2023年房地產(chǎn)估價(jià)師-房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法考試備考題庫附帶答案卷4

米寶寶科技2023年房地產(chǎn)估價(jià)師-房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法考試備考題庫附帶答案題目一二三四五六總分得分第1卷一.全考點(diǎn)押密題庫(共50題)1.(單項(xiàng)選擇題)(每題1.00分)用不同的估價(jià)方法測(cè)算出的結(jié)果可能會(huì)有所不同。當(dāng)這些測(cè)算結(jié)果有較大的差異時(shí)，估價(jià)人員應(yīng)尋找導(dǎo)致較大差異的原因，并消除不合理的差異。尋找導(dǎo)致較大差異的原因主要有以下幾方面：①基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；②測(cè)算過程是否有錯(cuò)誤；③參數(shù)選取是否合理；④公式選用是否恰當(dāng)；⑤所選用的估價(jià)方法是否切合估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的；⑥是否符合估價(jià)原則，一般可以按照下列從低級(jí)錯(cuò)誤到高級(jí)錯(cuò)誤的順序進(jìn)行檢查()。A.①②③④⑤⑥B.①②④③⑤⑥C.②①③④⑤⑥D(zhuǎn).②①④③⑤⑥2.(多項(xiàng)選擇題)(每題1.00分)關(guān)于最高最佳利用原則的說法，正確的有（）。A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次C.根據(jù)最高最佳利用原則，估價(jià)中只存在一種估價(jià)前提D.收入現(xiàn)值小于支出現(xiàn)值的利用方式肯定不是最高最佳利用E.經(jīng)濟(jì)學(xué)上的適合原理可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳用途3.(多項(xiàng)選擇題)(每題1.00分)下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的表述中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)B.房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證C.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差，且沒有誤差范圍限制D.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格E.根據(jù)提供專業(yè)意見的用途和作用不同可以分為鑒證性估價(jià)和咨詢性估價(jià)4.(單項(xiàng)選擇題)(每題1.00分)某抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為600萬元，已知注定優(yōu)先受償款為50萬元，貸款成數(shù)為0.7，則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為()萬元。A.370B.385C.420D.5505.(單項(xiàng)選擇題)(每題1.00分)下列有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)益因素的描述，錯(cuò)誤的是（）。A.容積率的高低對(duì)地價(jià)有很大影響B(tài).相鄰關(guān)系的存在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有一定影響C.權(quán)利所對(duì)應(yīng)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容對(duì)價(jià)值有很大影響D.供役地在給他人方便時(shí)，不會(huì)給土地所有權(quán)人帶來損失6.(判斷題)(每題1.00分)在界定估價(jià)對(duì)象的范圍時(shí)，要特別注意是否不包括屬于房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)和包括房地產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)。（）7.(多項(xiàng)選擇題)(每題1.00分)房地產(chǎn)使用權(quán)目前主要是土地使用權(quán)，是指土地使用者依法對(duì)國家或農(nóng)民集體所有的土地享有占有、使用、收益和部分處分的權(quán)利。土地使用權(quán)一般又可分為()。A.臨時(shí)用地土地使用權(quán)B.農(nóng)村承包土地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)C.宅基地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)D.行政劃撥土地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)E.出讓土地使用權(quán)(為國有土地上的)8.(單項(xiàng)選擇題)(每題1.00分)相鄰房地產(chǎn)的權(quán)利人應(yīng)正確處理相鄰關(guān)系，相鄰關(guān)系的產(chǎn)生是因房地產(chǎn)具有（）的特性。A.易受限制B.獨(dú)一無二C.相互影響D.不可移動(dòng)9.(多項(xiàng)選擇題)(每題2.00分)由于具有（）特性，房地產(chǎn)是一種良好的提供債務(wù)履行擔(dān)保的物品。A.保值增值B.價(jià)值量大C.不可移動(dòng)D.壽命長久E.獨(dú)一無二10.(判斷題)(每題2.00分)某注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師王某擬抵押其位于A市C區(qū)的一套多層住房，該估價(jià)師請(qǐng)?jiān)撍韮擅?cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)該套住房進(jìn)行了估價(jià)，并出具了估價(jià)報(bào)告。王某以優(yōu)惠價(jià)格取得該報(bào)告，并最終取得銀行的抵押貸款。