名師精講房地產市場基礎知識培訓

第2章房地產市場分析房地產市場的一般問題房地產市場分析房地產市場調查的方法與程序房地產市場預測的種類與方法市場分析應用舉例2．1房地產市場的一般問題2．1．1房地產市場的特征1．房地產市場是信息不充分的市場由于房地產市場與完全競爭市場的四個條件相差較遠，因此，缺乏信息是房地產市場的重要特征。2．1房地產市場的一般問題2．房地產市場的區(qū)域性強房地產商品的這種固定性，決定了房地產市場具有明顯的區(qū)域性。這一區(qū)域性表現為：不同地區(qū)市場發(fā)育和完善程度千差萬別；同一類型產品地域價差大；市場供求圈小，市場輻射功能弱等。房地產市場所包括的范圍越大，對房地產投資者的意義就越小。2．1房地產市場的一般問題3．房地產市場產品的異質性這種異質性，主要是指房地產市場供給產品的非標準化，也就是說產品之間不可替代。

2．1房地產市場的一般問題4．地產市場的壟斷性土地是一種有限的資源，一旦某塊土地被某人占有，就會形成對該塊土地的壟斷。但由于土地所有制的性質不同，對土地的壟斷也具有不同的特點。在土地私有化為主的國家，土地的壟斷實質上是一種私人的壟斷。我國的土地市場總體上是由國家直接經營的壟斷市場。此外，地產市場交易的金額一般都很大，使進入地產市場的競爭者較一般市場大為減少，因而也容易出現壟斷。2．1房地產市場的一般問題5．房地產市場是房地產權益的交易市場房屋的流通和土地使用權的有償轉讓，其交易過程只有貨幣的單方面的“商流”，而沒有物質實體的“物流”。房地產市場是不動產市場，在交換中轉移的只是房地產權屬，每一次交換行為都是對房地產權利的重新界定，從這個意義上說，房地產市場是房地產權益的交易市場，是權益的讓渡市場。2．1房地產市場的一般問題6．房地產市場對商品短期供求變化反映不靈敏當市場上出現某種房地產商品供過于求時，由于開發(fā)商已經投入了大量資金，施工正在進行，而不可能停止建設。當市場上某種房地產商品出現供不應求時，雖然開發(fā)商可采取某種措施加快施工進度，但也不可能像其它工業(yè)品生產那樣，迅速適應市場需求拿出產品來投放市場，導致了房地產市場對房地產商品的短期供求變化反映遲鈍。2．1房地產市場的一般問題2．1．2房地產市場的效率

市場效率，是指市場傳遞產品和價格的信息的功能。獲得反映市場價格最新信息的時間通?？梢杂檬袌鲂蕘砗饬?。相對于某些市場而言（如證券市場），房地產市場是一個低效率的市場。2．1房地產市場的一般問題1．房地產市場低效率的原因1）在房地產市場上，每一個交易物都是彼此獨立的。2）房地產產品異質。3）房地產交易過程較為復雜。4）尋找成交伙伴也有較大的難度，并需耗費大量時間。5）有關房地產市場價格的刊物較少。2．1房地產市場的一般問題2．市場的低效率與投資機會正因為市場效率的低下，才造成了對市場價值評估的困難，才帶來了獲取巨大額外收益的可能性，才為投資商通過從事投資、租賃和開發(fā)等活動以謀取利潤提供了機會。在一個效率較高的市場上尋找一個被人忽視的投資項目較為困難，而在效率較低的市場上，則可以通過細心的觀察尋找到被人忽視的投資項目，并能不斷獲取額外收益。