廣州房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)及企業(yè)對策

廣州市房地產(chǎn)

市場結(jié)構(gòu)分析及企業(yè)對策探討團隊成員鄧文岳熊錫剛張瑾林斌陳軼佳HUAGONG2001MBANO.8GROUP

上次，我們初步探討了某房地產(chǎn)開發(fā)項目的需求狀況及影響需求的因素。今天，我們進一步嘗試對廣州市房地產(chǎn)市場進行結(jié)構(gòu)分析，并和大家一起探討一下在這種市場結(jié)構(gòu)下中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的定價策略及發(fā)展對策。廣州市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析及企業(yè)對策探討華工2001在職MBA第八組2001年10月18日我們先看一組信息

一、房地產(chǎn)開發(fā)市場日漸呈現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的競爭態(tài)勢，一度膨脹至1675家的廣州市房地產(chǎn)企業(yè)至今大幅壓縮，截至2000年底止，廣州市全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少為1356家。據(jù)有關(guān)管理部門的權(quán)威人士預(yù)測，廣州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將最終壓縮至100家左右。廣州市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析及企業(yè)對策探討華工2001在職MBA第八組2001年10月18日二、經(jīng)營規(guī)模廣州市建委新近公布的房地產(chǎn)開發(fā)三十強企業(yè)，其經(jīng)營規(guī)模約占據(jù)廣州市房地產(chǎn)經(jīng)營的半壁江山。三十強以廣州房地產(chǎn)企業(yè)百分之二的數(shù)量，上繳了該行業(yè)近七成的利稅，銷售面積和經(jīng)營收入分別占到近四成和近四成二，四成購房者住在這三十家房地產(chǎn)公司提供的住房內(nèi)。

廣州市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析及企業(yè)對策探討華工2001在職MBA第八組2001年10月18日廣州市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析及企業(yè)對策探討華工2001在職MBA第八組2001年10月18日三、市場份額進一步向大型房地產(chǎn)企業(yè)集中，一級和二級資質(zhì)企業(yè)主宰了開發(fā)市場。2000年一級和二級資質(zhì)企業(yè)（一級14家、二級723家）完成投資額分別為20.08億元和256.77億元。一、二級資質(zhì)企業(yè)個數(shù)只占企業(yè)總數(shù)的54.4％，但完成投資則占總投資的77.9％。在全市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積中，一級和二級資質(zhì)企業(yè)分別為284.55萬平方米和2502.61萬平方米，占全市總量比重分別為7.5％和65.6％。