年云南普洱市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告

2007年普洱市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告普洱xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃部區(qū)域房地產(chǎn)市場普洱市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況

2007年，普洱市房屋建筑施工面積365.9萬平方米，比上年下降1.7%，其中住宅施工面積224.0萬平方米,下降6.8%；房屋建筑竣工面積221.8萬平方米，下降7.8%，其中住宅竣工面積135.2萬平方米，下降20.0%。建設(shè)單位擬開發(fā)項(xiàng)目名稱擬開發(fā)面積（萬平方米）普洱至勝房地產(chǎn)開發(fā)公司陽光新城二期22玉溪高新技術(shù)開發(fā)公司都市品質(zhì)18思茅岱駿房地產(chǎn)開發(fā)公司岱駿嘉園20普洱城建投資開發(fā)公司公務(wù)員動(dòng)遷小區(qū)20普洱大地中立房地產(chǎn)開發(fā)公司丁香苑11建設(shè)局經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房7普洱天晟房地產(chǎn)開發(fā)公司住宅小區(qū)6普洱潤生房地產(chǎn)開發(fā)公司交苑小區(qū)0.6普洱錦云房地產(chǎn)開發(fā)公司高家寨活動(dòng)中心0.3錦云休閑園0.3普洱林城房地產(chǎn)開發(fā)公司商住小區(qū)4普洱廈鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司住宅3普洱福通房地產(chǎn)開發(fā)公司福通大廈0.7醫(yī)技樓0.7普洱昆利房地產(chǎn)開發(fā)公司鳳凰新城二期10普洱海誠房地產(chǎn)開發(fā)公司茶林溪谷12中心商務(wù)區(qū)二期5.3城區(qū)合計(jì)140.92007-2008年城區(qū)重點(diǎn)擬開發(fā)項(xiàng)目一覽表區(qū)域房地產(chǎn)市場普洱市住宅市場分析陽光新城天成花園五一商業(yè)城岱駿嘉園半山印象都市品質(zhì)浙商天景園茶林溪谷主要在售、待售樓盤分布圖城市花園茗志小區(qū)云海森林小區(qū)

當(dāng)?shù)刈≌袌龃篌w可分為中心城區(qū)、北部開發(fā)區(qū)和南部新城區(qū)等三個(gè)板塊。目前的住宅開發(fā)雖在這三個(gè)區(qū)域均有分布，但考察得知未來的市場供應(yīng)將主要集中在北部和南部。市場處于快速發(fā)展階段，目前市場上在推廣的項(xiàng)目多數(shù)體量很小且產(chǎn)品雷同形成了明顯的同質(zhì)化競爭。區(qū)域房地產(chǎn)市場項(xiàng)目規(guī)模分析項(xiàng)目名稱總建面積（萬平方米）工程進(jìn)度余量（萬平方米）浙商?天景園1.5主體在建1.5天成花園1主體在建0.2五一商業(yè)城1.2待拆遷1.2都市品質(zhì)30主體在建30陽光新城30一期少量交房16.5岱駿嘉園2基本交房2城市花園一、二期共5.4一期現(xiàn)房，二期主體在建0.3茗志小區(qū)1.5主體在建1.1云海森林小區(qū)1.8主體在建0.4茶林溪谷7.6獨(dú)棟少量在建7.6半山印象2.6交房0合計(jì)84.6/60.8

目前當(dāng)?shù)卦谑垌?xiàng)目多數(shù)體量不足2萬平方米，但包括待售項(xiàng)目在內(nèi)近期推向市場的產(chǎn)品體量預(yù)計(jì)將超過60萬平方米；住宅市場正加緊發(fā)展的步伐，未來供應(yīng)量將迅速增加，市場競爭將愈演愈烈。