由于前述的房地產市場的諸多特征，決定了房地產市場是個低效率的市場，因而，房地產市場就格外需要市場研究和分析。2．1房地產市場的一般問題2．1．3房地產市場的分類按房地產用途劃分，房地產市場可分為：1）居住物業(yè)市場居住物業(yè)一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。2）商業(yè)物業(yè)市場商業(yè)物業(yè)有時也稱收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫字樓、零售商業(yè)用房（店鋪、超市、購物中心等）、出租商住樓等。位置對于這類物業(yè)有著特殊的重要性。2．1房地產市場的一般問題3）工業(yè)物業(yè)市場工業(yè)物業(yè)通常是為人類的生產活動提供入住空間，包括工業(yè)廠房、高新技術產業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱工業(yè)寫字樓）、倉儲用房等。4）特殊物業(yè)市場對于賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)，常稱為特殊物業(yè)。2．昌1房憐地產衛(wèi)市場本的一稍般問壺題5）聚土地局市場在我歇國，欣土地闖市場意是指坐以城噴鎮(zhèn)土仙地使精用權渴為對斜象進橫行交慶易的測市場柿。土施地的貫征購塞、土再地的核出讓奴、土菠地的政轉讓皮這三點者均女屬土柿地市虧場的滴內容驢。房地懇產投袖資分奸析主喚要側津重于肅前兩視類市談場的芳分析岸。2．寒1房贏地產昂市場挪的一肯般問回題2．惡按房繼地產沉購買走者的歉目的桿劃分駁，房邁地產鐘市場勿可分疤為：1）貓房地要產自即用市伶場自用虛型購誦買者該將房趣地產域作為咳一種妹耐用歡消費末品，狡目的鴿在于粗滿足糖自身不生活銷或生扯產活君動對硬入住格空間葉的需芝要。2．離1房封地產蘇市場撈的一召般問孫題2）篩房地險產投堵資市啄場投資精型購辜買者頑將房孔地產火作為論一種雷投資奶工具鄭，目屑的在倘于將鈴購入踢的房讓地產技出租猜經營租或轉腔售，稠并從既中獲幕得投哈資收五益。房地徐產投眾資分譜析更跳側重盛于第阻二類貪市場仙。2．置1房斬地產丙市場源的一籠般問峽題3．召按房紅地產杠權屬摟交易伐的內德容劃圍分，次房地瓣產市嚼場可朝分為夠：1）攏租賃越市場租賃爛市場寨是對疑不同詠類型勵房地窄產的映使用海權進暮行一燒定期勇限和日方式盒的有擱償轉憐讓的秀市場洽。2）扛產權速市場產權傻市場扣是對舅房地多產產杯權進學行買敗賣的膠市場翼。2．費2房掉地產啞市場非分析2．刷2．惱1房感地產陸市場憲分析旺的必雀要性房地庭產項隸目的邪市場埋分析盜是在鎖投資偉決策里確定圾之前桑，調浙查市億場情蘋況、喜了解伙項目區(qū)背景塊資料發(fā)、辨堪識投僅資風壯險、茫選擇牢投資霜機會擠的過循程。市場終分析領的必羨要性樣表現廢在以益下幾愈方面館：一是衰房地蘆產投弄資決背策需鞋要市賤場分拖析。二是鐘房地累產經板營管販理需微要市切場分遙析。三是輔房地忘產價峰格策扇略的替制定馳需要嶼市場臥分析孕。2．包2房鉗地產門市場狗分析2．殺2．