04藥物的雜質(zhì)檢查2

藥物的雜質(zhì)檢查(二）Impuritytestofdrugs第一節(jié)概述一、藥物純度及其要求二、雜質(zhì)的來源與種類三、雜質(zhì)的限量第二節(jié)一般雜質(zhì)的檢查方法氯化物檢查（ChP2010二部附錄ⅧA）原理:利用藥物中的微量氯化物在硝酸酸性條件下與硝酸銀反應(yīng)，生成氯化銀交替微粒而顯白色渾濁，與一定量的標準氯化鈉溶液在相同條件下產(chǎn)生的氯化銀渾濁程度比較，判斷供試品中氯化物是否符合限量規(guī)定。取各藥品項下規(guī)定量的供試品，加水溶解使成25ml，再加稀硝酸10ml；置50ml納氏比色管中，加水使成約40ml，搖勻，即得供試溶液。另取各藥品項下規(guī)定量的標準氯化鈉溶液，置50ml納氏比色管中，加稀硝酸10ml，加水使成40ml，搖勻，即得對照溶液。于供試溶液與對照溶液中，分別加入硝酸銀試液1.0ml，用水稀釋至50ml，搖勻，在暗處放置5分鐘，同置黑色背景上，從比色管上方向下觀察，比較，即得。操作方法氯化物取本品0.60g，依法檢查（附錄ⅧA），與標準氯化鈉溶液6.0ml制成的對照液比較，不得更濃（0.01%）。《中國藥典》葡萄糖中氯化物的檢查

特別注意：帶色供試品中氯化物檢查內(nèi)消色法取供試品溶液兩份，于其中一份中先加入硝酸銀試液，如顯渾濁，可反復濾過（濾紙事先用含有硝酸的水洗凈其上的氯化物），至濾液澄清，即得無氯化物雜質(zhì)又具有相同顏色的澄清溶液，再加入規(guī)定量的標準氯化鈉溶液與水適量，作為對照溶液；另一份中加入硝酸銀試液1.0ml與水適量使成50ml，作為供試溶液，再依法檢查。

不同溶解性質(zhì)的供試品

溶于水的有機藥物，可直接依法檢查；

不溶于水的有機藥物，多數(shù)采用加水振搖，使所含氯化物溶解，濾除不溶物或加熱溶解供試品，放冷后析出沉淀，濾過，取濾液依法檢查；

溶于稀乙醇或丙酮中的有機藥物，可加稀乙醇或丙酮溶解后依法檢查。硫酸鹽檢查法（ChP2010二部附錄ⅧB）硫酸鋇白色渾濁納氏比色管比濁鐵鹽檢查法（ChP2010二部附錄ⅧG）紅色可溶性硫氰酸鐵配離子納氏比色管比色第二節(jié)一般雜質(zhì)的檢查方法重金屬檢查法LimitTestforHeavyMetalsChP2010二部附錄ⅧH第二節(jié)一般雜質(zhì)的檢查方法1.重金屬元素的危害定義：在實驗條件下能與S2-作用顯色的金屬雜質(zhì)，如銀、鉛、汞、銅、鎘、鉍、銻、錫等。與體內(nèi)酶蛋白上的SH和S=S鍵牢固結(jié)合,從而使蛋白質(zhì)變性失活。鉛:損害神經(jīng)系統(tǒng)，造血系統(tǒng)，血管和消化系統(tǒng)；汞:損害腎臟，造成腎功能衰竭。重金屬以鉛為代表。2.硫代乙酰胺法（第一法）1）原理

硫代乙酰胺在弱酸性（pH3.5醋酸鹽緩沖液）條件下水解，產(chǎn)生硫化氫，與微量重金屬離子生成黃色到棕黑色的硫化物均勻混懸液。CH3CSNH2+H2OCH3CONH2+H2SH2S+Pb2+PbS+2H+2）操作方法取各藥品項下規(guī)定量的供試品，加醋酸鹽緩沖液(pH3.5)2ml與水適量使成25ml，加硫代乙酰胺試液2ml，放置2分鐘后，與標準鉛溶液一定量按同法制成的對照液比較（置白紙上，自上向下透視），以判斷供試品中重金屬離子是否超過限量。

第一法適用于溶于水、稀酸和乙醇的藥物，為最常用方法。3）討論（1）適宜目視比色范圍為每25ml溶液中含10g-20g的Pb，相當于每1ml含10gPb的標準鉛溶液1ml-2ml。（2）溶液的pH值在3-3.5，硫化鉛沉淀較完全。用醋酸鹽緩沖液（pH3.5）控制溶液pH值。（3）供試品如有色：在對照溶液管中滴加少量稀焦糖溶液或其它無干擾的有色溶液；取兩倍量供試品，分成兩等份，在一份中加硫代乙酰胺試液，用濾膜濾除金屬硫化物沉淀后，加入標準鉛溶液作為對照溶液，再與另1份供試溶液比較。（4）鐵鹽存在

