無量藥谷生態(tài)旅游土地報(bào)批項(xiàng)目可行性策劃書

PAGEPAGE10無量藥谷生態(tài)旅游土地報(bào)批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告建設(shè)單位：云南維和無量山農(nóng)業(yè)科技有限公司建設(shè)地點(diǎn)：大理州南澗縣無量山鎮(zhèn)無量藥谷建設(shè)時(shí)間：2012年11月至2015年11月目錄第一章總論1一、項(xiàng)目基本情況1二、項(xiàng)目由來2三、相關(guān)政策3四、政策依據(jù)3五、建設(shè)原則5六、結(jié)論6第二章項(xiàng)目支撐體系6一、政策支撐6二、環(huán)境支撐8三、運(yùn)營與管理支撐8四、其他支撐10第三章項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)11一、項(xiàng)目建設(shè)地概況11二、項(xiàng)目區(qū)域分析13第四章運(yùn)作主體和模式14一、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則14二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模15三、運(yùn)作模式15第五章用地情況19第六章建設(shè)內(nèi)容20一、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)20二、項(xiàng)目建設(shè)工程25第七章資金來源及建設(shè)進(jìn)度26一、投資估算范圍26二、投資估算依據(jù)26三、計(jì)算期26四、項(xiàng)目投資27五、資金來源28六、建設(shè)進(jìn)度29七、招投標(biāo)方案29第八章效益分析30一、經(jīng)濟(jì)效益分析30二、環(huán)境效益分析35三、社會(huì)效益分析36第九章結(jié)論與建議38一、主要研究結(jié)論38二、建議39

第一章總論一、項(xiàng)目基本情況（一）項(xiàng)目名稱：無量藥谷生態(tài)旅游土地報(bào)批項(xiàng)目（二）項(xiàng)目業(yè)主：云南維和無量山農(nóng)業(yè)科技有限公司（三）項(xiàng)目地址：大理州南澗縣無量山鎮(zhèn)無量藥谷（四）項(xiàng)目性質(zhì)：新建（五）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項(xiàng)目擬使用流轉(zhuǎn)土地652畝（其中林地450畝、農(nóng)用地202畝），其建設(shè)主要內(nèi)容為鄉(xiāng)村俱樂部、互助農(nóng)莊、生態(tài)農(nóng)業(yè)園及藥谷小鎮(zhèn)新村的建設(shè)。主要建設(shè)規(guī)模如下：1、服務(wù)式公寓（生態(tài)生活體驗(yàn)站）：用地面積60000平方米，主要用于游客餐飲、娛樂、住宿以及精致農(nóng)業(yè)產(chǎn)品（如：特色瓜果，花草）和精致特色原生態(tài)手工藝品展示和交易。2、互助農(nóng)莊：用地面積90000平方米（其中新建70000平方米，維修改造20000平方米），主要用于出租給熱衷于休閑度假和田園生活的城鎮(zhèn)居民或者出售，并幫助業(yè)主管理以及經(jīng)營。3、生態(tài)農(nóng)業(yè)園：用地面積80000平方米，以本杜植物群落和新引入植物中的展示為主題，打造特色植物風(fēng)情園，種植具有地域風(fēng)情的植物，突出和顯示了風(fēng)情特色元素，挖掘農(nóng)業(yè)旅游的價(jià)值。4、藥谷小鎮(zhèn)新村：用地170000平方米，利用農(nóng)民原有宅基地用地將農(nóng)民集中安置的區(qū)域。（六）項(xiàng)目工期：項(xiàng)目建設(shè)期擬定為3年，即2012年11月至2015年11月。（七）項(xiàng)目總投資及資金籌措1、項(xiàng)目總投資為20000萬元，其中建設(shè)投資17500萬元，土地租金1000萬元，流動(dòng)資金1500萬元。2、資金籌措：企業(yè)自籌資金10000萬元銀行中長(zhǎng)期貸款6000萬元銀行短期貸款2000萬元其他融資2000萬元二、項(xiàng)目由來本項(xiàng)目積極響應(yīng)黨和國家對(duì)三農(nóng)問題的關(guān)注和號(hào)召，嚴(yán)格按照十七屆三中全會(huì)的政策指引和精神解讀，合理利用農(nóng)村自然資源，森林資源，農(nóng)副產(chǎn)品資源，勞動(dòng)力資源以及農(nóng)村荒地、林地基礎(chǔ)資源，并充分發(fā)揮多年來積累的技術(shù)研發(fā)手段，開發(fā)組織管理手段和市場(chǎng)運(yùn)作能力，建立起新的商業(yè)運(yùn)作模式——集“休閑互助農(nóng)莊、鄉(xiāng)村俱樂部，農(nóng)業(yè)生態(tài)園和農(nóng)民新村”于一體的創(chuàng)新型開發(fā)模式。該模式從根本上保障和解決了農(nóng)民的終身利益：提高和改善了農(nóng)民的居住條件，充分利用農(nóng)村剩余勞動(dòng)力資源，提供工作機(jī)會(huì)，保障農(nóng)民長(zhǎng)期穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，讓農(nóng)民的生活有所依托，得到社會(huì)的保障；同時(shí)，該模式為政府減輕了社會(huì)就業(yè)壓力，為地方政府長(zhǎng)期穩(wěn)定的稅收做出積極的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)；保證了農(nóng)民，政府等多方利益。在更大的程度上發(fā)揮了土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，改善并優(yōu)化了農(nóng)村自然資源配置，保護(hù)林地、耕地的使用性質(zhì)和規(guī)模，對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地實(shí)現(xiàn)集約有效利用。

該模式實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民，政府和企業(yè)的利益的統(tǒng)一，使三者相輔相承，和諧共生。該模式在實(shí)現(xiàn)三贏的基礎(chǔ)上，為農(nóng)村生態(tài)環(huán)境保護(hù)，農(nóng)村資源利用和社會(huì)效益等方面提供了可持續(xù)發(fā)展的模式，在創(chuàng)造社會(huì)主義和諧社會(huì)這條路上，積極探索和實(shí)踐出一個(gè)可持續(xù)發(fā)展道路的新方向。三、相關(guān)政策（1）黨中央《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》；（2）財(cái)政部《關(guān)于改革和完善農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)若干政策措施的意見》；（3）國家發(fā)改委《國家重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和技術(shù)目錄》（4）《云南省三七產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》；（5）云南省省情和大理州、南澗縣地方政府文件匯編；（6）建設(shè)單位提供的相關(guān)資料。四、政策依據(jù)2008年10月19日，黨中央發(fā)布了《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》。其原文如下：加強(qiáng)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，按照依法自愿有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變?cè)鷳B(tài)森林休閑旅游村土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。2.可以允許農(nóng)民以5種形式流轉(zhuǎn)土地承包權(quán)，它們是：A.轉(zhuǎn)包，就是指承包方將部分或全部土承包經(jīng)營權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。B.出租，是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限租賃給他們從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。C.互換，是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對(duì)屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包地塊進(jìn)行交換，同時(shí)交換相應(yīng)的土地承包經(jīng)營權(quán)。D.是在土地家庭承包經(jīng)營的情況下，由第三者代替自己的發(fā)包人履行承包合同的行為。E.股份合作，是指承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，將土承包經(jīng)營權(quán)作為股權(quán)，入股組成股份公司或合作社等，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。3.現(xiàn)有土地承包關(guān)系長(zhǎng)久不變。文件指出，要穩(wěn)定和完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度，以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)，統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制，是適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，符合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)特點(diǎn)的農(nóng)村基本經(jīng)營制度，是黨的農(nóng)村政策的基石，必須毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持。賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土承包經(jīng)營權(quán)，現(xiàn)有土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長(zhǎng)久不變。4.允許農(nóng)民開發(fā)經(jīng)營集體土地。文件中提到，在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外，經(jīng)批準(zhǔn)占用農(nóng)村集體土建設(shè)非公益性項(xiàng)目允許農(nóng)民依法通過多種方式參與開發(fā)經(jīng)營并保障農(nóng)民合法權(quán)益。文件指出，依法征收農(nóng)村集體土地，按照同地同價(jià)同原則及時(shí)足額給農(nóng)村集體組織和農(nóng)民合理補(bǔ)償，解決好被征地農(nóng)民就業(yè)，住房和社會(huì)保障。逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，對(duì)依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，必須通過統(tǒng)一有形的土地市場(chǎng)，以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國有土地享有平等權(quán)益。五、建設(shè)原則1、以《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》為指導(dǎo)，明確規(guī)劃片區(qū)功能定位及發(fā)展方向。2、將無量山鎮(zhèn)發(fā)達(dá)村委會(huì)發(fā)達(dá)地上社作為一個(gè)完整的空間，從功能、空間、景觀及建筑形態(tài)方面進(jìn)行整體設(shè)計(jì)、開發(fā)控制和引導(dǎo)。突出規(guī)劃的綜合協(xié)調(diào)作用，統(tǒng)籌考慮區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的均衡發(fā)展；實(shí)現(xiàn)區(qū)內(nèi)土地和各項(xiàng)資源的優(yōu)化配置，使無量山鎮(zhèn)發(fā)達(dá)村委會(huì)發(fā)達(dá)地社在有機(jī)、合理、統(tǒng)一的原則下進(jìn)行有序的發(fā)展建設(shè)。3、策劃應(yīng)能滿足無量山鎮(zhèn)發(fā)達(dá)地社不斷發(fā)展壯大所需要的空間構(gòu)架，遠(yuǎn)近期相結(jié)合，盡可能保留林業(yè)、農(nóng)業(yè)用地，合理開發(fā)宅基地，并不斷完善藥谷小鎮(zhèn)的功能，使小鎮(zhèn)健康有序的發(fā)展。4、策劃應(yīng)充分利用該地區(qū)的人文、自然景觀、不破壞自然及生態(tài)環(huán)境，嚴(yán)格控制農(nóng)民宅基地，保證占用耕地與開發(fā)復(fù)墾相平衡，創(chuàng)造既具有地方文化特色又與現(xiàn)代功能有機(jī)結(jié)合的新城鎮(zhèn)。5、策劃要與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，從用地劃分、功能分區(qū)和道路結(jié)構(gòu)等方面，為近遠(yuǎn)期建設(shè)提供方便，有利于鎮(zhèn)區(qū)整體規(guī)劃，分片實(shí)施，項(xiàng)目啟動(dòng)，滾動(dòng)發(fā)展的模式。六、結(jié)論本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、環(huán)境及社會(huì)效益良好，在不改變土地性質(zhì)和用途的基礎(chǔ)上，最大程度的提高了土地質(zhì)量，增加了農(nóng)民年收入，為廣大游客休閑養(yǎng)生提供了場(chǎng)所，并且改善了當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境狀況，是可行的。第二章項(xiàng)目支撐體系一、政策支撐本項(xiàng)目參照的政策及有關(guān)法律法規(guī)有以下幾個(gè)：（1）黨中央《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》；（2）財(cái)政部《關(guān)于改革和完善農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)若干政策措施的意見》；（3）國家發(fā)改委《國家重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和技術(shù)目錄》（4）《云南省三七產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》；（5）云南省省情和大理州、南澗縣地方政府文件匯編；（6）建設(shè)單位提供的相關(guān)資料，采取土地整理、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)等方式使用農(nóng)民集體所有的土地，發(fā)展養(yǎng)生休閑旅游、度假等項(xiàng)目，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、銷售過程中也將嚴(yán)守云南省和大理州的各項(xiàng)政策規(guī)定。根據(jù)《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》中可以看出，本次決定主要強(qiáng)調(diào)了以下6點(diǎn)：1、新形勢(shì)下推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展的重大意義本點(diǎn)指出，目前農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)仍然薄弱，最需要加強(qiáng)；農(nóng)村發(fā)展仍然滯后，最需要扶持；農(nóng)民增加收入仍然困難，最需要加快。我們必須居安思危、加倍努力，不斷鞏固和發(fā)展農(nóng)村好形勢(shì)。2、推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展的指導(dǎo)思想、目標(biāo)任務(wù)、重大原則本點(diǎn)通過5個(gè)必須，指出了目前農(nóng)村改革發(fā)展的指導(dǎo)思想與目標(biāo)。統(tǒng)籌工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)，加快建立健全以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)長(zhǎng)效機(jī)制，調(diào)整國民收入分配格局，鞏固和完善強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策。3、大力推進(jìn)改革創(chuàng)新，加強(qiáng)農(nóng)村制度建設(shè)農(nóng)村宅基地和村莊整理所節(jié)約的土地，首先要復(fù)墾為耕地，調(diào)劑為建設(shè)用地的必須符合土地利用規(guī)劃、納入年度建設(shè)用地計(jì)劃，并優(yōu)先滿足集體建設(shè)用地。4、積極發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力按照建設(shè)生態(tài)文明的要求，發(fā)展節(jié)約型農(nóng)業(yè)、循環(huán)農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境保護(hù)。繼續(xù)推進(jìn)林業(yè)重點(diǎn)工程建設(shè)，延長(zhǎng)天然林保護(hù)工程實(shí)施期限，完善政策、鞏固退耕還林成果，開展植樹造林，提高森林覆蓋率。5、加快發(fā)展農(nóng)村公共事業(yè)，促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)全面進(jìn)步社會(huì)主義文化建設(shè)是社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的重要內(nèi)容和重要保證。堅(jiān)持用社會(huì)主義先進(jìn)文化占領(lǐng)農(nóng)村陣地，滿足農(nóng)民日益增長(zhǎng)的精神文化需求，提高農(nóng)民思想道德素質(zhì)。6、加強(qiáng)和改善黨的領(lǐng)導(dǎo)，為推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展提供堅(jiān)強(qiáng)政治保證實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的宏偉目標(biāo)，最艱巨最繁重的任務(wù)在農(nóng)村，最廣泛最深厚的基礎(chǔ)也在農(nóng)村。銳意改革，加快發(fā)展，在推進(jìn)中國特色社會(huì)主義偉大事業(yè)進(jìn)程中努力開創(chuàng)農(nóng)村工作新局面！本項(xiàng)目的建設(shè)，正是響應(yīng)了推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展的號(hào)召。項(xiàng)目建成后，通過土地整治，不但能夠提高當(dāng)?shù)氐耐恋刭|(zhì)量；而且農(nóng)民通過租借宅基地并入股的形式，每年可以得到分紅，從而提高自身收入；本項(xiàng)目的建設(shè)過程中及項(xiàng)目建成后可以提供大量的工作崗位，解決了農(nóng)民的就業(yè)問題。綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)具有可靠的政策支撐，是可行的。二、環(huán)境支撐無量藥谷位于云南省大理州境內(nèi)無量山與哀牢山谷地，藥谷長(zhǎng)16公里，總面積82平方公里（12.28萬畝），非常適合三七種植和養(yǎng)生休閑旅游開發(fā).南澗縣地處無量山、哀牢山北端，屬紅河流域和瀾滄江流域，東接彌渡縣，南連普洱市景東縣，西接公郎鎮(zhèn)，北鄰寶華鎮(zhèn)，國道214線和省道小普線呈“丫”字型穿過境內(nèi)，是大理通往普洱、西雙版納的主要通道。境內(nèi)最高海拔3061米，最低海拔994米，地形地貌多樣，立體氣候明顯，受地形和山脈走向影響，呈現(xiàn)“一山分四季，隔里不同天”的氣候特征。全縣廣大山區(qū)氣候溫和，濕潤(rùn)多霧、干濕季節(jié)分明，四季氣候不明顯，年平均氣溫19.7℃，年極端最高氣溫34.3℃，年日照時(shí)數(shù)2442.9小時(shí)，年降雨量762.1mm三、運(yùn)營與管理支撐（一）項(xiàng)目運(yùn)作1、“綱舉”：就是在項(xiàng)目設(shè)計(jì)之前，要盡快占領(lǐng)該項(xiàng)目行政與技術(shù)的至高點(diǎn)，也就是說要得到與本項(xiàng)目相關(guān)的最高行政與技術(shù)部門的支持、指導(dǎo)與幫助。2、“目張”：就是在相關(guān)行政與技術(shù)部門的認(rèn)同、支持、指導(dǎo)與幫助下，找到項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)、施工單位、園林保護(hù)、拆遷安置方面的專家。在找到各類單位與專家后，依據(jù)先設(shè)計(jì)，后施工，再管理的原則，編制項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)度表，嚴(yán)格按進(jìn)度表實(shí)施。（二）項(xiàng)目管理1、建設(shè)期管理為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期的質(zhì)量、工期、投資等目標(biāo)，業(yè)主應(yīng)成立項(xiàng)目管理的組織機(jī)構(gòu)。由該項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理。項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目總目標(biāo)制定各分項(xiàng)目標(biāo)、各階段目標(biāo)。