蚌埠太平洋國際廣場項目謀劃建議書

PAGEPAGE49蚌埠太平洋國際廣場項目可行性報告

目錄第一章前言一、報告編制目的二、報告編制依據(jù)三、項目背景第二章項目宏觀環(huán)境分析一、中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程——由單一功能布局向多元化產(chǎn)品體系升級二、市場回顧——城市綜合體引領(lǐng)市場新導(dǎo)向三、市場展望——城市發(fā)展崛起推動商業(yè)市場發(fā)展進入“快車道”第三章項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析一、商業(yè)類（群商）二、住宅類三、酒店類四、公寓類第四章項目SWOT分析一、優(yōu)勢分析（Strength）二、劣勢分析（Weakness）三、機會分析（Opportunity）四、威脅分析（Threat）第五章項目定位第六章項目開發(fā)策略及投資估算一、項目開發(fā)策略二、項目投資估算三、項目實施進度安排四、項目投資與資金籌措第七章項目預(yù)期收入分析一、項目銷售計劃二、項目銷售收入估算三、項目利潤估算第八章項目財務(wù)分析一、項目現(xiàn)金流量分析二、項目財務(wù)內(nèi)部收益率第九章項目開發(fā)經(jīng)營風險分析一、項目盈虧平衡分析二、項目敏感性分析三、項目風險及對策分析第十章結(jié)論與建議第一章前言一、報告編制目的1、在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合太平洋國際廣場項目地塊所處的區(qū)位環(huán)境，對該項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策略提出專業(yè)性的意見和建議。2、結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。3、對項目進行投資分析和風險分析。4、對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。二、報告編制依據(jù)1、太平洋國際廣場項目已提報確定的概念設(shè)計方案；2、國家建設(shè)部及安徽省及蚌埠市頒布的相關(guān)法律與政策；3、蚌埠市關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的相關(guān)規(guī)定與稅費標準；4、現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。三、項目背景1、地塊指標：(1)地塊技術(shù)指標：項目占地：483858㎡總建筑面積：1120580㎡商業(yè)面積:528090㎡歐式山莊酒店:80300㎡企業(yè)會所面積：25385㎡SOHO面積：159288㎡公寓面積:153648㎡住宅面積:173869㎡(2)地塊狀態(tài)：（A）區(qū)位：項目地塊臨近淮上區(qū)政府，該地塊是以發(fā)展大型國際商業(yè)，行政辦公及國際商務(wù)區(qū)為主，功能完善，環(huán)境優(yōu)美的城市商業(yè)綜合發(fā)展區(qū)，是淮上區(qū)重點發(fā)展的商業(yè)腹地。（B）交通：項目北至雙墩路，南至淮上大道，緊鄰淮河，東西兩側(cè)分別為蚌埠市兩條主干道延安路和解放路，擁有極佳的地理位置優(yōu)勢，周邊路網(wǎng)發(fā)達，可達性強。（C）資源：項目南臨古老的淮河，北面則是悠久的雙墩遺址，景觀、人文資源極佳。（D）形狀：較長的臨街面為商業(yè)帶來理想的展示空間，也有利于建筑形象的展示；面臨新城市主干道，在帶來較高商業(yè)價值的同時，也使車輛出入有天然緩沖區(qū)。(3)地塊經(jīng)濟指標此地塊為商業(yè)一級，較高的地緣價值決定了區(qū)域物業(yè)處于中高檔。2、消費特征：該項目定位消費人群為蚌埠市及周邊地區(qū)，同時也看中京滬高鐵的未來效應(yīng)所帶來的潛在消費人群?；诨瓷蠀^(qū)在蚌端口的區(qū)域位置以及蚌端口在周邊市區(qū)的位置，除了帶動蚌埠地區(qū)的發(fā)展和消費外起到吸引周邊地區(qū)，如合肥、懷遠、五河、固鎮(zhèn)等地區(qū)同時輻射至江蘇、浙江、山東等地的消費者群體。而與蚌埠4A風景區(qū)距離僅有15分鐘車程所自然形成的旅游輻區(qū)，更因京滬高鐵經(jīng)濟帶動，為本案建立消費區(qū)的起到了促進作用。隨著蚌埠經(jīng)濟的發(fā)展，城市中高端消費市場普遍向好；中間階層擴大，傳統(tǒng)的消費觀念正在改變，外來的新興消費潮流受到追捧，購買力強。如何服務(wù)于這類人群，滿足他們的需求，是決定項目是否能夠獲得更大利潤空間的關(guān)鍵因素。3、環(huán)境氛圍：(1)周邊環(huán)境：作為政府重點規(guī)劃，力爭打造新興商業(yè)綜合區(qū)域，建成后規(guī)劃有序合理，市容整潔干凈。但地塊項目縱深方向環(huán)境比較復(fù)雜，人流也比較混雜且附近有可帶來附加值的自然景觀資源較匱乏。預(yù)期規(guī)劃的周邊環(huán)境為中高端物業(yè)提供良好的基礎(chǔ)，但周邊環(huán)境的復(fù)雜及自然景觀資源的匱乏又使得物業(yè)面臨一定程度的上缺陷。(2)商業(yè)氛圍：項目所在地為淮上區(qū)，是城區(qū)重點發(fā)展的商業(yè)腹地。該地塊是以發(fā)展大型國際商業(yè)，行政辦公及國際商務(wù)區(qū)為主，功能完善，環(huán)境優(yōu)美的城市商業(yè)綜合發(fā)展區(qū)，淮上區(qū)區(qū)域整合三年多來，始終圍繞建設(shè)蚌埠城市副中心，打造蚌埠浦東的目標，加速推進城市化、工業(yè)化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，其中，投資4.6億元的通成國貿(mào)廣場項目和投資3億元的路橋中國日用品商城蚌埠市場，一期工程已經(jīng)竣工并投入運營，二期工程即將開工建設(shè)；中國家具連鎖第一品牌企業(yè)“紅星美凱龍”正式入駐通成國貿(mào)廣場。區(qū)域廣闊的發(fā)展前景吸引了大批實力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商相繼開工建設(shè)。對商業(yè)運作要求不需太長較長的市場培育，規(guī)模和產(chǎn)品的針對性將是擴大市場的有效手段。(3)周邊規(guī)劃：政府對區(qū)域的規(guī)劃為新城商務(wù)區(qū)，已有數(shù)家商業(yè)團隊入駐該區(qū)域。商務(wù)與商服將是政府大力支持的物業(yè)發(fā)展方向，與之相匹配的商業(yè)與住宅也會擁有一定機會。4、路網(wǎng)交通：區(qū)域路網(wǎng)分布和公交系統(tǒng)都比較發(fā)達，可順利到達各個城區(qū)。發(fā)達的公共交通網(wǎng)絡(luò)有利于各種物業(yè)的發(fā)展。5、市政：水、電、氣、電視、通訊、寬帶等基礎(chǔ)設(shè)施完備。