中國揚州國際珠寶城可行性計劃書

PAGEPAGE63中國·揚州國際珠寶城可行性研究報告總論項目名稱及簡介一、項目名稱：中國·揚州國際珠寶城二、項目簡介：“中國·揚州國際珠寶城”是由香港羅蘭斯寶集團在揚州市投資建設的一個集珠寶加工、經營、展示、拍賣、批發(fā)、國際交易為一體的大型房地產綜合開發(fā)項目。項目座落于揚州市城區(qū)江陽大道與揚瓜路交匯處黃金地段?！皳P州珠寶城”占地608畝，總建筑面積56.73萬平方米，投資10億港元，計劃引進國內外知名珠寶生產企業(yè)200多家，珠寶經營及相關領域數千商家；按照“資源集約化、經營規(guī)模化、運作產業(yè)化、銜接鏈式化”的國際經營理念，將珠寶原材料集散交易—珠寶加工—珠寶經營－珠寶展示－珠寶拍賣、交易－珠寶出口等各個產業(yè)環(huán)節(jié)進行有機整合并全面開放，供世界各地珠寶商賈在此投資設廠，加工、生產、展示、銷售、拍賣，國際貿易等；充分挖掘珠寶產業(yè)內涵，并與揚州地域文化有機融合，將揚州珠寶城打造成一個國際一流的珠寶產業(yè)平臺，形成產、供、銷一條龍的中國珠寶專業(yè)大市場，形成象“虎門服裝”、“中山燈飾”、“順德家私”模式的產業(yè)集散中心——“揚州珠寶”。如果說長江是一條美麗的項鏈，那么，揚州珠寶城無疑就是鑲嵌在項鏈上的一顆璀璨奪目的鉆石。珠寶城建成后，將會提供上萬個工作崗位，預計珠寶城年產值和交易額達80億元以上，約占全國年產值和交易額的8%以上，形成為中國最大的珠寶產業(yè)基地之一。第二節(jié)項目開發(fā)單位基本情況項目公司：揚州珠寶城實業(yè)有限公司成立日期：2002年6月28日經營范圍：開發(fā)、生產、營銷珠寶及相關配套產品。房地產開發(fā)、銷售、租賃及物業(yè)管理。企業(yè)類型：獨資經營（港資）注冊資本：1500萬美元注冊住所：揚州市邗江區(qū)法人代表：鐘永森第三節(jié)項目規(guī)劃概況項目位置：揚州市邗江區(qū)江陽西路與揚瓜路交匯處占地面積：608畝，即405536萬平方米建筑面積：56.73萬平方米（包括珠寶大酒店8萬平方米）建筑覆蓋率：35%容積率：1.4綠化率：30%規(guī)劃功能設置：序號名稱土地使用權面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）功能定位1珠寶大廈3.696.65鉆石、寶石、玉器、金銀制品等交易中心2珠寶文化廣場3.106.82百貨購物廣場、古董、書畫、筆墨等交易中心3國際商務中心4.255.5國際品牌珠寶展示中心4珠寶市場步行街（一期）4.506.76原材料半成品、成品的展示、銷售集散地5珠寶市場步行街（二期）1.912.87同上6珠寶加工廠一區(qū)9.818.83珠寶產品加工區(qū)7珠寶加工廠二區(qū)2.812.53玉器加工區(qū)8珠寶加工廠三區(qū)1.681.52漆器加工區(qū)9員工高級公寓4.527.25珠寶城職工及管理人員公寓設計規(guī)劃說明：項目公司現已在揚州市邗江區(qū)第一期購買土地544畝，其中商業(yè)用地262畝，工業(yè)用地282畝，土地款已全額付清，商業(yè)及工業(yè)用地的國有土地使用證已全部辦好。第二期酒店用地64畝，屆時將按合同約定供地、付款。目前，工程的詳細施工規(guī)劃即將完成，施工的前期準備工作正在緊張進行中，預計2004年1月珠寶大廈、珠寶市場步行街、珠寶加工廠區(qū)一區(qū)先期動工，其他工程將按項目開發(fā)進度如期安排開工。全部工程為期三年半完工。該項目位于揚州市城區(qū)主干道江陽西路南側。整個珠寶城規(guī)劃分五個區(qū)：特大珠寶加工區(qū)、珠寶市場步行街、珠寶展示交易區(qū)、珠寶產業(yè)生活區(qū)、珠寶文化交流和酒店區(qū)。其整體規(guī)劃和單體設計都是聘請香港、新加坡等地名家，按照國際一流的珠寶產業(yè)平臺進行規(guī)劃設計，功能明確、完善，建筑風格充份顯示行業(yè)主題，既金碧輝煌、又豪華氣派協(xié)調一致。建成后的珠寶城將成為揚州市一道靚麗的風景線。項目的代表性工程：特大的珠寶加工區(qū)：按珠寶加工種類由6大組團56幢現代化高級廠房組成。珠寶市場步行街：其造型和用料均采用世界產玉區(qū)建筑風格，經名家精心雕琢而成，內設緬甸街、印度街、非洲街、新疆和田街等。屆時，全世界的珠寶、玉石將匯集于此，讓人如同置身于珠寶大世界，世界珠寶玉石盡顯眼前，任君選購。珠寶展示中心：外型為120×80米，內設圓形、方形、八角形三大中庭，中庭錯落有致，融會貫通，四樓的拍賣大廳金碧輝煌，雍容典雅，豪華氣派，萬千珠寶在此拍賣、展示和交易。珠寶大酒店：建筑面積8萬平方米，擁有530間豪華套房，是專為方便珠寶商賈集中經商和進行行業(yè)交流而設，并根據珠寶商常攜帶貴重物品的需要，特別配設全套一流的保安系統(tǒng)。整座酒店呈鉆石形。酒店面寬126米，落地大玻璃，無梁無柱，氣勢磅礴。大堂高43米，面積4000平方米，內設音樂瀑布、小溪曲徑、亞熱帶森林園景，使整座酒店充滿現代浪漫氣息和回歸自然的感覺。建成后的國際珠寶城計劃配套有人民銀行驗金點、珠寶鑒定中心、海關報關點，并有稅務、銀行、保險等服務機構。還將有UPS快遞、24小時滾動珠寶信息屏幕、全方位國際珠寶信息網、安全押運、為珠寶商辦理出口的FA來源地證明、黃金經營權、珠寶進出口經營權、代辦有關營業(yè)執(zhí)照、暫住證等。珠寶城將不定期舉辦大型國內、國際珠寶研討會、交流會、珠寶專業(yè)培訓會、珠寶拍賣活動、專業(yè)人員資質培訓等。珠寶城還將配備現代化、高科技的防暴、防盜設施，引進國際知名的物業(yè)公司進行星級管理，配有世界一流專業(yè)保安設施進行24小時全天候監(jiān)控，并有一支訓練有素的專業(yè)保安隊伍為珠寶企業(yè)保駕護航，使入駐企業(yè)無后顧之憂。第四節(jié)可行性研究的基本思路本報告旨在對項目作出常規(guī)可行性研究。由于本項目是以珠寶為主體，集珠寶加工業(yè)、商業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)于一體的房地產綜合性開發(fā)項目，有別于傳統(tǒng)的、單一的珠寶工業(yè)區(qū)的開發(fā)。在珠寶行業(yè)狀況、國家政策、市場等諸多有利因素的作用下，她必將成為中國第一個國際級高標準的珠寶專業(yè)大市場。本報告以詳細的市場調研為基礎，以大量具有說服力的數字材料為依據。逐一回答該項目的投資者何以獨具慧眼進軍珠寶產業(yè)；何以在長三角、在揚州開發(fā)、建設國際珠寶城等疑問，順理成章地得出兩個結論：選擇長三角開發(fā)建設國際珠寶城是市場的迫切需要；選擇揚州是因為揚州綜合成本最低，綜合效益最好。本報告充分發(fā)掘揚州在“長三角經濟圈“中有利的區(qū)位優(yōu)勢，將項目有效資源、市場前景及公司操控能力三位一體進行綜合考慮，并對方案作出初步投資估算。第五節(jié)可行性研究的主要技術經濟指標本項目研究主要技術經濟指標：總建筑面積：56.73萬平方米其中：加工廠房面積：128800平方米商業(yè)面積：286000平方米酒店面積：80000平方米公寓面積：72500平方米總投資：112696萬元人民幣（不包括酒店投入）自有資金投入：約25000萬元人民幣經分析研究，本項目主要經濟指標為：稅后利潤：68705萬元（未計算廠房、租金和酒店營業(yè)收益）全部投資凈現值：42207萬元（年折現率按8％計）全部投資內部收益率：33.48%總投資利潤率：60.96%盈虧平衡點為61%珠寶市場分析國際珠寶市場鳥瞰相對平穩(wěn)，各有升降，總體趨旺珠寶首飾在國際貿易中是一項大宗商品，其年營業(yè)額約2500億美元。雖然經受伊拉克戰(zhàn)爭、中東沖突、非典沖擊，引致金價波動，部分地區(qū)市況淡靜、銷售下跌，但2003年國際珠寶市場整體表現相對平穩(wěn)，且各有升降。以國家和地區(qū)來看，東南亞上半年市場復蘇受到打擊，下半年銷售趨于樂觀。由于美國市場正在復原，東南亞整體經濟情況亦呈現復蘇跡象。泰國的鉆飾、印度的珠寶銷售均較去年同期有溫和上升。新加坡、印尼、馬來西亞受非典影響，上半年市場冷清，銷售下滑，預計下半年經濟反彈，可彌補下跌的損失。（中華珠寶網2003年10月28日《2003年東南亞珠寶零售市場大拼盤》）其他國家和地區(qū)均呈現較好態(tài)勢。以色列第一季度裸鉆出口增長12.2%；緬甸海水珍珠將大幅增產，預計年產量較去年增加50%；南非市值最大，產量第二的黃金公司黃金地公司第一季度純利增長64%；秘魯金飾今年前4個月出口總額比去年同期增長了10%；越南擴大黃金進口額度，且稱“只要國內需要，進口額度沒有任何限制（以上《中國寶石》2003年第二期）。