則對(duì)該住房的估價(jià)是專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。（）11.(單項(xiàng)選擇題)(每題1.00分)在投保時(shí)，房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)生的對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需求是（）。A.確定保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)價(jià)值和保險(xiǎn)金額B.確定保險(xiǎn)事故發(fā)生后的保險(xiǎn)賠償金額C.確定保險(xiǎn)事故發(fā)生后的保險(xiǎn)標(biāo)的的價(jià)值D.確定保險(xiǎn)期間保險(xiǎn)標(biāo)的的價(jià)值12.(單項(xiàng)選擇題)(每題1.00分)不同估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象范圍不同，估價(jià)對(duì)象范圍包括特色裝飾裝修的是（）。A.房地產(chǎn)抵押前提下的抵押估價(jià)B.不再繼續(xù)經(jīng)營的自愿轉(zhuǎn)讓估價(jià)C.房地產(chǎn)拍賣下的司法拍賣估價(jià)D.評(píng)裝飾裝修下的房屋征收評(píng)估13.(判斷題)(每題1.00分)從房地產(chǎn)估價(jià)角度來說，土地不是平面的，而是一個(gè)三維立體空間，一般是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。（）14.(單項(xiàng)選擇題)(每題1.00分)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)用途、建筑容積率的限制，屬于房地產(chǎn)權(quán)益中的()。A.房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)利B.受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利C.受到其他各種限制的房地產(chǎn)權(quán)利D.房地產(chǎn)的額外利益收益15.(單項(xiàng)選擇題)(每題1.00分)房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在()的立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都是公平、合理的價(jià)值。A.委托人B.估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者C.管理部門D.中立16.(判斷題)(每題1.00分)一般情況下，商場(chǎng)與住宅相比，樓層對(duì)價(jià)格的影響比朝向?qū)r(jià)格的影響大。（）17.(判斷題)(每題1.00分)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第4條規(guī)定：“對(duì)擬拍賣的財(cái)產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。對(duì)于財(cái)產(chǎn)價(jià)值較高或者價(jià)格依照通常方法容易確定的，可以不進(jìn)行評(píng)估?！保ǎ?8.(多項(xiàng)選擇題)(每題2.00分)下列房地產(chǎn)中，屬于按實(shí)物形態(tài)劃分的房地產(chǎn)有（）。A.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)B.己滅失的房地產(chǎn)C.未來狀況下的房地產(chǎn)D.“干凈”的房地產(chǎn)E.共有的房地產(chǎn)19.(單項(xiàng)選擇題)(每題1.00分)下列選項(xiàng)中，不屬于房地產(chǎn)損害賠償類型的是（）。A.因工程施工不慎使臨近建筑物受損，造成臨近房地產(chǎn)價(jià)值減損B.因新建建筑物影響了相鄰建筑物的通風(fēng).采光.日照等，造成臨近房地產(chǎn)價(jià)值減損C.因錯(cuò)誤查封，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失D.因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收政策變化，導(dǎo)致所有權(quán)人推遲轉(zhuǎn)讓方案的損失20.(判斷題)(每題1.00分)假設(shè)開發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，形式上是成本法的“倒算法”。（）21.(單項(xiàng)選擇題)(每題1.00分)某臨街商鋪，投資者期望的自有資金資本化率為10%，銀行可提供6成、5年、年利率8%、按月等額償還的抵押貸款，則綜合資本化率為（）。A.8.8%B.10%C.18%D.18.6%22.(多項(xiàng)選擇題)(每題2.00分)下列屬于房地產(chǎn)使用管制的是（ ）。A.容積率B.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度C.土地用途D.建筑高度E.綠地率23.(單項(xiàng)選擇題)(每題1.00分)房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給量與市場(chǎng)需求量相等時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給曲線與市場(chǎng)需求曲線相交時(shí)的價(jià)格，一般叫做（）。A.房地產(chǎn)的供給價(jià)格B.房地產(chǎn)的需求價(jià)格C.房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格D.房地產(chǎn)的均衡價(jià)格24.(判斷題)(每題1.00分)房地產(chǎn)估價(jià)也是藝術(shù)，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)努力把握房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，從而不斷增加估價(jià)的“藝術(shù)”成分，減少估價(jià)的“科學(xué)”成分。