市場分析暨可行性研究報告

新疆友好（集團(tuán)）股份有限公司五家渠市購物中心項(xiàng)目市場分析暨可行性研究報告一、農(nóng)六師五家渠市概況（一）農(nóng)六師簡介新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)農(nóng)業(yè)建設(shè)第六師，簡稱農(nóng)六師，成立于1954年6月5日，師部位于五家渠市。全師東起北塔山，西至瑪納斯河，南抵天山，北入古爾班通古特沙漠，經(jīng)過半個世紀(jì)的發(fā)展，現(xiàn)有人口31.86萬人，土地總面積為8334.8平方千米，下轄14個農(nóng)牧團(tuán)場，即101團(tuán)、102團(tuán)、103團(tuán)、105團(tuán)、106團(tuán)、新湖農(nóng)場、芳草湖農(nóng)場、軍戶農(nóng)場、共青團(tuán)農(nóng)場、六運(yùn)湖農(nóng)場、土墩子農(nóng)場、紅旗農(nóng)場、奇臺農(nóng)場、北塔山牧場。全師可分為5個經(jīng)濟(jì)區(qū)，即西部芳草湖新湖棉區(qū)，東部奇臺糧區(qū)，中部五家渠工業(yè)、城郊農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)綜合經(jīng)濟(jì)區(qū)，南部烏魯木齊市商貿(mào)區(qū)，以及散布天山的煤炭工業(yè)帶。（二）2012年農(nóng)六師主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1/192012年，全師實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值156.51億元，比上年增長20.7%（按2010年可比價格計(jì)算，下同）。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值42.94億元，增長7.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值72.37億元，增長33.9%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)之比分別由上年29.7∶42.6∶27.7調(diào)整為27.4∶46.2∶26.4。人均生產(chǎn)總值48129元，增長15.1%。全社會消費(fèi)品零售總額37.87億元，增長15.5%（扣除物價因素，實(shí)際增長10.9%）。其中：批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售總額30.13億元，增長14.3%；住宿和餐飲業(yè)中的商品銷售額0.61億元，增長27.5%；餐飲業(yè)營業(yè)額7.74億元，增長20.2%。按銷售地區(qū)劃分，城鎮(zhèn)的消費(fèi)品零售額27.26億元，增長16.1%；鄉(xiāng)村的消費(fèi)品零售額10.61億元，增長14.0%（扣除物價因素，實(shí)際增長9.5%）。實(shí)現(xiàn)批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)增加值8.82億元，增長6.3%。（三）五家渠市簡介五家渠市是共和國最年輕的城市之一。2004年1月19日正式掛牌設(shè)立為新疆維吾爾自治區(qū)直轄的縣級市，按師市合一的體制管理。是新疆建設(shè)兵團(tuán)農(nóng)六師師部所在地,位于烏魯木齊市北郊，地處天山博格達(dá)峰西北麓，準(zhǔn)噶爾盆地東南緣。具備非常豐富的水資源，被譽(yù)為“首府御花園”。五家渠市東與米東區(qū)相鄰，南與烏魯木齊市相接，西、北與昌吉市相連。市區(qū)距烏魯木齊市32千米，昌吉市28千米，米東區(qū)18千米。是烏魯木齊市最重要的衛(wèi)星城?？偯娣e742.22平方千米，截止2012年底全市總?cè)丝诩s11.84萬人。