中國醫(yī)療保險改革發(fā)展與現(xiàn)狀

中國醫(yī)療保障制度的

改革、發(fā)展與現(xiàn)狀在擁有十三億人口的中國進行醫(yī)療保障制度改革，建立覆蓋城鄉(xiāng)的基本醫(yī)療保障體系，是前無古人的偉大事業(yè)。建立城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)保，相繼又建立城鎮(zhèn)居民醫(yī)保、新農(nóng)合、城鄉(xiāng)社會醫(yī)療救助制度，是偉大的歷史跨越。讓人人享有基本醫(yī)療保險，全面提升國人的健康水平和生命質(zhì)量，是中國醫(yī)療保障制度改革的宏偉目標。一、中國醫(yī)療保障制度形成的主要歷程二、中國醫(yī)療保障制度的現(xiàn)狀三、中國醫(yī)療保障制度改革的目標四、國家醫(yī)療保險藥品目錄簡介提綱一、中國醫(yī)療保障制度形成的主要歷程看病難，看病貴天價醫(yī)療費2005年11月，中央電視臺《新聞調(diào)查》節(jié)目一則關于“天價醫(yī)療費”的報道，引起舉國關注。該報道詳述了患者翁家與哈爾濱醫(yī)科大學附屬第二醫(yī)院(下稱哈醫(yī)大二院)的醫(yī)療費糾紛，歷數(shù)醫(yī)院過度收費、管理混亂和過度治療等行徑。經(jīng)過幾輪密集追蹤報道，此事因花費總額達到“500萬元以上”的天價，成為2005年影響最大的醫(yī)療糾紛案。（一）、初期的醫(yī)療保障（二）、改革探索時期（三）、建設與完善時期中國醫(yī)療保障制度形成的主要歷程勞保醫(yī)療制度公費醫(yī)療制度農(nóng)村合作醫(yī)療實施時間1951年1952年建國之初適用范圍企業(yè)機關、團體、事業(yè)單位農(nóng)民費用支付享受勞保醫(yī)療的職工患病到指定醫(yī)院就醫(yī)，基本上醫(yī)療費用個人不用負擔符合政策的醫(yī)療費用可報銷。個人負擔比例約在10%左右互助互濟的醫(yī)療保障制度，保障水平很低初期的醫(yī)療保障體現(xiàn)了新制度的優(yōu)越性，使勞動者看病就醫(yī)由個人行為，轉(zhuǎn)化為個人、企業(yè)、社會和國家的共同責任；有效地保障了廣大勞動者的身體健康調(diào)動了廣大勞動者的生產(chǎn)積極性初期醫(yī)療保障的作用缺乏穩(wěn)定的醫(yī)療基金來源醫(yī)療費用增長過快，財政不堪重負對醫(yī)療供需雙方缺乏有效的費用制約機制，醫(yī)療衛(wèi)生資源浪費嚴重醫(yī)療保障覆蓋面窄管理和服務的社會化程度低缺乏風險互助共濟功能初期醫(yī)療保障的弊端

