàng)新句的細(xì)雅分方喝法2家庭瞧生命辰周期支付鼻能力(家庭仆收入)房屋漿價值低洲中臨高社會約標(biāo)志品味懸體現(xiàn)社交橋娛樂照顧理老人孩子懸成長工作曲場所獨立基空間生活稀保障棲身醒居住老年野家庭三代溉家庭成熟柏家庭小太腰陽家背庭丁克努家庭單身三緯年度:家庭體生命斃周期+支付皂能力+房屋狗價值從顯網(wǎng)性特厲征到洞隱性幼特征任、從悔現(xiàn)象寬到本箭質(zhì)層末層遞允進(jìn)分縮慧析家庭騎結(jié)構(gòu)吐、生志命周綁期、監(jiān)購房孤資源家庭塊價值箭、生坑活方噸式房屋襯特征需說求房屋搬價值惠認(rèn)同扣、購房播動機(jī)消費刷行為消費匆動機(jī)價值奔觀/價值夢取向社會肢生存緊狀態(tài)創(chuàng)新格的細(xì)依分方衡法3客戶沸細(xì)分陵：創(chuàng)蔑新的重細(xì)分器方法創(chuàng)新臉的細(xì)武分方占法4——從房農(nóng)屋價怒值結(jié)糟構(gòu)著覆手通過娃地塊京研究逃我們貸發(fā)現(xiàn)攝了地塊勝價值所在曬；通過達(dá)市場謹(jǐn)調(diào)研白我們省獲取巖了市場循需求勝特征和競爭沉態(tài)勢；接下潑來就拆要進(jìn)東入關(guān)乎帆項目識成敗閉的環(huán)俊節(jié)：——鐘—項目難定位億！尋找靜項目獅的魂——定位第距三史篇一、撐定位盜是什旁么？定位臥是市場悠需求短、地傅塊價耽值、千競爭閥態(tài)勢的最斤佳平朱衡點蒼！定位市場需求競爭態(tài)勢地塊殖價值二、黃定位山要解付決什艘么問葵題？市場定位在市場上占據(jù)什么地位：領(lǐng)袖？跟隨？正面競爭？規(guī)避？主題定位詮釋何種概念或者文化？目標(biāo)客戶群定位迎合或者引導(dǎo)誰的需求？產(chǎn)品定位以什么類型（建筑形態(tài)、風(fēng)格、檔次等）的產(chǎn)品來展現(xiàn)？形象定位以何種形象面向市場？價格定位以什么價位立于市場：以高價來凸顯地位或以低價來塑造競爭力？孤立靜止的看待定位誤解確定了定位之后就以為定位成功了，從而往往拘泥于計較項目成本而迷失項目定位。糾正項目定位是整個項目價值體系核心，是基于市場需求、開發(fā)商資源、政府政策規(guī)劃以及地塊適宜性基礎(chǔ)上的權(quán)衡結(jié)果，代表著項目可能實現(xiàn)的最大價值；項目定位不是單純的概念，需要外在的建筑形象、內(nèi)在的規(guī)劃布局、項目的包裝推廣的表達(dá)、物業(yè)管理的側(cè)面詮釋來實現(xiàn)，確立定位只是確保定位成功的第一步！開發(fā)腫商對瓶定位屆的最擇大誤精解三、階準(zhǔn)確訴的定骨位是除怎樣埋產(chǎn)生半的呢哲？必要武條件清之一——五度令因素合格輩的策旨劃人鋒必須咽具備差五度恐因素違：戰(zhàn)略版高度：如爆剝洋脫蔥法汪層層佳遞進(jìn)辨證砍維度：如貪煙盒航理論沿的思勤辨知識肅寬度務(wù)實康深度挑戰(zhàn)劫氣度必要具條件奔之二——對項檢目的折充分蜘了解把握市場客競爭斧態(tài)勢通過市場瓣調(diào)研了解暴微觀洋面通過地塊海研究把握果項目江宏觀憂面第一邁步：真從三燒個層宿面了橫解項妥目1、優(yōu)權(quán)勢是鑒否可拳以轉(zhuǎn)蝕化為疼對劣關(guān)勢的優(yōu)補充斷？2、劣同勢、繭威脅綿是否總有被至緩解質(zhì)甚至仙扭轉(zhuǎn)捏的可坡能？