金地曲江房地產(chǎn)項(xiàng)目市場定位策略建議 免

西安曲江項(xiàng)目市場定位策略建議

規(guī)劃出彩/產(chǎn)品創(chuàng)新/營銷出奇/文化作勢

項(xiàng)目案名建議金地在外地發(fā)展的項(xiàng)目名稱基本上沿用了“格林”系列：格林小鎮(zhèn)、格林春曉、格林小城、格林春岸等西安金地項(xiàng)目由于特殊的大唐文化背景及其自身的地形特征，建議取名金地/格林翠嶺首先，我們給項(xiàng)目定義一個案名，它代表了項(xiàng)目的主題定位及風(fēng)格。項(xiàng)目案名解析格林：標(biāo)榜金地項(xiàng)目品牌，延續(xù)金地“格林”系列產(chǎn)品開發(fā)推廣策略；翠：青蔥翠綠之意，體現(xiàn)西安曲江大唐皇家園林文化，營造適宜人居的生活意境；嶺：體現(xiàn)項(xiàng)目地形特質(zhì)，凸顯氣勢及項(xiàng)目品質(zhì)特色。金地/格林翠嶺土地周邊配套土地基礎(chǔ)體驗(yàn)土地價值研判土地利用分析關(guān)于土地思考金地/格林翠嶺地塊四至及地形地貌

土地基本情況占地面積67畝，地塊位于曲江新區(qū)，呈直角分布，東臨湖濱花園，南臨省射擊場，西臨雁塔南路，北臨雁南三路，隔路相望大唐不夜城。地塊形狀地塊基本呈直角L形，南邊寬北邊窄

地表平整度地塊表面平整度一般。整個地塊地勢南高，西北低，最大落差達(dá)4～6米左右，地上基本無附著物。地勢：坡嶺特征大雁塔中心水景樂游村藝民風(fēng)博覽園高尚生活示范街區(qū)大唐不夜城景觀大道

游覽走廊民俗文化博覽干線高尚生活示范街區(qū)高尚生活示范街區(qū)政務(wù)中心示范住宅區(qū)杜陵地塊基礎(chǔ)體驗(yàn)結(jié)論一：地處曲江規(guī)劃軸心，發(fā)展前景良好春曉園秦二世墓寒窯大雁塔南廣場大雁塔大雁塔北廣場唐代歷史博物館大慈恩寺青龍寺曲江歷史人文景觀地塊基礎(chǔ)體驗(yàn)結(jié)論二：先天自然人文條件良好政府投資與民間投資比較大雁塔北廣場大唐不夜城大唐芙蓉園曲江春曉苑湖濱花園假日新嘉園地塊基礎(chǔ)體驗(yàn)結(jié)論三：整體規(guī)劃形式成熟,實(shí)質(zhì)開發(fā)不熟分水嶺輻射范圍由于政府的大力扶持，大雁塔北廣場建成開放，大幅提升了投資者、市民對曲江新城的信心，人氣急劇上揚(yáng)，其影響輻射至周邊范圍內(nèi)。從而帶高了周圍區(qū)域土地價格。而南區(qū)周邊人氣差，心理落差大，市政配套匱乏，生活成本高，造成了本區(qū)域的“冷”局面。地塊基礎(chǔ)體驗(yàn)結(jié)論四：位于曲江分水嶺以北，開發(fā)條件優(yōu)越地塊初步體驗(yàn)結(jié)論先天自然人文條件豐富，已具備相對完善的交通條件片區(qū)整體規(guī)劃成熟，但住宅及其配套實(shí)質(zhì)開發(fā)進(jìn)度稍緩地處曲江規(guī)劃軸心位置、曲江大規(guī)模建設(shè)分水嶺以北，開發(fā)條件優(yōu)越，項(xiàng)目發(fā)展前景良好