二、改革探索時期◆任何一項社會制度的確立，任何一項社會政策的推行，都必然有其特定的經(jīng)濟基礎和社會環(huán)境?！綦S著經(jīng)濟體制改革的不斷推進，經(jīng)濟結構、所有制結構、企業(yè)結構等都發(fā)生變化，公費醫(yī)療、勞保醫(yī)療制度已不適應改革發(fā)展的需要，要開辟新路。對現(xiàn)有制度進行完善職工基本醫(yī)療保險改革試點（兩江試點）新型農(nóng)村合作醫(yī)療試點城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險改革試點二、改革探索時期公費醫(yī)療勞保醫(yī)療探索改革公費醫(yī)療的管理體制，加大醫(yī)療服務供方的責任，把責權統(tǒng)一起來如上海試行了公費醫(yī)療經(jīng)費按定額撥給單位自管與按享受單位人數(shù)和定額將經(jīng)費撥給定點醫(yī)療單位代管的管理辦法探索離退休人員醫(yī)療費用社會統(tǒng)籌本著以支定籌的原則，醫(yī)療費用由國家、企業(yè)、個人三方負擔，增強了醫(yī)療基金互助共濟功能和抗風險能力為了增強公費醫(yī)療享受者的費用意識、節(jié)約意識、樹立正確的就醫(yī)行為，減少醫(yī)療資源的浪費公費醫(yī)療經(jīng)費與享受者個人掛鉤的辦法：享受者個人就醫(yī)時自負一定比例的醫(yī)療費；實行醫(yī)藥費補貼；確定公費醫(yī)療經(jīng)費定額，超支部分由個人自付一定比例。探索職工大病醫(yī)療費用社會統(tǒng)籌對現(xiàn)有制度進行完善1994年國家決定在江蘇省鎮(zhèn)江市和江西省九江市開始職工醫(yī)療保險改革試點。1996年試點范圍進一步擴大到全國29個?。▍^(qū)、市）的40多個試點城市。職工基本醫(yī)療保險改革試點

（兩江試點）明確職工醫(yī)療保險費用的籌資辦法；建立社會統(tǒng)籌醫(yī)療基金和職工個人醫(yī)療賬戶相結合的制度；建立對職工個人的醫(yī)療費用制約機制；加強對醫(yī)療機構的制約；建立了管理和監(jiān)督制度。兩江試點的主要內(nèi)容兩江試點的基本經(jīng)驗與問題經(jīng)驗問題1、建立社會統(tǒng)籌和個人相結合的社會醫(yī)療保險模式是切實可行的；

2、相關的基金籌集機制、費用分擔機制、基金管理機制、醫(yī)療服務補償機制都是符合改革需要的，能夠發(fā)揮應有的作用，是新型醫(yī)療保險制度不可或缺的組成部分統(tǒng)籌基金超支問題；統(tǒng)籌基金與個人賬戶基金分配結構的問題；繳費基數(shù)問題；基金征繳問題；大額醫(yī)療費用封頂問題等對試點方案本身的問題、制度設計缺陷通過更大范圍的試點進一步檢驗方案，發(fā)現(xiàn)問題，尋找解決的途徑和辦法。如醫(yī)療保險統(tǒng)籌基金超支問題，不但兩江超支，擴大試點的城市都超支，是制度設計的問題。將“通道式”的統(tǒng)賬結合方式改成統(tǒng)籌基金與個人賬戶相結合又相對獨立的“板塊式”。擴大試點從2003年開始，本著多方籌資、農(nóng)民自愿參加的原則，在全國進行新農(nóng)合試點。到2004年底，全國共有310個縣、1945萬戶6899萬個農(nóng)民參加了新農(nóng)合，參合率達到72.6%。

資金安排：

中央財政對中西部地區(qū)（除市區(qū)外）的參合農(nóng)民每年按人均10元安排補助資金，地方財政對新農(nóng)合的農(nóng)民補助每年不低于10元。新型農(nóng)村合作醫(yī)療試點社會滿意度低；保障水平低；宣傳不到位；程序繁雜（主要指登記、理賠程序繁雜）新型農(nóng)村合作醫(yī)療試點存在的問題：

