新建物業(yè)的承接查驗(yàn)課件

2023/7/231新建物業(yè)的承接查驗(yàn)2023/7/232目錄承接查驗(yàn)的相關(guān)表格承接查驗(yàn)的保障措施承接查驗(yàn)的實(shí)施承接查驗(yàn)的檢查內(nèi)容承接查驗(yàn)的前置條件第一章第二章第三章第四章第五章2023/7/233第一章節(jié)承接查驗(yàn)的前置條件Chapter

12023/7/234承接查驗(yàn)?zāi)康?/p>

規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)行為，明確業(yè)主及開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)各自的責(zé)任，實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清各自的權(quán)利和義務(wù)，避免物業(yè)管理中因物業(yè)質(zhì)量責(zé)任不清而導(dǎo)致的糾紛，確保物業(yè)具備正常的使用功能得以充分維護(hù)業(yè)主及物業(yè)企業(yè)合法權(quán)益，為后期物業(yè)管理服務(wù)工作奠定良好基礎(chǔ)。2023/7/235承接查驗(yàn)釋義

在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后，物業(yè)管理企業(yè)于業(yè)主入住之前，對(duì)新接管的物業(yè)公用部位、公用設(shè)施進(jìn)行承接查驗(yàn)。在新建物業(yè)的移交過(guò)程中，移交方為該物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，承接方為物業(yè)管理企業(yè)。2023/7/236早期介入

早期介入是指在新建物業(yè)竣工前建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)管理的咨詢活動(dòng)。即從地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)選地、產(chǎn)品定位、營(yíng)銷(xiāo)案場(chǎng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工及交接驗(yàn)收，直到入住成立物業(yè)服務(wù)中心的整個(gè)過(guò)程中，為地產(chǎn)公司提出合理化建議、意見(jiàn)，協(xié)助地產(chǎn)公司完善產(chǎn)品。2023/7/237前期物業(yè)管理

前期物業(yè)管理是指從物業(yè)承接查驗(yàn)開(kāi)始至業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)為止的物業(yè)管理階段。2023/7/238早期介入與前期物業(yè)管理階段圖2023/7/239承接查驗(yàn)應(yīng)具備條件建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門(mén)出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)備案；供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具；教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施、設(shè)備取得使用合格證書(shū)；物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件；《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》（建房{2010}165號(hào)）第11條2023/7/2310承接查驗(yàn)應(yīng)具備條件

完成簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，并在當(dāng)?shù)貐^(qū)縣所屬物業(yè)辦完成備案（外地物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)完成外阜物業(yè)進(jìn)津備案）；在接到開(kāi)發(fā)建設(shè)單位進(jìn)場(chǎng)通知承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作人員準(zhǔn)備計(jì)劃準(zhǔn)備資料準(zhǔn)備設(shè)備、工具準(zhǔn)備2023/7/2311人員準(zhǔn)備

根據(jù)承接物業(yè)的類型、特點(diǎn)，與建設(shè)單位組成聯(lián)合小組，各自確定相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參加。計(jì)劃準(zhǔn)備1、簽訂《承接查驗(yàn)協(xié)議》；2、確定承接查驗(yàn)的日期、進(jìn)度安排；3、獲取資料；4、現(xiàn)場(chǎng)踏勘資料準(zhǔn)備

制訂查驗(yàn)工作流程和記錄表格：《物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程》、《物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容及方法》、《承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理流程》常用記錄表格等設(shè)備、工具準(zhǔn)備根據(jù)承接物業(yè)情況提前準(zhǔn)備好所需要的檢驗(yàn)設(shè)備和工具2023/7/2312法規(guī)依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》《前期物業(yè)服務(wù)合同》；《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》（建房{2010}165號(hào)）；《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》；建設(shè)單位移交的圖紙資料；建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；2023/7/2313第二章節(jié)