土地初步體驗(yàn)項(xiàng)目臟所在杰板塊瓣文化級內(nèi)涵友豐富篇，金地/格林翠嶺體現(xiàn)疏了項(xiàng)殃目風(fēng)明格定澡位與找西安傾曲江抓大唐違皇家撞園林押文化惜互相香融合團(tuán)，相啟得益孟彰。

規(guī)劃導(dǎo)向——西安第四次城市規(guī)劃已經(jīng)完成

曲江飯及其紫周邊化將成麻為未蓬來地累產(chǎn)高逢溫區(qū)土地祖價值杠將呈汽直線洞上升莖趨勢第四脾次規(guī)強(qiáng)劃集湊中全束球智各慧——西安末的本拳質(zhì)是膜文化享，將筐來的壤發(fā)展召靠的宋也是前文化腿；“騙歷史盞文化屯名城與”是番西安凳保護(hù)避與發(fā)擾展重弟點(diǎn)■第翁四次湯規(guī)劃盞期限溫從20店04年至20炮20年■第母四次艷規(guī)劃吐完成塌后，談西安武將邊達(dá)急到“擇雙千束”規(guī)俊模，趟即人蜓口10能00萬、乒占地10削00平方質(zhì)公里■鮮未來隙西安然城市鑼發(fā)展丸初步陜定為驚“九揮宮”唯格局搏?！捌D九宮筑”格奧局也妙就是環(huán)中心攔的明疏城，蒼東部散的工鼓業(yè)區(qū)粘，西挑部的里工業(yè)尿區(qū)，南部溉的文遺教區(qū)，北部愿的經(jīng)道濟(jì)開幸發(fā)區(qū)擠，東南艷部曲屢江旅至游度府假區(qū)，西蹄南部須的高附新技差術(shù)產(chǎn)段業(yè)發(fā)遣展開哭發(fā)區(qū)狼，西葵北部角的漢欺城遺奮址，組東北邀部的怠灞柳晶生態(tài)謝區(qū)。

土地價值研判鑒于襲地塊豬地形冰地貌驗(yàn)特征晴，規(guī)照劃中敲又有浸限高專要求陜，土瞧地利裳用要靠點(diǎn)如降下：一、包充分望利用衫地形帽特征斯，做掀到規(guī)煙劃上騎的最深大精舒彩；二、屋利用飽地塊應(yīng)南北俯地勢茅之差姻，結(jié)睜合限粥高要兵求與脊周邊醬項(xiàng)目籮文化讀與配股套特?fù)煺?，塞做好?xiàng)目勸臨街鄉(xiāng)豐商業(yè)紀(jì)規(guī)劃嚴(yán)與小芽區(qū)內(nèi)兄部規(guī)伍劃的舒統(tǒng)一蔑和協(xié)拼調(diào)；三、貝規(guī)劃起中考誘慮曲跑江及禮西安趴大的歸歷史聞文化喇及旅渴游背嘆景，盲突出疫項(xiàng)目繼自身經(jīng)獨(dú)有永的建筑風(fēng)蟲格與相文化盒品位目；四、仿做西疾安優(yōu)袖秀產(chǎn)珍品的王改良色與城憤市高揮檔生組活的富提供晶者。

土地利用分析項(xiàng)目市場定位項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目核心形象關(guān)于閑項(xiàng)目簡定位金地/格林仆翠嶺第一遣居所——城市染中產(chǎn)進(jìn)的精認(rèn)品生飛活空督間1、定孟位為伶第一變居所潛，一姑周7天的求別墅寸級生曉活；2、客錯戶定筒位全泡力爭毯取別挪墅類擔(dān)客戶狼；3、在米價格夢定位廢上則聚與別胡墅直玻接叫宣勁，誕將具轎有80——１5０萬雹購買饒力的吼人群刻設(shè)定鋒為主目強(qiáng)標(biāo)群圍體，愛同時么從控堵制總坑價提餐高物惠業(yè)品墓質(zhì)上喪爭取50烈--腹-2嚼00萬之呆間的鬼市場起；4、在產(chǎn)地塊您限制撈條件丘前提抬下，贊選擇鉆做高互檔低際層住淋宅與膛小高騾層高躁檔住緒宅。滋以產(chǎn)值品、梢品質(zhì)為先電導(dǎo)，華滿足尤客戶猜挑剔群、精猾細(xì)的巨購房垮需求觸，創(chuàng)共造曲虹江高貢檔生勸活居疾住的吼標(biāo)高背。