2/19五家渠市衛(wèi)星圖如圖所示：為五家渠市所在地，位于烏魯木齊市北郊，地處新疆經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的核心區(qū)—烏昌地區(qū)，與昌吉市、米東區(qū)、烏魯木齊市阡陌相接，彼此為鄰，距烏魯木齊市32公里，昌吉市28公里，米東區(qū)18公里，既是自治區(qū)天山北坡經(jīng)濟(jì)腹心地帶，也是從烏魯木齊到古爾班通古特沙漠最近的綠色通道，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。（四）2012年五家渠市主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)五家渠市GDP和社會消費(fèi)品零售總額（單位：億元）2012年五家渠市完成生產(chǎn)總值94.33億元，增速25.4%（可比價），3/19比上年提高1.1個百分點(diǎn)。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值7.64億元，增長8.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值56.17億元，增長29.1%，第三產(chǎn)業(yè)增加值30.52億元，增長24.0%。人均生產(chǎn)總值74900元，增長17.2%。2012年社會消費(fèi)品零售總額20.41億元，同比增長21.2%（扣除物價上漲因素，實(shí)際增長16.4%），其中：零售業(yè)14.97億元，增長22.5%；餐飲業(yè)4.97億元，增長16.1%，住宿和餐飲業(yè)中的商品銷售額0.47億元，增長38.2%。全社會商品銷售總額57.01億元，增長38.4%。其中，批發(fā)業(yè)42.04億元，增長45.2%；零售業(yè)14.97億元，增長22.5%。（五）2012年五家渠市消費(fèi)能力調(diào)查五家渠市人均可支配收入（單位：元）近年來五家渠市城鎮(zhèn)居民收入水平不斷提高。2012年，在崗職工平均貨幣工資45717元，增長35.7%（扣除價格因素，實(shí)際增長30.3%）。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19502元，比上年增長20.9%（扣除價格因素，實(shí)際增長17.0%）。團(tuán)場農(nóng)牧工人均純收入12200元，增長18.3%（扣除價格因素，實(shí)際增長13.0%）。4/19(六)五家渠市未來城市發(fā)展規(guī)劃根據(jù)五家渠市總體發(fā)展規(guī)劃，今后五家渠市將建成烏魯木齊都市圈生態(tài)休閑中心、天山北坡經(jīng)濟(jì)帶新型綠色產(chǎn)業(yè)示范中心和中亞地區(qū)國際交流窗口，具有軍墾特色的生態(tài)花園城市。五家渠市東西側(cè)受到行政管轄界限的限制，南側(cè)受到青格達(dá)湖及生態(tài)濕地的限制，所以城市的擴(kuò)展方向是中心區(qū)向北部延伸。以五家渠市行政管理中心區(qū)為核心，依托城市交通設(shè)施的建設(shè)，展開城市發(fā)展的骨架，將南北方向作為城市發(fā)展的主軸線，分別發(fā)展舊城區(qū)、東城區(qū)、青格達(dá)湖生態(tài)區(qū)及北部居住新城區(qū)的總體發(fā)展格局。二、項(xiàng)目情況說明（一）項(xiàng)目簡介5/19新疆友好（集團(tuán)）股份有限公司五家渠市購物中心項(xiàng)目位于五家渠市人民路與北海東街交匯處，該項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)所有人為新疆君豪商業(yè)廣場有限公司，法定代表人：石金禹?，F(xiàn)友好集團(tuán)擬租賃地上一層至地上三層共計(jì)42183.60㎡平方米的商業(yè)房產(chǎn)開設(shè)綜合性購物中心。項(xiàng)目外立面效果圖（二）項(xiàng)目基本情況（1）區(qū)位：該項(xiàng)目位于五家渠市人民路與北海東街交匯處，項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槲寮仪形磥砭幼≈攸c(diǎn)發(fā)展地段----城北居住新城區(qū)，交通便利。