完備的市政配套對各類物業(yè)均是有利支持。6、配套：作為城市副核心地段，生活配套正在逐步完善中。目前地塊周邊滿足生活便利性的商業(yè)較少。小結(jié)：該項目所處地段是城區(qū)重點發(fā)展的商業(yè)腹地，并且即將成為城市的副中心。作為新城商業(yè)黃金地段，發(fā)展將日趨成熟，是發(fā)展城市商業(yè)綜合體物業(yè)類別的理想之所。第二章項目宏觀環(huán)境分析投資機會孕育于宏觀經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對宏觀經(jīng)濟及城市綜合體開發(fā)環(huán)境的把握，是每一個開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。一、中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程由單一功能布局向多元化產(chǎn)品體系升級中國商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展，從產(chǎn)品層面來講，隨著市場需求朝著多樣化方向的發(fā)展，主要滿足中小企業(yè)的第三代商業(yè)房地產(chǎn)已經(jīng)不能完全滿足實際的市場需求，尤其是中高端市場需求，第四代城市綜合體時代應(yīng)運而生。從商業(yè)房地產(chǎn)近十年的發(fā)展軌跡來看，基本上經(jīng)歷了如下發(fā)展歷程：第一代，無空調(diào)，無商務(wù)配套，無規(guī)范物業(yè)管理：公共衛(wèi)生間，建筑、裝修標準低，多數(shù)無電梯。第二代，有中央空調(diào)，有商務(wù)中心配套，有規(guī)范物業(yè)管理，公共衛(wèi)生間：建筑、裝修標準高，有豎向交通安排：但不能24小時全天候開放，不能提供晚上工作人員休息，不能提供商務(wù)代理服務(wù)，不能提供全天工作人員餐飲空間。第三代為商住物業(yè)，有分戶空調(diào)設(shè)計，有個性化物業(yè)管理，提供商務(wù)代理服務(wù)，提供商務(wù)性居住功能，提供餐飲空間，有豎向交通安排：24小時全天候開放，適合新經(jīng)濟需求，建筑、裝修標準高。商住樓一般處在商務(wù)區(qū)，或臨近商務(wù)區(qū)，可以配合中小企業(yè)或創(chuàng)業(yè)者實際需求量身定做，與一般的中小型寫字樓相比，功能較齊全，花費比較低，優(yōu)良的性價比使物業(yè)能以旺銷，受到投資買家的青睞。第四代城市綜合體：中心城區(qū)大量綜合型物業(yè)出現(xiàn)，成為供應(yīng)市場主流的趨勢。城市綜合體是集頂級住宅、星級酒店、商務(wù)物業(yè)、多功能公寓和大型商業(yè)廣場于一體的建筑集群。第四代商務(wù)樓主要在產(chǎn)品綜合品質(zhì)上在第三代的基礎(chǔ)上有較大拔高，并在目標客戶上主要針對中高端企業(yè)和客戶的需求。二、市場回顧——城市綜合體引領(lǐng)市場新導(dǎo)向1、第三代商住物業(yè)市場交易活躍，由持有經(jīng)營轉(zhuǎn)向租售并舉：大量中小戶型商住物業(yè)推向市場，贏得眾多中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)型客戶的青睞，市場交易較為活躍。改變以往人性化設(shè)計缺乏，導(dǎo)致空置率較高，開發(fā)商不得不將物業(yè)由持有經(jīng)營轉(zhuǎn)向租售并舉。2、市場發(fā)展出現(xiàn)分水嶺：日趨呈現(xiàn)出更為強勁的市場競爭力的物業(yè)類別，在更為發(fā)達的城市及區(qū)域表現(xiàn)得更為明顯。3、城市綜合體催生第四代房地產(chǎn)物業(yè)類別，產(chǎn)品實現(xiàn)全面跨越式升級：城市綜合體一躍成為房地產(chǎn)市場新的主角。城市綜合體在發(fā)達城市已經(jīng)成為打造新城的主要建筑形態(tài)。規(guī)模宏大的城市綜合體會逐步浮出水面。無論是產(chǎn)品形式、建筑規(guī)模還是物業(yè)檔次同時也實現(xiàn)著跨越式的升級。三、市場展望——城市發(fā)展崛起推動房地產(chǎn)市場發(fā)展進入“快車道”房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的龍頭產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展直接與宏觀國民經(jīng)濟相關(guān)。2010年蚌埠市GDP總量保持穩(wěn)定快速增長，固定資產(chǎn)投資額仍保持高速增長態(tài)勢。社會消費品零售總額快速增長，需求旺盛，成為經(jīng)濟穩(wěn)步增長的重要支撐。城市經(jīng)濟的飛速發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展強有力的支撐，國內(nèi)外大量財團資金不斷涌入，將極大增強城市綜合體市場的需求。結(jié)合蚌埠市房地產(chǎn)2010年的發(fā)展軌跡，針對2011年房地產(chǎn)市場特征及趨勢進行如下分析：1、多點、線面結(jié)合的新格局，特色化和規(guī)?；⑴e。多點：中心城區(qū)的沿線集中，現(xiàn)已形成多個規(guī)?；?、低密度、低容積率型的社區(qū)，淮上區(qū)在未來將形成規(guī)劃化大片特色商業(yè)區(qū)。線面結(jié)合：線主要是指相對集中的中心城區(qū)沿線，將與擬建設(shè)中的淮上區(qū)CBD商務(wù)中心區(qū)相連，形成線面的有機結(jié)合。開始由線向面的發(fā)展，打造淮河沿岸新的經(jīng)濟帶動輻射區(qū)域。2、第四代城市綜合體成未來供應(yīng)市場主流。隨著城市綜合體不斷地推向市場，其組成的高端住宅、商務(wù)寫字樓、酒店等等獲得市場的青睞。占據(jù)城區(qū)要道的大型城市綜合體，創(chuàng)造了房地產(chǎn)發(fā)展歷程的價格新高，它的出現(xiàn)帶動城市綜合規(guī)劃的飛速發(fā)展。在未來幾年內(nèi)，城市綜合體將成為供應(yīng)市場主流。3、消費需求市場得以全面激活，投資類置業(yè)成主流。商業(yè)業(yè)態(tài)的消費主要是通過銷售和租賃兩條渠道來實現(xiàn)。從銷售市場來看，由于價格杠桿的作用及大量外來資金涌入，將成為商業(yè)業(yè)態(tài)的投資主流，而隨著城市圈的不斷完善，蚌埠周邊城市投資者也開始不斷涌入，蚌埠消費需求市場得以全面激活。從租賃市場來看，一方面很多開發(fā)商將商業(yè)業(yè)態(tài)由銷售或租售并舉轉(zhuǎn)向持有經(jīng)營，作為長線投資，預(yù)示了市場的良性發(fā)展；另一方面，大量外來機構(gòu)不斷涌入，也為高端城市綜合體市場的發(fā)展帶來了很強的消費力。太平洋國際品牌帶領(lǐng)的國內(nèi)外大量知名企業(yè)的入駐，使該項目的檔次形象得到了極大的提升，從而帶動整個房地產(chǎn)貨幣市場的發(fā)展。