濟(jì)南美旗山大路綜合商業(yè)中心項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)謀劃建議書

PAGEPAGE33濟(jì)南美旗山大路綜合商業(yè)中心項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)可行性研究報(bào)告

目錄條目 頁碼項(xiàng)目概況 2項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 4市場調(diào)查、分析 7美旗（電子）物流交易配送中心建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)營內(nèi)容 14項(xiàng)目SWOT分析 18房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營運(yùn)作的思路 22項(xiàng)目推進(jìn)計(jì)劃安排以及需政府協(xié)調(diào)解決的主要問題 24項(xiàng)目投資運(yùn)作的經(jīng)濟(jì)可行性分析 27項(xiàng)目運(yùn)作的主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 28分析結(jié)論 29第一章項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱1、項(xiàng)目總體名稱：濟(jì)南美旗山大路綜合商業(yè)中心。2、項(xiàng)目分體名稱：美旗物流電子交易配送中心；美旗國際購物中心；美旗國際酒店；美旗國際商務(wù)中心； 美旗城市花園。（二）項(xiàng)目地址項(xiàng)目位于山東省濟(jì)南市歷下區(qū)山大路與拓展后的經(jīng)一路延伸線原花園路的交匯處（西南方向的三角地塊），經(jīng)一路規(guī)劃改造的33#地塊，該路段是濟(jì)南市中心城區(qū)的第二金街。（三）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)1、占地面積：9.03萬㎡（約135畝）；2、總建筑面積：48萬㎡。其中:地面36萬㎡，二層地下室12萬㎡；3、總?cè)莘e率：4；4、綠化率：≥25%（屋面綠化率40%）；5、建筑密度：≤55%；6、項(xiàng)目總投資2億美元左右，建設(shè)周期3.5-4年，經(jīng)營使用期限40—70年（商業(yè)40年，住宅70年）。（四）項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)：商業(yè)、商務(wù)及配套住宅（交易中心、產(chǎn)品展示、金融、國際大賣場、酒店、住宅、停車場等配套設(shè)施）。(五)項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目功能定位為電子及關(guān)聯(lián)產(chǎn)品的專業(yè)交易配送中心的開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營，以及配套商業(yè)、商務(wù)、酒店、居住項(xiàng)目的開發(fā)。具體功能劃分為：A、3C產(chǎn)品展示、交易、配送、銷售中心；B、金融、信息、商務(wù)中心；C、酒店及餐飲娛樂；D、國際大賣場；E、大型百貨；F、配套商業(yè)及住宅。(六)項(xiàng)目投資主體本項(xiàng)目由美旗控股集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)聯(lián)合投資、開發(fā)和經(jīng)營。二、項(xiàng)目編制規(guī)劃依據(jù)、原則（一）規(guī)劃依據(jù)依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》和國家、省、市的相關(guān)法規(guī)以及濟(jì)南市城區(qū)改造的相關(guān)規(guī)劃要求。（二）規(guī)劃原則根據(jù)國際、國內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和山東省今后5-10年的中長期發(fā)展要求，在確定濟(jì)南市歷下區(qū)電子行業(yè)現(xiàn)代物流的發(fā)展戰(zhàn)略和思路時(shí)，本項(xiàng)目遵循以下幾條基本原則：1、創(chuàng)造良好的現(xiàn)代電子物流環(huán)境，建立現(xiàn)代物流體系，建立與物流中心相匹配的商業(yè)、商務(wù)配套服務(wù)、物流配送等，使之成為歷下區(qū)、濟(jì)南市乃至山東省電子業(yè)物流、商業(yè)、商務(wù)、餐飲娛樂的綜合商業(yè)中心；2、適應(yīng)國際、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和發(fā)展需求，強(qiáng)化特色功能分區(qū)；3、合理利用土地資源，提高土地利用效能，規(guī)劃時(shí)考慮到美旗物流業(yè)態(tài)需求，將本項(xiàng)目與展示、信息、訂單、批發(fā)、交易、分檢、配送、結(jié)算相結(jié)合，同時(shí)規(guī)劃配建相應(yīng)的星級(jí)酒店、商務(wù)寫字樓、國際大賣場、大型百貨商店、餐飲娛樂設(shè)施、產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，使該項(xiàng)目的功能布局達(dá)到多樣化、現(xiàn)代化、人性化的綜合配套目的；4、集中資源流、人流、信息流、信用流和資金流為一體的美旗式物流體系；5、體現(xiàn)區(qū)域發(fā)展思路，堅(jiān)持合理規(guī)劃布局與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)的理念，保持規(guī)劃的超前性、可持續(xù)性和履地適用性。努力將交易中心打造成山東最大的3C產(chǎn)品交易配送展示中心，并爭取向周邊省市輻射，成為環(huán)渤海灣大經(jīng)濟(jì)區(qū)域的核心交易平臺(tái)。四、研究分析范圍本項(xiàng)目研究分析范圍著重從以下幾方面進(jìn)行:（一）項(xiàng)目建設(shè)的必要性、可行性。從宏觀投資環(huán)境的市場研究，到項(xiàng)目建設(shè)背景及政府給予本集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目的政策支持等方向，對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)的必要性及可行性進(jìn)行市場分析論證。（二）市場調(diào)查、分析及預(yù)測(cè)。對(duì)山東省和濟(jì)南市特別是項(xiàng)目周邊3公里范圍的電子及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)品、房地產(chǎn)、物流等產(chǎn)業(yè)的行業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行市場調(diào)查，分析其利弊并客觀預(yù)測(cè)市場機(jī)會(huì)和未來發(fā)展方向。（三）本項(xiàng)目開發(fā)及經(jīng)營模式。在以上市場調(diào)研分析的基礎(chǔ)上，闡述本項(xiàng)目的開發(fā)及經(jīng)營模式，并進(jìn)行項(xiàng)目模式的優(yōu)劣勢(shì)分析論證。（四）投資估算及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。在項(xiàng)目市場調(diào)研分析及項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作模式論證后，進(jìn)行項(xiàng)目整體的投資估算，計(jì)算其內(nèi)部收益率、投資回報(bào)率及投資回收期等財(cái)務(wù)指標(biāo)。第二章項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性一、投資環(huán)境及宏觀市場研究（一）山東省國民經(jīng)濟(jì)山東簡稱“魯”或“齊魯”。獨(dú)具特色的齊魯文化，是中國傳統(tǒng)文化的重要組成部分。如果把“大中華經(jīng)濟(jì)圈”比喻為展翅高飛的雄鷹那么，山東半島便是這只巨鷹的鷹頭。在中國大陸各省市中，山東最具后發(fā)優(yōu)勢(shì)，發(fā)展?jié)摿ψ畲?，投資前景最好。山東地理位置優(yōu)越黃河經(jīng)濟(jì)帶與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的交匯點(diǎn)、華北地區(qū)和華東地區(qū)的結(jié)合部，在全國經(jīng)濟(jì)格局中占有非常重要的地位。2003年山東省國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速協(xié)調(diào)健康發(fā)展。初步統(tǒng)計(jì)核算，全年實(shí)現(xiàn)全省生產(chǎn)總值（GDP）12430.0億元，按可比價(jià)格計(jì)算增長13.7%，比上年提高2.1個(gè)百分點(diǎn)，為1996年以來最高增速，也是該省連續(xù)第13年經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值1505.0億元，增長5.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值6650.0億元，增長17.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值4275.0億元，增長11.9%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的13.2：50.3：36.5調(diào)整變化為12.1：53.5：34.4，第一、第三產(chǎn)業(yè)比重分別下降1.1和2.1個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)上升3.2個(gè)百分點(diǎn)。山東省現(xiàn)為中國第三經(jīng)濟(jì)大省，在新一屆省委、省府領(lǐng)導(dǎo)下正按打造經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省的方向快步前進(jìn)。按其現(xiàn)有的發(fā)展速度和全省上下的工作勢(shì)頭，結(jié)合山東特有的能源、交通、人才優(yōu)勢(shì)，該省在4-5年內(nèi)躍居全國第一經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省的可能性非常大。這也是眾多國內(nèi)外商家看好山東的一個(gè)重要因素。（二）濟(jì)南市國民經(jīng)濟(jì)1、濟(jì)南概況濟(jì)南市是中國東部沿海經(jīng)濟(jì)和人口大省——山東省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技及教育中心，是國務(wù)院公布的歷史文化名城，國家批準(zhǔn)的副省級(jí)城市，是一個(gè)充滿生機(jī)與活力的正在向現(xiàn)代化邁進(jìn)的省城。濟(jì)南市總面積8177平方公里，市區(qū)面積3257平方公里?，F(xiàn)轄歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城、長清6區(qū)，全市2003年末常住總?cè)丝?82.6萬人。對(duì)外經(jīng)濟(jì)文化合作與交流日趨活躍，已躋身于“中國經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力50強(qiáng)”和“中國投資環(huán)境40優(yōu)”城市的行列。濟(jì)南市先后獲得國家園林城市、全國優(yōu)秀旅游城市、全國科技工作先進(jìn)城市、全國民族團(tuán)結(jié)進(jìn)步模范市、全國社會(huì)治安綜合治理優(yōu)秀城市、全國雙擁模范城等榮譽(yù)稱號(hào)。2、濟(jì)南市綜合國民經(jīng)濟(jì)

（1）國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展初步核算，2003年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1367.8億元，比上年增長14.5%，高于全省平均水平。第一產(chǎn)業(yè)增加值105.0億元，增長5.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值599.6億元，增長18.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值663.2億元，增長13.0%。三次產(chǎn)業(yè)的比例為7.7：43.8：48.5。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值23632元(按現(xiàn)行匯率折算為2855美元)，可比增長13.2%。

（2）經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)不斷壯大。全年規(guī)模以上工業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值343億元，同比增長31.8%，占規(guī)模以上工業(yè)比重達(dá)26.0%，比上年提高2個(gè)百分點(diǎn)。

產(chǎn)銷銜接良好。全年產(chǎn)品銷售率97.84%，較上年提高0.02個(gè)百分點(diǎn)。主要產(chǎn)品產(chǎn)量保持了穩(wěn)定增長態(tài)勢(shì)。在重點(diǎn)統(tǒng)計(jì)的281種主要工業(yè)產(chǎn)品中，增長的達(dá)198種，占70.5%。

建筑業(yè)較快增長。全市具有新資質(zhì)等級(jí)的建筑業(yè)企業(yè)758家，共完成增加值62億元，增長13.1%；實(shí)現(xiàn)利稅9.7億元，增長5.0%；虧損企業(yè)虧損額1.2億元，比上年降低14.3%；全員勞動(dòng)生產(chǎn)率(按當(dāng)年價(jià)全社會(huì)增加值計(jì)算)為3.94萬元/人，房屋施工面積2700萬平方米，房屋竣工面積720萬平方米。

（3）固定資產(chǎn)投資

固定資產(chǎn)投資規(guī)模擴(kuò)大。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資504.9億元，增長24.8%；固定資產(chǎn)投資率36.9%，比上年提高3.2個(gè)百分點(diǎn)。在全社會(huì)完成投資中，城鎮(zhèn)集體及以上單位投資378.5億元，增長19.4%。其中：基本建設(shè)投資180.1億元，增長31.0%。全社會(huì)更新改造投資126.5億元，增長25.0%。由于歷史原因，山東的發(fā)展在近10來年的主要投入都放在膠東半島的青島、煙臺(tái)、威海等地，濟(jì)南作為一個(gè)全國第三經(jīng)濟(jì)大省（2004年7月山東省已躍居全國第二經(jīng)濟(jì)大?。┑氖?huì)城市，其城市基礎(chǔ)設(shè)施和舊城改造的投資力度很小，欠賬較多，現(xiàn)在到了城市形象與城市地位極不相稱，甚至將對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起瓶頸作用的程度。據(jù)了解2003年以前的5年，濟(jì)南市投入市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金累積不到300億元，而從2004年起至2008年，濟(jì)南將每年投入280億左右的資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施的改造。與此同時(shí)，配套的舊城改造房地產(chǎn)投資平均每年投入應(yīng)不少于150億元，而且外商投資急速增長。近期有到濟(jì)南的人，親自體驗(yàn)一下全市內(nèi)外的塵土飛揚(yáng)，就會(huì)對(duì)濟(jì)南市緊抓機(jī)遇求發(fā)展的強(qiáng)勢(shì)動(dòng)作有一個(gè)積極的評(píng)價(jià)。（4）國內(nèi)貿(mào)易