3、機(jī)裹會與泳優(yōu)勢嶄、劣餓勢之刻間的斷關(guān)聯(lián)遞度有脫多高巖？4、威發(fā)脅與員優(yōu)勢仿、劣衣勢之闊間的須關(guān)聯(lián)以度有浩多高濱？……第二跌步：項目SW延OT分析優(yōu)勢劣勢機(jī)會威脅地塊區(qū)域盈、市孔場必要匆條件冒之三——科學(xué)皂的定隱位方掀法方法1：三層兼面相荷交法方法2：假設(shè)弦論證革分析參法方法3：主干樹提煉磁法（圣剝洋禽蔥法紫）方法1：“脆三層苗面相酒交”次定位趁法市場缺什么競爭態(tài)勢偏向項目適宜做什么項目定位“三肆層面基相交邊”定扯位法跌詳析三層面分析因素相交結(jié)果地塊“適合”做什么？從地塊所處區(qū)位來看從地塊交通條件來看從地塊特征來看從城市規(guī)劃來看項目定位市場“缺”什么？從產(chǎn)品空缺來看（形態(tài)/檔次/風(fēng)格/戶型等）從市場需求來看競爭態(tài)勢偏向做什么？領(lǐng)導(dǎo)型？規(guī)避型？排擠？差異共存？案例——肇慶姜四會肅項目劉具體膊定位嘉簡析前提通過瞞對市聚調(diào)數(shù)森據(jù)的膏分析葵處理缺，我卷們最族終確遍定本項丈目具消備打補造成后區(qū)域貨中心委的條農(nóng)件。也分析英如下抹：天時1、金霉融危陜機(jī)將強(qiáng)加速糕珠三牢角區(qū)姻域相越對低銜端的控產(chǎn)業(yè)紗向粵然西的升轉(zhuǎn)移梯進(jìn)程撓，從貪而加梅速本稻區(qū)域臺的基膛礎(chǔ)設(shè)簽施的集建設(shè)槐、經(jīng)君濟(jì)的敵發(fā)展鎖、人查口的幫增加胖！2、根平據(jù)大首沙鎮(zhèn)朱的區(qū)社位條差件，車將大務(wù)沙鎮(zhèn)來打造坡成“碧肇慶謎乃至雁粵西碼第一掃鎮(zhèn)”禿的政裳府規(guī)禁劃已武經(jīng)在樣肇慶合、四呼會、股大沙伶鎮(zhèn)三臣級政孩府之漢間達(dá)扣成了說共識椅，并痛將于20移09年進(jìn)扛行具血體貫色徹！3、周臨邊各揉區(qū)鎮(zhèn)饒房地趙產(chǎn)業(yè)幫雖然治走在呆前面敗，卻下遠(yuǎn)未遍成熟辛，整店個區(qū)兔域在翠購房逝和消靜費上慨都沒世有形運成一免個核顛心。聞這為李大沙松鎮(zhèn)打熟造中藝心提身供了釋千載深難逢跟的機(jī)碼會！地利1、在理地理頁位置霸上，撲大沙麗鎮(zhèn)屬蛛于廣冒東省伸的中徒心鎮(zhèn)模！2、經(jīng)懲濟(jì)區(qū)文位上男，本訴區(qū)域迷是聯(lián)組結(jié)珠棚三角隔區(qū)域泥和粵花西地關(guān)區(qū)的壩咽喉技地帶兇，將瘦是承尊接珠妙三角拴工業(yè)智的首腥要區(qū)超域，丹從南青江工牧業(yè)園脅、富逐溪工嗎業(yè)園畫、肇驕慶高陽新技蓋術(shù)開對發(fā)區(qū)團(tuán)的建來設(shè)可元以得尺到充副分體乳現(xiàn)！3、本拐項目集所處畏地段可不僅驗屬于蠶大沙知鎮(zhèn)，山而且永是本命區(qū)域店的最歪中心格、交拆通最癢發(fā)達(dá)羽的地初段！人和1、相香比周譯邊的辣區(qū)鎮(zhèn)作，大插沙鎮(zhèn)礙居民胸最富鄉(xiāng)豐裕，玻但大資沙鎮(zhèn)稀的城續(xù)市建該設(shè)最謀落后蜘、房兔地產(chǎn)裕業(yè)還志未起寺步、沾居住孤環(huán)境蕩最差平，因廈此大缸沙鎮(zhèn)席居民鄰具有越提升攻大沙大鎮(zhèn)城疾市形砍象、何改善柳居住霉環(huán)境龍的迫兩切愿為望。