艘2房膽地產訂市場檢分析挖的限飄度1．殃市場糖分析長的限曲制由于允以下嬌幾方杠面的葬限制浩，市般場分煙析的姐效果疲有時端并不嶼如我殘們想竭象的財那么逼好。1）國費用周的限做制2）墓時間敬的限坦制3）烏技能吼的限竹制4）蕉偏好瓜的限際制市場細分析借可以剩提供跨重要疑的資麗料與燭客觀跌的報問告供界投資狀者或洗決策渠者參隱考，斜但它援并不貨能代勁替投國資者辣和決斜策者畜作決遭策。2．惠2房副地產任市場算分析2．柔市場喇分析戀的程終度進行善市場復分析采的目葬的是薦想使洲投資擁項目內的現伶金流策量及名市場社價值潤的變灰化預蘆測的掉準確具，以恒使自話己在恥開發(fā)蘿結束皂時或紅持有譜期內野獲得礦最大嘆利潤本。如果累想做滲，市盯場分舒析是論無止渣境的研。因艱此，休在分余析到補一定露階段聞時，濾會有落一個什點使燦市場股分析控所需俯的成哭本超央過收還益。盾這就漁說明漁，即波使上街面所工述的毯四個允限制鐮均不撈存在匙，也茅仍然亦有一刊個市雕場分適析的民合理咬程度鑄問題卻。從圖竄2-往2我跟們可溉以看攏出，達只有橫當市慰場分控析的白收益蓄超過額該分至析所歉花費挨的成越本時擔，市魂場分慈析才覽是合眉算的奴。收益市場研究的深度M成本總成本總利潤成本利潤凈利潤圖2壺-2達市場獵分析辭的成沖本、猴效益宏示意陽圖2．釀2房惠地產躲市場貧分析2．耗2．悲3房令地產泄市場招分析穴的內舅容房地伐產市伯場分引析的隙內容科主要卡是市徐場調燃查與織市場萬預測川。房置地產搞市場莊調查曠與預轎測包排括房土地產削投資蟲環(huán)境博的調約查與贏預測崗、房邁地產肚市場寫狀況尿的調晝查與牲預測跪。1．姑房地鈴產投貍資環(huán)壯境的曬調查聽與預帽測投資巴環(huán)境兆是指扯擬投征資的反地域腿（國板家、膊地區(qū)暫、城唱市或淺街區(qū)堡）在懸一定輕時期夢內所禽具有桃的能回決定女和制冠約項鎖目投燒資的這各種落外部未境況低和條扭件的想總和置。2．眨2房偷地產驚市場網分析對投填資環(huán)斤境的粱調查請和預太測，杰一般計是指呈對下撞列各攀環(huán)境渠的調叮查和丟預測析：1）初政治擠環(huán)境2）忘法律米環(huán)境3）擇經濟陰環(huán)境4）微文化額環(huán)境5）嫌自然技環(huán)境6）雁規(guī)劃臣環(huán)境7）術基礎有設施爺環(huán)境2．峽2房褲地產殖市場陰分析2．懇房地寄產市弦場狀半況的億調查隊與預斃測房地長產市鼻場狀染況的稅調查喊與預豆測應零在房捏地產假投資珍環(huán)境濃調查特與預真測的兔基礎繳上進趴行。如果襪一份邁市場煮分析映報告島能說靜明上稱述所黃有的艘問題右當然蓋更好而，但確實際晉上，碗不是遮每一撇個項帝目都待必須拆把所山有信臟息都版調查矮分析襪得面子面俱灰到—上—這鵝既不土太可舉能，廢有時掌也沒昂有必允要。2．管2房壞地產腸市場缸分析3．啟房地門產項淘目在戰(zhàn)不同育階段偵進行態(tài)市場捧分析總的要跑點1）質房地隸產項剪目定胖位階英段該階旁段的逐市場親調查研分析銀除了它進行起公開藏在售看項目車基本蒼數據原的調僑查、隔市場司供求肉研究彼之外雖，還課包括墻項目晝的細著分市拌場分違析、虜目標壇市場荷狀況紐奉，消近費者鍵活動擴、購青買動瘡機、浪傾向摸、決雕策等搖心理靠過程匹的分爐析。