消費(fèi)品市場繁榮活躍。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額533.2億元，比上年增長15.6%。其中：批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額433.2億元，增長15.7%；餐飲業(yè)零售額74.4億元，增長15.4%。按經(jīng)濟(jì)類型分，國有及國有控股零售額83.6億元，增長9.3%；集體經(jīng)濟(jì)零售額78億元，增長5.3%；個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)零售額302.6億元，增長19.6%；其他經(jīng)濟(jì)零售額69億元，增長20.8%。連鎖企業(yè)商品銷售總額占全市社會(huì)消費(fèi)品零售額的比重達(dá)24.6%，同比提高5.5個(gè)百分點(diǎn)。二、濟(jì)南市對(duì)信息化城市建設(shè)的迫切需要(一)濟(jì)南市城市信息化建設(shè)1、濟(jì)南市被國家確定為城市信息化試點(diǎn)城市、電子商務(wù)與現(xiàn)代物流試點(diǎn)城市、智能交通試點(diǎn)城市。其中的“濟(jì)南市電子商務(wù)與現(xiàn)代物流示范工程”，建成后將拉動(dòng)濟(jì)南市國民經(jīng)濟(jì)增長0.8-1%。2、寬帶高速多媒體城域網(wǎng)初步建成，CDMA、GPRS、無線市話成為通訊行業(yè)新亮點(diǎn)。（二）一系列相關(guān)積極政策出臺(tái)1、《濟(jì)南市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)信息化"十五"規(guī)劃綱要》頒布實(shí)施

根據(jù)《國家信息化建設(shè)"十五"規(guī)劃》和《濟(jì)南市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃》制定的濟(jì)南市《國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)信息化"十五"規(guī)劃綱要》經(jīng)過市信息化領(lǐng)導(dǎo)小組全體會(huì)議審議通過，成為濟(jì)南市"十五"期間信息化建設(shè)的行動(dòng)綱領(lǐng)。它的制定對(duì)保證濟(jì)南市信息化建設(shè)快速健康發(fā)展，指導(dǎo)濟(jì)南市建設(shè)數(shù)字化省會(huì)城市戰(zhàn)略目標(biāo)早日實(shí)現(xiàn)具有重要意義。

2、《濟(jì)南市信息化工程建設(shè)管理規(guī)定》出臺(tái)

3、《濟(jì)南市鼓勵(lì)軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干政策規(guī)定》頒布（三）濟(jì)南市公用信息平臺(tái)一期工程建成并投入運(yùn)行

公用信息平臺(tái)是濟(jì)南市城市信息化最重要的基礎(chǔ)設(shè)施，是省信息化重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，是由政府主導(dǎo)整合各種信息資源、推動(dòng)城市網(wǎng)絡(luò)資源互聯(lián)和信息資源共享、開展綜合信息服務(wù)的系統(tǒng)工程。它的建成統(tǒng)一了因特網(wǎng)出口，大大節(jié)省接入設(shè)備的投入和租用費(fèi)用，將使?jié)鲜行畔⒒ㄔO(shè)分散建設(shè)和重復(fù)投資的局面初步得到改善。

第三章市場調(diào)查、分析一、濟(jì)南電子行業(yè)市場分析（一）濟(jì)南電子行業(yè)現(xiàn)狀濟(jì)南近年來電子信息產(chǎn)品交易市場快速膨脹，以山大路為中心，形成了濟(jì)南科技市場、高科技市場、齊魯軟件大廈、通信產(chǎn)品市場等10多個(gè)電子信息綜合市場群，總營業(yè)面積超過20萬平方米，基本形成了以山大路為中心，集信息產(chǎn)品經(jīng)營、信息咨詢、人才培訓(xùn)、技術(shù)中介服務(wù)為一體的綜合市場群體。山大路的科技市場群出現(xiàn)于九十年代初期。經(jīng)過近十年的發(fā)展，市場覆蓋面不斷擴(kuò)大，涵括華東、華北、華中等地，創(chuàng)造出了蜚聲全國的“濟(jì)南模式”。山大路科技市場的高速發(fā)展源于這里的技術(shù)、智力、知識(shí)密集度在全市乃至全省獨(dú)一無二。山東大學(xué)、山東省科學(xué)院等二十幾所大專院校、科研院所或地處其間、或環(huán)拱四周，匯集了萬余名高中級(jí)專業(yè)技術(shù)人員或后備人力資源。山大路科技市場號(hào)稱濟(jì)南“中關(guān)村”。北京中關(guān)村從最初粗放式電子耗材銷售，成功經(jīng)過二次創(chuàng)業(yè)艱難階段，向科技研發(fā)、生產(chǎn)、銷售等全方位發(fā)展，產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁足、規(guī)模大，規(guī)劃前景好。而山大路科技市場處于相對(duì)產(chǎn)業(yè)初級(jí)發(fā)展階段，是屬于“苗圃式”業(yè)戶集合集中體，是電子耗材終端銷售的大集中市場。在北京中關(guān)村推向全國市場的軟件產(chǎn)品中，由濟(jì)南山大路的軟件企業(yè)和工作室開發(fā)的軟件產(chǎn)品占到30％，2003年科工貿(mào)收入超過100億元。目前有經(jīng)營業(yè)主超過3000家；電子產(chǎn)品每月銷售額超過6億元人民幣，其中品牌機(jī)1.5萬臺(tái)1億元、組裝兼容機(jī)4.5萬臺(tái)1.7億元、計(jì)算機(jī)配件及維修0.2億元、OA產(chǎn)品1萬臺(tái)1億元、軟件類0.2萬套0.4億元。（二）山大路電子產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式簡析山大路科技一條街已成為全省乃至中國華東和華北結(jié)合地區(qū)的信息產(chǎn)品集散中心，但是其經(jīng)營模式相對(duì)比較單一，多為由房產(chǎn)商開發(fā)后售賣給個(gè)體房主，然后向IT行業(yè)銷售商出租，形成較為分散的電子市場，逐漸集結(jié)成群形成山大路科技市場集合。其投資回報(bào)也是由房主出租房屋，吸引銷售商等客戶，使得客戶逐漸集中并形成一定規(guī)模的電子市場，然后吸引大量顧客購買產(chǎn)品，產(chǎn)生收益。該模式可追溯到1997年，其結(jié)果注定開發(fā)商或營運(yùn)商競爭利益的根本要素是房屋出租面積大小，所以多家科技市場盡可能地?cái)U(kuò)大營業(yè)面積，乃至進(jìn)行一、二、三期開發(fā)、改造、擴(kuò)建。（三）山大路電子市場現(xiàn)狀問題及需求1、市場管理混亂從區(qū)位劃分來看，歷下區(qū)、歷城區(qū)對(duì)山大路都具有地域管轄權(quán)，多個(gè)街道辦事處在此進(jìn)行管理；從行政劃分來看，濟(jì)南高新區(qū)對(duì)其也具有管轄權(quán)；從行業(yè)管理劃分來看，工商、稅務(wù)、公安、消防、人防、環(huán)衛(wèi)也具有管理權(quán)。事實(shí)上，長期以來，從頭到尾政府沒有對(duì)一家科技市場的分析、投資、定位、建設(shè)、招商、經(jīng)營等環(huán)節(jié)進(jìn)行引導(dǎo)和幫助。由于各家科技市場主辦方隸屬不同經(jīng)濟(jì)實(shí)體和政府職能部門，插手市場的管理部門多，收費(fèi)多，但規(guī)范管理和服務(wù)少。2、科技市場仍在無序建設(shè)繼百腦匯開業(yè)后，銀座數(shù)碼港、歷城數(shù)碼港相繼建成，隨著大型單體市場不斷建設(shè)并投入運(yùn)營，市場購買力不斷分流，部分經(jīng)營業(yè)戶效益下降。科技市場的良好上行發(fā)展階段已經(jīng)過去，現(xiàn)在正處于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)折期，若多個(gè)單體市場不斷興起，新舊各市場無序相爭，弊多大于利。濟(jì)南電子產(chǎn)業(yè)發(fā)展形態(tài)的轉(zhuǎn)變已經(jīng)到了相當(dāng)關(guān)鍵的時(shí)刻。3、根據(jù)山大路電子市場的客戶現(xiàn)狀分析，逐漸做大的本土經(jīng)銷商已經(jīng)不滿足于原有的窄、小、亂、舊的電子市場，他們急需一個(gè)完整規(guī)劃的黃金地段賣場，將展示和服務(wù)功能結(jié)合，為展示其公司品牌、企業(yè)形象、擴(kuò)大無形資產(chǎn)、吸引客戶、爭取更大市場空間創(chuàng)造更好的條件。（四）濟(jì)南各大電子市場簡介1.濟(jì)南科技市場濟(jì)南科技市場位于高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，是市委、市政府、省市科委的指導(dǎo)下由歷下區(qū)政府創(chuàng)建的計(jì)算機(jī)專業(yè)市場。經(jīng)營面積近4萬平方米，年?duì)I業(yè)額保持在15億元左右。市場內(nèi)聚集著經(jīng)營美國INTEL、康柏、IBM、韓國三星、大宇、日本索尼、兄弟、松下、臺(tái)灣宏基、大眾及聯(lián)想、長城、清華同方、北大方正、海信、同創(chuàng)、浪潮等國內(nèi)、外優(yōu)秀品牌計(jì)算機(jī)及相關(guān)產(chǎn)品的廠商、代理580多戶，以批發(fā)零售為主,同時(shí)開展網(wǎng)絡(luò)工程、系統(tǒng)集成、信息咨詢、專利服務(wù)、人才培訓(xùn)等業(yè)務(wù)。素有濟(jì)南“中關(guān)村”之稱，是華東地區(qū)最大的計(jì)算機(jī)產(chǎn)品集散地。2.百腦匯資訊廣場“百腦匯BUYNOW?”于1998年成立，至今已成為中國電腦大賣場第一品牌。百腦匯資訊廣場致力于經(jīng)營信息產(chǎn)品，服務(wù)流通事業(yè)，縮短產(chǎn)品銷售通路，提供最新資訊，為商家和消費(fèi)者之間建立最短通路?，F(xiàn)在在上海、成都、南京擁有4家大型資訊賣場，計(jì)劃2005年前在全國主要城市開設(shè)25家連鎖資訊大賣場。