2006年政府提出了三個延伸：在保障對象上實現(xiàn)從城鎮(zhèn)職工到城鎮(zhèn)居民的延伸；在籌資機制上實現(xiàn)從單一籌資到多元籌資的延伸；在保障方式上實現(xiàn)從單一保障到多種保障的延伸。2007年選擇2至3個城市試點，2008年新增229個試點城市。城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險改革試點不屬于城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險制度覆蓋范圍的大、中、小學生、少年兒童和其他非從業(yè)的城鎮(zhèn)居民?；I資水平由各試點城市根據(jù)各地經(jīng)濟發(fā)展水平和不同人群的基本醫(yī)療消費要求，并考慮當?shù)鼐用窦彝ズ拓斦呢摀芰Υ_定。城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險改革試點參保范圍：改革了原有的公費、勞保醫(yī)療制度建立以社會統(tǒng)籌和個人賬戶相結合的城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險制度在鞏固城鎮(zhèn)職工醫(yī)保的基礎上，建立了城鎮(zhèn)居民醫(yī)保、新農(nóng)合、城鄉(xiāng)社會醫(yī)療救助制度，有中國特色的醫(yī)療保障體系框架初步形成。改革探索時期完善現(xiàn)行醫(yī)療保障制度，加快發(fā)展步伐；進一步加大財政對醫(yī)療保障的投入；統(tǒng)籌規(guī)劃醫(yī)療保障體系建設，促進協(xié)調(diào)發(fā)展；強化對醫(yī)療服務的調(diào)控和制約，建立有效監(jiān)管機制；堅持三改并舉，推進醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革。建設、完善時期二、中國醫(yī)療保障制度的現(xiàn)狀中國現(xiàn)行的醫(yī)療保障體系醫(yī)療保障的管理模式中國醫(yī)療保障制度的現(xiàn)狀中國“三縱三橫”的醫(yī)療保障體系

補充層個人、組織、社會補充醫(yī)療保險商業(yè)健康保險

主干層個人、組織、政府城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險新型農(nóng)村合作醫(yī)療托底層政府城鄉(xiāng)醫(yī)療救助社會慈善捐助醫(yī)療保障覆蓋范圍2004-2008年，全國城鎮(zhèn)基本醫(yī)療保險參保人數(shù)從1.09億人，增加到3.18億人;截至今年11月底，已達到3.9億人。2009年６月底，參加新型農(nóng)村合作醫(yī)療的人數(shù)為8.3億人。城鎮(zhèn)參保人數(shù)近年快速增長城鎮(zhèn)職工城鎮(zhèn)居民2008年收入2885億155億2008年支出2020億64億累計結余統(tǒng)籌基金2161億個人賬戶1142億128億基本醫(yī)療保險基金收支狀況城鎮(zhèn)職工城鎮(zhèn)居民2009年收入（1-11）2783億156億2009年支出（1-11）2234億134億累計結余統(tǒng)籌基金2526億個人賬戶1339億145億基本醫(yī)療保險基金收支狀況2008年定點醫(yī)療機構總計69009三級3270二級12049一級以下53690（其中社區(qū)12646，占18.3%）3、2、13個目錄藥品目錄診療目錄服務設施2個定點醫(yī)療機構零售藥店1個辦法結算辦法醫(yī)療保險的管理模式國家2004版藥品目錄共有藥品1901種，其中西藥1031種；中藥827種；民族藥47種。采用協(xié)議管理，對服務人群、服務范圍、服務內(nèi)容、服務質(zhì)量、結算辦法、結算標準等明確雙方的責任、權利和義務。醫(yī)療費用結算辦法后付制項目付費病種付費定額付費預付制總額預付定額預付利：服務全面周到供需比較協(xié)調(diào)促進醫(yī)技進步弊：誘發(fā)過度服務費用可能失控利：控制費用有效限制過度服務體現(xiàn)社會公平弊：影響醫(yī)技發(fā)展服務供給不足三、中國醫(yī)療保障制度改革的目標

