桂林房地產(chǎn)住宅項目定位報告

xx酒廠項目提案2011.6.14市場概況桂林地產(chǎn)市場分析未來地產(chǎn)市場片區(qū)發(fā)展趨勢預(yù)測片區(qū)發(fā)展對本項目的影響與對策1

PARTONE一、桂林地產(chǎn)市場分析市場需求旺盛，重心向新城轉(zhuǎn)移；樓盤素質(zhì)不斷提高加速推動桂林地產(chǎn)發(fā)展。市場格局主城區(qū)臨桂八里街主城區(qū)：景觀優(yōu)越、商業(yè)金融發(fā)達、生活配套成熟完善，高端置業(yè)首選的豪宅區(qū)。中小規(guī)模的項目為主，可開發(fā)資源日漸稀缺，開發(fā)逐步向主城邊緣區(qū)域發(fā)展。臨桂：新城區(qū)，未來城市發(fā)展重心，屬于規(guī)劃發(fā)展初期，中大型項目聚集，樓盤品質(zhì)高。配套不完善，入住率不高，生活便利性弱。八里街：開發(fā)區(qū)，與主城無縫連接，人口密集。區(qū)域規(guī)劃檔次弱，樓盤品質(zhì)不高，中小規(guī)模樓盤為主。商品房市場情況近兩年各版塊成交量對比主城區(qū)與八里街因為供貨少及政策的影響，10年總體銷售量明顯低于09年，臨桂逆市飄紅，反應(yīng)市場需求空間大。商品房市場情況近兩年各版塊成交價格走勢10年價格相比09年有著大幅度增長，臨桂漲幅最小，競爭激烈。臨桂市場格局區(qū)域概況：老區(qū)以金水路與人民路兩邊輻射區(qū)域為主，人氣旺、配套設(shè)施齊全等特點。新區(qū)是以西城大道與世紀(jì)大道為中心向外擴張，發(fā)展成集行政、商業(yè)、商貿(mào)和文化生活為一體的新城區(qū)。房產(chǎn)市場概述：老城房地產(chǎn)市場主要以中、小樓盤為主，小樓盤以一棟、兩棟單體樓為主，無綠化和物業(yè)管理形象差，價格低，中等規(guī)模樓配套設(shè)施齊全，價格也是臨桂最高的。新城房地產(chǎn)市場主要集中在西城北路片區(qū)，以大型樓盤為主，項目內(nèi)各種配套設(shè)施齊全，有大型園林景觀，封閉式物業(yè)管理。新城區(qū)老城區(qū)臨桂市場格局新城板塊在售項目均價對比新城區(qū)以大規(guī)模樓盤為主，具有配套齊全、居住環(huán)境宜人等優(yōu)勢，整體均價在3900-4000元左右。新城板塊代表個盤案例項目名稱奧林匹克花園開盤時間2005年地址西城區(qū)臨桂世紀(jì)東路中段占地面積53萬㎡建筑面積180萬㎡樓戶7000均價4100戶型80-90㎡兩房90-130㎡三房景觀湖景、山景產(chǎn)品特色運動主題社區(qū)，有湖景、山景銷售情況整體銷售30%，后期大量貨量待開發(fā)客戶群：臨桂、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群，桂林市客群熱銷戶型三房旺銷新城板塊代表個盤案例項目名稱碧園印象桂林開盤時間2005年地址機場路與西城北路交匯處占地面積34.8萬㎡建筑面積86萬㎡樓戶6291均價4200戶型82-87㎡兩房100-126㎡三房130-150㎡四房景觀水景、山景產(chǎn)品特色水景環(huán)繞小區(qū)內(nèi)部銷售情況整體銷售50%客戶群：縣城客群、象山區(qū)客群，外地客戶熱銷戶型三房旺銷，緊湊四房熱銷臨桂市場格局老城板塊在售項目均價對比老城區(qū)居住氛圍濃，以中、小樓盤為主，小規(guī)模一、兩棟單體樓配套差，無小區(qū)管理，價格在3700-3800元，如一品尚城、云頂御峰。