百腦匯資訊廣場濟(jì)南店總營業(yè)面積為13000平方米，B1到4F，按IT產(chǎn)品類型，分別布館，細(xì)分為形象館、品牌區(qū)、筆記本區(qū)、網(wǎng)絡(luò)區(qū)、數(shù)碼區(qū)、通訊區(qū)、耗材區(qū)、配件區(qū)、DIY區(qū)、軟件區(qū)、電腦超市等；同時(shí)，百腦匯還配備了服務(wù)功能區(qū)：免費(fèi)網(wǎng)吧、電腦醫(yī)院、圖書超市、咖啡廳等為商家和顧客提供服務(wù)。2.元方科技市場在1999年上半年落成，因?yàn)槠渑涮自O(shè)施比較普通，且市場面積比較小，北臨濟(jì)南最火的濟(jì)南科技市場，所以經(jīng)營狀況不理想。有不少維修店、二手店在這兒落戶，因?yàn)榈乩砦恢眠€不錯(cuò)，租金價(jià)格也比較合適，所以也吸引了不少公司在這兒做辦事處，如清華紫光，微星科技等。3.濟(jì)南高科技市場這個(gè)市場建于1998年下半年，它的宣傳語是這樣的：濟(jì)南高科，廣深價(jià)格，就是說濟(jì)南高科技市場里的配件價(jià)格和廣州深圳價(jià)格一樣。高科的招商很成功，但是里面的價(jià)格比較亂，加上科技市場本來就有一些老客商，所以漸漸的市場就沒落了，到了現(xiàn)在里面除了3、4層是寫字間一些大公司在里面外，1、2層有很多都是二手商，他們收配件的價(jià)格通常是他們賣價(jià)的一半以下,利潤比裝機(jī)商都高得多。4.山東西門電子科技市場山東西門電子科技市場位于繁華的泉城路商業(yè)街，是山東省最大的電子元器件和電子產(chǎn)品專業(yè)市場，市場以其宏大的規(guī)模和雄厚的實(shí)力成為濟(jì)南電子市場的龍頭企業(yè)，商品銷售網(wǎng)覆蓋了山東、河北、江蘇、安徽等周邊省市的大部分地區(qū)。

市場總營業(yè)面積達(dá)3000平方米，匯集了國內(nèi)外知名電子元器件生產(chǎn)廠家和代理商200余家，經(jīng)銷商品數(shù)萬個(gè)品種。現(xiàn)在市場內(nèi)顧客摩肩接踵、買賣兩旺，商家訂單不斷、房間柜臺(tái)租售一空、供不應(yīng)求。為進(jìn)一步擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，決定隆重推出山東西門電子科技市場二期招商，計(jì)劃進(jìn)一步擴(kuò)大經(jīng)營面積及經(jīng)營范圍，營業(yè)面積將擴(kuò)大到6000平方米，增設(shè)辦公區(qū)、廠商辦事處1500余平方米，經(jīng)營范圍擴(kuò)大到智能儀器儀表、低壓電器、辦公自動(dòng)化、通信產(chǎn)品等領(lǐng)域。5.新興起的賽博數(shù)碼廣場（濟(jì)南店）賽博數(shù)碼廣場是全國連鎖數(shù)量最多、規(guī)模最大的3C賣場，99年至今已發(fā)展成為遍布華北（7家）、華東（9家）、華西（9家）、華南（6家）、東北（3家）地區(qū)的三十多家大型連鎖賣場，以IT連鎖賣場、連鎖網(wǎng)吧、連鎖書店、售后維修服務(wù)、國際貿(mào)易代理作為其主要業(yè)務(wù)，為廠商、經(jīng)銷商與消費(fèi)者合作三方提供一個(gè)良好的聯(lián)系平臺(tái)，通過對(duì)渠道的完善管理，建立合作方之間的三贏關(guān)系，提供更優(yōu)質(zhì)的渠道服務(wù)。賽博的目標(biāo)是2005年進(jìn)一步鞏固在業(yè)界的核心競爭力，成為中國信息產(chǎn)業(yè)整合渠道的排頭兵。建立全國最大的3C增值服務(wù)渠道，拓展全國連鎖賣場達(dá)500家，以緊密的網(wǎng)絡(luò)覆蓋全國各大中級(jí)城市，成為全國最有價(jià)值的行銷服務(wù)平臺(tái)，為國內(nèi)外合作伙伴提供在中國市場內(nèi)的最有效服務(wù)平臺(tái)。賽博數(shù)碼廣場濟(jì)南店選址在銀座數(shù)碼港，于2004年3月份正式開業(yè)。位于商業(yè)干道解放路和專業(yè)電子市場山大路的交匯點(diǎn)，針對(duì)山大路近10年發(fā)展未有與品牌打造路線結(jié)合的現(xiàn)狀，結(jié)合政府規(guī)劃中“品牌帶動(dòng)、科技興街”的戰(zhàn)略，致力于重塑山大路品牌形象。其中規(guī)劃了1萬平方米的品牌數(shù)碼館、品牌形象館、數(shù)碼產(chǎn)品區(qū)、筆記本區(qū)等，還有1二、濟(jì)南房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀濟(jì)南的房地產(chǎn)開發(fā)，起步于1982年。20多年來，特別是近5年來，較好地堅(jiān)持“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)”的方針，實(shí)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、征地、拆遷、施工、配套“六統(tǒng)一”，走出另一條持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展的健康路子。尤其是2003年，更是濟(jì)南房地產(chǎn)市場全面發(fā)展的一年，在這一年里，濟(jì)南市政府出臺(tái)了“濟(jì)南城市新規(guī)劃”（東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏），同年9月，經(jīng)營性土地全面公開出讓，開發(fā)企業(yè)行為日漸規(guī)范，是整個(gè)市場健康發(fā)展新的支撐點(diǎn)。全市商品房的銷量穩(wěn)步上升，商品房的價(jià)格也在眾人的關(guān)注中逐步上漲。同時(shí)由于道路拓寬改造工程全面啟動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入新區(qū)開發(fā)、老城提升、兩翼展開、整體提升的階段：金羚．嘉和馨園、銀豐山莊、匯科旺園、明珠國際商務(wù)港、旺山麗景苑、偉東新都、明珠新世紀(jì)廣場、信萊．艾菲兒花園、魯信花園、融基大廈、大舜天成、正大城市花園、數(shù)碼港等大規(guī)模項(xiàng)目的出現(xiàn)，無疑將迎來濟(jì)南的大盤時(shí)代?？v觀整個(gè)市場發(fā)展，將其歸納為以下幾點(diǎn)：1.2003年濟(jì)南市房地產(chǎn)回顧（1）房地產(chǎn)開發(fā)較快增長，商品房銷售持續(xù)升溫1998年～2002年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資由21億元提高到76.4億元，年均增長31.2%。到2003年底已發(fā)展成為具有400多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊(cè)資金60多億元，年開發(fā)能力800萬平方米。2003年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資89.8億元，增長17.4%。其中住宅投資完成74.1億元，增長15.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)完成投資的82.5%。商品房屋竣工面積295.4萬平方米，增長12.5%，其中：住宅竣工面積254.3萬平方米，增長5.35%。商品房預(yù)銷售面積324萬平方米，同比增長38%。從銷售金額來看，2003年全年的商品房交易金額達(dá)到153.09億元，交易面積608.02萬平方米。從銷售價(jià)格來看，2003年價(jià)格在2800～3800元/㎡的樓盤占據(jù)市場的絕對(duì)份額。2003年的濟(jì)南地產(chǎn)不但沒有泡沫產(chǎn)生，而且甚至出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，房產(chǎn)價(jià)格一路攀升，特別是東部樓盤價(jià)格平均每平方米上漲300～500元。（2）房地產(chǎn)市場逐漸走向規(guī)范濟(jì)南開始有力的推行土地拍賣政策。2002年5月9日，國土資源部發(fā)布了“招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定”，明確要求對(duì)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣、或者掛牌方式出讓；并對(duì)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓三種方式做出了具體規(guī)定，新規(guī)定在2002年7月1日正式施行。2003年10月12日，經(jīng)十路510號(hào)，經(jīng)十路492號(hào)、478號(hào)兩宗國有土地的拍賣成功，以及12月22日天橋區(qū)北園大街679號(hào)、天橋區(qū)濟(jì)洛路61號(hào)、歷下區(qū)黃臺(tái)南路86號(hào)的成功拍賣，標(biāo)志著濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已進(jìn)入市場化、規(guī)范化。泉城路舜井街對(duì)面的縣西巷改造片區(qū)于2004年6月份掛牌競賣，競出了天價(jià)，每平方米達(dá)7600余元。以此為開端，濟(jì)南的商業(yè)開發(fā)用地將步入一個(gè)高成本用地階段。（3）濟(jì)南市房地產(chǎn)逐漸步入大盤時(shí)代由于競爭越來越激烈，再加上土地拍賣政策的推行，濟(jì)南房地產(chǎn)逐漸告別獨(dú)棟單體小體量住宅的開發(fā)形式，開始邁向“大盤時(shí)代”。新世界陽光花園、匯統(tǒng)花園、外海花園、泉星小區(qū)、沃爾瑪萬達(dá)商城和陽光100國際新城、偉東新都等百萬平方米以上的大盤相繼起動(dòng)，成為引領(lǐng)濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)走向大盤時(shí)代的生力軍。樓盤變大代表著實(shí)力，大有大的好處，可以有更多的地做綠化、做園林景觀和社區(qū)綜合配套，有更多的利潤空間來加強(qiáng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)。但是大量大盤的出現(xiàn)，不僅加大了區(qū)域市場的供應(yīng)量，同時(shí)也使大盤之間的競爭變得更加激烈與殘酷，市場需求方面也會(huì)出現(xiàn)較為理性的性價(jià)比，客戶選擇余地?cái)U(kuò)大了，交易周期必然相應(yīng)延長。（4）大戶型如鯁在喉，80㎡～120㎡成為市場主力兩年前開發(fā)的，兩年前就在賣的，單套面積都在150㎡以上，建筑品質(zhì)與規(guī)劃是兩年前的，而且都是本土開發(fā)商占主流，經(jīng)驗(yàn)與水平的局限，不注重客戶需求和前期行銷策劃，使這批大戶型，尤其是價(jià)格在150萬元以上的復(fù)式，成了開發(fā)商心中無法抹去的痛。以2003年一季度為例，濟(jì)南住宅交易平均面積為102.5㎡，前年同期為144.29㎡，2002年第四季度為112.2㎡，而2003年第三季度交易平均面積不到100㎡。根據(jù)這次調(diào)查的結(jié)果顯示，取得較好銷售率的項(xiàng)目如富翔天地、數(shù)碼港、魯藝風(fēng)景、舜怡佳園等項(xiàng)目，主力戶型都在80㎡～120㎡之間。戶型的轉(zhuǎn)移，意味著產(chǎn)品開始回歸，產(chǎn)品與客戶的需求被真正關(guān)心與用心。（5）高層推廣暫遇阻力在北京、上海、廣州、廈門等房地產(chǎn)一級(jí)市場，高層住宅已經(jīng)成為主流的住宅產(chǎn)品，人們習(xí)慣了高高在上的生活方式。而在濟(jì)南，高層住宅市場一直沒有得到很好的啟動(dòng)，為數(shù)不多的項(xiàng)目也遇到了銷售問題，銷售率一般在60%左右。高層住宅的策劃銷售成為擺在開發(fā)商面前的難題。以濟(jì)南第一高價(jià)樓盤大舜天成為例，均價(jià)高達(dá)7000余元/㎡的小高層銷勢(shì)不錯(cuò)，但其唯一的30層樓房一因戶型太大，二因單價(jià)高（均價(jià)約8500元/㎡），造成總價(jià)過高，既無湖景水景，也無山勢(shì)可依，導(dǎo)致售賣艱難，欲降不忍的困難局面，銷售率不足60%。2.2004年濟(jì)南房地產(chǎn)市場展望(1)市場需求仍然處于快速增長的態(tài)勢(shì)，房價(jià)將持續(xù)上揚(yáng)。根據(jù)這次的調(diào)查走訪，我們感覺到濟(jì)南房地產(chǎn)的價(jià)格，從總體走勢(shì)來看，不但不會(huì)往下走，而且肯定會(huì)持續(xù)增長。我們做出這樣的判斷主要是基于三個(gè)方面的因素：其一、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，未來15年間，約有200多萬人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場需求，目前濟(jì)南房地產(chǎn)市場仍然供不應(yīng)求，還處于初始階段的賣方市場；其二、購房者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。根據(jù)目前濟(jì)南的住房條件及人均住房率，居民消費(fèi)觀念的變化，10年換購一套住房在未來幾年應(yīng)當(dāng)能夠持續(xù)保持。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展，居民收入的不斷增加，投資型購房將成為商品房買賣的一個(gè)新要素；其三，拆遷安置增加房地產(chǎn)市場的整體需求?！皾?jì)南城市新規(guī)劃”的實(shí)施，勢(shì)必加大城市道路改造和各個(gè)片區(qū)危舊房的改造力度，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會(huì)繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長。（2）產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快

