錦繡香江行政高爾夫酒店公寓策劃建議書

錦繡香江·行政高爾夫酒店公寓可行性研究報告PAGEPAGE29錦繡香江行政高爾夫酒店公寓可行性研究報告香江控股住宅地產(chǎn)營銷中心市場調(diào)研部——目錄——第一部分廣州酒店式公寓的發(fā)展進(jìn)程……3第二部分廣州酒店式公寓的投資前景……4第三部分廣州各板塊酒店式公寓經(jīng)營現(xiàn)狀………………51﹒珠江新城板快富力·麗思卡爾頓酒店……………………合景泰富·匯峰國際公寓…………………2﹒環(huán)市路板塊2.1時代·YOU公寓……………2.2君悅·東山國際公寓………3﹒北京路商圈3.1錦源·國際公寓……………4﹒天河板塊廣園東4.1匯景新城……………………第四部分錦繡香江·行政高爾夫酒店公寓可行性建議報告………………8第五部分酒店式公寓管理公司詳細(xì)介紹……9第六部分廣州各酒店式公寓裝修效果圖……16第一部分廣州酒店式公寓的發(fā)展進(jìn)程酒店式公寓概念最早起源于19世紀(jì)中后期的歐洲。是當(dāng)時旅游區(qū)租給游客供其臨時休憩的物業(yè)，此種物業(yè)的客人雖然只是作短暫的休息和停留，但是提供給他們統(tǒng)一的上門服務(wù)，所以既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個人的“臨時住家”，這就形成了酒店式公寓的雛形。不久以后,此種物業(yè)在歐洲越來越多,服務(wù)也越來越周到,深受廣大消費(fèi)者的好評。在中國酒店式公寓是一個舶來品。經(jīng)過多年的發(fā)展，中國的酒店式公寓自身也發(fā)生了變化，類型也開始細(xì)分，目前市場上一般有3種：帶租約的產(chǎn)權(quán)式酒店(Property

Hotel），只提供服務(wù)的服務(wù)式酒店公寓(Serviced

apartment），出售按照時間劃分產(chǎn)權(quán)的分時度假產(chǎn)品(holiday

ownership）。根據(jù)發(fā)展商發(fā)展思路的不同和業(yè)主的投資方式不同，同一類也發(fā)生了變化，目前市場上存在教多的是產(chǎn)權(quán)式酒店和可自住式酒店式公寓。廣州公寓的發(fā)展在2006年前大致經(jīng)歷了二個階段，20世紀(jì)90年代初期為廣州服務(wù)公寓的起步階段，陸續(xù)有多個“純服務(wù)式公寓”推出市場，集中地多數(shù)在舊交易會(流花路)、環(huán)市路商圈及廣州大橋兩側(cè)的領(lǐng)事館區(qū)。到20世紀(jì)90年代末期金融風(fēng)暴爆發(fā)前呈現(xiàn)飽和狀態(tài)。第二階段為2000年后至2006年，是“商務(wù)＋服務(wù)公寓”的發(fā)展階段，集中地多數(shù)在天河北、珠江新城CBD的中心區(qū)。2003年以來，廣州公寓市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面。然而，與北京、上海等地相比，廣州的服務(wù)公寓市場發(fā)展卻仍然處于較初期的階段，也相對缺少專業(yè)公司來管理，有很大一段差距。隨著廣州對外的經(jīng)貿(mào)聯(lián)系日益頻繁，常駐廣州的跨國公司的高級外籍雇員、領(lǐng)事館及相關(guān)機(jī)構(gòu)的人員、常駐廣州的港澳臺商務(wù)人士及本地的高級管理和技術(shù)人員日益增多，刺激了廣州的房地產(chǎn)市場尤其是“服務(wù)式公寓”市場再度活躍。此外，2002年亞洲最大、世界第二的琶洲新會展中心落成，每年承辦兩屆全國規(guī)模最大的商品交易會，也促進(jìn)了廣州公寓項目發(fā)展。所以，由此就催生了廣州酒店式公寓第三個階段：目前活躍于廣州市場上的“產(chǎn)權(quán)式酒店公寓”。第二部分廣州酒店式公寓的投資前景廣州酒店式公寓的投資前景可以通過以下幾個方面來進(jìn)行分析。

1、酒店式公寓的優(yōu)勢在地理位置和硬件品質(zhì)相當(dāng)、服務(wù)配套完整的基礎(chǔ)上，酒店式公寓比同檔次的公寓更值得投資。其原因主要在于：