區(qū)域房地產(chǎn)市場供應(yīng)產(chǎn)品類型分析項(xiàng)目名稱主要產(chǎn)品類型多層小高層別墅商鋪浙商?天景園√√天成花園√√五一商業(yè)城√√都市品質(zhì)√√√陽光新城√√√岱駿嘉園√√城市花園√√茗志小區(qū)√√云海森林小區(qū)√√茶林溪谷√半山印象√√

目前當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有的住宅產(chǎn)品類型不夠豐富，多層住宅仍為主流產(chǎn)品，其中都市品質(zhì)項(xiàng)目規(guī)劃的花園洋房產(chǎn)品在當(dāng)?shù)囟鄬幼≌袌錾溪?dú)樹一幟。目前當(dāng)?shù)匾?guī)劃有小高層住宅和別墅產(chǎn)品的項(xiàng)目極少，市場潛力有待挖掘；其中有別墅產(chǎn)品的個(gè)案中純別墅項(xiàng)目僅茶林溪谷一例，從其預(yù)定情況來看市場需求遠(yuǎn)未得到滿足。區(qū)域房地產(chǎn)市場主力房型面積分析項(xiàng)目名稱主力房型主力面積（平方米）浙商?天景園3/2/2140-142天成花園3/2/2110-137五一商業(yè)城3/2/2121-125都市品質(zhì)3/2/2108-116陽光新城3/2/2102-120岱駿嘉園3/2/2123-129城市花園3/2/2122-150茗志小區(qū)3/2/2108-123云海森林小區(qū)3/2/2120左右茶林溪谷聯(lián)排180-255半山印象3/2/2111-125

非別墅住宅產(chǎn)品中，三房兩廳兩衛(wèi)的房型是當(dāng)?shù)氐闹髁?，但統(tǒng)計(jì)中的各個(gè)案面積跨度的差別較大，市場中主要的面積段為110-130平方米；當(dāng)前“70、90”的宏觀政策在當(dāng)?shù)刈≌袌鑫串a(chǎn)生明顯影響。區(qū)域房地產(chǎn)市場主力售價(jià)分析項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型單價(jià)范圍（元/平方米）主力總價(jià)（萬元）浙商?天景園小高層2000-250031左右天成花園多層1530-165018.5-20五一商業(yè)城多層1900左右23左右都市品質(zhì)多層1700左右18-20陽光新城多層1430-178016-18.5岱駿嘉園多層1700-180021.5-22.5城市花園多層1590-170020-24.5茗志小區(qū)多層1700左右18-21云海森林小區(qū)多層1700左右20.5左右茶林溪谷///半山印象多層1600左右17.5-20

除天景園的小高層產(chǎn)品主力總價(jià)突破30萬元外，其余個(gè)案主力總價(jià)主要在18-20萬元和20-25萬元兩個(gè)價(jià)格段內(nèi)；從在售產(chǎn)品較好的銷售狀況來看，置業(yè)客群對(duì)目前的售價(jià)水平接受程度普遍較高。區(qū)域房地產(chǎn)市場銷售情況分析項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間總建面積（萬平方米）銷售率浙商?天景園待售1.5待售天成花園06.12185%五一商業(yè)城待售1.2待售都市品質(zhì)待售30待售陽光新城07.330一期90%岱駿嘉園待售2待售城市花園07.5一、二期共5.4二期90％茗志小區(qū)07.91.525％云海森林小區(qū)07.81.820%茶林溪谷待售7.6待售半山印象05.122.6近售完

經(jīng)考察已開盤項(xiàng)目銷售情況普遍較理想，待開盤項(xiàng)目的預(yù)定情況也較好；這種情況除市場需求方面的因素外，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)職能部門對(duì)開發(fā)企業(yè)寬松的管理也有重要影響。區(qū)域房地產(chǎn)市場客源分析

經(jīng)考察目前當(dāng)?shù)匚飿I(yè)的購買客戶主要集中在當(dāng)?shù)?，職業(yè)構(gòu)成較復(fù)雜，例如個(gè)體私營業(yè)者、公務(wù)員、教師等；少數(shù)客戶來自鄉(xiāng)鎮(zhèn)、周邊城市，主要是一些私營業(yè)者。推廣渠道分析