可以說，濟(jì)南市房地產(chǎn)市場受中國房地產(chǎn)大環(huán)境，尤其是北京、上海、深圳、廣州等住宅發(fā)達(dá)地區(qū)的影響，在各方面均處于一個(gè)高度發(fā)展的不穩(wěn)定期。從建筑外型到園林設(shè)計(jì)、外環(huán)境營造，到室內(nèi)平面布置、智能化設(shè)備、裝修標(biāo)準(zhǔn)，一切都在急劇變化中。今天你推出一個(gè)熱水供應(yīng)，明天我來個(gè)純凈水入戶，今天你來個(gè)地板輻射或采暖，我就來個(gè)戶式中央空調(diào)，今天有人來個(gè)全錯(cuò)層式，明天我就來個(gè)全復(fù)式，五花八門，不一而足，卻都遵循著一個(gè)發(fā)展和更新的規(guī)律。從中我們也可以看出，開發(fā)商為突破市場重圍而刻意采取的求新求變，以及消費(fèi)市場在發(fā)展中面對(duì)時(shí)尚的錯(cuò)失和迷惘。一陣風(fēng)，一陣風(fēng)的刮過去，城市被鋼筋和混凝土包裝得更加現(xiàn)代和美麗，同時(shí)也在“風(fēng)”中不斷的進(jìn)步，發(fā)展商和消費(fèi)者在面對(duì)這些變化時(shí)，感性決策與理性抉擇變得同樣重要。(3)舊城（村）改造成為重點(diǎn)，部分城鄉(xiāng)結(jié)合部成為今年房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域在加快“濟(jì)南城市新規(guī)劃”建設(shè)步伐的思路指引下，濟(jì)南今年開始了前所未有的舊城（村）改造和新城區(qū)建設(shè)的步伐，這些項(xiàng)目大部分在去年已完成了項(xiàng)目的前期工作，今年舊城、舊村改造項(xiàng)目將是市場的重點(diǎn)。電子城項(xiàng)目的拆遷建設(shè)、大明湖的擴(kuò)大及周邊危舊房的改造、泉城路舊商業(yè)城和舜井街舊房的拆遷,以及山大路、經(jīng)一路的拓寬等，都勢(shì)必引入大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目,這些改造大盤項(xiàng)目也將改變過去以新區(qū)項(xiàng)目為主的供給局面，從而成為市場主角。(4)大盤競爭進(jìn)入白熱化階段，面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)眾多大盤在今年進(jìn)入強(qiáng)銷期，如去年的陽光舜城、外海西子花園、泉星小區(qū)、明星陽光100、魯能康橋;今年的偉東新都、天和園、吉祥苑、旺山麗景苑等,還有上述許多舊城、舊村改造大盤則是在近一兩年陸續(xù)入市，大盤在產(chǎn)品規(guī)劃、生活品質(zhì)、社區(qū)配套等方面將出現(xiàn)較高標(biāo)準(zhǔn)，此外城鄉(xiāng)結(jié)合部的大盤，因其規(guī)劃及價(jià)格因素，也會(huì)在相當(dāng)程度上分流市區(qū)中低檔住宅市場的客源，因而今后大盤優(yōu)勢(shì)日漸淡薄，將面臨的形勢(shì)是相當(dāng)嚴(yán)峻的。三、項(xiàng)目周邊3平方公里范圍商業(yè)狀況簡述（王聰補(bǔ)）第四章濟(jì)南美旗山大路綜合商業(yè)中心項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)營內(nèi)容一、濟(jì)南美旗山大路綜合商業(yè)中心項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（一）建設(shè)地點(diǎn)和周邊環(huán)境濟(jì)南地處京滬膠濟(jì)鐵路、京福、濟(jì)青高速公路樞紐，本項(xiàng)目在濟(jì)南的主城中心區(qū)域內(nèi)，向東不到2公里本項(xiàng)目位于濟(jì)南中心城區(qū)地帶，位置優(yōu)越，西面有著名的泉城路、舜井街、趵突泉、大明湖、泉城廣場，東接花園路、山大路科技市場、山東大學(xué)、濟(jì)南高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，交通便利，有10多路公交車直達(dá)。乘公交可到達(dá)濟(jì)南科技市場、濟(jì)南高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、火車站、段店批發(fā)中心、世界購物廣場等處，該地段人口集中、人流量大、商業(yè)氣氛濃厚，交通十分發(fā)達(dá)，是人們購物的聚集之地。（二）濟(jì)南美旗山大路綜合商業(yè)中心建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目總占地面積9.03萬㎡，總建筑面積48萬㎡（地面36萬㎡，地下12萬㎡）。（三）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)1、濟(jì)南美旗山大路綜合商業(yè)中心商業(yè)中心按國際大型綜合商住中心標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。全部建成后將成為北方地區(qū)單體規(guī)模最大、檔次最高、技術(shù)最先進(jìn)的電子行業(yè)物流配送交易中心和產(chǎn)品展示中心，以及配套綜合功能最全的商業(yè)購物、家俬購買、商務(wù)、酒店、餐飲娛樂、高尚居住項(xiàng)目。2、建筑造型和功能劃分（詳見效果圖和總平方案）建筑造型為后現(xiàn)代建筑風(fēng)格，外觀立面以古代齊國刀幣的形狀作為整個(gè)商城的空間構(gòu)成圖案，充分考慮到濃烈的商業(yè)氛圍和極具感染力的建筑藝術(shù)造型，以象征項(xiàng)目為一個(gè)生財(cái)旺地的財(cái)富之源。項(xiàng)目建設(shè)分裙樓和塔樓及地下建筑。（1）地下2層，每層建6萬㎡。負(fù)一層可以拿出3萬㎡作地下商城，或作餐飲、娛樂、健身用房。其余約9萬㎡至少可設(shè)2000個(gè)車位，保證經(jīng)營者及客戶停車的需要。（2）裙樓擬建5層：底層建筑占地5萬㎡，1-4層使用率為85%，使用面積為42500㎡，一層作國際名牌服裝、高檔化妝品及珠寶等精品百貨賣場和專家義診式的大藥房，二-三層以國際大賣場為主，兼作肯德基、麥當(dāng)勞、大型圖書、音像制品賣場以及中高檔的家私廣場的經(jīng)營場所，四-五層作電子物流交易配送展示中心及其服務(wù)配套用房。（3）五樓屋面除塔樓建筑外，至少有2萬㎡可以規(guī)設(shè)為公園式的屋面花園。（4）塔樓擬建四座大廈。一座為四星級(jí)酒店3萬㎡；一座為美旗商務(wù)大廈3萬㎡；兩座為5萬㎡的產(chǎn)權(quán)式酒店或公寓，可商可住。亦可考慮銷售產(chǎn)權(quán)、返租經(jīng)營。該地塊的塔樓建成后，南可清晰地觀賞千佛山的壯觀景色，西可近距離攬視大明湖的秀麗風(fēng)姿。（四）開發(fā)經(jīng)營模式本項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營模式核心部分為美旗式物流采購、交易、配送、展示模式。該模式由美旗控股集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展團(tuán)隊(duì)的既深諳中國大陸國情、政策、經(jīng)濟(jì)、文化和產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向，又了解國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)規(guī)則，熟悉外商在大陸投資環(huán)境的國內(nèi)外資政、行業(yè)精英經(jīng)過十多年的研究和實(shí)踐創(chuàng)建而成。把企業(yè)與企業(yè)易于溝通、市場運(yùn)作能力強(qiáng)，與政府能提供優(yōu)惠政策、優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)與創(chuàng)造良好投資環(huán)境等優(yōu)勢(shì)緊密結(jié)合起來，使其具有強(qiáng)大市場競爭力。在商業(yè)經(jīng)營上，以引入國際大賣場和知名酒店為主題，將精品購物、家居廣場、餐飲服務(wù)、商務(wù)辦公同時(shí)引進(jìn)，配套經(jīng)營，形成強(qiáng)勢(shì)人氣，相得益彰。使第二金街的區(qū)位價(jià)值得到綜合提升和恒久持續(xù)發(fā)展。（五）項(xiàng)目經(jīng)營定位(電子物流部分)本項(xiàng)目定位為山東電子行業(yè)交易量最大、覆蓋面最廣的電子通訊物流配送交易中心，東北亞最具特色的電子通訊物流配送交易中心。1、功能定位濟(jì)南美旗電子通訊物流配送交易中心依托濟(jì)南的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和政策優(yōu)勢(shì)，基于先進(jìn)的計(jì)算機(jī)、信息及互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，將虛擬市場與實(shí)體市場有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)國際電子通訊供需鏈中相關(guān)的制造、供應(yīng)、儲(chǔ)運(yùn)、港口、海關(guān)、稅務(wù)、保險(xiǎn)、銀行、客商等要素的動(dòng)態(tài)集成，形成公平、公開、公正的的現(xiàn)代化國際電子通訊交易市場。以信息資源為核心，融合國內(nèi)外先進(jìn)的商務(wù)模式，建立高效、快捷、低成本、安全可靠的國際電子通訊貿(mào)易體系，通過信息中心、交易中心、物流中心、展示中心、結(jié)算中心的有機(jī)集成及協(xié)同運(yùn)作，為客商提供信息、交易、物流、展示、結(jié)算等優(yōu)質(zhì)的、全方位的、持續(xù)的綜合服務(wù)，使之成為中國知名的現(xiàn)代化電子通訊交易市場。2、交易中心濟(jì)南美旗電子通訊物流配送交易中心將營造成國內(nèi)外電子通訊業(yè)群英薈萃、名牌云集、商旅涌流的國際化電子通訊集散中心和國內(nèi)一流的電子通訊交易平臺(tái)，集先進(jìn)的信息技術(shù)、交易模式于一體，為電子通訊進(jìn)出口貿(mào)易創(chuàng)造一個(gè)理想的空間。3、信息中心采用世界先進(jìn)的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、信息技術(shù)，與全球著名電子通訊廠商、采購商、電子通訊信息中心、協(xié)會(huì)、媒體聯(lián)網(wǎng)，通過信息的有效采集、專家認(rèn)證、法律保障等手段，建立龐大的數(shù)據(jù)庫及數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)，向客商提供全面、準(zhǔn)確、實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)、有效的電子通訊信息，并提供強(qiáng)有力的信息支持。4、物流配送中心引進(jìn)美旗物流概念和運(yùn)作機(jī)制，建立電子通訊物流分中心，與國內(nèi)各地物流分中心、網(wǎng)點(diǎn)、物流供應(yīng)商建立現(xiàn)代物流信息管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)電子通訊物流的智能化、標(biāo)準(zhǔn)化、全球化，根據(jù)客商動(dòng)態(tài)、分散、個(gè)性化的需求，系統(tǒng)匯集電子通訊的制造、運(yùn)輸、銷售等市場情況，向客商提供方便、快捷、低費(fèi)、高效、可靠的服務(wù)，以最低的成本獲得最佳的效益。以信息帶動(dòng)交易、展示、物流、綜合服務(wù)，形成五大功能、兩大網(wǎng)絡(luò)，使?jié)厦榔祀娮油ㄓ嵨锪髋渌徒灰字行哪芟蚩沙掷m(xù)發(fā)展方向有效延伸。