坦桑尼亞黃金出口猛增，1997年僅1600萬美元，2002年即達到了3.87億美元，預計2003年底將達5億美元（21世紀珠寶網2003.11.4）。美國、歐洲是珠寶消費的主要市場，去年美國盡管受中東局勢緊張影響，但感恩節(jié)和圣誕節(jié)期間的珠寶銷量仍不跌反升，這與當地人視購買珠寶首飾為生活文化有很大關系。據資料顯示，去年香港珠寶業(yè)出口額達190億港元，比前年上升17%。主要市場如美國、英國及法國，分別錄得25%、19%及17%的增幅，銷往中國內地的珠寶亦上升23%。（《香港商報》）今年國際金價走高，目前已接近每盎司（31.1克）380美元。據全球最大的黃金生產商紐蒙特礦產公司預計：因供應維持目前水平，而國際市場需求旺盛，同時美元可能進一步走軟，未來12個月內金價可能進一步上漲。（21世紀珠寶網2003.11.3）而國際鉑金原材料價格再次上沖，鉑金首飾價格上漲，原料迅速從每盎司750美元上升到770美元。而據南京市場反饋，鉑金飾品每克漲幅在10-15元。（21世紀珠寶網2003.11.6）以上可見國際珠寶市場總體趨旺的勢頭?；⒁曧耥裰袊袌?，爭先恐后搶灘登陸昔日被看成單純珠寶加工制造地的中國內地，如今被國際珠寶首飾界視為潛在的最大消費市場。接近200億美元年銷售額的巨大市場潛力，令世界珠寶業(yè)巨頭紛紛“搶灘”中國內地市場。自1982年我國恢復黃金飾品市場后，內地黃金及珠寶首飾消費迅速增長。據不完全統(tǒng)計，2001年我國首飾消費超過600億元人民幣，黃金消費量則連續(xù)數年平穩(wěn)保持在200噸左右。來自德國慕尼黑國際展覽集團的一項預測顯示，2010年中國有希望成為全球最具競爭力的珠寶首飾加工和消費中心，以及世界珠寶貿易中心之一，屆時珠寶首飾的年銷售額將超過180億美元。全球最大的鉆石經銷商戴比爾斯早在上個世紀50年代就開始了與中國內地的商務接觸。1984年和1988年，戴比爾斯先后與山東省、遼寧省簽訂了勘探鉆石礦礦源的合同，通過旗下的銷售和市場營銷機構，戴比爾斯深度介入中國新興打磨加工業(yè)和快速增長的珠寶飾品制造業(yè)。20世紀90年代以來，戴比爾斯在中國加大了消費營銷方面的投入，位于北京、上海和廣州的“鉆石推廣服務”和“鉆石信息中心”通過舉辦各種行業(yè)會議、培訓研討會、競賽等方式，大大推動了中國鉆石飾品消費市場的增長。已有150多年歷史的法國著名珠寶鐘表巨頭卡地亞，目前已在北京、上海擁有三家精品店，并在中國內地17個大中城市設立多家形象專柜。為進一步拓展中國市場，去年卡地亞在上海設立了代表處。以在世界各地推廣大溪地珍珠為主要職能的大溪地珍珠國際宣傳協(xié)會，去年在上海和香港分別設立了辦事處。去年12月，協(xié)會在上海舉行大溪地珍珠小姐選拔活動，以提高大溪地珍珠在中國內地消費者中的知名度。香港知名珠寶首飾品牌周大福選擇了以特許品牌連鎖的方式開拓內地市場。截至2002年7月，周大福在內地各大中城市已開設了超過70間店鋪，未來幾年中營業(yè)網點的數量還將不斷增加。作為香港最大的黃金與其它貴金屬產品制造商之一，恒豐集團先后在北京、深圳設立了子公司和行政總部，以開拓內地金銀珠寶首飾零售市場。目前，恒豐在北京、上海、廣州等內地許多重點城市開設了20余間專柜，向內地消費者推廣其“金至尊”和“銀河明星”兩大品牌。恒豐有關負責人透露，未來5年集團將通過開設連鎖專柜、發(fā)展特許經營等方式，將內地專賣店和專賣柜增至300間。（《市場報》·見中華珠寶網）作為全球第三大黃金需求市場，中國正在吸引世界的目光。全球最大的黃金推廣機構世界黃金協(xié)會已經把中國作為2003年全球推廣計劃的“重中之重”。世界黃金協(xié)會遠東區(qū)董事總經理鄭良豪9月12日出現在上海。他專程來為世界黃金協(xié)會啟動“K－GOLD黃金消費新概念”在中國的推廣活動。這種以18K黃金為主要材質的金飾，因為硬度較高、色澤美麗而備受各國年輕消費者青睞。“中國對全球黃金行業(yè)的影響不可忽視，”鄭良豪說，重塑黃金的金融資產作用、擴大全球黃金新形象的推廣，是世界黃金協(xié)會2003年全球策略的兩大重點，中國則是推廣計劃的“重中之重”。來自世界黃金協(xié)會的消息說，雖然自1997年至2002年，鉑金首飾消費熱潮使得中國黃金首飾消費大幅下滑四成以上，但2002年中國黃金需求仍高達202.3噸，成為僅次于印度和美國的世界第三大黃金需求市場。世界黃金協(xié)會認為，2003年中國黃金市場呈現三大趨勢：開放步伐加快，市場體系逐步完善，投資需求上漲。2002年10月30日，上海黃金交易所開業(yè)，結束了延續(xù)50多年的黃金“統(tǒng)配統(tǒng)購”。今年上半年，中國人民銀行又正式取消了有關黃金行業(yè)的26項行政審批項目，其中包括取消黃金收購許可，黃金制品生產、加工、批發(fā)業(yè)務審批，黃金供應，黃金制品零售業(yè)務核準等。這意味著，世界各地的相關企業(yè)只需在中國當地市場購買黃金，就可以自由地在中國投資黃金珠寶生產、批發(fā)和零售項目。世界黃金協(xié)會總裁詹姆斯·伯頓曾對此評價說：“現在中國國內黃金市場完全是一個自由的市場”。巨大的需求正在吸引越來越多的國際黃金企業(yè)和相關機構進入這個市場。同時出現在世界黃金協(xié)會“K－GOLD”推廣活動上的香港知名珠寶品牌周生生和周大福，對內地黃金消費市場表示了濃厚的興趣?！爸袊鴥鹊厥莻€巨大的市場，這對每個商家都是無可抵擋的誘惑。”周生生董事兼副總經理周允成說，“我們對在這里的發(fā)展前景非常有信心?！币獯罄Q易促進會上海代表阿迪斯認為，隨著中國黃金市場的進一步開放，會有越來越多的意大利珠寶商參與中國市場。倫敦金銀市場協(xié)會會長穆立則表示，“中國完全有可能成為亞太地區(qū)的黃金中心”。另一個令國際黃金業(yè)界對中國趨之若鶩的因素，是正在醞釀之中的個人黃金買賣。據悉，世界黃金協(xié)會已與上海黃金交易所建立密切聯系，并設立了專門的顧問小組，協(xié)助金交所研究和開發(fā)包括黃金期貨在內的投資產品。業(yè)內人士預測，一旦個人黃金投資放開，真正的投資類黃金產品面世，中國內地黃金需求每年可增加100噸。這將刺激外資大舉進軍中國內地的黃金珠寶市場。（21世紀珠寶網2003.9.26）據2003年10月22日出版的《2003中國國際珠寶展快訊》報道：世界白銀協(xié)會執(zhí)行總裁貝特曼先生指出，世界白銀協(xié)會一直關注中國白銀市場，目前積極開拓中國市場，已與中國寶玉石協(xié)會協(xié)商相關合作。他指出雖然目前中國人均白銀消費遠低于國際平均水平，但中國是一個有著巨大潛力的白銀消費市場。據專家預測，到2008年，中國白銀消費將會翻一番。中國珠寶市場回顧與展望我國珠寶首飾市場的歷史回顧珠寶玉石首飾不僅是悠久歷史文明與重要文化藝術的獨特載體，而且是珍貴的自然資源與先進的技術工藝相結合的高級商品。珠寶首飾業(yè)是一個十分古老的行業(yè)，已有數千年的歷史，出土的文物中就有很多珠寶首飾。我國出土的商代“玉羽人”掛件，距今已有三千七百年的歷史。在我國出土的最早的黃金首飾，是在甘肅省玉門火燒溝遺址發(fā)現的商代金耳環(huán)，距今也有三千七百年的歷史。我國珠寶首飾業(yè)發(fā)展的歷史高峰是唐朝，金銀大量地使用。僅據《唐六典》記，唐時金加工方法就有十四種之多，即銷金、披金、鍍金、織金、砑金、拍金、泥金、縷金、捻金、戧金、圈金、貼金等，唐代利用這些加工技術生產了許多巧奪天工的首飾品。1983年在揚州三元路發(fā)掘出一批精美的唐代首飾，其中有花形嵌金戒指、嵌飾戒指、素面戒指、馬蹄形掛飾等。唐代珠寶首飾業(yè)的發(fā)展也在當時詩人們的詩句中得到了印證，如劉禹錫詩云：“日照澄洲江霧開、淘江女伴滿江隈。美人首飾侯王印，盡是江中浪底來。”新中國成立半個世紀以來，珠寶首飾市場的發(fā)展經歷了四個階段：1949年至1981年停滯、波動發(fā)展階段1982年至1990年恢復發(fā)展階段1990年至2000年快速發(fā)展階段新世紀開始珠寶首飾業(yè)進入一個更高層次上的發(fā)展新階段我國珠寶首飾業(yè)成為一個獨立的產業(yè)群體是二十世紀八十年代以后才逐步形成的，且規(guī)模很小。1982年底統(tǒng)計，當時全國有金銀珠寶和玉雕產品生產企業(yè)95個，擁有職工人數為20800人，年產值9509萬元。不及現在市場規(guī)模的千分之一。而到1990年，黃金首飾定點廠由1980年的10個，增加到96個。全年創(chuàng)造的產值為17億元，銷售收入14億多元，出口額2.4277億美元，其中黃金首飾1.5666億美元，占64.53%，比十年前1980年全國珠寶首飾的工業(yè)總產值增長了20.8倍，出口創(chuàng)匯量增長了6.8倍。到九十年代末，全國金飾生產企業(yè)已有500多家，珠寶玉石首飾生產企業(yè)4000余家。