要建立適當(dāng)?shù)穆毼惑w系，明確職權(quán)范圍，對(duì)各職位的主要任務(wù)應(yīng)有明確的規(guī)定。還應(yīng)明確與其他部門人員的工作關(guān)系，以便于相互協(xié)調(diào)。（1）為了更好實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)，建議業(yè)主委托監(jiān)理單位對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、投資等進(jìn)行控制。業(yè)主可將精力主要放在總目標(biāo)的控制，項(xiàng)目各分項(xiàng)、分階段工作的銜接協(xié)調(diào)，項(xiàng)目的外部協(xié)調(diào)等。（2）工程項(xiàng)目從籌劃、選擇、評(píng)估、決策、設(shè)計(jì)、施工到竣工驗(yàn)收、投入生產(chǎn)或交付使用的整個(gè)建設(shè)工程中，必須遵循先后工作次序。建設(shè)期的各個(gè)階段可以進(jìn)行合理交叉，但不能任意顛倒次序。應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行工程建設(shè)有關(guān)法規(guī)、規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)。（3）業(yè)主單位應(yīng)高度重視合同管理。建設(shè)合同是業(yè)主和項(xiàng)目實(shí)施各主體之間明確權(quán)利、責(zé)任關(guān)系的具有法律效力的協(xié)議文件，也是應(yīng)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制、組織項(xiàng)目實(shí)施的基本手段。從某種意義上講，項(xiàng)目的實(shí)施過程就是建設(shè)工程合同訂立和履行的過程。一切合同所賦予的責(zé)任、權(quán)利履行到位之日，也就是建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施完成之時(shí)。（4）組織協(xié)調(diào)是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)必不可少的方法和手段。在項(xiàng)目實(shí)建設(shè)公害作為重要內(nèi)容予以密切注視。2、運(yùn)營期管理項(xiàng)目建成后，運(yùn)營期間各種事物由項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)來統(tǒng)一管理。（1）運(yùn)營期管理的利與弊。利：積極性高，效益好。弊：管理復(fù)雜，難以規(guī)范。（2）運(yùn)營期管理部門設(shè)置：行政事物部：含行政事物與人力資源的招聘與培訓(xùn)工作。綜合管理部：含景點(diǎn)管理、園林維護(hù)、清潔衛(wèi)生、森林保安工作。工程維修部：含景區(qū)內(nèi)所有工程的維修與養(yǎng)護(hù)工作。租賃部:含項(xiàng)目運(yùn)營區(qū)內(nèi)所有農(nóng)莊、客房、餐飲、商店的租賃管理工作。財(cái)務(wù)部：含公司所有財(cái)務(wù)工作。四、其他支撐在本項(xiàng)目實(shí)施前，云南維和控股有限公司邀請(qǐng)中國科學(xué)院昆明植物研究所專家楊崇仁教授及植物資源學(xué)專家鄧德山博士到大理南澗縣無量山進(jìn)行實(shí)地考察，通過對(duì)地理環(huán)境、氣候溫差、年降雨量、日照情況、土壤等條件的仔細(xì)調(diào)研、考察、分析論證，認(rèn)為當(dāng)?shù)氐乩砦恢锰厥猓絽^(qū)土壤酸堿度適中，有機(jī)質(zhì)含量和熟化程度高，遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)，周邊沒有工廠，環(huán)境無污染，農(nóng)作物種植還保持著原生態(tài)，同時(shí)動(dòng)植物資源十分豐富，森林覆蓋率高達(dá)91%，是天然的大氧吧，非常適宜原生態(tài)的養(yǎng)生休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展。第三章項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)一、項(xiàng)目建設(shè)地概況（１）．自然概貌南澗縣位于云南省西部、大理白族自治州南端，地處東經(jīng)100°06′~100°41′，北緯24°39′~25°10′之間。東與彌渡縣接壤，南與景東縣毗鄰，西南與云縣以瀾滄江為界，西至黑惠江與鳳慶縣隔水相望，北與巍山縣相連?？h域東西橫距59千米，南北縱距55千米，總面積1731.63平方千米?？h人民政府駐南澗鎮(zhèn)，距省會(huì)昆明356千米，至州府下關(guān)103千米。交通便利，214國道橫穿縣境，是滇西地區(qū)通衢要道。南澗縣地處云南省西部橫斷山系縱谷區(qū)，云嶺余脈——無量山、哀牢山結(jié)合部。位于瀾滄江中下游和元江上游支流的分水地帶。地勢(shì)由中南部向東北、西南逐步降低。最高點(diǎn)為北部的太極頂山，海拔3061米，最低點(diǎn)為瀾滄江畔的小灣子一帶，海拔994米。地形為高中山地區(qū)，除縣城為10平方千米的盆地外，大部分為河谷、山巒和坡地構(gòu)成的山區(qū)或半山區(qū)。境內(nèi)有瀾滄江和元江兩大水系，9條干流，59條支流。瀾滄江、把邊江、禮社江由西而行，將縣境分割成北部的南澗河谷地、東南部的石洞寺深谷、西南部的公郎河谷及中部與西部大片山嶺地區(qū)四部分。地貌構(gòu)成主要有侵蝕構(gòu)造地貌、侵蝕堆積地貌、剝蝕地貌、斷塊山地貌、巖溶地貌等。1995年完成的全縣土地利用現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果：縣域共有國土面積260.85萬畝，其中：耕地（灌水田、望天田、水澆地、旱地、菜地）37.35萬畝；園地（果園、桑園、茶園、其他）12萬畝；林地（有林地、灌木林地、疏林地、未成林造林地、跡地、苗圃）139.2萬畝；其他農(nóng)用地（農(nóng)村道路、坑塘水面、農(nóng)田水利用地、田坎）16.2萬畝；建設(shè)用地（居民點(diǎn)及獨(dú)立工礦用地、交通用地、水利設(shè)施用地）5.4萬畝；未利用土地50.85萬畝。土地資源的特點(diǎn)是：山地占絕大多數(shù)，耕地資源有限，土壤類型較多，宜種植物較廣，成年植被覆蓋率低，水土流失面大，山高缺水，水土潛力難以充分發(fā)揮。土壤資源有棕壤、黃棕壤、紅壤、紫色土、石灰（巖土）、沖積土、水稻土、鹽土8個(gè)土類，分為16個(gè)亞類、34個(gè)土屬、66個(gè)土種、10個(gè)變種。2009年末，全縣有耕地面20.94萬畝。無量山鎮(zhèn)位于南澗縣東南部，地處哀牢山和無量山中部，東經(jīng)100°28′－100°41′，北緯24°42′－24°56′之間，東接彌渡縣，南連普洱市景東縣，西接公郎鎮(zhèn)，北鄰寶華鎮(zhèn)，國道214線和省道小普線呈“丫”字型穿過境內(nèi)，是大理通往普洱、西雙版納的主要通道。全鎮(zhèn)國土面積251.95平方公里，轄光明、保平、德安、新政、古德、馬街、可保、衛(wèi)國、紅星、發(fā)達(dá)、保臺(tái)、和平、華山13個(gè)村民委員會(huì)，222個(gè)自然村，290個(gè)村民小組，8884戶，36115人，居住著漢、彝、白、哈尼、傣、苗、傈僳、佤、納西、回、布朗11個(gè)民族。（2）氣候特點(diǎn)南澗縣北靠東亞大陸、南近熱帶海洋，處于我國西部熱帶海陸季風(fēng)區(qū)域，氣候隨海陸季風(fēng)的進(jìn)退有明顯的季節(jié)性變化，從而形成干濕季節(jié)分明，四季氣候不明顯，雨熱同季的低緯山地季風(fēng)氣候。受地形和高大山脈走向影響，使光、熱、水等氣象要素在垂直方向和水平方向上產(chǎn)生再分配，呈現(xiàn)出“一山分四季，隔里不同天”的立體氣候和區(qū)域氣候。年平均氣溫18.9℃，年極端最高氣溫34.3℃，年日照時(shí)數(shù)2272.4小時(shí)，年降雨量（二）項(xiàng)目區(qū)域分析1、項(xiàng)目區(qū)域資源分析云南北依廣袤的亞洲大陸,南臨遼闊的印度洋及太平洋，既受東南季風(fēng)和西南季風(fēng)的控制，又受西藏高原的影響，形成了復(fù)雜多樣的氣候類型，具有北熱帶、南亞熱帶、中亞熱帶、北亞熱帶、南溫帶、中溫帶和高原氣候帶等"立體氣候"的特點(diǎn)。本項(xiàng)目種植基地選址位于云南省南澗彝族自治縣。該縣位于云南省西部的大理白族自治州南端，地處東經(jīng)100°06′～100°41′，北緯24°39′～25°10′之間。東與彌渡縣接壤，南與景東縣毗鄰，西南與云縣以瀾滄江為界，西至黑惠江與風(fēng)慶縣隔水相望，北與巍山縣相連，總面積1731.63平方千米。該縣地處橫斷山系縱谷區(qū)，云嶺余脈——無量山和哀牢山的結(jié)合部，瀾滄江中下游和元江上游支流的分水地帶。地勢(shì)由中南部向東北、西南逐步降低。該縣除縣城為10平方千米的盆地外，大部分均為河谷、山巒和坡地構(gòu)成的山區(qū)或半山區(qū)。南澗縣境內(nèi)有瀾滄江和元江兩大水系，9條干流，59條支流。瀾滄江、把邊江、禮社江由西而行，將縣境分割成北部的南澗河谷地、東南部的石洞寺深谷、西南部的公郎河谷及中部與西部連片山嶺地區(qū)四部分。地貌構(gòu)成主要有侵蝕構(gòu)造地貌、侵蝕堆積地貌、剝蝕地貌、斷塊山地貌、巖溶地貌等。本項(xiàng)目實(shí)施地?zé)o量山鎮(zhèn)，位于南澗縣東南部，地處哀牢山腹地，海拔1950-2400公尺，土壤多為山地黃紅壤，大面積撂荒土地和離地表面普遍擁有5-10cm枯枝落葉及腐殖質(zhì)，其下面是自然發(fā)育的土層，大多數(shù)地塊土層達(dá)60公分（少數(shù)較差的地塊土層10-30公分）。由于地處云貴高原，當(dāng)?shù)氐娜照諘r(shí)數(shù)和日照百分率非常充分，植物光合作用充分，常年微風(fēng)和雨，具備大部分國藥原料植物生長(zhǎng)的必要和優(yōu)良自然條件，為我國絕大部分地區(qū)所不及。項(xiàng)目建設(shè)地域北靠東亞大陸、南近熱帶海洋，處于我國西部熱帶海陸季風(fēng)區(qū)域，氣候隨海陸季風(fēng)的進(jìn)退有明顯的季節(jié)性變化，從而形成干濕季節(jié)分明，四季氣候不明顯，雨熱同季的低緯山地季風(fēng)氣候。在此基礎(chǔ)上，因受地形和高大山脈走向影響，使光、熱、水等氣象要素在垂直方向和水平方向上產(chǎn)生再分配，因而還呈現(xiàn)“一山分四季，隔里不同天”的立體氣候和區(qū)域氣候。年平均溫度18.9℃（最冷月一月平均溫度6.5-8℃，年極端最高氣溫34.9℃），年日照時(shí)數(shù)2196.4小時(shí)，第四章運(yùn)作主體和模式一、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則（一）遵循觀光旅游與森林工程的內(nèi)在功能聯(lián)系：即利用自然或人工營造的環(huán)境空間，向游客提供逗留的場(chǎng)所，提供體驗(yàn)交流的場(chǎng)所，提供農(nóng)產(chǎn)品交易的場(chǎng)所。