微量高鐵鹽：加抗壞血酸或鹽酸羥胺

供試品中若有微量高鐵離子存在，在弱酸性溶液中將氧化硫化氫而析出硫，產(chǎn)生渾濁，影響比色?？上燃涌箟难?.51.0g，使高鐵離子還原為亞鐵離子，再按常規(guī)步驟檢查。重金屬與有機藥物結(jié)合怎么辦？重金屬不溶于酸水怎么辦？重金屬量很低怎么辦？重金屬檢查法3.熾灼后的硫代乙酰胺法（第二法）

適用于含芳環(huán)、雜環(huán)及難溶于水、稀酸及乙醇的有機藥物。1）操作方法：精密稱取規(guī)定量供試品置坩堝中，在電爐上緩緩熾灼至完全炭化，放冷，加硫酸0.5-1.0ml，使恰濕潤，用低溫加熱至硫酸除盡，加硝酸0.5ml，蒸干，至氧化氮蒸氣除盡后，放冷，在500-600℃（馬福爐）熾灼使完全灰化，放冷，加鹽酸2ml，置水浴上蒸干后加水15ml，微熱溶解，轉(zhuǎn)移入納氏比色管，滴加氨試液至對酚酞指示液顯中性，再加醋酸鹽緩沖液（pH3.5）2ml，依第一法檢查。2）討論（1）熾灼溫度：溫度太低，灰化不完全；溫度太高，重金屬損失越多，如鉛在700℃經(jīng)6小時熾灼，回收率僅為32%。應(yīng)控制在500~600℃熾灼使完全灰化。（2）熾灼殘渣加硝酸加熱處理后，必須蒸干除盡氧化氮，否則亞硝酸可使硫化氫氧化析出硫。（3）為了消除鹽酸或其他試劑中可能夾雜重金屬的影響，對照溶液應(yīng)取同樣、同量試劑在坩堝中蒸干后，依法檢查。(空白試驗)（4）含鈉鹽或含氟的有機藥物在熾灼時能腐蝕瓷坩堝，應(yīng)改用鉑坩堝。

4.硫化鈉法（第三法）

適用于溶于堿性水溶液而難溶于稀酸或在稀酸中即生成沉淀的藥物。

操作方法：取規(guī)定量的供試品，加氫氧化鈉試液5ml和水20ml使溶解后，加硫化鈉試液5滴，再與一定量標準鉛溶液經(jīng)同樣處理后的顏色進行比較。

司可巴比妥鈉中重金屬的檢查取本品1.0g，依法檢查（附錄ⅧH第三法），含重金屬不得過百萬分之二十（20ppm）。硫化鈉試液對玻璃有一定的腐蝕性。硫化氫試液有惡臭和毒性，不穩(wěn)定，濃度也難以控制，應(yīng)臨用新配。5.微孔濾膜法（第四法）重金屬限量低時，用納氏比色管難以觀察，用微孔濾膜濾過，重金屬硫化物沉積于微孔濾膜上形成色斑，與一定量的標準鉛溶液同法處理后產(chǎn)生的色斑比較，確定重金屬是否超過限量。EUROPEANPHARMACOPOEIA6.0,(2008)HEAVYMETALSMETHODE濾器上蓋部分連接頭濾器下蓋部分濾膜墊圈尼龍墊網(wǎng)待測液注射器轉(zhuǎn)移、壓濾微孔濾膜過濾法檢重金屬裝置第一法：硫代乙酰胺法，適用于溶于水、稀酸和乙醇的藥物。第二法：有機破壞法，適用于含芳環(huán)、雜環(huán)以及難溶于水、稀酸、乙醇的有機藥物。第三法：堿溶解法，適用于溶于堿性水溶液而難溶于稀酸或在稀酸中即生成沉淀的藥物。第四法：微孔濾膜法，適用于含2-5μg重金屬雜質(zhì)的檢查。重金屬檢查法砷鹽檢查法LimitTestforArsenicsChP2010二部附錄ⅧJ第二節(jié)一般雜質(zhì)的檢查方法砷元素的危害砷為毒性雜質(zhì)，擴張毛細血管，麻痹血管舒縮中樞，使腹腔臟器嚴重充血，引起肝、腎、心等實質(zhì)器官的損害。（一）古蔡（Gutzeit）氏法原理利用金屬鋅與酸作用產(chǎn)生新生態(tài)的氫，與藥物中微量砷鹽反應(yīng)生成具揮發(fā)性的砷化氫，遇溴化汞試紙產(chǎn)生黃色至棕色的砷斑，與一定量標準砷溶液所生成的砷斑比較，判定藥物中砷鹽的含量。其反應(yīng)式如下：As3++3Zn+3H+AsH3+3Zn2+AsO33-+3Zn+9H+AsH3+3Zn2++3H2OAsH3+2HgBr22HBr+AsH(HgBr)2黃色AsH3+3HgBr23HBr+As(HgBr)3