膨而這瞎必須澡通過庭房地樂產(chǎn)業(yè)隊的發(fā)光展來尺實現(xiàn)覺！2、由是于周前邊各掉區(qū)鎮(zhèn)撫房地泉產(chǎn)業(yè)或發(fā)展仁不成某熟，錯樓盤頃質(zhì)素宣較低垃，致業(yè)使居尖民購旗房區(qū)愁域傾寸向還去不明勝顯，鄭存在鑄希望妙在本尋地購械房而蝴本地摸卻沒蜂有滿跡意的湖樓盤今這一攜矛盾鹽。這篇為大足沙鎮(zhèn)腥打造侮區(qū)域杏中心離提供索了一翠個契賭機(jī)！因此判，本訴項目炊的目照標(biāo)是朱打造例區(qū)域籌中心——黃金葉走廊玩的門曉戶中案心！鞋在這肅一前提下秋，接病下來央對項球目住懸宅部漂分的悟具體甲定位過塞程作晚簡單惠的介永紹！市場談上“粘缺”體什么撕？產(chǎn)品空白從檔次上看中低檔次樓盤占主要比重、中高檔次之、高檔極少從形態(tài)上看大旺、蓮花鎮(zhèn)：多層占絕對比重四會：多層、小高層占主要部分從風(fēng)格上看大部分樓盤沒有明顯風(fēng)格、具有風(fēng)格的樓盤則以歐陸風(fēng)為主從配套上看四會：中高檔樓盤配套相對完善其他區(qū)域：局限于物業(yè)管理和簡單的園林綠化從戶型上看100平方米以上的戶型單位比重達(dá)80%以上市場需求需求現(xiàn)狀目前消費觀念相對保守、但先富家庭具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力、且有改善居住環(huán)境的愿望對社區(qū)配套需求比較旺盛（運動場所、園林綠化、學(xué)校等）需求前景受區(qū)位利好影響，本區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，需求總量將不斷增長市場上最缺少配套比較完善的中高檔樓盤！項目蛙能做杏什么督？從地塊來看最大的特征是約500畝的規(guī)模，在整個區(qū)域范圍內(nèi)的中高端市場具有規(guī)模優(yōu)勢，在高端市場則沒有規(guī)模優(yōu)勢。從地段來看自然環(huán)境欠佳、人氣不旺、配套缺乏、緊靠國道，宜居性低，必須通過完善項目內(nèi)部的配套和加強(qiáng)園林綠化來進(jìn)行補充！從區(qū)位來看本區(qū)域?qū)儆邳S金走廊的門戶，經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)增長不斷加速，需求不斷增長，本項目作為未來門戶中心必須具有前瞻性！從政府規(guī)劃來看規(guī)劃定位為“肇慶市乃至粵西地區(qū)第一鎮(zhèn)”，本項目作為重點項目，必須具有地標(biāo)性、號召力！本項目最適宜做具有前瞻性、號召力、內(nèi)部配套比較完善的、中高檔次項目競爭醒態(tài)勢仙偏向己做什楊么？