中型樓盤由于有物業(yè)管理，綠化等相關(guān)配套，價格在4200-4500元之間，如金水灣、香樟林等。老城區(qū)居住氛圍濃，以中、小樓盤為主，小規(guī)模一、兩棟單體樓配套差，無小區(qū)管理，價格在3700-3800元，如一品尚城、云頂御峰。中型樓盤由于有物業(yè)管理，綠化等相關(guān)配套，價格在4200-4500元之間，如金水灣、香樟林等。老城板塊代表個盤案例項目名稱金水灣4期及第苑開盤時間2009年地址桂林臨桂金水路口占地面積3.6萬㎡建筑面積13.3萬㎡樓戶1000戶均價4500戶型130-140㎡三房景觀水景產(chǎn)品特色入戶花園贈送銷售情況整體銷售50%客戶群：桂林市、臨桂縣城人員、外地人員熱銷戶型三房老城鉛板塊蘭代表辮個盤石案例項目名稱香樟林開盤時間2009年地址桂林臨桂金水路口占地面積6.9萬㎡建筑面積20萬㎡樓戶1800均價4300戶型70-80㎡兩房100-110㎡三房130-140㎡四房景觀香樟樹產(chǎn)品特色緊湊、實用銷售情況整體銷售60%。緊湊三房最受歡迎客戶群：桂林市、臨桂縣客戶熱銷戶型三房、兩房暢銷老城排板塊母代表說個盤臉案例項目名稱云頂御峰開盤時間2010年1月地址臨桂縣人民路占地面積1.1萬㎡建筑面積9.6萬㎡樓戶950戶均價3800戶型30-31㎡一房75-84㎡兩房95-120㎡三房景觀無銷售情況整體銷售35%客戶群：單位人員團購，縣城客戶。熱銷戶型三房、兩房暢銷，一房投資為主銷售不錯老城鴉板塊哲代表局個盤汪案例項目名稱人民大廈開盤時間預(yù)計2011年底地址臨桂縣人民路126號占地面積3514㎡（一期）建筑面積9萬㎡（一期）樓戶980戶均價3800戶型39㎡單間45㎡一房66-85兩房85-125三房景觀高層可觀臨桂全景銷售情況未售客戶群：臨桂、桂林市客群熱銷戶型從代追表性墻項目萌的銷澆售看蠟市場垃狀況客戶專群：樂在售儉項目棗當(dāng)中裝，購將房客齊戶主度要以旦臨桂斜縣（惹單位亂、個秩體）熊）、桂林船市（品公務(wù)箏員、設(shè)個體論）、外地公（投選資、梢自住探）勁三大鵲客群隸為主鮮，剛虜需是躁目前乒臨桂杰市場趟購房濫的主蜜流。產(chǎn)品范：在阿售項退目中牽以72鋸-8槐9㎡兩房昏以及92展-1藍29被㎡三房據(jù)為主獲，單裙間與鉆四房席市場盡供貨膽少，具需求睬也小剃。特點況：大侍盤為閱主，幕配套貿(mào)完善娃，園燦林景么觀優(yōu)辜越，營以品糊牌、屠品質(zhì)泰作為領(lǐng)賣點晌?？們r掀接受葡程度耐：到存臨桂姜購買析住房多客戶院，相駐比市協(xié)區(qū)普駝遍接崖受價爐格較可低，引兩房新集中唉在28范-3皮5萬元割，三勁房集覆中在40企-5兼0萬元.價格王：大心盤中邁主要題以景們觀作邪為價線格區(qū)皇分，艱觀景避房與吸普通小房一推般價踐差在20朵0-補30匠0元/㎡，樓添層差區(qū)在50元/㎡，小緊樓盤播主要蠟以層慎差為鋼價格蹲區(qū)分尊，樓忘層差飄在30慨-5債0元之恭間。隨低總危價房緩源最糖先銷伸售。各戶究型銷績售情句況：珠市場兄供應(yīng)沈戶型斗主要患以兩右房、餅三房寄為主沈，銷乓售戶伸型主形要以臨三房弄為主束，兩便房為威輔，鮮緊湊炭型戶柔型因臘為面隔積小幣、總糠價低捉最先止被銷邊售?？腿簤治龊诵挠M健群主要擺消費陵群補充尿消費否群臨桂國縣、脂周邊燭鄉(xiāng)鎮(zhèn)阻居民桂林劫市客冒群東北躁、兩娘廣客虛戶、昂投資稀客戶東北械、廣伏州、荒南寧儀等地趕生意奪人，飼置業(yè)授消費沃需求隨多為熔投資火、度偉假。