棕色

溴化汞試紙醋酸鉛棉花反應(yīng)液標準品樣品Gutzeit法檢砷裝置ABC標準砷斑的制備：精密量取標準砷溶液2ml(1μg/ml)，置A瓶中，加鹽酸5ml與水21ml，再加碘化鉀試液5ml與酸性氯化亞錫試液5滴，在室溫放置10分鐘后，加鋅粒2g，立即將裝妥的導氣管C密塞于A瓶上，并將A瓶置25~40℃水浴中，反應(yīng)45分鐘，取出溴化汞試紙，即得。取按各品種項下規(guī)定方法制成的供試品溶液，置A瓶中，照標準砷斑制備方法操作，將供試品砷斑與標準砷斑比較，不得更深。砷鹽取本品2.0g，加水5ml溶解后，加稀硫酸5ml與溴化鉀溴試液0.5ml，置水浴上加熱約20分鐘，使保持稍過量的溴存在，必要時，再補加溴化鉀溴試液適量，并隨時補充蒸散的水分，放冷，加鹽酸5ml與水適量使成28ml，依法檢查（附錄ⅧJ第一法），應(yīng)符合規(guī)定（0.0001%）?！吨袊幍洹菲咸烟侵猩辂}的檢查

Q1：供試品2.0g與標準砷溶液2ml形成的砷斑比較的做法(1)，供試品1.0g與標準砷溶液1ml形成的砷斑比較的做法(2)，哪個合適？Q2：為何加碘化鉀及氯化亞錫？Q3：醋酸鉛棉花的作用與注意事項Q4：為何選用溴化汞試紙而不選用氯化汞試紙，注意事項有哪些？（二）二乙基二硫代氨基甲酸銀法(Ag-DDC法)原理砷化氫與Ag(DDC)吡啶溶液作用，使Ag(DDC)中的銀還原為紅色膠態(tài)銀，與相同條件下一定量標準砷溶液所呈色用目視比色法或在510nm處測定吸收度，進行比較。（三）次磷酸法

原理在鹽酸酸性液中，次磷酸將砷鹽還原為棕色的游離砷，與一定量的標準砷溶液用同法處理后所顯顏色比較，來控制藥物中的砷限量?！糜诹蚧铩喠蛩猁}及含銻藥物等的砷鹽檢查時不產(chǎn)生干擾，但靈敏度比古蔡氏法低。各國藥典砷鹽檢查法

ChP（2010）古蔡氏法、Ag（DDC）法Ph.Eur.(2008)古蔡氏法、次磷酸法USP（2009）Ag（DDC）法溶液顏色檢查法（ChP2010二部附錄ⅨA）控制藥物中有色雜質(zhì)的含量。與標準比色液比較、分光光度法或色差計法。易炭化物檢查法（ChP2010二部附錄ⅧO）檢查藥物中遇硫酸易炭化或易氧化而呈色的微量有機雜質(zhì)。溶液澄清度檢查法（ChP2010二部附錄ⅨB）澄清度是檢查藥品溶液的混濁程度，反映不溶性雜質(zhì)的存在情況（特別是用作注射劑的原料藥純度控制）。第二節(jié)一般雜質(zhì)的檢查方法熾灼殘渣檢查法（ChP2010二部附錄ⅧN）有機藥物經(jīng)熾灼炭化，至完全灰化，使非揮發(fā)性無機雜質(zhì)（多為金屬的氧化物或鹽類）成為硫酸鹽，稱為熾灼殘渣。(700-800℃)干燥失重測定法（ChP2010二部附錄ⅧL）藥物在規(guī)定條件下經(jīng)干燥后所減失的重量，以百分率表示。主要控制藥物中的水分，也包括其他揮發(fā)性物質(zhì)如乙醇等。水分測定法（ChP2010二部附錄ⅧM

）藥物中的水分包括結(jié)晶水和吸附水。ChP和USP均收載費休氏法和甲苯法測定藥物中的水分。第二節(jié)一般雜質(zhì)的檢查方法殘留溶劑測定法（ChP2010二部附錄ⅧP）苯/benzenebp80.1℃氯仿/chloroformbp61.2℃1,4-二氧六環(huán)/dioxanebp101.4℃二氯甲烷/dichloro-methanebp40.0℃吡啶/pyridinebp115℃甲苯/toluenebp110.6℃環(huán)氧乙烷/ethyleneoxidebp11℃種類多，毒性大，檢測要求高。殘留溶劑測定法確定殘留溶劑的研究對象殘留溶劑分類殘留溶劑表示方法A.允許日接觸量PDEB.濃度限度(%)=