承接查驗(yàn)的查驗(yàn)內(nèi)容Chapter

22023/7/2314物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容物業(yè)資料物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備園林綠化工程其他公共配套設(shè)施2023/7/2315物業(yè)查驗(yàn)的方式觀感查驗(yàn)對(duì)查驗(yàn)對(duì)象外觀的檢查，一般采取目視、觸摸等方法進(jìn)行使用查驗(yàn)通過(guò)啟用設(shè)施或設(shè)備來(lái)直接檢驗(yàn)被檢查對(duì)象的安裝質(zhì)量和使用功能，以直觀地了解其符合性、舒適性和安全性等檢測(cè)查驗(yàn)通過(guò)運(yùn)用儀器、儀表、工具等對(duì)檢測(cè)對(duì)象進(jìn)行測(cè)量，以檢測(cè)其是否符合質(zhì)量要求

試驗(yàn)查驗(yàn)通過(guò)必要的試驗(yàn)方法（如通水、閉水試驗(yàn)）測(cè)試相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能2023/7/2316圖紙資料1、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；2、共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；3、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；4、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；5、承接查驗(yàn)所必需的其他資料；

現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》（建房{2010}165號(hào)）第14條2023/7/2317圖紙資料結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)實(shí)際情況可分為如下5類資料：(1)產(chǎn)權(quán)資料；（2）技術(shù)資料；（3）土建、裝修需要的資料；（4）公共設(shè)施設(shè)備需要資料；（5）根據(jù)查驗(yàn)項(xiàng)目實(shí)際需提供其他需要的資料；2023/7/2318圖紙資料產(chǎn)權(quán)資料用地批準(zhǔn)文件（建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)復(fù)印件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收質(zhì)量認(rèn)定書(shū)復(fù)印件）；建筑執(zhí)照；建筑分層、分單元面積表；行政主管部門(mén)承接查驗(yàn)合格的證書(shū)、批文；拆遷安置資料；《國(guó)家建設(shè)征用土地通知書(shū)》及紅線圖復(fù)印件2023/7/2319圖紙資料技術(shù)資料竣工圖包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖樣地址勘察報(bào)告工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)機(jī)電設(shè)備、設(shè)施系統(tǒng)的調(diào)試報(bào)告和使用說(shuō)明書(shū)2023/7/2320圖紙資料土建、裝修需要的資料總平面圖、建筑圖和結(jié)構(gòu)圖裝修圖（包括所有頂棚、地面、墻面、門(mén)窗及幕墻等材料表）土建、裝修、建材和五金等供應(yīng)商及廠商資料房屋面積測(cè)量報(bào)告物業(yè)沉降測(cè)試報(bào)告防水工程的盛水實(shí)驗(yàn)報(bào)告2023/7/2321圖紙資料公共設(shè)施設(shè)備需要資料弱電系統(tǒng)需要的資料電氣系統(tǒng)需要的資料給排水需要的資料空調(diào)系統(tǒng)需要的資料動(dòng)力設(shè)備需要的資料電梯承接查驗(yàn)提交資料根據(jù)查驗(yàn)項(xiàng)目實(shí)際需提供其他需要的資料開(kāi)發(fā)商、承包商認(rèn)為需要提供的其他資料2023/7/2322設(shè)備設(shè)施現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)

有關(guān)設(shè)備設(shè)施類可以結(jié)合承接物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)也可對(duì)查驗(yàn)范圍進(jìn)行調(diào)整為下列模塊：電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、高壓供電系統(tǒng)、低壓配電系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)系統(tǒng)、樓宇內(nèi)供配電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、公共智能系統(tǒng)、公共安全防范系統(tǒng)、會(huì)議系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、無(wú)線對(duì)講系統(tǒng)（中繼系統(tǒng)）、中水系統(tǒng)、廢（污）水處理系統(tǒng)共計(jì)14個(gè)模塊。物業(yè)單位查驗(yàn)小組專業(yè)技術(shù)人員、維修操作人員嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程佩戴勞動(dòng)保護(hù)用具，按要求經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗。2023/7/2323第三章節(jié)