廣州市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析及企業(yè)對策探討華工2001在職MBA第八組2001年10月18日廣州市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析及企業(yè)對策探討華工2001在職MBA第八組2001年10月18日四、下房地暖產(chǎn)開板發(fā)企壘業(yè)的啞關(guān)系蝦變得蹄越來圾越密技切。模為了志贏得誘殘酷道激烈償?shù)母偽窢?，興開發(fā)尺企業(yè)葛在進跑行開擺發(fā)建線設(shè)時完不但耳千方帶百計糟地控卷制生餡產(chǎn)成苗本，善滿足盯市場妖需求備，而室且比痛以往身任何仍時候差更為狂關(guān)注席競爭適對手指的動夢作和季反應(yīng)肉。同榨一地惹理區(qū)聰域，動或共衣享某畝一資柿源的棗開發(fā)自企業(yè)藝越來巡壽越多鏟地結(jié)惜成一籌些松栽散的右非正淘式聯(lián)旅盟，災(zāi)以求額協(xié)調(diào)租配套普，增口加市下場吸相引力經(jīng)，加請強自棉身力當(dāng)量，紗同時潑限制痕對手磁行動餐。廣州角市房棗地產(chǎn)靜市場慕結(jié)構(gòu)對分析閉及企失業(yè)對景策探葉討華工20溪01在職MB禿A第八避組20隨01年10月18日例如：1、濱咱江東諒一線當(dāng)沿江丙地塊縮慧的開皺發(fā)商偉締結(jié)右成“江景僑聯(lián)盟”，共爛同保摔護濱元江路慘的環(huán)胃境，燦并保決護江丈景樓兼盤的塌高價司位；2、南壘湖旁皮的幾潔個大疤開發(fā)篇商也押締結(jié)初成“南湖縮慧板塊處聯(lián)盟”，共吉同合救理開徑發(fā)利雞用和木保護姑白云雪山和飯南湖頃的自輕然環(huán)拘境，渠保護墾樓盤支的獨始特環(huán)陳境；3、另顫外如“華南貫板塊”“后天粒河北粱板塊”也階慘段性頑地締蔥結(jié)成翼聯(lián)盟慰以保洽護區(qū)議域市扯場的否利益輸。廣州叫市房注地產(chǎn)榴市場旨結(jié)構(gòu)回分析嗓及企疾業(yè)對氧策探像討華工20討01在職MB賺A第八赴組20求01年10月18日五、地政府恒地產(chǎn)褲政策表的變醒化1、跳中葬央銀彩行以裂銀發(fā)[2虛00嫁1]央19勢5號文雖發(fā)布《關(guān)于慘規(guī)范質(zhì)住房霜金融融業(yè)務(wù)陣的通呈知》，明芬確規(guī)鬧定住枕房開情發(fā)貸蝦款對烤象應(yīng)膚為具節(jié)備房近地產(chǎn)鏟開發(fā)序資質(zhì)亭，信妹用等珍級較經(jīng)高的此房地粘產(chǎn)開協(xié)發(fā)企賞業(yè)，怎貸款慈應(yīng)主摸要投蛇向適清銷對涌路的擠住宅撒開發(fā)鴨項目濟，企保業(yè)自逼有資剝金不暴低于盞開發(fā)則項目樣總投衰資的30關(guān)%。廣州序市房耕地產(chǎn)致市場所結(jié)構(gòu)掌分析摘及企嶼業(yè)對稿策探雕討華工20漿01在職MB飾A第八棵組20箭01年10月18日2、廣陜州市拖從20渴00年起部提高惠商品割房預(yù)捷售控紙制標(biāo)昨準(zhǔn)，朝規(guī)定隆多層境商品值房必坑須在戲結(jié)構(gòu)授封頂拐后才真能申雕請預(yù)拼售，輔高層酒商品皇房（胖帶地幫下室勵）必瞇須完蠢成結(jié)賄構(gòu)70列%工程彈量后盾才能忘申請活預(yù)售站。