（2）面積：①該項(xiàng)目共三層，地上一層至地上三層，使用性質(zhì)為商業(yè)。面積共計(jì)：42183.60㎡。②各層面積如下：地上一層：15352.23㎡；6/19地上二層：15739.10㎡；地上三層：11092.27㎡。（三）項(xiàng)目合作方案1、合作方式：租賃；2、租賃期限：16年，自2014年5月1日至2030年4月30日；3、免租期：租賃場所開業(yè)之日起后三年（預(yù)計(jì)于2015年5月1日前與酒店同步開業(yè)）。4、租金方案：（1）含稅起始租金單價：0.85元/天/㎡。（2）支付方式：租金按年支付，每一承租年度為一個租賃期；第一年為裝修期，第二年至第四年為免租期，即房屋租金自第五年起支付；第五年至第七年為3期，每期含稅租金單價：0.85元/天/㎡；第八年至第十年為3期，每期含稅租金單價：1.20元/天/㎡；第十一年至第十三年為3期，每期含稅租金單價：1.30元/天/㎡；第十四年至第十六年3期，每期含稅租金單價：1.45元/天/㎡；十六年平均租金單價為0.9元/天/㎡。（3）十六年租金總額：221717001.60元。說明：三年免租期內(nèi)，友好集團(tuán)每年將向君豪商業(yè)廣場有限公司預(yù)付房屋租賃押金1000萬元，共計(jì)3000萬元。3000萬元房屋租賃押金在第五年至第十六年的年租金中逐年扣回（不計(jì)利息）。（四）項(xiàng)目區(qū)位示意圖項(xiàng)目區(qū)位示意圖一7/19如圖所示：項(xiàng)目位于北海路與人民路交匯處，距五家渠市人民政府僅1.5公里，地處城北居住新城區(qū)，地理位置優(yōu)越，消費(fèi)潛力巨大。項(xiàng)目區(qū)位示意圖二如圖所示：項(xiàng)目地塊位于城市主干道人民路與北海路交匯處東北角。三、項(xiàng)目綜合分析8/19（一）五家渠市商業(yè)環(huán)境分析由于五家渠市規(guī)模較小，城市原有商業(yè)相對落后，核心商業(yè)區(qū)由一條長度不足百米的商業(yè)步行街和一個以農(nóng)貿(mào)為主、兼有零售的興樂商貿(mào)城構(gòu)成。步行街全場僅有百米，以中低端休閑運(yùn)動品牌、藥店、手機(jī)通訊為主，夜間步行街會成為夜市區(qū)。該步行街距離本項(xiàng)目直線距離不到2公里，本項(xiàng)目很容易分流此處消費(fèi)力。（2）五家渠新興樂商貿(mào)有限公司是農(nóng)六師101團(tuán)控股的一家股份制企業(yè)，2002年開設(shè)興樂商貿(mào)城，面積4.1萬平方米，共有3層近千家商戶。地上一層：主要是農(nóng)貿(mào)市場；地上二層：五家渠匯嘉時代；地上三層：五家渠匯嘉時代。該商貿(mào)城由于分散出售，內(nèi)部有嚴(yán)重的產(chǎn)權(quán)糾紛問題，大業(yè)主和小業(yè)主、商戶內(nèi)部矛盾嚴(yán)重，已經(jīng)多次出現(xiàn)場內(nèi)商戶業(yè)主到市政府示威，抗議大業(yè)主損壞小業(yè)主利益的情況。商場內(nèi)部總體經(jīng)營情況也并不理想，品牌檔次很低，環(huán)境惡劣，購物氛圍較差。9/19（二）項(xiàng)目競爭者介紹當(dāng)?shù)卮笮唾徫飯鏊挥幸患摇寮仪R嘉時代百貨，于2011年12月2日正式開業(yè)。五家渠匯嘉時代位于傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)——長征西街興樂商貿(mào)城，營業(yè)樓層為地上二層及地上三層2層，營業(yè)面積約為32000㎡。各樓層的經(jīng)營布局具體如下：二層：匯嘉開心超市、化妝品、黃金珠寶玉器、鐘表眼鏡、男女皮鞋、皮具箱包三層：男女裝、精品配飾、運(yùn)動休閑、童裝針織、家居用品優(yōu)勢：位于傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，人流量較大。