（1）出租率較有保證酒店式公寓大多聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司和酒店式公寓管理公司進(jìn)行管理，他們有廣泛的客源，而普通公寓的小業(yè)主出租，偶然性強(qiáng)。此外，租客也愿意花比公寓不高的價差，獲得更多的、風(fēng)險更小的服務(wù)；

（2）租金穩(wěn)定性較有保證在普通公寓里，由于各投資者的資金、持房能力不同，投資比例的增加勢必導(dǎo)致小業(yè)主的惡性競爭。而酒店式公寓統(tǒng)一的經(jīng)營方式使各業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益捆綁在一起，管理公司根據(jù)收益分成，可以保持物業(yè)的整體租價；

（3）性價比比酒店更有優(yōu)勢酒店式公寓由于是成套住宅，相比較于純酒店的單間設(shè)計，居住的舒適性大為提高。同時，酒店式公寓在其軟、硬件的配置與純酒店相差無比，但租金價格卻相去甚遠(yuǎn)，因此，許多酒店的長租客便把置業(yè)目光投向了酒店式公寓。

（4）產(chǎn)權(quán)問題擁有產(chǎn)權(quán)可以讓業(yè)主居住的安心、放心。必要時還可以出讓自己的產(chǎn)權(quán)，回收投資，無疑降低了投資的風(fēng)險。酒店式服務(wù)公寓與傳統(tǒng)酒店的本質(zhì)區(qū)別在于，這種樓盤可將每個單元出售給個體買房者，由擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主居住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，所以從本質(zhì)上說，它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。