二、項(xiàng)目經(jīng)營內(nèi)容1、核心經(jīng)營項(xiàng)目·通訊與計(jì)算機(jī)系列交換機(jī)、電話機(jī)、配線架、射頻功率架、無線尋呼設(shè)備、微型計(jì)算機(jī)、顯示器、光盤驅(qū)動(dòng)器、計(jì)算機(jī)應(yīng)用產(chǎn)品及系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)整機(jī)產(chǎn)品、計(jì)算機(jī)配套產(chǎn)品、創(chuàng)建維護(hù)大中小型工作站、通訊接收天線等；·廣播電視系列電視機(jī)、數(shù)碼光盤、微型CD機(jī)、VCD機(jī)、DVD機(jī)、其他收音/影音配件、發(fā)射差轉(zhuǎn)設(shè)備、電視中心設(shè)備、微型收音機(jī)等；·電子元器件系列光電器件、集成電路、印制電路板、晶體管系列、LED顯示屏、電容器、電阻電位器、壓敏/熱閩電阻、接插元件、揚(yáng)聲器、薄膜按鍵開關(guān)、電池類、彩色顯象管等；·電子材料系列電容器用鋁箔、覆銅板、電線電纜、半固化膠片等；·電子設(shè)備系列頻率測(cè)量儀、信號(hào)源、示波器、電壓測(cè)量儀、通信測(cè)量儀、穩(wěn)壓電源、廣播電視測(cè)量儀、元件參數(shù)測(cè)量儀、器件參數(shù)測(cè)量儀、超低頻測(cè)量儀等；·家用電器系列家用音響、微波爐、電飯煲系列、電風(fēng)扇系列、電熨斗系列等；·其他產(chǎn)品等；圍繞核心經(jīng)營項(xiàng)目，突出經(jīng)營重點(diǎn)，三年內(nèi)確立在北方城市電子交易市場上的領(lǐng)導(dǎo)者地位，五至六年取得大陸電子行業(yè)技術(shù)交易、產(chǎn)品、服務(wù)等領(lǐng)域的領(lǐng)軍地位。2、輔助經(jīng)營項(xiàng)目豐富交易品種，延長產(chǎn)品鏈條，為未來向全能型電子行業(yè)產(chǎn)品交易中心轉(zhuǎn)型儲(chǔ)備資源。3、服務(wù)貿(mào)易金融、信息中心；進(jìn)出口交易平臺(tái)；大規(guī)模物流貿(mào)易的信用平臺(tái)；技術(shù)交易及技術(shù)服務(wù)；社會(huì)中介服務(wù)體系；交易所；會(huì)展中心等。4、綜合服務(wù)項(xiàng)目商業(yè)、餐飲、休閑、娛樂、健身項(xiàng)目；酒店及商住公寓；環(huán)境保障項(xiàng)目；社區(qū)治安；供水供熱項(xiàng)目、業(yè)主會(huì)所等。三、市場營銷——目標(biāo)客商以國內(nèi)外著名電子通訊廠商為主，以國內(nèi)外著名經(jīng)銷商和具有一定行業(yè)營銷經(jīng)驗(yàn)的個(gè)體戶為輔。1、引入國內(nèi)外知名生產(chǎn)廠商和經(jīng)銷商1000家2、吸引即將搬遷的舜井街通信產(chǎn)品交易市場的客商500家3、吸引山大路科技一條街商戶1000家山大路科技市場開業(yè)較早，導(dǎo)致設(shè)備陳舊，甚至沒有電動(dòng)扶梯、中央空調(diào)和相關(guān)輔助設(shè)施，使購買商品的人氣受到極大的影響，加上內(nèi)部出現(xiàn)不良的競爭狀況，使整個(gè)市場的秩序出現(xiàn)混亂，部分企業(yè)難以為續(xù)。因此，吸收這部分客商，無論是對(duì)客商、對(duì)山大路科技市場，還是對(duì)本項(xiàng)目市場，都能起到整合資源、平衡風(fēng)險(xiǎn)的作用。4、吸收引導(dǎo)濟(jì)南其它街區(qū)電子通訊經(jīng)銷散戶和新開業(yè)戶1000家在濟(jì)南市區(qū)及周邊地區(qū)的電子通訊經(jīng)銷散戶有2000家左右，這些經(jīng)銷散戶租用街邊門面進(jìn)行經(jīng)營，一方面租金較高、人氣不旺，導(dǎo)致銷售不景氣；另方面由于城市規(guī)劃和拆遷，有的門市將被遷往他處。因此吸收這部分客商既有利于本項(xiàng)目市場的集聚和市場資源的合理配置，也是對(duì)濟(jì)南市城市建設(shè)的貢獻(xiàn)。5、吸收臺(tái)商和大陸沿海客商1000家由美旗控股集團(tuán)與臺(tái)灣電子機(jī)電公會(huì)合作，劃定一個(gè)區(qū)域作為臺(tái)灣3C產(chǎn)品的專屬展示區(qū)、交易配送區(qū)，引入至少1000家業(yè)戶，為投資山東特別是濟(jì)南的臺(tái)灣3C產(chǎn)業(yè)提供上下游產(chǎn)業(yè)配套不足的有效解決平臺(tái)。四、戰(zhàn)略發(fā)展方向以全新的市場模式，建立濟(jì)南美旗物流電子交易配送中心的信息、交易、物流、展示、結(jié)算等綜合服務(wù)五個(gè)中心，同時(shí)架構(gòu)營銷網(wǎng)絡(luò)。吸引國內(nèi)外著名電子通訊廠商進(jìn)駐市場，一舉形成山東市場電子產(chǎn)業(yè)的知名產(chǎn)品的主要交易基地。第五章項(xiàng)目SWOT分析一、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析（一）美旗控股集團(tuán)優(yōu)勢(shì)美旗控股集團(tuán)經(jīng)過十多年的研究和實(shí)踐，創(chuàng)建了外商投資園區(qū)管理模式，不僅充分發(fā)揮企業(yè)與企業(yè)間易于溝通、市場運(yùn)作能力強(qiáng)的特點(diǎn)，而且緊密結(jié)合政府能提供優(yōu)惠政策、優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)與良好投資環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，為投資者創(chuàng)造了廣闊的發(fā)展舞臺(tái)和盈利空間。改革開放以來，外商投資在大陸普遍存在的項(xiàng)目定位難、行政、司法、溝通難，金融服務(wù)難和市場營銷難，在美旗園區(qū)得以解決。項(xiàng)目定位難：美旗集團(tuán)通過無償為到大陸投資特別是到美旗參與投資或管理專屬園區(qū)的臺(tái)商提供投資環(huán)境分析、市場調(diào)查、項(xiàng)目可行性分析研究報(bào)告，確定較有市場前景和發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y項(xiàng)目，并根據(jù)不同項(xiàng)目（專案）選擇在環(huán)境、資源、交通、人力、市場等要素上最佳的投資地點(diǎn)，使臺(tái)商（外商）有一個(gè)安全的投資平臺(tái)、少走彎路、產(chǎn)品能夠滿足市場的有效需求，并力求早見成效；行政、司法接軌難：針對(duì)不同投資者面臨的政策、法律、市場、資信、營銷等方面的實(shí)際困難，提供投資經(jīng)營的整體解決方案，為客商排憂解難。運(yùn)用團(tuán)隊(duì)組織的力量和成片開發(fā)的規(guī)模效應(yīng)，與地方政府建立良好的溝通管道和合作關(guān)系，為客商營造政策優(yōu)惠、政府支持的最佳投資環(huán)境；金融服務(wù)難：以美旗良好的信譽(yù)、雄厚的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn)，與合作伙伴銀行建立內(nèi)部銀行機(jī)制，設(shè)立集中結(jié)算平臺(tái)，為外商提供良好的金融服務(wù)；市場營銷難：利用美旗物流配送體系遍布全國的物流配送交易網(wǎng)絡(luò)采購原材料和營銷產(chǎn)品，必將使投資者極大地降低生產(chǎn)成本和流通、交易成本，提高市場競爭力，擴(kuò)大市場份額，創(chuàng)造更高經(jīng)濟(jì)效益。（二）投資優(yōu)惠政策（見附件二）（三）招商引資優(yōu)勢(shì)中國大陸政治穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，這良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境使國際知名企業(yè)、跨國公司看好中國大陸投資環(huán)境。特別是臺(tái)灣地區(qū)的優(yōu)勢(shì)企業(yè)，紛紛向北發(fā)展，把投資重點(diǎn)放在了中國大陸。山東省在全國的經(jīng)濟(jì)地位和所處的地理位置，無論是經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)、投資環(huán)境、市場輻射范圍和能力均是臺(tái)資企業(yè)和國內(nèi)外知名企業(yè)投資制造業(yè)的理想之地。濟(jì)南的投資環(huán)境的軟硬件設(shè)施配套齊全，給投資者的投資行為帶來極大便利，同時(shí)給投資者創(chuàng)造了巨大的盈利空間。特別是新一屆濟(jì)南市的黨政領(lǐng)導(dǎo)和歷下區(qū)黨政一班人思想解放、政策開放、注重實(shí)效的精神和符合實(shí)際的招商引資政策，都將深深的吸引著臺(tái)灣及國內(nèi)外客商在此落戶。隨著改革開放的不斷深化，大量臺(tái)資企業(yè)已把投資眼光從沿海投向內(nèi)陸地區(qū)，濟(jì)南作為環(huán)渤海地區(qū)的中心城市，將成為臺(tái)商第四次投資高潮的聚集投資地之一。二、項(xiàng)目劣勢(shì)分析本項(xiàng)目因?qū)倥f城改造擴(kuò)路連動(dòng)項(xiàng)目，拆遷安置成本高，加上濟(jì)南乃歷史上有名的泉城，建造高層的基礎(chǔ)投資較大，加上我方交易中心改造的標(biāo)準(zhǔn)較高，配套的酒店、商務(wù)寫字樓及高層住宅的定位和建造標(biāo)準(zhǔn)均很高，目的是打造歷下區(qū)的第二金街和城市名片。所以項(xiàng)目的投資較大，在16億元左右，單位建設(shè)成本較高，綜合建筑成本將超過4000元/m2。同時(shí)，本項(xiàng)目不同于其它交易市場，開發(fā)建成后開發(fā)建設(shè)單位對(duì)10萬m2左右的電子交易中心不租、不賣，對(duì)入駐交易中心的所有商家不收取租金，客觀上直接降低了入駐商戶的經(jīng)營成本，大大地提升了經(jīng)營者在產(chǎn)品、價(jià)格、資金等要素的競爭力，這就必然要影響投資方的投資回收和直接回報(bào)。三、機(jī)會(huì)分析——美旗市場導(dǎo)入（一）統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局批發(fā)市場的健康發(fā)展，必須建立在統(tǒng)籌規(guī)劃的基礎(chǔ)上，注重、加強(qiáng)統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局，避免現(xiàn)狀市場的重復(fù)建設(shè)，資源重置浪費(fèi)，把市場發(fā)展納入城市建設(shè)中去，使批發(fā)市場能夠健康有序發(fā)展。（二）整合電子市場，樹立“誠信”形象鑒于電子市場重復(fù)建設(shè)、低水平同質(zhì)化競爭愈演愈烈，業(yè)戶利潤率下降，部分業(yè)戶外遷，市場發(fā)展后勁乏力的現(xiàn)狀，整合電子行業(yè)市場，在創(chuàng)造品牌、扶植重點(diǎn)業(yè)戶和經(jīng)營內(nèi)容多樣化上下功夫，樹立“誠信”形象使市場具有長久生命力。（三）強(qiáng)化市場管理與凈化市場服務(wù)，完善市場功能發(fā)展山大路科技市場的投資環(huán)境優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)正在失去。隨著IT業(yè)的發(fā)展，各地政府紛紛出臺(tái)優(yōu)惠政策開辦科技市場，許多貨源直接來自深圳等地，濟(jì)南市的一些先天優(yōu)勢(shì)隨之失去，加上缺少科研、生產(chǎn)環(huán)節(jié)，山大路科技市場的發(fā)展與北京、上海、廣州等地的距離已越拉越大。市場競爭要建立在不斷創(chuàng)新的服務(wù)手段和方式，一切以客商的利益為前提，為客商提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，增強(qiáng)市場的凝聚力。按市場規(guī)律運(yùn)作，全方位、立體定位，走出原有的經(jīng)營模式，從單純的軟硬件銷售過渡到研發(fā)、創(chuàng)新之路，拿出山大路的品牌，走精品電腦城的路子，最終把山大路打造成“金牌科技硅谷”。（四）批發(fā)市場多種交易模式美旗物流交易配送新模式，走出傳統(tǒng)的“一手錢，一手貨”的簡單交易方式，并免去商戶經(jīng)營租金，定期舉辦展覽會(huì)、展銷會(huì)、交易會(huì)、博覽會(huì)等，積極促進(jìn)批發(fā)市場的發(fā)展。（五）統(tǒng)一模式，避免多頭管理從中央到地方，許多部門都參與批發(fā)市場的建設(shè)和管理，造成批發(fā)市場在管理上、政策上的不統(tǒng)一，看起來有關(guān)部門都在管批發(fā)市場，一到需要解決問題時(shí)，誰都不能負(fù)責(zé)到底，許多部門向批發(fā)市場收取多達(dá)20多種名目的費(fèi)用，美旗物流交易配送模式市場由經(jīng)政府批準(zhǔn)設(shè)立的管理辦公室統(tǒng)一管理，不存在任何政府執(zhí)法部門直接進(jìn)行雜亂收費(fèi)現(xiàn)象。（六）建設(shè)電子市場商業(yè)、服務(wù)業(yè)配套電子市場一到午飯時(shí)間，滿大街都是拿著飯盒到處吃飯的人，與科技一條街的盛名太不相稱，因此該項(xiàng)目建設(shè)的與電子交易市場相配套的商業(yè)、服務(wù)業(yè)設(shè)施，將會(huì)形成良好的市場配套氛圍。（七）建立與山東各大院校的互動(dòng)機(jī)制