我國珠寶首飾需求快速增長的勢頭在上個世紀八十年代末已見端倪，進入九十年代則如火山噴發(fā)一般迸發(fā)出來。以珠寶首飾業(yè)銷售額為例，1990年我國珠寶首飾業(yè)黃金首飾企業(yè)工業(yè)總產值僅有17億多元，玉石雕刻企業(yè)工業(yè)總產值4.9億多元，珠寶業(yè)全部工業(yè)總產值才有20多億元，而到1993年我國珠寶首飾的銷售額便達到了241億元，短短三年便有十多倍的增幅。爾后也保持著較快的增長，到2000年珠寶首飾總銷售額為890億元人民幣，是1990年的44倍多。九十年代珠寶首飾市場銷售額每年都保持了兩位數的遞增，一些珠寶首飾的消費已躍居世界前列。（以上見中華珠寶網——中國黃金珠寶消費論壇·市場篇）今天，隨著社會的發(fā)展進步，珠寶玉石首飾已經從過去的達官顯貴才能擁有的稀有奢侈物轉變成為人民群眾追求美好生活、表達寶貴情感的重要消費品。鉑金飾品我國1996年銷量僅為28.5萬盎司，1998年增長到50萬盎司，僅次于日本，居世界第二位。2000年銷量猛增到110萬盎司，超過日本，居世界首位。2001年又大幅度增長到130萬盎司，占全球總銷量的52%，成為全球鉑金飾品銷量第一大國。2002年約增長10%左右。黃金飾品2001年銷量為213.7噸，較2000年增長3%，成為全球繼印度、美國之后第三大黃金消費國。2002年保持了微幅增長的勢頭。鉆石加工2001年全球鉆石加工出口額與2000年相比下降16%，而我國鉆石加工出口貿易反而上升了8.26%，達5.9億美元。我國鉆石加工貿易發(fā)展較快的主要原因是國內有廣闊市場。鉑金鑲鉆飾品一直是珠寶市場的亮點，從1996年到2000年，鉑金、黃金、鉆飾品銷售額由44.45億元增加到112億元，年均增長37.92%。2001年又增長到146億元，同比增長30.35%。估計2002年仍將增長30%左右。珠寶鑲嵌飾品寶石鑲嵌飾品的發(fā)展開始于上世紀90年代初期，當時以K黃金鑲嵌中低檔寶石為主，由于產品款式新穎，價格適中，頗受消費者表睞。到90年代中期，逐漸發(fā)展成K白金、鉑金鑲嵌鉆石、紅寶石、藍寶石為主，并很快占領珠寶首飾市場。寶石鑲嵌首飾到2001年國內市場銷售額已達355億元，平均每年以10%－15%的速度增長。特別是鉑金鑲鉆飾品是近年珠寶首飾市場銷售亮點，形成一股“鉑金鉆石熱”。珍珠我國淡水珍珠年產量600多噸，占世界總產量的90%。海水珍珠年產量約20噸，亦占世界首位。（以上見《中國寶玉石》2003年第一期孟憲松文《入世周年看中國珠寶業(yè)持續(xù)發(fā)展》二、珠寶首飾市場的現狀及展望珠寶首飾行業(yè)對繁榮市場，促進國民經濟的發(fā)展有著重要的作用。它的發(fā)展折射出老百姓生活從溫飽到小康的歷史軌跡。2002年，我國珠寶首飾銷售額達到1000億元，較前一年增長19%，已成為世界上少數幾個珠寶年消費額超過100億美元的國家之一。出口28億多美元，首飾用黃金230噸，鉑金飾品銷售總件數突破100萬件，用鉑金150萬盎司，鉆石年銷售額超過11億美元。我國已是世界公認的最大的鉆石消費市場和世界第二大鉆石加工國。黃金珠寶玉石飾品生產企業(yè)現有5000多家，銷售企業(yè)現有2萬多家，從業(yè)人員已達300萬人。（以上見中華珠寶網《中國珠寶市場成全球焦點》、《專家預測：我國有望成全球首飾加工和消費中心》、《我國有望發(fā)展成珠寶貿易中心》、《我國珠寶市場最新透析》等文）今年10月21日，國土資源部部長、中國寶玉石協(xié)會會長孫文盛在“2003年珠寶玉石首飾行業(yè)發(fā)展國際論壇”上發(fā)表了題為《中國珠寶玉石首飾行業(yè)發(fā)展的利好環(huán)境》的書面講話。他指出：“近二十年來，我國珠寶玉石首飾業(yè)進入發(fā)展最快的時期，寶玉石市場營銷量迅速增長，已經成為世界上最大的翡翠和玉石市場，亞洲最大的鉆石市場。中國珠寶玉石首飾業(yè)遇到了前所未有的發(fā)展機遇，方興未艾、前景廣闊。從上個世紀70到80年代以企業(yè)數量劇增為特征的規(guī)?；l(fā)展階段，到90年代以塑造企業(yè)形象為特征的人文化發(fā)展階段，進入了21世紀以提升行業(yè)形象為特征的品牌化發(fā)展的新階段。人民群眾對寶玉石的認識更豐富，愛好更濃烈，享用更普遍。由于產業(yè)發(fā)展環(huán)境不斷改善，中國珠寶玉石首飾產業(yè)保持了健康、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的良好態(tài)勢。我們要在本世紀頭二十年，集中力量，全面建設惠及十幾億人口更高水平的小康社會。隨著中國社會經濟發(fā)展，人民生活將更加殷實，珠寶玉石首飾行業(yè)發(fā)展的潛力和空間就將更加巨大。預計到2010年中國珠寶首飾業(yè)有望實現年銷售總額1800億元，出口總額達到70億美元。”三、我國珠寶首飾市場健康發(fā)展的政策保障我國政府一直鼓勵珠寶玉石首飾行業(yè)的發(fā)展，為此已經出臺了不少有利的政策措施。按照我國加入WTO的承諾，積極地調整相關政策，總平均關稅從2001年12月的15.3%已調到2004年1月的10%左右。2000年10月，上海鉆石交易所正式成立；2002年10月，上海黃金交易所正式運行；2003年8月，鉑金正式掛牌在上海黃金交易所進行交易，標志著中國珠寶首飾原料和制品從流通體制上步入了市場經濟的軌道。2003年5月中國人民銀行停止執(zhí)行一批涉及黃金收購生產加工批發(fā)零售和白銀進口行政審批項目，標志著黃金、白銀等貴金屬及其制品從管理體制上實現了市場的全面開放。在稅收調整方面，2002年1月1日起，對鉆石免征進口關稅，加工環(huán)節(jié)出口的鉆石實行零關稅。鉆石消費稅后移至零售環(huán)節(jié)，并減按5%的稅率征收。2002年9月，國家對進口黃金（含標準黃金）和黃金礦砂免征進口環(huán)節(jié)增值稅。2003年5月1日起，對進口鉑金免征進口環(huán)節(jié)增值稅；對通過上海黃金交易所銷售的進口鉑金，以及國內鉑金生產企業(yè)自產自銷的鉑金實行增值稅即征即退；對鉑金首飾消費稅按5%的稅率征收，并移至零售環(huán)節(jié)。這一系列稅收政策的調整，既是擴大珠寶首飾業(yè)對外開放、履行我國對世貿組織和上海APEC會議承諾的重大舉措，也是中國珠寶首飾企業(yè)參與國際競爭、提高競爭實力的重要保障。有利的政策促進了珠寶玉石首飾的進出口業(yè)務。根據國家海關統(tǒng)計，2003年1月至6月，中國各類鉆石進口額5.42億美元，其他寶石進口額2686萬美元，較去年同期分別增長22.4%；從中國出口的珍珠及寶石金額達4.5億美元，較去年同期增長29.8%。我國鉆石、鉑金、高檔寶石、翡翠等原材料不少依靠進口。我們相信隨著改革的深入和行業(yè)的發(fā)展，珠寶玉石首飾的行業(yè)政策會更加寬松和有利。我國一直在努力培育和規(guī)范珠寶玉石首飾市場。國家已經相繼制定了一系列標準和規(guī)定，如《鉆石分級》、《珠寶玉石·鑒定》、《珍珠分級》及《金銀飾品標識管理規(guī)定》、《首飾貴金屬純度的規(guī)定及命名方法》等等。地方發(fā)布制定有《云南翡翠飾品分級地方標準》、《上海黃鉑金飾品消費爭議辦法》、《江西省金銀珠寶首飾標簽標注辦法》等。這些為規(guī)范市場和參與國際競爭奠定了良好基礎。（以上為孫文盛的書面講話）據悉，當新的《黃金管理條例》頒布，中國人民銀行《商業(yè)銀行個人黃金投資業(yè)務管理辦法》正式實施以后，真正意義上的“炒金”就可進行。即將出臺的《黃金管理條例》將取消實施了50多年的禁止民間買賣黃金的有關規(guī)定。因此，目前參與黃金投資交易的主體已經不受性質和身份的限制，除了國家另有規(guī)定者以外，只要是中國境內的法人和自然人均可參與黃金投資買賣交易。目前我國居民儲蓄存款余額已達9.2萬億元人民幣，從個人的投資狀況來看，國內黃金市場開放后欲積極介入者不在少數，金市將是一個充滿了魅力的新興投資市場。（《中國寶石》2003年第2期《個人如何炒金》）另據《南方日報》報道：“從明年上半年開始，港澳永久居民可以個人的名義在廣東注冊經營黃金珠寶行業(yè)。與此同時，隨著各地對國務院取消行政審批權限中關于‘黃金行業(yè)審批制改為就地注冊制’等政策的進一步落實，我省將有更多的個體私營業(yè)主向工商管理部門注冊登記加入金銀首飾經營行業(yè)?！皬V東省金銀首飾商會會長甄偉鋼進一步解釋，根據不久前簽署的CEPA，我省將進一步放開黃金珠寶行業(yè)的市場準入條件。確切地說，明年上半年開始，港澳永久居民便可自主入粵，以獨資或合資的形式注冊經營黃金珠寶業(yè)，包括黃金的生產、加工、零售、批發(fā)。