劣勢：客戶定位較低端，商品品類不全，整體購物環(huán)境較差，經(jīng)營業(yè)態(tài)不完善，無法滿足現(xiàn)代綜合購物中心的經(jīng)營需求。（三）項(xiàng)目周邊情況及交通環(huán)境1、項(xiàng)目周邊3公里輻射范圍示意圖如圖所示：該項(xiàng)目周邊3公里范圍內(nèi)機(jī)關(guān)單位、商住小區(qū)、企事業(yè)單位、學(xué)校、醫(yī)院及辦公人口、學(xué)習(xí)人口等流動人口眾多。上圖所示紅點(diǎn)為住宅小區(qū)標(biāo)示，范圍內(nèi)常住人口基數(shù)多，消費(fèi)群體較大，多個居住小區(qū)處于建設(shè)階段，發(fā)展?jié)摿薮蟆?0/192、項(xiàng)目周邊3公里輻射范圍分析1）住宅小區(qū)：君豪·綠園、友誼小區(qū)、食品廠小區(qū)、農(nóng)行小區(qū)、國稅小區(qū)、圓夢小區(qū)、北新佳境、水電小區(qū)、味多小區(qū)、陽光康居、百花苑、貝鳥語城、國際藍(lán)灣、公務(wù)員小區(qū)、恒大金碧天下、興成莊園、天山花園、青湖尚城、格里芬堡、富強(qiáng)小區(qū)、憶景園等。2）市政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位：農(nóng)六師五家渠市人民政府、農(nóng)六師五家渠市國土資源局、農(nóng)六師五家渠市農(nóng)業(yè)水利綜合實(shí)驗(yàn)樓、五家渠市國稅局、五家渠市人民路派出所、五家渠市法院等。3）教育機(jī)構(gòu)：新疆兵團(tuán)農(nóng)六師農(nóng)業(yè)廣播電視學(xué)校、五家渠市業(yè)余體育學(xué)校、石河子大學(xué)（五家渠商學(xué)院）、農(nóng)六師五家渠市第一中學(xué)、五家渠市二中、五家渠市第一小學(xué)、五家渠市高中、農(nóng)六師行政學(xué)院、農(nóng)六師黨校、五家渠市第三小學(xué)、新疆兵團(tuán)警官高等?？茖W(xué)院、華夏少兒口才學(xué)校。4）醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)：市緊急救援中心、神農(nóng)中醫(yī)院、五家渠市第二人民醫(yī)院、農(nóng)六師五家渠市醫(yī)院、現(xiàn)代肛腸醫(yī)院、101團(tuán)醫(yī)院第二門診、五家渠市101團(tuán)婦幼保健中心、五家渠市第二醫(yī)院。3、項(xiàng)目周邊交通環(huán)境示意圖11/19如圖所示：該項(xiàng)目位于五家渠市人民路與北海東街交匯處，項(xiàng)目周邊交通體系發(fā)達(dá)，多條公交線路可通達(dá)全城。人流可由長征街、長安街、人民路、北海路、猛進(jìn)路、軍墾路等主支道路匯聚至本案。（四）項(xiàng)目商業(yè)定位1、自身商業(yè)功能：集百貨12/19賣場、標(biāo)準(zhǔn)超市、餐飲、影院業(yè)態(tài)于一體的綜合性購物中心。2、改變區(qū)域居民消費(fèi)習(xí)慣：改變五家渠市居民消費(fèi)習(xí)慣，引領(lǐng)消費(fèi)潮流，引導(dǎo)五家渠市居民的消費(fèi)方向。3、提升區(qū)域商業(yè)形象：打造五家渠市商業(yè)標(biāo)桿，改變市區(qū)內(nèi)無中高檔綜合性購物中心的歷史，提升五家渠市商業(yè)形象。（五）項(xiàng)目SWOT分析1、項(xiàng)目優(yōu)勢：地段優(yōu)勢：該項(xiàng)目地處五家渠市城北居住新城區(qū)，屬未來城市發(fā)展的中心地帶。地理位置優(yōu)越，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯。價格優(yōu)勢：該項(xiàng)目自開業(yè)之日起后三年為免租期，平均租金單價為0.9元/天/㎡，租金價格較低，有利于縮短市場培育期。填補(bǔ)市場空白：五家渠市缺乏一個環(huán)境優(yōu)良、功能齊全、業(yè)態(tài)完善的綜合性購物中心，該項(xiàng)目開設(shè)后將大幅度提升五家渠市商業(yè)形象，填補(bǔ)市場空白。