醫(yī)療改革醫(yī)療改革人人享有基本醫(yī)療保障形成保障層次分明，制度邊界清晰，保障功能完善的醫(yī)療保障體系。中國醫(yī)療保障制度改革的目標“三步走”：第一步，到2010年把“四大板塊”保障制度的框架建立起來，初步實現(xiàn)制度的平穩(wěn)運行和持續(xù)發(fā)展。建立各項保障制度，擴大覆蓋面和受益面。建立穩(wěn)定合理的籌資機制。建立健全管理體制建立社區(qū)平臺和網(wǎng)絡系統(tǒng)建立監(jiān)控系統(tǒng)醫(yī)療保障的實施步驟“三步走”：第二步，2011-2015年，探索各項保障制度之間銜接的有效途徑?？s小保障水平差距。實現(xiàn)各項制度兼容和轉(zhuǎn)換。整合資源，實現(xiàn)醫(yī)療保障的集約化管理。提高統(tǒng)籌層次。醫(yī)療保障的實施步驟“三步走”：第三步，2016-2020年，基本建成覆蓋城鄉(xiāng)的醫(yī)療保障體系提升新農(nóng)合的管理能力和保障水平。四大板塊與多層次醫(yī)療保障協(xié)調(diào)發(fā)展。把公共品的普及性、可及性和可選擇性結合起來。醫(yī)療保障的實施步驟中廣網(wǎng)北京11月10日消息據(jù)中國之聲《新聞縱橫》報道，“民生”，是十八大報告的關鍵詞，胡錦濤同志在報告中提到，要“深化公立醫(yī)院改革，鼓勵社會辦醫(yī)”。而變化也正在發(fā)生，北京協(xié)和醫(yī)院率先推出24小時掛號新規(guī)，北京首個醫(yī)療聯(lián)盟也于近日成立，患者轉(zhuǎn)診更方便。

中共十八大代表、新疆醫(yī)科大學第一附屬醫(yī)院婦科主任丁巖8日在北京接受記者采訪時表示，近年來，新疆在醫(yī)療改革方面取得了很大的成就。她希望中央今后能進一步發(fā)展社區(qū)醫(yī)療建設，加強基層醫(yī)療人員的素質(zhì)教育。她還建議發(fā)展網(wǎng)絡醫(yī)療平臺，例如，基層醫(yī)院有疑難雜癥病例可由大醫(yī)院通過網(wǎng)絡對其進行指導治療。四、國家醫(yī)療保險藥品目錄簡介

（一）、國家醫(yī)療保險藥品目錄回顧

（二）、新版藥品目錄的主要變化

（三）、藥品目錄調(diào)整的原則

（四）、國家對地方調(diào)整目錄的要求2000年《國家基本醫(yī)療保險藥品目錄》---適用范圍：城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險

---西藥、中成藥、民族藥共計1535個品種

---中藥飲片目錄采用排除法制訂，

單方不予支付有99種，

單方及復方均不予支付有28種和1個類別（一）國家醫(yī)療保險藥品目錄回顧2004年《國家基本醫(yī)療保險、工傷保險保險藥品目錄》—適用范圍擴大到工傷保險

—西藥品種1031個（其中甲類315個）、

中成藥品種823個（其中甲類135個）、

民族藥品種47個

—中藥飲片沒有變化（一）國家醫(yī)療保險藥品目錄回顧2007年為適應城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險試點的需要

—適用范圍擴大到居民醫(yī)保

—增加了36個兒童用藥品種

（其中：西藥13個，中成藥23個）

—放寬了對兒童用藥的劑型限制（一）國家醫(yī)療保險藥品目錄回顧2009年《國家基本醫(yī)療保險、工傷保險和生育保險藥品目錄》調(diào)整后的新版目錄西藥和中成藥品種共2151個。---西藥品種1164

個（其中甲類349個），其中20個僅限工傷保險用藥，4個僅限生育保險用藥；---中成藥品種987個（其中甲類154個）；---民族藥品種45個。（二）新版藥品目錄的主要變化1、基本藥物目錄內(nèi)的治療性藥品全部納入目錄甲類2、新版目錄共增加了260個藥品，增幅為13.7%，