2．鞋2房唯地產扁市場緞分析2）諸房地蹲產項芳目市景場推抹廣階你段該階鍛段的肢市場煩調查華分析幣除了轎進行凱在售眉項目士基本錄數據從的調援查、敬市場奔供求勸研究截之外擊，還槳包括巷特定幻玉項目喬的銷搭售狀攤況、搞價格炭調查統、目蝕標消鈴費者膊的特像征研氣究，嶼以及絮用科飯學方望法收缺集消恭費者癥購買飲以及被使用扣產品曲的事敢實、晌意見晌、動壺機等約有關怒資料喇，并井予以雅分析波研究劈燕。2．圾2房熊地產唯市場尸分析3）什房地險產銷告售階寬段該階面段的肅市場筐調查膠分析厘主要擦包括躲房地火產項鍬目廣默告策畢略在煤目標鋼市場鞭中的爺反應遭和收棵效情材況，避收集庭并充要分研圣究所螞收集鋼到的忘資料衣，了獵解公非司營許銷計較劃的綁執(zhí)行訴情況床、市鼠場上減其他伍在售屑項目癢的主壺要營匪銷手敗段和鉆銷售史狀況矩、價另格走濕勢等們；此嚼外還足包括渾消費瓶者購獲買商鄰品的懇動機扮以及叔使用寨商品披的事叔實情悶況調利查分室析。2．價2房求地產黨市場警分析4）腫房地濃產三委級市皺場調妹查分好析具體栽內容遍包括區(qū)房地肥產再疲轉讓蠅過程俯中價鋒格調濁查、咽成交燈客戶作調查玩和區(qū)撒域調鹽查以墻及競燦爭狀痕況調岡查。2．步2房培地產耳市場驚分析2．番2．侍4房宿地產勻市場臣分析跳中的捕信息升類型1．球從投饞資者斷的角奇度看撿，分私為三偵個類況型。1）墳是與具宏觀麥環(huán)境睛相關猴的信陣息，諷如政鎖治法江律環(huán)帶境、丹經濟饞環(huán)境夢。2）溜是與合區(qū)域淺環(huán)境聯有關躲的信問息。3）遇是與浙投資閣項目刊直接濤相關傻的信取息。2．俯2房混地產溫市場膊分析2．話從市賀場分言析的率角度鴿看，譜市場營信息搜分為收四個在方面屋。1）練房地塌產需渣求方樹面的緣瑞信息候。2）凈房地屈產供杯給方儲面的鼻信息伴。3）餅房地娛產市蛙場交打易方粒面的論信息表。4）鑼其他偵信息谷。2．興3房右地產借市場輸調查共的方著法與避程序2．萌3．避1房夠地產祝市場使調查哀的方絕法房地鍛產市棚場調輝查是笑以房擊地產銅為特檔定對舞象，毀對相底關的早市場秤信息肚進行養(yǎng)系統漂的收慣集、關整理時、記梢錄和癥分析肌，對霉房地鏈產市鍬場進鄉(xiāng)豐行研寧究和評預測愚，并追最終斗為房抵地產雄投資側項目茅提供準決策凱服務愈的一虎種活儲動。房地扒產市雞場調乓查方獵法是義指市者場調讀查人念員在專實地謀調查幕中收啊集各蹲種信休息資佳料所循采用洽的具勿體方采法。2．駝3房金地產代市場很調查掀的方沫法與酬程序市場慎調查摧的方禽法主款要包誦括以辟下幾康種：1．脊普查偶法2．蓬抽樣疾調查押法3．灘直接東調查疑法4．明間接阻調查暑法上述竊介紹欺的調昨查方蝴法，態(tài)具體金到房堂地產饞項目惑的不蹤蝶同階陷段會原有很墾強的自選擇被性。福市場歌調查飄通過可一定屋的市改場調舉查程列序得飼以實棍現。2．仁3房差地產錯市場夢調查調的方獲法與藝程序2．爬3．研2房隨地產卡市場燈調查遵的程銜序1．輩提出業(yè)問題月，確刮定調風查的盼目的這一飽步要惱解決牢的問揚題是僅為什設么調會查。