建立一種互動(dòng)機(jī)制，將山東各大院校的人才優(yōu)勢(shì)與眾多科技市場的資金、市場優(yōu)勢(shì)有機(jī)結(jié)合起來。委托院校搞開發(fā)，可創(chuàng)造自己的品牌，也可為山大師生提供一些實(shí)踐的機(jī)會(huì)。而各大院校也可針對(duì)市場業(yè)戶適當(dāng)開設(shè)一些培訓(xùn)班，設(shè)置軟硬件開發(fā)、營銷、維修等實(shí)用性較強(qiáng)的課程，提高業(yè)戶的整體素質(zhì)，打好“上臺(tái)階”的基礎(chǔ)。（八）無形資產(chǎn)提升山大路科技市場經(jīng)過了初級(jí)階段有形資產(chǎn)的交流，應(yīng)當(dāng)向更高階段無形資產(chǎn)的交流過渡，山大路將真正成為一條集科研、孵化、貿(mào)易、商務(wù)于一體的科技“硅谷”。山大路IT業(yè)的競爭自此將進(jìn)入一個(gè)新的階段，即由低水平的同質(zhì)化競爭上升為高科技含量的品牌良性競爭，以此為契機(jī)和標(biāo)志，山大路的二次騰飛即將開始，而山大路的明天也一定會(huì)更美好。四、美旗物流電子交易配送中心前景規(guī)劃本項(xiàng)目啟動(dòng)開發(fā)建成投入使用后，交易配送中心的營業(yè)面積近10萬m2，同時(shí)有商務(wù)寫字樓、星級(jí)酒店以及酒店式公寓配套服務(wù)。項(xiàng)目容納批零交易商家在3500戶-4000戶左右，完全可以確保山大路周邊現(xiàn)有電子批零商家的經(jīng)營用房，并將有相當(dāng)?shù)膱鏊梢杂脕砦{濟(jì)南周邊300公里范圍內(nèi)生產(chǎn)廠家、經(jīng)營商家大戶代表的加入。使入駐經(jīng)營者依托美旗的物流模式和強(qiáng)力支持，發(fā)揮他們自身的經(jīng)營才干，將市場逐步做好、做強(qiáng)、做大，同時(shí)為與我集團(tuán)合作的臺(tái)灣產(chǎn)業(yè)園、韓國科學(xué)城、三菱產(chǎn)業(yè)園等眾多的高科技產(chǎn)家提供最好的物流交易配送服務(wù)。從而將濟(jì)南電子交易配送中心打造成整個(gè)華北的3C產(chǎn)品物流交易配送基地。具體規(guī)劃設(shè)想如下：（一）將涵括現(xiàn)貨貿(mào)易、期貨貿(mào)易、服務(wù)貿(mào)易等多種貿(mào)易形式，產(chǎn)品經(jīng)營范圍覆蓋整個(gè)電子行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，最終將發(fā)展成為電子產(chǎn)業(yè)的信息中心、技術(shù)中心、服務(wù)中心、投資中心、交易中心和資金結(jié)算中心。（二）美旗物流（電子）交易配送中心經(jīng)過5—6年精心培育，發(fā)展成熟之后，年交易規(guī)?？赏_(dá)到300億元，形成立足齊魯市場資源供給能力而又遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越齊魯資源供給能力的經(jīng)營格局。（三）2010年，美旗物流電子交易配送中心的市場將以濟(jì)南為中心，輻射山東、天津、北京、江蘇、河南、河北、山西市場，控制環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，滲透長江三角洲和東北地區(qū)，觸角延伸到安徽、陜西、湖北、江西、內(nèi)蒙等地，并對(duì)電子行業(yè)產(chǎn)品進(jìn)出口格局產(chǎn)生重要影響。第六章房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營運(yùn)作的思路本項(xiàng)目的房地產(chǎn)是一個(gè)以電子交易中心和國際大賣場為主，以配套商務(wù)辦公、星級(jí)酒店及高尚居住功能為輔的綜合開發(fā)項(xiàng)目。具體運(yùn)作的思路如下:一、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一招商、分類經(jīng)營為了便于取得用地，并得到政府的強(qiáng)力支持，項(xiàng)目必須以美旗控股集團(tuán)這樣一個(gè)外商投資企業(yè)來運(yùn)作。同時(shí)，為了符合國內(nèi)用地政策的調(diào)整和要求，整體項(xiàng)目的招、拍、掛必須依一定程序公開進(jìn)行。從整個(gè)地塊（33號(hào)）的用地面積9萬m2（135畝），容積率為4，地面建筑36萬m2左右，總建筑面積約45萬m2的初步規(guī)劃來看，如果按用地350萬元/畝計(jì)，樓面地價(jià)（含拆遷補(bǔ)償）應(yīng)不超過1500元/m2，總地價(jià)約在4.7-5.4億元左右。同時(shí)，為確保用地的順利取得，我方將向政府主動(dòng)提出用地競標(biāo)的高門檻：一是商用面積10萬m2，定向作為電子及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)品的交易平臺(tái)，由開發(fā)商負(fù)責(zé)經(jīng)營，不可分割成小店面對(duì)外銷售；二是確保項(xiàng)目竣工交付使用后實(shí)現(xiàn)的稅收第一年不低于1.0億元（年交易額30億元），第二年不低于2.0億元（年交易額60億元），第三年不低于4.0億元（年交易額120億元）；三是必須建造8-10萬m2的國際大賣場，并負(fù)責(zé)引進(jìn)世界零售業(yè)的巨頭進(jìn)駐經(jīng)營；四是必須按我方編報(bào)經(jīng)政府確認(rèn)的規(guī)劃方案開發(fā)建設(shè)交易中心、商務(wù)中心、四星級(jí)酒店，這樣基本上可以讓所有的對(duì)手因綜合開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)因素望而止步，從而使我方可以按公示基價(jià)獨(dú)家取得開發(fā)用地。從項(xiàng)目運(yùn)作的規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能分區(qū)、招商入駐、做旺市場以及項(xiàng)目周邊交通狀況的綜合因素考慮，計(jì)劃對(duì)整個(gè)項(xiàng)目一次拆遷到位，一次投資建造，一次運(yùn)作成功。二、交易配送中心及配套商用寫字樓的營運(yùn)模式、投資及成本分配、回收：（一）運(yùn)作主體：山東美旗物流投資有限公司和關(guān)聯(lián)企業(yè)（二）運(yùn)作方式：建造平臺(tái)、押金抵本、房產(chǎn)融資。1、電子交易配送中心按美旗式物流模式運(yùn)作。2、美旗商務(wù)寫字樓租、售皆宜。如果是交易中心的經(jīng)營者認(rèn)購的，其購房價(jià)格可抵經(jīng)營授信保證金，給予現(xiàn)金交付同等的授信額度。3、地下停車位一般只租不賣，但經(jīng)營者有購寫字樓或住宅的可以配售與房產(chǎn)戶數(shù)相當(dāng)?shù)能囄?。（三）投資及成本分配1、投資主體：由美旗物流有限公司投資，也可由美旗控股70%左右，美旗各關(guān)聯(lián)企業(yè)參與合作；2、成本分配：考慮到物流交易中心的商用性質(zhì)、較好的運(yùn)作模式、較快的投資回收以及較好的融資抵押方式，電子交易中心的開發(fā)成本可以多分?jǐn)傄恍┣捌诤途C合費(fèi)用，地價(jià)和造價(jià)則按實(shí)核算；三、配套商住房產(chǎn)的營運(yùn)模式、投資、成本分配及銷售策劃（一）運(yùn)作主體：美旗控股集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)（二）運(yùn)作方式：統(tǒng)一規(guī)劃、集中開發(fā)、銷售、自營、租賃相結(jié)合。1、配合綜合商業(yè)中心的建設(shè)，推出小戶型、大中戶型、產(chǎn)權(quán)式酒店公寓等高尚城市花園住宅，以市場需求為導(dǎo)向，優(yōu)化產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)，努力做到受市場歡迎，投資回報(bào)較快、較高。2、股東或合作伙伴，除負(fù)責(zé)股份出資外，還應(yīng)分工籌集地價(jià)（含配套費(fèi)）的交繳款項(xiàng)，確保取得開發(fā)用地的土地權(quán)證；3、找資質(zhì)在二級(jí)以上，資金和技術(shù)實(shí)力雄厚的大型施工企業(yè)作為戰(zhàn)略合作伙伴，長期配合開發(fā)施工。一定要有較好的業(yè)績可查看，二要保證不轉(zhuǎn)包，三要確保有科學(xué)和高效的管理機(jī)制，完善的規(guī)章制度及運(yùn)作方案，最好能找到全墊資并能交鑰匙的承建伙伴；4、由美旗物流配合，對(duì)項(xiàng)目施工單位的鋼材、水泥等大宗建材實(shí)施全過程配送，并予以結(jié)算時(shí)間的支持，從而解決前期開發(fā)啟動(dòng)資金的部分困難；5、注重規(guī)劃設(shè)計(jì)和營銷策劃。應(yīng)通過招標(biāo)方式來取得最佳建造的設(shè)計(jì)方案，最佳的營銷策略和方案。這是項(xiàng)目除資金問題以外最關(guān)鍵的工作?？偲椒桨冈O(shè)計(jì)需要建立在詳細(xì)的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上開展。為此，一方面集團(tuán)及關(guān)聯(lián)公司的專業(yè)部門和人員正在著手對(duì)濟(jì)南主城區(qū)特別是歷下區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目及其發(fā)展方向、市場走向進(jìn)行專題調(diào)研，另一方面，一旦取得用地，將由美旗營銷策劃公司和港、臺(tái)、滬、深等地專業(yè)公司負(fù)責(zé)具體開展項(xiàng)目運(yùn)作的策劃實(shí)施。（三）投資及成本分配、回收1、投資主體：美旗投資集團(tuán)為主，吸收愿意加盟美旗事業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)入股；2、成本分配：鑒于項(xiàng)目的整體取得、統(tǒng)一規(guī)劃、一次開發(fā)，以及住宅地產(chǎn)部分的回報(bào)相對(duì)較低，整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、前期費(fèi)用以及關(guān)聯(lián)成本可以比商用房產(chǎn)少分?jǐn)傂?，部分費(fèi)用亦可由商用房產(chǎn)全部承擔(dān)，但樓面地價(jià)（含拆遷成本分?jǐn)偅﹦t應(yīng)按實(shí)分配分擔(dān)；3、投資回收：開發(fā)之住宅房產(chǎn)和配套的商務(wù)寫字用房，原則上全部用于銷售，以銷售收入來收回啟動(dòng)資金，支付工程進(jìn)度款。四星（或五星）級(jí)國際酒店原則上按經(jīng)營管理方的具體要求代建，加上適當(dāng)?shù)馁M(fèi)用一次性出讓產(chǎn)權(quán)或售賣產(chǎn)權(quán)，收回投資并有適當(dāng)?shù)睦麧?。盈余部分按投資各方的合作協(xié)議之規(guī)定進(jìn)行分配。第七章項(xiàng)目推進(jìn)計(jì)劃安排以及需政府協(xié)調(diào)解決的主要問題一、項(xiàng)目推進(jìn)工作項(xiàng)目的推進(jìn)，一方面需要我們自身的積極努力和認(rèn)真的策劃，另一方面，政府的主動(dòng)關(guān)注和強(qiáng)有力支持也是至關(guān)重要的。為此，我們需要做好以下工作：（一）成立專業(yè)小組籌備前期工作為推動(dòng)項(xiàng)目的規(guī)劃和用地手續(xù)的辦理，歷下區(qū)委、區(qū)政府已成立了幾個(gè)專業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組，專責(zé)協(xié)調(diào)與美旗擬進(jìn)行的舊城改造項(xiàng)目的相關(guān)事項(xiàng)。