（）25.(單項(xiàng)選擇題)(每題1.00分)在不考慮外部折舊的情況下，當(dāng)成本價(jià)值（）比較價(jià)值或收益價(jià)值，說明房地產(chǎn)供大于求或房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣。A.大大高于B.大大小于C.等于D.小于26.(單項(xiàng)選擇題)(每題1.00分)下列關(guān)于路線價(jià)法中，不正確的是()。A.路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)法，其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相近，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理B.路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)C.運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊D.路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格27.(單項(xiàng)選擇題)(每題1.00分)某宗土地面積為2000m2，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率3，建筑密度30％，在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是（）。A.建筑物地面一層建筑面積為800m2，總建筑面積為5000m2B.建筑物地面一層建筑面積為1400m2，總建筑面積為5000m2C.建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為5500m2D.建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為2500m228.(判斷題)(每題1.00分)繁華程度.交通條件.位置等是影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的重要區(qū)位因素，在分析這些因素的影響程度時(shí)，最主要的是看其對(duì)客流量的影響。（）29.(判斷題)(每題1.00分)判斷建筑物經(jīng)濟(jì)壽命，不用考慮其市場(chǎng)狀況和經(jīng)營收益狀況。()30.(單項(xiàng)選擇題)(每題1.00分)在國有土地上房屋征收評(píng)估中，對(duì)已出租的房地產(chǎn)不考慮租賃因素的影響。這一估價(jià)假設(shè)屬于（）。A.未定事項(xiàng)假設(shè)B.背離事實(shí)假設(shè)C.不相一致假設(shè)D.依據(jù)不足假設(shè)31.(單項(xiàng)選擇題)(每題1.00分)某類房地產(chǎn)2013年4月的市場(chǎng)價(jià)格為6500元/m2，該類房地產(chǎn)從13年3月至10月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為105.53.103.85.100.04.99.86.98.28.96.45.92.17.90.08，該類房地產(chǎn)2013年10月的市場(chǎng)價(jià)格為（）元/m2。A.5110.51B.5307.26C.5548.37D.5638.1332.(單項(xiàng)選擇題)(每題1.00分)已知某房地產(chǎn)2015年1月的市場(chǎng)價(jià)格為12000元/平方米，類似房地產(chǎn)在2014年12月至2015年7月的價(jià)格指數(shù)分別為：101.1，103.2，99.8，98.7，104.3，101.5，100.7，102.0（均以上個(gè)月為100）。則該房地產(chǎn)在2015年6月的價(jià)格為（）。A.12601.11B.12853.13C.13056.00D.13004.3433.(判斷題)(每題1.00分)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)越來越精細(xì)化。（）34.(多項(xiàng)選擇題)(每題2.00分)可以用于判斷房地產(chǎn)估價(jià)是否存在估價(jià)誤差的方法有（）。A.與實(shí)際成交價(jià)格相比B.與合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果相比C.考察估價(jià)程序是否嚴(yán)謹(jǐn)D.考察估價(jià)過程方法有無失誤E.考察是否遵循估價(jià)業(yè)務(wù)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范35.(判斷題)(每題1.00分)資本化率等于房地產(chǎn)價(jià)格與其年收益的比率。（）36.(單項(xiàng)選擇題)(每題1.00分)根據(jù)監(jiān)測(cè)抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化.掌握抵押房地產(chǎn)價(jià)值變化情況以及相關(guān)信息披露的需要，定期或在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)，對(duì)抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或價(jià)值.抵押價(jià)值等進(jìn)行監(jiān)測(cè)和評(píng)估，此為房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)需要中的（）。A.再次抵押估價(jià)B.抵押期間估價(jià)C.抵押房地產(chǎn)處置估價(jià)D.續(xù)貸抵押估價(jià)37.(判斷題)(每題1.00分)某房產(chǎn)年折舊率為1.6%，有效年齡為12年，按直線法評(píng)估該房產(chǎn)應(yīng)為完好房。（）38.(單項(xiàng)選擇題)(每題1.00分)下列對(duì)某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，不屬于交通條件描述的是（）。A.