其中甲類藥品增加了53個，增幅為11.8%。3、對部分容易濫用的藥品在支付范圍上進行了限定，

限定支付范圍的藥品比2004版增加了12%4、積極探索建立談判機制，對部分臨床療效確切，

有重大創(chuàng)新價值，但價格昂貴，可能對基金產(chǎn)生

風險的藥品，研究制定談判準入辦法。（二）新版藥品目錄的主要變化1、無正式標準的品種2、食品藥品監(jiān)督管理局撤銷文號的藥品3、非醫(yī)療保險責任范圍的藥品關注點：B字號藥品性功能增強藥，解酒藥，治療不育癥藥有減肥、美容、生發(fā)作用的藥（三）、藥品目錄調(diào)整的原則

中成藥：基本不考慮的藥品4、不利于生態(tài)保護的關注點：含保護動物臟器的含珍稀藥材的稀有金屬的資源稀缺，自然難以再生的（三）、藥品目錄調(diào)整的原則

中成藥：基本不考慮的藥品5、不符合經(jīng)濟有效原則的關注點：含藥大輸液不在04版中的抗感冒、助消化、

潤腸通便劑等6、組方中含有無藥物標準的藥材的（三）、藥品目錄調(diào)整的原則

中成藥：基本不考慮的藥品1、易濫用劑型關注點：洗劑、搽劑、茶劑、口服泡騰劑、咀嚼片含片、口腔崩片、分散片、散劑、油劑、

軟膏劑、含漱液藥酒（非工傷）2、主要起滋補作用的易濫用藥品關注點：各種補劑生精固精、強身延年（三）、藥品目錄調(diào)整的原則

中成藥：從嚴掌握的藥品3、提高免疫功能、防輻射4、注射劑5、07年之前批準的6、與04年目錄經(jīng)典方比較，簡單加減、更改劑型的且功能主治相同、價格貴的（三）、藥品目錄調(diào)整的原則

中成藥：從嚴掌握的藥品1、重點討論中藥劑型歸并和審評要求：滴劑、液體劑、

顆粒劑、糖漿劑、煎膏劑、酊劑、濃縮丸、橡皮膏劑、

婦科洗劑及泡騰劑2、依據(jù)西醫(yī)理論開發(fā)以中藥注冊的3、中西藥復合制劑4、銀杏葉類、燈盞花類、丹參類、七葉皂甙類（三）、藥品目錄調(diào)整的原則

中成藥：特殊討論的藥品5、兒童、工傷和生育專用藥6、藥物安全性存在重大隱患的7、不在04版中的OTC藥8、中藥材簡單打粉的膠囊劑9、與B字號成分相同的Z字號藥品（三）、藥品目錄調(diào)整的原則

中成藥：特殊討論的藥品1、收錄在國家基本藥物目錄內(nèi)的2、進入10個省份（含）以上地方藥品目錄的3、有重大臨床價值的創(chuàng)新藥（三）、藥品目錄調(diào)整的原則

中成藥：優(yōu)先考慮的藥品1、食品藥品監(jiān)督管理局撤銷文號的藥品2、臨床基本不用的或者用量很少的3、市場沒有銷售的且臨床沒有需求的4、已有替代藥物，且價格高于替代藥物或毒副

作用明顯大于替代藥物的5、藥物安全性存在重大隱患的6、明顯易濫用的7、食品藥品監(jiān)督管理局禁止生產(chǎn)、銷售和使用的8、在評審過程中有弄虛作假或者通過不正當手段

進入目錄的（三）、藥品目錄調(diào)整的原則

中成藥：調(diào)出的藥品1、無正式標準的品種2、食品藥品監(jiān)督管理局撤銷文號的藥品3、非醫(yī)療保險范圍的藥品關注點：性功能增強藥，解酒藥，治療不育癥藥有減肥、美容、生發(fā)作用的藥計劃免疫藥品主要起營養(yǎng)滋補作用的藥品（三）、藥品目錄調(diào)整的原則