3、廣植州市豎國土肺房管納局最爐近規(guī)動定開份發(fā)項該目首色期地樓價必旬須繳江付應(yīng)楚繳地鼓價款強總額賄的50花%以上列，而糞且開翼發(fā)企嶺業(yè)必肯須在蜓簽定排國有稿土地緊出讓倦合同斃半年晝內(nèi)把率應(yīng)繳當(dāng)?shù)貎r安全部哲繳清逢，繳匪清地啄價后苦才能繳申請纖商品虧房預(yù)蒜售。廣州而市房但地產(chǎn)娛市場柱結(jié)構(gòu)勵分析袍及企合業(yè)對殃策探查討華工20爭01在職MB毯A第八耍組20束01年10月18日由上俗述信喪息，等我們跑能否窮判斷通當(dāng)前志廣州菜市房透地產(chǎn)默市場韻屬于萍哪種劫市場寇結(jié)構(gòu)削？信息逮來源榴：廣州灰金建掃網(wǎng)《南方前房地科產(chǎn)》《南方次樓市》廣州小市房霧地產(chǎn)獵市場孤結(jié)構(gòu)骨分析喪及企挪業(yè)對愈策探縮慧討華工20敵01在職MB臺A第八拆組20金01年10月18日首先扯我們慢看看流行業(yè)鎖集中團度數(shù)梨據(jù)：利稅半：60襖%<爽C3拉0<驢70馳%銷售出面積:C3醫(yī)0≈栗40別%經(jīng)營芬收入:C3棟0≈保42夕%雖然寧我們晃未取炊得三屑十強布中前賀四名慕或前治八名快的數(shù)焰據(jù)，紋但根特據(jù)三殊十強劈燕間實錘力比讀較平奶均，嶼差距掌不大和的實揀際情親況，傳我們射發(fā)現(xiàn)筐該市鑰場還悉處在魚貝恩鑰的市耀場結(jié)賓構(gòu)分交類表蜘中競噴爭型燥結(jié)構(gòu)辭范圍為內(nèi)。廣州遺市房銹地產(chǎn)俱市場翼結(jié)構(gòu)丑分析艘及企油業(yè)對城策探島討華工20們01在職MB攜A第八撞組20柿01年10月18日其次陷，我谷們再場看看咸廣州喊市房帶地產(chǎn)腹開發(fā)斤企業(yè)霜的決境策方純式：目前鐘各房念地產(chǎn)湯開發(fā)嫁企業(yè)患在決巧策時剖（如毅對產(chǎn)寨品進勞行定轟價或朋調(diào)價漠），父比以拒往更怖多地秀考慮踢競爭怪對手畝可能菌的反睜?wèi)?yīng)，峽但是先最主券要地適還是私根據(jù)部產(chǎn)品惜成本乎和市苦場需懇求進蜘行決謀策。大型盜房地市產(chǎn)開餃發(fā)企筍業(yè)的終決策手對其皮他企燥業(yè)有銜一定鏟影響師，但沈還遠仁未達柳到能塔對市障場施置加有底力影避響的土地步甚，為隙共同征利益陜組成獵的一晌些松慘散的“聯(lián)盟”，也糧不可翅能控展制市宜場價寧格。廣州半市房丸地產(chǎn)叉市場雪結(jié)構(gòu)敞分析完及企損業(yè)對季策探抓討華工20驅(qū)01在職MB酷A第八懂組20師01年10月18日同時衛(wèi)，各物房地蠢產(chǎn)開秤發(fā)企厲業(yè)在侄激烈涼的競攤爭中兄，不債斷加藏大市術(shù)場研擴究、懇成本酷控制汪和生籃產(chǎn)經(jīng)到營策鍛劃的妄力度猶，以城求生坦產(chǎn)出階與其痰它開逃發(fā)企踏業(yè)有廚差異壞的，未能滿疲足不賀斷變撲化的兼市場輛需求得的產(chǎn)搞品。房地匪產(chǎn)產(chǎn)拋品的父銷售卻量，尼取決賊于價共格、陵質(zhì)量計、樣之式和靠宣傳糖推廣束手段額的成歐功與資否，令因此眉各開捆發(fā)企至業(yè)間汗的競攻爭主曉要體搜現(xiàn)在喂項目想規(guī)劃服、成侵本控肯制、機質(zhì)量往監(jiān)控訊、宣匪傳推挪廣和申售后喂服務(wù)敲等方巡壽面。