藥物中常見殘留溶劑及其限度第一類溶劑（毒性大且有致癌并對環(huán)境有害，避免使用）溶劑名稱PDE值(mg/天)限度(%)苯0.020.0002四氯化碳0.040.00041,2-二氯乙烷0.050.00051,1-二氯乙烷0.080.00081,1,1-三氯乙烷15.00.15第二類溶劑（對人有一定毒性，限制使用）溶劑名稱PDE值(mg/天)限度(%)乙腈4.10.041氯苯3.60.036三氯甲烷0.60.006環(huán)己烷38.80.3881,2-二氯乙烯18.70.187二氯甲烷6.00.06第二類溶劑溶劑名稱PDE值(mg/天)限度(%)乙二醇6.20.062甲酰胺2.20.022正已烷2.90.029甲醇30.00.3甲基環(huán)已烷11.80.118第二類溶劑溶劑名稱PDE值(mg/天)限度(%)N-甲基吡咯烷酮5.30.053吡啶2.00.02甲苯8.90.089N,N-二甲氧基甲酰胺8.80.0881,4-二氧六環(huán)3.80.038第三類溶劑（對人健康危險性較小，推薦使用）溶劑名稱PDE值(mg/天)限度(%)乙酸50.00.5丙酮50.00.5正丁醇50.00.5二甲亞砜50.00.5乙醇50.00.5第三類溶劑溶劑名稱PDE值(mg/天)限度(%)乙酸乙酯50.00.5乙醚50.00.5正丙醇50.00.5異丙醇50.00.5異丁醇50.00.5第四類溶劑（尚無足夠毒性資料的溶劑）

1,1-二乙氧基丙烷1,1-二甲氧基甲烷2,2-二甲氧基丙烷異辛烷異丙醚甲基異丙基酮甲基四氫呋喃石油醚三氯乙酸三氟乙酸殘留溶劑測定法——氣相色譜法1.色譜柱毛細管柱、填充柱2.系統(tǒng)適用性試驗理論板數(shù)N不低于5000（毛細管柱）1000（填充柱）相鄰峰分離度R大于1.5精密度RSD內(nèi)標法不大于5%外標法不大于10%

殘留溶劑測定法——氣相色譜法3.供試品溶液的制備

頂空進樣0.1-1g供試品，水、DMF、DMSO溶液直接進樣水或合適溶劑

4.對照品溶液的制備

水作溶劑或50%DMF、DMSO溶解后再用水逐步稀釋限量檢查：根據(jù)限量配制對照品濃度定量測定：接近供試品殘留量的濃度殘留溶劑測定法——氣相色譜法5.測定法

第一法毛細管柱頂空進樣等溫法

檢查有機溶劑殘留的數(shù)量不多，且極性差異較小的供試品

第二法毛細管柱頂空進樣系統(tǒng)程序升溫法

檢查有機溶劑殘留的數(shù)量較多，且極性差異較大的供試品

第三法溶液直接進樣法

可采用填充柱，亦可采用適宜極性毛細管柱示例大孔樹脂有機溶劑殘留大孔樹脂是一種不溶于酸、堿及各種有機溶劑的有機高分子聚合物,應(yīng)用大孔樹脂進行分離的技術(shù)是20世紀60年代末發(fā)展起來的繼離子交換樹脂后的分離新技術(shù)之一物理化學穩(wěn)定性高比表面積大吸附容量大選擇性好吸附速度快解吸條件溫和再生處理方便使用周期長宜于構(gòu)成閉路循環(huán)節(jié)省費用溶劑殘留的引入大孔吸附樹脂主要以苯乙烯、а-甲基苯乙烯、甲基丙烯酸甲酯、丙腈等為原料加入一定量致孔劑二乙烯苯聚合而成,多為球狀顆粒,直徑一般在0.3～1.25mm之間,通常分為非極性、弱極性和中極性。主要存在正己烷、苯、甲苯、對二甲苯、鄰二甲苯、苯乙烯、二乙烯苯（對于樹脂的檢測）洗脫過程采用不同比例的乙醇，因此也存在乙醇的殘留（主要存在于產(chǎn)品中）乳癖消原料藥（提取物）中