西藥：基本不考慮的藥品4、不符合經(jīng)濟有效原則的藥品關注點：不合理的含藥大輸液（溶媒除外）咀嚼片等其他5、在評審過程中有弄虛作假的藥品6、藥典未收錄的劑型（三）、藥品目錄調(diào)整的原則

西藥：基本不考慮的藥品1、易濫用的藥品關注點：不在04版中的抗感冒藥、助消化藥、

保護胃粘膜藥、抑酸復合制劑不在04版中的補充維生素、礦物質(zhì)藥；

復合（復方）維生素和礦物質(zhì)藥2、易濫用的劑型關注點：洗劑、搽劑、茶劑、口服泡騰劑，酊劑、含片、口崩劑、分散片、散劑、油劑、乳膏劑（霜劑）、含漱液和噴霧劑。不鼓勵藥典未收載的劑型3、各類輔助用藥（三）、藥品目錄調(diào)整的原則

西藥：從嚴掌握的藥品4、提高免疫功能藥，特別是口服制劑5、緩控釋劑型6、04年已經(jīng)討論的02年12月31日以前的藥品；

與04年目錄比較藥效相同，價格比同類藥品貴的7、抗生素聯(lián)合制劑8、不鼓勵經(jīng)口腸內(nèi)營養(yǎng)藥9、活菌制劑、調(diào)血脂藥、生物制品、護膚用品。（三）、藥品目錄調(diào)整的原則

西藥：從嚴掌握的藥品1、工傷用藥（首先考慮有效性）2、生育用藥3、兒童專用藥和劑型4、依據(jù)西醫(yī)理論開發(fā)植物藥5、腫瘤治療藥6、不同配比的腸內(nèi)、外營養(yǎng)藥（三）、藥品目錄調(diào)整的原則

西藥：特殊討論的藥品7、干擾素等亞型復雜的藥品8、高血壓、糖尿病、抗菌素等藥物的合理用藥原則的銜接9、中西藥復合制劑10、孤兒藥11、診斷用藥12、不在04版中的OTC藥13、單藥在目錄的復合藥（三）、藥品目錄調(diào)整的原則

西藥：特殊討論的藥品1、收錄在國家基本藥物目錄內(nèi)的2、收錄在WHO基本藥物目錄內(nèi)的3、進入10個省份（含）以上地方藥品目錄的4、有重大臨床價值的創(chuàng)新藥（三）、藥品目錄調(diào)整的原則

西藥：優(yōu)先考慮的藥品1、臨床基本不用的2、市場沒有銷售的且臨床沒有需求的3、已落伍的藥品，且價格高于替代藥物或毒副作用

明顯大于替代藥品的4、被循證醫(yī)學基本否定的和國內(nèi)外有重大爭議的5、藥物安全性存在重大隱患的6、食品藥品監(jiān)督管理局禁止生產(chǎn)、銷售和使用的7、食品藥品監(jiān)督管理局吊銷注冊證號的8、在評審過程中有弄虛作假或者通過不正當手段進

入目錄的（三）、藥品目錄調(diào)整的原則

西藥：調(diào)出的藥品1、甲類藥品，各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）不再進行調(diào)整，各統(tǒng)籌地區(qū)應于今年12月份開始執(zhí)行使用。2、乙類藥品，各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）可按規(guī)定進行調(diào)整后，再由所轄統(tǒng)籌地區(qū)執(zhí)行使用。3、民族藥和中藥飲片，各地按現(xiàn)有政策繼續(xù)執(zhí)行。4、各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）應于2010年3月31日前發(fā)布本地藥品目錄。5、各統(tǒng)籌地區(qū)要在2010年6月30日前完成計算機信息管理系統(tǒng)藥品數(shù)據(jù)庫的更新工作。（四）國家對地方調(diào)整目錄的要求6、乙類藥品調(diào)整品種總數(shù)不得超過243個