小結(jié)：伴隨著安徽兩淮一蚌戰(zhàn)略的提出以及國家中部地區(qū)率先崛起的政策出臺，蚌埠作為安徽第三大城市不僅一直在為本省經(jīng)濟貢獻著自己力量，同時其經(jīng)濟發(fā)展模式也起到了示范性作用。如今蚌埠的城市圈格局正在經(jīng)歷著前所未有的變化，城市經(jīng)濟潛力的釋放將促使蚌埠在多方面的加速發(fā)展。城市商業(yè)綜合體能量的釋放，標志著城市經(jīng)濟活力的爆發(fā)。走在三線城市經(jīng)濟發(fā)展前列的蚌埠，房地產(chǎn)市場成熟度距離發(fā)達城市還有一定距離，但其所具備的可挖的價值、可發(fā)展空間十分巨大。第三章項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析項目周遍多種物業(yè)形態(tài)并存，以下依次對商業(yè)街區(qū)及其輻射區(qū)域住宅、酒店、公寓等其它市場物業(yè)狀況加以分析。一、商業(yè)類（群商）1、區(qū)域商業(yè)特征分析提到蚌埠的商業(yè)，不得不說的是曾經(jīng)輝煌過的蚌埠百貨大樓、華僑商廈、宏發(fā)商廈等。直到上世紀90年代末一直占據(jù)著蚌埠商業(yè)的半壁江山。伴隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展趨勢以及21世紀這十年來中國經(jīng)濟的突飛猛進，這些計劃經(jīng)濟下的產(chǎn)物有的逐步退出商業(yè)領(lǐng)域，有的已經(jīng)升級轉(zhuǎn)型。取而代之的是新世紀，百大購物中心已經(jīng)蚌埠新城區(qū)下屬的這樣新的新的商業(yè)體，同時對中綜合業(yè)態(tài)區(qū)等商業(yè)地帶。蚌埠目前的商圈可以分為三個部分：淮河路商圈，新城商圈和打造中的淮上商圈?；春勇飞倘窗霾豪铣菂^(qū)以內(nèi)的范圍，百貨大樓-新世紀購物中心為最核心的商圈典型代表。新城商圈位于城市以南，由于在強大的淮河路商圈影響下，目前新區(qū)還未形成可以與淮河路商圈并肩的副商圈，因此該商圈雖然優(yōu)勢凸顯，目前卻只是所只能是在滿足區(qū)域配套設(shè)施的基礎(chǔ)上與淮河路商圈博弈。蚌端口市出于其地理位置的考慮，提出“南拓北進”的發(fā)展策略。1）區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)過于獨立，各業(yè)態(tài)相對分散本地區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)濟構(gòu)成過于單一，主要由傳統(tǒng)功能單一的太白路商業(yè)圈為主體，其它業(yè)態(tài)較為分散，多為傳統(tǒng)商業(yè)體系，輔以滿足商務(wù)性傾向較強的中小型特色餐飲會所，其整體服務(wù)對象多為區(qū)域內(nèi)人群。其商業(yè)構(gòu)成如下表：類別主要經(jīng)營范圍檔次主要服務(wù)對象特色餐飲中式中式餐飲較高檔區(qū)域外非中式非中式餐飲中高檔區(qū)域內(nèi)銀行網(wǎng)點/內(nèi)資銀行零售業(yè)務(wù)/區(qū)域外大型賣場綜合超市綜合超市中檔區(qū)域內(nèi)百貨賣場高檔百貨為主較高檔區(qū)域外專賣家電為主中檔區(qū)域內(nèi)專賣門店服裝流行個性店為主較高檔區(qū)域內(nèi)糕點西式糕點較高檔區(qū)域內(nèi)汽車進口汽車高檔區(qū)域外生活配套洗衣店、藥店中檔區(qū)域內(nèi)娛樂場所咖啡廳中檔區(qū)域內(nèi)酒吧較高檔區(qū)域外休閑會所美容纖體女性美容、SPA較高檔區(qū)域內(nèi)其它/雜項/區(qū)域外2）區(qū)域居住人口大于流動人口區(qū)域本地居住人群大于流動人群，以區(qū)內(nèi)企業(yè)機構(gòu)商務(wù)衍生人員及自身雇員為主，為區(qū)域內(nèi)人群的絕對主力，但是即將落成的京滬高鐵對區(qū)域內(nèi)流動人口的補充帶來了巨大的客觀機會。3）區(qū)域消費人群特征明顯區(qū)域內(nèi)消費人群消費特征明顯，購買能力強，現(xiàn)階段以商務(wù)相關(guān)為消費主體，在消費結(jié)構(gòu)和時間段上有一定規(guī)律。2、區(qū)域重點商業(yè)分析蚌埠主要商業(yè)參考數(shù)據(jù)名稱位置營業(yè)面積(㎡)業(yè)態(tài)形式經(jīng)營方式檔次經(jīng)營范圍百貨大樓淮河路商圈20000百貨商場聯(lián)營中檔生活用品、時尚用品等新世紀購物中心淮河路商圈33000超市，專業(yè)店，專賣店聯(lián)營中、高檔日用超市、服裝百貨、家用電器、黃金珠寶、休閑娛樂等百大購物中心淮河路商圈20000百貨商場聯(lián)營中、高檔高檔生活用品、時尚用品等目前蚌埠百貨行業(yè)基本呈三足鼎立之勢，分別為百貨大樓、新世紀購物中心和百大購物中心。百大目前仍占據(jù)蚌埠商界“老大”地位，。該集團旗下的百大購物中心業(yè)于去年底開業(yè)運營，主營中高檔生活用品、時尚用品等，銷售業(yè)績較為可觀。而地處于淮河路商圈的新世紀購物中心在蚌埠區(qū)域及周邊商貿(mào)輻射區(qū)域內(nèi)同樣保持這良好的口碑及銷售業(yè)績。綜上所述，看似很難再有發(fā)展空間，其實并不然，百貨大樓把自己定位在中檔比較客觀，而新世紀及百大購物中心將自身定位在高檔，其實和國際品牌的購物中心相比只能算是中檔水平，蚌埠真正的國際品牌以及品牌折扣在市場基本還處于空白。同時由于蚌埠及所轄區(qū)人口密度相對較大，購買力較強，因此只要定位準確，培養(yǎng)出消費群體對品牌的認同感，蚌埠百貨行業(yè)是有一定的發(fā)展空間的。小結(jié)：不同的區(qū)域有不同的商業(yè)屬性和市場定位。我們對項目地應(yīng)屬商業(yè)做出一定歸納，其后續(xù)商務(wù)進程都應(yīng)為圍繞此范圍：經(jīng)營業(yè)態(tài)：傾向展示和體驗式運營，符合區(qū)域的主流商務(wù)需求客群特征：高消費力，購買習慣理性，流動有一定規(guī)律性定位檔次：高檔及較高檔商家要求：毛利潤較高，足夠支付較高的運營費用服務(wù)對象：區(qū)域內(nèi)和區(qū)域外并步服務(wù)二、住宅類1、住宅類參考數(shù)據(jù)蚌埠住宅類參考數(shù)據(jù)項目名稱所屬區(qū)域建筑面積（平米）參考價格（元/平）入住時間物業(yè)費（元/平/月）容積率綠化率裝修情況物業(yè)類別寶龍新城區(qū)49890945002008年底不詳2.09930%簡裝酒店式公寓榮盛香堤榮府新城區(qū)25866557002011年底0.61.633%毛坯高檔住宅，（?。└邔迂敻粡V場新城區(qū)480206300不詳0.73.535%毛坯酒店式公寓、高層琥珀花園新城區(qū)15472962002011年7月底0.6-0.751.637%毛坯花園洋房，（?。└邔?