2、酒店式公寓的發(fā)展前景與廣州市作為一個國際化大都市有著十分緊密的聯(lián)系。隨著廣州對外的經(jīng)貿(mào)聯(lián)系日益頻繁，常駐廣州的跨國公司的高級外籍雇員、領(lǐng)事館及相關(guān)機(jī)構(gòu)的人員、常駐廣州的港澳臺商務(wù)人士及本地的高級管理和技術(shù)人員日益增多等，構(gòu)成了酒店式公寓的主要需求群體。一些小型公司也將其作為商住兩用。他們希翼在市中心或交通便捷地區(qū)生活，有傳統(tǒng)酒店的硬件配套，相當(dāng)水準(zhǔn)的上門服務(wù)，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。酒店式服務(wù)公寓的獨(dú)特優(yōu)勢早已出現(xiàn)。第三部分廣州各板塊酒店式公寓經(jīng)營現(xiàn)狀珠江新城板塊1﹒富力·麗思卡爾頓豪華公寓項目位于珠江新城興安路，整棟建筑分為純酒店及酒店公寓二部分，其中6—19層為酒店公寓，其余均為純酒店套房。酒店式公寓戶型最小為111m2的一房單位，該戶型分布于酒店6—19層；160m2二房單位，分布于酒店的6—12層；191m2的三房單位，分布于酒店的6—整棟建筑由富力集團(tuán)興建后，全權(quán)交由“麗思卡爾頓酒店”管理經(jīng)營，并附以酒店式管理。（“麗思卡爾頓酒店”管理公司詳細(xì)介紹附后）2﹒合景泰富·匯峰國際公寓項目位于珠江新城興盛路，為一棟43層高的純公寓住宅，面積有40--46m2的鉑領(lǐng)公寓，51m2的行政套房，76--85m2的高級雙套房，銷售均價為1800021000元/m2，含3000元/項目處于珠江新城規(guī)劃步行街之內(nèi)，避免了車路嘈雜。位于該棟樓體左側(cè)是六層高的裙樓，集商業(yè)及會所配套服務(wù)于一體，包含無邊際泳池、商務(wù)中心、紅酒屋、健身室及國際化水準(zhǔn)會所設(shè)施。項目聘請源自英國的“仲量聯(lián)行”，提供酒店式管理服務(wù)。（“仲量聯(lián)行”管理公司詳細(xì)介紹附后）環(huán)市路板塊1﹒時代·YOU公寓項目位于越秀區(qū)先烈南路，區(qū)莊立交橋旁，該地塊規(guī)劃為商業(yè)用地，屬“商改住”用途。共一棟建筑，21層，每層18套單位，全部設(shè)計為住宅公寓，產(chǎn)權(quán)為50年。項目于2008年6月28日公開發(fā)售，所推戶型為三類：46m2及63m2一房單位，87m2二房單位。銷售均價為15000元/m2，其中含裝修3000元/m2，目前所剩單位最低均價為15227元/m2該項目采有酒店式管理性質(zhì)，聘用全球最大物業(yè)管理顧問公司“世邦魏理仕”大中華區(qū)域，作為管家顧問分司與廣州市信誠物業(yè)管理有限公司共同合作，為業(yè)主提供全方位的服務(wù)。業(yè)主購房后物業(yè)可交由管家公司代租，管家公司收取一定的中介費(fèi)，租金每月按時劃入業(yè)主帳戶。物業(yè)服務(wù)費(fèi)4.8元/m2/月，提供干洗等業(yè)務(wù)，服務(wù)費(fèi)另計。（“世邦魏理仕”管理公司詳細(xì)介紹附后）2﹒金悅·東山國際公寓項目位于越秀區(qū)永福路，為單棟高31層建筑，三梯16戶設(shè)計，共400多戶。戶型為：34m2及50m2一房單位，60m2及87m2二房單位。銷售均價含精裝約為15000元/該項目聘請北京“高力國際物業(yè)管理公司”作為酒店管理顧問，再接合自身的物業(yè)管理公司，為業(yè)主提供全方位服務(wù)。目前暫未確定購買物業(yè)是否統(tǒng)一交由顧問公司管理。（“高力國際”物業(yè)管理公司詳細(xì)介紹附后）北京路商圈1﹒錦源·國際公寓項目位于越秀區(qū)北京路商業(yè)繁華地段，一棟住宅建筑及一棟商業(yè)裙樓建筑組成，住宅建筑共36層，每層22套單位，戶型均為酒店式公寓設(shè)計，有37m2、43m2、51m2一房單位；87該項目聘請香港“貴伙服務(wù)”http://www.pir.hk/酒店管理公司為業(yè)主提供全套酒店式服務(wù)。包括會所管理、清潔服務(wù)、客戶管理、迎賓服務(wù)等。該地段目前公寓租賃價格在100元/m2/月以上，以43m2戶型為例，日租均價在300元/日左右，月租約為5800元/月。租賃價格酒店管理公司與業(yè)主采取30%70%的分成方式，即酒店提取租賃價格的三成，返還業(yè)主七成。（“天河板塊廣園東1﹒僑鑫·匯景新城匯景新城目前所推組團(tuán)為“中央·庭園”，共12棟，其中7棟為二梯二戶設(shè)計，5棟為二梯三戶設(shè)計，戶型面積主要為166m2三房單位及224m目前，匯景新城正推出一理財方式“投資換樓置業(yè)方案”。即業(yè)主購買房屋后，可以將房屋交由發(fā)展商，發(fā)展商每年以購買房屋總價的10%的回報率返還業(yè)主，每月定期將回報資金打入業(yè)主帳號，直至三年。期間業(yè)主無需承擔(dān)任何風(fēng)險。三年后發(fā)展商將房屋原樣交還業(yè)主。目前匯景新城的銷售均價為20000元/m2，實(shí)行“投資換樓置業(yè)方案”后，三年后業(yè)主可獲贈房屋總價的30%的回報率。這實(shí)際上是對目前購房業(yè)主的變像優(yōu)惠策略。匯景新城的“投資換樓置業(yè)方案”將由項目物業(yè)管理公司自行實(shí)施，幫助業(yè)主完成租賃計劃，無須交由專業(yè)的管理公司管理。第四部分錦繡香江行政高爾夫酒店公寓可行性分析建議錦繡香江項目位于規(guī)劃中的廣州城市中央居住區(qū)CLD，占據(jù)番禺新城CBD中心區(qū)域、據(jù)琶洲新會展中心、地鐵三號線站點(diǎn)沿線、赤崗使館區(qū)及南沙新區(qū)等利好優(yōu)勢，上述各項因素均決定著本項目投資高檔酒店式公寓將具有十分利好的發(fā)展前景。下面就將本項目行政高爾夫酒店公寓的大致信息匯報如下：山水華府二期第17棟行政高爾夫酒店公寓，高23層，共計526戶，標(biāo)準(zhǔn)層為每層29套單位，面積均小于90m2；第22—23層，設(shè)計為打通單位，每戶面積約為800目前市場上大多數(shù)的酒店式公寓為產(chǎn)權(quán)式酒店，而投資者也較傾向。根據(jù)深圳市場過去的案例來看，發(fā)展商選擇給予投資者的回報方式主要有4種：

