華泰藥材交易市場改擴(kuò)建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

PAGE4/27華泰藥材交易市場改擴(kuò)建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄第一章項(xiàng)目單位簡介 4第二章項(xiàng)目背景及必要性 52.1項(xiàng)目建設(shè)地基本情況 52.2地塊原來項(xiàng)目概況介紹 72.2.1地塊原有市場項(xiàng)目的運(yùn)作狀況 72.2.2原有項(xiàng)目存在的問題 72.3項(xiàng)目周邊商業(yè)價值分析 72.4項(xiàng)目市場改造的社會經(jīng)濟(jì)背景 9第三章項(xiàng)目市場前景分析 113.1經(jīng)濟(jì)發(fā)展及新醫(yī)改進(jìn)一步擴(kuò)大中藥材市場需求 113.2瘟情爆發(fā)增加需求 123.3中藥出口的遞增趨勢 133.4頻繁的自然災(zāi)害導(dǎo)致藥材減產(chǎn)，價格和需求上升 13第四章市場項(xiàng)目建設(shè)及經(jīng)營方案 134.1項(xiàng)目總體目標(biāo) 134.2交易市場項(xiàng)目建設(shè)方案 134.2.1項(xiàng)目建設(shè)總體方案主要有兩種： 134.2.2建設(shè)地點(diǎn)及規(guī)模 144.3交易市場經(jīng)營方案 154.3.1項(xiàng)目具體步驟及進(jìn)度安排 154.3.2項(xiàng)目設(shè)施的組織與運(yùn)營 164.3.3招商策略和經(jīng)營方式（組織經(jīng)營者做股東） 18第五章投資估算及籌措方案和項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 205.1項(xiàng)目投入預(yù)算： 205.2項(xiàng)目產(chǎn)出預(yù)測： 215.3資金籌措方案 21第六章項(xiàng)目帶動經(jīng)濟(jì)社會效益分析 226.1經(jīng)濟(jì)效益 226.2社會效益 22第七章項(xiàng)目態(tài)勢分析 237.1優(yōu)勢分析 237.2劣勢分析 247.3機(jī)遇分析 247.4風(fēng)險分析 24第八章與項(xiàng)目相關(guān)的政策建設(shè)依據(jù) 26第九章項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作的進(jìn)展情況 26第十章結(jié)論 27

第一章項(xiàng)目單位簡介XX市華泰實(shí)業(yè)投資有限公司前身為XX市華陽實(shí)業(yè)有限公司，成立于2003年9月，公司位于XX市樟木頭鎮(zhèn)，是一家集實(shí)業(yè)投資、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、市場開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理等綜合性企業(yè)。XX市華泰實(shí)業(yè)投資有限公司自創(chuàng)辦以來，本著“服務(wù)社會，創(chuàng)造精彩生活”的服務(wù)宗旨，勇于開拓，與時俱進(jìn)，公司與2004年和廣鐵集團(tuán)深圳鐵路實(shí)業(yè)公司、樟木頭人民政府合作開發(fā)建設(shè)了樟木頭南方物流園區(qū)，物流園區(qū)占地面積230畝，主要從事農(nóng)副產(chǎn)品、藥材、冷庫、加工大米一條龍的批發(fā)業(yè)務(wù)，其鋪位達(dá)930個，客戶713個，大米加工廠3家，倉儲達(dá)10800平方，日吞吐量約50火車皮的大米，年銷售額超過2億元。2010年公司和香港蔚欣事業(yè)有限公司聯(lián)合開發(fā)了樟木頭塑博中心，中心占地面積90畝，鋪位308個，客戶293個，年交易額達(dá)8億元以上。XX市華泰實(shí)業(yè)投資有限公司高水平的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)獲得了廣大業(yè)主的信任和好評，擁有良好的社會聲譽(yù)。XX市華泰實(shí)業(yè)投資有限公司歷來注重人才管理、儲備機(jī)制，提倡團(tuán)隊(duì)合作，發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神，培養(yǎng)人，信任人，充分發(fā)揮個人價值，任人唯賢。XX市華泰實(shí)業(yè)投資有限公司的良好品牌和至真至誠、至善至美的服務(wù)提高商業(yè)物業(yè)的附加值，確保投資者的未來收益。企業(yè)宗旨：誠心、創(chuàng)新、高效、服務(wù)長期的市場開發(fā)和經(jīng)營為公司積累的豐富管理的經(jīng)驗(yàn)，未來華泰實(shí)業(yè)投資有限公司將繼續(xù)憑借創(chuàng)新精神和資金、管理、服務(wù)、技術(shù)、人才等優(yōu)勢，不斷引入國外先進(jìn)的管理理念，繼續(xù)做市場管理行業(yè)的領(lǐng)跑者。