承接查驗(yàn)的查驗(yàn)實(shí)施Chapter

32023/7/2324承接查驗(yàn)人員1、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位：建設(shè)單位人員、施工單位人員、監(jiān)理單位人員；2、物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)成立物業(yè)承接查驗(yàn)領(lǐng)導(dǎo)小組物業(yè)公司承接查驗(yàn)小組架構(gòu)：組長(zhǎng)：公司總經(jīng)理項(xiàng)目總經(jīng)理職責(zé)：負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)、安排物業(yè)整體承接查驗(yàn)，審批物業(yè)承接查驗(yàn)計(jì)劃并組織執(zhí)行該計(jì)劃。解決查驗(yàn)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的整改和完善工作。2023/7/2325物業(yè)承接查驗(yàn)按照下列程序進(jìn)行

確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案；

移交有關(guān)圖紙資料；查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題；確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果；簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；辦理物業(yè)交接手續(xù)。

《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》（建房{2010}165號(hào)）第13條）2023/7/2326承接查驗(yàn)小組架構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)物業(yè)承接查驗(yàn)小組：圖紙資料交接小組房屋本體及公共設(shè)施承接查驗(yàn)小組強(qiáng)電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施承接查驗(yàn)小組電梯系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施承接查驗(yàn)小組安全防范系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施承接查驗(yàn)小組消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施承接查驗(yàn)小組綜合布線設(shè)備設(shè)施承接查驗(yàn)小組給排水各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施承接查驗(yàn)小組綠化工程承接查驗(yàn)小組鑰匙承接查驗(yàn)小組可以根據(jù)承接物業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)可增加查驗(yàn)小組項(xiàng)目類別2023/7/2327查驗(yàn)保障措施1、資源保障：設(shè)備、工具和儀表，主要包括：壓力表、溫度計(jì)、超聲波流量計(jì)、電壓表、電流表、兆歐表、試壓表、鋼卷尺、直尺、高低壓電工工具、水暖工工具、梯子、安全帽、移動(dòng)照明燈等；2、技術(shù)培訓(xùn)保障：提前90天完成組建承接查驗(yàn)小組完成制定《承接查驗(yàn)實(shí)施方案》包括建立四方作協(xié)調(diào)小組協(xié)調(diào)機(jī)制（建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位、承接查驗(yàn)小組）、承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理流程2023/7/2328房屋本體及公共設(shè)施的承接查驗(yàn)物業(yè)共用部位包括：1、建筑物基礎(chǔ)；2、承重墻體、梁、柱、樓板、屋頂；3、外墻、門(mén)廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄；4、電梯井道、架空層、各類設(shè)備間；5、房屋本體包括：地基基礎(chǔ)、梁、柱、板主體、頂棚、墻面、樓地面、門(mén)窗、樓梯、扶手，衛(wèi)生間供水、排污管道、地漏等。公共設(shè)施包括：基礎(chǔ)設(shè)施、天臺(tái)、屋面避雷設(shè)施、消防設(shè)施、園區(qū)路燈、綠化、園區(qū)道路、垃圾箱（房）、車(chē)庫(kù)、檢查井和化糞池、明暗溝、踏步、臺(tái)階、水池、水箱、景觀、和文化娛樂(lè)設(shè)施等2023/7/2329房屋本體及公共設(shè)施的承接查驗(yàn)物業(yè)公用設(shè)備包括1、系統(tǒng)分類：強(qiáng)電系統(tǒng)（公共照明系統(tǒng)、變配電設(shè)備）、發(fā)電系統(tǒng)；防雷系統(tǒng)；弱電系統(tǒng)（消防、安防系統(tǒng)、電視系統(tǒng)）；網(wǎng)絡(luò)及通訊系統(tǒng)；空調(diào)系統(tǒng)；電梯升降系統(tǒng)；給排水系統(tǒng)；中水處理設(shè)備；智能化系統(tǒng)；