1）每年5%固定回報＋30%客房利潤＋60天/年免費(fèi)住宿權(quán)。

2）送一成首期＋20年免月供＋20天/年免費(fèi)居住權(quán)＋VIP消費(fèi)卡。

3）送5%首期款＋15年免月供＋四天/月免費(fèi)居住權(quán)。這就是開發(fā)商所倡導(dǎo)的一種“永不供樓”概念。

4）永久委托，階段性回報方式。未來競爭靠物管，酒店式公寓是作為一種純投資的工具，其目的更為明確，而且更適合長線的投資者取得穩(wěn)定的投資效益，避免了大起大落的風(fēng)險。而一座高檔的酒店式公寓要想擁有長久的生命力和穩(wěn)定的收益，在各項硬件指標(biāo)達(dá)標(biāo)的情況下，服務(wù)這一軟件就顯得猶為重要了。在高檔租務(wù)市場中，客戶的去留多數(shù)受服務(wù)水平的影響。與國際接軌的優(yōu)質(zhì)服務(wù)將極大提升物業(yè)的附加值，并對物業(yè)今后的投資潛力產(chǎn)生直接影響。因此，在整體市場環(huán)境、硬件水平相當(dāng)?shù)那闆r下，酒店式公寓除了專業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計和裝修，還要有充足的租客來源，在整體市場環(huán)境、硬件水平相當(dāng)?shù)那闆r下，物業(yè)管理將是未來酒店式公寓競爭的焦點(diǎn)。下面將廣州市場上最具代表性的酒店式公寓專業(yè)管理公司介紹如下，并將部分酒店式公寓樓盤的室內(nèi)裝修效果圖附后，僅供領(lǐng)導(dǎo)參考。第五部分酒店式公寓管理公司詳細(xì)介紹1﹒世邦魏理仕世邦魏理仕是全球知名的綜合性地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司，也是首家進(jìn)入中國的國際公司世邦魏理仕(CBRichardEllis)，1986年開始在北京開展業(yè)務(wù)，1987年接到第一筆獨(dú)家代理國貿(mào)中心的大單，但此后十多年，世邦魏理仕僅僅以跨國公司服務(wù)、物業(yè)管理及研究咨詢?yōu)橹?，在中國大陸的收入還不到總收入的1%。1996年公司正式設(shè)立北京辦事處，截至2002年，該公司在北京地區(qū)員工230人，收入約為3000萬人民幣。世邦魏理仕（紐約證券交易所代號：CBG）總部位于美國加利福尼亞州洛杉磯，是標(biāo)準(zhǔn)普爾500強(qiáng)企業(yè)，為全球最大的地產(chǎn)服務(wù)公司(按2005年的營業(yè)額計算)。公司擁有員工約21,000名，為全球地產(chǎn)業(yè)主、投資者及承租者提供綜合的地產(chǎn)服務(wù)，具體包括：物業(yè)租售的戰(zhàn)略顧問及實(shí)施、企業(yè)服務(wù)、物業(yè)設(shè)施及項目管理、按揭融資、評估與估值、開發(fā)服務(wù)、投資管理、研究與策略顧問等。

2003年7月29日，世邦魏理仕完成了對顯盛金融集團(tuán)(InsigniaFinancialGroup)的收購，收購之后，世邦魏理仕的銷售和租賃物業(yè)價值超過800億美元，商業(yè)融資額超90億美元；旗下管理的地產(chǎn)面積和公司物業(yè)超過7億平方英尺，旗下管理的投資資產(chǎn)額為140億美元，并為總資產(chǎn)價值4140億美元的地產(chǎn)提供了4萬項評估、估價及轉(zhuǎn)讓咨詢服務(wù)，年收入逾17億美元，在全球48個國家設(shè)有250家分支機(jī)構(gòu)，堪稱全球第一大地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)。與此同時，北京世邦魏理仕地產(chǎn)代理的本土化戰(zhàn)略開始啟動。角色的轉(zhuǎn)變

與龐大的交易額對應(yīng)，世邦魏理仕在全球的業(yè)務(wù)涉及租賃、銷售代理、物業(yè)管理、抵押貸款、投資基金、地產(chǎn)評估等，凡是地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)幾乎無所不包，但在北京市場的主業(yè)一直是物業(yè)管理和為租客服務(wù)?！白畲蟮霓D(zhuǎn)變是角色的轉(zhuǎn)變。”從新加坡公司調(diào)到北京世邦魏理仕擔(dān)任董事總經(jīng)理的鄭春光(DennisTay)先生接受采訪時說。

