某地產(chǎn)項(xiàng)目初步策劃報(bào)告

豪庭綠洲項(xiàng)目初步策劃報(bào)告Part1:項(xiàng)目概況

一、宗地描述

（一）地理位置豪庭綠洲位于保定市“城北新中央居住區(qū)”，距離京石高速公路約10分鐘，向西南2公里為新興高開(kāi)區(qū)中央商務(wù)區(qū)（二）地塊四至本案東至保定金融高等專(zhuān)科學(xué)校，南為學(xué)校南門(mén)主干道，西鄰保定植物園，北依北外環(huán)路附近農(nóng)田。（三）用地規(guī)模項(xiàng)目建筑面積40萬(wàn)平米，分四個(gè)組團(tuán)多期開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)周期為2-3年。（四）地塊現(xiàn)狀地塊目前為農(nóng)田，基本達(dá)到‘三通一平’條件，不涉及拆遷和土地平整。（五）交通本項(xiàng)目現(xiàn)在主要以南面交通為主，310路、31路公交車(chē)可以直達(dá)項(xiàng)目。同時(shí)37路、105路、30路公交車(chē)經(jīng)過(guò)項(xiàng)目附近。西側(cè)市政規(guī)劃道路開(kāi)通后將會(huì)極大的改善項(xiàng)目的交通條件。

地塊周邊配套分析

由于地處保定北城新的規(guī)劃居住區(qū)，項(xiàng)目周遍配套暫時(shí)薄弱，除毗鄰保定金融高等專(zhuān)科學(xué)校外，其他配套設(shè)施如超市、銀行、醫(yī)院、以及娛樂(lè)設(shè)施，還需市中心接濟(jì)。但隨著居住新區(qū)的落成，以及市政設(shè)施的完善，各項(xiàng)配套設(shè)施近年將會(huì)有較大的改觀。

地塊所在區(qū)域綜述

本案地處保定市城北新居住區(qū)。隨著本市“城市中心北移”，以恒祥北大街為中心的中央居住區(qū)已初露端倪。以恒祥北大街和復(fù)興路交叉部分為核心，輻射陽(yáng)光北大街、北外環(huán)及七一路，向西南2公里直達(dá)本市新興高開(kāi)區(qū)中央商務(wù)區(qū)，向東10分鐘直通京石高速。在這個(gè)東西不過(guò)兩公里，南北長(zhǎng)約三公里的區(qū)域內(nèi)，聚集了“新一代C區(qū)”、“秀蘭鉆石嘉園”、“秀蘭景觀城”、“世紀(jì)華庭”、“名人國(guó)際”、“警盾家園”、“華庭莊園”、“誠(chéng)信·麗景藍(lán)灣”、“康誠(chéng)·香檳小鎮(zhèn)”、“格林·漫都”、“朝陽(yáng)·龍座”、“尚北嵐庭”、“鑫和·奧林匹亞花園”等十幾個(gè)商住小區(qū)，本市的大部分主要在建住宅項(xiàng)目聚集于此。總規(guī)模超過(guò)260萬(wàn)平方米。部分項(xiàng)目規(guī)劃達(dá)數(shù)年。

宗地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

豪庭綠洲在規(guī)劃設(shè)計(jì)上采用新古典主義風(fēng)格，以高層和小高層為主，分期分批開(kāi)發(fā)

Part２:保定城市宏觀概況

保定城區(qū)地圖城區(qū)概述

素有“京畿首善之地”稱(chēng)譽(yù)的保定市，地處河北省中西部，與北京、天津構(gòu)成金三角地帶，北距北京130公里，東距天津240公里，南距石家莊124公里，具有得天獨(dú)厚的經(jīng)濟(jì)地理優(yōu)勢(shì)。

1986年被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為歷史文化名城和對(duì)外開(kāi)放城市。保定物產(chǎn)豐饒，旅游資源得天獨(dú)厚，同時(shí)具有深厚的文化底蘊(yùn)和光榮的革命傳統(tǒng)。城區(qū)經(jīng)濟(jì)保定市人口1000余萬(wàn)左右，占河北省人口總量的1/6。2003年全市出口總值達(dá)到4.79億美元，進(jìn)口總值達(dá)到1.74億美元。2004年進(jìn)出口總值將達(dá)到14.7億美元，成為河北省第二大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。2004年保定市共批準(zhǔn)市區(qū)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)總量為141萬(wàn)平方米，比上年增加了近1倍（2003年為72萬(wàn)平方米），而房?jī)r(jià)也漲了25％，是近十幾年來(lái)最快的增長(zhǎng)。但保定市房?jī)r(jià)目前仍低于河北省總體水平。目前保定市正處于新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期，全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)正逐步走向高潮。保定市總體規(guī)劃

保定市城市總體規(guī)劃（2001～2020年）中保定被定位為“國(guó)家歷史文化名城，冀中地區(qū)中心城市”。根據(jù)國(guó)務(wù)院批復(fù)的《保定市城市總體規(guī)劃》，保定市的城市規(guī)劃區(qū)范圍為916.3平方公里。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，實(shí)行統(tǒng)一管理。2005年，主城區(qū)實(shí)際居住人口要控制在80萬(wàn)人以?xún)?nèi)，建設(shè)用地控制在79.6平方公里以?xún)?nèi)；到2010年，主城區(qū)實(shí)際居住人口要控制在90萬(wàn)人以?xún)?nèi)，建設(shè)用地控制在88.2平方公里以?xún)?nèi)。Part３:保定房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

商品房市場(chǎng)總體情況房地產(chǎn)現(xiàn)狀描述房?jī)r(jià)繼續(xù)穩(wěn)中有升，消費(fèi)漸趨理性

高層住宅已成樓市主角

市場(chǎng)逐漸細(xì)分開(kāi)發(fā)門(mén)檻逐漸提高，市場(chǎng)監(jiān)管漸趨嚴(yán)格

歷年房地產(chǎn)市場(chǎng)上市量對(duì)比

2003年保定市房地產(chǎn)發(fā)展處于谷底；2004年各項(xiàng)指標(biāo)均有大幅增長(zhǎng)，尤其是商品房增幅過(guò)大，2005年，仍在頂部運(yùn)行，但由于受政策影響，商品房交易量有所降低，房地產(chǎn)過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭得到了遏制；房屋抵押登記數(shù)量2000——2005年，一直處上升趨勢(shì)，2005年仍呈上升走勢(shì)，在一定程度上說(shuō)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)（特別是商品住宅）的人以貸款方式付款的逐年增多；由于房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，2004年各單位集資建房量有所增加，投資需求和跟風(fēng)需求較高價(jià)格趨勢(shì)2004年上半年，保定市的房?jī)r(jià)處于全省的底線，大約在1450元/平方米左右，而年底房?jī)r(jià)已經(jīng)增至近1700元/平方米。2004是保定市房屋價(jià)格增長(zhǎng)最快的一年，保定市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了20%左右。2005-2006年，保定市的房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)上漲。在土地供應(yīng)方面，2004年保定市全年的供應(yīng)量大約在100萬(wàn)畝，2005年的新項(xiàng)目相對(duì)放緩，加上以往的存量土地開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)供應(yīng)仍然充足，2006年上半年房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)出現(xiàn)集中放量，房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)量出現(xiàn)了從“蓄水期”到“放水期”的階段性變化