對(duì)此，歷下區(qū)張輝區(qū)長與集團(tuán)謝總裁親自擔(dān)任雙方推進(jìn)小組的組長，并專門指派了一名總裁助理和業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)與政府協(xié)調(diào)小組的對(duì)接聯(lián)絡(luò)，以便及時(shí)掌握相關(guān)情況、信息、配合解決項(xiàng)目推進(jìn)中的難題。當(dāng)前集團(tuán)內(nèi)的專業(yè)小組的主要任務(wù)是抓好項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作的可行性的分析研究，并不斷修訂完善之；二是配合美旗設(shè)計(jì)院與歷下區(qū)政府盡快就改造項(xiàng)目做出較優(yōu)的控規(guī)方案并報(bào)請(qǐng)區(qū)、市規(guī)劃部門確認(rèn)；三是提出用地招、拍、掛條件下的運(yùn)作方案，確保用地取得既快又合法合理。（二）適時(shí)注冊(cè)運(yùn)作公司在項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作的可行性經(jīng)評(píng)估確認(rèn)，美旗集團(tuán)內(nèi)的合作各方統(tǒng)一了對(duì)項(xiàng)目投資及經(jīng)營的可行性及其預(yù)期回報(bào)水平、風(fēng)險(xiǎn)程度以及合作各方的責(zé)任分工、利益分配等問題后，需要適時(shí)辦理運(yùn)作公司的手續(xù)，搭建項(xiàng)目運(yùn)作平臺(tái)，組織項(xiàng)目運(yùn)作班子，使項(xiàng)目的推進(jìn)和落實(shí)有一個(gè)明確的主體。在市外經(jīng)貿(mào)局和歷下區(qū)政府相關(guān)部門的支持下，美旗置業(yè)（濟(jì)南）有限公司注冊(cè)登記已經(jīng)辦妥。該公司注冊(cè)資本金為2500萬美元。（三）辦妥用地手續(xù)如何較快較好地取得項(xiàng)目用地，并保證我方用地取得合法合理又不致成本過高，這需要集團(tuán)與政府反復(fù)溝通和洽商，設(shè)立一個(gè)既有利于當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展、社會(huì)綜合效益好、財(cái)政收入有新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，又對(duì)我方明顯有利的較高的招、拍、掛門坎，使一般企業(yè)和自然人望而止步無從下手。這樣，我方即可按公示底價(jià)取得用地簽訂出讓合同，辦理土地權(quán)證。（四）制定開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃、投資計(jì)劃、業(yè)務(wù)經(jīng)費(fèi)、資產(chǎn)運(yùn)作等計(jì)劃取得合法的正式的用地手續(xù)后，為確保項(xiàng)目的順利、高效運(yùn)作，必須組織專業(yè)隊(duì)伍和人才及時(shí)分工編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、資金調(diào)集和使用方案、工程招投標(biāo)方案。項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)方案，監(jiān)理方案，營銷策劃方案，資產(chǎn)經(jīng)營方案，成本控制和利潤計(jì)劃等一系列計(jì)劃及運(yùn)作方案，使項(xiàng)目運(yùn)作有計(jì)劃、有目標(biāo)，規(guī)范地、科學(xué)地進(jìn)行運(yùn)作。二、需要政府協(xié)調(diào)解決的主要問題（一）規(guī)劃確認(rèn)：對(duì)擬開發(fā)用地的控制性詳規(guī)的確認(rèn)，使政府與我方統(tǒng)一對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)理念、標(biāo)準(zhǔn)、功能定位的認(rèn)識(shí)，是我方取得用地的基礎(chǔ)。所以我方應(yīng)盡快配合和幫助市、區(qū)政府及規(guī)劃部門做好規(guī)劃編制工作，并爭取得到區(qū)、市政府和規(guī)劃部門的確認(rèn)。從目前區(qū)市政府初評(píng)初審的情況看，我方提交的概念性方案已被認(rèn)同和贊譽(yù)，有待進(jìn)一步完善提高。（二）設(shè)立招、拍、掛的捆綁式門坎，以提升區(qū)段城市功能，為區(qū)政府培育可持續(xù)發(fā)展的財(cái)源、稅源，解決較多下崗人員就業(yè)，促動(dòng)地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展為要求，確保我方順利地、合法合理地取得項(xiàng)目用地。（三）拆遷安置的進(jìn)度、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定項(xiàng)目分期開發(fā)需要政府制定切實(shí)可行的拆遷進(jìn)度、用地交付進(jìn)度。同時(shí)，應(yīng)爭取政府對(duì)所有拆遷戶統(tǒng)一實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)霓k法和較為合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以減少我方不必要的麻煩和負(fù)擔(dān)。在住房安置方式上，亦可由歷下區(qū)政府在工業(yè)南路按零地價(jià)提供安置房的建造用地，由我方墊資代為組織建造，然后給予業(yè)主拆一補(bǔ)一的面積補(bǔ)償。這樣，安置成本可以適當(dāng)降低，拆遷戶也會(huì)較為滿意。（四）地價(jià)的交繳辦法：鑒于項(xiàng)目投資較大，應(yīng)與政府協(xié)調(diào)對(duì)項(xiàng)目用地實(shí)行一次定價(jià)，分期支付的辦法。即首先保證政府拆遷補(bǔ)償資金的需要和項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的需要，對(duì)配套費(fèi)用及報(bào)建費(fèi)用延后交繳。（五）稅費(fèi)及經(jīng)營優(yōu)惠政策的爭取。鑒于我方為外商投資企業(yè)，同時(shí)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作將給政府培植新的財(cái)政增長點(diǎn)，解決居民改善居住條件的需求，創(chuàng)造較多的就業(yè)機(jī)會(huì)，是一個(gè)政績工程、財(cái)源工程、民生工程，所以政府應(yīng)在稅費(fèi)和經(jīng)營的政策上給予較多的優(yōu)惠和支持。一是所得稅的減免；二是建設(shè)配套費(fèi)的減免項(xiàng)目和幅度；三是報(bào)建費(fèi)用的減免；四是交易配送過程中適當(dāng)?shù)亩愘M(fèi)減免，以便放水養(yǎng)魚；五是舊城改造、安置下崗待業(yè)等政策優(yōu)惠的落實(shí)等等，都需要我方綜合調(diào)查了解后向政府書面報(bào)告要求下文確認(rèn)的。（六）管理機(jī)制問題電子交易配送中心建成交用后，如何營造一個(gè)既能培育大市場、大流通、大產(chǎn)業(yè)的政策環(huán)境，又能對(duì)所有經(jīng)營者的工商管理、質(zhì)量監(jiān)管、稅費(fèi)交繳、資信支持、貨款結(jié)算等微觀工作予以全方位的幫助和服務(wù)，必須由政府批準(zhǔn)成立“濟(jì)南美旗電子交易中心管理辦公室”，作為外對(duì)稅務(wù)、工商、技術(shù)監(jiān)督等政府職能部門負(fù)責(zé)和聯(lián)系，內(nèi)對(duì)全體經(jīng)營者服務(wù)、管理和協(xié)調(diào)的半官方職能機(jī)構(gòu)，即按美旗式“以商招商、以商養(yǎng)商、以商管商”的模式運(yùn)作。這樣，交易中心才會(huì)有生機(jī)和活力，才能越做越大、越做越強(qiáng)、越做越好！第八章項(xiàng)目投資運(yùn)作的經(jīng)濟(jì)可行性分析一、項(xiàng)目投資及開發(fā)成本地價(jià)：按135畝，每畝350萬元計(jì)，地價(jià)約為4.7億元；綜合建安成本：48萬㎡×2400元/㎡=11.5億元（含地下室）；配套成本及不可預(yù)見費(fèi)0.8億元，合計(jì)項(xiàng)目開發(fā)成本約為17億元，折合2億美元。二、資金籌措及運(yùn)用整個(gè)項(xiàng)目的啟動(dòng)和建設(shè)資金，統(tǒng)一由美旗集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)公司負(fù)責(zé)自籌，由美旗物流提供全過程的主要建材配送服務(wù)。三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營投資收益和回報(bào)估算 項(xiàng)目建成后,原則上對(duì)裙樓商場2-5層共20余萬㎡作為永續(xù)經(jīng)營的資產(chǎn),其中：2-3層只租給國際大賣場,4-5層不租不賣作為自營的電子交易場所,地下室作為配套設(shè)施只租不賣。銷售的僅為塔樓建筑和底層商場，數(shù)量約為16萬㎡。 銷售策劃的目標(biāo)是通過售賣底層商鋪42500m2以及產(chǎn)權(quán)式酒店公寓4萬m2、國際酒店3萬m2以及商務(wù)中心3萬m2 （一）銷售估算如下：1.底層商鋪42500m2×3萬元/m2 2.產(chǎn)權(quán)式公寓50000m2×7500元/m2 3.國際酒店30000m2×6200元/m2 4.商務(wù)中心29000m2×7500元/m2=2.18億元（留1000銷售合計(jì)：20.54億元。銷售稅費(fèi)按10%計(jì)，為2.05億元（其中稅金及附加7.5%，銷售費(fèi)用2.5%）；財(cái)務(wù)費(fèi)用按5億元貸款，使用時(shí)間2年計(jì)，約為0.6億元；管理費(fèi)用36個(gè)月×30萬=1080萬元（二）銷售房產(chǎn)的項(xiàng)目盈利約為0.78億元。 （三）10萬m2的電子交易中心，至少有3500個(gè)攤位，按每個(gè)攤位15萬元的標(biāo)準(zhǔn)可收取押金5.25億元。投入使用3-5年，經(jīng)營成熟后每平方米按1-2萬元的價(jià)格出售產(chǎn)權(quán)，返租經(jīng)營，可以收回15億元左右的投資。若持續(xù)自營，評(píng)估價(jià)值將有15-20億元； 同時(shí)，尚有：2-3層大賣場為自有永續(xù)經(jīng)營的資產(chǎn)，年收入85000m2×240元/m2=2040萬元，正常運(yùn)作2-3年后，平均每平方米按2萬元計(jì)，價(jià)值約17億元 地下室劃出3萬m2作為餐飲、娛樂用房年收益亦可達(dá)1080萬元（30元/m2?月），其余作車位出租。整個(gè)地下室的估價(jià)按0.5萬元/m2計(jì)，約有5 綜此，自營資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值約為37-40億元，年租賃收益應(yīng)在3100萬元左右，此外，電子交易中心物流運(yùn)作年交易額至少可達(dá)150億元以上，年綜合收益不會(huì)低于2億元。巨大的自營優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，將成為美旗集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)投資新項(xiàng)目融資的堅(jiān)實(shí)保證。