朽只有撲當需休要調陜查的快問題姿被仔熟細、蠢準確死地定鴨義以陶后，廣才能飽設計婚研究員計劃粱，獲油取切肝乎實墾際的參信息基。一般盯來說鑼，確攻定調盞查目研的要舍有一暢個過袍程，減不是應一時除就能腫確定言下來遼的，計可以濕采用峽探測羊性調帥查、嚷描述武性調大查、幼因果始性調禿查來溜確定睛。2．搶3房競地產勒市場遺調查辣的方戶法與銜程序2．烈決定忍收集垂資料焦的方盞法資料各分為伐第一亭手資第料和晝第二捷手資寬料。第一乓手資艦料是仆專門濤為要端調查令的問掘題而垃特地盜收集背或實恢驗而絲式得的采統計貿資料灑；第二票手資而料是胞指原荷始資徒料經蒸過整咐理后蜻所形搶成的況可為漠他人不利用概的資趁料或榜其它扣項目井已經塞擁有慣的資饑料。2．趣3房瘡地產繞市場漢調查爸的方屑法與閃程序3．滴設計遇調查拆表設計疫調查歌表的餡程序索和應輪注意指的問廁題如奮下：1）移決定疊調查隔方式2）慮決定胡采用痛哪一洋種類返型的兇問題3）段設計表調查趟表問她題應瓶注意申的事茶項2．則3房紗地產研市場噴調查脂的方嗎法與裙程序4．信選樣5．晶數據腥處理燈、分判析與循解釋6．喊提出蒸調查襲報告需要另說明墊的是毒，房掉地產泊市場猛調查畏是房挽地產疏市場罩分析臣的前橫期工汪作，跳房地讓產市賽場分勸析是輩對市悉場調劇查信條息再犯加工炒的過塊程。忠但有設時一桐些市退場調撥查做憤完后丙，市臥場分沉析也唱就直余接包白括在覆市場港調查放的過心程中抱了。2．葛4房勉地產并市場疊預測郊的種手類與遍方法2．稈4．鈴1房昨地產劑市場歇預測答的種謎類房地底產市笨場預楊測是活指運跌用科題學的振方法策和手局段，裳根據唐房地糊產市激場調沒查所默提供各的信包息資發(fā)料，賢對房隨地產削市場跳的未害來及最其變奔化趨釘勢進胃行測礙算和牢判斷侵，以穴確定甘未來均一段追時期詠內房倡地產敗市場遺的走企向、抓需求豈量、郊供給咸量以牙及相綱應的紹租金義售價允水平冬。房地慨產市宏場預博測一汁般分妹為定蕉性預棄測和驅定量末預測敲。2．燦4房歷地產窮市場棍預測津的種崗類與尤方法1．批定性馬預測定性爐預測豪是指到依靠浴人們辟的經巖驗、及專業(yè)悉知識粉和分砍析能閘力，莊參照貸已有器的資爆料，連通過且主觀甲判斷堪，對眉事物毯未來慈的狀抽態(tài)如飾總體西趨勢期、發(fā)飲生或銀發(fā)展痰的各氧種可腥能性灣及其鋒后果五等做隙出分惹析與梯判斷識。其特亞點是史，主穩(wěn)要靠罷經驗廁判斷血未來蓋，有插時也爭做一埋些量繼化分辭析作揮為判濟斷的貧輔助耍手段杏。2．濃4房糧地產技市場毅預測預的種勸類與湖方法2．沿定量諷預測定量飽預測均是在益了解戰(zhàn)歷史老資料瘡和統紡計數從據的奧基礎哥上，濁運用證數學損方法鴉和其賤他分擺析技淚術，喘建立斯可以哥表現優(yōu)數量智關系胃的數卡量模服型，延并以堂此為添基礎抬分析壞、計后算和過確定見房地期產市先場要塑素在岡未來元可能泛的數陵量。2．拉4房攤地產技市場塵預測較的種昆類與求方法2．猛4．部2房炒地產趕市場躬預測鳴的方規(guī)法房地栗產市引場預洋測的捕具體卸方法殊因預皮測的擇對象撫、內糧容、交期限雖不同促而有訪所不棵同。通常肉采用抽的方止法有求：1．胡直觀濟判斷慌法這是留定性排預測忠方法捕的統片稱。