（二）堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展觀念，以保持生態(tài)環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)，保持自然環(huán)境每一自然元素完整性，突出生態(tài)、環(huán)保及綠化的特征，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)效益三者完美統(tǒng)一。（三）考慮到無量山的歷史與人文環(huán)境，建筑形象追求穩(wěn)重、純凈，與項(xiàng)目所處環(huán)境有機(jī)結(jié)合。力求做到功能完備、形象新穎、個(gè)性鮮明、文化內(nèi)涵深蘊(yùn)，展現(xiàn)新的風(fēng)姿。二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模如下：1、項(xiàng)目宅基地共涉及農(nóng)房的農(nóng)戶有120戶，共占地約250畝2、主要建設(shè)內(nèi)容：①土地整治。②修建鄉(xiāng)村俱樂部、互助農(nóng)莊、生態(tài)農(nóng)業(yè)園。③修建農(nóng)民新村。④修建其他配套公共設(shè)施。3、農(nóng)民的安置工作。三、運(yùn)作模式（一）總平面布置本項(xiàng)目主要是以森林工程和生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)為主線，充分利用周邊的自然、人文景觀展開布局。采用空間主題結(jié)構(gòu)，依據(jù)場(chǎng)址地形特征及內(nèi)容特點(diǎn)，空間主題結(jié)構(gòu)分為五個(gè)區(qū)域，主要有鄉(xiāng)村俱樂部、互助農(nóng)莊、生態(tài)農(nóng)業(yè)園、原生態(tài)森林保護(hù)區(qū)及農(nóng)民新村。（二）功能分區(qū)1、鄉(xiāng)村俱樂部：以森林公園和農(nóng)業(yè)園配套，用于游客餐飲、娛樂、住宿以及精致農(nóng)業(yè)產(chǎn)品（如：特色瓜果，花草）和精致特色旅游手工藝品展示和交易。有別于普通的自由市場(chǎng)的傳統(tǒng)的交易中心，本俱樂部的建造突出了“精品、休閑、風(fēng)情感”等特色。通過打造精品，創(chuàng)造服務(wù)的高附加值。利用農(nóng)民宅基地設(shè)立一個(gè)集多中心為一身的功能機(jī)構(gòu)。它包括接待中心、游客集散中心、服務(wù)中心、餐飲與娛樂中心、旅游特色產(chǎn)品交易中心等等。它的出現(xiàn)使農(nóng)村和農(nóng)副用地以單純的農(nóng)民居住及農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)向鄉(xiāng)村生活結(jié)合休閑旅渡假的復(fù)合功能轉(zhuǎn)化，鄉(xiāng)村俱樂部是這種功能復(fù)合轉(zhuǎn)化的中心杻帶和重要載體。2、互助農(nóng)莊：通過翻新和整修原有農(nóng)舍或重建危舊農(nóng)舍，并利用農(nóng)舍周圍耕地、林地形成一對(duì)一配置，建成新型農(nóng)莊，以集體土地流轉(zhuǎn)的方式形成開發(fā)成果，出租給熱衷于休閑度假和田園生活的城鎮(zhèn)居民或者出售，并幫助業(yè)主管理以及經(jīng)營。同時(shí)使當(dāng)?shù)剞r(nóng)民以鄉(xiāng)村生活向?qū)В魃a(chǎn)教練或代工民工的的身份參與該農(nóng)莊的工作，與城鎮(zhèn)居民形成合同關(guān)系，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民獲得可持續(xù)的收入，城鎮(zhèn)居民花錢享受田園、森林生活，這樣的農(nóng)莊成為名符其實(shí)的互助休閑農(nóng)莊。3、生態(tài)農(nóng)業(yè)園：以本社植物群落和新引入植物中的展示為主題，打造特色植物風(fēng)情園，種植具有地域風(fēng)情的植物，突出和顯示了風(fēng)情特色元素，挖掘農(nóng)業(yè)旅游的價(jià)值。4、原生態(tài)森林保護(hù)區(qū)：本區(qū)域?yàn)闊o量山森林的一部分，利用原生態(tài)的森林保護(hù)區(qū)為游客和居民提供觀賞、徒步健行和休閑娛樂的場(chǎng)所。5、藥谷小鎮(zhèn)新村：利用農(nóng)民原有宅基地用地將農(nóng)民集中安置，并科學(xué)專業(yè)地集約配置建筑結(jié)構(gòu)和水電氣的設(shè)備資源，修建花園洋房供農(nóng)民居住。這樣不僅一次性解決農(nóng)民的安居問題，而且由于科學(xué)專業(yè)的設(shè)計(jì)和建設(shè)，而且其住房用材、構(gòu)造、彩光和節(jié)能條件，其住房的給水、排水、污水處理?xiàng)l件，以及照明、電訊條件都生步達(dá)到與城市居民比肩的水平。與此同時(shí)，其原有的自然景觀，植被水土繼續(xù)得到保持，其抗震、防災(zāi)防火和生態(tài)環(huán)境措施則遠(yuǎn)勝從前。（三）土地利用規(guī)劃規(guī)劃區(qū)用地主要分為公共設(shè)施用地、居住及娛樂用地、道路廣場(chǎng)用地、耕地、原生態(tài)林地等四大類。1、公共設(shè)施用地公共設(shè)施用地包括行政辦公用地、商業(yè)用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地等。2、居住及娛樂用地該區(qū)主要包括鄉(xiāng)村俱樂部、互助農(nóng)莊、藥谷小鎮(zhèn)新村及生態(tài)農(nóng)業(yè)園。本區(qū)域的規(guī)劃主要是根據(jù)規(guī)劃及設(shè)計(jì)方案的需要，利用宅基地和林地面積的3%進(jìn)行建設(shè)。3、耕地該區(qū)為農(nóng)民原有耕地。4、原生態(tài)林地本區(qū)域利用項(xiàng)目原有的林地，不需要進(jìn)行太大的調(diào)整，只對(duì)林地與其他區(qū)域結(jié)合處稍作調(diào)整即可。5、道路廣場(chǎng)用地該區(qū)域主要是進(jìn)行道路及廣場(chǎng)的修建。（四）綠地系統(tǒng)規(guī)劃1、綠地指標(biāo)規(guī)劃綠化總占地約630畝，其中林地約為450畝，耕地180畝，綠化覆蓋率大于95%。2、規(guī)劃以本項(xiàng)目周圍的林地、農(nóng)田作為規(guī)劃的綠色環(huán)境背景，通過沿道路的綠化，將大環(huán)境背景與主體工程聯(lián)系起來，形成了點(diǎn)、線、面相結(jié)合的綠地系統(tǒng)。3、該區(qū)林地面積大是構(gòu)成該區(qū)特色的積極因素，又要保護(hù)好原生態(tài)林地，避免破壞，于是規(guī)劃該區(qū)建筑中低層搭配，建筑與高大的喬木、矮小的灌木有機(jī)的配置，造就了多層次具有人情味的景觀。（五）空間設(shè)計(jì)1、商業(yè)空間：商業(yè)空間是該區(qū)的重要功能空間之一，也是該區(qū)最具活力的地區(qū)，整個(gè)商業(yè)區(qū)的主要組成部份為鄉(xiāng)村俱樂部和生態(tài)農(nóng)業(yè)園，以廣場(chǎng)、農(nóng)田、森林和道路作為兩部分的中介空間，使室兩部分過度和交融。2、居住空間：該區(qū)主要由互助農(nóng)莊和藥谷小鎮(zhèn)新村組成。分為一般農(nóng)莊、休閑農(nóng)莊、舊住宅區(qū)、農(nóng)民新居住區(qū)。一般農(nóng)莊采用院落式布置方式，分別形成各自的組團(tuán)中心綠地。休閑農(nóng)莊區(qū)建于原生態(tài)林地中，交通便利、環(huán)境優(yōu)美、寧靜。農(nóng)莊采用智能化設(shè)計(jì)，為來此休閑旅游觀光的人提供先進(jìn)、舒適的居住空間。（六）建筑形態(tài)設(shè)計(jì)1、建筑形態(tài)設(shè)計(jì)（1）區(qū)中的建筑造型設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔、格調(diào)平和、寧靜、富于想象并與生態(tài)景觀良好地結(jié)合在一起。建筑形態(tài)強(qiáng)調(diào)一種生活的態(tài)勢(shì)，由生動(dòng)、簡(jiǎn)練的幾何形體和線條構(gòu)成。（2）區(qū)中標(biāo)志性建筑力求洗練，追求現(xiàn)代感，其它公建采用加法，體形豐富、活潑。（3）建筑高度與尺度互助農(nóng)莊2~3層，一般住宅1~3層，鄉(xiāng)村俱樂部主體部分可達(dá)4~5層，以豐富空間輪廓線。2、建筑材料與色彩（3）.1建筑材料：使用已經(jīng)成熟的新型材料，體現(xiàn)了節(jié)約能源、美觀耐用的原則，外觀材料一般采用以不反光的磚石面材、不反光的玻璃、塑板。（3）.2建筑色彩：區(qū)內(nèi)建筑主要和周圍環(huán)境的色彩相搭配，清新淡雅中煥發(fā)出勃勃生機(jī)。（七）地塊開發(fā)強(qiáng)度及控制規(guī)劃1、開發(fā)強(qiáng)度區(qū)內(nèi)建筑總用地面積約35畝（宅基地22畝、林地3%13畝），耕地保持180畝，綠地率大于95%，區(qū)內(nèi)可容納上千人居住。2、地塊控制規(guī)劃規(guī)劃地塊控制要素包括兩部分：功能控制要素和形體環(huán)境控制要素，功能控制主要分為土地利用和開發(fā)強(qiáng)度、道路交通及豎向交通，涉及的要素主要有：用地性質(zhì)、用地面積、容積率、建筑覆蓋率、綠化率、林地面積、耕地面積、建筑限高、居住人口、配建停車位及公共配套設(shè)施，其中前7項(xiàng)為規(guī)定性指標(biāo)，后4項(xiàng)為指導(dǎo)性指標(biāo)。第五章用地情況本項(xiàng)目擬租賃土地652畝（其中林地450畝、耕地202畝），其建設(shè)主要內(nèi)容為鄉(xiāng)村俱樂部、互助農(nóng)莊、生態(tài)農(nóng)業(yè)園及藥谷小鎮(zhèn)新村的建設(shè)。主要建設(shè)規(guī)模如下：1、服務(wù)式公寓（生態(tài)生活體驗(yàn)站）：用地面積60000平方米，主要用于游客餐飲、娛樂、住宿以及精致農(nóng)業(yè)產(chǎn)品（如：特色瓜果，花草）和精致特色原生態(tài)手工藝品展示和交易。2、互助農(nóng)莊：用地面積90000平方米（其中新建70000平方米，維修改造20000平方米），主要用于出租給熱衷于休閑度假和田園生活的城鎮(zhèn)居民或者出售，并幫助業(yè)主管理以及經(jīng)營。3、生態(tài)農(nóng)業(yè)園：用地面積80000平方米，以本杜植物群落和新引入植物中的展示為主題，打造特色植物風(fēng)情園，種植具有地域風(fēng)情的植物，突出和顯示了風(fēng)情特色元素，挖掘農(nóng)業(yè)旅游的價(jià)值。4、藥谷小鎮(zhèn)新村：用地170000平方米，利用農(nóng)民原有宅基地用地將農(nóng)民集中安置的區(qū)域。第六章建設(shè)內(nèi)容一、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（一）給排水工程1、設(shè)計(jì)范圍與依據(jù)建設(shè)內(nèi)容（1）設(shè)計(jì)原則《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ15-88）（1997版）；《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GBJ16-87）（2001版）；《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ13-86）；《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ14-87）；《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（GB5749-85）；其它有關(guān)部門資料。