該房地產(chǎn)附近有一條收費(fèi)道路，轎車通行費(fèi)為每輛10元B.該房地產(chǎn)一面臨街，所臨街道為居住區(qū)級(jí)道路C.該房地產(chǎn)距公交車站約500m，平均每隔6min有一輛公交車經(jīng)過D.該房地產(chǎn)附近有社會(huì)停車場(chǎng)，停車位數(shù)量為600個(gè)39.(單項(xiàng)選擇題)(每題1.00分)下列影響一套住房價(jià)格的因素中，不屬于實(shí)物因素的是（）。A.朝向B.保溫C.隔音D.戶型40.(單項(xiàng)選擇題)(每題1.00分)下列關(guān)于有租約限制房地產(chǎn)估價(jià)的說法中，正確的是（）。A.因估價(jià)目的不同，評(píng)估有租約限制房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)可不考慮租約限制B.承租人權(quán)益價(jià)值只能是正值C.出租人權(quán)益價(jià)值與合同租金及市場(chǎng)租金無關(guān)D.承租人權(quán)益價(jià)值等于房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命期間合同租金與市場(chǎng)租金差額的現(xiàn)值之和41.(單項(xiàng)選擇題)(每題1.00分)根據(jù)通常的房地產(chǎn)估價(jià)途徑，產(chǎn)生了三種基本的房地產(chǎn)估價(jià)方法，下列不屬于基本估價(jià)方法的是（）。A.假設(shè)開發(fā)法B.比較法C.收益法D.成本法42.(單項(xiàng)選擇題)(每題1.00分)已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為8%的價(jià)格為4000元/m2；若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報(bào)酬率為6%，則其價(jià)格最接近于()元/m2。A.3816B.3899C.4087D.492043.(判斷題)(每題1.00分)設(shè)某城市房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的6%和3%。現(xiàn)某宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為2500元/㎡，則賣方出售其房地產(chǎn)實(shí)得收入為2350元/㎡，買方購買該房地產(chǎn)實(shí)際付出為2575元/㎡。44.(單項(xiàng)選擇題)(每題1.00分)房地產(chǎn)的()對(duì)價(jià)值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)獨(dú)有的。A.權(quán)益和區(qū)位B.權(quán)益C.實(shí)物和權(quán)益D.區(qū)位45.(單項(xiàng)選擇題)(每題1.00分)運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的靜態(tài)分析法估價(jià)，采用直接成本利潤率計(jì)算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤時(shí)，計(jì)算基數(shù)不包括（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值B.后續(xù)的建設(shè)成本C.后續(xù)的管理費(fèi)用D.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)46.(單項(xiàng)選擇題)(每題1.00分)某臨街深度30.48%(100ft)、臨街寬度20%的矩形土地，總價(jià)為1500萬元。根據(jù)四三二一法則，與其相鄰、臨街深度為15.24%(50ft)、臨街寬度20%的矩形土地的總價(jià)為()萬元。A.1200B.1150C.1100D.105047.(多項(xiàng)選擇題)(每題2.00分)征收集體土地下的土地取得成本中，征地補(bǔ)償安置費(fèi)用包括（）。A.土地補(bǔ)償費(fèi)B.安置補(bǔ)助費(fèi)C.地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)D.土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)用E.安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用48.(單項(xiàng)選擇題)(每題1.00分)下列有關(guān)假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后價(jià)值的描述中，錯(cuò)誤的是（）。A.未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不總是純的房地產(chǎn)，還可能包括房地產(chǎn)以外的動(dòng)產(chǎn).權(quán)利B.開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間，不會(huì)是未來開發(fā)完成之前的某個(gè)時(shí)間C.靜態(tài)分析法中，開發(fā)完成后的價(jià)值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值D.動(dòng)態(tài)分析法中，對(duì)于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預(yù)測(cè)它在未來開發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值49.(單項(xiàng)選擇題)(每題1.00分)評(píng)估某宗房地產(chǎn)2011年9月末的價(jià)格時(shí)，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為2000元/m2，成交日期為2011年1月末，該類房地產(chǎn)自2011年1月末至2011年9月末的價(jià)格每月與上月的變動(dòng)幅度為0.5%，1.5%，1.0%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%。則該可比實(shí)例在2