而內地個體私營企業(yè)也將根據國務院今年3月份取消100多項行政審批項目中關于取消金銀珠寶經營審批制的有關內容，可自主向所在地工商部門注冊登記，從事金銀珠寶業(yè)的經營。今后從事金銀珠寶的零售、批發(fā)業(yè)務，將不再需要經過人民銀行審批、領發(fā)金銀珠寶經營許可證；只要符合工商部門規(guī)定的企業(yè)注冊條件，便可就地注冊登記開業(yè)?！保ㄖ懈壑閷毦W2003年11月4日《金銀珠寶經營徹底放開》）由以上的信息可以看到，珠寶首飾行業(yè)面臨著一個較大的發(fā)展機遇。具有實力的商家，自能慧眼獨具、披沙揀金，最終成為商戰(zhàn)贏家。珠江三角洲、長江三角洲珠寶首飾業(yè)情況比較今年中國礦業(yè)報《財富珠寶》周刊編輯出版了《中國珠寶首飾企業(yè)名錄大全》。其中，廣東一省的珠寶首飾企業(yè)約1250家，主要集中在深圳、番禺。上海、浙江、江蘇三省市合計約900家，主要集中在長三角周圍。固然，這并非一個完整全面的統(tǒng)計，但也可見出珠三角珠寶首飾業(yè)的發(fā)達。珠三角珠寶首飾業(yè)現狀我國首飾業(yè)集中在珠江三角洲地區(qū)，并形成了深圳和番禺兩個首飾加工基地。深圳毗鄰世界黃金珠寶首飾三大交易中心之一的香港。90年代初期，隨著香港珠寶首飾企業(yè)不斷遷入深圳，使深圳在珠寶業(yè)獲得巨大的推動作用，在信息、技術、加工工藝等方面也得到顯著的提高和發(fā)展。深圳現有黃金珠寶企業(yè)800余家，從業(yè)人數10萬之眾。2002年生產各類首飾4000多萬件，工業(yè)總產值達215億元，比2001年增長7.5%。出口值約為65億港元。首飾產量約占全國總產量的70%。番禺為廣州的一個區(qū)，現有珠寶首飾企業(yè)130多家，從業(yè)人員達4萬之眾，年加工黃金80多噸，年產值近40億元，年出口額約5億美元。這兩個首飾加工基地的形成，對我國珠寶首飾業(yè)發(fā)展起到了重要作用。廣東省另有四大玉器加工基地和市場——廣州市華林玉器街、四會馬田玉器街、揭陽陽美村和南海平州玉器街。（以上見《中國寶玉石》2003年第一期孟憲松文《入世周年看中國珠寶業(yè)持續(xù)發(fā)展》深圳現有珠寶交易中心三個，均經營珠寶銷售批發(fā)。中港國際珠寶交易中心——金寶城大廈，位于深圳市福田區(qū)華發(fā)南路，經營面積1萬多平米。一層為大型珠寶品牌推廣中心，二、三層為大型珠寶首飾交易中心，五層為珠寶商會所。（見“中港國際珠寶交易中心”介紹）水貝國際珠寶交易中心。位于深圳市羅湖區(qū)水貝工業(yè)區(qū)，擁有三層近萬平米的經營面積，商鋪預計超過200家。經營包括銀飾、珍珠、翡翠、寶石、貴金屬、首飾配件等近十個種類，并形成珍珠、翡翠專業(yè)批發(fā)市場。今年8月初招商以來，不到一個月的時間，一樓已全部被珠寶廠商認購，二樓三樓也分別被認購80%和50%。預計明年春節(jié)期間正式開業(yè)。（《深圳商報》2003年9月12日）佳寧娜國際珠寶交易廣場。位于深圳市羅湖區(qū)人民南路佳寧娜國際友誼廣場內，系寸金之地，經營面積約6000平米，采用品牌專賣店形式整合經營。（《深圳商報》2003年9月12日）廣州市番禺區(qū)現擁有5個珠寶首飾加工工業(yè)園，（見中華珠寶網）另有一個在建的廣州威樂珠寶產業(yè)園，位于番禺區(qū)沙灣鎮(zhèn)。產業(yè)園于去年10月1日奠基，總體規(guī)劃600畝，首期開發(fā)338畝，該園類似于珠寶首飾保稅區(qū)，封閉監(jiān)管，均為工業(yè)用地。（見廣州威樂珠寶產業(yè)園投資指南）目前在建的廣州花都國際珠寶城為國內最大的珠寶城項目。位于廣州市花都區(qū)新華工業(yè)區(qū)，規(guī)劃占地2300畝，將是一個集金銀珠寶生產、加工、展示、銷售、專業(yè)鑒定、人才培訓、物資流通以及觀光旅游為一體的復合型產業(yè)基地。（見中華珠寶網）長三角珠寶首飾業(yè)現狀總體來看，長三角珠寶首飾企業(yè)數量、生產規(guī)模及在全國所占的比重均低于珠三角，但其發(fā)展也自有特色。一、有幾家知名的經濟實力較強的珠寶首飾生產和銷售企業(yè)。如位于浙江省紹興市福全鎮(zhèn)的浙江日月首飾集團，為全國經濟效益500強企業(yè)。其“日月”品牌首飾已廣為人知，銷售年年攀升，去年銷售額逾12億元，其中黃金首飾8噸，鉑金首飾3.6噸。今年1-5月銷售5.7億元，較去年同期增長1.99億元。上海老城皇廟黃金珠寶公司，年銷售額10億多元，在全國有120多家連鎖店。上海老鳳祥珠寶首飾公司今年元月銷售突破億元大關，達到1億零6百萬元，創(chuàng)日銷售歷史最高紀錄，與去年同期相比，零售增長近1成，批發(fā)超過1倍。這幾家可說是我國珠寶業(yè)的骨干企業(yè)。（《中國寶玉石》2003年第一期、中華珠寶網2003年11月4日《我國珠寶首飾市場形勢分析》）二、我國淡水珍珠的養(yǎng)殖主要集中在浙江與江蘇，交易主要集中在諸暨的山下湖鎮(zhèn)與蘇州的渭塘鎮(zhèn)。諸暨的山下湖鎮(zhèn)2002年全鎮(zhèn)珍珠養(yǎng)殖戶達3000多戶，從業(yè)人員1.5萬人；珍珠養(yǎng)殖面積突破20萬畝，其中，本地養(yǎng)殖水面約8萬畝，在江蘇、安徽、江西、湖南、湖北、福建與海南的養(yǎng)殖水面突破12萬畝；珍珠產量達280噸，其中高檔珍珠25余噸，占全國高檔珍珠產量的80%；珍珠加工銷售企業(yè)343家，主要從事珍珠項鏈、飾品加工以及以珍珠為主要原料的美容品、營養(yǎng)品和珍珠粉加工。2000年10月，占地50畝、總投資3500萬元的第五代珍珠市場投入使用，市場設攤1000個，精品房100間；2002年成交珍珠650噸，珍珠首飾20余萬件，成交額達到13億元。（2003年中國國際珠寶展快訊，國務院發(fā)展研究中心錢平凡博士文《基于產業(yè)集群的我國淡水珍珠產業(yè)的發(fā)展方略》）位于蘇州城外的吳縣市渭塘古鎮(zhèn)，于1984年便創(chuàng)立了珍珠貿易市場。發(fā)展到今天資產已達八千萬元，占地面積三萬二千平方米，日均進場交易人數八千人次。1996年珍珠城交易即達七百八十噸（占全國淡水珍珠三分之二）。一九九五年，經國家批準正式更名為“中國珍珠城”。珍珠產品遠銷歐美、日本、韓國、俄羅斯、印度、巴基斯坦及港澳臺地區(qū)?！爸袊渲槌恰笔侵袊饕恼渲榧⒌兀彩侨珖畲蟮穆劽澜绲恼渲閷I(yè)市場。（《姑蘇晚報》見中華珠寶網）三、長三角經濟發(fā)達、消費能力強，尤其是廣大的農村人口已有了較強的珠寶首飾消費能力。在相關機構多次進行的單項品種和綜合性珠寶首飾消費調查中，上海市民的消費能力均排列首位，前面已有上海老廟黃金珠寶公司，老鳳祥珠寶首飾公司的銷售例證。而南京市今年元旦、春節(jié)期間珠寶首飾銷售也是多年未見的旺市，一、二月份銷售額較去年大幅上升，多則翻一番，最少增幅也在10%以上。上海的金飾品企業(yè)從郊縣入手開拓農村市場，已取得初步成效。老城隍廟黃金珠寶有限公司對開發(fā)郊縣農村市場行動較早，1997年市郊縣經銷點的銷售額已占該公司當年總銷售額5.1億元的30%。去年銷售額6.51億元，其中郊縣十家經銷點的銷售額1.8億元，80%以上的購買者為郊區(qū)農民。設在上海豫園商場的老城隍廟黃金總店購買黃金飾品的近50%是來自郊縣的農民。老鳳祥首飾有限公司提出向農村進軍，各郊縣老鳳祥連鎖店正迅速建立起來。目前已建立起老鳳祥分號21家，各省市連鎖店正在籌建中。一些毗鄰的中小城市，黃金飾品銷售得更好，江蘇徐州市今年2月份黃金飾品銷售比去年同期增長1倍以上，日銷黃金達10公斤，江蘇泰州天孚珠寶銀樓、南通?？诠╀N大廳等珠寶店，農民購買量都占到80%以上。（中華珠寶網2003年11月4日《我國珠寶首飾市場形勢分析》）四、長三角珠寶首飾市場愈益趨于規(guī)范，這為市場穩(wěn)定健康地發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。上海珠寶首飾市場的規(guī)范成熟是人所共知的。鉆石交易所、黃金交易所設在上海，鉑金也于今年8月在上海正式掛牌交易正是國家對這種成熟市場的認同。當北京鉑金市場處于一種無序競爭狀態(tài)，對國際市場反應遲緩，上海則有專門的行會根據國際市場靈活調控價格、管理市場，使得北京同行羨慕不已。今年2月，中國寶玉石協(xié)會和國土資源部珠寶玉石首飾管理中心聯合召開“全國珠寶玉石首飾行業(yè)自律工作會議”，向全行業(yè)公布《珠寶玉石首飾行業(yè)自律公約》，江蘇、上海、浙江等省市率先積極響應，并結合本省市的特色制定相關的措施和辦法。如9月23日，第一個金銀珠寶首飾“三包”規(guī)定——《江蘇省金銀首飾“三包”規(guī)定》（討論稿）被提上議事日程，公開討論，在全國開創(chuàng)了先河。