2、給水系統(tǒng)（1）水源發(fā)達(dá)水庫飲水工程。（2）用水量及要求本項(xiàng)目年工作日為365天。用水量考慮到節(jié)水的原則和本項(xiàng)目建設(shè)期較短的因素，一次性預(yù)測(cè)水量預(yù)測(cè)指標(biāo)如下：游客——按40升/人·日計(jì)算29客房——按80升/人·日計(jì)算公建——按居民用水量15%計(jì)算其他（含綠化、道路、漏損等）及未預(yù)見水量——上述水量20%計(jì)算用水要求水質(zhì)：符合飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)水溫：≤20℃水壓：≥0.3MPA（3）管網(wǎng)設(shè)計(jì)管網(wǎng)布置：本工程給水管網(wǎng)系統(tǒng)采用生產(chǎn)，生活和消防共同給水系統(tǒng)，為保證供水的連續(xù)性，主供水管網(wǎng)干管布置成環(huán)狀，支管布置成樹枝狀。城市干管為DN300毫米，給水管布置于道路右側(cè)（標(biāo)準(zhǔn)橫斷面）。管網(wǎng)上按規(guī)范設(shè)置閥門、排氣閥和泄水閥。管材及接口：室外管道：DN>50毫米，均采用鍍鋅鋼管，熱熔焊接。室內(nèi)管道：DN<50毫米，采用PPR管，熱熔焊接。閥門設(shè)置及防腐閥門設(shè)置：DN>65毫米，采用閘閥：DN≤65毫米，采用截止閘。管道防腐：鍍鋅鋼管埋地時(shí)，采用普通級(jí)石油瀝青防腐層結(jié)構(gòu)防腐，管道露置時(shí)，采用底漆一遍，調(diào)合漆兩遍防腐。3、排水工程（1）系統(tǒng)的劃分本工程排水管網(wǎng)劃分為污水，清下水和雨水排放系統(tǒng)，采用清污分流排放方式。污水按性質(zhì)分為生產(chǎn)污水和生活污水兩大類，生產(chǎn)污水和生活污水一同排入污水處理池，經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后排放。（2）污水量統(tǒng)計(jì)污水排放總量按用水的80%考慮，排放量0.44萬立方米/天。（3）管道設(shè)施采用混凝土排水管，水泥砂漿抹帶接口，一般情況下，采用弧形素土基礎(chǔ)，地基較差時(shí)，采用混凝土帶形基礎(chǔ)。在充分利用現(xiàn)有的市政污水排放管匯入市政道路下污水主干管。（二）供電設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)、規(guī)范（1）《民用照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50034-92）；（2）《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50058-94）；（3）《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50054-95）；（4）其它有關(guān)資料。2、設(shè)計(jì)范圍：本次設(shè)計(jì)范圍包括農(nóng)莊的供配電網(wǎng)，公用工程照明，消防以及生產(chǎn)用電設(shè)計(jì)。3、供電要求及負(fù)荷等級(jí)除消防負(fù)荷、火災(zāi)報(bào)警為二類負(fù)荷外，其余均為三類負(fù)荷。4、供電方式供電由變配電站通過高壓電纜引入各功能區(qū)內(nèi)，電源進(jìn)線方式采用高壓電纜架空敷設(shè)，經(jīng)變配電室變壓后向各單體提供380/220V電源，供動(dòng)力、照明用電，采用三相五線制供電系統(tǒng)，電源可靠。根據(jù)項(xiàng)目的用電容量，配備400kVA變壓器三臺(tái)。分別配置于A04/01、A14-2/01、A16-3/01。各單體內(nèi)的線路采用銅芯電纜ZZ-VV經(jīng)穿線管暗敷。整個(gè)配電系統(tǒng)采用樹干式和放射式相結(jié)合的方式。所有建筑按第三類民用防雷建構(gòu)筑物設(shè)計(jì)，屋面設(shè)避雷網(wǎng)，沖擊接地電阻要求小于8歐。變壓器中性點(diǎn)直接接地，接地電阻小于4歐。低壓進(jìn)戶零線要求作重復(fù)接地，接地電阻小于10歐。（三）道路1、路線平、縱面線形設(shè)計(jì)路線平、縱面線形設(shè)計(jì)是旅游公路設(shè)計(jì)的龍頭和主線。路線平、縱面線形設(shè)計(jì)不但要與沿線地形、地質(zhì)、相適應(yīng)和協(xié)調(diào)，盡量降低工程造價(jià)，減少對(duì)沿線道路、水系和自然植被的不利影響，而且要充分滿足駕乘人員的心理和視覺要求，減少和消除人為的景觀障礙。同時(shí)，路線要為旅游創(chuàng)造有利的可供利用的地形條件和自然環(huán)境。2、路基、路面設(shè)計(jì)（1）路面設(shè)計(jì)原則：1滿足公路路面必須滿足的安全性、耐久性、舒適性及美觀的特點(diǎn)；2因地制宜、合理取材、技術(shù)可行、施工方便、美觀適應(yīng)、利于養(yǎng)護(hù)、保護(hù)環(huán)境、使用壽命長(zhǎng)。（2）設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：瀝青路面以雙輪組單軸載100KN為標(biāo)準(zhǔn)軸載。（3）路面設(shè)計(jì)面層：瀝青混凝土面層，設(shè)計(jì)彎沉為32.5（0.01毫米）。基層：水泥穩(wěn)定碎石（5%）基層具有強(qiáng)度高，穩(wěn)定性好，可增加路面面層的整體強(qiáng)度，且沿線石料豐富，故本路推薦采用水泥穩(wěn)定碎石基層。底基層：根據(jù)公路沿線自然條件和就地取材的原則，結(jié)合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有公路底基層的類型，推薦采用水泥穩(wěn)定砂礫底基層。3、防護(hù)及排水設(shè)計(jì)（1）邊坡防護(hù)，包括路堤邊坡和路塹邊坡，加強(qiáng)了路塹邊坡的景觀設(shè)計(jì)。（2）邊溝設(shè)計(jì)，考慮明溝、暗溝和盲溝等多種排水方式和不同的外形和尺寸。（3）路面排水，包括路面水、下滲水部分，路面排水分漫流和截流兩種方式。加強(qiáng)路面下滲水的排水設(shè)計(jì)。（4）土路肩結(jié)合綠化，設(shè)計(jì)為植草防護(hù)。土路肩高度略低于路面，便于路面水排除。（5）邊坡防護(hù)以植物防護(hù)和柔性防護(hù)為主。對(duì)于挖方路段，特別是石質(zhì)挖方路段，考慮采用草坪液力噴播技術(shù)、TBS或SNS柔性防護(hù)技術(shù)，減少硬質(zhì)防護(hù)的范圍和面積。同時(shí)，采用攀藤植物和懸垂植物予以綠化和覆蓋。4、道路景觀設(shè)計(jì)按照觀光農(nóng)莊整體開發(fā)規(guī)劃以“安全、環(huán)保、舒適、和諧”為理念；從景觀設(shè)計(jì)入手，對(duì)線形、結(jié)構(gòu)物、環(huán)境進(jìn)行全面統(tǒng)籌的總體設(shè)計(jì)，為行車創(chuàng)造舒適的條件，使道路與自然、人文環(huán)境相和諧，營造“車在路上走，人在畫中游”的公路交通環(huán)境景觀。5、附屬工程（1）人行道建設(shè)方案人行道建設(shè)在靠公路兩側(cè)，連接主干道處采用人行道寬5米的設(shè)計(jì)，其余路段為1.5米寬的設(shè)計(jì)。用混凝土花磚鋪設(shè)。在人行道靠南一側(cè)配套建設(shè)護(hù)欄和燈飾工程，護(hù)欄采用混凝土柱墩中間焊接鐵藝裝飾欄桿，燈飾采用水泥桿上安裝防爆式裝飾燈具。（2）道路標(biāo)志、標(biāo)線根據(jù)《道路交通標(biāo)志標(biāo)線》(GB5768-86)，道路沿線應(yīng)設(shè)置警告、指示、禁令、導(dǎo)向、路名牌等標(biāo)志牌，交通標(biāo)志的設(shè)置力求位置適當(dāng)、準(zhǔn)確、完整、醒目、美觀；路面應(yīng)設(shè)置道路中線、車道分界線、車道邊緣線、人行橫道線和導(dǎo)向箭頭等交通標(biāo)線。（3）道路照明本工程道路全長(zhǎng)約2公里，按照《城市道路照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，路燈采用單桿雙叉型燈桿，沿人行道布置，間距30米，燈桿全部采用一次成型熱鍍鋅鋼材，外觀噴塑處理。道路照明全部選用高壓鈉燈，目前這種燈具節(jié)能效果好，發(fā)光效率高。二、項(xiàng)目建設(shè)工程（一）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)1、水土保持綜合治理技術(shù)規(guī)范（GB/T16453.1～16453.6～1996）；2、灌溉與排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50288-1999）；3、《土地開發(fā)整理項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（TD/T1012～2000）；4、《土地開發(fā)整理項(xiàng)目驗(yàn)收規(guī)程》（TD/T1013～2000）；5、《灌溉與排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB/50288～99）。6、國家及當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；7、生產(chǎn)工藝相關(guān)專業(yè)要求。（二）建設(shè)內(nèi)容1、土地整理土中參雜的碎石、石塊較多，采取因地制宜、綜合利用的辦法進(jìn)行整治：一是將大多數(shù)平坦土地中的碎石、石塊撿出，用作生產(chǎn)區(qū)干道和人行便道路基使用。二是斜坡地帶，用石塊砌筑堡坎，建設(shè)梯地，使之成為保水、保肥、保墑的“三保土”。共修建保坎8000米，高1.5—2.5米，下底寬60厘米，上寬30厘米，預(yù)留泄水孔3×5厘米，其弧度隨山勢(shì)而變。三是進(jìn)行土壤改良，耕作層土壤厚度0.5米以上，挖寬1米，深0.8米的壕溝改土，全部回填耕作層土壤；耕作層土壤厚度0.5米以下的，采用挖穴改土。2、休閑住宿區(qū)域休閑住宿區(qū)包括鄉(xiāng)村俱樂部、互助農(nóng)莊、生態(tài)農(nóng)業(yè)園以提供游客娛樂、休息、用餐為主要目的。第七章資金來源及建設(shè)進(jìn)度一、投資估算范圍（一）資金來源及建設(shè)進(jìn)度投資估算范圍為項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收并達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力時(shí)，按設(shè)計(jì)規(guī)定的全部配套用房工程、園內(nèi)道路工程、土地整治及農(nóng)田培育、配套設(shè)施工程、花卉果樹種植、景觀植物種植、原生態(tài)林地修整和公用設(shè)備及器具購置、安裝工程、工程建設(shè)其他費(fèi)、預(yù)備費(fèi)等工程所需的全部費(fèi)用。