象山訂區(qū)、神七星格區(qū)客百群，塊由于建近兩喝年來里桂林緣瑞市的顏房價默漲幅烤大，鄰大多說數(shù)人濁選擇領(lǐng)臨桂緊購房鋪。目前泡市內(nèi)笨消費監(jiān)群的犬構(gòu)成臨桂堪縣政惕府、韻銀行研、醫(yī)槍院、共個體莖戶、把在外峽工作政人員吸為主悄，以量首次豈置業(yè)何、改葡善型冰住房讓居多珍。客群鎖取向中、若高端閉客戶：由企于臨岡桂的謠房價肺并不訴是很最高，刷中高務(wù)端人延群大下多還爬可以算接受作，一惱般都歷選擇蔬大型驗、配曠套齊怨全、耕內(nèi)部捆環(huán)境姨好的竿樓盤濤。中、晨低端混客戶：在件自己室的價篇格承端受范凍圍內(nèi)逼，會伸選擇磁配套們齊全怖樓盤爐，如握超出謠承受淋范圍租將會勿選擇硬偏遠記、單絞棟樓澡盤。投資稿型客秤戶：看振好臨釣桂作屢為桂辛林新占區(qū)的聞發(fā)展啟方向僑，以序及桂薄林旅箭游城鴨市的途魅力抽。產(chǎn)品軌結(jié)構(gòu)煉研究產(chǎn)品砌結(jié)構(gòu)蟲圖通過己對臨醬桂項勉目的肢調(diào)查土，20槽10年臨遮桂銷貼售戶逃型主余要以悔兩房烏、三并房為柴絕對許主力前。兩房腐和三變房單哥位，鉗占比走為81尤%；主京要以侵自主惰為主縣。單配志和1房單常位，冤占比5%，主粘要以互投資靈為主候。產(chǎn)品羊結(jié)構(gòu)欺研究主力陵面積塔段結(jié)呼構(gòu)兩房飾單位夫以標(biāo)陰準(zhǔn)戶毒型為糕主，荒主要熄集中72課-8腸9㎡的族區(qū)間衫內(nèi)，72肅-8甜0之間席戶型具是最鬧暢銷暢的，暑因為需面積飼小，映總價盒低。3房單栗位設(shè)其計面閘積適符中，廚以10超5-沙12霞9㎡戶讓型為述主，套根據(jù)磨市場宮了解郵緊湊貨型的95胖-1越10㎡戶賓型是廈市場銳最暢處銷的烈，因零為此狀類戶燦型即和達到巷居住鍬的舒弓適性頃又達掌到了潤總價根低的聲特點倍，主五要來桶源于例碧園巷印象哭桂林衡、香桿樟林筍、新肉城府讓邸等償。分析京：目渾前市緞場上當(dāng)消費揉人群費主要敲以剛絲式需客誤群為茶主，鼓需求羅面積危偏向藥于小劉戶型緒，小探戶型夢是市奔場機陷會點令。另滾外接兇受12站0-秀14浸0㎡的客銷群主接要是粘改善谷性需喊求客而戶，脹市場掏需求壁量小育。從產(chǎn)炒品結(jié)均構(gòu)調(diào)顛研得般到的變啟示1、戶程型面挪積適僅中，泳標(biāo)準(zhǔn)掌型產(chǎn)才品成城為市替場主稠流臨桂薯購買引住宅筆主要襲以剛夢需客現(xiàn)群為紅主，筐開盤撕商設(shè)粥計戶姐型也巾偏向此于2房、3房自袋住需朗求戶越型。一步翠到位支的置休業(yè)理橡念，買使三橫房成厘為市旬場的內(nèi)絕對梨主流優(yōu)。2、面烤積偏異小戶討型市平場最兵暢銷香，但減供貨幸少臨桂尊購買毛人群甘主要嫁是中啊端人司群居腹多，躬這部晃分人污群對醒價格族承受鴨能力鄙較低拾，對隆于總承價低予的戶御型最悠為熱休衷，勺所以皺面積享偏小江戶型劫最為拌暢銷版，二、撐未來籌市場余發(fā)展革趨勢新城見繼續(xù)叉發(fā)力梳，進生入全桑面發(fā)坦展建慣設(shè)階恩段新城所規(guī)劃遷概況新十免字街目前馬新城登房地尖產(chǎn)市雞場主切要集們中在探西城詢北路緩與世銀紀(jì)大君道的血新“觸十字提街”德區(qū)域遼，以迎大規(guī)酸模樓堪盤為柜主，臟開發(fā)秘已成野熟，采未來參商業(yè)蔬、金說融配澤套集順中，測目前靈成熟螞度較烈高、涌已被策市場勵所認望可。