（以上酷極珠寶網《國際價格動蕩上海緊隨京城穩(wěn)當》、《江蘇100億珠寶穿上“護身符”國內首個首飾“三包”在寧被提上議程》及孫文盛部長的講話）五、尚無一家集產供銷綜合一體的珠寶市場平臺長江三角洲包括外圍地區(qū)甚至北到山東，珠寶市場大致分為兩類。一類為以產地為基礎的專業(yè)市場，如前文提及的浙江諸暨山下湖珍珠市場，蘇州渭塘中國珍珠城。另有較遠的江蘇東?？h東海水晶城。東海號稱中國水晶之都，水晶儲量約30萬噸，儲量及質量全國第一，毛澤東的水晶棺即選用東海水晶。水晶工藝品年交易額近10億元。水晶城經營面積3.5萬平方米，攤位5000余個，年成交額近5億元。（中新社江蘇新聞網2003年10月23日電）更遠的還有山東招遠市黃金珠寶首飾城。招遠市年產黃金100萬兩，占全國黃金產量的六分之一左右，被譽為中國金都。該首飾城新近落成，在今年9月舉辦的黃金珠寶首飾展銷會上成交近億元。（酷極珠寶網2003年9月22日《招遠黃金產業(yè)鏈深延30余家珠寶商落戶“中國金都”》）再一類為占據城市黃金地段的珠寶首飾銷售中心。除了聞名于世的上海南京路、城隍廟上鱗次櫛比的黃金珠寶店商家云集、品牌薈萃，還有在城隍廟新近落戶的上海最大鉆石城——東華美鉆金飾城，3000多平米的鋪面經營上萬件新潮時尚的鉆石首飾。（中國礦業(yè)報財富珠寶周刊）另外據南京市白下區(qū)的最新規(guī)劃，從文昌巷到大行宮口的太平南路段將建成珠寶一條街，其中日月大廈和長安國際大廈的裙樓1-2層分別建成珠寶城，總經營面積達4000多平米，計劃引進知名品牌珠寶商數量可達40家。（中華珠寶網2003年6月24日《太平南路崛起兩座珠寶城》）今年4月20日，號稱蘇北珠寶航母的淮安和氏天福國際珠寶城在淮安市中心開業(yè)?？偼顿Y3000多萬元，經營面積1000平米，是蘇北地區(qū)目前最大的黃金珠寶專業(yè)市場。（中華珠寶網2003年4月22日《首家國際級珠寶商城落戶淮安》）迄今為止，除了山東招遠市，萊州市有兩個黃金產業(yè)園在興建外，整個長江三角洲尚無一家集產供銷綜合一體的珠寶產業(yè)園，以致于江浙兩省的珠寶商家遠到番禺設立珠寶加工點。這種狀況可以說與長江三角洲的經濟發(fā)展、經濟實力及市場需求極不適應。市場亟待一個具有相當規(guī)模的能薈聚國際國內眾多知名品牌的珠寶產業(yè)園降生于長三角。長三角中心城市綜合及對比分析既然建立珠寶產業(yè)園是長江三角洲經濟發(fā)展的需要，那么選擇建在何處最經濟最能帶來效益就成為了關鍵。這就需要對長三角相關城市經濟發(fā)展水平，房地產市場做一個綜合及比較分析。長三角中心城市經濟分析據國家統(tǒng)計局的資料數據顯示：2002年長江三角洲地區(qū)15個城市完成全社會固定資產投資7590.66億元，比上年增長21.9%。與全國平均水平比較，2002年全國完成全社會固定資產投資43202億元，首次突破4萬億元，比上年增長16.1%，增速為1996年以來最高水平。長江三角洲地區(qū)與全國相比較，總量占全國的比重由上年的16.7%上升到17.6%，從增速上看，高于全國平均水平5.8個百分點。2002年長江三角洲地區(qū)15個城市實現社會消費品零售總額為6247.69億元，比上年增長11.4%。與全國平均水平比較，2002年全國社會消費品零售總額突破4萬億元，達到40911億元，比上年增長8.8%。長江三角洲地區(qū)與全國相比較，總量占全國的比重為15.3%，比上年提升了0.4個百分點，增速上高于全國平均水平2.6個百分點。2002年長江三角洲地區(qū)15個城市實現出口總額924.51億美元，比上年增長25.1%。與全國平均水平比較，2002年全國實現出口總額3256億美元，同比增長22.3%。長江三角洲地區(qū)與全國相比較，總量占全國的比重為28.4%，比上年提升了0.6個百分點，增速上高于全國平均水平2.8個百分點。從以上三個方面可以看出，投資、消費、出口的快速增長使長江三角洲地區(qū)活力四射，經濟持續(xù)健康發(fā)展?！叭{馬車”中的出口尤為突出，成為拉動長江三角洲地區(qū)經濟增長的重要引擎。（據和訊網2003年3月12日見搜狐網）最近中科院發(fā)布的《2003年中國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略報告》綜合排名評價也顯示，位于長三角的上海、浙江、江蘇分別名列第一位、第五位和第六位。2002年滬蘇浙GDP總量已達23714億元，占全國GDP總量的23.2%。中國經濟實力最強的35個城市，有10個在長三角；全國綜合實力百強縣（市），長三角占了一半。這里還聚集著近百個工業(yè)產值超過100億元的產業(yè)園區(qū)和數千家巨型企業(yè)。世界500強有400多家在此落戶。長三角以凌厲的發(fā)展勢頭，直超中國經濟發(fā)展前沿地帶的珠三角。已有不少經濟學家斷言，21世紀國際經濟競爭的基本單位既不是企業(yè)，也不是國家，而是城市群。城市群之間的分工、合作和競爭將決定未來世界經濟、政治的格局。建設一個強大的城市群，將成為贏得本世紀全球經濟一體化下激烈國際競爭的關鍵所在，而長三角正是這樣一個正在崛起的城市群。今年5月25日，11條連接長三角各大板塊的軌道交通網建設規(guī)劃浮出水面。未來5年內，從長江口北岸南通市，到杭州灣以南的寧波，西至南京的10萬平方公里范圍內，一個縱橫交錯、通江達海的現代化快速交通網，將把“長三角”15座中心城市、55座中等城市、1446個小城鎮(zhèn)全部納入“3小時都市圈”。區(qū)域經濟專家認為，長江三角洲“3小時都市圈”的交通計劃，將極大推進經濟社會一體化進程，帶來生產力發(fā)展格局的重大變化。就在上海提出重新打造自己制造業(yè)中心的同時，江蘇省也在謀劃一項大行動，這就是沿江開發(fā)戰(zhàn)略。按照這一部署，江蘇省將在南京、鎮(zhèn)江、常州、揚州、泰州、南通6個直轄市區(qū)和擁有長江岸線的15個縣（市），發(fā)展包括裝備制造產業(yè)集群、化工產業(yè)集群、冶金產業(yè)集群、物流產業(yè)集群在內的四大產業(yè)帶。江蘇著力打造這一經濟帶，無疑也是為了給自己在長三角中增添一定的分量。（2003年7月30日《中國經濟時報》見搜狐網）今年1-8月份長三角15個城市的實際利用外資比對情況顯示，長三角十五個城市實際利用外資合計為195.2億美元，為全國1/2多，上海、無錫、蘇州、南京分別列前四位。從實際利用外資額的增幅看，舟山居第一位，其他依次排列分別是南通、嘉興、揚州、南京、無錫、寧波、嘉興、蘇州、鎮(zhèn)江、常州、泰州、杭州、上海和湖州。揚州排在第4位，上海反而為倒數第二。顯示揚州經濟進步顯著。（《現代快報》2003年10月11日深圳新聞網）另外，由蘇州大學蘇南發(fā)展研究院實施，國家教育部命題的“長江三角洲地區(qū)城市綜合競爭力比較”研究成果對外公布，長三角地區(qū)15城市綜合競爭力最新排名顯示，根據綜合得分。揚州排在第8位，這也是揚州城市整體發(fā)展取得可喜進步的具體表現。據介紹，排名共參照8個指標體系，這8個指標是：城市經濟實力、城市資金實力、城市科技實力、城市產業(yè)結構與效益、城市開放程度、城市服務設施水平、城市政府能力及其他。（據《現代快報》2003年8月9日見搜狐網）長三角中心城市房地產分析從今年8月上海推出的樓盤價格看，高層以靜安區(qū)“國際麗都城”價格最高，均價12000元；小高層浦東新區(qū)苗圃路“維多利華庭”價格6500-8000元，為小高層之最，多層的徐匯區(qū)“西雅圖”項目為最高，均價7200元。9月10月上市住宅總量突破600萬平方米，而其中單價在5000元以下的樓盤供應量約190余萬平方米，占到了總供應量的30%，單價水平在5000-7000元價位段內約240余萬平方米，占到38%；單價水平在7000元以上的供應量約200余萬平方米，占到32%?？梢?，5000-8000元間的中高價樓盤仍是目前上海商品房市場主力軍。而閔行區(qū)及上海近郊中低價樓盤，基本單價則為4500-6000元不等，眾多買家踴入“淘房”，銷售異常火爆。（東邦上海房地產信息網）無錫房地產市場需求旺盛，成交量價齊升。2003年1-6月市區(qū)（不含錫、惠山區(qū)）商品房銷售面積75.33萬平方米，比去年同期增長13.83%，成交金額21.63億元，比去年同期增長29.6%，其中住宅銷售面積70.68萬平方米，比去年同期增長12.32%，成交金額18.51億元，比去年同期增長23.81%。全市均值達2716元/平方米，比去年同期增長180元/平方米，增幅為7.1%。（無錫房地產信息網）根據國家統(tǒng)計局對全國35個大中城市房地產市場的統(tǒng)計調查，2002年第二季度，杭州市房價的漲幅已經排到了全國第三位。