二、投資估算依據(jù)（一）國家發(fā)改委、建設(shè)部2006年7月頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；（二）項(xiàng)目技術(shù)方案、產(chǎn)品方案、建設(shè)條件、建設(shè)工期；（三）工程量根據(jù)方案設(shè)計(jì)估算；（四）設(shè)備價(jià)格：主要設(shè)備通過廠家詢價(jià)，小型及通用設(shè)備采用市場(chǎng)價(jià)（價(jià)格為到廠價(jià)）；（五）材料價(jià)格：材料價(jià)格采用市場(chǎng)價(jià)格，不足部分采用2007年《湖南省工程造價(jià)信息》公布的指導(dǎo)價(jià)格（價(jià)格為到廠價(jià)或預(yù)算價(jià)）；（六）相關(guān)費(fèi)用按國家及湖南省有關(guān)規(guī)定計(jì)算；（七）業(yè)主提供的相關(guān)資料。三、計(jì)算期計(jì)算期包括建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營期，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃建設(shè)期確定為3年（2012年11月至2015年11月）。四、項(xiàng)目投資（一）建設(shè)投資1、項(xiàng)目總投資為20000萬元，其中建設(shè)投資17500萬元，土地租金1000萬元，流動(dòng)資金1500萬元。2、資金籌措：企業(yè)自籌資金10000萬元銀行中長(zhǎng)期貸款6000萬元銀行短期貸款2000萬元其他融資2000萬元工程費(fèi)用主要包括鄉(xiāng)村俱樂部和互助農(nóng)莊等的建設(shè)工程、道路工程、配套設(shè)施工程、花卉果樹種植、原生態(tài)林地修整工程，其均根據(jù)近期同類工程的造價(jià)資料進(jìn)行測(cè)算。公用設(shè)備及安裝工程（1）設(shè)備原價(jià)按近期設(shè)備制造廠或供應(yīng)商的詢價(jià)進(jìn)行測(cè)算。（2）設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)由工藝專業(yè)根據(jù)相關(guān)的估算指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算。工程前期費(fèi)用工程前期費(fèi)用主要包括青苗費(fèi)和復(fù)墾費(fèi)。青苗費(fèi)按1430元/畝計(jì)算，復(fù)墾費(fèi)按1萬元/畝計(jì)算，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，本項(xiàng)目需復(fù)墾的土地面積約為30畝。其他費(fèi)用根據(jù)國家和地區(qū)相關(guān)政策規(guī)定計(jì)取。預(yù)備費(fèi)⑴基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用的5％計(jì)取。⑵價(jià)差預(yù)備費(fèi)根據(jù)原國家計(jì)委頒發(fā)的計(jì)投資（1999）1340號(hào)文的規(guī)定，和物價(jià)變化趨勢(shì)、項(xiàng)目特點(diǎn)，本項(xiàng)目漲價(jià)預(yù)備費(fèi)計(jì)算指數(shù)按零考慮，不計(jì)列。（二）流動(dòng)資金流動(dòng)資金估算采用分項(xiàng)詳細(xì)估算法。估算得項(xiàng)目滿負(fù)荷生產(chǎn)年份需流動(dòng)資金1004萬元，各年流動(dòng)資金根據(jù)該年生產(chǎn)負(fù)荷估算。流動(dòng)資金的30%為鋪底流動(dòng)資金，由業(yè)主自籌，項(xiàng)目鋪底流動(dòng)資金為6000萬元。（三）項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資為20000萬元，其中建設(shè)投資13000萬元，土地成本資金1000萬元，流動(dòng)資金6000萬元（四）有關(guān)問題說明1、其它費(fèi)用參照國家和重慶市有關(guān)規(guī)定計(jì)取，若與實(shí)際不符，可按實(shí)調(diào)整。2、本估算是按現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格依據(jù)、現(xiàn)有相關(guān)圖紙和公用專業(yè)指標(biāo)編制的，因此，只能反映現(xiàn)時(shí)設(shè)計(jì)造價(jià)水平，如果在以后各階段內(nèi)相關(guān)資料、依據(jù)發(fā)生變化，應(yīng)在規(guī)定范圍內(nèi)調(diào)整。五、資金來源企業(yè)自籌資金10000萬元銀行中長(zhǎng)期貸款6000萬元銀行短期貸款2000萬元其他融資2000萬元資金使用的比例為：2012年安排40%，2013年安排40%，2014年安排20%。六、建設(shè)進(jìn)度根據(jù)生態(tài)藥谷小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃，本項(xiàng)目擬定在3年內(nèi)實(shí)施，具體工作安排為：根據(jù)計(jì)劃，在各項(xiàng)基本建設(shè)手續(xù)完善的情況下，爭(zhēng)取于2011年底開始各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，2015年12月進(jìn)行竣工驗(yàn)收。具體安排如下：1、2012年4月底開始項(xiàng)目前期工作階段，包括：編制項(xiàng)目規(guī)劃方案、可研報(bào)告編制及報(bào)批、完成征地、環(huán)評(píng)、立項(xiàng)審批等。2、2012年8月開始逐步完成項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。3、2012年11月開始主體工程建設(shè)。4、2013年2月開始生態(tài)農(nóng)業(yè)種植。5、2013年9月開始藥谷小鎮(zhèn)新村建設(shè)6、2015年12月進(jìn)行竣工驗(yàn)收。七、招投標(biāo)方案（一）項(xiàng)目招投標(biāo)原則依據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第3號(hào)令及大理州有關(guān)工程招標(biāo)文件的規(guī)定，本項(xiàng)目擬采用公開招投標(biāo)形式確定施工單位，采用邀請(qǐng)招標(biāo)的形式確定監(jiān)理單位。（二）項(xiàng)目招投標(biāo)方案1、招標(biāo)形式及資質(zhì)要求（1）由業(yè)主按國家招標(biāo)投標(biāo)法及有關(guān)規(guī)定采用公開招標(biāo)形式確定施工單位，采用邀請(qǐng)招標(biāo)形式確定勘察設(shè)計(jì)單位和項(xiàng)目監(jiān)理單位。（2）資質(zhì)要求建議勘察單位資質(zhì)：乙級(jí)；設(shè)計(jì)單位資質(zhì)：乙級(jí)；施工單位資質(zhì)：二級(jí)以上；監(jiān)理單位資質(zhì)：乙級(jí)。（3）招標(biāo)信息發(fā)布招標(biāo)公告及其它公告的信息在政府指定的媒體上公開發(fā)布。2、招投標(biāo)工作組織由業(yè)主自行或委托具有甲級(jí)資質(zhì)的招標(biāo)中介機(jī)構(gòu)組織實(shí)施本項(xiàng)目的招投標(biāo)工作，招標(biāo)中介機(jī)構(gòu)須按公平、公開、公正的原則組織完成公告、資審、編標(biāo)、評(píng)標(biāo)等工作，按照招投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，公開招標(biāo)的投標(biāo)單位不宜少于5家，邀請(qǐng)招標(biāo)的投標(biāo)單位不宜少于3家，建議業(yè)主單位按照國家的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行公開招標(biāo)。第八章效益分析一、經(jīng)濟(jì)效益分析（一）效益分析1、農(nóng)民收益（1）托養(yǎng)項(xiàng)目服務(wù)收益：新房既可居住，同時(shí)還能用于休閑旅游配套營業(yè)，預(yù)計(jì)租賃、商業(yè)方面的年人均收入5000元左右。（2）務(wù)工收益。本項(xiàng)目的建設(shè)，為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民提供不少于600個(gè)就業(yè)崗位，基本月工資不少于1000元。預(yù)計(jì)人均年收入12000元。（3）股金固定分紅：“農(nóng)經(jīng)組織”每年按其投入的10%獲得固定分紅，每年人均達(dá)1800元。預(yù)計(jì)農(nóng)民人均年收入將達(dá)2萬元以上。另外，農(nóng)民將現(xiàn)有舊房換成了新居，大大改善了原有的居住條件。2、政府收益（1）經(jīng)濟(jì)效益稅收：建設(shè)中帶來的稅收大概在800萬元以上；建成后隨著觀光、旅游式農(nóng)莊的運(yùn)營，可給政府帶來相應(yīng)的財(cái)政稅收，初約估算每年在100萬元以上。（2）社會(huì)效益一方面，為區(qū)域內(nèi)農(nóng)民提供了一個(gè)良好的生產(chǎn)生活環(huán)境，成為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的一個(gè)新亮點(diǎn)；另一方面，為當(dāng)?shù)厣踔潦侨衅渌胤降氖忻裉峁┮粋€(gè)理想的休閑娛樂場(chǎng)所，從而填補(bǔ)該類型產(chǎn)品的市場(chǎng)空白，并將得到消費(fèi)者及社會(huì)各方的充分認(rèn)可；三是隨著鄉(xiāng)村俱樂部、互助農(nóng)莊的經(jīng)營運(yùn)行，互助農(nóng)莊配套農(nóng)田、森林的建設(shè)以及相應(yīng)綠化工作的開展，將提供各種服務(wù)管理近100人的崗位，物業(yè)管理及綠化維護(hù)200余人的崗位。公司效益本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)收益主要來自于互助農(nóng)莊租賃費(fèi)、鄉(xiāng)村俱樂部餐飲娛樂費(fèi)、花卉水果銷售費(fèi)等。（1）鄉(xiāng)村俱樂部餐飲娛樂費(fèi)：鄉(xiāng)村俱樂部餐飲娛樂費(fèi)主要是游客娛樂、飲食、住宿費(fèi)，一年理論收入應(yīng)在2000萬元左右（2）互助農(nóng)莊租賃費(fèi)：按照互助農(nóng)莊90000平米的經(jīng)營規(guī)模，以租金的形式租賃給游客及其他類型使用者，一年即實(shí)現(xiàn)近5000萬左右的營業(yè)額。（3）生態(tài)農(nóng)業(yè)園花卉水果銷售費(fèi)年收入約500萬元。（4）加之其他類型的收入，全年實(shí)際收益應(yīng)在毛利為4000萬左右。（二）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、原則遵循費(fèi)用與效益計(jì)算范圍一致性原則，效益計(jì)算與投資對(duì)應(yīng)；遵循費(fèi)用與效益識(shí)別的有無對(duì)比原則；以動(dòng)態(tài)、定量分析為主，靜態(tài)、定性分析為輔，對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、清償能力進(jìn)行評(píng)價(jià)；在計(jì)算期內(nèi)不考慮通貨膨脹因素。