、多層綠地國際花都龍子湖區(qū)3600004600一期2009年底0.6-0.851.838%毛坯、精裝高檔住宅，（?。└邔?、多層、別墅萬特國際嘉園龍子湖區(qū)3600046002011年底不詳4.49不詳毛坯高層公寓麗景天成仙林苑淮上區(qū)12301335002011年9月0.61.5932%毛坯（?。└邔犹杖槐卑痘瓷蠀^(qū)14230632002011年7月底不詳1.9840%毛坯（?。└邔?.住宅類價格判斷經(jīng)過對蚌埠市市住宅市場的調(diào)研對比，本市住宅類型基本分為多層住宅，高層住宅以及別墅類，普通住宅根據(jù)所在地段不同，基本價格維持在4500-6000元之間，項目鄰近地塊周邊價格根據(jù)戶型，物業(yè)不同價格維持在4500-5000之間，根據(jù)政府對該區(qū)域的規(guī)劃可以看出未來商業(yè)的發(fā)展必然帶動區(qū)域內(nèi)地緣價值的提升，因此區(qū)域內(nèi)住宅類價格在未來一定時期內(nèi)將成上漲趨勢。3、公寓類供求特征公寓類供求情況一覽表商務(wù)公寓商務(wù)氛圍濃厚，交通便利商務(wù)辦公人員和周邊居民部分提供裝修銷售情況較好宜居宜商，投資和自住相當，占50%酒店式公寓交通便利，人車流集、中區(qū)域，生活較為便利商務(wù)人員，投資客群精裝修銷售情況一般，市場認可度一般投資和自住比例相當，各占50%產(chǎn)權(quán)式酒店城市中心或次中心地段，商務(wù)氛圍濃厚投資客群精裝修銷售情況良好，市場認可度較高純投資客戶100%4、住宅類發(fā)展趨勢判斷基于對蚌埠市場的分析，現(xiàn)代住宅的主力仍然為多層住宅類，高層住宅類，以及高端產(chǎn)品的別墅類為主，然而隨著住宅結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，越來越多的保障性住房，商住兩用型住房以及公寓類住宅需求量不斷提升，因此在考慮對傳統(tǒng)住宅類投入的同時，一些小戶型的商住兩用公寓，酒店式公寓等也是帶動住宅銷量及商業(yè)氛圍的重要因素商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓，均是定位于商務(wù)人員和投資客群的投資型產(chǎn)品，區(qū)域內(nèi)濃厚的商務(wù)環(huán)境氛圍和便利的交通能夠成就投資型產(chǎn)品的長足發(fā)展。目前市場中均占有一定量的份額，但供應(yīng)量相對較少，作為新型的投資型產(chǎn)品，其產(chǎn)品價值已得到了市場的充分認可。小結(jié):采用傳統(tǒng)類住宅與公寓小戶型并行的開發(fā)模式，已成為現(xiàn)代住宅結(jié)構(gòu)調(diào)整的主要方向，商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓將成為區(qū)域內(nèi)住宅類產(chǎn)品的新興產(chǎn)品。三、酒店類1、區(qū)域市場環(huán)境及競爭區(qū)域流動性人群以投資客，商務(wù)人群為主，多為區(qū)域內(nèi)入駐企業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)流動的商務(wù)客群。因入駐企業(yè)關(guān)系，客群多為企業(yè)總經(jīng)理，公務(wù)人士以及商貿(mào)類商務(wù)人員。消費能力相對較強，對便捷性和商務(wù)性要求較高。2、區(qū)域內(nèi)酒店結(jié)構(gòu)以中端為主蚌埠星級酒店一覽表序號單位名稱星級地址1蚌埠錦江大酒店四蚌埠市禹會區(qū)東海大道51832天洋（新世紀）國際酒店四蚌埠市蚌山區(qū)淮河路1028號3格林豪泰酒店三蚌埠市蚌山區(qū)國貨路79號4提香格調(diào)酒店三蚌埠市蚌山區(qū)淮河文化廣場內(nèi)5淺草灣休閑酒店三蚌埠市龍子湖區(qū)淮河路319號6伯爵商務(wù)酒店三蚌埠市龍子湖區(qū)淮河路216號3、區(qū)域內(nèi)中等級酒店運作相對成熟，五星級酒店相對匱乏區(qū)域內(nèi)高等級酒店基本空白，四星級、三星級酒店實力和運作都十分強勁；但低等級酒店都為歷史沉積物業(yè)，服務(wù)和設(shè)施都不能滿足現(xiàn)階段市場需求。小結(jié)：投資、商務(wù)為本區(qū)域及流動客群的主旋律，所以酒店定位的主力服務(wù)對象為該區(qū)相關(guān)的投資及商務(wù)客群?；诩兪袌龇治?，我們得出：高星級酒店為最匹配該項目區(qū)域檔次，回報最為豐厚，市場運作頗為成熟的酒店。強調(diào)服務(wù)性的經(jīng)濟型酒店為區(qū)域的空白機會點，是投資收益比最高的產(chǎn)品。四、研究結(jié)論經(jīng)過對區(qū)域各物業(yè)做了一定深入的研究后發(fā)現(xiàn)：1、區(qū)域物業(yè)發(fā)展特征綜上所述，本區(qū)域物業(yè)發(fā)展應(yīng)具備以下特征：商務(wù)性：強勁的商務(wù)需求是立地區(qū)域內(nèi)各業(yè)態(tài)發(fā)展生存的重要驅(qū)使力之一。如何高效整合各資源來滿足區(qū)域商務(wù)需求將成為成敗的關(guān)鍵點。品質(zhì)化：新型的商務(wù)氛圍和土地價值決定了區(qū)域內(nèi)各物業(yè)不可避免的走高檔精品路線。個性化：各物業(yè)類別同質(zhì)化現(xiàn)象都比較嚴重，如何凸顯示產(chǎn)品的差異化，滿足個性化需求，尤其是在人性化方面的突破，將是決定產(chǎn)品是否具有市場競爭力的關(guān)鍵。2、各物業(yè)的市場空白點酒店：高星級酒店為最匹配區(qū)域檔次，回報最為豐厚，當?shù)厥袌鏊杖钡漠a(chǎn)品。而目前高速發(fā)展，強調(diào)單一服務(wù)性的經(jīng)濟型酒店，是投資收益比最高的產(chǎn)品，但其潛在的競爭風險也是可以預(yù)見的。因此針對滿足商務(wù)需求，具備高星級酒店的配置服務(wù)，經(jīng)濟型酒店的價格的產(chǎn)品將是區(qū)域的空白機會點。住宅：以傳統(tǒng)住宅加商住兩用類住宅及其它類型住宅業(yè)態(tài)的并行開發(fā)模式為策略，調(diào)整住宅類結(jié)構(gòu)，引入新型業(yè)態(tài)，把概念落到實處，產(chǎn)品做到更精致，將成為占領(lǐng)市場的核心競爭力。商業(yè)：符合區(qū)域商務(wù)需求的展示性和體驗性消費是符合現(xiàn)市場及區(qū)域發(fā)展的，個性化、特色化的高端精品路線是規(guī)避市場競爭的有效手段，也是區(qū)域內(nèi)市場發(fā)展趨勢。寫字樓：擁有中檔寫字樓的硬件配置，具備高檔寫字樓的軟件服務(wù)，同時在規(guī)劃設(shè)計上有所創(chuàng)新的個性化產(chǎn)品將擁有更多的市場機會。