品牌及規(guī)模優(yōu)勢：該項(xiàng)目總建筑面積四萬余平方米，開設(shè)后將成為五家渠市標(biāo)志性的集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的城市綜合體，可極大地滿足五家渠市居民購物、娛樂等多種消費(fèi)需求，是體現(xiàn)多元、豐富、魅力城市生活的綜合性購物中心。會員優(yōu)勢：截止2013年6月底，友好集團(tuán)有效會員人數(shù)達(dá)到560917人，消費(fèi)群體巨大，利于進(jìn)一步縮短市場培育期。2、項(xiàng)目劣勢13/19人口基數(shù)較少：五家渠市人口總量較少，增長速度緩慢，隨著城市化進(jìn)程的加快，居民人口增長會逐漸復(fù)蘇。周邊入住率較低：周邊部分住宅小區(qū)未建設(shè)完成，入住率不高，隨著公共配套設(shè)施陸續(xù)完善，該區(qū)域消費(fèi)潛力將逐漸凸顯。市場培育期較長：該項(xiàng)目并未處于成熟商圈，一段時間內(nèi)無法改變城市居民的消費(fèi)習(xí)慣，所需市場培育期較長。3、項(xiàng)目機(jī)會城市規(guī)劃推動商業(yè)發(fā)展：在城市化進(jìn)程及城市規(guī)劃的影響下，五家渠市商業(yè)發(fā)展空間較大，本項(xiàng)目符合城市規(guī)劃的發(fā)展要求，所處地段將逐漸蛻變成為城市商業(yè)繁榮區(qū)域。經(jīng)濟(jì)核心：由農(nóng)六師及五家渠市近年來的基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不難看出，五家渠市國民生產(chǎn)總值連年占農(nóng)六師全師生產(chǎn)總值一半以上，且經(jīng)濟(jì)增長水平逐年拔高，經(jīng)濟(jì)核心地位顯著。經(jīng)濟(jì)聯(lián)動：隨著“烏昌一體化”及烏魯木齊市區(qū)北擴(kuò)至米東區(qū)，相鄰城市的經(jīng)濟(jì)聯(lián)動將促進(jìn)五家渠市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，并為本項(xiàng)目帶來巨大的消費(fèi)群體。地標(biāo)性建筑：本項(xiàng)目建成后將成為引導(dǎo)五家渠市商業(yè)建設(shè)、運(yùn)營標(biāo)桿的地標(biāo)性建筑。4、項(xiàng)目威脅競爭者：（1）五家渠匯嘉時代位于五家渠市老城區(qū)，擁有較成熟的消費(fèi)群體。但由于商場結(jié)構(gòu)不夠合理、配套服務(wù)設(shè)施不完善、經(jīng)營業(yè)態(tài)比較單調(diào)等原因，已無法滿足當(dāng)?shù)鼐用裰鸩教嵘南M(fèi)需求。14/19（2）周邊小型超市及沿街商鋪會對該項(xiàng)目造成一定的影響。四、項(xiàng)目財務(wù)分析該項(xiàng)目為地上第一層至地上第三層，總面積為42183.60㎡；擬開設(shè)大型綜合性購物中心，租期為16年。項(xiàng)目預(yù)算期10年，投資金額25,118.08萬元，預(yù)計(jì)第5年開始大幅盈利，項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為8.43年。項(xiàng)目預(yù)測基于以下幾個假設(shè)：1、五家渠市購物中心的經(jīng)營模式，將采用以百貨、超市連鎖經(jīng)營為主，租賃為輔的經(jīng)營模式；（租賃面積為42183.60平米）。