邊主要騙樓盤批有奧晶林匹冒克花須園、氏山水融鳳凰沫城、倡碧園舊印象顛桂林蹦、遠什辰國喬際新奪城、蒼匯榮捎桂林法桂林吐等，婚未來跟供應(yīng)號量巨穿大。中央嗽公園不區(qū)域隨著對市政鐵規(guī)劃脆的桂斧林大王劇院緊、博教物館頁、圖幟書館鳴以及捧中央脂公園麗等十恐大配特套工嚴程的醋陸續(xù)惠開工梅，將陶使最銳受益使的西樹城南匆路與宰山水帽大道得區(qū)域站成為派未來技重要攻發(fā)展患方向總。隨貴著萬練福路犬開通綠以及語秧塘冷、萬溝福工英業(yè)區(qū)哄的發(fā)給展建袍設(shè)，逝西城絕南路嶄與萬煮福路格交匯浸區(qū)域宴也將狂成為世新的大發(fā)展槐點，添花樣帆年項洗目的袋推出抓使該歇區(qū)域反受到眠廣泛朱關(guān)注曲，未懂來與閃萬象隱芭提因雅、桐彰泰砍等項瀉目的胞開發(fā)瀉，使碼該區(qū)杰域成鵝為新紫城又音一熱閃點。工業(yè)避園、曉物流疑區(qū)隨著癥區(qū)域逮內(nèi)汽柜車站價以及隨總建盤筑面拿積20萬㎡柿，規(guī)臺劃設(shè)撞計包社括商稅貿(mào)信網(wǎng)息中填心，慚農(nóng)副遮產(chǎn)品灰及土欄特產(chǎn)抖品交燒易市城場的名商貿(mào)青城，描將帶伍動區(qū)云域內(nèi)柏人氣氣，在峽加上添周邊躲土地早的放晝量，息將成貪為新婦城房饑地產(chǎn)烘市場匙的又核一發(fā)唇展點。新城芽房地存產(chǎn)市園場將冰進入忙”三育足鼎判立”的局唱面，桂林馬大劇鄉(xiāng)豐院、賢博物判館、年圖書孩館桂林逮體育爆館中央華公園商貿(mào)法城汽車扎站新老滴城交乞匯區(qū)院域萬福慚路區(qū)躲域中心拐區(qū)域新城組樓盤婦開發(fā)聞狀況萬福廉路西城失路人民壩路怡和鐘云天碧園仆印象義桂林花樣茂年萬象公芭提飲雅怡和材云天碧園論印象肌桂林怡和聰云天花樣誘年碧園狗印象戴桂林怡和歡云天萬象互芭提斃雅花樣睡年碧園守印象舒桂林怡和河云天耀輝病美好減家園遠辰煉國際飛揚辱國際匯榮扒桂林屑桂林山水街鳳凰詢城長島16區(qū)奧林粒匹克因花園新城霧府邸昌浩黎愉景左灣新城蓮樓盤幟主要麗集中蟲在西餡城北濕路兩丟旁，舍主要甩以大補規(guī)模汪樓盤纖為主券，一般熔開發(fā)輔周期棄在8-礙10年左醬右，幅周邊沒土地肺供應(yīng)執(zhí)少。西城棵南路歐與萬視福路偷交匯介處是湯目前披市場祖新興悔的發(fā)和展點姨，最近有代蜜表性頁花樣覽年，是作為意上市蠻公司姥其品莫牌效甜應(yīng)將冠帶動殘周邊更市場獨，使你其成歲為臨室桂又但一樓哄盤集監(jiān)中地吹。人民國大廈新城醒樓盤男開發(fā)相狀況新城芳樓盤緞供貨椒量統(tǒng)煙計11年下益半年-1盡2年上隆半年隸新城規(guī)樓盤后預(yù)計沒供貨咽量近10瓣0萬平疏方米液，供部貨量圍巨大巖。單盤夏推貨虎量多遙在8-召10萬平摟方米非，未而來競抖爭壓問力巨賠大。11年下碧半年-1戒2年上么半年偽新城些樓盤兼預(yù)計化供貨歇量近10名0萬平唉方米諸，供授貨量局巨大香。單盤盟推貨旨量多技在8-訪10萬平充方米戶，未殺來競蚊爭壓摧力巨深大。11年下慎半年-1塵2年上旱半年奸新城夏樓盤腹預(yù)計奧供貨鍵量近10釘0萬平釘方米司，供唯貨量宮巨大寺。整體療項目軋定位濃及策池略思半路項目泥分析競爭制策略競爭巾價值敢點提湯煉整體樣定位鳥，形點象定國位2PA序RTTW泰O項目破整體吃開發(fā)借經(jīng)營弟策略各期妙客戶枝群、縱產(chǎn)品濃定位一、璃項目厲分析如何獅利用塊優(yōu)勢地及機告會點戒實現(xiàn)你迅速胳走貨閑是關(guān)絕鍵！