第二章項(xiàng)目背景及必要性2.1項(xiàng)目建設(shè)地基本情況（1）地理位置項(xiàng)目建設(shè)所在地位于XX市道滘鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)，道滘鎮(zhèn)位于XX市的西部，是廣深經(jīng)濟(jì)走廊連接XX的重要交通要塞，地處廣州至深圳的黃金地帶，莞佛城際軌道、莞惠城際軌道和廣深高速公路橫跨鎮(zhèn)區(qū)，并設(shè)有車站和高速立交出入口，東江南支流貫穿鎮(zhèn)區(qū)，可行駛300噸輪船。近幾年，XX市委、市政府更是投入了數(shù)億元先后建成港口大道、西部干道、五環(huán)路連接線等幾條快速干線，結(jié)合道滘升級改造的道厚路、南閣中路等，初步架構(gòu)起貫通道滘鎮(zhèn)的三橫三縱“大交通”網(wǎng)絡(luò)，因此道滘地區(qū)水陸交通異常便利。道滘鎮(zhèn)土地總面積54平方公里，下轄13個村，1個社區(qū)，戶籍人口5.55萬人，外來暫住人口8.54萬人。全鎮(zhèn)生產(chǎn)總值（GDP）66.7億元。地處于東江南支流下游水網(wǎng)地帶，水道縱橫，河涌成網(wǎng)，年平均氣溫23℃，全年無霜期360天，年平均雨量1819毫米，年平均日照1834小時，是物產(chǎn)富饒的魚米之鄉(xiāng)、美食之鄉(xiāng)、文化之鄉(xiāng)、中國曲藝之鄉(xiāng),道滘鎮(zhèn)目前在市委領(lǐng)政府的領(lǐng)導(dǎo)下正致力于打造極具水鄉(xiāng)特色的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)。（2）經(jīng)濟(jì)發(fā)展今年來，道滘鎮(zhèn)形成了外資企業(yè)、集體企業(yè)、民營企業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)共同發(fā)展的格局，架構(gòu)起了一個以首飾、電子、五金、橡膠、制衣、皮革、化工、紙類、米制品等行業(yè)為支柱的門類較多的外向型工業(yè)體系，促進(jìn)了房地產(chǎn)、商務(wù)酒店、物流、傳統(tǒng)飲食等行業(yè)的快速崛起，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)向高科技、高效益方向發(fā)展的轉(zhuǎn)變。2013年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）約66.7億元，同比增長10.2%；工業(yè)總產(chǎn)值173.6億元，增長13.8%；各項(xiàng)稅收總額12.3億元，增長10.1%；鎮(zhèn)本級可支配收入6.25億元，增長5%。（3）發(fā)展規(guī)劃根據(jù)市委建設(shè)現(xiàn)代化中心城市的整體部署，道滘把高速公路出入口、一江兩岸舊城區(qū)水鄉(xiāng)特色的改造、“南閣”的建設(shè)作為中心城市的配套和延伸，圍繞建設(shè)機(jī)具水鄉(xiāng)特色的現(xiàn)代化新城的“一個目標(biāo)”，抓住城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)和工業(yè)發(fā)展的“兩個重點(diǎn)”，道滘確立了“三大板塊”帶動的建設(shè)發(fā)展思路。2012年以來，XX加快了建設(shè)水鄉(xiāng)特色發(fā)展經(jīng)濟(jì)區(qū)，探索主體功能區(qū)制度改革，以經(jīng)濟(jì)區(qū)域概念加強(qiáng)資源要素整合，道滘鎮(zhèn)作為著名的水鄉(xiāng)，自然是重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域之一，圍繞莞惠城際軌道及廣深高速公路道滘的出入口，作為帶動，配合重點(diǎn)項(xiàng)目、房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)，并結(jié)合現(xiàn)有新城區(qū)沿江的一江兩岸，共同規(guī)劃為道滘新中心區(qū)。區(qū)內(nèi)集行政、文化、金融、高級商住、休閑購物于一體，帶動并輻射全鎮(zhèn)科技、教育、信息和商務(wù)服務(wù)的發(fā)展。2.2地塊原來項(xiàng)目概況介紹2.2.1原有市場項(xiàng)目的運(yùn)作狀況本項(xiàng)目建設(shè)地所在位置為XX尚佳華南餐飲酒店用品市場的現(xiàn)有場所，由XX市尚佳實(shí)業(yè)投資有限公司進(jìn)行營運(yùn)，項(xiàng)目占地面積70449平方米，其中建筑面積約54577平方米，配有超大型停車接駁中心、銀行、餐飲等服務(wù)設(shè)施，項(xiàng)目定位是XX乃至華南地區(qū)最具規(guī)模的酒店用品專業(yè)市場，以成為華南最具現(xiàn)代化、品牌化、規(guī)?；膶I(yè)批發(fā)市場為目標(biāo)，定位集交易、倉儲、物流、展覽、交流、體驗(yàn)為一體的大型一站式餐飲酒店用品市場，以餐廚具為特色，各類品種規(guī)格、檔次齊全，立足華南，放眼世界，打造華南最有價值的酒店用品市場。