發(fā)展趨勢(shì)土地價(jià)格基本穩(wěn)定在住房面積上，保定市1998年－1999年住房供貨量最大的是80－100平米，2000年－2002年100－120平米的住房供貨量就超越前一戶(hù)型，成為主力戶(hù)型，而到了2003年－2004年，住房面積已經(jīng)升級(jí)到120－150平米。2005-2006年，小戶(hù)型社區(qū)也開(kāi)始出現(xiàn)結(jié)構(gòu)上，高層住宅將成為今后保定房地產(chǎn)的消費(fèi)熱點(diǎn)發(fā)展方向新城的住宅以高層、多層為主，適合三口、兩口之家的小家庭生活，大片的別墅區(qū)、富人區(qū)出現(xiàn)的概率不會(huì)大需求特征本地住房購(gòu)買(mǎi)和預(yù)期能力在20—30萬(wàn)之間占據(jù)絕大多數(shù)比例，其次是10萬(wàn)元以?xún)?nèi)和30—40萬(wàn)元之間的客戶(hù)占據(jù)一定比例，超過(guò)40萬(wàn)的客戶(hù)比例較少。保定市樓盤(pán)的主力購(gòu)買(mǎi)群來(lái)源于保定周遍縣，如清苑、滿城、徐水，淶原縣等，特別是這些縣的能源產(chǎn)業(yè)主隨著經(jīng)濟(jì)和交通大發(fā)展，會(huì)吸引部分北京、天津、石家莊的客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)保定的部分外出務(wù)工人員回家置業(yè)市區(qū)內(nèi)部可利用土地資源日趨減少，西、北部成為居民購(gòu)房的首選，伴隨著交通條件的逐步完善，私家汽車(chē)時(shí)代的到來(lái)，西、北部居住區(qū)開(kāi)發(fā)具備良好的市場(chǎng)前景Part４:本案市場(chǎng)比較定位及目標(biāo)消費(fèi)群分析

對(duì)比項(xiàng)目解析朝陽(yáng)·龍座麗景藍(lán)灣新一代Ｃ區(qū)奧林匹亞花園

誠(chéng)信麗景藍(lán)灣

該項(xiàng)目位于保定新城，東鄰恒祥北大街，西鄰瑞祥大街，北臨1600畝的植物園。占地343.97畝，建設(shè)用地281.76畝，總建筑面積405046.37平方米。與擬建項(xiàng)目無(wú)論是在建筑規(guī)模還是地理位置上都十分貼近，后期放量將成為擬建項(xiàng)目的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

誠(chéng)信麗景藍(lán)灣倡導(dǎo)理念為“人本的原則”,小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施有幼兒園、會(huì)所等。該項(xiàng)目在廣告宣傳上質(zhì)不足但量有余，容易產(chǎn)生過(guò)猶不及的廣告效應(yīng)。容易讓購(gòu)房者產(chǎn)生樓盤(pán)因廣告費(fèi)用而高價(jià)的錯(cuò)覺(jué)。同時(shí)，該項(xiàng)目在樓書(shū)設(shè)計(jì)、售樓處布置上也存在一些弊端，不能給人突出感。

鑫和?奧林匹亞花園總用地298畝，建筑面積逾40萬(wàn)平方米，定位為“運(yùn)動(dòng)、健康”為主體的高尚社區(qū)。預(yù)計(jì)在2008年完成。社區(qū)的綠化率為40%，寬45米、長(zhǎng)300米的“奧運(yùn)主體景觀大道”將“運(yùn)動(dòng)、園藝、人文”等設(shè)計(jì)要素貫穿于景觀中，營(yíng)造綠色、運(yùn)動(dòng)、健康生活。社區(qū)內(nèi)設(shè)有會(huì)所和幼兒園。該項(xiàng)目以“人文、綠色、運(yùn)動(dòng)、健康、教育”為宣傳主題，項(xiàng)目包裝和宣傳上都頗具特色。但項(xiàng)目自身地理位置以及周遍環(huán)境配套明顯與附近項(xiàng)目存在差距，同時(shí)以中偏大戶(hù)型為主打，在提升居住者素質(zhì)的同時(shí)，也提高了購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻。

新一代C區(qū)新一代C區(qū)，由新一代房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，上海同濟(jì)城市規(guī)劃院和保定規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院共同規(guī)劃，河北建新集團(tuán)承建?？偨ㄖ娣e63萬(wàn)平米，綠化率42%，社區(qū)以中大戶(hù)型為主打，以“養(yǎng)生居住，自然棲居”的主題，打造“親水雙景社區(qū)”。社區(qū)配套為：6000平米五星會(huì)所、風(fēng)情商業(yè)街、幼兒園、活動(dòng)中心、全天候智能保安、24小時(shí)熱水等。作為一個(gè)成熟開(kāi)發(fā)小區(qū)的三期，新一代C區(qū)在物業(yè)配套和物業(yè)管理上都很具有特色，成為其出售的亮點(diǎn)。但整個(gè)樓盤(pán)的形象包裝上卻很普通，不能傳達(dá)出成熟與高貴的理念。

朝陽(yáng)?龍座朝陽(yáng)?龍座由保定市亨達(dá)信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，坐落于朝陽(yáng)北大街與隆興路交叉口，由3棟32層住宅和1棟32層公寓組成，戶(hù)型面積在58-—156㎡之間，以青年小戶(hù)型為主。朝陽(yáng)?龍座在宣傳上公關(guān)活動(dòng)宣傳做的比較出色，曾成功舉辦“迎奧運(yùn)，游保定，重獎(jiǎng)08奧運(yùn)保定首金得主”新聞發(fā)布會(huì)，支持保定體育事業(yè)的騰飛和發(fā)展