譜這種驅方法遮適用犧范圍色廣、因成本至低、板費時區(qū)少，瘡但受屆預測框者的織主觀券因素允影響險大，櫻較難壯提供閣以準譽確數衰據為訪依據幼的預授測值填，在血數據挎資料沉較少左或不脈準的亮情況衛(wèi)下，刊多采爛用此豎法。吊定性暈預測蘆方法思主要咱包括飯集體幻玉判斷之法、家專家鎮(zhèn)意見推法。2．稍4房賞地產中市場道預測埋的種癢類與叛方法2．遠歷史期引伸堆法這是因定量志預測然方法矮的統怒稱。逆在占兼有若留干統黑計資襪料、取預測僅對象脹的未渣來受刺突發(fā)建性因匙素影檔響較首小的猾情況認下，傻選用旗適當味的數惡學模雕型進焰行定嚼量預兄測，焦可以量得到惰比較屠滿意賤的預功測效鹿果。援但是稈，由陶于所著選擇繪和建早立的遣數學百模型窩不可僵能把墾所有荷因素封都考宵慮進企去，秘因此墓定量惱預測勵的結何果出汽現誤顯差也陳在所熱難免夢。此煙種方屋法包霞括簡零單平矩均數汪法、濫移動趁平均唉數法益、加板權移縫動平惑均數余法、截趨勢及預測賭法、怨指數倚平滑組法和釘季節(jié)驕指數屈法等濤。2．米4房山地產愈市場蒙預測畢的種染類與魂方法1）皺簡單速平均蚊數法簡單農平均乳數法丟是用撈算術薪平均哈值作建為新都一期怕的預擔測值贊的方伴法。其計院算公肺式如瓶下：式中，：代表平均數，即用算術平均法進行預測時的預測值；

n：代表資料數；

xn：代表第期的實際銷售數（=1，2，3，……）。2．刻4房枯地產鋼市場奔預測訪的種宗類與隨方法2）頭移動甩平均沸法移動催平均企法是掌在簡猛單平棗均法籠的基集礎上蘿發(fā)展?jié)q起來脆的，德其做靜法是使把被跪平均處的項容逐漸頑向后櫻移動潑加以貧平均吩，每棋項平使均的儉總項妖數不制變。偶這個遲平均皇數就炮直接嶼作為辯下期貍的預駱測值千。平狠均時序，可撇以用禮簡單其的算弟術平炎均數宿，也宗可以社用加垮權平撈均數故。2．煙4房疼地產換市場血預測奶的種帥類與割方法簡單懼移動林平均餓法的爐計算無公式解為：加權絲式移動兼平均吼法的娃計算秘公式軍為：從公蟲式可嚼見，盆不論呀簡單嬸式還嗎是加經權式規(guī)，只掩能預慎測下郵一期枯數值鋼。2．尋4房蔑地產兩市場似預測桑的種廢類與伙方法3）色趨勢察預測夏法這是園歷史邀引伸攝法中任最適師合于粒中長剝期預眾測的獲方法滲。其爛基本伍原理皺是：癢根據壩過去曲各期界的實吼際數漢據，予分析扭其發(fā)失展趨速勢，渠并假虛定今板后按型該趨怎勢繼丈續(xù)發(fā)往展，誰從而求測定依今后謎各期寇的數果據。褲如果渣過去蜓各期右數據很大體擱呈現及等差勸級數催，則存其變撕化趨葵勢可梢用直鬼線方圾程來踢表示切；如跌果過銀去各伍期數魚據大訊體呈柳現等鑄比級妖數，充則可似用曲買線方電程來訴表示葵。在這惹里，獎我們汁只介峽紹直缸線趨荷勢方幼程。2．表4房螺地產調市場樂預測晴的種降類與呼方法求趨東勢直禾線的政方程夫式是課：式中扁：y：預川測值昆；x：代魯表的辜年份阻；a，臣b：待系定系芹數運用遵最小虹二乘敞法求績得如腐下方桿程組職：令，則上式可簡化為：式中墻：yi：各氧年的音實際壩銷售玻量；xi：各號年的懸代號悟；n：已非掌甩握數付據的區(qū)年數探。2．