餐飲酒店用品市場，當(dāng)時計(jì)劃落成后將是華南地區(qū)規(guī)模至大、至現(xiàn)代化、功能至完善、至具品牌價值的餐飲酒店用品采購交易中心。

2.2.2原有項(xiàng)目存在的問題XX尚佳華南餐飲酒店用品市場一期項(xiàng)目建成后，陸續(xù)招商，從2008年開始入駐XX尚佳華南餐飲酒店用品市場起，由于其它各種復(fù)雜的原因，尚佳市場一直未能正式開業(yè)，直至后來投資方全面撤場，到目前為止，市場里面已然是雜草叢生的蕭條，屬于爛尾項(xiàng)目。2.3項(xiàng)目周邊商業(yè)價值分析（1）交通位置：項(xiàng)目地塊位于XX市道滘鎮(zhèn)廣深高速公路出入口旁，是廣州、深圳等地進(jìn)入XX最主要的門戶之一，地理位置非常便利，軌道：建設(shè)中的莞佛城際軌道、莞惠城際軌道都在道滘設(shè)有站點(diǎn),穗莞深城際軌道最近的站點(diǎn)也在十分鐘的車程范圍。公路：廣深高速公路經(jīng)過并設(shè)有大型出入口、緊鄰107國道廣深公路，區(qū)域內(nèi)部快速干線四通八達(dá)。航空：距離廣州白云機(jī)場65公里、深圳寶安機(jī)場50公里。水運(yùn)：境內(nèi)東江航運(yùn)可直達(dá)廣州、深圳、香港、珠海、澳門等地。（2）周邊商業(yè)環(huán)境：本項(xiàng)目周邊有XX市汽車總站旁邊的茶葉批發(fā)市場、萬江義烏小商品批發(fā)市場及華南電子交易中心，項(xiàng)目所在地對面有計(jì)劃發(fā)展醫(yī)療器械用品產(chǎn)業(yè)區(qū)，道滘鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)用品批發(fā)市場及XX市人民醫(yī)院，以上項(xiàng)目均處于10分鐘車程之內(nèi)，石美茶葉交易市場亦在15分鐘的車程之內(nèi)。周邊酒店：一線范圍(車程15分鐘以內(nèi))的四星級以上酒店包括道滘明軒大酒店，萬江尼羅河酒店、圣伯利國際酒店及XX華南國際大酒店、紅梅鎮(zhèn)的匯景大酒店等。二線范圍內(nèi)（車程15分鐘以上）的三星級以上酒店以及快捷連鎖酒店不下數(shù)十家，為本項(xiàng)目中藥材交易市場提供了良好的配套，同時也可以看出酒店數(shù)量眾多，競爭非常激烈。（3）本項(xiàng)目改造定位為藥材交易市場為XX首例，避免了與周邊批發(fā)市場功能重疊的同業(yè)競爭，雖然也面臨了品牌認(rèn)知度等問題，但是同時也是一個巨大的機(jī)遇。2.4項(xiàng)目市場改造的社會經(jīng)濟(jì)背景1.我國作為傳統(tǒng)中藥資源大國，數(shù)以萬計(jì)的中藥物種（據(jù)統(tǒng)計(jì)中藥種類達(dá)11087種），分布于960萬平方公里的高山、丘陵、溝河、海洋中，藥材資源非常豐富。1995年由國家一部三局批準(zhǔn)的全國17家中藥材專業(yè)市場，分布于國家十幾個省市，曾經(jīng)為我國的中醫(yī)藥經(jīng)濟(jì)發(fā)揮了巨大的作用。但在經(jīng)濟(jì)全球化的今天，單單依靠17家原始的中藥材交易市場，難以滿足日趨膨脹的國內(nèi)國際市場需求。特別是在中藥材需求量較大的華南地區(qū)，其中就有廣州市清平中藥材專業(yè)市場和廣東省普寧中藥材專業(yè)市場兩家，但是廣州清平市場由于自身歷史原因以及城市交通不便等影響，嚴(yán)重制約了該市場的發(fā)展；而普寧市場位于揭陽，距離太遠(yuǎn)，無法滿足珠三角地區(qū)的需求。為解決供需矛盾，滿足市場需求，解決中藥材買、賣、吃難的問題，XX市華泰事業(yè)投資有限公司提出在交通便捷、物流高度發(fā)達(dá)的XX市道滘鎮(zhèn)建設(shè)XX市華泰藥材交易市場項(xiàng)目，擬打造成珠三角乃至港澳臺地區(qū)的藥材交易中心市場。2．《中醫(yī)藥創(chuàng)新發(fā)展規(guī)劃綱要（2006——2020年）》經(jīng)國務(wù)院同意于2007年1月發(fā)布。把中醫(yī)藥傳承與創(chuàng)新發(fā)展，提升到“滿足國家經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和人民健康的需求，建設(shè)小康社會，實(shí)現(xiàn)中華民族的偉大復(fù)興”、“建設(shè)創(chuàng)新型國家”的高度。作為落實(shí)綱要的具體步驟，國家發(fā)改委有意向開設(shè)國家級中藥材期貨市場。以進(jìn)一步引導(dǎo)合理生產(chǎn)；深化、延長加工流程，增加附加值；刺激消費(fèi)，平衡供求關(guān)系。3．加入WTO后，我國的加工業(yè)出口量迅速增長。但中藥材出口步子不快，渠道不暢。國內(nèi)多種中草藥與，與港口交付的離岸價，有著30%—50%的差價，國際交易前景可觀，市場項(xiàng)目立足國內(nèi)華南地區(qū)市場的同時，也會大力開發(fā)國際業(yè)務(wù)市場。4．