市場(chǎng)定位

定位指導(dǎo)思想■市場(chǎng)供應(yīng)——從保定市目前房地產(chǎn)供應(yīng)狀況來(lái)看：（1）目前保定市房地產(chǎn)總體開(kāi)發(fā)量較大，市場(chǎng)需求相對(duì)不足，市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻，樓盤(pán)分布區(qū)域集中，城北、城西區(qū)成為目前本地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。（2）產(chǎn)品形態(tài)以小高層、高層為主，多層和別墅供應(yīng)量較少；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整體素質(zhì)較高。（3）整體規(guī)劃水平提高較快?！靶乱淮鶦區(qū)”由上海同濟(jì)規(guī)劃院設(shè)計(jì)，“誠(chéng)信.麗景藍(lán)灣”由天津大學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)。（4）從小面積戶(hù)型供應(yīng)量和消化速度來(lái)看，該類(lèi)產(chǎn)品供應(yīng)量相對(duì)不足，存在較大的市場(chǎng)空間。（5）別墅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)屬于起步階段，產(chǎn)品類(lèi)型不豐富，面積偏大，價(jià)格偏高，已供應(yīng)的產(chǎn)品房?jī)r(jià)在50萬(wàn)—90萬(wàn)之間，與普通住宅的過(guò)渡產(chǎn)品類(lèi)型缺少。（6）目前供應(yīng)住宅面積一般分布在90—150平方米，部分樓盤(pán)存在功能和面積浪費(fèi)的問(wèn)題。■市場(chǎng)需求——從客戶(hù)構(gòu)成及發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看：（1）本地住房購(gòu)買(mǎi)和預(yù)期能力在20—30萬(wàn)之間占據(jù)絕大多數(shù)比例，其次是10萬(wàn)元以?xún)?nèi)和30—40萬(wàn)元之間的客戶(hù)占據(jù)一定比例，超過(guò)40萬(wàn)的客戶(hù)比例較少。（2）保定市樓盤(pán)的主力購(gòu)買(mǎi)群來(lái)源于保定市屬縣如清苑、滿城、徐水等縣，特別是市屬縣的能源產(chǎn)業(yè)主。他們占據(jù)保定樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)的70%左右，保定市內(nèi)購(gòu)買(mǎi)者占據(jù)20%左右，目前保定市的房地產(chǎn)價(jià)格以同類(lèi)產(chǎn)品來(lái)看價(jià)格明顯低于北京、天津、石家莊。隨著經(jīng)濟(jì)大發(fā)展，會(huì)吸引部分北京、天津、石家莊的客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)。同時(shí)保定市的部分外出務(wù)工人員回家置業(yè)現(xiàn)象也存在，他們占據(jù)總購(gòu)買(mǎi)力的3-5%左右。

本項(xiàng)目理念的定位

以國(guó)際流行的新古典主義作為產(chǎn)品風(fēng)格定位；注重外立面的塑造產(chǎn)品差異，在充分挖掘緊臨植物園這一自然景觀優(yōu)勢(shì)的同時(shí)強(qiáng)調(diào)社區(qū)環(huán)境、社區(qū)庭院組團(tuán)景觀；以生態(tài)棲息地主題社區(qū)營(yíng)造優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境。充分渲染毗鄰高校的文化優(yōu)勢(shì)

本項(xiàng)目的客觀條定位地塊區(qū)位：本項(xiàng)目位于城北新中央居住區(qū)，將是市民購(gòu)房的首選區(qū)域。自然環(huán)境：該區(qū)為新中央居住區(qū)，緊鄰1600畝植物園，清新的空氣，周邊目前還有待改善。豪庭綠洲將定位于舒適型低密度住宅中高檔住宅小區(qū)。創(chuàng)造在綠色生態(tài)環(huán)境包容下低密度建筑組團(tuán)。超大樓間距、超大視野、高級(jí)立石色彩；大層高和大開(kāi)間的應(yīng)用，滿足中高檔消費(fèi)群體

主力客戶(hù)群定位

保定周遍縣成功人士，如清苑、滿城、徐水，淶原縣等，特別是這些縣的能源產(chǎn)業(yè)主。部分北京、天津、石家莊的外地人士客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)民營(yíng)中小型企業(yè)家、高收入個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、民營(yíng)高級(jí)管理人員、高收入專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員。保定的部分外出務(wù)工人員回家置業(yè)。

Part５:豪庭綠洲項(xiàng)目（SWOT）分析

SWOT分析優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)。保定北區(qū)新城是保定市政府根據(jù)保定市城市發(fā)展總體規(guī)劃確定的新的城市中心，市政府將遷至本項(xiàng)目附近。隨著開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的日益成熟，宜居環(huán)境優(yōu)勢(shì)突出。環(huán)境優(yōu)勢(shì)。擬建項(xiàng)目緊鄰1600畝植物園，既是該項(xiàng)目的天然氧吧，又是該項(xiàng)目的后花園，地理位置得天獨(dú)厚。文化優(yōu)勢(shì)。緊鄰保定金融高等專(zhuān)科學(xué)校，有一定的文化氛圍，能有力的提升項(xiàng)目品質(zhì)。項(xiàng)目以新古典主義為特色，以建設(shè)保定地區(qū)最高品質(zhì)的樓盤(pán)為方向，整體規(guī)劃出色，品質(zhì)較高。項(xiàng)目建筑面積40萬(wàn)平米，分四個(gè)組團(tuán)多期開(kāi)發(fā)，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯。開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，目標(biāo)明確。SWOT分析劣勢(shì)：項(xiàng)目首期開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)相對(duì)不足，客戶(hù)資源有限，對(duì)產(chǎn)品類(lèi)型提出更高要求。地里位置相對(duì)閉塞，四周交通不太便利，不便于工地現(xiàn)場(chǎng)的包裝。市政道路建設(shè)可能跟不上工期進(jìn)程，同時(shí)，新城區(qū)配套的成熟與完善需要時(shí)間，從而給銷(xiāo)售帶來(lái)壓力。新開(kāi)發(fā)區(qū)域，樓盤(pán)知名度不高沒(méi)有品牌效應(yīng)，在項(xiàng)目造勢(shì)上存在困難。SWOT分析機(jī)會(huì)：宏觀經(jīng)濟(jì)：保定市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定，居民消費(fèi)能力逐漸增強(qiáng)，房地產(chǎn)發(fā)展處于迅速上升時(shí)期，市場(chǎng)前景廣闊。保定北部新區(qū)開(kāi)發(fā)處于起步階段，發(fā)展空間和投資潛力巨大。區(qū)域交通體系將進(jìn)一步完善，項(xiàng)目西側(cè)道路的開(kāi)通將極大的提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。市政府的北遷以及火車(chē)站的北移，將給本項(xiàng)目帶來(lái)良好的外部環(huán)境。保定市政府對(duì)新區(qū)開(kāi)發(fā)的支持SWOT分析威脅：新城內(nèi)同期開(kāi)發(fā)量大，集中放量明顯，勢(shì)必給本項(xiàng)目銷(xiāo)售帶來(lái)壓力。本項(xiàng)目首期放量較小，對(duì)后期客戶(hù)資源積累不利，要實(shí)現(xiàn)持續(xù)熱銷(xiāo)，需要借助其他宣傳手段。時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)，本案推出時(shí)間與周邊配套支持時(shí)間可能脫節(jié)。同時(shí)由于無(wú)品牌開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)導(dǎo)入時(shí)間存在風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)，由于近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)增長(zhǎng)幅度偏高，遏制過(guò)高房?jī)r(jià)已經(jīng)被國(guó)家提上日程，房地產(chǎn)限制政策頻頻出臺(tái)。同時(shí)國(guó)家對(duì)70%小戶(hù)型的開(kāi)發(fā)限制，明顯的制約了項(xiàng)目的發(fā)展。Part6:產(chǎn)品建議關(guān)于建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格力求整體感覺(jué)清新自然，和周邊的環(huán)境顯得比較和諧、協(xié)調(diào)，營(yíng)造出很好的人居氛圍。建筑造型豐富而富有節(jié)奏感，色彩純凈，美觀雅致。