項目饅區(qū)位臨桂概老城磁區(qū)臨瓶桂截新辰城本項朽目位枝于人理民路現(xiàn)延長廈線，震交通狐較為紫便利險。屬新拖老城耐的過律渡帶酒，即年沒有俗老城膊的成輩熟配婦套，膛也遠緊離新某城開死發(fā)的命熱點丘區(qū)域前。本項鋒目項目畜區(qū)位規(guī)劃國道路雕（未鋸建）農(nóng)民裹宅基楊地農(nóng)民形宅基猜地現(xiàn)狀舅水渠待開鵲發(fā)地辰塊待開稱發(fā)地勾塊民宅項目切在人產(chǎn)民路捎沒有淘沿街社面，笑地塊晃東側(cè)悉規(guī)劃漆路修激建時蛛間未療定，可項目艇的商戚業(yè)價續(xù)值不賄高。周邊萍自然莫景觀趙資源京缺乏昨。毗鄰纖規(guī)劃熊中的匆商貿(mào)佛批發(fā)伸城、黨汽車搭站。拆遷普待解繼決老城區(qū)新城板塊本案本案備注區(qū)位865區(qū)位不成熟居住氛圍1064新發(fā)展居住區(qū)域配套、交通765交通便捷，但配套不足自然景觀555自然景觀欠缺市場供應(yīng)3106未來的居住趨勢區(qū)域項目規(guī)劃、規(guī)模3105項目規(guī)模不大價格優(yōu)勢556市場價格具有優(yōu)勢發(fā)展前景3106商貿(mào)批發(fā)城、汽車站的規(guī)劃提升區(qū)域價值思考慮：臨抹桂老并城區(qū)晴及新距區(qū)，胡我們蘭的劣境勢是董什么疤？對比唉同一秧板塊翁的項球目，電我們荷如何什提高江項目趟競爭悲力？結(jié)論燒：項住目的蘭劣勢——區(qū)位略成熟新度，走居住限氛圍按，配淚套，吃景觀牽資源項目放的機眼會點——區(qū)域縣發(fā)展對潛力備注各：以傲評分秒的方攀式對拒比優(yōu)槍劣，10為最房誠優(yōu)，0為最敵差，錄依次扮類推瘋。項目源分析規(guī)劃霧產(chǎn)品埋特點2房：3房：4房=蘿5喚:4青:1產(chǎn)品到線豐往富，卵面積錦段分絮布廣規(guī)劃范產(chǎn)品遙特點70恭㎡80岔㎡90捕㎡10破0㎡11訓(xùn)0㎡12還0㎡13面0㎡14章0㎡15笛0㎡69盟.2疾㎡76盡.5淋㎡72君.3局㎡2房1衛(wèi)（津多層柴）75芳.8活㎡76坊.9巨㎡85掩.5漂㎡91俯.8黨㎡93禁.6偏㎡2房1衛(wèi)（屢小高撥層）2房2衛(wèi)3房1衛(wèi)10躲0.殼1㎡10豎4.貓2㎡3房2衛(wèi)10券7.護5㎡10錦9.堡1㎡11絹1㎡12津1.兔3㎡4房2衛(wèi)13喚8.擺6㎡15殃2.鳴1㎡該面尋積段夕內(nèi)各通類戶鐮型形炕成內(nèi)沾部競樣爭，蛇部分疊產(chǎn)品段有滯煎銷風(fēng)凝險。競爭宴策略優(yōu)勢服：O位于扁臨桂除老城轎區(qū)，弱車性5分鐘陡即可猾達到抱城區(qū)籮最繁仁華的板金山腿廣場恐區(qū)域舒；O坐擁階人民纏路主私大道秤，多慈路公借交車饒通往伸市中蔥心及統(tǒng)新城蘆區(qū)各肌處；O地塊持西面常緊鄰拘桂林棉職業(yè)且名校貓，人鞋文氛蓋圍濃規(guī)厚；劣勢位：O目前中地塊條周邊槐生活賺配套原缺乏挪，并潮且周且邊未湯動工理地塊協(xié)影響運項目調(diào)形象甘；O屬新覆老城罵的過嶺渡帶圣，即搬沒有聽老城快的成鈴熟配刪套，濕也遠酒離新澇城開蝕發(fā)的鍋熱點土區(qū)域數(shù)；O地塊嬌周邊訂缺乏螺商業(yè)診人氣扮，本球案商申業(yè)銷裝售有浩一定輸?shù)睦离y度隙；競爭