醫(yī)改后的新醫(yī)療體制，為中藥材進(jìn)入基本藥物目錄，創(chuàng)造了有利的社會大環(huán)境，國內(nèi)特別是華南地區(qū)對中藥材需求量增大，將極大地促進(jìn)中藥材的生產(chǎn)和流通，是中藥材行業(yè)空前的發(fā)展機(jī)遇。5.近年來，省、委、市政府把發(fā)展藥業(yè)經(jīng)濟(jì)納入十二五發(fā)展規(guī)劃，中藥材產(chǎn)業(yè)集群的培育和技術(shù)創(chuàng)新工作，在資金、技術(shù)、人才、項(xiàng)目、管理等方面持續(xù)加大投入和扶持力度，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，使本地的中藥材及其流通產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出強(qiáng)大的創(chuàng)新潛力和廣闊的市場前景，將會成為本地區(qū)國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)展又一增長點(diǎn)。目前，我國的中藥材規(guī)范化種植蓬勃發(fā)展，中藥材加工業(yè)呈現(xiàn)集群發(fā)展態(tài)勢，現(xiàn)代中藥科技創(chuàng)新蔚然成風(fēng)，中藥材現(xiàn)代物流業(yè)將成長迅速。6.根據(jù)《廣東XX水鄉(xiāng)特色發(fā)展經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃（2013-2030年）》，XX市政府目前正致力推進(jìn)XX水鄉(xiāng)片區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及探索生態(tài)文明建設(shè)的新模式，本項(xiàng)目正是水鄉(xiāng)片區(qū)道滘鎮(zhèn)的重要交通位置，道滘鎮(zhèn)政府也在本項(xiàng)目所在地對面規(guī)劃健康用品產(chǎn)業(yè)園，因此本項(xiàng)目的實(shí)施，與XX市水鄉(xiāng)特色發(fā)展經(jīng)濟(jì)區(qū)開發(fā)步伐一致。第三章項(xiàng)目市場前景分析3.1經(jīng)濟(jì)發(fā)展及新醫(yī)改進(jìn)一步擴(kuò)大中藥材市場需求“十一五”時期，我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展取得新的巨大成就，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級加快，人民生活不斷改善，中國已成為僅次于美國的世界第二大經(jīng)濟(jì)體。從總體上說，“十二五”時期中國經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展的基本條件和長期向好的基本趨勢不會發(fā)生根本改變。

隨著我國醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革的全面推進(jìn)和不斷深化，中藥制造業(yè)受益于良好的政策環(huán)境，行業(yè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，產(chǎn)品銷售收入、資產(chǎn)、企業(yè)數(shù)和從業(yè)人數(shù)均出現(xiàn)不同程度的增長，對外貿(mào)易穩(wěn)步回升，行業(yè)總體呈現(xiàn)持續(xù)向好態(tài)勢?！吨嗅t(yī)藥事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》對2015年中醫(yī)藥醫(yī)療資源和服務(wù)等方面提出了具體的目標(biāo)，如“力爭100%的地市建有地市級中醫(yī)醫(yī)院，70%的縣中醫(yī)醫(yī)院達(dá)到二級甲等中醫(yī)醫(yī)院水平，95%以上的社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心和90%鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院設(shè)立中醫(yī)科、中藥房”，“中醫(yī)醫(yī)院總診療人次爭取超過5.5億人次”。規(guī)劃指出到2015年，我國中醫(yī)藥工業(yè)總產(chǎn)值將達(dá)到5590億元人民幣，預(yù)期年均增長率為12%。這些具體目標(biāo)將推動各級政府?dāng)U大中醫(yī)藥的服務(wù)渠道，為中藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供基礎(chǔ)支持。

“十二五”期間，中藥產(chǎn)業(yè)在主管部門、企業(yè)主體和金融資本的共同投入下，將形成多角度全方位布局，具體包括，國家中醫(yī)臨床研究基地的建設(shè)、創(chuàng)新藥物研究開發(fā)技術(shù)平臺建設(shè)、企業(yè)創(chuàng)新藥物孵化基地建設(shè)以及中藥產(chǎn)業(yè)區(qū)域發(fā)展。