有機溶劑殘留的測定乳癖消原料藥的制備取昆布、漏蘆等14味藥材按處方比例稱取后加水煎煮兩次，合并兩次提取液濾過，濾液減壓回收濃縮，上樣D-101大孔樹脂，靜止吸附，采用梯度洗脫：水—20％乙醇—75％乙醇。收集醇洗部分，減壓回收乙醇后噴霧干燥，成細粉?？赡軞埩舻娜軇掖肌谌惾軇薅?.5％實驗部分色譜條件儀器：島津GC-14B氣相色譜儀色譜條件：SIMPLICITY-530m×0.32mm×0.25m毛細管柱FID檢測分流比30:1，進樣量1l。進樣分析開始毛細管60℃恒溫6min，而后程序升溫40C/min至200C，并維持1min。實驗部分系統(tǒng)適用性試驗：理論塔板數(shù)以乙醇、正己烷、苯、甲苯、對二甲苯、苯乙烯和二乙烯苯色譜峰計算應(yīng)不低于5000；乙醇、正己烷、苯、甲苯、對二甲苯、苯乙烯和二乙烯苯與內(nèi)標物正庚烷的色譜峰分離度應(yīng)大于1.5；以內(nèi)標法測定時，所得待測物與內(nèi)標物色譜峰面積之比的相對標準偏差應(yīng)不大于5%。tR5.355對二甲苯tR5.982苯乙烯tR9.008、9.0979.338、9.462二乙烯苯tR2.170乙醇tR2.410正己烷tR2.682苯tR2.845正庚烷（內(nèi)標）tR3.487甲苯峰號保留時間半峰寬理論塔板數(shù)分離度12.1700.03521361.2380.00022.4100.02840248.4023.81632.6820.03729817.5144.23142.8450.03536690.6412.20953.4870.05522306.6957.13065.3550.08721163.8541.54675.9820.10318615.8323.33389.0080.032448989.93822.40799.0970.033412739.3751.282109.3380.030536983.6253.816119.4620.033446676.9691.974乙醇、正己烷、苯、甲苯、對二甲苯、苯乙烯、二乙烯苯和正庚烷氣相色譜分離系統(tǒng)評價線性范圍與最低檢測限序號濃度（g/ml）峰面積比(A乙醇/A內(nèi)標)110.380.03140.003220.760.06240.002351.900.15370.0044103.80.30750.0015207.60.59470.0446519.01.51800.024710383.05660.045Y=-0.0024+0.0029Cr=0.9999取標準曲線線性方程制備項下的最低濃度標準溶液，通過不同比例稀釋后進行測定，在信噪比值約為3的條件下，最后一次測得積分值的濃度為最低檢出濃度，其中乙醇最低檢測限約為5.190g/ml線性范圍與最低檢測限乙醇標準曲線線性方程(n=5)

Y=-0.0024+0.0029Cr=0.9999正己烷標準曲線線性方程(n=5)

Y=0.0159+0.0048Cr=0.9997苯標準曲線線性方程(n=5)

Y=-0.000016+0.0077Cr=0.9998甲苯標準曲線線性方程(n=5)

Y=0.0009+0.0055Cr=0.9999

對二甲苯標準曲線線性方程(n=5)

Y=0.0037+0.005Cr=0.9999苯乙烯標準曲線線性方程(n=5)

Y=0.0024+0.0044Cr=0.9999

二乙烯苯標準曲線線性方程(n=5)

Y=0.006+0.0063Cr=0.9999最低檢測限乙醇約為5.190g/ml正己烷約為5.380g/ml苯約為0.7350g/ml甲苯約為5.000g/ml對二甲苯約為5.420g/ml苯乙烯約為6.340g/ml二乙烯苯約為6.400g/ml精密度試驗(重復性)取上述標準溶液系列中的4號標準溶液，按氣相色譜測定條件連續(xù)進樣5次，計算乙醇、正己烷、苯、甲苯、對二甲苯、苯乙烯、二乙烯苯和內(nèi)標物正庚烷的峰面積比值序號A乙醇

/A內(nèi)標A正己烷

/A內(nèi)標A苯

/A內(nèi)標A甲苯/A內(nèi)標A對二甲苯/A內(nèi)標A苯乙烯/A內(nèi)標A二乙烯苯/A內(nèi)標10.29720.49480.19740.53720.54330.56330.809720.30450.50700.19860.54010.54220.56480.807230.30150.50120.20170.53900.53990.55950.792740.30210.50270.20130.54100.53710.56460.801550.29870.49560.19890.54890.53930.56170.7958mean0.30080.50030.19960.54120.54030.56280.8014RSD(%)0.96051.01810.92780.83540.45470.39610.9039<5％樣品測定取3個批號的樣品1.2～1.3g，用N,N-二甲基甲酰胺超聲溶解，過濾，收集濾液，并定容至50ml容量瓶內(nèi)，上機測定比值濃度（g/ml）限量（％）對照0.061320.25批號10.045314.96

0.062（1.213g）批號20.049816.45

0.067（1.226g）批號30.055318.27

0.073（1.247g）實際樣品中主要殘留的是乙醇第三節(jié)特殊雜質(zhì)檢查檢查藥物中存在的微量雜質(zhì)，首要的問題是選擇一個專屬性強的方法。一、利用藥物和雜質(zhì)在物理性質(zhì)上的差異二、在化學性質(zhì)上的差異三、在色譜性質(zhì)上的差異四、在光譜性質(zhì)上的差異一、色譜分析法

色譜法具有高分離效能，專屬性強，是檢查有關(guān)物質(zhì)的首選方法。TLCHPLCGC……TLC1.雜質(zhì)對照品法制備一定濃度的供試品溶液和相應(yīng)的(濃度符合限度規(guī)定的)雜質(zhì)對照品溶液或系列雜質(zhì)對照品溶液，點樣、展開、檢測并比較。供試品溶液色譜圖中除主斑點外的其他斑點(雜質(zhì)斑點)與相應(yīng)的雜質(zhì)對照品溶液或系列雜質(zhì)對照品溶液色譜圖中的主斑點比較，顏色(或熒光)不得更深。TLC2.自身稀釋對照法制備一定濃度的供試品溶液；取供試品溶液一定量，按照限度規(guī)定，稀釋制成另一低濃度溶液或系列溶液，作為對照溶液，點樣、展開、檢測并比較。供試品溶液色譜圖中除主斑點外的其他斑點(雜質(zhì)斑點)與相應(yīng)的自身稀釋對照溶液或系列自身稀釋對照溶液色譜圖中的主斑點比較，顏色(或熒光)不得更深。TLC3.雜質(zhì)對照品法與自身稀釋對照法并用即特定雜質(zhì)限度采用雜質(zhì)對照品法，其他雜質(zhì)限度采用供試品溶液自身稀釋對照法控制。通常應(yīng)規(guī)定雜質(zhì)的斑點數(shù)和單一雜質(zhì)量，當采用系列自身稀釋對照溶液時，也可規(guī)定估計的雜質(zhì)總量。