世邦公司1906年成立于美國舊金山，到1940年發(fā)展成為美國最大的商業(yè)物業(yè)顧問公司；魏理仕公司于1773年成立于英國倫敦，業(yè)務(wù)遍布世界各地。1988年4月，兩家公司合并成立了世邦魏理仕，因而歐洲和北美許多大公司都是其長期客戶。由于具有國際化水準(zhǔn)和跨國企業(yè)的資源優(yōu)勢，世邦魏理仕原來主要站在乙方的角度，為進(jìn)入中國市場的IBM、NOKIA、ERICSSON等公司提供物業(yè)方面的服務(wù)。比如為滿足日本企業(yè)習(xí)慣的一站式服務(wù)要求，專門成立日本部，SONY公司在京的行政辦公、展示賣場以及員工宿舍等都在此搞定。近兩年隨著房地產(chǎn)項目的代理業(yè)務(wù)有所起色，公司開始將“為甲方服務(wù)”納入主營范圍。物業(yè)大摸底

首先是咨詢業(yè)務(wù)，據(jù)介紹，從去年至今在北京各熱點(diǎn)區(qū)域展開了23項不同類型物業(yè)的咨詢業(yè)務(wù)。在中關(guān)村區(qū)域有中關(guān)村國際商城、聯(lián)想融科資訊中心、大慧科技園；在CBD世邦魏理仕涉足華貿(mào)中心；在金融街包括F9地塊的中心區(qū)商業(yè)項目、F8地塊的寫字樓項目；在奧運(yùn)村有奧林匹克公園商業(yè)設(shè)施、北辰大廈和奧運(yùn)媒體村三個項目?？梢哉f北京地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域基本都被列入其研究和服務(wù)范圍之內(nèi)。不僅如此，其咨詢業(yè)務(wù)也明顯地加大了向中高檔寫字樓、公寓和住宅滲透，包括望京住宅和雙井等項目都被納入其視野。如果說咨詢業(yè)務(wù)本身并不能帶來太多的利潤，那么世邦魏理仕的行動顯然是帶有前瞻性的，鄭春光也認(rèn)為咨詢業(yè)務(wù)的率先擴(kuò)張不僅有利于研究及把握市場，也為后續(xù)業(yè)務(wù)開進(jìn)提供了便利。服務(wù)過的廣州項目：時代YOU公寓、時代廣場、中信廣場、富力中心、金利來數(shù)碼網(wǎng)絡(luò)大廈、國際電子大廈、電信廣場2﹒貴伙

貴伙是中國建立已久的服務(wù)公寓的供貨商之一，目標(biāo)是建立一條通向投資服務(wù)公寓或希望在中國從事服務(wù)公寓的供貨商及服務(wù)商的途徑。貴伙有超過15年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，過去十多年在中國的主要城市例如上海、廣州和北京都積極投身于服務(wù)公寓行業(yè)。一直以來，貴伙的經(jīng)營目標(biāo)是將國外蔓延迅速的服務(wù)公寓趨勢延展至中國主要城市，開辟國內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)的投資管道，增加房產(chǎn)業(yè)的使用量及使用價值；提供滿足外籍人員及其家人在華之住房需求，努力使他們在中國體驗(yàn)到家的感覺，享受優(yōu)雅舒適的家居生活。基于此，貴伙，從成立開始便提出要為客戶提供高質(zhì)素及一站式有關(guān)服務(wù)公寓的服務(wù)。經(jīng)過十多年的辛勤耕耘，成為多個著名服務(wù)公寓發(fā)展商（營運(yùn)商）的指定服務(wù)機(jī)構(gòu)。另外，服務(wù)中心網(wǎng)絡(luò)遍布中國主要城市，有國際預(yù)訂系統(tǒng)和24小時客戶服務(wù)的能力。經(jīng)營理念：