2一般包括內(nèi)容：電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道照明、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備等；2023/7/2330房屋本體及公共設(shè)施的承接查驗(yàn)物業(yè)公用設(shè)施包括一般包括：綠地、人造景觀、圍墻、大門(mén)、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車(chē)（非機(jī)動(dòng)車(chē)）停車(chē)設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施、消防設(shè)施、安放監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房等。2023/7/2331公共部位與公用設(shè)施的查驗(yàn)1．人員準(zhǔn)備：由物業(yè)單位單獨(dú)成立“房屋本體及公共設(shè)施承接查驗(yàn)小組”由專業(yè)主管、領(lǐng)班與建設(shè)單位專業(yè)人員組成查驗(yàn)小組共同查驗(yàn)。２．查驗(yàn)實(shí)施：由設(shè)備生產(chǎn)廠家或安裝單位技術(shù)人員對(duì)物業(yè)查驗(yàn)人員進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)，培訓(xùn)合格再行查驗(yàn)?，F(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)工具、儀器包括：壓力表、溫度計(jì)（干濕球溫度計(jì)、卡它溫度計(jì)、半導(dǎo)體溫度計(jì)、單管水銀（酒精）溫度計(jì)、超聲波流量計(jì)、電壓表、電流表、兆歐表、試壓泵、鋼卷尺、直尺、低壓電工工具、水暖工工具、梯子、安全帽、移動(dòng)照明等）2023/7/2332公共部位與公用設(shè)施的查驗(yàn)3.查驗(yàn)依據(jù)：《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50300-2001《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50201-2001《屋面工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50207-2002《建筑內(nèi)部裝修防火施工及驗(yàn)收規(guī)范》GB50354-2005《建筑工程施工質(zhì)量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50375-2006《給水排水構(gòu)筑物工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》GB50141-208《建筑地面工程施工質(zhì)量及驗(yàn)收規(guī)范》GB50209-2010《地下防水工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50208-2011《城市綠化園林工程施工及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》CJJ/T82-19992023/7/2333強(qiáng)電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)強(qiáng)電系統(tǒng)承接查驗(yàn)包括：1.變配電室設(shè)備設(shè)施（高壓柜、高壓開(kāi)關(guān)、直流屏、低壓盤(pán)）。2.給排水系統(tǒng)供電設(shè)備設(shè)施。3.消防系統(tǒng)供電設(shè)備設(shè)施。4.安全防范系統(tǒng)供電設(shè)備設(shè)施。5.照明系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施（燈具、插座、開(kāi)關(guān)、電纜橋架）。6.辦公用電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施。7.電梯系統(tǒng)供電設(shè)備設(shè)施。8.各盤(pán)、箱、柜電源。9.根據(jù)承接項(xiàng)目建設(shè)單位提供的設(shè)施設(shè)備清單進(jìn)行調(diào)整查驗(yàn)2023/7/2334強(qiáng)電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)強(qiáng)電系統(tǒng)承接查驗(yàn)實(shí)施：1.人員準(zhǔn)備：組織物業(yè)電器專業(yè)經(jīng)理、主管級(jí)電器維修人員與建設(shè)單位專業(yè)人員組成查驗(yàn)小組共同查驗(yàn)。2.現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)：查驗(yàn)小組應(yīng)提前準(zhǔn)備、熟悉和了解與強(qiáng)電有關(guān)的圖紙和資料，在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)期間應(yīng)驗(yàn)證核對(duì)資料的符合性及有效性。現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)準(zhǔn)備工具和儀表等測(cè)量工具。3.查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷，消防設(shè)施齊全，具有防止老鼠等小動(dòng)物出入的防護(hù)措施。2023/7/2335強(qiáng)電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)3.查驗(yàn)依據(jù)：1、《電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50303—2002；2、《電量容器低壓功率因數(shù)補(bǔ)償裝置》GB/22582-20083、《電器裝置安裝工程旋轉(zhuǎn)電機(jī)施工及驗(yàn)收規(guī)范》GB50170-20064、地方供電部門(mén)檢測(cè)的檢測(cè)報(bào)告和預(yù)防性實(shí)驗(yàn)報(bào)告，驗(yàn)收?qǐng)?bào)告5、項(xiàng)目承接查驗(yàn)方案6、承接查驗(yàn)所必須的其他資料2023/7/2336電梯系統(tǒng)的承接查驗(yàn)