4.對照藥物法當無適合的雜質(zhì)對照品或供試品中雜質(zhì)斑點顏色與主成分斑點的顏色有差異，難以判斷其限量時，可用與供試品相同的藥物作為對照品，此對照藥物中所含待檢雜質(zhì)需符合限量要求，且穩(wěn)定性好。ChP采用TLC檢查馬來酸麥角新堿中的有關(guān)物質(zhì)樣品溶液：供試品溶液（1）5mg/ml、供試品溶液（2）0.2mg/ml，對照品溶液5mg/ml；試驗結(jié)論：供試品溶液（1）主斑點的位置和顏色應(yīng)與對照品溶液的主斑點相同；如顯雜質(zhì)斑點，其顏色與對照品溶液對應(yīng)的雜質(zhì)斑點比較，不得更深，并不得顯對照品溶液以外的雜質(zhì)斑點；供試品溶液（2）除主斑點外，不得顯任何雜質(zhì)斑點。HPLC高效液相色譜法分離效能高、專屬性強和檢測靈敏度高，可以準確地測定供試品各組分的峰面積，在雜質(zhì)檢查中的應(yīng)用日益增多。特別是選擇HPLC測定含量的藥物，可采用同一色譜條件進行雜質(zhì)檢查。1.峰面積歸一化法樣品峰溶劑峰ChP采用HPLC法對胰島素中相關(guān)蛋白質(zhì)的檢查，按面積歸一化法計算，A21脫氨胰島素不得大于5.0%，其他相關(guān)蛋白質(zhì)不得大于5.0%。

2.不加校正因子主成分自身對照法3.加校正因子的主成分自身對照法樣品液稀釋樣品液溶劑峰樣品峰HPLC

不加校正因子的主成分自身對照法ChP采用HPLC法對頭孢克肟中有關(guān)物質(zhì)的檢查，采用不加校正因子的主成分自身對照法，即供試品溶液色譜圖中如有雜質(zhì)峰，單個雜質(zhì)峰面積不得大于對照溶液主峰面積的0.5倍（0.5%），各雜質(zhì)峰面積的和不得大于對照溶液主峰面積的3倍（3%），供試品溶液色譜圖中任何小于對照溶液主峰面積0.1倍的峰可忽略不計。HPLC

加校正因子的主成分自身對照法ChP采用HPLC法對紅霉素中紅霉素B、C組分及有關(guān)物質(zhì)的檢查，采用加校正因子的主成分自身對照法，即紅霉素B按校正后的峰面積計算（乘以校正因子0.7）和紅霉素C峰面積均不得大于對照溶液主峰面積（5.0%）。供試品溶液色譜圖中如有雜質(zhì)峰，紅霉素烯醇醚、雜質(zhì)1按校正后的峰面積計算（分別乘以校正因子0.09、0.15）和其他單個雜質(zhì)峰面積均不得大于對照溶液主峰面積的0.6倍（3.0%）；其他各雜質(zhì)峰面積的和不得大于對照溶液主峰面積（5.0%），供試品溶液色譜圖中任何小于對照溶液主峰面積0.01倍的峰可忽略不計。樣品峰雜質(zhì)峰

雜質(zhì)對照品4.雜質(zhì)對照品法測定雜質(zhì)含量ChP采用HPLC法對二羥丙茶堿有關(guān)物質(zhì)中茶堿的檢查，按外標法以峰面積計，不得過0.5%。

示例頭孢克肟中有關(guān)物質(zhì)檢查取含量測定項下的樣品溶液1ml，用pH7.0的磷酸緩沖液稀釋定容至100ml，制成濃度為樣品溶液的1/100的對照溶液HPLC取對照溶液20μl注入液相色譜進行預(yù)試，調(diào)節(jié)靈敏度，使主成分峰的峰高約為滿量程的20～25％，與含量測定項下的供試品溶液比較，供試品溶液的色譜圖中如果有雜質(zhì)峰（溶劑峰除外），雜質(zhì)峰面積的綜合不得大于對照溶液主峰面積的3倍（3％）采用自身對照方法計算：有關(guān)物質(zhì)（3％）＝×3％∑A-A主峰A`主峰×3主峰∑AA`主峰HPLC計算：有關(guān)物質(zhì)（3％）＝×3％