廣州翅市房聲地產(chǎn)鵲市場花結(jié)構(gòu)腳分析米及企宵業(yè)對植策探烤討華工20瓦01在職MB軋A第八靜組20讀01年10月18日另外聚，就睜目前窮來說苗，雖抗然進跡入房洋地產(chǎn)弦市場這的門隨檻有脊了較余大的析提高撇，但必還沒艷到難蘭以進茫入的渣地步絡(luò)，任包何一洞個企寧業(yè)，帥只要恢在資僵金、賞人才啞方面稱滿足堆項目鄭開發(fā)姻的要犯求，音就能貢自由槳進入銳市場椒。大你型開撒發(fā)企亮業(yè)暫矮時還拌未能胞以保標(biāo)持產(chǎn)住品低釘價、能價格工報復(fù)莖、擴屬大生贈產(chǎn)能蔽力等膜策略盾阻止受其他晌企業(yè)貢的進紫入，每更無船法使刊市場短飽和柴。廣州嫩市房匙地產(chǎn)駁市場唐結(jié)構(gòu)乘分析棄及企豬業(yè)對燙策探車討華工20飯01在職MB緩A第八勢組20化01年10月18日據(jù)此促，我啄們推宣斷，煎廣州獅市房睛地產(chǎn)贏市場妙仍處蘆于壟斷舉競爭的階貍段，乎但正家向寡頭支壟斷的階栗段發(fā)另展著浙。廣州敏市房印地產(chǎn)墨市場柿結(jié)構(gòu)駝分析返及企尼業(yè)對港策探哀討華工20腫01在職MB出A第八判組20岔01年10月18日造成籌這種找發(fā)展懼趨勢隙的原挽因房地劈燕產(chǎn)市蘇場優(yōu)耍勝劣灣汰的扭結(jié)果蒸；政府緊進一局步規(guī)諸范市嚼場的染結(jié)果光；政府談提高配房地劇產(chǎn)市甩場準(zhǔn)添入門呼檻，惜以便認于行折業(yè)管托理的伸結(jié)果潤；政府兔扶持僚重心嶄偏向蹦的結(jié)粱果。廣州谷市房麥地產(chǎn)金市場基結(jié)構(gòu)蒙分析迅及企踩業(yè)對但策探雙討華工20鞠01在職MB脹A第八拆組20憲01年10月18日市場你結(jié)構(gòu)撿及其飲變化懸對中株小型察企業(yè)終產(chǎn)品秩定價瞇策略敏的影扮響我們寶嘗試代以上勉次討屬論的妻員村挽某樓壓盤為促例，號探討旗一下漿房地準(zhǔn)產(chǎn)市愚場結(jié)揪構(gòu)及萄其變冰化對狡中小矮型房血地產(chǎn)療開發(fā)舞企業(yè)下定價創(chuàng)策略穩(wěn)的影椒響。廣州全市房覽地產(chǎn)白市場嗚結(jié)構(gòu)退分析乏及企宣業(yè)對鵲策探筑討華工20五01在職MB堵A第八漠組20閑01年10月18日在該安項目方進入企市場劉的時臉候，孟廣州晌市房勞地產(chǎn)蘋市場仁結(jié)構(gòu)候已開地始露寬出走刺向寡南頭壟太斷的前端倪椅，但充當(dāng)時鬼正值功福利灘房末醒班車抽，市拜場需睛求量尖較大化，同階時大抽型房明地產(chǎn)垂企業(yè)鞭還未笨真正腫拉開限圈地丘擴張蹈的戰(zhàn)丘幕，湯市場跨上實辛力相怒當(dāng)、筍規(guī)模賊相當(dāng)滾的企使業(yè)很求多，純故此冷，該斜項目望在定留價時臘沒有經(jīng)過多沙地考葉慮競登爭對掘手的擺反應(yīng)間，只繪是采互用了成本黑加成孤定價岸法，并糊以當(dāng)漿時員向村的般“明半星盤陰”--資--翠湖譯山莊斯為價格孟領(lǐng)導(dǎo)，定校出了給入市街價格卷。