計算土地增值稅收入不能想當然【稅務(wù)實務(wù)】

只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！計算土地增值稅收入不能想當然【稅務(wù)實務(wù)】營改增后，根據(jù)《關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號文件）的規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。上述規(guī)定看似簡單，但是在實務(wù)操作中，較多財務(wù)人員受增值稅不含稅收入計算公式的慣性思維影響，將土地增值稅應稅收入簡單理解為增值稅含稅收入÷（1+適用稅率），最終導致土地增值稅應稅收入計算不準確。

簡易計稅方法

2017年8月某公司出售舊房取得收入315萬元，已知2015年4月購入該房產(chǎn)時支付購房款105萬元，土地增值稅應稅收入如何確定？

增值稅納稅人銷售舊房，采用簡易計稅方法的，增值稅實行差額納稅。簡易計稅方法下，土地增值稅應稅收入=增值稅含稅收入-增值稅應納稅額。此時，增值稅應納稅額=（315-105）÷（1+5%）×5%=10萬元，則土地增值稅應稅收入=315-10=305萬元。如果直接按照增值稅不含稅收入計算，土地增值稅應稅收入=315÷（1+5%）=300萬元，二者會有5萬元的差異。

一般計稅方法

2017年8月某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得銷售收入（含稅）6.66億元，2016年8月取得土地時支付價款2.22億元，土地增值稅應稅收入如何確定？

分析1：在采用一般計稅方法計算增值稅時，實行差額納稅，允許扣除支付給政府部門的土地價款，因此該房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅銷項稅額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）×11%=（6.66-2.22）÷（1+11%）×11%=0.44億元。一般計稅方法下，土地增值稅應稅收入=增值稅含稅收入-增值稅銷項稅額，則土地增值稅應稅收入=6.66-0.44=6.22億元，而如果直接按照增值稅不含稅收入計算，土地增值稅應稅收入=6.66÷（1+11%）=6億元，二者會有0.22億元的差異。

分析2：在一般計稅方法下，上述房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售房產(chǎn)的增值稅銷項稅額，僅是從稅收理論角度，在銷售收入實現(xiàn)的時點推算出來的。實務(wù)中，從會計核算的角度，確認銷項稅額有一個時間跨度，企業(yè)一般通過“銷項稅額抵減”科目作過渡。

2016年8月房地產(chǎn)開發(fā)公司在取得土地支付價款時，會計分錄為：

借：開發(fā)成本2億元

應交稅費—應交增值稅（銷項稅額抵減）0.22億元

貸：銀行存款2.22億元

2017年8月實現(xiàn)銷售收入時，會計分錄為：

借：銀行存款6.66億元

貸：主營業(yè)務(wù)收入6億元

應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）0.66億元

兩項業(yè)務(wù)抵減后的銷項稅額為0.44億元，則土地增值稅確認的應稅收入為6.66-0.44=6.22億元，與理論分析一致。

實際上，《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）對土地增值稅應稅收入如何計算作了更為明確的規(guī)定：適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值