區(qū)域市場競爭態(tài)勢1、中低檔產(chǎn)品供應(yīng)處于過飽和狀態(tài)、競爭激烈；2、大戶型單位供過于求、小戶型單位供不應(yīng)求；3、高端產(chǎn)品供應(yīng)非常少；4、中高端產(chǎn)品供求同質(zhì)化嚴(yán)重、難以滿足市場需求；本項目優(yōu)劣勢優(yōu)勢：規(guī)模、交通、區(qū)位、開發(fā)商資金實力足、政府支持；劣勢：自然環(huán)境欠佳、人氣不旺、配套缺乏，宜居性較低；分析1、顯然本項目不宜進(jìn)入競爭本已非常激烈的中低端市場；2、本項目不具備打造高檔樓盤所需求的條件——品牌、自然環(huán)境；3、中高端產(chǎn)品供應(yīng)雖然不少，但不如中低端市場競爭激烈，且同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，產(chǎn)品質(zhì)素難以滿足市場需求；4、本項目具備打造中高端產(chǎn)品的條件——交通、規(guī)模、區(qū)位、政府支撐。競爭態(tài)勢偏向打造產(chǎn)品質(zhì)素較高的中高檔次產(chǎn)品！市場天定位市場上缺什么1、缺乏高端樓盤2、最缺乏配套比較完善的中高檔樓盤！項目能做什么1、最適宜做具有前瞻性、號召力、內(nèi)部配套比較完善的中高檔次項目2、不適宜做高端樓盤3、做低端樓盤實現(xiàn)不了地塊價值競爭態(tài)勢偏向做什么競爭態(tài)勢偏向打造產(chǎn)品質(zhì)素較高的中高檔次產(chǎn)品！相交在整個區(qū)域中高端市場具有前瞻性和號召力、以完善的內(nèi)部配套為特色的中高檔樓盤假設(shè)滲論證惠法——從結(jié)罷論出焰發(fā)在很搖難確床立最銷佳定徒位時咽，對質(zhì)幾種衡難以悉排除貫的定農(nóng)位進(jìn)榆行假繳設(shè)論蓮證，塘分析志各自遇的優(yōu)忽劣勢售，再刮將分障析結(jié)健果進(jìn)挑行對采比，傻據(jù)此演確立打最終捆定位搭。方法2：假扁設(shè)論屢證法假設(shè)玻論證新法示白意圖假設(shè)獅定位A假設(shè)劈燕定位B假設(shè)癢定位C假設(shè)紡定位D優(yōu)勢劣勢優(yōu)勢劣勢優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢對比摘分析最終籍定位案例——廣州幅天河琴區(qū)中洲旅商寸務(wù)大返廈定糖位簡板介項目附現(xiàn)狀住宅異項目冊，建筑隆體已鞋建成冒，先滴后5個公情司經(jīng)波手。拒共賣冤了3年，欣花了3千萬參廣告攪費，難賣了哪三套挪。被襪開發(fā)即商稱們?yōu)椤昂诠蛏諅€三僻”，是廣桐州天饑河區(qū)脹有名爬的爛贊尾樓篇！定位栽假設(shè)1定位碧住宅及：是噸否檔踩次或浮者質(zhì)腦素上評有問籠題？定位漸假設(shè)2定位渴為商高場？定位右假設(shè)3定位難為純友酒店陜？定位娛假設(shè)4定位永為寫杯字樓假？所處嬌區(qū)域融定性價明顯廣州總天河凱區(qū)是亭典型烏的商昆務(wù)區(qū)勻，寫獻(xiàn)字樓脫林立賄！從市扒場看1、中輛國加最入WT再O，寫皮字樓餃租金噴開始揭上升2、很航多中綁小公遭司想閑在天怖河區(qū)火辦公丈，有解利于廚公司出形象癢的提廚升，但苦很于租鼠金太殲高3、很某多小恢公司奔在天音河區(qū)爬住宅身和酒罩店辦委公從產(chǎn)期品特鴉征看外立顯面、該大堂攝、結(jié)亡構(gòu)上丹都具旬有改五為寫欲字樓蠅的特尾點！定位魔更改做寫誕字樓橡的優(yōu)魂勢非殺常明蕩顯！項目樓業(yè)績8個月遙銷售悼一空胸！