豬4房偏地產振市場棍預測舅的種董類與信方法值得膜注意鴨的是凳，每釀一趨核勢直壇線方榆程都剃必須野注明所原點箱的時頑間和短計量敬單位駁，這戲一點聽和后宇面闡奪述的毯表明艷現象續(xù)變量猜之間蠟相關柱關系漏的回宴歸方里程是止有區(qū)叛別的絕。2．魚4房島地產夸市場色預測黑的種坑類與閱方法4）蕩指數尸平滑位法指數珍平滑撞法是芹在移救動平簡均法噸的基宴礎上否發(fā)展籍起來型的，指數鍬平滑惕法是釘利用濤預測把前一具期的漫實際擇值和述前一吳期的閥指數仗平滑卻預測狡值進木行加暫權平聯均來近取得蠟預測打值的希方法全。它實遙際上念是一應種特瘦殊的紐奉加權夫移動婚平均坦法。2．蛙4房釋地產鄉(xiāng)豐市場欄預測箏的種纖類與痛方法其計以算公般式為甜：本期顯預測差值=a×上苗期實魔際發(fā)崇生值鋪+（弊1-a）×粉上期構預測午值式中雄：a為平誤滑系璃數，墳且0通≤≤極1當a=1洽時，召預測仆值=申上期爆實際良發(fā)生凝值當a=0賣時，要預測緩值=荷上期納預測懇值一般捐根據屑經驗強估計昏，當鼠差異遣較大勇時，a取0撤.7訓～0哨.8輝為宜剝；當爹差異賢較小久時，a取0湊.2蹲～0稈.3宅為宜仔。2．吊4房給地產估市場啞預測察的種勇類與率方法5）線季節(jié)猛指數控法季節(jié)雀性預化測比盛較簡墊單的濱方法須是計糟算各朱個季仆度的陶不同紡銷售柜指數厲。季螞節(jié)銷撈售指呈數可播利用胳簡單斗平均裝法算斷出。秀它是決根據溉歷史壟資料賓求出輪每季宇度平竹均數蔬占全詢期總和平均造數的慮比例政，以釣表明烏各季異銷售秧水平寸比全撓期總蓮銷售益水平常高低夏的程漲度。2．會4房店地產賤市場紛預測眼的種挽類與閣方法其預副測步下驟為涌：第1惠步：吧求出條歷年擦各季襖的平喬均銷扣售量捎。第2嶺步：廚求出昂各季刃的季浮節(jié)指圖數，假即當汽季的才平均毯數占次全年暖平均達數總挎和的遙百分恥比。第3勾步：楊根據則季節(jié)竄指數爹和已桑知某添年某柱季的運實際歇數預卡測該掛年其籠它各柏個季子的數救據。2．銀4房井地產份市場請預測錘的種步類與涌方法3．耀因果有預測貓法因果擺預測炒法是男利用艙原因敵和結周果之牧間存粥在數蓄學函關數式繩的內特在聯括系，敬建立爹相應似的數洞學模年型來里進行駱預測役。包括丑回歸泳分析涼法和暗相關脾分析持法等蛛。2．寶4房廳地產瓦市場高預測焰的種壞類與尸方法1）割回歸銅分析者法回歸捉分析圈法就妥是根柱據“墓自變蠶量”廟來分顫析“因因變艇量”趴的變頑化方傲向和豬程度龜。在采爪用回捐歸分禿析法威進行汁預測驢時，痛預測鋪對象桶和影踐響因殖素之瞎間一順定要荷存在暈因果嗓關系枯，且平樣本射數據津量足瓦夠；訪預測剃對象征和影叼響因融素的草樣本賄數據詠之間詞存在疤某種帖統計慢規(guī)律傾，且芳能反倒映未祥來發(fā)六展狀城態(tài)；爆樣本恐數據痕的分舒布若漂存在宏著線儲性趨犯勢，購則可廚采用殿線性丙回歸錘分析框法進或行預叮測。2．剖4房煩地產怖市場雨預測鏡的種泊類與刷方法其計卻算公謊式如糧下：式中鍬：y：預筍測值我；x：自截變量夕；a、嶺b：回厚歸系漲數其中悅：這一方程與趨勢預測中的一次（直線）方程相同，不同的地方是趨勢預測中以x代表年份，而在回歸分析法中則以x代表“自變量”。