杭州是一個特殊的城市，這個半城山水半城湖的城市成了眾多浙江甚至全國富人向往的地方。在西湖邊買一套房子養(yǎng)老，是許多浙江老板的夢想。于是，在杭州的樓盤中，出現了幾乎二分之一的外地顧客。在這樣的情況下，盡管大量杭州本地居民買不起，房價還是在飛漲。即便是在全國房產一路走低的97、98年，杭州的房價也一直沒有跌過。而在這個過程中，關心投資的溫州人卻發(fā)現了投資機會。大約從3年前開始，一些高品質樓盤出來以后，一些買家一買就是兩三套，甚至十幾套。第一批進入的溫州人在去年紛紛將手頭的房子出貨，杭州二手房交易量劇增。接下來一波輪到了杭州本地人。這些人在更新自己居住環(huán)境的時候發(fā)現，房價漲得讓人吃驚，于是加入了炒房的行列，一般是買兩三套房子。這種炒房受到了當地銀行的支持，只要付出首期，剩下的可以到銀行按揭。參加工作才5年的白領階層陳先生2002年初的時候，將自己兩年前20萬買來的住房賣掉之后，獲得了將近20萬的差價，此后，他發(fā)現這個市場有利可圖。于是將手頭的現金分別付兩套房子的首付，現在兩套房子又都漲了近8萬元。據戴德梁行2003年調查報告指出，上海工業(yè)房地產市場較上半年出現顯著增長，新建廠房竣工和租售情況達到三年來最高峰。廠房租售情況變得相當活躍，廠房空置率由8.6%下降到7.8%，年末，隨著各工業(yè)區(qū)加快項目的跟進和完成，一批新的廠房將被建成?？梢灶A見，上海的工業(yè)房產開發(fā)和投資熱潮即將迸發(fā)。自去年以來，上海商鋪市場開始回升并一路走高。專家介紹說，一般情況下，住宅用房投資回報率約為6%到8%，商鋪投資回報率可達8%到12%。品質優(yōu)良的商鋪一般6年內就能全部收回成本，以后就是純利了。如果將純利年限的收益與資本回收期的收益相加再除以總的使用年限，那么商鋪的投資收益率可達20%以上。于是，商業(yè)房地產以其潛在的升值空間，正在成為市民繼股票、住房之后新的投資熱點。但上海市中心黃金地段的商鋪市場風險系數也開始加大，一些眼光長遠的投資者選擇了向社區(qū)和外埠轉移。而金豐·易居最近提供的一份調查報告很好地顯示了此種趨勢，有54.4%的上海受訪者對投資異地商鋪非常感興趣。統(tǒng)計同期顯示，上海人對于商鋪目前昂貴的價格表現出比較強的承受力，40%的人選擇5000元/平方米——10000元/平方米的商鋪；30%的人選擇10000元/平方米——15000元/平方米的商鋪；2%的人選擇3000元/平方米以下的商鋪。南京、無錫的商鋪售價僅為8000元/平方米——10000元/平方米，昆山繁華地段商鋪售價也在7000元/平方米——9000元/平方米左右，這為上海市民投資商鋪提供了新的選擇機會，同時也顯示出當代置業(yè)的一種時尚——異地置業(yè)。（以上《解放日報》2003年11月6日）異地置業(yè)是近年來出現的一種突破地域性的置業(yè)方式。在北京已售的高檔商品房中，有近50%的外地人，而北京人也開始到外地買起了房了。過去一年中外地的海景房紛紛闖入京城叫賣，如秦皇島的維多利亞海灣、大連的海昌欣城以及海南銀谷苑和三亞海景酒店，為京城人異地置業(yè)打開了亮麗天地。在上海2000-2002三年間，外地人置業(yè)占上海全部房產銷售面積的比重逐步上升，同時上海人也轉戰(zhàn)周邊城市如蘇州、昆山等地購買房產。近些年來，交通工具日益多元化、便捷化、逐漸解決了異地置業(yè)交通上的問題，人們可以快速地國內行走，空間大大縮短。區(qū)域經濟一體化、交通狀況改善、城市人口流動增加和投資觀念更新引發(fā)了異地置業(yè)熱潮。以上海為龍頭，包括南京、寧波、杭州、蘇州、溫州、無錫、紹興、常州、揚州等10多個城市的長江三角洲都市圈正在加速融合，這種產業(yè)互補、資源共享的新格局打破了房地產市場的局域性，地產業(yè)發(fā)展空間迅速放大。（以上《金陵晚報》見南京房地產信息網）從城市規(guī)模來看房地產開發(fā)投資潛力，呈現兩大特點：一是大城市具備較大的市場空間；大城市的另一特點是對周邊地區(qū)具有集聚作用。對于房地產市場來說，集聚作用主要表現在需求部分地來自于“外地”，例如北京、上海、深圳等城市，外地購買力是不容忽視的重要因素。從房地產市場表現來看，呈現兩大特點：一是市場潛在需求越大、潛在供給越小則預示房地產開發(fā)投資潛力越大。房地產市場潛在需求主要受到潛在需求方的購買能力和經濟支撐能力的影響。長三角地區(qū)人均GDP、人均儲蓄均名列前茅，消費水平和財富積累水平明顯強于其他城市，使得其房產開發(fā)投資潛力較大。二是房地產市場本身的素質。比如空置消化能力和市場吸納能力，對房地產開發(fā)潛力的影響也非常大。寧波、杭州等二線城市，盡管城市和房地產規(guī)模不如特大城市，但由于其較強的市場吸納能力和較低的空置率使得其潛在開發(fā)投資空間較大。（見《經濟觀察報》電子版2003年10月6日）揚州市房地產狀況揚州多年來房地產發(fā)展一直以普通商品房、經濟適用房為主，房地產市場運行較為平穩(wěn)。從去年到今年上半年，受土地拍賣、外來開發(fā)商的影響，產生一股追求高品質、高檔次、高回報的潮流，高品質的超級大樓盤不斷涌現，沿江開發(fā)和新城西區(qū)建設如火如荼。市區(qū)房地產市場一片繁榮景象。今年上半年，全市房地產開發(fā)投資保持大幅上揚的態(tài)勢，施工面積和新開工面積較之上年同期有較大的增幅。據統(tǒng)計，今年1-5月份，全市房地產開發(fā)投資13.18億元，施工面積213.52萬平方米，同比分別增108%、47.68%。今年1-5月份市區(qū)房地產共成交4311筆，面積48.6萬平方米，同比分別增長42%、17%，交易總額達到21億元，比去年同期增長31%。中高價的精品樓盤和規(guī)劃中將大力發(fā)展地段的商業(yè)房成為外地人在揚州投資的首選。新近推出的海德公園和來鶴臺廣場，一個是目前檔次較高的精品樓盤，一個是西部新區(qū)最有前途的商業(yè)中心，都吸引了大量的外地資本。來鶴臺復式商用房均價已達9000元/平方米。（揚州熱線、房產信息、揚州房地產信息網）附揚州市樓盤調查一覽表揚州市發(fā)展規(guī)劃優(yōu)惠政策揚州是一個令人充滿懷舊情思的地方。她仿如一位遺世獨立的絕代佳人，楚楚動人，裊裊娉婷。每每念及，仿似美人駕虹霓而至，驚鴻一瞥又飄然而逝，令人迷戀而悵惘不已。自隋唐以來，揚州就逐漸成為我國東南沿海地區(qū)的經濟文化中心，唐代大詩人李白《送孟浩然之廣陵》有千古麗句：“故人西辭黃鶴樓，煙花三月下揚州。”徐凝亦有“天下三分明月夜，二分無賴是揚州”的佳句。到了清代中葉，隨著手工業(yè)、商業(yè)和交通運輸特別是鹽業(yè)的發(fā)展，揚州也更加繁盛起來。揚州江都人，清代著名學者汪中在《廣陵對》上說：“廣陵一域之地，鬻海為鹽，使萬民食其業(yè)；上輸少府，以寬農畝之力；及川渠所轉，百貨通焉?！睋P州邗江槐泗鎮(zhèn)人，清代鴻儒阮元在《揚州畫舫錄》序言中描繪揚州“土沃風流，會達殷振；翠華（皇帝）六巡，恩澤稠疊；士日以文，民日以富?！鄙蟼€世紀90年代以來，隨著揚州港的建成，高速公路的通車，潤揚大橋的架設，以及寧啟鐵路的鋪筑，古城揚州加速開放、開發(fā)，同中國乃至整個世界更加緊密地聯系在一起。揚州正以其2500年的歷史魅力，博大精深的文化底蘊，宏偉而具有前瞻性的發(fā)展規(guī)劃，獨具感召力的投資優(yōu)惠政策，愈益吸引著海內外的廣大投資者?？梢韵胂螅磥淼膿P州將如蘇中水鄉(xiāng)出浴之美女，一洗歷史塵垢，再次以其驚艷之靚麗，令世人稱奇贊嘆。揚州市發(fā)展規(guī)劃江澤民同志的題詞“把揚州建設成為古代文化與現代文明交相輝映的名城”，指明了建設揚州的方向和目標。揚州作為“南京都市圈”１００公里范圍內的節(jié)點城市和“附中心城市”，未來將建成地區(qū)綜合性服務中心和現代制造業(yè)基地，并將以文化旅游名城和生態(tài)園林城市的優(yōu)勢，全力打造最適合人居住的具有國際影響的城市。據了解，“南京都市圈”規(guī)劃期限為２００２—２０２０年，近期規(guī)劃為２００２年到２００５年。“都市圈”包括南京、揚州、鎮(zhèn)江、馬鞍山、滁州、蕪湖，以及淮安南部和巢湖的部分地區(qū)，最終形成高度的經濟和市場一體化的發(fā)展態(tài)勢。揚州市正爭取成為“南京都市圈”內的農副產品供應基地、區(qū)域物流中心樞紐、會展“附中心城市”，同時也爭取興建都市圈內第二或第三機場，并希望在“南京都市圈”規(guī)劃遠期目標中實現。