掃策略機遇喬：O地塊纖周邊陪目前叼在售薦樓盤期較少倡，威辱脅較皺大的愈大型桐居住談物業(yè)頓基本鼻集中悠在新各城區(qū)進；O人民疤路附店近一撥系列玩項目憲的項硬目的兔逐漸便開發(fā)葉；使窯區(qū)域?qū)幼∵t氛圍稠逐步莫提高藝，無盈疑為兩該區(qū)煎增加掙了更閘多的辰升值厚籌碼諒；O地塊唱土地選成本塘較低汽，造脖就了王目前率低迷弟的市滾場環(huán)循境下緞，項回目可拼以以句低價疫格進入姑市場收，實準(zhǔn)現(xiàn)價蹄格優(yōu)帥勢快跳速走辛貨；威脅牧：O目前煤新政勸形式充下房賣地產(chǎn)連市場盡較不卻明朗菜，多湊數(shù)客饑戶持歇幣觀宰望等腦待置壯業(yè)時螺機；O臨桂扶房地隆產(chǎn)市對場已何進入灑供過膠于求株，實絲式力外潮來開至發(fā)商魂已逐茂步搶則駐桂奔林，濃市場晶競爭艙激烈范，產(chǎn)勿品去彎化速千度普障遍較丹慢，驅(qū)對開翠發(fā)商域資金壩回籠旦造成霜一定臘壓力擇；競爭斤策略總結(jié)槍：項目猶處于拌臨桂海老城暢區(qū)，膊生活刺出行牲便捷緣瑞，但嗚屬新再老城脅的過偉渡帶蔬，即抹沒有柏老城城的成慣熟配宅套，心也遠摘離新顯城開用發(fā)的襖熱點歷區(qū)域圈；簡臨桂包房地沙產(chǎn)市賠場已辟進入剛供過瘦于求買，并誦且實彩力外宇來開蜜發(fā)商煮已逐誓步搶急駐桂雜林，貿(mào)在目聾前新騙政影輪響下閑全國販房地兔產(chǎn)市蓮場及門其不斤明朗躍，但松如桂坑林這儉等三齊線城敬市尚航未受旅較大反影響吳，我弄司建公議項碼目應(yīng)快棚速走閃貨，駱回籠疊資金；二、爽客戶爪定位撬動牽剛需遍客戶凍是實宣現(xiàn)本銳案銷辣售目尺標(biāo)的活關(guān)鍵驢！客戶兔定位本案前住宅狀物業(yè)薯客戶霜定位肥：1、桂詢林市撤本地訂私營醉企業(yè)繼主。2、市昏縣政芹府機弦關(guān)單僚位領(lǐng)蟲導(dǎo)群妙體。3、市灣縣政詢府公疫務(wù)員秤。4、縣劑鄉(xiāng)鎮(zhèn)抓小私芝營業(yè)擠主。5、有趟一定拳經(jīng)濟詞收入怎的高梢級白淹領(lǐng)階筆層。住宅柿物業(yè)浸客戶紛特點窩：在目絹前新殖城影休響的鈔房地倉產(chǎn)市督場下婆，為喉了實萍現(xiàn)一跪期快么速回掀籠資貢金，漠客戶去定位侄應(yīng)以剛需暢第一萬次置展業(yè)人駱群為并主，不概太注帖重周云邊生生活配失套，津但因尚工作冠需要蘆注重矮出行辦便捷屆，有矛一定珍的經(jīng)委濟來絡(luò)源?？蛻粞卸ㄎ徊蹲接鲁鞘心と巳鹤耍?3主-3盒0歲剛獅需人挑群投資踐群體剛需柏家庭購買噴誘因秒：利率晨低老城董區(qū)租括客城市休方向未來飽潛力購買那誘因弟：總價據(jù)低緊鄰別老城須區(qū)繁茂華中解心出行康便捷自住劍，多鈴為首獻次置翅業(yè)，歸未來亦可用給于投脊資客戶窗定位如何針撬動昂市場灰：撬動哥點產(chǎn)品礎(chǔ)利益工+族質(zhì)群個排性市場以70平米指左右劑的兩壤房、90左右探的小抓三房綁、10叨0-勢11搞0左右授的舒存適小飼三房路在市躁場上理形成睡面積股及總波價優(yōu)待勢，葵搶占懼剛需走人群三、妹項目挎定位走剛粥需產(chǎn)脾品策提略是甲目前擋市場亞形勢鴿下快孕速走輕貨的遼關(guān)鍵!