當(dāng)時壤的考誘慮是歸受政姜策影少響市取場需披求旺撇盛，緊價格椅彈性孕小，鴨可以扛通過征較高瀉的加銹成比商例，痕賺取竊高額斤利潤溪，所翻以入螺市價可格較蛇高，蕩可說蓋是“串撇脂言價格薯”。廣州濁市房傻地產(chǎn)兩市場帥結(jié)構(gòu)答分析揪及企喜業(yè)對口策探技討華工20擦01在職MB嫁A第八肥組20虧01年10月18日福利飽分房蜓結(jié)束落后，維需求瀉量有幅一個向很大倆的落難差，唯進入泡買方糧市場困，價距格彈堤性增積大，班同時構(gòu)該樓奮盤周急邊新表項目首為了晃搶占瘋市場鳴，紛爺紛推屈出適系應(yīng)市弟場需遙求的化，差懇異性嚇較大初的產(chǎn)照品，邀一方鉆面加到強宣港傳推過廣力懂度，概一方勿面降最價入糕市，個給該芒項目脂帶來馬很大蔥的威禿脅，于是踢該項識目的嫁定價朋轉(zhuǎn)為底以競斜爭和方需求收為導(dǎo)索向，留降低啄實際回售價渡，意圖猜增加緊市場在占有宮率，凡擊敗友新進艦對手金，這倦一階騰段采劑取了多種朵定價笛方法，特瞇別是差別徑定價餅法（如嶄老客開戶介牌紹可秘得額尊外優(yōu)畫惠，方購買亦數(shù)量蔑多可南得額朗外優(yōu)農(nóng)惠或瘦獲贈術(shù)家電趕、裝裙修等遵）。廣州清市房薪地產(chǎn)粥市場墊結(jié)構(gòu)掙分析族及企肌業(yè)對錫策探宣討華工20邊01在職MB仰A第八妙組20闖01年10月18日到20群01年，俗廣州稀市房靜地產(chǎn)理市場乘走向甘寡頭監(jiān)壟斷信的趨在勢已能非常參明顯索，少謊數(shù)的類幾十袖家開暗發(fā)商粗控制朋了廣船州市各房地旬產(chǎn)市匹場的腥大半介江山宮，大渠企業(yè)說憑借鐵實力但、品敞牌，滋不斷語加強夫產(chǎn)業(yè)竊化經(jīng)決營，任加大施對生號產(chǎn)要村素的脊控制漫能力恩（如副圈地釘擴張定），僑使得嗓中小監(jiān)企業(yè)旱在競旅爭中少難以著抗衡倦，部叉分弱額者已削被迫磁退出酬市場邁，該感項目姿在東糟圃、吳員村述各大慌盤（矮如美蠶林海批岸、轟天朗膽明居果等）害的打傳壓和失華南求板塊振大盤苗的輻疾射壓脆制下殺倍感概壓力聰巨大乖。廣州哲市房轟地產(chǎn)鴉市場撲結(jié)構(gòu)紐奉分析這及企淡業(yè)對姑策探弦討華工20較01在職MB偶A第八傅組20諸01年10月18日幸好膊該項繡目在狗成本懸控制且方面悶做得匹較好作，還遺有一剛定的留價格浩變動厲空間柿，仍嚴可考郵慮采東用加林大宣剃傳力賽度，碑重新他針對決需求胡和競潑爭的宋現(xiàn)實趟運用濁多種粉方法應(yīng)調(diào)整記售價附等把汁余下沈不多呈的產(chǎn)真品推歷出市戀場。翅該階恐段仍以成厭本加現(xiàn)成定殊價法續(xù)為基卷本定央價策白略，但隸考慮把到需求劇價格談彈性婦進一稀步增賄大和殿市場璃競爭尸的激踢烈性，把加成療比例厭不斷品縮小，同訴時細嬸分市伙場，加大答差別欠定價驅(qū)的折更扣幅均度。廣州毯市房誼地產(chǎn)勸市場闊結(jié)構(gòu)雷分析手及企缺業(yè)對它策探販討華工20谷01在職MB咳A第八余組20按01年10月18日因此凡，我綠們認匙為，朗市場弟結(jié)構(gòu)響及其蔬變化漠，對史市場可中各零企業(yè)鼓特別虧是處棚于非友領(lǐng)導(dǎo)紫地位姻企業(yè)飄的產(chǎn)恢品定晚價策痛略所利造成判的影溜響是播很大傭的。廣州礦市房威地產(chǎn)聽市場味結(jié)構(gòu)元分析興及企話業(yè)對君策探飛討華工20車01在職MB奶A第八丟組20套01年10月18日不斷