關(guān)于園區(qū)規(guī)劃充分利用現(xiàn)有地況地貌，創(chuàng)造豐富的視覺(jué)層次和景觀效果。隨坡就勢(shì)，高低錯(cuò)落，構(gòu)造草坡綠地高差，構(gòu)成多樣的室外空間。提高了庭院的綠化效率，增加了綠地的面積。關(guān)于戶(hù)型主力戶(hù)型定位于６0—150之間，并在此基礎(chǔ)上力求多樣化，符合市場(chǎng)個(gè)性化需求。戶(hù)型格局在正南正北的前提下，力求空間的合理布局，達(dá)到動(dòng)靜分離，干濕分區(qū)。并考慮到差異化競(jìng)爭(zhēng)，規(guī)避?chē)?guó)家政策限制，可以考慮合二為一的打通戶(hù)型設(shè)計(jì)。關(guān)于軸線景觀景觀軸線將建筑與美景和諧相融，行走其中，人隨路轉(zhuǎn)，步移景換，也使得人的視覺(jué)感受變得更加跳躍和豐富，隨著觀察點(diǎn)的變換，不斷展現(xiàn)出新畫(huà)面。在景觀軸線分布的景點(diǎn)，建議分別賦予不同的主題。如：運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)、老年休閑廣場(chǎng)、兒童嬉戲園、星光幕影等。并結(jié)合周邊客戶(hù)群體的年齡特征分布加以設(shè)計(jì)。Part７:目標(biāo)人群研究誰(shuí)是我們票房的保證？保定市樓盤(pán)的主力購(gòu)買(mǎi)群來(lái)源于保定周遍縣，如清苑、滿城、徐水，淶原縣等，特別是這些縣的能源產(chǎn)業(yè)主保定市內(nèi)的成功人士，如企事業(yè)單位高收入群體、離退休人員等隨著經(jīng)濟(jì)和交通大發(fā)展，會(huì)吸引部分北京、天津、石家莊的客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)保定的部分外出務(wù)工人員回家置業(yè)誰(shuí)是我們票房的保證？從年齡特征考慮，范圍比較寬，年齡小的應(yīng)該在30歲左右，考慮到項(xiàng)目的自然環(huán)境等綜合因素，應(yīng)該有相當(dāng)一部分老年客戶(hù)會(huì)選擇在這里安享晚年。從置業(yè)用途看，絕大多數(shù)用于居住，其中，二次置業(yè)者占很大部分比例。誰(shuí)是我們票房的保證？從地域來(lái)源分析，他們來(lái)源分布廣泛，可以分為以下幾類(lèi)：北京等外地客戶(hù)保定周邊縣當(dāng)?shù)赝獬鰟?wù)工人員客戶(hù)地域來(lái)源保定當(dāng)?shù)乜蛻?hù)Part6:營(yíng)銷(xiāo)策略

項(xiàng)目的整合營(yíng)銷(xiāo)傳播戰(zhàn)略

店頭銷(xiāo)售力+品牌偏好率=市場(chǎng)占有率（市場(chǎng)力）

（形象力）具體的工作將包括：

增加“拉”的力量：以宣傳、廣告的傳播手段消除項(xiàng)目與目標(biāo)消費(fèi)者之間的“心理”距離，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。加強(qiáng)“推”的力量：以銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)、人員的工作清除項(xiàng)目與目標(biāo)消費(fèi)者之間的“物理”距離，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。確立個(gè)性化、整合統(tǒng)一的形象并通過(guò)多無(wú)化的傳播手段提高目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的注意力和品牌偏好（知名度）

推廣主題生態(tài)棲息地，上層建筑區(qū)主題詮釋?zhuān)荷蠈咏ㄖ且粋€(gè)龐大的體系（包括人們的政治思想、法律思想、道德、社會(huì)科學(xué)、藝術(shù)、哲學(xué)、宗教等），是高尚政治精神的升華，用它作為項(xiàng)目的主打語(yǔ)，能夠有力的提升項(xiàng)目的人文、精神品質(zhì)。同時(shí)，它既表達(dá)出項(xiàng)目的高檔品質(zhì)定位，也含蓄的暗示項(xiàng)目緊鄰新的政府所在地，是將來(lái)北區(qū)城市核心。就本身而言，它更直白的告知大眾，項(xiàng)目是以高層為住的建筑群體?？芍^一語(yǔ)三關(guān)。生態(tài)棲息地，一方面詮釋了項(xiàng)目毗鄰千畝植物園的天然綠色優(yōu)勢(shì)和園內(nèi)綠景水景交融的人工園林優(yōu)勢(shì)，另一方面也傳達(dá)出項(xiàng)目自然愜意生活格調(diào)，給人以舒適別致感。根據(jù)項(xiàng)目的組團(tuán)設(shè)置、開(kāi)發(fā)周期、地理位置、周遍環(huán)境等因素的綜合考量，我們暫時(shí)將豪庭綠洲四個(gè)組團(tuán)分別命名為：

育博苑、匯博苑、博雅苑、博翠苑。

備用名稱(chēng)（1）芬芳苑、靜德苑、雅思苑、怡心園（2）靜苑、景苑、文苑、雅苑

階段推廣

基于安全營(yíng)銷(xiāo)的考慮，本項(xiàng)目在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中按時(shí)間和形象、品牌的進(jìn)展?fàn)顩r可以分成三個(gè)階段，三個(gè)市場(chǎng)半徑推廣：第一階段：預(yù)開(kāi)盤(pán)時(shí)期（具體時(shí)間段待定），主要以區(qū)域客戶(hù)為主，此階段屬于形象出展、概念塑造時(shí)期。著重把握保定市區(qū)宣傳、在區(qū)域集中兵力，樹(shù)立地域口碑，做到完勝。第二階段：開(kāi)盤(pán)左右，主要客戶(hù)群覆蓋全市及市屬縣城，造就空前強(qiáng)銷(xiāo)的局面。

第三階段：全市熱銷(xiāo)同時(shí)可以考慮將銷(xiāo)售勢(shì)頭延伸出保定市外第一階段：項(xiàng)目的引導(dǎo)蓄勢(shì)期

戰(zhàn)略目標(biāo)