第四章項目SWOT分析一、優(yōu)勢分析（Strength）1、項目地理位置優(yōu)越：蚌埠淮上區(qū)2、交通環(huán)境優(yōu)越3、開發(fā)商資金實力和品牌效應(yīng)4、項目花費時間做足前期準備工作5、項目運作群體的專業(yè)背景二、劣勢分析（Weakness）1、項目所在地的商業(yè)氣氛尚且不足可在銷售推廣過程中，通過項目品質(zhì)、選用設(shè)備品牌的設(shè)施設(shè)備推進預(yù)期銷售金額的同時，拉動地緣塊的商業(yè)氛圍2、高端品牌消費在蚌埠業(yè)界認知度有待提升推廣過程中著重品牌樹立，使得消費群達到認知、共識，特別是在熱銷階段著力樹立品牌意識三、機會分析（Opportunity）1、政府政策扶持CBD商業(yè)地帶的打造，對周邊區(qū)域有良好的發(fā)展規(guī)劃，發(fā)展前景看好2、蚌埠房產(chǎn)市場自2009年整體回暖3、“兩淮一蚌”戰(zhàn)略及“促進中部地區(qū)崛起和鼓勵東部地區(qū)率先發(fā)展的區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略”促進蚌埠及安徽其它城市經(jīng)濟跨越式發(fā)展。4、蚌埠本身的交通樞紐地位以及即將貫通的京滬高鐵帶來的潛在機會。四、威脅分析（Threat）市場同類產(chǎn)品的競爭激烈提升品質(zhì)，差異性的產(chǎn)品定位，獨特、概念性產(chǎn)品的問世分析結(jié)論綜上所述，不難發(fā)現(xiàn)，本項目最大的優(yōu)勢就是地理位置優(yōu)越，推廣中應(yīng)充分利用這一點，著力渲染。通過提升品質(zhì)，差異性的產(chǎn)品定位，獨特、概念性產(chǎn)品的問世，提倡人文關(guān)懷理念，達到在激烈的市場競爭中脫穎而出。第五章項目定位一、項目定位的市場背景通過前面的市場分析，我們可以得出各物業(yè)在區(qū)域內(nèi)市場機會。寫字樓：高等級寫字樓（主指硬件配置）為區(qū)域現(xiàn)行市場主力：是市場較為缺乏的產(chǎn)品，主要以完善的硬件配套設(shè)施及高端的市場形象來吸引客戶，客群定位為知名外企等頂極客戶，但面臨運營成本過高及同質(zhì)化競爭嚴重等問題，整體目標群體較窄。個性化中高檔寫字樓（主指人性關(guān)懷）為區(qū)域市場發(fā)展趨勢：是概念導(dǎo)入期的新興產(chǎn)品，主要以高端產(chǎn)品形象、人性化的軟配置及較低的商務(wù)成本來吸引客戶，客群定位為注重效力的成熟客戶，但面臨概念導(dǎo)入期中創(chuàng)新及推廣認知等問題，整體目標群體較廣。2、酒店：高星級現(xiàn)代歐式酒店（主指四星以上）為區(qū)域現(xiàn)行市場主力：是與區(qū)域檔次較為缺乏，回報最為豐厚，當?shù)厥袌鲞\作不太成熟的產(chǎn)品。主要以完善的硬件設(shè)施及服務(wù)和高端市場形象來吸引客戶，客群定位主要外籍人士及知名企業(yè)高級雇員等高端客戶，但面臨市場同類競爭過大及不確定因素多等問題，整體目標群體較窄。經(jīng)濟型酒店（主指高性價比）為行業(yè)市場新興熱點：是行業(yè)內(nèi)發(fā)展最快、投資收益比最高，處于概念推廣期的新興產(chǎn)品。主要以剝離高星級酒店盈利較差配套服務(wù)，在降低運營成本的同時加強核心產(chǎn)品（住宿）質(zhì)素，以高性價比來吸引客戶，客群定位主要為年輕的商務(wù)及旅行人群，但面臨運營模式易復(fù)制及介入門檻低等問題，整體目標群較廣。3、公寓類：1）酒店式公寓為區(qū)域內(nèi)小戶型市場的主要發(fā)展方向之一：為處于概念導(dǎo)入階段產(chǎn)品，以精裝修帶全套家具、電器和提供酒店式服務(wù)為主要特征。主要以區(qū)域內(nèi)濃厚的商務(wù)氛圍及高度的便捷性來吸引商務(wù)客群，面臨概念導(dǎo)入期中創(chuàng)新及推廣認知等問題，整體目標群體相對較窄。2）商務(wù)公寓為區(qū)域最有潛在需求的產(chǎn)品之一：處于市場概念導(dǎo)入階段的產(chǎn)品，主要以提供居住和辦公的復(fù)合功能為主要特征，因為使用功能上存在不確定性和有效降低總價的原因，產(chǎn)品多采用毛坯形式。由于相對寫字樓較低的價格和低廉的商務(wù)成本，深受成長型中小企業(yè)青睞，整體目標群較廣。3）產(chǎn)權(quán)式酒店為區(qū)域市場接受度較高的產(chǎn)品之一：處于市場概念導(dǎo)入階段的產(chǎn)品，主要以酒店產(chǎn)品標準配置和服務(wù)為主要特征，由于物業(yè)使用性質(zhì)發(fā)生質(zhì)的變化，而成為一種純粹的投資產(chǎn)品，并且由于其高額、穩(wěn)定的投資回報而受到中小投資者的青睞。（在產(chǎn)品層面上與經(jīng)濟型酒店沒有本質(zhì)區(qū)別，在定位階段歸入經(jīng)濟型酒店一并分析。）4.商業(yè)：區(qū)域特性決定更適宜發(fā)展體驗式和展示性消費的商業(yè)：區(qū)域內(nèi)消費人群特征限定了對商業(yè)的選擇，所以適宜高品位互動式（體驗式）消費和個性化高端展示的商業(yè)發(fā)展，主要面臨概念創(chuàng)新及執(zhí)行和市場認知等問題，目標群體相對較窄。大型高檔百貨賣場具有一定的市場發(fā)展空間：是區(qū)域市場較為成熟及收益較為可觀的物業(yè)，主要以高檔的區(qū)域獨有商品來吸引客戶，但該類物業(yè)對立地，路網(wǎng)及運營等有較高要求，且多在區(qū)域內(nèi)核心建筑中出現(xiàn)，整體目標群相對較廣。（區(qū)域內(nèi)及區(qū)域外）二、項目整體定位根據(jù)以上的市場分析，同時結(jié)合本項目的地塊屬性，我們將本項目整體定位為：以集購物、娛樂、休閑、旅游、會所、餐飲、居住、商務(wù)、酒店、金融等多種功能為一體的SHOPPINGMALL形式。shoppingmall內(nèi)涵十大基本主題同時附加兩大特色主題，集魅力購物特區(qū)、歐式山莊酒店、時尚步行街街、美食城、綜合娛樂城、公寓類組團、金街商鋪于一身，形成休閑情趣、人文景觀的美麗畫面。同時項目定位的兩大特色水上主題-水上威尼斯與延安路商業(yè)橋，設(shè)有水幕電影、中央噴泉、休閑商業(yè)橋，休閑廣場等。綜合的休閑化布局自然形成悠閑購物的地標性：第一主題:百貨旗艦店縱觀一般地區(qū)現(xiàn)有購物場所，由于沒有把一系列零售、商店、服務(wù)機構(gòu)組織在一起，未能提供購物休閑、娛樂、飲食等各種服務(wù)一站式消費，使其越來越不適合購物族的需求。大量的高消費人群都遠到北京、上海去購物消費，加上快節(jié)奏的上班族、年長和自由職業(yè)者的休閑購物族，需要更靈活，更豐富的消費空間。所以一個擁有大空間、高檔次、有完善服務(wù)、大面積方便停車的購物環(huán)境勢在必行。本案旗艦店的建筑風格將匹配城市的特點，設(shè)立特色體驗區(qū)魅力男士體驗區(qū)、靚麗女士體驗區(qū)。一站式消費體驗，彰顯尊貴。第二主題:奧特萊斯購物廣場為了提升本區(qū)消費層次和知名度。于此引進了國內(nèi)知名百貨連鎖——“太平洋奧特萊斯中心廣場”作為項目的主力店之一，提高整個專案的品牌效益。使得購物環(huán)境更加舒適，使購物廣場不再是單純的商品交易，而且將“生活”的空間也“移植”進來。