物管處考察匯報(bào)

物管處考察匯報(bào)

一、考察情況

政府重視，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、健全機(jī)構(gòu)。

1、組織領(lǐng)導(dǎo)層次高，市成立物管委員會(huì)由市政府牽頭，主管副市長(zhǎng)任委員會(huì)主任，市政府副秘書長(zhǎng)、市住宅局長(zhǎng)任副主任、成員由6個(gè)行政區(qū)和計(jì)劃、財(cái)政、國(guó)土等13個(gè)部門領(lǐng)導(dǎo)及深大電話公司等4個(gè)企業(yè)負(fù)責(zé)人組織；委員會(huì)下設(shè)辦公室和物管招標(biāo)辦辦公室，兩個(gè)辦公室均設(shè)在市住宅局，負(fù)責(zé)日常工作；各區(qū)人民政府也成立相應(yīng)機(jī)構(gòu)，領(lǐng)導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)物管和老住宅區(qū)整治改造工作。

2、建立合理業(yè)主委員會(huì)組成監(jiān)管管理機(jī)制，齊抓共管。一是各物業(yè)行政主管部門對(duì)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)，監(jiān)督和管理。二是街道辦事處，社區(qū)工作者或社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的成立及首屆業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)的日常工作，并處理物管與社會(huì)管理的相互關(guān)系。三是由物業(yè)主管部門、政法委、維護(hù)辦、街道辦事處、社區(qū)工作站或居委會(huì)、派出所、業(yè)主委員會(huì)、物管企業(yè)組織聯(lián)席會(huì)，聯(lián)席會(huì)由街道辦事處召集和主持，主要協(xié)調(diào)解決物管中的疑難問(wèn)題。

、重視法制建設(shè)。

市物管起步早，政策法規(guī)建立超前，對(duì)發(fā)展物管具有前瞻性和預(yù)見(jiàn)性，年出臺(tái)了《市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物管條例》。開(kāi)創(chuàng)了我國(guó)物管法制建設(shè)先例，之后相繼出臺(tái)了《市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物管行業(yè)管理辦法》、《市家庭裝飾裝修管理辦法》、《市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等十二種物管政策法規(guī)。為市物管的健康發(fā)展起到了重要作用，從時(shí)間上看，我國(guó)制定的一系列物管政策都是在經(jīng)濟(jì)特區(qū)制定的物管政策法規(guī)的基礎(chǔ)上修改出臺(tái)。

加強(qiáng)開(kāi)發(fā)、物業(yè)綜合管理推動(dòng)物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

1、市現(xiàn)有注冊(cè)物管企業(yè)898個(gè)，管理項(xiàng)目3500余項(xiàng)，對(duì)物業(yè)企業(yè)的管理主要是資質(zhì)管理，除每年進(jìn)行年檢外，在適當(dāng)時(shí)間與工商部門聯(lián)合檢查，檢查內(nèi)容包括：企業(yè)是否按申報(bào)項(xiàng)目操作，企業(yè)是否帳目公開(kāi)，企業(yè)實(shí)際操作是否降低資質(zhì)申報(bào)條件，對(duì)外來(lái)企業(yè)實(shí)行登記備案制度等，通過(guò)檢查整頓規(guī)范提高管理水平，減少業(yè)主投訴。

2、嚴(yán)格推行物管合同和業(yè)主公約必須是在開(kāi)發(fā)企業(yè)售房時(shí)就與業(yè)主簽定，而不是在向業(yè)主交房時(shí)簽定物業(yè)合同和公約。

3、加強(qiáng)物管從業(yè)人員培訓(xùn)，市專門設(shè)有房地產(chǎn)和物管進(jìn)修學(xué)院，為上崗培訓(xùn)和繼續(xù)教育創(chuàng)造了先決條件，學(xué)院每年不斷循環(huán)組織物管人員培訓(xùn)，新的物管政策法規(guī)和物管理念不斷從這里輸出，從而提高員工素質(zhì)和管理水平。

4、建立物管招投標(biāo)機(jī)制，把物管引入市場(chǎng)機(jī)制，年下發(fā)了招投標(biāo)管理工作通知。成立了招投標(biāo)辦公室，制定了招投標(biāo)有關(guān)程序規(guī)定，設(shè)立考評(píng)專家?guī)欤谝恍┮?guī)模小區(qū)開(kāi)展了招投標(biāo)工作，對(duì)達(dá)到5萬(wàn)平方米的小區(qū)準(zhǔn)備強(qiáng)行啟動(dòng)招投標(biāo)。

全方位、多角度解決物業(yè)收費(fèi)問(wèn)題。

一是通過(guò)煤體加強(qiáng)物管宣傳工作，二是要求開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽定的物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主公約內(nèi)容必須明確到位，三是物業(yè)企業(yè)的服務(wù)承諾要到位，四是對(duì)惡性欠費(fèi)的業(yè)主物管人員耐心上門催收或找工作單位，單位解決不了的起訴法院，五是要求業(yè)主委員會(huì)成員帶頭交納，不能拖欠，也不能領(lǐng)導(dǎo)業(yè)主集體拒繳或組織上訪，市物業(yè)平均收費(fèi)率達(dá)98%。