（1）、環(huán)境地段的詮釋?zhuān)瑘?jiān)定客戶(hù)信心

（2）、產(chǎn)品概念的全面導(dǎo)入，樹(shù)立地區(qū)口碑，引起市場(chǎng)興趣，樹(shù)立入市形象

（3）、引起消費(fèi)者的廣泛參與、關(guān)注，讓他們先接受概念

（4）、不涉及具體產(chǎn)品及具體價(jià)格等細(xì)節(jié)，引起懸念，充分“蓄勢(shì)”同時(shí)便于調(diào)整本階段主要訴求于活動(dòng)展示等方式達(dá)到推廣的效果?？梢酝ㄟ^(guò)活動(dòng)，陣地進(jìn)行概念運(yùn)作；通過(guò)兩大展示進(jìn)行蓄勢(shì)準(zhǔn)備。第二階段：開(kāi)盤(pán)期和強(qiáng)銷(xiāo)期1、戰(zhàn)略目標(biāo)（1）軟硬結(jié)合，文武雙全，高低空兼顧，立體式推廣，保證一個(gè)月的全新亮相（2）集中兵力，廣告宣傳突然爆發(fā)，數(shù)月積累的客戶(hù)集中成交，打造火爆局面2、本階段除了實(shí)施報(bào)紙，雜志，網(wǎng)絡(luò)媒體的主要推廣外，還需要有相應(yīng)必要的活動(dòng)推廣第三階段：持續(xù)推廣期戰(zhàn)略目標(biāo)1、采用多種公關(guān)活動(dòng)。2、多樣的社區(qū)老業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，充分發(fā)揮老業(yè)主的作用，做好人際傳播3、內(nèi)外兩手穩(wěn)定增進(jìn)客戶(hù)賣(mài)場(chǎng)包裝策略參考示例：賣(mài)場(chǎng)整體感覺(jué)時(shí)尚、現(xiàn)代、通透感，并強(qiáng)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)感染力賣(mài)場(chǎng)引導(dǎo)策略樣板間前臺(tái)洽談區(qū)展示區(qū)貴賓區(qū)門(mén)前廣場(chǎng)后院停車(chē)場(chǎng)賣(mài)場(chǎng)引導(dǎo)路線圖瑞祥北大街恒祥北大街樣板間裝飾示例餐廳餐廳臥室客廳整體營(yíng)銷(xiāo)態(tài)勢(shì)圖N=1.2.3……時(shí)間銷(xiāo)售量開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)促銷(xiāo)促銷(xiāo)整體強(qiáng)勁銷(xiāo)售周期預(yù)計(jì)15個(gè)月，銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)呈波浪形曲線分布，隨著開(kāi)盤(pán)后促銷(xiāo)策略的制定，銷(xiāo)售推向一個(gè)又一個(gè)的小高潮。營(yíng)銷(xiāo)組織銷(xiāo)售總監(jiān)銷(xiāo)售主管銷(xiāo)售秘書(shū)銷(xiāo)售主任銷(xiāo)售主任銷(xiāo)售主任銷(xiāo)售主任銷(xiāo)售主任總經(jīng)理推廣總監(jiān)策劃主管設(shè)計(jì)主管文案設(shè)計(jì)制作協(xié)調(diào)

價(jià)格策略

項(xiàng)目采用低開(kāi)高走的價(jià)格策略，前期相對(duì)較低價(jià)位，迅速造成影響，充分營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)注，隨著項(xiàng)目的升溫，價(jià)格隨之小幅上漲，保證利潤(rùn)的回收。媒體分析

平面媒體報(bào)紙廣告是目前最為傳統(tǒng)的平面媒體，其受眾面廣，傳閱率高，是普通住宅項(xiàng)目的先首選，但廣告費(fèi)用較高。日前保定市保定市主流平面媒體有：《河北日?qǐng)?bào)》、《河北工人報(bào)》、《河北經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》、《燕趙都市報(bào)》、《保定日?qǐng)?bào)》、《保定晚報(bào)》、《蓮池周刊》、《家庭周末報(bào)》、《城市資訊》廣播在保定交通臺(tái)（中波603千赫、調(diào)頻104.8兆赫）按小時(shí)滾動(dòng)播出，雖然價(jià)格比較低，但廣告直接作用于私家車(chē)車(chē)主、乘坐出租車(chē)的乘客等，具有高消費(fèi)能力的目標(biāo)客戶(hù)，可迅速提高指明度，搶占市場(chǎng)。電視由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)，故對(duì)大眾電視傳媒的適應(yīng)性較差，但可以選擇地域性電臺(tái)作為推廣平臺(tái)，或者主要以高檔會(huì)務(wù)，發(fā)布會(huì)等形式進(jìn)行，用以強(qiáng)化樓盤(pán)的品牌意識(shí)，樹(shù)立樓盤(pán)的品牌形象。媒體分析

網(wǎng)絡(luò)據(jù)統(tǒng)計(jì)現(xiàn)在有30%的購(gòu)房者是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)了解房地產(chǎn)信息地?，F(xiàn)在不少開(kāi)發(fā)商都在互聯(lián)網(wǎng)上注冊(cè)了自己的網(wǎng)站，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站也應(yīng)運(yùn)而生，為企業(yè)和產(chǎn)品進(jìn)行宣傳和推廣。通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)雙向式交流，可以打破地域限制，進(jìn)行遠(yuǎn)程信息傳播，面廣量大，其營(yíng)銷(xiāo)內(nèi)容詳實(shí)生動(dòng)、圖文并茂，可以全方位地展示房地產(chǎn)品的外形和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，同時(shí)還可以進(jìn)行室內(nèi)裝飾和家具布置的模擬，為潛在購(gòu)在購(gòu)房者提供諸多方便?？梢灶A(yù)見(jiàn)，隨著電子商務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上具有相當(dāng)潛力和發(fā)展空間的營(yíng)銷(xiāo)策略。同時(shí)網(wǎng)絡(luò)不受時(shí)間和空間的限制外，費(fèi)用相對(duì)傳統(tǒng)媒體也要低廉的多，故常被看好。戶(hù)外在市區(qū)繁華地段、車(chē)站、多條高速路樹(shù)立大型戶(hù)外廣告牌，建立車(chē)身廣告，提高品牌知名度，樹(shù)立品牌實(shí)力的象征。近年來(lái)房地產(chǎn)對(duì)戶(hù)外廣告的運(yùn)用量大大增長(zhǎng)，并收到良好的推廣效應(yīng)。廣告組團(tuán)

主次分明，多層交叉?zhèn)鞑フn題：１、通過(guò)配合營(yíng)銷(xiāo)組團(tuán)，公關(guān)組團(tuán)，快速將本案確立為保定特色名盤(pán)地位2、通過(guò)交叉組合，樹(shù)立品牌形象3、配合銷(xiāo)售，加快去化速度媒體策略：１、報(bào)紙，網(wǎng)絡(luò)廣告為主2、輔助以戶(hù)外、車(chē)體、廣播、雜志、電視等多種方式3、視銷(xiāo)售需要，公關(guān)以多種方式展開(kāi)投放原則：1、量：開(kāi)盤(pán)期、強(qiáng)銷(xiāo)期、高密度集中投放；持續(xù)期平穩(wěn)投放；清盤(pán)期靈活投放2、線：組團(tuán)結(jié)合，以報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)和戶(hù)外結(jié)合公關(guān)活動(dòng)

可以通過(guò)與廣播、電視臺(tái)合作舉辦節(jié)目、各種公益性活動(dòng)以及參加或舉行行業(yè)論壇、行業(yè)展覽等活動(dòng)，充分利用人際關(guān)系傳播，提高本項(xiàng)目的知名度和社會(huì)效應(yīng)。Part９:營(yíng)銷(xiāo)推廣包裝實(shí)施