內(nèi)含國內(nèi)、外一二線知名品牌，以中高檔消費為主流，經(jīng)營種類趨精品化，填補本區(qū)無高檔購物中心的空白。奧特萊斯購物廣場采用星級服務(wù)、擁有并沿用“品牌+折扣”模式，利用交通、旅游、運營模式采用品牌孵化戰(zhàn)略，滿足不同消費者和品牌廠商需求，實現(xiàn)差異化銷售模式，為廠商提供巨大商機，也為國內(nèi)OEM企業(yè)提供一個規(guī)模化、檔次化品牌展示平臺。純正美式奧萊商業(yè)氛圍，形成一個超大型、完備立體商業(yè)空間。第三主題:名品SOHO組團滿足外來投資客商的居住生活需求及最佳投資環(huán)境，提供優(yōu)質(zhì)、安全、便利的配套。為中高層人士提供一個休閑、度假的居住場所。酒店花園式的居住環(huán)境，充分展示了綠色、環(huán)保的時尚理念，每一位入住商務(wù)公寓的客人，都將體味到賓至如歸的星級服務(wù)。第四主題:美食娛樂嘉年華（餐飲城+THEATER匯）餐飲城將以徽菜與淮揚菜為主題，結(jié)合本地特色小吃與國內(nèi)外知名連鎖品牌餐飲，打造淮河地區(qū)最富特色的美食嘉年華。THEATER匯采用將采用當今世界最流行的IMAX熒幕+3D效果打造本地及周邊地區(qū)最高檔次的娛樂影院，超大的銀幕尺寸、畫面和震撼的音響效果引起區(qū)域及周邊影迷矚目。第五主題:世界風情步行街匯集各國標志風情街分別由不同群落組成，美式的現(xiàn)代、西班牙的熱烈、北歐的天真、英倫的古典構(gòu)成。給游人和顧客超越時空的跨際體驗，帶來“每次都有不同體驗，感覺永遠都沒逛完”的消費體驗，成為區(qū)域功能化的點睛之筆。并且融合典雅時尚﹐由四個主題、風格不同的步行街組成，四大主題區(qū)分各個不同的內(nèi)容串聯(lián)整合，室內(nèi)戶外、地下層至地上層，不同空間，既獨立成街，又相互貫通成為一體。于此提供包括購物、酒吧、餐飲、休閑、文化為一體，適合不同層次，不同消費群體的多功能場所。立體室內(nèi)步行街讓太平洋廣場內(nèi)部變的更精彩繽紛、處處驚喜。對人潮的分流起到巨大的作用，使得整個空間異?；钴S，到處都是黃金地段，放眼便是人潮。讓每個區(qū)域都人氣滾滾，形成五江匯海的人流壯觀，川流不息，互通互融。也成為外地游客留戀不舍的之游覽、休閑所。街區(qū)的分割使不同層次、不同需求的消費人群都有自己的理想場所，達到按需分配。打破了整個地區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)購物的經(jīng)營模式，又營造了全新的購物體驗。全方位滿足了市場文化個性的需求。風格多異的景觀設(shè)計、爵士風情等不同的功能，主體區(qū)分讓消費者真正做到“一站購物，一家逛街、一天休閑”地上地下的相互貫通。第六主題:金街商鋪打造黃金地段，設(shè)計理念、規(guī)劃方針，為整個區(qū)域功能完善起著補充促進的協(xié)調(diào)作用，成就財富新亮點。第七主題:六A智能社區(qū)集智能化，國際化，現(xiàn)代與西方風格相結(jié)合的特色國際生活社區(qū)。方案采用現(xiàn)代建筑風格打造精品住宅小區(qū)，建筑外觀在體現(xiàn)科技，新潮的同時，還具備了當今流行的低碳環(huán)保的主流理念，為綠色小區(qū)，節(jié)能小區(qū)。方案注重空間協(xié)調(diào)，小區(qū)形態(tài)為城市提供了適宜的尺度和豐富的城市輪廓線。規(guī)劃方案通過高低不同的住宅建筑合理分區(qū)和有序布局上有一定創(chuàng)意，營造了較為豐富的人性化的居住空間環(huán)境。小區(qū)逐漸開放的縱向居住小區(qū)集中綠化。同時采用了多層建筑圍合方式以及小高層建筑加大幢距的手法，形成了住宅建筑的半公半綠化空間，綠化布局合理。居住小區(qū)道路系統(tǒng)合理，出入口設(shè)置得當，并按配設(shè)了地面停車泊位。小區(qū)籃球場，會所等配套設(shè)施完善。第八主題:公寓類組團目前隨全球經(jīng)濟的快速互融，商旅人群的外境居住已形成一個特定的龐大市場。我國正處于經(jīng)濟迅猛發(fā)展的階段，就目前來說，大量商務(wù)團體的涌入為商務(wù)類物業(yè)創(chuàng)造了廣闊的需求空間。這也正是造成近階段商務(wù)類物業(yè)紛涌而出的市場背景。但是，目前在售的商務(wù)類物業(yè)并沒有真正的商務(wù)公寓。基本上是以酒店公司管理而并沒有真正的酒店與之配套。亦有部分由物業(yè)公司進行出租管理的所謂酒店式公寓，更是無法達到商務(wù)公寓的服務(wù)標準和租售情況。居住是一切商業(yè)活動的首要條件，為了滿足外來投資客商的居住生活需求及更佳投資環(huán)境，提供優(yōu)質(zhì)、安全、便利的配套，解決投資客就近居住、經(jīng)營，增加便利性，減少去市區(qū)的煩勞時間，同時也為市內(nèi)的中高層人士提供一個休閑、度假的居住場所，我們特設(shè)商務(wù)公寓。商務(wù)公寓既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強的酒店式物業(yè)管理概念，集商住、酒店、會所等多種功能于一體。商務(wù)公寓成立的根本理由，也就是它與其它房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)別，就在于與一個配套齊全的酒店在一起，享受全部酒店的配套設(shè)施。第九主題:歐式山莊酒店酒店為歐式建筑，中央主樓備有西餐廳、地中海風情酒吧等具有歐陸色彩元素的餐飲。健身中心、室內(nèi)恒溫景觀溫泉泳池、康體中心、保齡球館、室內(nèi)網(wǎng)球場等娛樂休閑設(shè)施一應(yīng)俱全。主題配置采取較大開放空間，森林景觀，簇群式單元配置，提供游客有別一般旅館的住宿感受。山莊內(nèi)提供部分歐式建筑獨立單元為企業(yè)孵化會所。內(nèi)部提供辦公、會議室、健身娛樂室等。提供中短期企業(yè)開設(shè)于本區(qū)的優(yōu)良開設(shè)環(huán)境作為招商引資功能空間。第十主題（特色主題）:威尼斯水上世界/水岸休閑廣場項目將打造一座屬于淮河的水上東方威尼斯，建筑參考意大利亞平寧半島的風格而建兼具米蘭，兼具米蘭都靈等地的時尚元素，沿河濱區(qū)域提供威尼斯水城的開放水域元素，包括：景觀噴泉/水幕電影/水景游憩區(qū)/威尼斯造景等，期望創(chuàng)造一個新型都會作休閑空間。沿淮河水岸公園廣場將以休閑娛樂為主要設(shè)計理念，廣場規(guī)劃游樂設(shè)施，建成一個歡樂的娛樂廣場，設(shè)立多種娛樂、時尚、休閑的娛樂場所，以水岸景觀、娛樂化、休閑化為指導(dǎo)，完成城市休閑娛樂功能的升級目標。第十一主題（特色主題）:延安路觀光橋在新建延安路步行橋，設(shè)計時同步考慮步行觀光商業(yè)橋的規(guī)劃，業(yè)態(tài)分布以休閑購物，美食小吃及酒吧、水吧為主，期望步行橋能作為河西老商業(yè)城區(qū)和新建的新興商業(yè)區(qū)的橋梁，吸引更多消費人群。