7、不得要求企業(yè)申報

8、不得以任何名目向企業(yè)收取費用

9、不得調(diào)出國家基本藥物和僅限工傷保險的品種

10、可以進行調(diào)整但不得取消藥品限定支付范圍

11、對藥品名稱不得使用或標注商品名

12、調(diào)整品種應按規(guī)定報人保部備案（四）國家對地方調(diào)整目錄的要求甲類藥品，要按照基本醫(yī)療保險的規(guī)定全額給付，不得再另行設定個人自付比例。乙類藥品，可根據(jù)基金承受能力，先設定一定的個人自付比例，再按基本醫(yī)療保險的規(guī)定給付。（四）國家對地方調(diào)整目錄的要求同一劑型規(guī)格藥品，探索設定最高支付限額標準。輔助治療藥品，適當加大個人自付比例。緊急搶救與特殊疾病治療所必需的目錄外藥品，

建立定點醫(yī)療機構申報制度，并明確相應的審核

管理辦法。（四）國家對地方調(diào)整目錄的要求OTC藥品參保人員住院使用時由基本醫(yī)療保險統(tǒng)籌基金支付；門診使用時限個人帳戶支付。由目錄內(nèi)西藥品種組成的復合藥（包括含藥大輸液），其價格不高于所組成藥品價格之和的，視同乙類藥品按規(guī)定予以支付，具體管理辦法由各地制訂。放射性同位素類藥物，納入醫(yī)療服務項目范圍進行管理（四）國家對地方調(diào)整目錄的要求謝謝謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎知識培訓請在此輸入您的副標題LOGO新員工入職培訓系列課程培訓目標請在此輸入您的副標題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關基本知識2、了解房地產(chǎn)相關的建筑知識3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識概要4房地產(chǎn)銷售知識與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎知識房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權利，在經(jīng)濟學上也叫不動產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權注：房地產(chǎn)物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、典當權等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其他用途的房屋?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權屬關系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權屬關系，而土地則沒有明確的權屬關系，它是一個統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：1、實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價格構成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格3、從權屬關系看，房產(chǎn)所有權和地產(chǎn)所有權是聯(lián)系在一起的。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性1、生產(chǎn)周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車站、機場、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結構：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結構形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營對象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質(zhì)的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場分類一級市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發(fā)商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格構成：土地價格和建筑物及其附屬物價格的統(tǒng)一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價格：指一宗房地產(chǎn)的整體價格。房地產(chǎn)單位價格：指單位面積或單位建筑面積的價格，它可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

房地產(chǎn)價格

樓面地價：指平均到每單位建筑面積上的土地價格樓面地價=土地總價格/總建筑面積=土地單價/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價格1、房屋建筑成本2、流通費用3、稅金4、利潤房地產(chǎn)價格

房屋價格

房地產(chǎn)價格構成1、土地出讓金或征地費2、拆遷安置補償費3、城市土地開發(fā)費4、土地開發(fā)利潤【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場、學校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少

10、政府因素、土地價格的變動

11、其它因素森茂山莊項目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國家依法征用和沒收的土地、國營農(nóng)場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權。土地使用權：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權利。土地使用權可以依法轉(zhuǎn)讓?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】國有土地使用權的取得方式

國有土地使用權的取得方式：土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權出讓：是指人民政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。招標：是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經(jīng)評標后確定的中標人取得土地使用權的行為。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地使用權的取得方式2、土地使用權轉(zhuǎn)讓：是指合法擁有土地使用權的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應該明確，房屋的所有權是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時，都要與國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設施7、政府和公用設施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結構。多層房屋通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結構形式分類：1、磚木結構2、磚混結構3、鋼混框架結構4、鋼混剪刀墻結構5、鋼混框架一剪刀墻結構6、鋼結構【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。