營(yíng)銷(xiāo)推廣包裝實(shí)施

一、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作二、開(kāi)盤(pán)前的準(zhǔn)備工作三、開(kāi)盤(pán)后跟進(jìn)期的主要工作四、工作安排說(shuō)明廣告平面表現(xiàn)[方案一][項(xiàng)目首選標(biāo)志logo][項(xiàng)目次選標(biāo)志logo][項(xiàng)目備選標(biāo)志logo][銷(xiāo)售名片][信封方案１][信紙方案１][便簽方案１][辦公小套方案１][名片方案２][信封方案２][信紙方案２][便簽方案２][辦公小套方案２][燈箱方案][立柱廣告方案][道旗廣告方案][圍擋廣告方案]［報(bào)紙廣告１］［報(bào)紙廣告２］［報(bào)紙廣告３］全程方案北京石橋廣告有限公司

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）

步進(jìn)電機(jī)是利用電磁鐵的作用原理，將脈沖信號(hào)轉(zhuǎn)換為線位移或角位移的電機(jī)。每來(lái)一個(gè)電脈沖，步進(jìn)電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)一定角度，帶動(dòng)機(jī)械移動(dòng)一小段距離。特點(diǎn):（1）來(lái)一個(gè)脈沖，轉(zhuǎn)一個(gè)步距角。（2）控制脈沖頻率，可控制電機(jī)轉(zhuǎn)速。（3）改變脈沖順序，可改變轉(zhuǎn)動(dòng)方向。應(yīng)用：由于步進(jìn)電動(dòng)機(jī)的這一工作職能正好符合數(shù)字控制系統(tǒng)要求，因此它在數(shù)控機(jī)床、鐘表工業(yè)及自動(dòng)記錄儀等方面都有很廣泛的應(yīng)用二、步進(jìn)電動(dòng)機(jī)及其控制種類(lèi)：勵(lì)磁式和反應(yīng)式兩種。勵(lì)磁式步進(jìn)電機(jī)的轉(zhuǎn)子上有勵(lì)磁線圈，依靠電磁轉(zhuǎn)矩工作。反應(yīng)式步進(jìn)電機(jī)的轉(zhuǎn)子上沒(méi)有勵(lì)磁線圈。依靠變化的的磁阻生成磁阻轉(zhuǎn)矩工作。應(yīng)用最廣泛，它有兩相、三相、多相之分。三相反應(yīng)式步進(jìn)電動(dòng)機(jī)的原理結(jié)構(gòu)圖如下：ABCIAIBIC

定子內(nèi)圓周均勻分布著六個(gè)磁極，磁極上有勵(lì)磁繞組，每?jī)蓚€(gè)相對(duì)的繞組組成一相。采用Y連接，轉(zhuǎn)子有四個(gè)齒。定子轉(zhuǎn)子1、步進(jìn)電機(jī)的結(jié)構(gòu)2、步進(jìn)電機(jī)的工作原理

由于磁力線總是要通過(guò)磁阻最小的路徑閉合，因此會(huì)在磁力線扭曲時(shí)產(chǎn)生切向力，而形成磁阻轉(zhuǎn)矩，使轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)動(dòng)。現(xiàn)以BCIAIBIC的通電順序，使三相繞組輪流通入直流電流，觀察轉(zhuǎn)子的運(yùn)動(dòng)情況。ABCA（1）三相單三拍（FLASH）CA'BB'C'A3412

A相繞組通電，B、C相不通電。氣隙產(chǎn)生以A-A為軸線的磁場(chǎng)，而磁力線總是力圖從磁阻最小的路徑通過(guò)，故電動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)子受到一個(gè)反應(yīng)轉(zhuǎn)矩，在此轉(zhuǎn)矩的作用下，轉(zhuǎn)子必然轉(zhuǎn)到左圖所示位置：1、3齒與A、A′極對(duì)齊?！叭唷敝溉嗖竭M(jìn)電機(jī)；“單”指每次只能一相繞組通電；“三拍”指通電三次完成一個(gè)通電循環(huán)。CA'BB'C'A3412

同理，B相通電時(shí)，轉(zhuǎn)子會(huì)轉(zhuǎn)過(guò)30角，2、4齒和B、B′磁極軸線對(duì)齊；當(dāng)C相通電時(shí)，轉(zhuǎn)子再轉(zhuǎn)過(guò)30角，1、3齒和C′、C磁極軸線對(duì)齊。1C'342CA'BB'ACA'BB'C'A3412

這種工作方式下，三個(gè)繞組依次通電一次為一個(gè)循環(huán)周期，一個(gè)循環(huán)周期包括三個(gè)工作脈沖，所以稱(chēng)為三相單三拍工作方式。按ABCA……的順序給三相繞組輪流通電，轉(zhuǎn)子便一步一步轉(zhuǎn)動(dòng)起來(lái)。每一拍轉(zhuǎn)過(guò)30°(步距角)，每個(gè)通電循環(huán)周期(3拍)磁場(chǎng)在空間旋轉(zhuǎn)了360°而轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過(guò)90°(一個(gè)齒距角)。CA'BB'C'A3412CA'BB'C'A3412

A相通電，轉(zhuǎn)子1、3齒與A、A'對(duì)齊。

A、B相同時(shí)通電，A、A'磁極拉住1、3齒，B、B'磁極拉住2、4齒，轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過(guò)15，到達(dá)左圖所示位置。按AABBBCC

CA的順序給三相繞組輪流通電。這種方式可以獲得更精確的控制特性。（2）三相六拍（FLASH）CA'BB'C'A3412B相通電，轉(zhuǎn)子2、4齒與B、B′對(duì)齊,又轉(zhuǎn)過(guò)15。3412CA'BB'C'AB、C相同時(shí)通電，C'、C

磁極拉住1、3齒，B、B'磁極拉住2、4齒，轉(zhuǎn)子再轉(zhuǎn)過(guò)15。三相反應(yīng)式步進(jìn)電動(dòng)機(jī)的一個(gè)通電循環(huán)周期如下：AABBBCC

CA，每個(gè)循環(huán)周期分為六拍。每拍轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過(guò)15（步距角），一個(gè)通電循環(huán)周期(6拍)轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過(guò)90(齒距角)。與單三拍相比，六拍驅(qū)動(dòng)方式的步進(jìn)角更小，更適用于需要精確定位的控制系統(tǒng)中。AB通電CA'BB'C'A3412BC通電3412CA'BB'C'ACA通電CA'BB'C'A3412與單三拍方式相似，雙三拍驅(qū)動(dòng)時(shí)每個(gè)通電循環(huán)周期也分為三拍。每拍轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過(guò)30(步距角)，一個(gè)通電循環(huán)周期(3拍)轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過(guò)90(齒距角)。（3）三相雙三拍（FLASH）按ABBCCA的順序給三相繞組輪流通電。每拍有兩相繞組同時(shí)通電。