當(dāng)項(xiàng)目竣工投入使用3年之后，憑籍優(yōu)良的資產(chǎn)和巨大的年交易額、豐厚的利潤將為企業(yè)上市創(chuàng)造非常有利的條件。一旦上市，企業(yè)發(fā)展的資金將更容易取得?？梢?，本項(xiàng)目從總體上說是一個(gè)投資地點(diǎn)極好、投資回報(bào)較高、投資回收較快、運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)較小，對(duì)企業(yè)的中長期發(fā)展將起到非常積極的促進(jìn)作用的好項(xiàng)目。第九章項(xiàng)目運(yùn)作的主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策一、用地政策風(fēng)險(xiǎn)主要是用地的招、拍、掛問題。運(yùn)作不好，一有可能使項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間久拖無果；二有可能多家競爭，炒抬地價(jià)，造成用地成本過高，盈利空間減少；三是規(guī)劃控制是否有靈活調(diào)整的空間問題。對(duì)此，我方已與政府進(jìn)行了多次的洽商和溝通，基本已達(dá)成一致，即政府將在公開公示用地時(shí)，通過我方向市區(qū)政府報(bào)送的規(guī)劃方案，確定用地功能性質(zhì)，達(dá)成改造一塊，拉動(dòng)一片，提升整個(gè)區(qū)段城市功能的目的。按此要求設(shè)置捆綁式的綜合性高要求門坎，使一般企業(yè)無法綜合運(yùn)營，望而止步，放棄競買。二、項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策（一）電子交易中心經(jīng)營群體的去留問題如何處理拆遷改造與留住市場主體—眾多的經(jīng)營者問題，使他們不致因改造而外遷，從而確保交易中心建成后市場繼續(xù)繁華等，這是我們運(yùn)作中一非常關(guān)鍵的問題。對(duì)此我方可以與歷下區(qū)政府洽商，臨時(shí)尋找一座綜合樓來安排他們，作為周轉(zhuǎn)過渡的一種較為妥善的辦法。租金從優(yōu)，差價(jià)由政府和美旗共同分擔(dān)。（二）房地產(chǎn)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)一是市場、功能定位是否準(zhǔn)確，二是設(shè)計(jì)和營銷策劃水準(zhǔn)問題。對(duì)開發(fā)房產(chǎn)的功能和市場定位問題及設(shè)計(jì)和營銷策劃問題，總的一個(gè)原則是以市場為導(dǎo)向,一切服從于市場的有效需求，而不是我們的主觀臆想。這就要求我們要非常深入細(xì)致地進(jìn)行市場調(diào)查，分析市場和客戶的要求，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)，第二金街的發(fā)展前景等宏觀、微觀因素，花大力氣做好、做實(shí)前期工作。實(shí)行設(shè)計(jì)和策劃招標(biāo)的市場化運(yùn)作，選出最佳建造方案和營銷方案。特別要避免經(jīng)一路歷下區(qū)片段功能定位雷同的規(guī)劃設(shè)計(jì)，同時(shí)搶占改建先機(jī)，贏得時(shí)間效應(yīng)，達(dá)到先動(dòng)為主的目的。前期工作做好了，后續(xù)的開發(fā)建造，銷售操作就會(huì)得到較好、較快的實(shí)施，風(fēng)險(xiǎn)也就得以化解！第十章分析結(jié)論通過對(duì)以上對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作的背景及必要性，市場狀況的了解，項(xiàng)目運(yùn)作的模式和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、營運(yùn)內(nèi)容的分析，項(xiàng)目推進(jìn)計(jì)劃的設(shè)想和政府及政策的支持力度，項(xiàng)目投資運(yùn)作的可行性分析評(píng)估以及運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)的分析研究，可以得出以下基本結(jié)論：一、打造濟(jì)南的中關(guān)村，是省市領(lǐng)導(dǎo)和政府把握經(jīng)濟(jì)發(fā)展新機(jī)遇的正確決策。我們適時(shí)參與介入是對(duì)山東特別是濟(jì)南市地方產(chǎn)業(yè)的促進(jìn)和支持。而以美旗式物流理念來運(yùn)作項(xiàng)目則是實(shí)現(xiàn)省、市建設(shè)和發(fā)展規(guī)劃的最佳保證。電子交易中心的建設(shè)和今后的運(yùn)作，將有效地整合各種市場因素，解決個(gè)體經(jīng)營者無序競爭的問題，有利于廠商及終端用戶的最佳接軌，較好地推進(jìn)地方和區(qū)域電子產(chǎn)業(yè)的健康、有序發(fā)展;二、綜合商業(yè)中心的開發(fā)建設(shè)和運(yùn)作成功，社會(huì)綜合效益巨大：（一）一方面它將解決眾多個(gè)體經(jīng)營者社會(huì)地位低，不合理地承受各種名目繁雜的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)和檢查的社會(huì)問題，另一方面又可為他們解決個(gè)體經(jīng)營資金規(guī)模一般較小、經(jīng)營信譽(yù)較差的問題，從而培育出眾多的商業(yè)人才和經(jīng)濟(jì)富翁；（二）將解決長期以來個(gè)體戶偷稅漏稅的問題，為地方財(cái)稅增收和培育穩(wěn)健的財(cái)政增長點(diǎn)作出巨大的貢獻(xiàn)；（三）能夠有效地杜絕假冒偽劣產(chǎn)品的流通，有利于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的健康成長，較好地解決產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)管，不正當(dāng)競爭的無序市場狀態(tài)；（四）可以集中解決不少就業(yè)問題。特別是為大中專院校的畢業(yè)生提供眾多的就業(yè)機(jī)會(huì)；（五）為外商投資山東特別是濟(jì)南的電子及其關(guān)聯(lián)企業(yè)打造基礎(chǔ)平臺(tái),有效地解決外商投資山東電子科技產(chǎn)業(yè)時(shí)由于上下游產(chǎn)業(yè)鏈不全，導(dǎo)致投資舉足不前，同時(shí)投資后市場營銷難的大問題，創(chuàng)造一個(gè)電子產(chǎn)業(yè)上下游產(chǎn)品及零部件產(chǎn)業(yè)鏈的集散中心以及產(chǎn)成品的國際貿(mào)易中心；（六）完善城市社區(qū)綜合功能，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。通過商務(wù)中心、星級(jí)酒店和餐飲服務(wù)設(shè)施的建設(shè)和運(yùn)營，將對(duì)歷下區(qū)第三產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重滯后的局面起到強(qiáng)力的促動(dòng)作用，有效地滿足濟(jì)南中關(guān)村和第二金街片區(qū)的服務(wù)需求；（七）打造濟(jì)南最大的商業(yè)購物中心，滿足人們?nèi)罕娙找嬖鲩L的物資消費(fèi)的需求，促進(jìn)濟(jì)南市商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展；（八）可以為濟(jì)南打造高尚公寓住宅的示范榜樣，滿足部分經(jīng)濟(jì)條件較好的居民追求高尚居住條件的需求；（九）強(qiáng)力拉動(dòng)項(xiàng)目周邊改造片區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升片區(qū)城市功能，打造濟(jì)南第二金街的城市名片。三、經(jīng)濟(jì)效益較高：項(xiàng)目啟動(dòng),開發(fā)運(yùn)作正常情況下，投資回收快，盈利水平高，創(chuàng)稅能力強(qiáng)，真正可以做到美旗集團(tuán)、合作者、經(jīng)營者、外來投資者、地方政府各方面都得益。綜上所述，山大路綜合商業(yè)中心的開發(fā)建設(shè)，是一個(gè)加快濟(jì)南舊城改造步伐，有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和培育財(cái)政增長點(diǎn)，有利于改善居民的生活水平，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，并能促進(jìn)濟(jì)南吸引外商投資，使投資各方取得多贏的好項(xiàng)目。其投資啟動(dòng)資金占總投資的比例較小（30%左右），投資回收較快，投資回報(bào)較好，運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)較小，值得我們深入研究和積極推動(dòng)。目錄TOC\o"1-2"\h\z第一章總論 1.1項(xiàng)目名稱及承辦單位 1.2可研報(bào)告編制依據(jù) 1.3研究工作范圍 2.4推薦方案與研究結(jié)論 3第二章項(xiàng)目背景及必要性 81.項(xiàng)目提出的背景 92.項(xiàng)目建設(shè)的必要性 11第三章開發(fā)前景分析與建設(shè)規(guī)模 141開發(fā)前景分析 142.建設(shè)規(guī)模 15第四章開發(fā)原則及指導(dǎo)思想 171項(xiàng)目開發(fā)原則2指導(dǎo)思想 17第五章項(xiàng)目建設(shè)條件 211.自然地理?xiàng)l件2.社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件第六章項(xiàng)目建設(shè)方案1主要方案簡述2市政配套第七章環(huán)境保護(hù) 241環(huán)境保護(hù)措施2項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境保護(hù)意見3項(xiàng)目遵守環(huán)境保護(hù)條例（湖南省環(huán)境保護(hù)條例）第八章勞動(dòng)消防安全與衛(wèi)生1勞動(dòng)安全衛(wèi)生2消防第九章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度建議 25第十章項(xiàng)目組織與管理 27第十一章項(xiàng)目招標(biāo)方案第十二章投資估算與資金籌措 29第十三章財(cái)務(wù)分析與效益分析1財(cái)務(wù)分析2效益分析第十四章研究結(jié)論與建議 4711.1研究結(jié)論 4711.2建議 49目錄目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 41.1項(xiàng)目概況 41.2編制依據(jù) 51.3項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 51.4項(xiàng)目投資概算及資金籌措 141.5產(chǎn)品方案 151.6原材料及動(dòng)力 161.7主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 171.8項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 181.9研究結(jié)論 18第二章項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 19HYPERLINK\l"_Toc2