方法3：剝巧洋蔥店法或東主干襖提煉咽法綜合任分析對：轉(zhuǎn)化致為主子要矛批盾D……接觸乏地塊田：發(fā)猴現(xiàn)主之要矛識盾A地塊敵研究烈：轉(zhuǎn)得化為眨主要長矛盾B市調(diào)污：轉(zhuǎn)洞化為盡主要剃矛盾C主要均矛盾A主要而矛盾B主要牙矛盾C主要隸矛盾D……定位香產(chǎn)生剝洋蔥法示意圖主干案例——成都史金林沾半島煮項目區(qū)域成都銀市西娃面，炒歷史偉文化免風(fēng)景何保護(hù)亮區(qū)——浣花由溪一獻(xiàn)帶，屬于扔成都摧市購糊房首新選的“上毅風(fēng)上逼水”的區(qū)泡域！浣花攻溪一擋線已潑經(jīng)形茫成成儀都市價區(qū)家近喻戶餃曉的豪宅圍集中警區(qū)，如：蘇青龍械城、冰龍泉贏等。金林某半島殿區(qū)位濕示意球簡圖地段浣花饒溪歷肺史文叢化風(fēng)沸景保啞護(hù)區(qū)疏的核心梳地段，緊鋒鄰十漸里浣表花溪狠、草堂扭路、輕浣花勵廊橋誘和聞腔名中邁外的某世界甲名勝——杜甫錄草堂稱；緊鄰賄占地53番0畝的稀市政耀園林準(zhǔn)公園飼，以喊及市否政綠添化帶做；東、根西、草北面伸被浣惠花溪駝包圍澆，形魄成三御面環(huán)胞溪的喂半島哨地形侄；根據(jù)氏規(guī)劃找要求惠將是賤該片疑區(qū)低密撿度的征絕版更住宅膠用地！地塊地塊技術(shù)指標(biāo)占地面積140畝容積率0.87建筑密度24.87%綠化率50%機(jī)動車位數(shù)量480個非機(jī)動車位數(shù)量400個單純則的從慕技術(shù)勻指標(biāo)頁來看質(zhì)，相比型周邊竭的高促端項漢目本地辨塊只禾有劣黃勢！確定軍核心嫩問題對于內(nèi)這樣喪一個營處于劇上風(fēng)愿上水貸區(qū)域果的核心地朵段的品最后散一塊捷低密腿度住箏宅用辣地，其稀那缺性凱不言占而喻傅！因此振：核框心問堵題不上是盈搞虧的童問題廢，而是標(biāo)如何脈實現(xiàn)盈利不最大遮化的問目題？開發(fā)段商制畜定目宇標(biāo)：巧比獲市場花最高貸價高毫出30棵%！主要方矛盾A要想索實現(xiàn)環(huán)比市患場最食高價妥高出30仆%利潤畜率，就必敬須使輪得本祥項目朽在周照邊的螞高端隆項目寄中脫胞穎而爽出！但是忌同一像區(qū)域敘不乏噴出色有項目世，如燃何做景到脫誓穎而場出？主要棕矛盾B周邊侄其他傳高端梁樓盤屯的質(zhì)爬素已俊經(jīng)很給高：壯檔次湖高、河產(chǎn)品類型干豐富現(xiàn)。而佛本地備塊規(guī)位模偏糞小、折建筑茫密度忠偏高俯、開發(fā)商嘉品牌旗力不鬧強(qiáng)，親因此禾走相對遍差異牢化——產(chǎn)品脫檔次、鋤質(zhì)素資差異的空舌間很版小、危成本筋難以斯估計雁、風(fēng)孫險太大！即：市走產(chǎn)病品檔孕次、明質(zhì)素希差異肥的風(fēng)承險太恨大，必須搖走絕對轉(zhuǎn)差異斷化——創(chuàng)新道路犁！即：不僅疏僅與放對方手不同蹈，而全且是怪對方浩所不口具備梯的！主要旗矛盾C1、周邊癥高端腿樓盤甚林立搭，產(chǎn)舟品質(zhì)唇素都攜非常銷高、粗配套踩也很針齊全嘗，卻償顯得質(zhì)有夕余而篇內(nèi)涵歉不足！因此珠，本池項目暮創(chuàng)新要方向雨應(yīng)從橫項目柏品味健的精潔神層精面為續(xù)突破帥點！2、20辰03年在嚴(yán)全國劃一線棍城市拋已經(jīng)盞出現(xiàn)華與生紫活理沃念或森方式籌相結(jié)狹合的醋高端歷樓盤蠅，隨棗著房半地產(chǎn)邊業(yè)的劈燕發(fā)展泉，市場勉需求費逐漸院上升懷到追暢求生韻活方辮式層吐面是鐘大勢患所趨覆！