二、我市與市物管的差距。

、起步時(shí)間的差別，市物管起步于1981年，人們對(duì)物管的消費(fèi)觀念已基本形成，接受和認(rèn)可物管已成為人們生活中必不可少的一項(xiàng)內(nèi)容，而我市物管起步于年，人們從福利性住房管理過(guò)渡到商品化住房管理還有一個(gè)轉(zhuǎn)變的過(guò)程，不可能一蹴而就。

經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的差別，是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，城市整體生活質(zhì)量和生活水平我市是無(wú)法相提并論的，在人們追求的是高收入、高消費(fèi)，市物業(yè)收費(fèi)每平方米最低元，而我市最高元。

、物業(yè)市場(chǎng)的差別：具有一個(gè)龐大的物管市場(chǎng)，全市注冊(cè)企業(yè)898家，一級(jí)企業(yè)50家，管理項(xiàng)目3500余項(xiàng)，管理面積6000萬(wàn)平方米。我市注冊(cè)物業(yè)企業(yè)25家，全為三級(jí)以下企業(yè)，管理項(xiàng)目30項(xiàng)，達(dá)5萬(wàn)平方米以上只有8個(gè)小區(qū)，管理面積173萬(wàn)平方米。

業(yè)主委員會(huì)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置差別，市將業(yè)主委員會(huì)的選舉與日常工作劃歸到社區(qū)工作站或街道居民委員會(huì)，有利于業(yè)主與社區(qū)的聯(lián)系與小區(qū)管理的協(xié)調(diào)，我市物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)選舉及投訴、歸屬物管主管部門。

水電抄表的差別：市物業(yè)小區(qū)的用電全部由電力部門抄表到戶，水除高層二次加壓外，也全部抄表到戶，我市截止目前水電抄表到戶仍沒(méi)有落實(shí)，是物業(yè)投訴的焦點(diǎn)、也是物管的難點(diǎn)。

三、幾點(diǎn)建議。

物管涉及面廣，情況錯(cuò)綜復(fù)雜，要走向成熟，還需要一個(gè)漫長(zhǎng)的發(fā)展過(guò)程，盡管我市與有許多不同之處，但在管理理念和管理模式上還有許多我們可以學(xué)習(xí)和借鑒的地方，為此在今后的物管工作中注意作好以下幾個(gè)方面：

物管部門應(yīng)積極主動(dòng)的向政府及有關(guān)部門作好工作匯報(bào)和意見(jiàn)反饋，在認(rèn)真調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，多拿建設(shè)性意見(jiàn)，爭(zhēng)取領(lǐng)導(dǎo)的重視和支持。

加大物管政策法規(guī)的宣傳，要通過(guò)各種宣傳形式使物管法規(guī)深入人心，不斷轉(zhuǎn)變?nèi)藗儗?duì)物管的重要性和必要性的認(rèn)識(shí)，要通過(guò)宣傳樹(shù)立我市市民物業(yè)消費(fèi)商品觀念，增強(qiáng)業(yè)主自治自律意識(shí)，推進(jìn)物管邁向規(guī)范化、法制化軌道。

不斷完善物管政策法規(guī)，目前我市出臺(tái)的《市城市居住區(qū)物管實(shí)施辦法》和《市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金管理使用辦法》等一批法規(guī)，為促進(jìn)我市物管發(fā)展起到了積極作用，但針對(duì)性政策缺位，應(yīng)加快出臺(tái)《市物管投訴受理暫行辦法》、《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金使用續(xù)籌辦法》和《市城市居住區(qū)業(yè)主大會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等地方性政策法規(guī)，進(jìn)一步完善政策法規(guī)體系。

加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，建立物管相適應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，一是應(yīng)建立物管高層次的議事，決策權(quán)威機(jī)構(gòu)，指導(dǎo)政策法規(guī)的執(zhí)行和研究超越信訪部門，物業(yè)主管部門權(quán)限的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題，尤其是一些長(zhǎng)期議而不決困擾政府部門工作秩序的問(wèn)題；二是根據(jù)目前我市物管市場(chǎng)發(fā)展需要應(yīng)組建市物管協(xié)會(huì)，提升物管自我約束，自我管理能力和發(fā)展空間，為繁榮物業(yè)市場(chǎng)，共創(chuàng)文明城市共負(fù)職責(zé)。

強(qiáng)化物管監(jiān)管力度，全面提高物管質(zhì)量。一是要建立監(jiān)督管理制度，不定期對(duì)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行綜合檢查和抽查，尤其對(duì)經(jīng)過(guò)等級(jí)評(píng)定的小區(qū)，更要從服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上嚴(yán)要求嚴(yán)管理，達(dá)到服務(wù)與收費(fèi)相一致；二是建立物業(yè)企業(yè)信用檔案，從評(píng)定先進(jìn)單位、文明小區(qū)活動(dòng)中鼓勵(lì)企業(yè)講信譽(yù)、守信用；三是加強(qiáng)企業(yè)資質(zhì)管理，對(duì)業(yè)主投訴多服務(wù)質(zhì)量差限期整改、堅(jiān)持不改