在新建延安路步行橋，設(shè)計時同步考慮步行觀光商業(yè)橋的規(guī)劃，業(yè)態(tài)分布以休閑購物，美食小吃及酒吧、水吧為主，期望步行橋不僅能作為河西老商業(yè)城區(qū)和新區(qū)商業(yè)街的真正橋梁，還會成為一座連接并發(fā)展沿河兩側(cè)的商業(yè)的經(jīng)濟橋梁。三、項目各物業(yè)定位及說明1、住宅類，公寓類：同時適宜居住和辦公的復(fù)合型產(chǎn)品通過提高建筑公共部分（外立面、大堂、走道等）的檔次與形象，滿足商務(wù)辦公的需要；通過保留戶型中的生活必須的空間（廚房、衛(wèi)生間），滿足居住需要；毛坯交房可有效降低總價，同時也給客戶預(yù)留出更多的空間組合方式；除衛(wèi)生間的內(nèi)墻外，其它墻體不做，廚房預(yù)留上下水管道，以滿足多用途使用配置天然氣，以增加銷售賣點，提高投資可戶購買意想通過群樓商配支持和寫字樓會議系統(tǒng)提升辦公環(huán)境2、群樓商業(yè)：針對區(qū)域龐大商務(wù)人群的特色化體驗式消費中心商業(yè)高區(qū)（3、4、5層）主要以服務(wù)各類企業(yè)商務(wù)活動為主，經(jīng)營業(yè)態(tài)包括大中型餐飲、咖啡、健身休閑中心、會議中心等；商業(yè)低區(qū)（1、2層）主要以白領(lǐng)人士個人體驗式消費和休閑購物為主，經(jīng)營業(yè)態(tài)包括工藝禮品、小型特色餐飲、品牌服飾、奢侈類消費品等、特色化品牌購物中心（如屈臣氏）、書吧、特色影像店、化妝品、茶藝；主力商家引進需充分考察其品牌號召力，其經(jīng)營檔次應(yīng)與項目整體形象相匹配；非主力商家引進需考察其經(jīng)營特色，以便形成固定的消費群體，減少對隨機性消費的依賴；最終確定的商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)圍繞某個中心形成一個特色的商業(yè)環(huán)境；生態(tài)化商業(yè)街成為整個商業(yè)體區(qū)別傳統(tǒng)商業(yè)的特色，也為中高端商業(yè)形象提供檔次保證。3、價格定位根據(jù)本項目的整體市場定位，基于目前蚌埠房地產(chǎn)市場價格發(fā)展趨勢，保守價格定位：企業(yè)會所：20000元/平方米可售商鋪：16000元/平方米歐式酒店：12000元/平方米酒店公寓：6500元/平方米SOHO：6500元/平方米住宅：6500元/平方米第六章項目開發(fā)策略及投資估算一、項目開發(fā)策略依據(jù)公司的實際情況，本項目宜采取“整體規(guī)劃，分批開發(fā)分期銷售、滾動式作業(yè)，力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。1、整體規(guī)劃。本項目占地483858㎡，這是一個業(yè)態(tài)相輔相成，統(tǒng)一設(shè)計思路設(shè)計風格的大型商業(yè)地產(chǎn)項目，其動線的布局相互交錯，功能布置協(xié)調(diào)輝映，故需進行整體規(guī)劃設(shè)計。（項目估算中不含威尼斯水上世界/水岸休閑廣場及延安路觀光橋中的各項費用）2、分批開發(fā)分期銷售、滾動式作業(yè)。由于該項目總建筑面積達到1120580㎡，體量大，由不同物業(yè)類別組成，而且該地區(qū)商業(yè)氛圍不夠成熟，為資金及銷售考慮，更宜進行滾動式作業(yè)。3、力創(chuàng)精品。這是由項目的品牌地位及項目地位所決定。同時，借助于本項目的品牌，可以迅速提升區(qū)域周邊地緣價值。二、項目投資估算項目總投資額約為669762.89萬元。（含政府出資合作的土地成本7.26億元）三、項目實施進度安排從2011年5月至2015年9月全面完成，項目建設(shè)期歷時4年。蚌埠項目進展表四、項目投資與資金籌措項目建設(shè)期歷時年，從2011年5月至2014年6月全面完成，在建設(shè)期內(nèi)，投資總額按11.94%，16.81%，32.84%，38.42%的比例發(fā)放。(見下表)。項目投資計劃和資金籌措表(萬元)投資計劃與資金籌措只是體現(xiàn)投資計劃的規(guī)范性以及便于后面的投資與風險分析而作出的安排，在實際運作時，可以根據(jù)本項目的實際情況作如下安排：1、項目立項報批手續(xù)辦妥后，可以項目抵押銀行獲得銀行貸款支持。2、隨著工程的動工，項目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達到一定程度并有一定的氛圍后，盡快辦理《房屋預(yù)售許可證》，并開盤預(yù)售。第七章項目預(yù)期收入分析一、項目銷售及運營計劃1、銷售部分價格根據(jù)本項目的整體市場定位，基于2010年蚌埠房地產(chǎn)市場價格發(fā)展趨勢，保守價格定位：企業(yè)會所：20000元/平方米可售商鋪：16000元/平方米歐式酒店：12000元/平方米酒店公寓：6500元/平方米SOHO：6500元/平方米住宅：6500元/平方米2、銷售周期設(shè)計根據(jù)項目進度，預(yù)計2012年二季度可獲得項目銷售許可證，進入正式銷售周期。為保證項目開盤熱銷形象的建立，應(yīng)將我方強項的主力百貨可售部分及配套的住宅樓一期先行投入市場，預(yù)計在6個月內(nèi)可銷售完畢；其它業(yè)態(tài)在2013年一季度借勢開盤銷售，預(yù)計2014年年底完成；車庫在項目施工基本完成后進入銷售，預(yù)計周期6個月。銷售周期表二、項目銷售收入估算項目銷售收入估算表根據(jù)上表顯示，可以得出項目銷售收入1151312.45萬元。三、項目利潤估算項目利潤估算表根據(jù)上表顯示，可以得出項目項目凈利潤約為427257.32萬元，項目利潤率63.79%項目財務(wù)分析項目全部資金的現(xiàn)金流量表根據(jù)上面項目全部資金的現(xiàn)金流量表，可以得出財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=219289.58萬元，大于零，表明項目利潤率超過基準貼現(xiàn)率，具有財務(wù)上和經(jīng)濟上的可行性。第九章項目開發(fā)經(jīng)營風險分析本章擬對摩根中心項目進行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)風險，然后對項目運作中的主要風險進行定性研究并提出相應(yīng)對策。一、項目盈虧平衡分析項目盈虧平衡分析包括項目經(jīng)營收入保本點和項目經(jīng)營成本分析。1、項目經(jīng)營收入保本點分析項目經(jīng)營成本=項目總成本/（1-應(yīng)繳稅費比重）=669762.89/（1-10%）=744180.98保本點=1-項目經(jīng)營成本/總收入=1-744180.98/1212151.45=1-61.39%=38.61%即銷售收入達到預(yù)測收入的38.61%時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。