服務(wù)過的廣州項目：天河區(qū)：中信服務(wù)公寓、雙城國際公寓、新達(dá)城公寓、縱橫白領(lǐng)公寓、星匯國際公寓、新凱國際公寓越秀區(qū)：泰富服務(wù)公寓、遠(yuǎn)洋商務(wù)大廈、錦州國際公寓白云區(qū)：山畔雍庭國際公寓海珠區(qū)：濱江海怡公寓3﹒香港聯(lián)邦國際酒店管理公司香港聯(lián)邦國際酒店管理公司（以下簡稱聯(lián)邦國際）是一家在香港特別行政區(qū)注冊，下屬子公司有深圳白金酒店管理有限公司和旗下品牌曼福特?？偛吭O(shè)在中國廣東深圳，由國外及粵港資深酒店專業(yè)人士組建，集酒店管理、酒店顧問、酒店培訓(xùn)于一體的專業(yè)酒店管理公司。為中國加入WTO后，引領(lǐng)酒店業(yè)與國際接軌；先人一步，演繹國際管理新概念，以全新的管理模式進(jìn)駐中國市場。聯(lián)邦國際立足深圳，面向全國的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。聯(lián)邦國際不僅擅長國際性酒店的籌備策劃與經(jīng)營管理，也善于籌劃與管理大型豪華粵菜酒樓、夜總會、桑拿；將國際酒店管理理念與中國酒店餐飲娛樂文化相結(jié)合，是本管理公司的獨(dú)特優(yōu)勢，這也是國外酒店管理公司無法比擬的。聯(lián)邦國際將通過給酒店業(yè)主和發(fā)展商提供組織嚴(yán)密、管理完善的專業(yè)化酒店管理服務(wù)，為他們開辟更廣闊的發(fā)展前景。我們將通過酒店質(zhì)量管理體系、高品質(zhì)的專業(yè)服務(wù)和高效的市場推廣戰(zhàn)略，幫助酒店業(yè)主獲取最大的投資回報。服務(wù)過的項目：廣東韶關(guān)萊斯大酒店、三亞五星溫泉酒店、廣東韶關(guān)龍翔大酒店、廣東江門時代酒店（五星級）、廣東東莞蓮花山莊、深圳東方特為思(酒店)公寓4﹒高力國際物業(yè)高力國際物業(yè)顧問透過在亞太區(qū)的61家分公司及遍布全球超過290家的分公司，為全球客戶提供最全面的專業(yè)物業(yè)服務(wù)，包括房地產(chǎn)買賣、租賃、業(yè)主服務(wù)、租戶代表、企業(yè)服務(wù)、投資及特別項目、咨詢及研究、估值，與及物業(yè)及資產(chǎn)管理等。高力國際覆蓋全球的辦事處網(wǎng)絡(luò)，體現(xiàn)了其廣闊的國際視野及深厚的本地市場知識?，F(xiàn)時高力國際在全球擁有超過11,000名專業(yè)人才和豐富的物業(yè)及客戶數(shù)據(jù)庫。這一切均讓我們能為客戶在環(huán)球房地產(chǎn)市場中尋找商機(jī)，并提供高成本效益的房地產(chǎn)服務(wù)。高力國際的客戶來自不同行業(yè)及類型，包括跨國企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)及政府部門等，全均受惠于高力國際獨(dú)到的全球觀點(diǎn)及對本地市場的充分了解。高力國際在中國從1989年開始，高力國際一直立于中國房地產(chǎn)業(yè)的最前線，先后在北京、上海、廣州、成都、南京及杭州設(shè)立分公司，同時亦有超過40個駐場辦事處。高力國際市場領(lǐng)先的品牌形象，盡顯我們具備國際化的業(yè)務(wù)覆蓋網(wǎng)絡(luò)和專業(yè)的服務(wù)。這是因?yàn)槲覀儞碛凶罡唤?jīng)驗(yàn)的物業(yè)顧問團(tuán)隊、創(chuàng)新的市場推廣概念、最專業(yè)的營銷和管理技能，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場內(nèi)無人匹敵。無論是跨國企業(yè)、本地公司或是任何類型的機(jī)構(gòu)，高力國際皆可以為其在中國提供全方位及無分地域界限的專業(yè)物業(yè)服務(wù)?，F(xiàn)今，中國已成為全球最大的經(jīng)濟(jì)實(shí)體之一，高力國際更加關(guān)注客戶在中國房地產(chǎn)市場的需求，并充分運(yùn)用本地資源，努力為客戶提供最優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)方案。服務(wù)過的項目：中泰國際廣場、天河城廣場、粵海天河城大廈、金悅·東山國際公寓5﹒第一太平戴維斯Savills是一家倫敦證交所的上市公司，是全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商。公司成立于1855年，始終保持著其飛速的發(fā)展勢頭并成為市場的引領(lǐng)者，在美國、歐洲、亞太區(qū)、非洲及中東擁有200多家辦事處。公司各個顧問團(tuán)隊通過緊密協(xié)作，提供客戶最權(quán)威的房地產(chǎn)專業(yè)建議。有著革新的思想及卓越的談判技巧。我們選擇特定的客戶群，為有著共同目標(biāo)的客戶服務(wù)。Savills多年投身于房地產(chǎn)業(yè)，長期致力于投資領(lǐng)域及戰(zhàn)略發(fā)展，提供高質(zhì)量的服務(wù)及品牌。成功案例：廣州捷泰廣場捷泰廣場定位為甲級寫字樓，開發(fā)商為廣州捷泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。第一太平戴維斯公司負(fù)責(zé)該樓的物業(yè)管理。策略：