受益于良好的外部環(huán)境，中藥產(chǎn)業(yè)將迎來歷史性發(fā)展機(jī)遇，有望帶動產(chǎn)業(yè)鏈上、下游等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。在資源、技術(shù)、企業(yè)、配套設(shè)施等方面具備優(yōu)勢的地區(qū)應(yīng)搶抓機(jī)遇，積極培育市場，出臺優(yōu)惠政策招商引資，成為中藥市場的主力軍，使中藥產(chǎn)業(yè)成為拉動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的又一重要力量。在國家不斷調(diào)整和規(guī)范化的引導(dǎo)下，醫(yī)藥行業(yè)呈現(xiàn)快速增長的態(tài)勢。在醫(yī)藥行業(yè)整體增長促進(jìn)下，中藥行業(yè)也表現(xiàn)出穩(wěn)中有升的勢頭。伴隨著中國經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入不斷提高，其消費(fèi)結(jié)構(gòu)得到改善，消費(fèi)質(zhì)量也得到提升；居民對自身健康的關(guān)注程度和醫(yī)療保健意識也正在不斷提高；再加上社會保障制度、公共衛(wèi)生體系、疾病預(yù)防控制體系的不斷完善，以及農(nóng)村“兩網(wǎng)”建設(shè)，醫(yī)療衛(wèi)生基礎(chǔ)建設(shè)的加強(qiáng)，特別是城區(qū)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)的延伸以及農(nóng)村新型合作醫(yī)療制度的建立，為醫(yī)藥經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展提供了良好的機(jī)遇和市場。另外，隨著我們國家人口數(shù)量持續(xù)增長以及中老年人口所占的比例增加，老年人的數(shù)量正在逐漸增加，而他們恰恰是醫(yī)藥消費(fèi)的最大群體之一。上述的各種因素都將增加對中藥產(chǎn)品的需求，從而拉動醫(yī)藥經(jīng)濟(jì)的適度增長，進(jìn)一步刺激中藥行業(yè)的發(fā)展。3.2瘟情爆發(fā)增加需求自2003年爆發(fā)“非典”疫情以來，“禽流感”、“手足口病”以及2009年全球甲型流感大流行接踵而至。由于中藥在防治疫情中發(fā)揮了特有的功效，其市場需求激增，尤其清熱解毒類藥材需求猛增。因流感消耗掉了大量的中藥制劑，其原材料自然需求增加；特別是華南地區(qū)由于氣候及飲食文化影響，本地區(qū)居民對中藥材有需求旺盛。3.3中藥出口的遞增趨勢隨著中藥在防治各種疫情中發(fā)揮的特有功效，中藥材出口也隨著中醫(yī)藥被國外逐漸認(rèn)可，中藥材的出口量也日益增加。3.4頻繁的自然災(zāi)害導(dǎo)致藥材減產(chǎn)，價格和需求上升近年來我國自然災(zāi)害頻繁發(fā)生，特別是2010年春西南幾省區(qū)遭遇百年罕見的干旱，4月中旬東部出現(xiàn)倒春寒霜凍雨雪天氣，反常的天氣不但影響到人們的正常生活，而且生長在其產(chǎn)地的相關(guān)藥材也因?yàn)?zāi)減產(chǎn)，導(dǎo)致藥材價格上升的同時，在一定程度上也凝集了需求效應(yīng)。綜上所述，隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以及國家對中藥優(yōu)惠政策的扶持，中藥將面臨新的發(fā)展機(jī)遇，其市場需求也將與日俱增，中藥材交易市場前景光明。第四章市場項(xiàng)目建設(shè)及經(jīng)營方案4.1項(xiàng)目總體目標(biāo)通過項(xiàng)目的實(shí)施，將建設(shè)成的藥材交易市場打造成一個珠三角乃至港澳臺地區(qū)的現(xiàn)代化中心市場。4.2交易市場項(xiàng)目建設(shè)方案4.2.1項(xiàng)目建設(shè)總體方案主要有兩種：（1）在市場現(xiàn)狀區(qū)進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級改造充分利用XX市道滘鎮(zhèn)區(qū)位優(yōu)勢和經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，發(fā)揮項(xiàng)目投資方在資源、資金、項(xiàng)目運(yùn)作管理、專業(yè)技術(shù)、物流等方面優(yōu)勢的同時，通過多方資源的規(guī)劃配置整合，利用XX尚佳華南餐飲酒店用品市場現(xiàn)有的項(xiàng)目市場，通過市場轉(zhuǎn)型升級改造，經(jīng)過2年左右的建設(shè)和運(yùn)作，建設(shè)成為一個集市場實(shí)體交易及網(wǎng)絡(luò)電子商務(wù)平臺為一體的現(xiàn)代化藥材交易市場。（2）條件許可情況下投資方可一次性購買并進(jìn)行改造，實(shí)際擁有產(chǎn)權(quán)并全盤操作運(yùn)營。