揚州市的沿江開發(fā)戰(zhàn)略促進“大揚州”城鎮(zhèn)體系的形成，揚州城市規(guī)模將進一步擴大，區(qū)域經濟凝聚力進一步加強。按照規(guī)劃，近中期至２０１０年，開發(fā)范圍為：東至江都嘶馬鎮(zhèn)，西至儀征青山鎮(zhèn)，南至長江，北至寧通高速公路（揚州市區(qū)以西北繞城高速公路為界），涉及市區(qū)及儀征、江都兩市２９個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。遠期至２０２０年，規(guī)劃范圍為揚州市區(qū)及儀征、江都兩市全部行政區(qū)域，面積３２１５平方公里。沿江開發(fā)戰(zhàn)略促使揚州發(fā)展為以現有市區(qū)為中心，江都、儀征為兩翼相連、呈錐形帶狀分布、城鎮(zhèn)節(jié)點布局合理的濱江特大城市群體。東西約５０公里，南北約２０公里，城鎮(zhèn)人口規(guī)模２０１０年１４０萬左右，２０２０年２００萬人左右。市域沿江地區(qū)形成一級中心城市一個，二級中心城市２個，重點中心鎮(zhèn)８個。到2010年，沿江地區(qū)GDP達1000億元左右，年均增長14%以上，占全市GDP70%以上，2005年和2010年人均GDP分別達3000美元和6000美元以上，率先實現全面小康和基本現代化，城市化水平達70%以上。遠期到2020年，沿江地區(qū)建成現代產業(yè)走廊和城市走廊，使揚州成為長江三角洲地區(qū)綜合競爭力較強的現代化濱江大城市。揚州市沿江交通網縮短了揚州與上海的“地理距離”，沿江開發(fā)中大交通的體系一旦形成，長江航運－公路轉運－鐵路轉運將產生聯合運輸優(yōu)勢。豐富的貨源加便捷的交通，將衍生出現代物流業(yè)－集散、倉儲、運輸、采購、制造、配送、經營、信息、代理、中介等一系列現代服務行業(yè)。趁此時機進一步挖掘現代物流的潛力，推進現代物流產業(yè)的發(fā)展。揚州城區(qū)按照“西進南下”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，開始建設“西區(qū)的西區(qū)”——新城西區(qū)。按照發(fā)展規(guī)劃，揚州新城西區(qū)將是一座兼具古城文脈和現代氣息的生態(tài)現代化新城，區(qū)域集科教文化、行政辦公、商貿、居住功能為一體。首期投入建設的文昌西路延伸工程東至賈七路，西至西北繞城公路，全長3.85公里，道路規(guī)劃寬110米，將是揚州東西向的主干道，是西部連接潤揚大橋、寧啟鐵路火車站、西北繞城公路的主干道。該區(qū)東至賈七路，北至寧啟鐵路、揚冶路一線，西至西北繞城公路，南至文匯西路延伸線，面積約10平方公里，是城市總體規(guī)劃確定的西部新市區(qū)的重要組成部份。揚州市優(yōu)惠政策美國著名項目分析家沃德先生說過一句名言：好的政策勝過好的市場。這是他的切膚之痛所換來的經驗教訓。一、揚州市開發(fā)區(qū)、工業(yè)園外商優(yōu)惠政策：1、外商投資興辦國家鼓勵類生產性、開發(fā)性和建設、經營基礎設施的獨資或合資合作項目，注冊資金在100萬美元，且外方股份比例占60%以上的，從獲利年度起，稅務部門依法征稅。前3年，由同級財政在地方稅收分、留成部分，給予所得稅征收額相等的財政補貼；第4至8年，給予所得稅征收額50%的財政補貼。2、對在我區(qū)工業(yè)園區(qū)以外新辦的外商投資企業(yè)，在辦理項目申報和項目建設前期手續(xù)時，區(qū)級各種規(guī)費均減半征收。對新辦的生產型項目，除國家和省市必須收取的規(guī)費、基金外，由區(qū)級收取的基礎設施配套費、規(guī)劃管理費、墻改基金、人防費、消防費等一律按30%征收。3、對被列入國家和省火炬、星火、雙高一優(yōu)等高新技術產業(yè)化項目的，根據省以上的貸款貼息獎勵、撥款總額，區(qū)政府按10%的比例予以匹配獎勵。對開發(fā)研制經過省以上科技行政部門認定的高新技術產品，并進行項目投入的，由同級財政或相關基金按項目當年財務發(fā)生數一次性給予1%的補貼。4、在建設區(qū)新辦集貿市場、消費品市場、生產要素市場，工商管理費實行兩年免交，三年減半收取。新建、擴建的重點市場，或固定資產投資1000萬元以上的其它服務性項目（除房地產以外），自開業(yè)之日起，一年內新增的所得稅，由同級財政或相關基金給予等額補貼，各項規(guī)費減半征收。服務業(yè)企業(yè)當年上繳地方稅收超100萬元的，地方綜合規(guī)費在上年基數上，保證與營業(yè)收入增幅同步，由征收部門實行定額征收。5、對進“兩園”注冊資本在2000萬美元以上且一年內實際外資到帳達50%以上的項目、經省以上科學技術行政管理部門認定的高新技術項目（產品）、世界知名企業(yè)投資興辦的項目，采取更為靈活、優(yōu)惠的辦法，實行一事一議，制定個案性政策措施。6、進“兩園”企業(yè)除市級和市級以上規(guī)費外，區(qū)鎮(zhèn)級費用一律免收；市級和市級以上費用由區(qū)政府及相關部門幫助爭取減免。任何單位和個人都不得進入“兩園”向企業(yè)亂集資、亂攤派、亂收費。（見政府相關政策文件）二、揚州國際珠寶城可享受的優(yōu)惠政策：1、企業(yè)所得稅免三減五2、區(qū)級收取的基礎設施配套費、規(guī)劃管理費、墻改基金、人防費、消防費等均減按30%征收3、免征一年區(qū)級綜合基金4、所有外商可享受的行政事業(yè)減免規(guī)費5、成片開發(fā)面積達200畝以上的項目、世界知名企業(yè)投資舉辦的項目，實行一事一議、制定個案性政策成本及風險控制生產經營過程中的運行成本一、稅收工業(yè)企業(yè)實行增值稅制，稅率為進銷差額的17%，一般約為銷售收入的3.5%，視增值情況而定。二、運行費用電費：非工業(yè)、普通工業(yè)0.65元/度左右；大工業(yè)0.45元/度左右；水費：生活用水1.40元/噸；工業(yè)用水1.68元/噸；經營用水2.21元/噸。另外，企業(yè)如有需要，可就近直接取用地表水，應繳納水資源費0.01元/噸，水利工程水費0.04元/噸。人防建設經費：14元/人.年。其它如治安等收費：約10-50元/人.年。三、建筑物費用建廠成本：單層輕鋼結構：450-600元人民幣/平方米框架結構：600-700元人民幣/平方米標準廠房房租：8-12元人民幣/月.平方米四、水接入費用：600元/立方米（對外商投資企業(yè)減半征收：300元/立方米）第二節(jié)土地成本該項目已第一期購得土地544畝，其中商業(yè)用地262畝。以揚州市國土資源局土地交易中心掛牌出讓價購得，每平米728元，且已于2003年9月23日支付了土地出讓金。揚州市國土局土地交易中心于2003年10月16日推出13幅土地向社會公開拍賣，全部成功拍出。其中6幅地塊與該項目用地在地理位置及土地用途上具有可比性。6幅地塊最高拍賣成交價為3120元/平方米，最低拍賣成交價為1470元/平方米。即均高出該項目用地掛牌出讓價1～3倍不等，以保守的評估估算，該項目用地的土地價值目前已升值了2倍，即約2000元/平方米，土地總價值已近3.5億元人民幣。（附6幅拍賣土地成交資料）風險控制該項目的建設規(guī)劃設計已進入尾聲，部分工程已開始報建。項目公司的工程部門按照價格低、質量優(yōu)的原則已與多個施工單位進行了接觸和談判，目前，單項工程已達成意向（附后），與工程監(jiān)理公司也已初步簽訂意向合同（附后）。項目公司將以規(guī)范的運作，標準化的管理及嚴格的成本控制與核算，高質量地完成工程建設。從今年6月以來，項目公司的招商部門即開始與中國內地、港澳臺及海外的上萬家珠寶企業(yè)及經銷商、著名品牌廠商，包括各地的行業(yè)協(xié)會進行了廣泛的聯系，獲得了相當好的反饋。在此基礎上，結合項目的進展，制定了詳盡的招商宣傳計劃及優(yōu)惠的招商條件（附后）。近日，又新設計出招商意向表分發(fā)給各地珠寶企業(yè)，已有部分珠寶企業(yè)明確表達了進駐的意向。結論：揚州在長三角排位雖然有些偏后，但發(fā)展較快，土地房產剛起步，有較好的開發(fā)和政策條件，土地增值潛力大，珠寶產業(yè)發(fā)展大有可為，項目招商具備極大優(yōu)勢。綜合來看，在長三角地區(qū)，揚州具有較大的發(fā)展和升值潛力，項目是可行的。第七章投資估算及資金籌措第一節(jié)項目投資估算一、本項目建筑面積為56.73萬㎡，其中：商業(yè)可售面積28.6萬㎡；工業(yè)配套（管理人員公寓）可售面積7.25萬㎡。加工廠房可售面積12.88萬㎡本項目自營面積為8萬㎡，其中：珠寶大酒店8萬㎡。二、投資估算詳見投資估算匯總表表中土地成本以土地使用證上的金額為準，詳見各地塊土地使用證。土地上各建筑物的造價如下：A:珠寶市場步行街為：1500元/㎡B:珠寶大廈、珠寶文化廣場、國際商務中心為：2500元/㎡C:員工高級公寓為：750元/㎡D:珠寶加工廠一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)為：650元/㎡財務費用按借款總額20000萬元、年利率6％、期限3年計算。