從以上對(duì)步進(jìn)電機(jī)三種驅(qū)動(dòng)方式的分析可得步距角計(jì)算公式：—步距角Zr

—轉(zhuǎn)子齒數(shù)m—每個(gè)通電循環(huán)周期的拍數(shù)實(shí)用步進(jìn)電機(jī)的步距角多為3和1.5。為了獲得小步距角，電機(jī)的定子、轉(zhuǎn)子都做成多齒的。相數(shù)：產(chǎn)生不同對(duì)極N、S磁場(chǎng)的激磁線圈對(duì)數(shù)。常用m表示。拍數(shù)：完成一個(gè)磁場(chǎng)周期性變化所需脈沖數(shù)或?qū)щ姞顟B(tài)用n表示，或指電機(jī)轉(zhuǎn)過(guò)一個(gè)齒距角所需脈沖數(shù)，以四相電機(jī)為例，有四相四拍運(yùn)行方式即AB-BC-CD-DA-AB，四相八拍運(yùn)行方式即A-AB-B-BC-C-CD-D-DA-A.步距角：對(duì)應(yīng)一個(gè)脈沖信號(hào)，電機(jī)轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過(guò)的角位移用θ表示。θ=360度/（轉(zhuǎn)子齒數(shù)*運(yùn)行拍數(shù)），以常規(guī)二、四相，轉(zhuǎn)子齒為50齒電機(jī)為例。四拍運(yùn)行時(shí)步距角為θ=360度/（50*4）=1.8度（俗稱(chēng)整步），八拍運(yùn)行時(shí)步距角為θ=360度/（50*8）=0.9度（俗稱(chēng)半步）。3.步進(jìn)電機(jī)的靜態(tài)指標(biāo)術(shù)語(yǔ)定位轉(zhuǎn)矩：電機(jī)在不通電狀態(tài)下，電機(jī)轉(zhuǎn)子自身的鎖定力矩（由磁場(chǎng)齒形的諧波以及機(jī)械誤差造成的）靜轉(zhuǎn)矩：電機(jī)在額定靜態(tài)電作用下，電機(jī)不作旋轉(zhuǎn)運(yùn)動(dòng)時(shí)，電機(jī)轉(zhuǎn)軸的鎖定力矩。此力矩是衡量電機(jī)體積（幾何尺寸）的標(biāo)準(zhǔn)，與驅(qū)動(dòng)電壓及驅(qū)動(dòng)電源等無(wú)關(guān)。雖然靜轉(zhuǎn)矩與電磁激磁安匝數(shù)成正比，與定齒轉(zhuǎn)子間的氣隙有關(guān)，但過(guò)分采用減小氣隙，增加激磁安匝來(lái)提高靜力矩是不可取的，這樣會(huì)造成電機(jī)的發(fā)熱及機(jī)械噪音。1)步距角精度

步進(jìn)電機(jī)每轉(zhuǎn)過(guò)一個(gè)步距角的實(shí)際值與理論值的誤差。用百分比表示：誤差/步距角*100%。不同運(yùn)行拍數(shù)其值不同，四拍運(yùn)行時(shí)應(yīng)在5%之內(nèi)，八拍運(yùn)行時(shí)應(yīng)在15%以?xún)?nèi)。2)失步

電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)的步數(shù)，不等于理論上的步數(shù)。稱(chēng)之為失步。3)失調(diào)角

轉(zhuǎn)子齒軸線偏移定子齒軸線的角度，電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)必存在失調(diào)角，由失調(diào)角產(chǎn)生的誤差，采用細(xì)分驅(qū)動(dòng)是不能解決的。4)最大空載起動(dòng)頻率

4.步進(jìn)電機(jī)動(dòng)態(tài)指標(biāo)及術(shù)語(yǔ)電機(jī)在某種驅(qū)動(dòng)形式、電壓及額定電流下，在不加負(fù)載的情況下，能夠直接起動(dòng)的最大頻率。5)最大空載的運(yùn)行頻率

電機(jī)在某種驅(qū)動(dòng)形式，電壓及額定電流下，電機(jī)不帶負(fù)載的最高轉(zhuǎn)速頻率。6)運(yùn)行矩頻特性

電機(jī)在某種測(cè)試條件下測(cè)得運(yùn)行中輸出力矩與頻率關(guān)系的曲線稱(chēng)為運(yùn)行矩頻特性，這是電機(jī)諸多動(dòng)態(tài)曲線中最重要的，也是電機(jī)選擇的根本依據(jù)。如圖2所示：圖2力矩與頻率曲線圖環(huán)形分配器、功率放大器以及其它控制線路組合構(gòu)成步進(jìn)電機(jī)的驅(qū)動(dòng)系統(tǒng)，其方框圖如圖4，在下一節(jié)的方案選擇時(shí)，也是按照驅(qū)動(dòng)系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)來(lái)進(jìn)行。5.步進(jìn)電機(jī)驅(qū)動(dòng)系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)圖4步進(jìn)電機(jī)驅(qū)動(dòng)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)圖基本原理作用如下：

(1)控制換相順序

通電換相這一過(guò)程稱(chēng)為脈沖分配。例如：三相步進(jìn)電機(jī)的三拍工作方式，其各相通電順序?yàn)锳-B-C,通電控制脈沖必須嚴(yán)格按照這一順序分別控制A,B,C相的通斷。

(2)控制步進(jìn)電機(jī)的轉(zhuǎn)向

如果給定工作方式正序換相通電，步進(jìn)電機(jī)正轉(zhuǎn)，如果按反序通電換相，則電機(jī)就反轉(zhuǎn)。

(3)控制步進(jìn)電機(jī)的速度

如果給步進(jìn)電機(jī)發(fā)一個(gè)控制脈沖，它就轉(zhuǎn)一步，再發(fā)一個(gè)脈沖，它會(huì)再轉(zhuǎn)一步。兩個(gè)脈沖的間隔越短，步進(jìn)電機(jī)就轉(zhuǎn)得越快。調(diào)整單片機(jī)發(fā)出的脈沖頻率，就可以對(duì)步進(jìn)電機(jī)進(jìn)行調(diào)速。

主要元件：恒壓恒流橋式2A驅(qū)動(dòng)芯片L298N、光電耦合器TLP521-4

工作電壓方式：直流

工作電壓：信號(hào)端4~6V、控制端5~36V

調(diào)速方式：直流電動(dòng)機(jī)采用PWM信號(hào)平滑調(diào)速。

特點(diǎn)：

1、可實(shí)現(xiàn)電機(jī)正反轉(zhuǎn)及調(diào)速。

2、啟動(dòng)性能好，啟動(dòng)轉(zhuǎn)矩大。3、工作電壓可達(dá)到36V，4A。

4、可同時(shí)驅(qū)動(dòng)兩臺(tái)直流電機(jī)。

5、適合應(yīng)用于機(jī)器人設(shè)計(jì)及智能小車(chē)的設(shè)計(jì)中。

實(shí)例一：用L298驅(qū)動(dòng)兩臺(tái)直流減速電機(jī)的電路。引腳A，B可用于PWM控制。如果機(jī)器人項(xiàng)目只要求直行前進(jìn)，則可將IN1，IN2和IN3，IN4兩對(duì)引腳分別接高電平和低電平，僅用單片機(jī)的兩個(gè)端口給出PWM信號(hào)控制A，B即可實(shí)現(xiàn)直行、轉(zhuǎn)彎、加減速等動(dòng)作。