4.2.2建設(shè)地點(diǎn)及規(guī)模XX市華泰藥材交易市場擬選址于廣深高速XX市道滘鎮(zhèn)高速公路出口（明軒大酒店旁），為原來的XX尚佳華南餐飲酒店用品市場，項(xiàng)目總占地面積70449平方米，其中建筑面積約54577平方米，經(jīng)過項(xiàng)目升級改造，藥材交易市場建設(shè)完成后預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)各類藥材年交易金額達(dá)20億元以上，主要建設(shè)內(nèi)容如下：（1）改造中藥材經(jīng)營門面563間，門面為2層，一層4.2米，二層3.8米，一層商鋪，二層倉儲；（2）新建辦公大樓1000㎡×5，內(nèi)含2000㎡為電子商務(wù)平臺專用；（3）安裝現(xiàn)代化的藥品電子傳輸系統(tǒng)及信息處理系統(tǒng)；（4）公司運(yùn)行和經(jīng)營管理所需的設(shè)備設(shè)施購置及安裝調(diào)試。4.3交易市場經(jīng)營方案XX市華泰藥材交易市場建設(shè)運(yùn)營遵循以下四大宗旨：政府滿意：提升土地經(jīng)營價值；辦好一個市場，興一方實(shí)業(yè)，活一片經(jīng)濟(jì)，富一方居民。通過市場的凝聚效應(yīng)，加大道滘人流、物流、資金流、信息流等全面發(fā)展，綜合提升道滘區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)水平和功能。股東滿意：降低投資風(fēng)險；良好的投資價值和利潤空間。入場經(jīng)銷商滿意：讓經(jīng)銷商能夠采購到各自放心、安全、優(yōu)質(zhì)、可靠的中藥材；讓經(jīng)銷商在中藥材交易的同時享受到交易中心提供的多種人性化的便利服務(wù)。采購商滿意：項(xiàng)目周邊所配套的賓館、酒樓、娛樂中心和電子商務(wù)服務(wù)等為采購商們提供了優(yōu)良的采購環(huán)境。4.3.1項(xiàng)目具體步驟及進(jìn)度安排1、整體接手“XX尚佳華南餐飲酒店用品市場”現(xiàn)有場地設(shè)施，進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級改造，購置經(jīng)營管理所需的設(shè)備設(shè)施，從項(xiàng)目啟動開始，此項(xiàng)內(nèi)容大概12個月內(nèi)完成；2、同時在交易市場內(nèi)部新建辦公大樓1000㎡×5層，其中內(nèi)含2000㎡電子商務(wù)平臺專用，主體建筑工程1年內(nèi)完工；3、電子商務(wù)部從辦公場所的建設(shè)到項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)組建及項(xiàng)目推廣營銷，以達(dá)預(yù)期的目標(biāo)，此項(xiàng)工作內(nèi)容預(yù)計(jì)花1.5-2年完成。4、新市場改建周期與市相關(guān)管理部門監(jiān)管流程、制度的研討與項(xiàng)目招商推廣確立保持同步進(jìn)行。項(xiàng)目預(yù)計(jì)2年后達(dá)到預(yù)期總體目標(biāo)（包含建設(shè)期）。4.3.2項(xiàng)目設(shè)施的組織與運(yùn)營組織機(jī)構(gòu)XX市華泰藥材交易市場由投資方指定財(cái)務(wù)總監(jiān)，組建獨(dú)立的法人機(jī)構(gòu)，成立董事會，是公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。公司下各職能部門，具體有財(cái)務(wù)部、業(yè)務(wù)拓展部、人力資源部、物流事業(yè)部、市場監(jiān)管部、辦公室、物業(yè)管理部、電子商務(wù)部。各部門職能如下：1．財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù)管理、費(fèi)用收支及成本核算等會計(jì)業(yè)務(wù)工作。2．業(yè)務(wù)拓展部：負(fù)責(zé)收集行業(yè)動態(tài)和市場信息；制定和實(shí)施公司銷售戰(zhàn)略和營銷策略；負(fù)責(zé)場地租賃業(yè)務(wù)；負(fù)責(zé)與跨國采購中心的外聯(lián)合作；負(fù)責(zé)與會展組織者的對接。3．人力資源部:組織擬定并執(zhí)行公司人力資源中短期計(jì)劃；改革、完善公司人事管理制度，負(fù)責(zé)員工聘任、考評、培訓(xùn)、獎懲的實(shí)施工作；負(fù)責(zé)公司總部員工考勤、工資、福利等費(fèi)用的發(fā)放和“四金”管理；受理公司范圍內(nèi)的勞動糾紛；負(fù)責(zé)管理公司總部員工和下屬公司部分員工的人事檔案。4．物流事業(yè)部:負(fù)責(zé)儲存業(yè)務(wù)、運(yùn)輸業(yè)務(wù)、中轉(zhuǎn)配載業(yè)務(wù)，以及配合質(zhì)管部對實(shí)物質(zhì)量的檢驗(yàn)與監(jiān)管。5．市場監(jiān)管部:掌握市場智能化設(shè)備；負(fù)責(zé)監(jiān)管入場交易者身份；出入庫商品質(zhì)量；暢通交易責(zé)任追溯通路，作為市場的“保姆”和“質(zhì)量衛(wèi)士”。6．辦公室：負(fù)責(zé)公司的文件起草、人事管理、勞資管理、檔案管理、接待聯(lián)絡(luò)和上傳下達(dá)等事務(wù)性工作。