本紛項目箱作為紡高端恩項目扮理應(yīng)閃具有毛前瞻席性，深與生購活理鼠念結(jié)冷合起授來！那么碰，本沉項目短應(yīng)該義營造續(xù)什么揉樣的使生活毯方式眾呢？主要岸矛盾D生活逢理念段不是先作詩局抒情績、不糞是天初馬行泳空，生而首喜先必曠須有的紙放矢！即浙：有衰目標(biāo)桐、有浮針對目性！即：兩本項雕目應(yīng)矩該迎禍合哪鼓一群著體的逝生活晶方式繳？主要巧矛盾E既然斬是絕次版的克地段擠，是念稀缺箭的地濁段，麗那么況量身童定做距，擁兼有者喝也應(yīng)品是稀纖缺的姑，極勺少的鍛！即：處于償金字什塔頂翻端的叨極少穴數(shù)群坊體！何種缺生活祝方式泡才能牙打動伏金字員塔頂澇端的割極少型數(shù)群疾體呢瓣？主要彎矛盾F顯然扒，處復(fù)于金瓣字塔麗頂端遷的極劑少數(shù)慕群體君是：集財攔富、墨智慧溜、品遇味于獸一身孩的頂疏級貴旨胄人釣士！單純燒的物廊質(zhì)消揉費對膊他們愉構(gòu)不護(hù)成最拿強(qiáng)的闊吸引型力，義只有俘將精之神愉軟悅、株生活獲品味甘、價充值觀楊念聯(lián)截系在誤一起候才能羅打動承他們謊！據(jù)此王，將回本項葛目定晌位為者：浣花堵風(fēng)景看區(qū)絕限版核政心地答段的勻頂級株城市凱別墅開創(chuàng)泄極少汗主義蓮的生懂活境侵界！項目月定位浣花越風(fēng)景吩區(qū)絕剛版核鉆心地段的頂級蘆城市塵別墅開創(chuàng)極少伴主義乒的生怎活境紐奉界！點評：概念辟與地撇塊、諸產(chǎn)品神價值歷互為暮表里屆！概耽念價室值不絮過是壓地塊愧價值和產(chǎn)怠品價閣值的碧組合遍抽象姿化，常卻實口現(xiàn)了從項目充的增秩值！顧這便羽是策滾劃的沖意義諒！地塊邁核心亮價值唇的支秧撐生活吸概念懷價值司的支脅撐產(chǎn)品懼品質(zhì)種價值股的支弊撐項目吸定位昂的價狠值體賴系分求析如何儉實現(xiàn)盈利磨最大恨化的問內(nèi)題？同一述區(qū)域傳不乏蝕出色氧項目聽，如組何做括到脫原穎而沾出？如何千走絕霉對差猴異化——創(chuàng)新揭道路仆！即：恩本項攝目應(yīng)兩該迎男合哪罷一群幫體的癥生活荷方式另？何種銅生活柜方式助才能磚打動淋金字掙塔頂寇端的抖極少負(fù)數(shù)群天體呢樹？浣花袋風(fēng)景把區(qū)絕梢版核蜘心地足段的遍頂級機(jī)城市陳別墅開創(chuàng)稈極少原主義千的生載活境朗界！本項目定位主要矛盾的轉(zhuǎn)化過程本項劇目應(yīng)微該營遭造什昌么樣睡的生識活方貍式呢陽？3種定艙位方夠法對夸比定位方法思路適用范圍三層面相交法從地塊價值、市場、企業(yè)資源、經(jīng)營能力等客觀條件出發(fā)適用范圍相對廣泛，對規(guī)避競爭型的中小型項目尤為適用假設(shè)論證法從定位結(jié)論出發(fā)、假設(shè)論證后進(jìn)行對比分析徘徊于幾種定位之間的項目主干提煉法單刀直入、從問題出發(fā)、提煉出關(guān)乎項目成敗的主干大型項目、高端項目、疑難項目、爛尾項目定位厘貫徹始于塑規(guī)劃評設(shè)計第陪四暢篇總體蜻規(guī)劃眼的核拋心是蹤蝶如何縮慧最大嶄化的癢實現(xiàn)友地塊糞價值最大奪化的扎實現(xiàn)賣地塊刪開發(fā)犬價值急是開靠發(fā)的候最終咳目標(biāo)姥、也腐是一啊切開視發(fā)行令為的藥指向遍。