目前當(dāng)?shù)仨?xiàng)目的宣傳推廣采取的媒介主要有戶外廣告、報(bào)紙廣告，部分采用電視廣告的方式；目前供應(yīng)的項(xiàng)目多數(shù)體量很小，多未著力對(duì)售樓處進(jìn)行包裝；不過近期正在推廣的新項(xiàng)目正在努力改變這一狀況。區(qū)域房地產(chǎn)市場

普洱市住宅市場正處于起步后的快速發(fā)展階段，市場需求量持續(xù)增加，這為本項(xiàng)目的啟動(dòng)提供了良好的市場環(huán)境。當(dāng)?shù)啬壳暗奈飿I(yè)發(fā)展水平多停留在滿足基本生活需求的層面，且物業(yè)管理、智能配套等方面較為欠缺，有較大的提升潛力。本項(xiàng)目的啟動(dòng)將對(duì)城市住宅產(chǎn)品的升級(jí)起到重要作用。另一方面，目前市場上多層住宅產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，缺乏小高層、高層產(chǎn)品，別墅產(chǎn)品的供應(yīng)也不足，為本項(xiàng)目合理的產(chǎn)品規(guī)劃創(chuàng)造了條件。小結(jié)：區(qū)域房地產(chǎn)市場普洱市成型商業(yè)市場分析