所以，此處不能令2．液4房耀地產暫市場研預測庸的種唉類與移方法2）幅相關水分析槍法相關墓分析聞法是攜分析登市場鄉(xiāng)豐商品波供求維變化咸諸因遮素中售兩個勢相關獲變量條之間永的因丟果關穗系。限它主育要是掉在定并性分菊析的遼基礎算上，喬找出炭事物環(huán)發(fā)展杯的內貫在聯莊系，菜確定夜自變喉量與竄因變東量之葬間的擁函數撐關系江，然揀后用狡回歸堤方程濁來進凳行預圓測。它與造一元奏線性政回歸員法不雀同的冷地方鏈是，娘此處武因變跨量的濤變動熊不一皂定決螺定于道某個閱主要逝自變檔量，島也可睛以是訴其他塞相關聰因素征。2．末4房乓地產煩市場療預測叨的種您類與南方法其計過算公案式是窯：2．謀5市外場分央析應御用舉睬例——親某房透地產范市場塞分析忠報告您大綱2．兇5．竄1摘罪要1．賊市場提分析通的目霉的。2．諸分析耗方法畏、主裁要假繭設條怠件和釣風險那因素鴉。3．暑建議律——屑做/沃放棄路/推捆遲/距改進作以后鑼可以儲做。2．關5市盞場分寸析應啊用舉暮例——演某房丟地產噸市場廢分析綱報告本大綱2．憑5．孩2概診述1．菠國家蛙或整斧體社頁會經松濟狀揚況和互主要詢的增吐長領餅域（她確認給有吸耗引力攜的物拌業(yè)投拳資類聞型—跪—可旗選擇頑的投暈資方增向，漲分析還當前削所處蒙的經搜濟周睡期或忙房地響產周觸期中諸的位癢置）湖。2．駛地區(qū)制經濟終概況挎（可影與國務家進渣行對鏟比分鐵析）欺。2．內5市府場分允析應盲用舉撤例——什某房撈地產忍市場猴分析匹報告坊大綱3．場城市盾經濟突狀況破（與挨國家湯和地困區(qū)相甩比城常市的魯就業(yè)普狀況吃及趨烏勢，諒本城貿市就站業(yè)情毀況短惜期預丸測，沈確認旅和介擦紹當群地主泄要產慶業(yè)、末企業(yè)敲和產堅品）柔。4．卷市場密環(huán)境揮與場跪地分涉析（即市場邀區(qū)域惑的劃霜分、秧土地盯面積菊、土鋼地利話用情狹況、神場地粉描述搜，場愉地周評圍交紀通環(huán)墻境及揉可及點性分愛析，奧場地精周圍落土地秋利用老情況免和競閱爭情訪況）責。2．聽5市加場分米析應腹用舉慨例——椅某房轟地產妙市場窗分析貼報告毀大綱2．功5．演3需帝求分份析1．滴預計刪的總打需求虜（詳旱細分夾析項榴目所存在市碌場區(qū)飄域內麥就業(yè)標、人蹲口、劑家庭承規(guī)模囑與結卷構、第家庭河收入森等，掩以預扭測擬告開發(fā)森房地愛產類泥型的鴿市場律需求寄）。（1春）就辱業(yè)分釣析；（2胖）人絡口和追家庭杰分析拳；（3它）收反入分臟析。2．塞5市堡場分豆析應合用舉布例——朵某房府地產召市場核分析堪報告氏大綱2．屈吸納凡率分爐析（主就每俘一個突相關妖的細翻分市煩場進抬行需友求預蔑測，布以估償計市勾場吸蓮納的講價格尋和數刪量）區(qū)。（1對）市猾場吸謝納和踐空置何的現娛狀與趣趨勢蝴；（2胡）預卸估市知場吸皂納計懷劃（簽相應雜時間艇周期軍內的外需求我）。2．圾5市榨場分少析應賠用舉忙例——誦某房斑地產鄭市場肌分析步報告煌大綱2．紗5．競4供驢給分護析1．脊調查轟房地愿產當特前的洞存量賢、過校去的謊走勢婆和未燒來可克能的仗供給穴。（1食）相技關房哪地產斯類型宋的存領量、殃