項(xiàng)目市場定位金地/格林找翠嶺憶：體現(xiàn)獄項(xiàng)目轟的高芬端產(chǎn)當(dāng)品，偵高檔燦品質(zhì)佛。富裕階階層刊城宣市中畢產(chǎn)精滔英我們暫時不要把客戶簡單地定位在企業(yè)、事業(yè)的老總或高層領(lǐng)導(dǎo)人，私營老板等傳統(tǒng)的方式方法上，只要看看目前曲江市場的現(xiàn)狀就可知道：目前曲江市場客戶：是為買曲江而買曲江現(xiàn)在的市場客戶：開始是為工作而買曲江那么未來金地的客戶是誰？為生活而買曲江

項(xiàng)目客戶定位金地/格林旋翠嶺波：青蔥幟翠綠明之意后，營珠造適辦宜人拍居的軟生活塊意境腰，同票時體犯現(xiàn)西初安曲讓江大遺唐皇伸家園米林文澤化；扛造曲產(chǎn)江穴旗緊扣耳區(qū)域組開發(fā)怎節(jié)奏開、開盡發(fā)強(qiáng)拍度，奮依曲蒜江大蘭勢，服與區(qū)默內(nèi)其要他房撇地產(chǎn)引項(xiàng)目失一同紙發(fā)展女，但不必須擠具備脹領(lǐng)袖世氣質(zhì)羽，建前立曲辰江板犯塊高儲檔物機(jī)業(yè)的剖標(biāo)準(zhǔn)定位暗制勝劣策略

項(xiàng)目市場定位

尋找產(chǎn)品差異，單點(diǎn)深入,多方對比，追求產(chǎn)品高性價比，絕對突出產(chǎn)品優(yōu)勢唱差異歌打品牌戰(zhàn)倡導(dǎo)寬HOUSE，縮小進(jìn)深從而有效控制每戶的總面積、總售價和性價比指標(biāo)，不是簡單的價格戰(zhàn)，是要金地價格無其它市場產(chǎn)品可以替代在建筑規(guī)模梳有限爸的狀權(quán)況下感、從豆功能洋多樣托性上艷滿足養(yǎng)目標(biāo)鋤客戶梁的現(xiàn)托實(shí)及往心理斥需求緞，體劇現(xiàn)產(chǎn)品垃的差異杏性規(guī)劃方向建筑風(fēng)格產(chǎn)品冠形態(tài)價值糊觀念產(chǎn)品識類型曉及景各觀設(shè)趨計(jì)住宅定品質(zhì)/坡地今景觀/庭院眼文化/空中范花園/入戶竟花園/T栽O(shè)W菠NH究OU百SE革/P叼EN傘TH歌OU沈SE·科學(xué)耳筑家處的企候業(yè)使森命/別墅緒級的溪高擋自住宅/行政憤級的攏高級吐住所/每一芽套都悄能找紗到別迎墅的葛符號雷和感插覺/環(huán)保覆節(jié)能刃建筑/提供樓可以劍借鑒領(lǐng)或者愈仿效鎮(zhèn)的標(biāo)敘準(zhǔn)級朗產(chǎn)品德式立風(fēng)情掛建筑，大唐薄文化散與異描域風(fēng)塘情相著得益艇彰PE揮NT患ho鼓us燥e聯(lián)排救別墅疊拼派別墅花園渣洋房苦及小吸高層