那將么，妹作為請開發(fā)兔流程器之一肆的規(guī)少劃設(shè)恒計同景樣要況以此然為最波核心同的原眠則。掃要站呆在城豪市發(fā)奇展的眠高度上，用矩前瞻栽性的柜眼光娃來審攪視本飼地塊限。只瞧有如叫此才俱能使很本地而塊價窯值最瘦大化破。規(guī)劃凳設(shè)計些的原初則和邀方向覆由定觸位決近定項目脂定位凱所解跳決的吼問題阻就是邁：為磚什么可樣的板客戶跑開發(fā)鉆什么盟樣的范產(chǎn)品浴。而袖規(guī)劃蓮設(shè)計騰在圖配紙上勁要表厚現(xiàn)出霧來的摔就是悲開發(fā)可的產(chǎn)救品。債因此嗎，我劈燕們說藥，規(guī)完劃設(shè)打計的漿原則歉和方憲向是漿由定急位來主決定嗚的。心而定鞠位是移根據(jù)圖市場直需求方來確漠定的和。定以位決久定了投規(guī)劃墻設(shè)計眾上要站有什見么類逐型的響產(chǎn)品犁、包鹽括產(chǎn)鎖品的院風(fēng)格控、建翼筑形選式、笑園林分主題庸等、融各個歉產(chǎn)品殖內(nèi)部鄉(xiāng)豐的特舌點是雖怎樣部的、測各個擁產(chǎn)品淡的數(shù)敘量和桂占有著的比肌例是苦多少怠、需邪要有慣怎樣客的配老套來屈襯托曬產(chǎn)品……城市勒規(guī)劃孔與項滲目規(guī)兵劃密湖切相賴關(guān)城市窯規(guī)劃笛與項禮目規(guī)元劃是奸一種沙互動當(dāng)?shù)年P(guān)漠系，糟項目匙規(guī)劃岔必須令在城薦市規(guī)均劃的匆框架玩內(nèi)實狼施、燥貫徹慕城市棍規(guī)劃呼的內(nèi)郊容，谷另外擇項目迷規(guī)劃宿區(qū)域哭之外羅的配灘套和怕支持航要靠紐奉城市搖規(guī)劃絹來完申善和歲補充靜。這壟種互局動的腹關(guān)系償，使方得項銀目規(guī)絨劃和路城市妙規(guī)劃藏形成搶了一倍個統(tǒng)償一體側(cè)，利平益上羨共榮議共衰坑。市場類需求星與設(shè)卸計技青術(shù)的宗平衡市場啄需求扁和設(shè)風(fēng)計技踩術(shù)是喝產(chǎn)品逝規(guī)劃產(chǎn)設(shè)計摧的兩慈個矛呀盾體鴨。市題場需挪求的蓮最大源特點請是盡姐量滿今足不燭同層既次、覆類別摘的客宰戶需朽求。餅而設(shè)蛛計技考術(shù)則圾往往糠是根醒據(jù)項熊目的橋技術(shù)易指標(biāo)景、地朝塊的提地貌知地質(zhì)完特性省，結(jié)楚合較浮為流溜行的桿設(shè)計上理念趣、產(chǎn)刪品形號態(tài)以撿及設(shè)涂計者旁的審離美取舒向進(jìn)陳行設(shè)候計。推但房輝地產(chǎn)錯作為顆商品挑，決虧定了藥他的引生命裳屬性賺必須改由市衛(wèi)場進(jìn)黨行主煩導(dǎo)，景這就在要求靈產(chǎn)品軌規(guī)劃換設(shè)計惠的權(quán)痰衡角們度必掀須涵涌蓋市充場需縣求、偷設(shè)計襖技術(shù)臨、地轉(zhuǎn)塊價茅值最執(zhí)大化棄等各章方面對。合理駕、均憶好與敢客戶周需求幅的關(guān)袖系一味止的遷襲就客述戶需班求會扭在某但些方塵面降葛低樓示盤品窩質(zhì)，挎一味暗的追罷求設(shè)述計技籃術(shù)上擊的完吐美表鹽達(dá)則奇會與鄰客戶默的需椅求脫江節(jié)。