電梯系統(tǒng)承接查驗(yàn)實(shí)施：1.人員準(zhǔn)備：組織物業(yè)電器專業(yè)經(jīng)理、主管及電梯生產(chǎn)廠家或安裝單位與建設(shè)單位專業(yè)人員組成查驗(yàn)小組共同查驗(yàn)。2.查驗(yàn)實(shí)施：由電梯生產(chǎn)廠家或安裝單位的技術(shù)人員向物業(yè)參檢單位技術(shù)人員進(jìn)行技術(shù)交底，合格后再行查驗(yàn)。通常查驗(yàn)儀表包括：鋼絲繩探傷儀、速度測(cè)試儀、歐兆表、萬(wàn)用表、照度計(jì)、磁力線墜、卷尺、直尺、塞尺等。（注：測(cè)試儀表應(yīng)具有產(chǎn)品證書(shū)和計(jì)量許可證，且在檢定的有效期內(nèi)。）2023/7/2337電梯系統(tǒng)的承接查驗(yàn)3.查驗(yàn)依據(jù)：1．《電梯工程質(zhì)量實(shí)施驗(yàn)收規(guī)范》GB50310-20022．《建筑電器工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB／Ｔ50303-2002３．國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫局《電梯監(jiān)督檢驗(yàn)規(guī)程》、《自動(dòng)扶梯和自動(dòng)人行監(jiān)督檢驗(yàn)規(guī)程》相關(guān)要求４．設(shè)施設(shè)備廠家的按裝要求及技術(shù)說(shuō)明書(shū)查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：

電梯設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)置合理，符合專業(yè)及運(yùn)行管理要求，配件齊全，標(biāo)識(shí)清楚，表面光潔平整、明亮，機(jī)房自然通風(fēng)良好。2023/7/2338空調(diào)系統(tǒng)的承接查驗(yàn)空調(diào)系統(tǒng)的承接查驗(yàn)實(shí)施：1．人員準(zhǔn)備：組織物業(yè)暖通空調(diào)專業(yè)主管、領(lǐng)班與建設(shè)單位專業(yè)人員組成查驗(yàn)小組共同查驗(yàn)。２．查驗(yàn)實(shí)施：由設(shè)備生產(chǎn)廠家或安裝單位技術(shù)人員對(duì)物業(yè)查驗(yàn)人員進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)，培訓(xùn)合格再行查驗(yàn)?，F(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)工具、儀器包括：壓力表、溫度計(jì)（干濕球溫度計(jì)、卡它溫度計(jì)、半導(dǎo)體溫度計(jì)、單管水銀（酒精）溫度計(jì)、超聲波流量計(jì)、電壓表、電流表、兆歐表、試壓泵、鋼卷尺、直尺、低壓電工工具、水暖工工具、梯子、安全帽、移動(dòng)照明等）2023/7/2339空調(diào)系統(tǒng)的承接查驗(yàn)３.查驗(yàn)依據(jù)：１．《建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50300-2001２．《通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50243-2002３．《制冷設(shè)備、空氣分離設(shè)備安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》GB50274-2010４．《壓縮機(jī)、風(fēng)機(jī)、泵安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》GB50275-2010

查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：

空調(diào)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光、防潮良好，符合專業(yè)及運(yùn)行管理要求，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷。2023/7/2340空調(diào)系統(tǒng)的承接查驗(yàn)注：建設(shè)單位根據(jù)查驗(yàn)項(xiàng)目還應(yīng)提交的設(shè)備圖紙資料清單中主要包括：①空調(diào)系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備清單；②主要材料、設(shè)備、半成品和儀表的出廠合格證明及進(jìn)場(chǎng)檢、試報(bào)告；③隱蔽工程驗(yàn)收記錄；④風(fēng)管系統(tǒng)、管道系統(tǒng)安裝的檢驗(yàn)記錄；⑤設(shè)備單機(jī)試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄；⑥安全、能耗、環(huán)保和功能檢查資料的檢查記錄；⑦系統(tǒng)負(fù)荷綜合綜合能效的測(cè)定和調(diào)整報(bào)告的檢查記錄2023/7/2341給排水系統(tǒng)的承接查驗(yàn)給排水系統(tǒng)的承接查驗(yàn)實(shí)施：