普洱當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)布局凌亂，沒有進(jìn)行合理地規(guī)劃。目前僅中心區(qū)商業(yè)發(fā)展相對(duì)成熟，但業(yè)態(tài)業(yè)種還不夠齊全，檔次普遍較低。當(dāng)?shù)匕儇?、綜合性超市、專業(yè)市場等各種商業(yè)形態(tài)均有缺乏，而從現(xiàn)有商業(yè)的經(jīng)營狀況看，居民有較旺盛的消費(fèi)熱情，但現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施不能完全滿足居民的消費(fèi)需求?？梢灶A(yù)見當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)城區(qū)商業(yè)的進(jìn)一步提升接納力較強(qiáng)。主要商業(yè)街區(qū)、商圈分布五一路邊城路振興大道財(cái)富廣場五一路商業(yè)街中心商務(wù)區(qū)摩托車市場義和家具城茶源廣場餐飲一條街志銘家具城茶葉市場昆曼建材大市場中心商業(yè)區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場街道一般租金情況統(tǒng)計(jì)道路名稱一般租金水平（元/平方米?天）位置振興大道一段3思亭路交叉口至魚水路交叉口五一路3寧洱大道口至茶城大道口邊城路3寧洱大道口至茶城大道口月光路3市體育館至茶城大道口人民路3思茅四中至茶城大道口思亭路1.8振興大道口至茶城大道口寧洱大道1.8建材市場－師范高等專科學(xué)校魚水路1.8中國人民銀行至園丁小區(qū)振興大道二段1衛(wèi)生院至魚水路口茶城大道一段1復(fù)興農(nóng)貿(mào)市場至園丁小區(qū)林源路1法院至魚水路口茶城大道二段0.4石料場至市中醫(yī)院振興大道三段0.4師范高等專科學(xué)校至市地稅局區(qū)域聞房地神產(chǎn)市應(yīng)場商業(yè)耗干道精簡況振興出大道經(jīng)營斧內(nèi)容擠：當(dāng)敢地南嶄北向方主干判道之武一，調(diào)商鋪兆密集詞的路寶段主蹲要在慶人民編路至缺五一浮路一便段，瞎主要赴經(jīng)營躲服裝躍、飾添品等貌；經(jīng)貪營狀里況較荒好。商鋪?zhàn)诵螒B(tài)刃：臨帝街店稻鋪開壺間為3-即3.燭5米，未進(jìn)深6-慰10米左扛右；租金臥水平酬：為1.煎2-些6元/平方逐米?天左久右。區(qū)域附房地房誠產(chǎn)市前場商業(yè)沫干道富簡況邊城良路經(jīng)營濁內(nèi)容雕：當(dāng)熔地東孔西向白主干白道之幣一，本振興檢大道含以西珠一段妙主要謹(jǐn)經(jīng)營嫩通訊鎮(zhèn)器材蛛、建掀材等頌，形現(xiàn)象檔酸次較租低，蘆以東系一段皮主要憶經(jīng)營丙格式建休閑宴服裝植、飾年品等類；整要體經(jīng)呢營狀謙況較漏理想逗。商鋪禮形態(tài)遣：臨送街店耐鋪開強(qiáng)間為3米左診右，紋進(jìn)深4-汪8米左頸右；租金絞水平咐：1.背2-奔3元/平方塵米?天左繳右。區(qū)域瘡房地銅產(chǎn)市海場商業(yè)兵干道考簡況五一干路商疑業(yè)步河行街經(jīng)營選內(nèi)容史：步校行街遇長約70壩0米，遭為普軌洱市仆商業(yè)鼻最繁棋華的癥街區(qū)快之一斤。目皂前一泥層商勤鋪入奮駐率壤較高暫，經(jīng)打營狀已況較伍好；灰二層經(jīng)入駐醉率不蛋高；事主要糖有男稈女服冶裝、承飾品茅、日春用品營、打厭字復(fù)限印、獵美容及美發(fā)茄等業(yè)蠢態(tài)；商鋪恥形式食：一婆層或汪二層說商鋪伯，一際層層熟高3.委3米，毯二層3米左掩右；仿單倦套開編間3-膏3.呢3米，乓進(jìn)深7-幅10米；梁單套炕面積20帳-3驚0平方戴米左念右。租金香水平株：一框?qū)?.賺5-暈6元/平方罪米/天；贈(zèng)二層0.借5-昨1.查2元/平方壘米/天；主要倡商業(yè)違個(gè)案—百貨遇業(yè)態(tài)區(qū)域強(qiáng)房地鈔產(chǎn)市尊場中心倦商務(wù)辟區(qū)簡況鑒：普沉洱市標(biāo)首個(gè)SH老OP苦PI墓NG排M杠AL道L形態(tài)甩的商精業(yè)項(xiàng)錄目，勵(lì)集購來物、剪娛樂島、休聲閑、跡居住謹(jǐn)為一乘體。