項目移定位緊湊爛戶型,階梯龜消費產(chǎn)品頓主要園針對等走中徒低端戶置業(yè)楊客戶路為主,以價華格優(yōu)恒勢吸弱引剛慢需人伴群規(guī)劃炸圍繞箏產(chǎn)品管定位漂能更雹好地旨實現(xiàn)獲資金示投入隆回收設(shè)平衡明確番項目釣一期汪產(chǎn)品你主要昨目標(biāo)倒客戶擇為一楊次置曬業(yè)人喘群園林藥規(guī)劃捉建議園林遭規(guī)劃彈應(yīng)該兆緊扣掙產(chǎn)品像定位緞的同怎時,結(jié)合寫年輕汁目標(biāo)侵客戶絨性格殘?zhí)攸c岸予以坦規(guī)劃:四、立項目暴整體撐開發(fā)攪經(jīng)營逆策略從售號樓部顛選址霞、戶旗型配局比等椒實現(xiàn)塘項目凈最大戀效益哨化經(jīng)明營！地塊點啟動昏區(qū)建淋議及俘風(fēng)險1區(qū)2區(qū)地塊勢啟動溫區(qū)建鳳議及杯風(fēng)險為了臘更快焰實現(xiàn)附資金毀回籠嚼，實受現(xiàn)前寧期資猾金投揚入回陵報平冶衡點雀，我?guī)r司建溝議將2區(qū)7#、8#、9#、10襪#共2.幼5萬平餐米作計為一斷期開晌發(fā)，1區(qū)地害塊隨想著本扔項目搭人氣后更加錫聚集獵，加時上小月區(qū)成得型，釋人民文路居榨住氛懸圍逐妨步的畜改善岸，銷叔售價蠅格必態(tài)定走班高，剃獲得拌更好芽的利宮益。1區(qū)地榨塊：整地舌塊規(guī)樹劃地巧下室映，如喇在1區(qū)拿拐出3萬平嶺米作本為一盡期開律發(fā)，附則需獎?wù)w惡完成滿地下澇室施販工后減方可謊進行槐地上奸建筑劇建設(shè)聯(lián)，施舊工周冷期相槍對較低長，出前期豆投入似成本旬相對碗較大偵，較脹難達扶到一諒期資乖金投柴入與吐回收健平衡連點，殼并且20聯(lián)12年隨良著新愁政對賺二三顫線城厭市逐靠步滲悶透影令響，活桂林混房地雀產(chǎn)市旺場日做益不江明朗漢。2區(qū)地午塊：臨街身面地苗塊，碼居住株價值特受到出一定護影響周，并錢且離工中心寧園林叨相對滋較遠拳，底主層無顏地下叨室規(guī)讓劃，隆如將眨此區(qū)宗域共2.傾5萬平賄米作書為一喂期開響發(fā)，姻則前爹期投眠入成娃本相陜對較肆低，絨施工曬周期垂較短伙，較鋒易完蠻成資蠟金投見入回準(zhǔn)報平姜衡點杯，并互且為叔二期易居住射價值村較高考的1區(qū)地椅塊銷首售形川成低開慚高走石策略。一期旨啟動松區(qū)域鼻分析繩：一期待戶型羅配比虛展示2區(qū)戶螺型展吹示：棟號/面積3房2衛(wèi)107.46㎡3房2衛(wèi)109.06㎡2房1衛(wèi)72.46㎡7#15套15套30套8#15套15套30套9#11套11套22套10#11套11套22套建議掠：在燥目前輛剛需拘市場然占主燒導(dǎo)的吹形式忍下，耗一期把所推騙戶型傲應(yīng)以臘緊湊需實用口為主鏈，走話中低猜端產(chǎn)蓋品定閥位策恨略,以總捎價優(yōu)密勢贏仰得市演場，章迅速昨走量況。地塊矮啟動抵區(qū)經(jīng)嚴濟分翠析方案麻一：如選治擇啟篇動1區(qū)地劉塊其敗中3萬方奪作為器一期柳銷售宅，則湯需完駛成地為塊底編層2萬平戒米地傻下室拋建造憑，如伍按成究本20李00元/平米報計算后，則逢一期茫投入腎成本資共約8千萬豬。并盜且建帖筑周子期相筍對較露長，拉第一各批資左金回惑籠估芒計在20捐12年春春節(jié)左韻右，儀在6月份放左右倉才能沈?qū)崿F(xiàn)擋第一窩批資單金投挑入回芝報平辨衡，期并且粱隨著懼政策吸對房簡地產(chǎn)宋市場山的影蛋響，舟盡快勤回籠景資金壤是關(guān)襖鍵。方案祥二（級推薦摸）：如選閃擇啟慨動2區(qū)共2.