捷泰廣場由國際知名之專業(yè)管理公司－第一太平戴維斯提供管理，以豐富經(jīng)驗(yàn)配合全電腦化24小時自動監(jiān)控系統(tǒng)，監(jiān)察大廈保安、消防、通訊、照明及一切運(yùn)作，確保每一用戶提供完善及高效率之管理服務(wù)，令物業(yè)更超保值。業(yè)績

通過良好的管理及市場策略，現(xiàn)有很多國際知名之公司進(jìn)駐捷泰廣場，例如：愛立信、友邦保險、BP石油，匯豐銀行，戴爾等。與1997年比較，捷泰廣場之租金上升了50％。此外，捷泰廣場還于2000年獲得了“廣東省物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”稱號。6﹒仲量聯(lián)行仲量聯(lián)行(紐約證交所交易代碼：JLL)是專注于房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)服務(wù)企業(yè)。公司在全球的專家團(tuán)隊致力于提供全面整合的服務(wù)，為客戶持有、租用或投資房地產(chǎn)的決策實(shí)現(xiàn)增值。仲量聯(lián)行2007年全球業(yè)務(wù)收入約27億美元，擁有大約170個辦事處，業(yè)務(wù)遍及全球60個國家逾700個城市。仲量聯(lián)行亦是物業(yè)管理及企業(yè)設(shè)施管理業(yè)的翹楚，管理的物業(yè)遍布世界各地，總面積逾12億平方英尺。仲量聯(lián)行旗下投資管理業(yè)務(wù)分支“領(lǐng)盛投資管理（LaSalleInvestmentManagement）”為全球最具規(guī)模及最多元化的房地產(chǎn)投資管理公司之一，管理資產(chǎn)總值約497億美元。

仲量聯(lián)行在亞太地區(qū)開展業(yè)務(wù)超過50年。公司目前在亞太地區(qū)的13個國家擁有超過70個辦事處，員工總數(shù)超過16,000人。仲量聯(lián)行在中國目前擁有約500名專業(yè)人員及4000名駐廈員工，所提供的專業(yè)房地產(chǎn)顧問及服務(wù)領(lǐng)域包括：商鋪、住宅、寫字樓、工業(yè)、物業(yè)管理服務(wù)、企業(yè)設(shè)施管理、投資、戰(zhàn)略顧問、項目與開發(fā)服務(wù)以及市場研究等。主要客戶包括不同的政府機(jī)構(gòu)、跨國公司和開發(fā)商，以及高檔住宅和商業(yè)物業(yè)的業(yè)主。服務(wù)過的項目：合景泰富·匯峰國際公寓7﹒廣州富力麗思·卡爾頓廣州富力麗思·卡爾頓酒店項目為一棟160米高的塔樓，其中包括了350套客房和120套高級服務(wù)式公寓，群樓部分為酒店餐飲娛樂空間。酒店的南側(cè)隔廣州新博物館而望珠江，西北側(cè)是將來廣州的地標(biāo)，400多米高的雙子塔。建筑設(shè)計用現(xiàn)代的手法詮釋了經(jīng)典的比例，富有時代感又不失麗思·卡爾頓的典雅風(fēng)格。