君總建此面積約約5.劃3萬平根方米樹，目圈前完舞工并必開業(yè)肥的部差分為勤該案樸的一色期，真主要五為1-職3層商仇業(yè)內(nèi)彈街及4-央6層單啟身公掩寓產(chǎn)勉品，例并設(shè)閑有中插心廣過場，決引入肯大型施超市――大興霜量販阻及連翠鎖影火院――星美妻院線笛。后序續(xù)產(chǎn)宋品的罵具體吹規(guī)劃位待定幕。商警鋪入否駐率丘較高贊，經(jīng)脾營狀憐況良錘好。開業(yè)械時(shí)間暫：20始07年初經(jīng)營壤內(nèi)容識(shí)：服女裝、丟童裝父、飾際品、擴(kuò)化妝慨品、烘鞋類蛛、箱掩包、挺餐飲疫、音解像、狐超市啞、電桃影院遞等商鋪排形式夢：分津置三瞧層形麥成內(nèi)感街，減一、旁二層融層高3.促5米，徒三層喜層高3.盆5米左論右；控單套忘開間4米左多右，遲進(jìn)深8-暮12米，房誠單套標(biāo)面積30騰-5渴0平方康米左浙右。租金慨：一桌層2-時(shí)10元/平方大米?天；幫二層0.協(xié)8-鎖6元/平方嗓米?天；始三層0.醉5-顧1元/平方禍米?天；財(cái)富薪廣場簡況烈：該師案為痰商業(yè)炊街、號(hào)住宅躁結(jié)合甜的大吩型項(xiàng)盾目，拒總建魯面積膀約7萬平向方米罪。該媽案商答鋪出舒售后犬沒有絮進(jìn)行身統(tǒng)一哀管理慮，目吃前經(jīng)溝營業(yè)奪種較囑雜，統(tǒng)沒有覺明顯植的業(yè)娛態(tài)分撲區(qū)。20氏07年4月，華第八業(yè)屆中扯國普沒洱茶倍葉節(jié)島曾在嶄該案闊舉行抵，共無有來妙自泰吊國、治港澳護(hù)地區(qū)寇、廣寺州、姐江蘇挪、浙級(jí)江、谷湖南叔以及菠全省店各地23熔6戶企屋業(yè)參巡壽展，45釋00多名姨客商命參會(huì)遍。開業(yè)折時(shí)間核：20選07年8月經(jīng)營滿內(nèi)容潛：男濾女服喊裝、秒童裝醫(yī)、飾爐品、辱化妝祝品、贈(zèng)鞋類域、箱賽包、那音像雁、日系雜、旅五金遲、建陶材等齒；商鋪掌形式芬：鏟一層軟或二胳層商胳鋪，盯建筑猛圍合蝴形成配商業(yè)節(jié)內(nèi)街餅，一呀層層侵高3.畏3米，送二層3米左送右；街單貧套開朽間3.銅3米，仗進(jìn)深5-捐9米；普單套皆面積15未-3漠0平方闊米左宅右。租金蝴水平誼：一片層1.冊9-索5元/平方館米?天，鹿二層0.乎4-毛2.卷8元/平方匠米?天；區(qū)域貝房地努產(chǎn)市伏場主要裝商業(yè)館個(gè)案—百貨百業(yè)態(tài)世紀(jì)槽商廈簡況關(guān)：當(dāng)舌地為泥數(shù)不闖多的血體量資較大終的商碼業(yè)單停體之蠻一，益內(nèi)街號(hào)形式懂，共藍(lán)兩層轎，目潑前內(nèi)罩部處唯于停鞏業(yè)狀毀態(tài)。區(qū)域瓜房地血產(chǎn)市開場主要葵商業(yè)印個(gè)案—百貨適業(yè)態(tài)祿順廳商場簡況據(jù)：位橫于主粱要商梯業(yè)干況道振曬興大枕道一膀側(cè)，圾一層允內(nèi)街慢商鋪斯，主沉要經(jīng)鑄營服患裝、敢小商繳品，莖檔次珠低，投經(jīng)營康狀況丸一般稱。區(qū)域預(yù)房地杰產(chǎn)市稀場主要衰商業(yè)趕個(gè)案—專業(yè)計(jì)市場昆曼傳建材繡大市望場地理課位置頓：普春洱市色茶苑棕路開業(yè)騙時(shí)間字：20穩(wěn)07年總建題面積剖：2萬平扒方米脅左右租金版水平被：0.通5－0.施6元/平米/天簡介剖：昆乓曼建辛材市元場是鐘集建表材、拳裝飾自、家揪具的六大型躬市場高，交槍通便冠利，但但目摘前無斥配套里設(shè)施逢，管需理也穿較松乎散，潑新近陣開業(yè)決，人堅(jiān)氣不睡足，說經(jīng)營阻狀況停平淡姐。區(qū)域在房地縫產(chǎn)市娃場主要件商業(yè)組個(gè)案—專業(yè)溪市場義和命家具班商城地理蔑位置奴：普阿洱市智寧洱撞大道22喂8號(hào)開業(yè)喝時(shí)間備：20粘02年12月占地狐面積蟻：20余畝總建排面積友：1萬余蛋平方叮米租金知水平萍：1.吉2-縮慧1.添5元/平米/天簡介晃：是聞中國搬茶城澤普洱謎市第篩一家按專業(yè)托家具銷銷售敢市場升