設(shè)計吩文化餅與社飽區(qū)文膀化的俘關(guān)系設(shè)計慶文化保是站存在技皇術(shù)層洞面并司結(jié)合嫁市場柔需求撐、項汁目定原位而施由設(shè)茫計公落司主圾觀設(shè)廣計的腦一種殼符號昌、元著素，模它帶件有設(shè)尺計公缸司或南設(shè)計彼師的歇某種第特質(zhì)礎(chǔ)，包福括他礙們自那己對孩這個置行業(yè)折的經(jīng)經(jīng)驗積物累、否不同控的文賞化理項解、歸設(shè)計容背景衡、設(shè)獨計理今念等絨等，遼有較糊強(qiáng)的倉主觀態(tài)傾向峰性。帖這種踩主觀第的設(shè)刃計文赴化又旅恰好乏是社竹區(qū)文更化形論成的摩基礎(chǔ)幣之一醫(yī)。但是乘它并農(nóng)不能瓦代表精真正沙的社預(yù)區(qū)文膠化。孔所謂險建筑好空間仔環(huán)境鋪的社據(jù)區(qū)文師化，趁它不祖單指票建筑恭環(huán)境衣景觀桂，還咱包括淡自然本、人景文、恩社會回等諸粉多因五素，景涵蓋妙了社鬼區(qū)的吼物質(zhì)劈燕形態(tài)忘與文雷化形棋態(tài)以洽及它城們在掃建筑勒環(huán)境扒空間楚中的浙表現(xiàn)蜓：它璃廣泛員涉及化設(shè)計痕、建載筑、擁生態(tài)漿、園我林、什土木催工程寬、生榆理、鞏心理更等多杯學(xué)科死的綜屯合滲賄透。伶社區(qū)員文化票更多割的是溫從居淚住者猶的感鞠受出夕發(fā)，作大到柄區(qū)域拜目標(biāo)亭客戶倒群體匆的居鄰住習(xí)鼠慣、昆居住記文化撇、歷枯史人界文，談小到串老人擾與小只孩的倦特殊上要求宵，早改晚、討四季蹈的園悅區(qū)景要致變恩化，炎小品頭景觀丙的設(shè)憐置等槳等。風(fēng)格獸不是謠單純迅的概儲念，織而是匪追求羨實質(zhì)扶、特慶色和朱文化任何叫一個雷建筑偷產(chǎn)品遣都會改有自勉己的就風(fēng)格銜，但槽這種慢風(fēng)格飯有些英是獨趴有的茫，有巖些是回模仿若復(fù)制揪的，墊有些蹄高雅蹦、有層些低廁俗，獎有些亂是對笨一種亡文化絮的詮灣釋，錦有些攏則是員對某外種概聰念的枝賣弄踐。自莖然，林獨有莫的、疫高雅傅的、魄對文?；苁翂蛟彂翎尩娜憋L(fēng)格脆正是顏項目典所希謠望和耀需要代的。環(huán)境凝建設(shè)促的重茫要性卸已經(jīng)韻提升并到前廢所未殲有的舒階段1)環(huán)境腦建設(shè)膚的重猜要性順認(rèn)識2)環(huán)境玩景觀累設(shè)計蝕理念私與建悲筑設(shè)裹計的譯和諧功統(tǒng)一3)景觀陶設(shè)計頁風(fēng)格迎要尊化重項右目的王主題避定位4)環(huán)境臥設(shè)計哨的文駁化特共征是奏社區(qū)幟文化坐建設(shè)享的主年要構(gòu)傾成5)環(huán)境默設(shè)計瞞更多塞的是呆要考端慮到擠居住轟者的倚體驗虛感受6)社區(qū)獨環(huán)境喝與自化然資欄源、謀公建兵配套納的延股伸與蛋呼應(yīng)環(huán)境達(dá)設(shè)計淺的幾餅個重?fù)茳c1)中心大景觀扭對項柔目的民輻射2)中心里景觀刑與主姜入口撇的關(guān)漢系3)小區(qū)吹內(nèi)各盼個節(jié)稠點的撥呼應(yīng)4)主入真口的橡視覺您沖擊魯尤為凝重要5)植物芝的搭剛配層姿次感6)植物知的選汗種需羞考慮室的因束素7)園林獸中小尋品的澆運用8)后期飽維護(hù)俗與成證本控折制新形綱勢下身的推且廣第惰五連篇一、橡新形猛勢下蛋推廣閉工作汁重心啊的轉(zhuǎn)愚移1、中六國房虎地產(chǎn)句業(yè)發(fā)邊展的炎回顧1