項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目縮慧核心伙價值——唯一譯性和李巨大她的差摩異化(產(chǎn)品賊差異虹與價枕格差塊異)關(guān)于畝戶型沫面積禍配比PE帖NT痛ho聚us車e湯18取0～22油0m腸2占１吊５％戒比率聯(lián)排唇別墅陣：18聞0～25打0m刃2占１在５％童比率疊拼教別墅浮：15救0～20忽0m酬2占20％比拐率花園陪洋房著：12智0～18斃0m毅2占30％比忽率小高地層：90～13背0m磁2占20％比效率

項(xiàng)目產(chǎn)品定位關(guān)于食戶型就參考稠一

項(xiàng)目產(chǎn)品定位一層二層三層

項(xiàng)目產(chǎn)品定位關(guān)于厭戶型蒙參考膀二一層二層夾層

項(xiàng)目產(chǎn)品定位關(guān)于臟戶型州參考竹三關(guān)于窄配套由于詢社區(qū)豎規(guī)?；贻^小漏，大槐、全累配套軋尚難叔做文蝴章，落但可焦從兩宋個方飯面入泉手一：驕差異援性的但社區(qū)脆服務(wù)犬（能緣瑞夠輻變射周裕邊社未區(qū)、譜并融槽入地俘塊商蜻業(yè)氛易圍）二：榮借用蠶整個起區(qū)域嫩開發(fā)姿的優(yōu)嬌越條省件，蔥強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)大社瘡區(qū)的則配套截（如波托醒菲諾攝借用瞧華僑姐城的安大配遵套）HO雄US六E＋TO觸WN就HO激US選E而言帽，風(fēng)升格可鹿以追芳古溯潮今，HO左US悼E終究系是小厭產(chǎn)品乎，營貴造HO窗US鄰E的品火位格晴調(diào)較唐容易虧把握沒，但片營造TO魂WN的格熟調(diào)就千不同浪了，TO獄WN的格叉調(diào)品洲位不但靠洗建筑勸體現(xiàn)圍，更箱取決獨(dú)于TO群WN的人拾文環(huán)境剃，它水會使繭特定扭的人祝群產(chǎn)篩生一性種強(qiáng)宮烈的歸巴屬感廈，本扔產(chǎn)品回出彩委的地盜方，參就是織曲江北浸區(qū)營獄造出攤的這瘦種可冶遇而掌不可來求的TO掌WN勺“味兒憑”。

項(xiàng)目產(chǎn)品定位關(guān)于儀項(xiàng)目斷定位削的市膽場依桑據(jù)市場趨勢判斷競爭項(xiàng)目研究消費(fèi)需求研究市場機(jī)會研究金地/格林桿翠嶺一、20短05年應(yīng)溪是受夕房控股政策獎影響益最大扯的時氧期。蛋西安曉房地憤產(chǎn)市她場受赴政策弓影響牌的谷充底在20緞05年下承半年弦出現(xiàn)透，20認(rèn)06年將傳逐步掀復(fù)蘇霸，20冒07年開癥始爬揀坡并砌快速倒上升緞。二、木由于絲式西安陷市房立地產(chǎn)亞市場鋼基礎(chǔ)有性較喚強(qiáng)，研一般劑不會凱在短在時期浮內(nèi)出鋪現(xiàn)大或幅度紛的上障升現(xiàn)象，顛未來圓房價房誠會相滴對平萬穩(wěn)并奪呈上仆升趨贈勢。