1.人員準(zhǔn)備：組織物業(yè)暖通專業(yè)主管、領(lǐng)班、水暖工與建設(shè)單位專業(yè)人員組成查驗(yàn)小組共同查驗(yàn)。2.查驗(yàn)實(shí)施：由設(shè)備生產(chǎn)廠家或安裝單位技術(shù)人員對(duì)物業(yè)查驗(yàn)人員進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)，培訓(xùn)合格再行查驗(yàn)。查驗(yàn)前對(duì)給排水系統(tǒng)設(shè)施對(duì)應(yīng)的隨機(jī)圖紙、資料及備品、備件和專用工具進(jìn)行查驗(yàn)和移交。查驗(yàn)依據(jù)是出廠箱單與有關(guān)合同。

查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：

給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面油漆完好無(wú)損，閥門(mén)開(kāi)啟靈活，安裝牢固，無(wú)滲漏現(xiàn)象；機(jī)房配置完整，符合專業(yè)及運(yùn)行管理要求，通風(fēng)、采光、防潮良好。2023/7/2342給排水系統(tǒng)的承接查驗(yàn)查驗(yàn)依據(jù)：1.《建筑給排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB5024-20022.《國(guó)家生活用水水質(zhì)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》GB5749-20063.《小區(qū)集中生活用水供應(yīng)設(shè)計(jì)規(guī)范》CECS-20074.《城市污水處理廠工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50334-20025.《給水排水管道工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》GB50268-20086.給水設(shè)備設(shè)施的按裝、維護(hù)、使用說(shuō)明書(shū)7.給排水系統(tǒng)竣工圖、竣工資料、竣工驗(yàn)收合格報(bào)告2023/7/2343消防系統(tǒng)的承接查驗(yàn)