7．物業(yè)管理部：負(fù)責(zé)市場設(shè)備設(shè)施的維護(hù)與運(yùn)轉(zhuǎn)；負(fù)責(zé)消防；負(fù)責(zé)場地治安和停車場秩序維護(hù)；負(fù)責(zé)場地保潔服務(wù)與管理。8．電子商務(wù)部主要負(fù)責(zé)網(wǎng)上平臺搭建與運(yùn)營；包括藥材產(chǎn)品網(wǎng)上交易信息的發(fā)布，國內(nèi)市場開發(fā)及海外貿(mào)易市場開拓等。項(xiàng)目的組織與運(yùn)營1．建立統(tǒng)一的銷售管理制度，包括身份驗(yàn)證、質(zhì)量公示、鋪面形象管理等；2．銷售過程中，監(jiān)督管理藥材、藥品按照實(shí)際情況介紹藥材、藥品的性能、用途、禁忌及注意事項(xiàng)等；3．銷售手續(xù)管理：應(yīng)開具合法票據(jù)、建立銷售記錄，做到票、賬、貨相符，票據(jù)、記錄統(tǒng)一管理；4．銷售物流管理：建立完善的中藥材出入庫登記制度；5．加強(qiáng)庫存管理，與銷售、采購部門協(xié)調(diào)，確立庫存管理計(jì)劃，建立入貨、出貨質(zhì)量檢測與驗(yàn)收制度，建立倉庫養(yǎng)護(hù)制度，定期對庫存商品進(jìn)行檢測與質(zhì)量維護(hù)；6．對新進(jìn)入行業(yè)的從業(yè)人員統(tǒng)一進(jìn)行社會價值觀及服務(wù)意識教育，按業(yè)務(wù)的需要進(jìn)行專業(yè)知識和專業(yè)技能的培訓(xùn)；7．定期對從業(yè)人員進(jìn)行專業(yè)知識的學(xué)習(xí)和考核；8．根據(jù)不同季度推出市場促銷活動。4.3.3招商策略和經(jīng)營方式（組織經(jīng)營者做股東）1、全方位配置服務(wù)于市場招商活動的社會資源：（1）項(xiàng)目投資商擬提取30%的股份作為激勵，吸引一些大的藥材商會攜隊(duì)進(jìn)駐本藥材交易市場，讓經(jīng)營者成為股東一同分享交易市場的發(fā)展成果，同心協(xié)力推動交易市場的經(jīng)營發(fā)展，具體方案還在進(jìn)一步完善中。（2）．所有進(jìn)駐項(xiàng)目的公司或個人，在前期給予一定的鋪?zhàn)鈨?yōu)惠政策。（3）．與XX市醫(yī)藥流通協(xié)會達(dá)成初步意向。將目前在將XX內(nèi)的所有中草藥生產(chǎn)機(jī)構(gòu)、流通單位都將由其負(fù)責(zé)推薦安排進(jìn)駐本項(xiàng)目。本項(xiàng)目是個交易平臺，而所有中草藥產(chǎn)品或是半成品的生產(chǎn)廠商本身就需要一定的交易平臺。因此，這些生產(chǎn)廠家，都將是交易中心的優(yōu)質(zhì)客源，招商合作，水到渠成。（4）．目前投資上已經(jīng)與某擁有成熟招商服務(wù)平臺的投資服務(wù)公司達(dá)成初步合作意向，一旦項(xiàng)目啟動，該企業(yè)將為本項(xiàng)目面向全國招商。（5）．項(xiàng)目為集市場實(shí)體交易及網(wǎng)絡(luò)電子商務(wù)平臺為一體的現(xiàn)代化中藥材交易市場，率先在電腦網(wǎng)絡(luò)及無線網(wǎng)絡(luò)上以興昇中藥材交易市場的名義開設(shè)中藥材供貨平臺，為即將啟動的項(xiàng)目提供供貨以及提升知名度，電子商務(wù)營銷部分主要以打造獨(dú)立網(wǎng)上交易商城加進(jìn)駐國內(nèi)外大型的成熟電子商務(wù)平臺相結(jié)合的方式運(yùn)營。（6）．投資方與廣東省創(chuàng)新科技傳媒服務(wù)中心展開深入合作，一旦新的中藥材交易中心建成，將各大渠道展開推廣宣傳，同時定期進(jìn)行中藥材交易采購會。2、制定合適的招商政策與各業(yè)務(wù)分支的經(jīng)營方式：（1）．商流園區(qū)主要采用場地租賃方式，對進(jìn)場自產(chǎn)直銷的藥企和主力大廠家給予優(yōu)惠政策扶持。（2）．物流園區(qū)中的儲存?zhèn)}庫部分，采用按使用面積計(jì)租金的招商政策，配載中心采用與入駐專業(yè)物流企業(yè)聯(lián)營分成的辦法。（3）．服務(wù)區(qū)面向全社會招商，以場地租賃為主，以保底聯(lián)營方式為輔，原則上不自營。（4）．分階段推進(jìn)公司加中藥材深加工企業(yè)的合作模式，加大對中藥材生產(chǎn)流通過程的介入深度，為中藥材期貨市場的問世，創(chuàng)造充分的前置條件。第五章投資估算及籌措方案和項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益5.1項(xiàng)目投入預(yù)算：根據(jù)初步規(guī)劃方案，估算整個項(xiàng)目總個項(xiàng)目投資人民幣1億元，其中新增建設(shè)投資8000萬元，鋪地流動資金2000萬元。初步估算新增建設(shè)投資8000萬元，其中包括（1）老項(xiàng)目市場改造、公共設(shè)施建設(shè)及整體綠化3000萬元。（2）項(xiàng)目擬新建5000平方米的辦公管理大廈，內(nèi)含2000平方米的電子商務(wù)平臺交易中心的建設(shè)投資，裝修及辦公所需物品添置，預(yù)計(jì)建設(shè)投資3500萬元。