撓5萬平戲米作煌為一錄期銷這售，干底下逮無地腿下車通庫制揪約，刪建安豎成本服共約3千萬艦，建某筑周敵期相縫對較點短，20茫11年年揚底能傅實現(xiàn)猛第一百批貨警量銷著售，20制12年年戴前可見實現(xiàn)叫約80掌00千萬震銷售第。地塊擺啟動掉區(qū)經(jīng)抱濟分嶼析年度第一年（2011）第二年（2012）第三年（2013）總計投資計劃銷售面積200006000020000（住宅）、5000（商鋪）105000銷售額72000000(3600均價）240000000（4000均價）120000000432000000銷售痕中心晨選址旅建議由于扎本項啦目離點老城奶區(qū)中鼓心金守山廣陶場約2.乖5公里料，并螺且地塔塊周佩邊居表住氛適圍缺易乏，嶼因此宿我司府提出田以下涂選址假建議雹：建議啞一（走推薦辣）：雞在人別民路稅鑫源萍廣場白區(qū)域未選擇襪門面騙作為辯銷售艦接待因中心禁，能票更有挨效宣拔傳及培推廣消本項遷目，鋒并設(shè)霞置看苦房車貨來回脈接送刃客戶摩往返歸。建議寫二：鹿在地終塊現(xiàn)喚場搭揀建臨區(qū)時接暮待中疼心積諒累有該效客長戶，類待以炎后遷正進一珠期底挨層商類鋪作去為正白式銷廣售中崗心?？捶垦儡?臨時趕售樓遙部:一品箭堂介汽紹資源糧優(yōu)勢服務(wù)勁范圍3PA刻RTTH勢RE肚E一品嘩堂資輸源優(yōu)賠勢——全城蠢性營鉆銷的夠保障遠：本土6年沉逃淀，假多個輪中高近端樓攻盤的發(fā)成功兆操盤泡經(jīng)驗5萬組逗客源匪的迅黎速導(dǎo)疲入，拾大幅演縮短喊項目匙啟動巖的蓄緩客和攤資金頁回籠拳周期揚。各區(qū)完域均糊有在感操作免樓盤槽，全扮城客嬸源實車現(xiàn)共餃享主城喉現(xiàn)有絮兩家評，2年內(nèi)肺新增10家二妥手房土門店孔近百住人的變銷售處團隊踏的全充力配坊合服務(wù)偽范圍服務(wù)怒內(nèi)容稱：前店期發(fā)別展策錘劃（主要脅是指散出具斬市場肅可行養(yǎng)性調(diào)嫌研分蟲析報館告）服務(wù)衫時間柏：2-引3個月服務(wù)事內(nèi)容佩：1、項績目環(huán)龜境分殊析1.謹1項目浴土地佳性質(zhì)曲調(diào)查.地理潛位置.地質(zhì)馳地貌撈狀況.土地沫面積芹及紅刮線圖升分析.土地屑規(guī)劃陪使用武性質(zhì)1.會2項目看用地么周邊艘環(huán)境矩調(diào)查.地塊因周邊煎的建猾筑物中、綠螺化景倘觀、噴自然渣景觀衣、歷會史人淡文景胃觀1.圣3地塊剃交通聲條件施調(diào)查.地塊劉周邊權(quán)的市虛政路賢網(wǎng)以眼其公緒交現(xiàn)鵲狀、可遠景型規(guī)劃.項目忙的水關(guān)、路谷、空單交通帝狀況.地塊拐周邊漫的市舍政道騾路進溫入項殺目地蠟塊的棍直入確交通嶼網(wǎng)現(xiàn)園狀1.情4周邊亭市政文配套將設(shè)施觀調(diào)查.購物系場所統(tǒng)、文瘦化教箏育、睬醫(yī)療復(fù)衛(wèi)生鍬、金裹融服離務(wù)、叮郵政故服務(wù).娛樂坐、餐橋飲、辰運動掠、生得活服董務(wù).周邊蔬可能估存在疑的對便項目謀不利宋的干銅擾因漸素.歷史念人文敵區(qū)位介影響2、項樹目所旬在地何房地階產(chǎn)市印場概役況1.哲1項目豆所在鏟地的軟居民吐住宅杠形態(tài)順及比血重1.鴉2項目揮所在闊地房紡地產(chǎn)尿市場樣總體沈供求脂現(xiàn)狀1.自3項目薦所在冷地商勵品房齡市場閘板塊酸的劃財分及迷其差瞇異1.嶼4項目旨所在儉地商喉品房垃平均飾價格啟走勢3、項瞞目市穴場定職位3.陵1類比籍競爭鮮樓盤群調(diào)研.類比貴競爭席樓盤竹基