板樓的優(yōu)勢：結構設計將朝陽面讓位于居室，通風采光條件優(yōu)于其它結構。比較典型的是一梯兩戶式設計，南北朝向時，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時，前后居室各有半天的朝陽面。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結構，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結構強度高，抗震性好；居高望遠，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風，這樣的地方被稱為“灰色空間”?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結構分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復式住宅是受躍層式住宅的設計構思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復式設計為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經(jīng)濟適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設，以營利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設工程施工許可證》《商品房預(銷)售許可證》?！皟蓵保盒陆ㄗ≌渡唐贩抠|(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預售；從銷售對象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結構住宅磚混結構住宅：是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗的講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分：2、磚木結構住宅磚木結構的住宅：是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構共同構筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結構住宅鋼筋混凝土結構住宅：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結構搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結構等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進深、開間可以衡量房屋的通透性，進深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質(zhì)量不高。

*房間進深16.5米/房間開間8.8米*臥室進深6米/臥室開間4.4米*客廳進深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預售兩種；

商品房預售條件：1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2、持有建設工程規(guī)劃許可證；3、按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。5、商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】住宅權益

住宅的產(chǎn)權：一般是指住宅的所有權。住宅的所有權，是一種民事法律關系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對住宅全面支配的權力。

住宅的所有權一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個方面，這四個方面也構成了住宅所有權的四項基本內(nèi)容。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】住宅權益1、住宅的占有權：一般由所有權人來行使。當使用權與所有權相分離的時候，占有權就為使用人行使——比如出租，當使用權發(fā)生轉(zhuǎn)移時，占有權也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權：對住宅使用的權力稱住宅的使用權。使用權的人，既可以是所有權人本人，也可以是租房人等。在占有權和使用權暫時不歸房主所有時，房主的所有權并未喪失。3、住宅的收益權：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權力，比如出租收益。4、住宅的處分權：由房主行使。只有房主才有權力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當房屋、住宅作為抵押物抵押給債權人時，債權人擁有房屋的處分權?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權分類：1、產(chǎn)權證書：是指"房屋所有權證"和"土地使用權證"。房屋產(chǎn)權證書包括：產(chǎn)權類別、產(chǎn)權比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權來源、房屋結構、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權房：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱公有房產(chǎn)，國有房產(chǎn)。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權歸國家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權房。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權分類：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權房：是指產(chǎn)權屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房屋產(chǎn)權證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒取得房屋產(chǎn)權證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預售，購房者買房時就要與開發(fā)商簽訂房屋預售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領取了《房屋所有權證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權證》，在簽合同的時候也必須使用國土房管局印制的標準合同。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權分類：3、準現(xiàn)房：準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當房產(chǎn)銷售量達到80％以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，無法回收前期投資，無力進行后續(xù)建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——價格篇：1、一次性買斷價：指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時，“定金”雙倍返還；買方違約時，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過合同標的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當事人的約定。雙方當事人如果沒有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預付款，銷售者違約時，應無條件退款；消費者違約時，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營者退款。如果雙方當事人另有約定，則按照約定執(zhí)行?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——價格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應交付定金而未交付的，不構成對主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應交付訂金而未交付的，即構成對主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當事人一方不履行合同債務時，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標的額的20％；而訂金的數(shù)額依當事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔保性。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——價格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價：均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。6、起價：也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應當分攤的共有建筑面積。商品房銷售面積=套內(nèi)實際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；3)、不包括在結構面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇

5、套內(nèi)陽臺建筑面積：按照《建筑面積計算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中：1）、原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；2）、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設筑面積；3）、凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分攤的公用建筑面積為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務的專用設備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）另外，購房人所受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，要在銷（預）售合同中寫明房屋名稱，需分攤的總建筑面積。

公用建筑面積不包括倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計入公用建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇分攤的公用建筑面積計算：根據(jù)建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分攤的公用建筑面積計算公式如下：1）分攤的公用建筑面積=各套套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分攤系數(shù)2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積3）公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇

7、面積計算公式匯總：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤公用面積套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積使用面積：建筑