＝（121.588-119.6601）/（1.3031×3）×3％＝1.48％∑A-A主峰A`主峰×3GC氣相色譜法用來測定藥物中揮發(fā)性特殊雜質(zhì)，特別是藥物中的殘留溶劑的檢查，各國藥典均采用氣相色譜法。對于選擇GC測定含量的藥物，也可采用同一色譜條件進行雜質(zhì)檢查。GC檢查方法內(nèi)標法、外標法、面積歸一化法和標準溶液加入法。標準溶液加入法精密稱(量)取雜質(zhì)對照品適量，配制成適當濃度的對照品溶液，取一定量，精密加入到供試品溶液中，根據(jù)外標法或內(nèi)標法測定雜質(zhì)含量，再扣除加入的對照品溶液含量，即得供試品中某個雜質(zhì)的含量。GC示例

ChP采用內(nèi)標法對頭孢地嗪鈉中的殘留溶劑進行檢查，按內(nèi)標法以峰面積比值計算，含乙醇不得過2.0%；

采用外標法對氨芐西林鈉中的殘留溶劑進行檢查，按外標法以峰面積計算，含二氯甲烷不得超過0.2%，含丙酮、乙酸乙酯、異丙醇、甲基異丁基酮、甲苯和正丁醇均應(yīng)符合規(guī)定；

采用面積歸一化法對恩氟烷中的有關(guān)物質(zhì)進行檢查，按面積歸一化計算，各雜質(zhì)峰面積的和不得大于總峰面積的8.0%；

采用標準加入法對氨曲南中的殘留溶劑進行檢查，按標準加入法以峰面積計算，含乙醇不得超過2.0%，其他均應(yīng)符合規(guī)定。GC由于氣相色譜法的進樣量一般僅數(shù)微升，為減小進樣誤差，尤其當采用手動進樣時，由于留針時間和室溫等對進樣量也有影響，故宜采用內(nèi)標法為宜；采用自動進樣器時，也可采用外標法；采用頂空進樣技術(shù)時，標準溶液加入法可消除基質(zhì)效應(yīng)的影響；當標準溶液加入法與其他定量方法結(jié)果不一致時，應(yīng)以標準加入法結(jié)果為準。二、光譜分析法1.紫外分光光度法

雜質(zhì)在某一波長處有最大吸收，而藥物在此波長處無吸收。

腎上腺素中檢查酮體。酮體在310nm波長處有最大吸收，而腎上腺素在此波長處無吸收。酮體取本品，加鹽酸溶液（92000）制成每1ml中含2.0mg的溶液，照紫外-可見分光光度法（附錄ⅣA），在310nm的波長處測定，吸收度不得過0.05。腎上腺素（）中的腎上腺酮（）的檢查260280300320A

本法在雜質(zhì)檢查中主要用于藥物中無效或低效晶型的檢查。某些多晶型藥物由于其晶型結(jié)構(gòu)不同，某些化學鍵的鍵長、鍵角等發(fā)生不同程度的變化，可導致紅外吸收光譜中的某些特征帶的頻率、峰形和強度出現(xiàn)顯著差異，其結(jié)果可靠，方法簡便。

ChP檢查甲苯咪唑中A晶型有效C晶型662cm-1較強吸收，640cm-1吸收很弱無效A晶型662cm-1吸收很弱，640cm-1較強吸收

結(jié)論：供試品在約640cm-1和662cm-1處的校正吸收值之比，不得大于含10%A晶型甲苯咪唑?qū)φ掌吩谠摬ㄩL處的校正吸收值之比。2.紅外分光光度法典型文獻研讀1.李華龍，米亞嫻.紫外分光光度法測定復方電解質(zhì)葡萄糖注射液(MG3、M3A、M3B、R2A、R4A)中的5-羥甲基糠醛.天津藥學，2009,21（1）：18-20.2.劉向紅，宋寧寧，盧日剛，等.薄層色譜法測定青蒿素中有關(guān)物質(zhì).中國藥師，2010,13（4）：583-584.3.賀煥華，于沛，黃克難.氣相色譜法測定頭孢吡肟中N-甲基吡咯烷雜質(zhì)含量.中國抗生素雜志，2007,32（2）：87-88.4.楊運云，袁莉莉，鄧光偉，等.磺胺二甲嘧啶中4-氨基苯酚雜質(zhì)的HPLC檢測方法.分析試驗室，2009,28（6）：108-111.5.金薇，楊永健.高效毛細管電泳分離和測定注射用鹽酸吉西他濱中有關(guān)物質(zhì).藥物分析雜志，2004,24（5）：476-478.6.吳永江，朱煒，邵青，等.高效液相色譜-質(zhì)譜聯(lián)用分析洛伐他丁中的雜質(zhì).分析化學，34（1）：115-118.復習思考題1、雜質(zhì)有哪些來源？2、如何計算雜質(zhì)限量？3、氯化物檢查的原理及注意事項？4、重金屬檢查的四種方法基本原理及適用范圍？5、古蔡氏法檢查砷鹽的原理是什么？其中酸性氯化亞錫、碘化鉀、醋酸鉛棉花分別起什么作用？6、TLC用于特殊雜質(zhì)檢查主要有幾種操作方式？其原理及各自的特點是什么？7、簡述HPLC、GC檢查特殊雜質(zhì)的基本方法。謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓請在此輸入您的副標題LOGO新員工入職培訓系列課程培訓目標請在此輸入您的副標題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)基本知識2、了解房地產(chǎn)相關(guān)的建筑知識3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識概要4房地產(chǎn)銷售知識與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，在經(jīng)濟學上也叫不動產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當權(quán)等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其他用途的房屋。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠為其權(quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：1、實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格3、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性1、生產(chǎn)周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車站、機場、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結(jié)構(gòu)：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結(jié)構(gòu)形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營對象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場分類一級市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發(fā)商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格構(gòu)成：土地價格和建筑物及其附屬物價格的統(tǒng)一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價格：指一宗房地產(chǎn)的整體價格。房地產(chǎn)單位價格：指單位面積或單位建筑面積的價格，它可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