暫不考慮珠寶大酒店的投資。三、項目開發(fā)進度和營銷進度的初步安排詳見項目開發(fā)進度和營銷進度的初步安排表，珠寶加工區(qū)、珠寶大酒店暫不對外銷售。2003年、2004年只有投入，2005年、2006年、2007年才有資金回籠，故在資金籌措方面2005年才考慮銷售資金回籠因素。第二節(jié)資金籌措及落實情況一、公司的投資計劃與資金籌措詳見投資計劃與資金籌措表。項目的全部建設資金由項目公司自有資金25000萬元（含注冊資本金）、股東借款9659萬元、銀行貸款20000萬元及銷售物業(yè)回籠資金58037萬元等四部分組成，其中，銀行貸款20000萬元，約占項目總投資的17.75％。三、由于本項目采用滾動開發(fā)運作模式，銷售回籠的資金又投入到項目開發(fā)建設中去，實現銷售后的利潤再投入應視為新增資本金的投入。本項目銷售物業(yè)后再投入到開發(fā)建設中的資金為58037萬元，按投資回報均攤分配原則，其中應實現的利潤為：58037×68705÷（151401＋37873）=21067(萬元)故本項目總共投入的資本金應為:25000+21067=46067(萬元)占項目總投資的比例為:46067÷112696=40.88%在回籠資金之前的2004年12月底之前總共投資為：15159＋39500=54659（萬元）其中資本金所占比例為：25000÷54659＝45.74%以上兩項均超過金融部門公認的30％的水平。四、公司自有資金及股東借款合計34659萬元（含購土地款）將于2004年12月底之前分批陸續(xù)投入，具體時間表如下：（1）、2003年10月已到位：15159萬元（已用于購土地）（2）、2004年04月底到位：2000萬元（3）、2004年06月底到位：3000萬元（4）、2004年08月底到位：4500萬元（5）、2004年10月底到位：5000萬元（6）、2004年12月底到位：5000萬元注：結算地價包括土地出讓金、土地開發(fā)基金、拆遷費、契稅第八章經濟效益分析第一節(jié)項目未來收入來源:一、珠寶產業(yè)園建成后園區(qū)內所有物業(yè)的銷售收入，見經營總收入預測表經營總收入預測表序號分類銷售面積（萬平米）銷售單價（元/平米）銷售收入（萬元）1珠寶文化廣場6.82×80%6800371002珠寶大廈6.65×80%6800361763國際商務中心5.5×80%6800299204珠寶市場步行街（一期）6.763500236605珠寶市場步行街（二期）2.873500100456員工高級公寓7.252000145007合計151401注：（1）、車位是服務配套，暫不計算收入；其它服務性經營收入暫不考慮。（2）、考慮到未來本項目地塊的升值潛力,珠寶大廈、珠寶文化廣場、國際商務中心20％的物業(yè)由公司保留，不對外出售，所有廠房均不對外出售，因為未來3～5年內，在該地塊形成商業(yè)圈后，所有廠房可能外遷，只要補一些地價，工業(yè)用地可轉為商業(yè)用地，升值潛力十分巨大，這種現象在許多大中城市隨著城市規(guī)模的擴大和經濟的發(fā)展屢見不鮮。（3）、本可行性分析的經營收入預測時間期截止2007年，在2007年前，廠房和酒店的收益較少，忽略不計；剩余20%物業(yè)(成本價值約2.5162億元詳見剩余物業(yè)成本價值一覽表)留給本公司自用和部分出租,租金收入也暫且不計入經營總收入當中，但剩余物業(yè)的價值在項目利潤測算中將予以考慮。（4）、物業(yè)銷售收入回籠資金情況詳見經營收入年度測算表經營收入年度測算表（單位：萬元）項目04年05年06年07年合計上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年珠寶文化廣場比例————————10%60%30%——100%金額————————37102226011130——37100珠寶大廈比例————40%50%10%——————100%金額————14470180883618——————36176國際商務中心比例————————10%30%60%100%金額————————299289761795229920珠寶市場步行街（一期）比例————40%50%10%——————100%金額————9464118302366——————23660珠寶市場步行街（二期）比例————————30%60%10%——100%金額————————30146027100410045員工高級公寓比例————————30%50%20%——100%金額————————435072502900——14500合計——2393429918200504451332986151401538526456332986二、本項目建成后將成為全國乃至世界著名的珠寶生產、加工、原材料交易、珠寶展示、拍賣、交易中心，屆時全國甚至世界各地的珠寶商將會云集揚州，在產業(yè)園內進行珠寶交易，并且將定期舉辦規(guī)模龐大的國際珠寶展示交易會。預計年交易額將達50～80億元，本公司也將從中獲取較大收益，如交易額的提成，即使按交易額的2％～3％收取，一年也有上億甚至幾億的收入，由于這方面的經營收入目前難以準確量化，在本經濟效益分析中暫且不計，但其美好的經濟發(fā)展前景是不能輕易忽略的！三、本項目建成后由本公司負責物業(yè)管理，總建筑面積48.73萬㎡,一年的物業(yè)管理費收入有幾千萬元,在本經濟效益分析中也暫且不計。四、本公司自己經營珠寶業(yè)務所產生利潤在本經濟效益分析中也暫且不計。本項目收入來源雖然很多，但在本經濟分析中主要以可量化的物業(yè)銷售收入為主。第二節(jié)項目經營稅金及附加根據國家現行的財稅政策和揚州市的地方稅收政策交納有關稅金。項目經營稅金及附加見下表：序號項目計算依據金額（萬元）1營業(yè)稅營業(yè)收入的5%75702城市維護建設稅營業(yè)稅的3%2273教育費附加營業(yè)稅的1%764合計營業(yè)收入的5.2％7873第三節(jié)項目利潤估算1、項目經營收入：151=401\*Arabic401萬元2、項目經營稅金及附加：78=73\*Arabic73萬元3、項目可運用資金：項目經營收入－項目經營稅金,即為143528萬元。4、項目稅后利潤測算如下表所示，項目稅后利潤總額約30832萬元稅后利潤測算表(單位:萬元)稅后利潤測算表(單位:萬元)序號項目金額（萬元）1經營收入1514012總成本費用1126963稅金及附加78734利潤總額308325所得稅(3年免所得稅)06稅后利潤30832注：(1)考慮剩余20％物業(yè)價值(詳見剩余物業(yè)成本價值一覽表)37873萬元，稅后利潤總額應調整為:30832＋37873＝68705萬元(2)根據揚州有關政策規(guī)定，外商獨資企業(yè)在稅收上享有“從獲利年度起企業(yè)所得稅前3年免，后3年減半”的優(yōu)惠政策。第四節(jié)項目經濟效益評價對本項目進行經濟效益分析評價的主要依據是國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經濟評價方法與參數》（第二版）。參照我國新的財會制度，結合房地產開發(fā)的實際情況，計算出項目全部投資的經濟效益，選取的計算指標為財務內部收益率（FIRR）財務凈現值（FNPV）及投資利潤率。一、財務內部收益率(FIRR)（1）、財務現金流量（見財務現金流量表）注：年貸款利率按中國人民銀行2002年2月21日起執(zhí)行的標準，取I=5.85%。一般來講，年折現率一般高出同期銀行年貸款利率2個百分點，即為I折=7.85%，計算時取I0=8%。（2）、內部收益率的計算當NPV=O時=>試算得出FIRR假設I=33%，則FNPV=453>0；假設I=34%，則FNPV=-489<0由內插法求出FIRR=33%+（133%－134%）*453/（453+|-489|）=33.48%即：內部收益率為33.48%內部收益率的評價：FIRR=33.48%；I=5.58%，I=8%FIRR與同期貸款利率I比較：FIRR=33.48%>5.58%,說明項目可以盈利。FIRR與同期貸款利率I0比較：FIRR=33.48%>8%,說明項目盈利水平大大超出社會平均盈利水平。二、財務凈現值設定折現率I0=8%，據財務現金流量表，NPV=42207萬元>0評價：FNPV=42207萬>0，說明項目可按事先規(guī)定的貼現率（即I0=8%）獲利，在所研究的經濟壽命內發(fā)生投資凈收益，有經濟效果，項目開發(fā)方案可行。三、投資利潤率項目投資利潤率=（利潤/投資總額）×100%=68705/112696=60.96%四、項目經濟效益評價指標匯總項