實(shí)例二：用L298實(shí)現(xiàn)二相步進(jìn)電機(jī)控制。將IN1，IN2和IN3，IN4兩對(duì)引腳分別接入單片機(jī)的某個(gè)端口，輸出連續(xù)的脈沖信號(hào)。信號(hào)的快慢決定了電機(jī)的轉(zhuǎn)速。改變繞組脈沖信號(hào)的順序即可實(shí)現(xiàn)正反轉(zhuǎn)。圖13L298驅(qū)動(dòng)步進(jìn)電機(jī)伺服電動(dòng)機(jī)又稱(chēng)執(zhí)行電動(dòng)機(jī)。其功能是將輸入的電壓控制信號(hào)轉(zhuǎn)換為軸上輸出的角位移和角速度，驅(qū)動(dòng)控制對(duì)象。伺服電動(dòng)機(jī)可控性好，反應(yīng)迅速。是自動(dòng)控制系統(tǒng)和計(jì)算機(jī)外圍設(shè)備中常用的執(zhí)行元件。伺服電動(dòng)機(jī)可分為兩類(lèi)：交流伺服電動(dòng)機(jī)和直流伺服電動(dòng)機(jī)三、伺服電動(dòng)機(jī)及其控制1、交流伺服電動(dòng)機(jī)

交流伺服電動(dòng)機(jī)就是一臺(tái)兩相交流異步電機(jī)。它的定子上裝有空間互差90的兩個(gè)繞組：勵(lì)磁繞組和控制繞組，其結(jié)構(gòu)如圖所示。勵(lì)磁繞組控制繞組杯形轉(zhuǎn)子內(nèi)定子交流伺服電動(dòng)機(jī)結(jié)構(gòu)圖~Uf~UcC其旋轉(zhuǎn)速度n為:n=60f(1-s)/p=n0(1-s)f:交流電源頻率(HZ)p:為磁級(jí)對(duì)數(shù)n0:電動(dòng)機(jī)旋轉(zhuǎn)磁場(chǎng)轉(zhuǎn)速(r/min),

n0=60f/ps:轉(zhuǎn)差率,s=(n0-n)/n0圖5—21.基本工作原理:交流伺服電動(dòng)機(jī)以單相異步電動(dòng)機(jī)原理為基礎(chǔ)，從圖5—2可以看出，勵(lì)磁繞組WF接到電壓為Uf的交流電網(wǎng)上，控制繞組WC接到控制電壓Uc上，當(dāng)有控制信號(hào)輸入時(shí)，兩相繞組便產(chǎn)生旋轉(zhuǎn)磁場(chǎng)。該磁場(chǎng)與轉(zhuǎn)子中的感應(yīng)電流相互作用產(chǎn)生轉(zhuǎn)矩，使轉(zhuǎn)子跟著旋轉(zhuǎn)磁場(chǎng)以一定的轉(zhuǎn)差率轉(zhuǎn)動(dòng)起來(lái).放大器檢測(cè)元件控制信號(hào)+–+–控制繞組勵(lì)磁繞組+++–––11(b)相量圖交流伺服電動(dòng)機(jī)的接線圖和相量圖(a）接線圖交流伺服電動(dòng)機(jī)的接線圖和相量圖放大器檢測(cè)元件控制信號(hào)+–+–控制繞組勵(lì)磁繞組+++–––1勵(lì)磁繞組串聯(lián)電容C,是為了產(chǎn)生兩相旋轉(zhuǎn)磁場(chǎng)。適當(dāng)選擇電容的大小，可使通入兩個(gè)繞組的電流相位差接近90,從而產(chǎn)生所需的旋轉(zhuǎn)磁場(chǎng)?？刂齐妷号c電源電壓頻率相同，相位相同或反相。勵(lì)磁繞組固定接在電源上，當(dāng)控制電壓為零時(shí)，電機(jī)無(wú)起動(dòng)轉(zhuǎn)矩，轉(zhuǎn)子不轉(zhuǎn)。放大器檢測(cè)元件控制信號(hào)+–+–控制繞組勵(lì)磁繞組+++–––1

若有控制電壓加在控制繞組上，且勵(lì)磁電流和控制繞組電流不同相、相位相差90度、幅值相等i1=Ikmsinωti2=Ikmsin(ωt-90)Bk=BmsinωtBj=Bmsin(ωt-90)因此便產(chǎn)生兩相旋轉(zhuǎn)磁場(chǎng)。在旋轉(zhuǎn)磁場(chǎng)的作用下，轉(zhuǎn)子便轉(zhuǎn)動(dòng)起來(lái)。交流伺服電動(dòng)機(jī)的特點(diǎn)：不僅要求它在靜止?fàn)顟B(tài)下，能服從控制信號(hào)的命令而轉(zhuǎn)動(dòng)，而且要求在電動(dòng)機(jī)運(yùn)行時(shí)如果控制電壓變?yōu)榱?，電?dòng)機(jī)立即停轉(zhuǎn)。如果交流伺服電動(dòng)機(jī)的參數(shù)選擇和一般單相異步電動(dòng)機(jī)相似，電動(dòng)機(jī)一經(jīng)轉(zhuǎn)動(dòng)，即使控制等于零，電動(dòng)機(jī)仍繼續(xù)轉(zhuǎn)動(dòng)，電動(dòng)機(jī)失去控制，這種現(xiàn)象稱(chēng)為“自轉(zhuǎn)”。什么是“自轉(zhuǎn)”現(xiàn)象？2.消除自轉(zhuǎn)現(xiàn)象的措施由三相異步電動(dòng)機(jī)的特性可知，轉(zhuǎn)子電阻值對(duì)電動(dòng)機(jī)的機(jī)械特性有較大的影響，如圖5—4所示。當(dāng)轉(zhuǎn)子阻值增大到一定程度，例如圖中r23時(shí)，最大轉(zhuǎn)矩可出現(xiàn)在s=l附近。為此目的，把伺服電動(dòng)機(jī)的轉(zhuǎn)子電阻r2設(shè)計(jì)得很大，使電動(dòng)機(jī)在失去控制信號(hào)單相運(yùn)行時(shí)，正轉(zhuǎn)矩或負(fù)轉(zhuǎn)矩的最大值均出現(xiàn)在Sm>1的地方，這樣可得出圖5—5所示的機(jī)械特性曲線。

圖5—5中曲線l為有控制電壓時(shí)伺服電機(jī)的機(jī)械特性曲線，曲線T+和T-為去掉控制電壓后，脈動(dòng)磁場(chǎng)分解為正、反兩個(gè)旋轉(zhuǎn)磁場(chǎng)對(duì)應(yīng)產(chǎn)生的轉(zhuǎn)矩曲線。曲線T為去掉控制電壓后單相供電時(shí)的合成轉(zhuǎn)矩曲線。從圖中可看出，它與異步電動(dòng)機(jī)的機(jī)械特