2、依據(jù)（1）國家發(fā)改委、建設(shè)部2006年7月頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；（2）國家現(xiàn)行的財(cái)稅政策、會(huì)計(jì)制度與相關(guān)法規(guī)；（3）建設(shè)方案；（4）業(yè)主提供的基礎(chǔ)資料。3、評(píng)價(jià)參數(shù)項(xiàng)目建設(shè)期為3年，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)計(jì)算期取2012年至2031年。項(xiàng)目融資前稅前財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為12%，項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定13%，基準(zhǔn)投資回收期為8.3年。4、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算（1）銷售收入估算本項(xiàng)目收入包括農(nóng)莊租賃收入、娛樂收入、特色農(nóng)產(chǎn)品銷售收入、餐飲收入、住宿收入、農(nóng)家特色種植體驗(yàn)收入等，經(jīng)估算總收入約為4200萬元。（2）銷售稅金及附加和增值稅估算項(xiàng)目應(yīng)繳納稅金為營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加。營業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)費(fèi)率為7%，教育費(fèi)附加費(fèi)率為3%。經(jīng)計(jì)算，正常經(jīng)營年份項(xiàng)目的增值稅為96萬元，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)為15萬元，教育費(fèi)附加為5萬元。5、成本費(fèi)用估算（1）經(jīng)營成本估算原材料費(fèi)：原材料消耗量根據(jù)類似項(xiàng)目估算，材料價(jià)格按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算。燃料及動(dòng)力費(fèi)項(xiàng)目的燃料及動(dòng)力為水、電和燃?xì)?，燃料及?dòng)力的消耗量根據(jù)經(jīng)營統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)綜合估算。工資及福利費(fèi)項(xiàng)目勞動(dòng)定員為300人，職工平均工資和福利費(fèi)按2.2萬元/人·年估算。修理費(fèi)以固定資產(chǎn)原值為基數(shù)按一定比例提取。其他費(fèi)用參照同類企業(yè)經(jīng)營統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)估算。（包含農(nóng)作物種植和收獲期間外聘當(dāng)?shù)囟唐趧趧?dòng)力的經(jīng)費(fèi)）。通過上述計(jì)算，滿負(fù)荷經(jīng)營年份項(xiàng)目的經(jīng)營成本為2000萬元。建筑工程折舊年限為40年，設(shè)備折舊年限為15年，固定資產(chǎn)殘值率按5％計(jì)算。無形及其他資產(chǎn)按10年攤銷。估算得項(xiàng)目年折舊費(fèi)為208萬元，年攤銷費(fèi)為0萬元。財(cái)務(wù)費(fèi)用：財(cái)務(wù)費(fèi)用為建設(shè)投資借款余額應(yīng)在生產(chǎn)期支付的利息、流動(dòng)資金借款利息與短期借款利息之和。（2）盈利能力分析1）項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表分析根據(jù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（財(cái)務(wù)分析報(bào)表－1）計(jì)算的財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：36.28%（所得稅前）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：29.627%（所得稅后）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：（所得稅前）10086萬元（ic＝12%）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：（所得稅后）6735萬元（ic＝12%）項(xiàng)目投資回收期（所得稅前）：4.9年項(xiàng)目投資回收期（所得稅后）：5.4年分析上述財(cái)務(wù)指標(biāo)，項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：36.28%（所得稅前），項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：29.62%（所得稅后），均高于基準(zhǔn)收益率；項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值所得稅前和所得稅后均大于零。因此，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力可滿足要求。２）項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表分析根據(jù)項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表（財(cái)務(wù)分析報(bào)表－2），項(xiàng)目的資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為29.71%。因此，從項(xiàng)目資本金投入可獲得的收益水平看，滿足投資者的要求，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可以被接受。３）利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表分析項(xiàng)目正常經(jīng)營年份銷售收入為4200萬元，銷售稅金及附加為62萬元，總成本費(fèi)用為991萬元，利潤(rùn)總額為3160萬元。所得稅稅率為25%，年繳納所得稅為790萬元，凈利潤(rùn)為2370萬元。法定盈余公積金按稅后利潤(rùn)的10%提取，法定盈余公積金為237萬元。利潤(rùn)估算及分配詳見財(cái)務(wù)分析報(bào)表－3。根據(jù)利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表（財(cái)務(wù)分析報(bào)表－3）計(jì)算的盈利指標(biāo)如下：總投資收益率（ROI）＝EBIT/TI×100％＝66.69％式中EBIT――營運(yùn)期正常年份息稅前利潤(rùn)TI――項(xiàng)目總投資（包括流動(dòng)資金）資本金凈利潤(rùn)率（ROE）＝NP/EC×100％＝45.12％式中NP――營運(yùn)期內(nèi)年平均凈利潤(rùn)EC――項(xiàng)目資本金均滿足投資者的要求。（3）財(cái)務(wù)生存能力分析根據(jù)財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表（財(cái)務(wù)分析報(bào)表－4）可以看出，計(jì)算期內(nèi)各年經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出；從經(jīng)營活動(dòng)、投資活動(dòng)、籌資活動(dòng)全部?jī)衄F(xiàn)金流量看，營運(yùn)期各年現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出，累計(jì)盈余資金逐年增加。因此，項(xiàng)目具備財(cái)務(wù)生存能力。（4）不確定性分析敏感性分析項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)可能發(fā)生變化的因素有建設(shè)投資、經(jīng)營成本、產(chǎn)品價(jià)格。環(huán)境效益分析二、環(huán)境效益分析為了吸引消費(fèi)者者，休閑旅游規(guī)劃與開發(fā)的管理者會(huì)注重對(duì)環(huán)境資源的保護(hù)，一些珍稀的動(dòng)植物資源和原生景觀就會(huì)得以保存下來，環(huán)境狀況也將得以改善。這些都是休閑旅游旅游規(guī)劃與開發(fā)對(duì)環(huán)境改善的促進(jìn)作用。但是，隨著旅游者的進(jìn)入，旅游目的地的自然、社會(huì)及游覽環(huán)境會(huì)受到不同程度的影響。如果過分追求經(jīng)濟(jì)利益、加之管理不善的話，游客人數(shù)在超過該區(qū)游客容量后將會(huì)使該地的利益環(huán)境產(chǎn)生不可逆轉(zhuǎn)的退化。如果游客對(duì)于環(huán)境的保護(hù)意識(shí)不強(qiáng)，企業(yè)的環(huán)保宣傳工作又不到位，游客就會(huì)自覺或不自覺的破壞自然環(huán)境和旅游景觀。發(fā)展休閑旅游、養(yǎng)身度假，有利于土壤植被保護(hù)，減少水土流失，涵養(yǎng)水源，調(diào)節(jié)氣溫，有利于動(dòng)植物種類的增加和生物種群的發(fā)展，促進(jìn)生態(tài)的良性循環(huán)。本項(xiàng)目是整體規(guī)劃，按步實(shí)施，以很大程度上避免了土地浪費(fèi)、環(huán)境破壞、森林面積減少，并且提高了土地質(zhì)量。隨著項(xiàng)目的建設(shè)和發(fā)展，項(xiàng)目運(yùn)營區(qū)品質(zhì)的提升同樣會(huì)促進(jìn)無量山鎮(zhèn)發(fā)達(dá)村發(fā)達(dá)地社周邊的環(huán)境改善。隨著項(xiàng)目的不斷深入，必定有更多的資金投入到環(huán)境品質(zhì)建設(shè)中。總而言之，本項(xiàng)目的發(fā)展能反哺環(huán)境建設(shè)，對(duì)整個(gè)無量山鎮(zhèn)的環(huán)境都有一定促進(jìn)作用。三、社會(huì)效益分析（一）社會(huì)影響分析本項(xiàng)目是推動(dòng)南澗縣無量山高山生態(tài)凈土開發(fā)的重要項(xiàng)目，對(duì)于無量山休閑旅游的發(fā)展具有重要意義。1、對(duì)休閑旅游業(yè)發(fā)展的促進(jìn)作用休閑旅游業(yè)是一個(gè)綜合性的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，它對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用主要表現(xiàn)在對(duì)社會(huì)的促進(jìn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)方面。