（3）生產(chǎn)經(jīng)營管理所需的設(shè)施設(shè)備和檢測設(shè)備購置費(fèi)用1500萬元；5.2項(xiàng)目產(chǎn)出預(yù)測：（1）租金收入：a.市場交易區(qū)：市場平均租價：563鋪，平均月租金0.25萬元/鋪，平均每個店鋪?zhàn)饨?萬元/年；563鋪×90%（預(yù)測出租率）=507鋪，507鋪×3萬元/年=1521萬元/年。項(xiàng)目建成后，市場出租年收入1521萬元。b.物業(yè)管理費(fèi)用及其它費(fèi)用預(yù)測每年150萬元。c.電子商務(wù)平臺建成達(dá)到目標(biāo)后，預(yù)測銷售實(shí)現(xiàn)5億元/年的交易額，依據(jù)行業(yè)常規(guī)20%的毛利率測算，實(shí)現(xiàn)10000萬元的銷售收益。在交易中心場地長期持有的情況下，每年的總收益為：1521萬+150萬+10000萬=11671萬元?？梢钥闯霰卷?xiàng)目是投入多，回報(bào)率也高的“雙高項(xiàng)目”。5.3資金籌措方案本項(xiàng)目所需資金擬通過直接融資和間接融資兩種方式籌措，其中新增建設(shè)投資主要通過項(xiàng)目投資方自有資金及其它方式籌集資金投入，流動資金擬通過從當(dāng)?shù)劂y行介入貸款方式解決。第六章項(xiàng)目帶動經(jīng)濟(jì)社會效益分析6.1經(jīng)濟(jì)效益整個藥材交易市場全部建成達(dá)到建設(shè)目標(biāo)后，初步預(yù)測正常年均中藥材交易額約為20億元以上：其中實(shí)體門面按年經(jīng)營額300萬每鋪預(yù)測，市場實(shí)體鋪面年交易額超過15億元；電子商務(wù)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)營業(yè)交易5億元/年。整體實(shí)現(xiàn)年上繳稅收合計(jì)約2.6億元；稅后利潤約2億元，項(xiàng)目凈利潤率為10%，項(xiàng)目具有較好的盈利能力。6.2社會效益（1）創(chuàng)造大量就業(yè)機(jī)會，推動道滘周邊區(qū)域消費(fèi)需求項(xiàng)目建成并正常運(yùn)轉(zhuǎn)后，可直接提供超過3000個就業(yè)崗位，其中按平均每個商鋪按5個工作人員計(jì)算，商鋪直接工作人員約2550人；藥材交易市場物業(yè)管理人員、電子商務(wù)平臺運(yùn)作人員及餐飲配套服務(wù)人員約達(dá)500人。交易市場運(yùn)作為本地區(qū)帶來大量工作崗位的同時，也會帶動了當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)發(fā)展，諸如周邊區(qū)域的房子租售、酒店、餐飲、交通運(yùn)輸?shù)绕渌幌盗械南M(fèi)，推動道滘區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，帶動區(qū)域市場繁榮。（2）項(xiàng)目市場將促進(jìn)我國國內(nèi)藥材交易發(fā)展，規(guī)范藥材交易市場的同時對打擊假冒偽劣藥品具有顯著效果，改善拉動國內(nèi)的消費(fèi)水平?？傊?xiàng)目的實(shí)施，對道滘本地乃至XX地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會、文化都會起到推動促進(jìn)作用，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)社會效益良好。第七章項(xiàng)目態(tài)勢分析7.1優(yōu)勢分析1．項(xiàng)目投資商資金實(shí)力雄厚、社會責(zé)任感強(qiáng)，擁有豐富的市場項(xiàng)目運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，投資商人才集聚優(yōu)勢明顯、經(jīng)營理念前衛(wèi)，可調(diào)用各種資源將市場延伸國內(nèi)外。目前已經(jīng)與某擁有成熟招商服務(wù)平臺的投資服務(wù)公司達(dá)成初步合作意向，一旦項(xiàng)目啟動，該企業(yè)將為本項(xiàng)目面向全國招商。2．項(xiàng)目依托XX高度發(fā)達(dá)的物流基礎(chǔ)，專門在市場規(guī)劃處設(shè)大型倉儲物流配送中心，為經(jīng)營商戶提供充足的倉儲空間以及物流配送服務(wù)，增加商家對生產(chǎn)企業(yè)的吸引力，同時引進(jìn)和整合眾多大型物流企業(yè)，無縫對接XX物流系統(tǒng)，快速輻射華南乃至港澳臺地區(qū)并面向全球。3．中藥材交易中心搭載當(dāng)?shù)卣c行業(yè)協(xié)會的合作平臺，可獲取一定的行政資源，有利于項(xiàng)目的開展與運(yùn)行。4．投資商謀劃的項(xiàng)目運(yùn)作模式與中藥材市場需要在中長期發(fā)展階段中獲利的行業(yè)特點(diǎn)吻合，有利于項(xiàng)目的長期可持續(xù)發(fā)展。5．投資商具有與國家發(fā)改委對接國家級