消防系統(tǒng)的承接查驗(yàn)實(shí)施

1.人員準(zhǔn)備：物業(yè)公司組建的查驗(yàn)小組中應(yīng)單獨(dú)成立“消防系統(tǒng)查驗(yàn)小組”小組成員包括秩序部及工程部經(jīng)理、專業(yè)主管、領(lǐng)班與建設(shè)單位專業(yè)人員組成查驗(yàn)小組共同查驗(yàn)。2.查驗(yàn)實(shí)施：由設(shè)備生產(chǎn)廠家或安裝單位技術(shù)人員對(duì)物業(yè)查驗(yàn)人員進(jìn)行設(shè)備參數(shù)及技術(shù)培訓(xùn)，培訓(xùn)合格再行查驗(yàn)。查驗(yàn)前對(duì)有關(guān)圖紙資料進(jìn)行熟悉了解，便于核對(duì)資料的有效性。消防系統(tǒng)查驗(yàn)應(yīng)安排專人負(fù)責(zé)專項(xiàng)記錄。2023/7/2344消防系統(tǒng)的承接查驗(yàn)查驗(yàn)依據(jù)：1.《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范》GB50261-20052.《泡沫滅火系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范》GB50281-20063.《火滅自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范》GB50166-20074.《建筑滅火器配置驗(yàn)收及檢查規(guī)范》GB50444-20085.《固定消防炮滅火系統(tǒng)施工與驗(yàn)收規(guī)范》GB50498-20096.《建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50242-20027.《氣體滅火系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范》GB50263-20078.《工業(yè)管道的基本識(shí)別色、識(shí)別符號(hào)和安全標(biāo)示》GB7231-20039.《安全色》GB2893-20082023/7/2345消防系統(tǒng)的承接查驗(yàn)注：建設(shè)單位提交的設(shè)備圖紙資料清單中主要包括：1、消防系統(tǒng)竣工圖及設(shè)備的技術(shù)資料、報(bào)告、系統(tǒng)圖；2、消防設(shè)備聯(lián)動(dòng)邏輯說(shuō)明或設(shè)計(jì)要求；3、設(shè)備安裝技術(shù)資料：安裝尺寸圖（控制設(shè)備、聯(lián)動(dòng)設(shè)備安裝圖、探測(cè)器預(yù)埋件、端子箱安裝尺寸等）、設(shè)備外部接線圖（設(shè)備尾線編號(hào)、端子板出線等）；4、變更設(shè)計(jì)部分的實(shí)際施工圖；5、變更設(shè)計(jì)的證明文件（包括消防設(shè)備聯(lián)動(dòng)邏輯設(shè)計(jì)要求變更）；6、安裝驗(yàn)收單：安裝技術(shù)記錄（包括隱蔽工程檢驗(yàn)記錄）、安裝檢驗(yàn)記錄（包括絕緣電阻、接地電阻的測(cè)試記錄）；7、設(shè)備的使用說(shuō)明書(shū)（包括電路圖以及備用電源的充放電說(shuō)明）；8、系統(tǒng)檢測(cè)報(bào)告、合格證及相關(guān)資料；2023/7/2346弱電系統(tǒng)的承接查驗(yàn)弱電系統(tǒng)的承接查驗(yàn)實(shí)施：1.人員準(zhǔn)備：組織物業(yè)工程經(jīng)理、弱電專業(yè)主管與建設(shè)單位專業(yè)人員組成查驗(yàn)小組共同查驗(yàn)。2.查驗(yàn)實(shí)施：測(cè)試儀表準(zhǔn)備：①樓宇自控系統(tǒng)：萬(wàn)用表、風(fēng)速儀、照度計(jì)、流量計(jì)、溫濕度計(jì)、兆歐表等；②廣播會(huì)議設(shè)備系統(tǒng)：噪聲發(fā)生器、測(cè)試功率放大器、測(cè)試話筒、聲級(jí)計(jì)、示波器、頻譜儀等；③安全技術(shù)防范系統(tǒng)：萬(wàn)用表、可燃?xì)怏w檢測(cè)儀、紅外線測(cè)溫儀、聲級(jí)計(jì)、兆歐表等；注：各系統(tǒng)測(cè)量的儀表應(yīng)具有產(chǎn)品證書(shū)和計(jì)量許可證，計(jì)量許可證書(shū)應(yīng)在有效期內(nèi)。

2023/7/2347弱電系統(tǒng)的承接查驗(yàn)查驗(yàn)依據(jù)：

1.《智能建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50339-20032.《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50303-20023.《住宅小區(qū)安全技術(shù)防范系統(tǒng)要求》GB31/294-20104.《廳堂擴(kuò)聲特性測(cè)量方法》GB/T4959-20115.《有線數(shù)字電視系統(tǒng)技術(shù)要求和測(cè)量方法》GY/T221-20066.《衛(wèi)星數(shù)字電視接收站測(cè)量方法》GY/T149-20007.《彩色電視圖像質(zhì)量主觀評(píng)價(jià)方法》GB7401-19878.《智能建筑工程檢測(cè)規(guī)程》CECS182-20052023/7/2348弱電系統(tǒng)的承接查驗(yàn)查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：消防監(jiān)控設(shè)備型號(hào)與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識(shí)清楚，表面完好無(wú)損，設(shè)備安裝牢固，具有良好的防雷措施，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好，符合專業(yè)及運(yùn)行管理要求。2023/7/2349綠化工程的承接查驗(yàn)綠化工程的承接查驗(yàn)實(shí)施：按照綠化工程設(shè)計(jì)方案進(jìn)行查驗(yàn)對(duì)園林植物和園林建筑進(jìn)場(chǎng)查驗(yàn)。園林植物一般有花卉、樹(shù)木、草坪、綠(花)籬、花壇等；園林建筑主要有小品、花架、園廊等。2023/7/2350鑰匙的承接查驗(yàn)鑰匙的承接查驗(yàn)包括：1.公共區(qū)域鑰匙：大樓各出入口、信報(bào)箱鑰匙、物業(yè)管理用房鑰匙、各設(shè)備機(jī)房門(mén)鑰匙。