對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)可以通過休閑旅游收入指標(biāo)、提高就業(yè)機(jī)會(huì)以及人們收入水平增加等指標(biāo)來反映。對(duì)國民經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)則可通過計(jì)算休閑旅游產(chǎn)業(yè)同其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性、帶動(dòng)系數(shù)等指標(biāo)，來反映休閑旅游業(yè)的重要作用。本項(xiàng)目實(shí)施休閑觀光農(nóng)莊、鄉(xiāng)村俱樂部以及互助農(nóng)莊的建設(shè)，對(duì)于提高景區(qū)休閑旅游承載力、服務(wù)能力，增強(qiáng)旅游吸引力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)促進(jìn)景區(qū)休閑旅游事業(yè)發(fā)展有著積極而長(zhǎng)遠(yuǎn)的意義。本項(xiàng)目的實(shí)施，能產(chǎn)生巨大的間接經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于加快建設(shè)發(fā)展無量山風(fēng)景區(qū)具有重大意義。2、對(duì)改善當(dāng)?shù)鼐用裆顥l件的作用通過本項(xiàng)目的建設(shè)完善，可大大改善周邊居民居住生活條件，提高土地質(zhì)量，還可以增加就業(yè)率，改善生活環(huán)境。因此，項(xiàng)目建設(shè)能切實(shí)的給當(dāng)?shù)鼐用駧砗锰帯?、對(duì)當(dāng)?shù)鼐用裨鍪盏膸?dòng)作用休閑旅游業(yè)是綜合性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，本項(xiàng)目建設(shè)可大大促進(jìn)休閑旅游業(yè)發(fā)展，將創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)收入和就業(yè)崗位，并且對(duì)提高當(dāng)?shù)鼐用袷杖刖哂忻黠@作用。4、對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用項(xiàng)目建成有利于推動(dòng)無量山休閑旅游業(yè)發(fā)展，增加休閑旅游經(jīng)濟(jì)收入，對(duì)于活躍地方經(jīng)濟(jì)、改善景區(qū)開發(fā)投資環(huán)境也有積極的意義，并對(duì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展具有明顯作用。通過促進(jìn)休閑旅游業(yè)發(fā)展，也可推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)發(fā)展。因此，項(xiàng)目建設(shè)社會(huì)效益明顯，項(xiàng)目的興建，對(duì)無量山休閑旅游業(yè)發(fā)展和大理南部地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展具有明顯正面社會(huì)影響。（二）互適性分析從上分析可以看出，項(xiàng)目實(shí)施對(duì)推動(dòng)當(dāng)?shù)匦蓍e旅游發(fā)展和地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)具有積極作用。本項(xiàng)目是一項(xiàng)基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目，符合居民利益和游客利益的需要，符合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，符合國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策。（三）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析該項(xiàng)目符合當(dāng)?shù)厝嗣窭嬉螅?xiàng)目的建設(shè)可提高當(dāng)?shù)鼐用袷杖?，改善?dāng)?shù)鼐用裆钏?，推?dòng)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化的發(fā)展，不增加社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施負(fù)擔(dān)，無環(huán)境污染，不會(huì)產(chǎn)生和激化社會(huì)矛盾的因素。本項(xiàng)目無社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

第九章結(jié)論與建議通過對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，得出以下結(jié)論：一、主要研究結(jié)論（一）該項(xiàng)目符合國家政策，符合大理州以及當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)發(fā)展規(guī)劃。（二）市場(chǎng)調(diào)查深入、細(xì)致，資料翔實(shí)可靠，可信度強(qiáng)。分析全面透徹，各項(xiàng)指標(biāo)合理，環(huán)保措施明確，可行性強(qiáng)。（三）項(xiàng)目選址恰當(dāng)，功能分區(qū)配置合理，建設(shè)規(guī)模適度，相關(guān)設(shè)施完善，交通便利。（四）項(xiàng)目自身主題突出，特色鮮明，從滿足人們休閑、娛樂、觀賞的需求出發(fā)，具有較大的市場(chǎng)潛力和競(jìng)爭(zhēng)力，市場(chǎng)前景廣闊。財(cái)務(wù)分析顯示，該項(xiàng)目投資效果明顯，經(jīng)濟(jì)效益較好，收益率高，并且有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，在財(cái)務(wù)上是可行的。（五）項(xiàng)目建設(shè)有利于促進(jìn)農(nóng)業(yè)、林業(yè)和旅游業(yè)的融合，建成后能充分利用當(dāng)?shù)靥厣匀毁Y源，延伸農(nóng)業(yè)、林業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條，提高當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)率，促進(jìn)當(dāng)?shù)刎?cái)政增收；促進(jìn)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)主義新農(nóng)村建設(shè)；同時(shí)利于提高項(xiàng)目區(qū)植被覆蓋率，防止水土流失。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和生態(tài)效益明顯。（六）項(xiàng)目實(shí)施后，能有效推動(dòng)當(dāng)?shù)匦蓍e旅游業(yè)發(fā)展。項(xiàng)目建設(shè)能拓展旅游環(huán)境空間，改善山區(qū)休閑旅游環(huán)境，提高休閑旅游承載力、服務(wù)能力，增強(qiáng)景區(qū)旅游吸引力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，全力推動(dòng)四面山風(fēng)景區(qū)旅游業(yè)發(fā)展?？尚行匝芯糠治霰砻?，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益明顯，項(xiàng)目建設(shè)是必要的，也是可行的。二、建議（一）建議業(yè)主嚴(yán)格按照項(xiàng)目規(guī)劃和可行性報(bào)告內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)，以確保項(xiàng)目建成后達(dá)到預(yù)期效益。（二）項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家基本建設(shè)程序，確保建設(shè)質(zhì)量，符合環(huán)境保護(hù)要求。（三）在已有的總體規(guī)劃基礎(chǔ)上，對(duì)鄉(xiāng)村俱樂部、互助農(nóng)莊、生態(tài)農(nóng)業(yè)園及藥谷小鎮(zhèn)新村的建設(shè)還要做更精細(xì)的策劃和設(shè)計(jì)使之成為當(dāng)?shù)靥厣糜尉包c(diǎn)。（四）建議加強(qiáng)經(jīng)營管理，提高種植水平和旅游服務(wù)能力，規(guī)避和減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。（五）建議上級(jí)有關(guān)部門給予一定的政策扶持。目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1項(xiàng)目背景 11.2可行性研究編制依據(jù) 31.3可行性研究范圍 31.4項(xiàng)目建設(shè)單位簡(jiǎn)介 41.5項(xiàng)目概況 51.6主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6第二章項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性與可行性 82.1項(xiàng)目建設(shè)背景 82.2項(xiàng)目建設(shè)必要性 152.3項(xiàng)目建設(shè)可行性 18第三章項(xiàng)目地址、建設(shè)條件及優(yōu)勢(shì) 323.1項(xiàng)目地址 323.2建設(shè)條件 333.3建設(shè)優(yōu)勢(shì) 37第四章項(xiàng)目環(huán)境分析 414.1市場(chǎng)環(huán)境分析 414.2政策環(huán)境分析 444.3社會(huì)環(huán)境分析 494.4行業(yè)案例分析 50第五章項(xiàng)目建設(shè)方案 545.1適老化住宅社區(qū)設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和原則 545.2項(xiàng)目現(xiàn)狀及規(guī)劃建設(shè)目標(biāo) 575.3適老化改造的規(guī)模和主要內(nèi)容 625.3建筑方案 665.4景觀設(shè)計(jì) 715.5配套設(shè)施 71第六章智能化、信息系統(tǒng)建設(shè) 776.1智能化系統(tǒng)概況 776.2綜合安保管理系統(tǒng) 806.3護(hù)理辦公專有系統(tǒng) 816.4綜合布線系統(tǒng) 846.5計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 856.6公共廣播系統(tǒng)(含背景音樂及緊急廣播) 856.7信息發(fā)布及查詢系統(tǒng) 866.8建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) 866.9衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)