房地產(chǎn)價格

樓面地價：指平均到每單位建筑面積上的土地價格樓面地價=土地總價格/總建筑面積=土地單價/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價格1、房屋建筑成本2、流通費用3、稅金4、利潤房地產(chǎn)價格

房屋價格

房地產(chǎn)價格構(gòu)成1、土地出讓金或征地費2、拆遷安置補償費3、城市土地開發(fā)費4、土地開發(fā)利潤【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場、學校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少

10、政府因素、土地價格的變動

11、其它因素森茂山莊項目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國家依法征用和沒收的土地、國營農(nóng)場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設(shè)施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】國有土地使用權(quán)的取得方式

國有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權(quán)出讓：是指人民政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標：是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經(jīng)評標后確定的中標人取得土地使用權(quán)的行為。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地使用權(quán)的取得方式2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指合法擁有土地使用權(quán)的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權(quán)是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時，都要與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設(shè)施7、政府和公用設(shè)施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)。多層房屋通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結(jié)構(gòu)形式分類：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼混框架結(jié)構(gòu)4、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)6、鋼結(jié)構(gòu)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。

板樓的優(yōu)勢：結(jié)構(gòu)設(shè)計將朝陽面讓位于居室，通風采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。比較典型的是一梯兩戶式設(shè)計，南北朝向時，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時，前后居室各有半天的朝陽面?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結(jié)構(gòu)強度高，抗震性好；居高望遠，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風，這樣的地方被稱為“灰色空間”。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結(jié)構(gòu)分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計構(gòu)思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復式設(shè)計為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經(jīng)濟適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以營利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)(銷)售許可證》。“兩書”：新建住宅《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售；從銷售對象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分：2、磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進深、開間可以衡量房屋的通透性，進深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質(zhì)量不高。

*房間進深16.5米/房間開間8.8米*臥室進深6米/臥室開間4.4米*客廳進深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種；

商品房預(yù)售條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。5、商品房預(yù)售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】住宅權(quán)益

住宅的產(chǎn)權(quán)：一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對住宅全面支配的權(quán)力。

住宅的所有權(quán)一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個方面，這四個方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項基本內(nèi)容?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】住宅權(quán)益1、住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來行使。當使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時候，占有權(quán)就為使用人行使——比如出租，當使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權(quán)：對住宅使用的權(quán)力稱住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時不歸房主所有時，房主的所有權(quán)并未喪失。3、住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如出租收益。4、住宅的處分權(quán)：由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：1、產(chǎn)權(quán)證書：是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權(quán)利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權(quán)房：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱公有房產(chǎn)，國有房產(chǎn)。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權(quán)房?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購房者買房時就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權(quán)證》，在簽合同的時候也必須使用國土房管局印制的標準合同?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：3、準現(xiàn)房：準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當房產(chǎn)銷售量達到80％以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，無法回收前期投資，無力進行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價格篇：1、一次性買斷價：指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預(yù)先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時，“定金”雙倍返還；買方違約時，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過合同標的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”。“訂金”的效力取決于雙方當事人的約定。雙方當事人如果沒有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷售者違約時，應(yīng)無條件退款；消費者違約時，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營者退款。如果雙方當事人另有約定，則按照約定執(zhí)行?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當事人一方不履行合同債務(wù)時，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標的額的20％；而訂金的數(shù)額依當事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔保性。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價：均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。6、起價：也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分攤的公用建筑面積之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當分攤的共有建筑面積。商品房銷售面積=套內(nèi)實際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

5、套內(nèi)陽臺建筑面積：按照《建筑面積計算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中：1）、原設(shè)計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；2）、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設(shè)筑面積；3）、凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分攤的公用建筑面積為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）另外，購房人所受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，要在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱，需分攤的總建筑面積。

公用建筑面積不包括倉庫、機動車庫、非機動車庫