市場趨勢判斷政策同調(diào)控視依然頃，但菌房地冰產(chǎn)宏泄觀市矛場前鼻景同寶樣良德好結(jié)論1、曲赤江新松區(qū)小己高層昆、高露層供米應(yīng)量藍(lán)很大禿，達(dá)拿到10鹽47磁22錫6㎡，占叛總量鍬的81原.0辨3%牙,存量過艱多，互達(dá)77徐17反69平米,占總嫌量的60給.0盞4%旱,平均藝銷售群率26字%;2、多濤層和汪亞別身墅，晌供應(yīng)腫量較描小，儉存量滿很少地，其墊中多汽層存參量33偵00肯0㎡，占舟總量胞的2.蜻57盛%，亞樂別墅敬存量39茂12菠0㎡，占伏總量籌的3.郵03悼%，多層累銷售度速度李較快防，達(dá)死到67未%，亞樸別墅勝適中緩占54似%。3、曲得江新獸區(qū)住陜宅平域均售翻價（赤不含涂別墅熔）：36遲25元/㎡4、曲絕江新抖區(qū)小旦高層關(guān)、高亮層平倒均銷胃售率件：26色%，多舌層平制均銷臺售率且：67夜%，亞蝦別墅平均萄銷售加率：54冶%。5、若本載項(xiàng)目拖定位昏為曲箭江高扁尚產(chǎn)括品，碼從供塌應(yīng)量己、存原量、禾銷售再率、訊銷售王周期旱四個層面豪考慮戚，以規(guī)具備別墅蠶品質(zhì)窮的高目檔產(chǎn)找品為主濁要方撞向比共較適懇宜。

市場競爭研究聯(lián)排虹別墅顯競爭耗研究湖濱花園TOWNHOUSE第一期、第二期已經(jīng)宣告售罄，第三期也在熱銷紫薇田園都市的TOWNHOUSE也取得了不錯的銷售業(yè)績西安TOWNHOUSE項(xiàng)目本來就只有為數(shù)不多的幾個，市場競爭壓力相對較小

自湖濱花園TOWNHOUSE推出以來，TOWNHOUSE就一直處于熱銷狀態(tài)

市場競爭研究TO托WN諷HO案US窯E及其典具有眠別墅稿品質(zhì)歡的物夫業(yè)在頸西安晃將是訪很具弓市場善競爭筆力的慮物業(yè)縣形態(tài)孤，市惕場有呢較大禁發(fā)展?？臻g搭。本影項(xiàng)目獲由于麻具備己各種爪高檔醋產(chǎn)品撿的有騾利條之件，藝同物墨業(yè)類掠型項(xiàng)忽目相昨?qū)^浩少競傻爭項(xiàng)莊目并染沒有濁明顯喬的產(chǎn)急品差攤異，占市場禮空間羅容易勿尋找伍。

市場競爭研究2002下半年，別墅市場開始降溫、市場交易稀疏別墅土地供應(yīng)市場明令“叫?！焙?003年以來多家別墅項(xiàng)目采用降價策略的催化刺激下，別墅市場又開始回暖總面積大、總房款高以及別墅所在地理位置、環(huán)境和產(chǎn)品本身可能存在的一些不足也在一定程度上降低了消費(fèi)者的購買興趣。市場供應(yīng)與需求在一定程度上錯位，

TOWNHOUSE的潛在市場需求空間還遠(yuǎn)未表現(xiàn)出來。隨著別墅土地供應(yīng)市場的“叫?！币约啊靶隆备蝗说某霈F(xiàn)，TOWNHOUSE市場空間顯現(xiàn)西安全市近三年來10多個項(xiàng)目設(shè)有躍層、復(fù)式，這些復(fù)式、躍層住宅總面積在180—300平方米不等，總房價基本都在70萬元以上，最高總房價達(dá)到100多萬元□由此表明，總房價控制在150萬元左右的高檔房產(chǎn)具有十分看好的前景。西安躍、復(fù)式其總價款直逼TOWNHOUSE

高檔好產(chǎn)品釘市場成需求皂細(xì)節(jié)潑描述聯(lián)排烈別墅撈總面核積的狂消費(fèi)避需求扶主要月分布裂在16芝0~毫22勤0㎡之間疊拼讀別墅撐總面警積的誦需求肅出現(xiàn)15濕1—腳20寸0㎡聯(lián)排需別墅廣、疊傾拼別挑墅的敵層數(shù)次需求著仍然紙主要隔集中血在二演層至至四層復(fù)式饑和躍渣層相必結(jié)合蜜的產(chǎn)索品類叛型層高生：3.哥2米為甚適宜隱高度

市場需求研究家庭農(nóng)年收齊入