2.業(yè)主鑰匙：業(yè)主尚未入住時(shí)空置區(qū)域業(yè)戶區(qū)域鑰匙，包括業(yè)戶區(qū)域大門(mén)、房間門(mén)的鑰匙。

3.重點(diǎn)部位：大樓內(nèi)機(jī)房、制高點(diǎn)、生活飲用水箱等。2023/7/2351鑰匙的承接查驗(yàn)查驗(yàn)要求1.鑰匙查驗(yàn)小組負(fù)責(zé)接收、清點(diǎn)、逐門(mén)試用，確保無(wú)誤后在《共用部位鑰匙移交一覽表》和《單元房間鑰匙移交一覽表》上簽收。2.為每把鑰匙制作區(qū)域標(biāo)識(shí)。3.按照樓棟、樓層、房間編號(hào)的關(guān)聯(lián)順序存放在專用鑰匙柜中。重要鑰匙保存，須實(shí)行“雙管制”。存放在專用鑰匙柜中。鑰匙清單與鑰匙存放情況相符。4.鑰匙柜專人專管。5.標(biāo)識(shí)清晰、明顯、擺放有序。6.信報(bào)箱鑰匙驗(yàn)收要查驗(yàn)信報(bào)箱安裝牢固2023/7/2352承接查驗(yàn)培訓(xùn)流程培訓(xùn)：確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案——移交有關(guān)圖紙資料——查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備——解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題——確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果——簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議——辦理物業(yè)交接手續(xù)。風(fēng)險(xiǎn)防范：1)提供的承接查驗(yàn)資料齊全并且沒(méi)有造假。2)提供所有的測(cè)試、檢驗(yàn)和分析報(bào)告是否有效。3)被承接查驗(yàn)的場(chǎng)地、設(shè)備和機(jī)房清潔干凈。2023/7/2353承接查驗(yàn)培訓(xùn)以下情況查驗(yàn)小組有權(quán)拒絕承接查驗(yàn)：1)嚴(yán)重違反國(guó)家有關(guān)法規(guī)。2)未能通過(guò)有關(guān)政府職能部門(mén)的承接查驗(yàn)。3)工地與交付物業(yè)不能有效隔離。4)機(jī)房不能完全獨(dú)立封閉。5)其他可能危及設(shè)備正常運(yùn)行和進(jìn)駐人安全的物業(yè)。現(xiàn)場(chǎng)踏勘

查驗(yàn)小組應(yīng)定期或安排專人長(zhǎng)期到承接項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)踏勘，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)踏勘了解和熟悉物業(yè)狀況便于隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題與移交單位溝通和調(diào)整有關(guān)承接查驗(yàn)的各項(xiàng)事宜。2023/7/2354承接物業(yè)查驗(yàn)實(shí)施2023/7/2355承接物業(yè)查驗(yàn)實(shí)施物業(yè)單位將全部承接查驗(yàn)檔案資料存檔備查，組織各級(jí)工作人員進(jìn)入服務(wù)中心實(shí)施管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理備案手續(xù)：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；

（二）臨時(shí)管理規(guī)約；

（三）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；

（四）建設(shè)單位移交資料清單；

（五）查驗(yàn)記錄；

（六）交接記錄；

（七）其它承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。2023/7/2356物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備公共設(shè)備：強(qiáng)電系統(tǒng)（公共照明系統(tǒng)、變配電設(shè)備）、發(fā)電系統(tǒng)；防雷系統(tǒng)；弱電系統(tǒng)（消防、安防系統(tǒng)、電視系統(tǒng)）；網(wǎng)絡(luò)及通訊系統(tǒng)；空調(diào)系統(tǒng)；電梯升降系統(tǒng)；給排水系統(tǒng)；中水處理設(shè)備；智能化系統(tǒng)；一般包括內(nèi)容：電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道照明、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備等