麗思·卡爾頓，是萬豪酒店集團(tuán)的全資子公司，是萬豪集團(tuán)最高端的的酒店品牌，從19世紀(jì)創(chuàng)建以來，一直遵從著經(jīng)典的風(fēng)格，成為名門、政要下榻的必選酒店。廣州富力麗思·卡爾頓酒店，位于廣州珠江新城核心區(qū)J2-7地塊，建筑面積約7千平方米，建筑主體為一棟160米高的塔樓，分為酒店客房和服務(wù)式公寓兩部分，群樓部分為酒店的休閑娛樂空間。建筑位于廣州新博物館的北側(cè)，俯視珠江海心沙。廣州富力麗思·卡爾頓酒店的設(shè)計團(tuán)隊是世界級的精選，建筑設(shè)計為美國WATG事務(wù)所，室內(nèi)設(shè)計為美國HBA事務(wù)所，機(jī)電設(shè)計為美國PB機(jī)電公司，以及其他多個世界知名的設(shè)計咨詢公司。精選的團(tuán)隊在富力集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)下必然為世界呈現(xiàn)又一典范建筑。第六部分部分酒店式公寓裝修效果圖時代·YOU公寓裝修參考1、外立面、2、客廳3、臥室4、浴室錦源·國際公寓裝修參考麗思·卡爾頓裝修參考匯峰·國際公寓裝修參考目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1項目單位基本情況 11.2項目基本情況 11.3可行性研究報告編制依據(jù) 31.4綜合評價 41.5制約因素與解決方案 101.6結(jié)論與建議 10第二章背景及必要性 112.1項目區(qū)社會經(jīng)濟(jì)狀況 112.2本行業(yè)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 132.3項目建設(shè)的必要性 15第三章項目選址與建設(shè)條件 223.1項目區(qū)概況 223.2建設(shè)條件 22第四章市場分析與銷售方案 264.1市場分析 264.2營銷策略、方案、模式 294.3市場風(fēng)險分析 30第五章建設(shè)方案 315.1產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模 315.2建設(shè)規(guī)劃和布局 315.3建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 335.4技術(shù)（工藝）方案 345.5設(shè)備選型方案 375.6建筑方案 385.7生產(chǎn)技術(shù)方案 405.8節(jié)能減排措施 495.9實(shí)施進(jìn)度安排 50第六章環(huán)境影響評價 526.1環(huán)境影響 526.2環(huán)境保護(hù)與治理措施 52第七章項目組織與管理 547.1組織機(jī)構(gòu)與職能劃分 547.2勞動定員 557.3經(jīng)營管理措施 557.4技術(shù)培訓(xùn) 557.5勞動安全、衛(wèi)生與消防 55第八章投資估算與資金來源 578.1投資估算依據(jù) 578.2投資估算 578.3資金來源 58第九章財務(wù)評價 599.1財務(wù)評價依據(jù) 599.2銷售收入、銷售稅金和附加估算 599.3總成本及經(jīng)營成本估算 599.4財務(wù)效益分析 619.5不確定性分析 619.6財務(wù)評價結(jié)論 64第十章社會效益分析 6510.1壯大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整分析 6510.2與農(nóng)戶利益聯(lián)結(jié)機(jī)制分析 6610.3帶動基地分析 6710.4帶動農(nóng)戶及農(nóng)民增收效果分析 6710.5帶動就業(yè)分析 6810.6對比分析 68目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1項目概況 11.2可行性研究報告編制單位 41.3承辦單位簡介 41.4項目區(qū)概況 51.5可行性研究依據(jù) 91.6可行性研究的范圍 10第二章項目建設(shè)背景及必要性 112.1項目建設(shè)背景 112.2項目建設(shè)必要性 14第三章項目建設(shè)地址及條件 173.1項目建設(shè)地址 173.2項目建設(shè)條件 17第四章工程建設(shè)方案 224.1項目設(shè)計依據(jù)與原則 224.2工程規(guī)劃方案 234.3工程技術(shù)方案 254.4給排水工程 304.5供電工程 314.6采暖及通風(fēng) 354.7燃?xì)庠O(shè)計 37第五章環(huán)境保護(hù) 385.1環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 385.2環(huán)境影響初步分析 385.3施工期環(huán)境保護(hù)措施 395.4運(yùn)營期間環(huán)境保護(hù)措施 415.5綠化 425.6環(huán)境影響評價 43第六章節(jié)能 446.1依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)、法律、法規(guī)和規(guī)范 446.2能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 446.3節(jié)能措施 45第七章勞動安全衛(wèi)生消防 487.1設(shè)計依據(jù) 487.2危害因素及危害程度分析 487.3安全設(shè)施及措施 487.4消防設(shè)施 50第八章抗震設(shè)防