2、商業(yè)零售的收入預(yù)測指標(biāo)，第一年銷售18,000萬元，第2-3年銷售年遞增為30%，第4年銷售年遞增為25%，第5年銷售年遞增為22%，第6年銷售年遞增為15%，第7年銷售年遞增為12%，第8-10年銷售增幅為10%；3、項(xiàng)目投資后，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)的銷售及毛利率指標(biāo)應(yīng)大于或等于財務(wù)測算數(shù)，費(fèi)用水平控制在測算數(shù)以內(nèi)才能達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算結(jié)果（費(fèi)用預(yù)測參考經(jīng)營面積與五家渠相近的三個成熟店及新開店（伊犁天百）實(shí)際費(fèi)用發(fā)生額進(jìn)行測算）；4、該投資項(xiàng)目所需資金控制在預(yù)測范圍內(nèi)；5、該項(xiàng)目在培育期內(nèi)，友好集團(tuán)的經(jīng)營保持相對穩(wěn)定；6、資金來源：以銀行貸款方式取得，國家的產(chǎn)業(yè)政策、金融政策在可預(yù)測的期限內(nèi)不發(fā)生重大調(diào)整,不會給集團(tuán)帶來財務(wù)風(fēng)險；15/19項(xiàng)目預(yù)算期：10年（一）項(xiàng)目投資總額為：25,118.08萬元1、十年租金費(fèi)用：11,365.29萬元2、裝修改造投入：11,896.00萬元3、監(jiān)控等設(shè)備購置：667.00萬元4、電子設(shè)備購置：189.79萬元5、滿足商品經(jīng)營需營運(yùn)資金：1,000.00萬元（二）10年經(jīng)營預(yù)測1、經(jīng)營方面測算方法：1）商業(yè)零售的收入預(yù)測指標(biāo)，第一年銷售18,000萬元，第2-3年銷售年遞增為30%，第4年銷售年遞增為25%，第5年銷售年遞增為22%，第6年銷售年遞增為15%，第7年銷售年遞增為12%，第8-10年銷售增幅為10%；商品毛利率第一年為10.46%，考慮到市場培育、品牌調(diào)整及招商部簽訂合同上浮扣率等因素影響，從第二年起，毛利率逐年遞增；2）本測算未考慮除商業(yè)零售外的其它經(jīng)營模式收入及毛利等。2、費(fèi)用方面測算方法：1）折舊：其中裝修改造費(fèi)用以15年租賃期為折舊期\殘值率為5%的方法計(jì)提折舊，年折舊為753.41萬元，其余設(shè)備設(shè)施等年折舊費(fèi)用為100.95萬元；第一年折舊費(fèi)用占收入總額的5.6%；2）工資、福利及社保：首年工資費(fèi)用553.19萬元，之后年工資費(fèi)用逐年增長2%進(jìn)行測算；工資、福利及社保費(fèi)用占收入總額的5.1%（單16/19位：元）；項(xiàng)目第1年第2年第3年第4年第5年工資553.19564.25575.54587.05598.79工會經(jīng)費(fèi)及12.0612.2912.5112.7412.98職教費(fèi)五險一金214.64218.93223.31227.78232.33合計(jì)779.89795.47811.36827.57844.10項(xiàng)目第6年第7年第8年第9年第10年合計(jì)工資610.77622.98635.44648.15661.116057.28工會經(jīng)費(fèi)及13.2213.4613.7113.9614.22131.15職教費(fèi)五險一金236.98241.72246.55251.48256.512350.22合計(jì)860.96878.16895.70913.60931.858,538.643）水電費(fèi)：按100元/年/㎡預(yù)測，年水電費(fèi)用421.84萬元，建筑面積42183.60㎡。水電費(fèi)用占收入總額的2.8%。4）采暖及空調(diào)費(fèi)：按22元/平米，年經(jīng)營場所采暖費(fèi)90.66萬元；5）財務(wù)費(fèi)用：、銀行利息：1-3年，按14,752.79萬元計(jì)算，年利率6%計(jì)算，年利息費(fèi)用885.17萬元/年；4-6年，按15,049.50萬元計(jì)算，年利率6%計(jì)算，年利息費(fèi)用902.97/年；7-9年，按15,583.44萬元計(jì)算，年利率6%計(jì)算，年利息費(fèi)用935.01萬元/年；10年，按15,736.00萬元計(jì)算，年利