2、項目經(jīng)營成本保本點項目保本開發(fā)經(jīng)營成本=總收入=1212151.45萬元項目經(jīng)營成本保本點=項目保本開發(fā)經(jīng)營成本/項目總成本=1212151.45/744180.98=162.88%即項目開發(fā)經(jīng)營成本達到預(yù)測成本的162.88%時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。實際上，項目盈虧平衡點在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，在此是按照計算期平均狀態(tài)計算的結(jié)果。二、項目敏感性分析本項目敏感性分析主要針對項目總投資和項目營業(yè)收入兩項因素進行。1、項目總投資由于項目占地較大，開發(fā)周期長，其間可能會出現(xiàn)不能預(yù)期的變化，故項目的總投資額可能會發(fā)生一些變化，以最大的變動幅度達到20%計算項目全部資金的現(xiàn)金流量表（當投資額增加20%）從上表可以看出，如果投資額增加20%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表的情況來看，財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=106577.58萬元大于零，項目仍然可行。2、項目銷售收入在開發(fā)經(jīng)營的各個過程中，銷售工作是直接面對市場的，故該項目所面臨的市場風險將主要體現(xiàn)在銷售收入的變化。由于銷售收入的預(yù)測建立在對本項目的未來前景及預(yù)測基礎(chǔ)之上，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細小失誤，市場需求的細微變化等因素都有可能影響到項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產(chǎn)生不利的影響。目前進行價格定位時定價相對保守，故銷售收入最大的下降幅度不會太大。項目全部資金的現(xiàn)金流量表（當銷售收入減少20%時）從上表可以看出，如果下降幅度為20%，那么從全部現(xiàn)金流量表的情況來看，財務(wù)凈現(xiàn)值下降至66109.80萬元，不過，其值仍然大于零，項目仍然可行。三、項目風險及對策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風險一般包括宏觀經(jīng)濟與政治風險，政策風險、市場風險、資金運作風險、企業(yè)風險等，根據(jù)本報告關(guān)于項目開發(fā)的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術(shù)經(jīng)濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風險。1、市場風險項目為較大規(guī)模的建筑綜合體，高品質(zhì)定位，對項目有兩方面要求：一方面在設(shè)計中，如何精雕細刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合潛在目標客戶群的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。房地產(chǎn)市場也是如此。從產(chǎn)品定位方面考慮，與本項目同一區(qū)域、同一檔次、同一品位的物業(yè)供給量比較少，競爭對手不多，這是好的一方面。但另一方面，從總體來看，區(qū)域各物業(yè)供應(yīng)總量都比較大。因此，本項目與周邊物業(yè)競爭中，須在同檔、差異、變化中謀求市場。并密切關(guān)注目標客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。2、企業(yè)風險企業(yè)風險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，公司對本項目的目標市場選擇、產(chǎn)品定位選擇、資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準確到位就顯得十分重要。對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的收入因素更為敏感，因此，在項目的開發(fā)經(jīng)營中，要認真做好項目的銷售工作，加強營銷的宣傳力度及相關(guān)工作。以確保預(yù)期目標的實現(xiàn)。第十章結(jié)論與建議一、項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展；促進中部地區(qū)崛起的區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略的實施與兩淮一蚌的戰(zhàn)略實施；蚌埠市場房地產(chǎn)市場日趨成熟等等。以上這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境和機遇二、項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性三、項目具有的突出優(yōu)勢：與本案相同檔次的競爭對手較少項目的黃金地段優(yōu)勢公司的資金優(yōu)勢項目所處地塊的發(fā)展前景比較好四、項目開發(fā)經(jīng)營風險小本項目大規(guī)模開發(fā)、合作模式新穎、土地開發(fā)使用費用相對合理、享受政府提供相應(yīng)優(yōu)惠政策，在實施中輔以全過程科學控制，即可獲得預(yù)期投資收益。五、項目實施的難點1、項目規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)工程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大；2、項目品質(zhì)定位在實施過程中有一定難度，設(shè)計工作一經(jīng)完成，其定位相應(yīng)確定，實施過程中仍然需要根據(jù)具體情況不斷完善；3、房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，公司需要建立一支高素質(zhì)的專業(yè)團隊。六、強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項目按期完成。目錄TOC\o"1-2"\h\z\u一．總論 -3-1.承辦單位簡介 -3-2.項目概況 -3-二．項目建設(shè)的必要性 -5-1.建設(shè)的必要性 -6-三．建設(shè)規(guī)模與設(shè)計立意 -6-1.建設(shè)規(guī)模 -6-2.設(shè)計立意及總體指導(dǎo)思想 -6-四．總體、單體及環(huán)境景觀設(shè)計 -7-1.總體布局 -7-2.建筑單體 -7-3.環(huán)境景觀 -13-五．投資估算及資金籌措 -13-1.投資估算 -14-2.資金籌措 -15-六．效益分析 -15-七．結(jié)論 PAGE