物權法重點整理

物權法整理目錄第一章：物權概述第二章：物權的特征第三章：物權的效力第四章:物權法的原則第五章:物權變動理論第六章：所有權概說第七章：不動產(chǎn)所有權第八章：動產(chǎn)所有權第九章：共有第十章：用益物權第^一章：擔保物權第十二章：占有第一章物權概述一、 物權的概念物權是指對物的權利，即法律將某物歸屬于某特定主體，由其直接支配，享受其利益，并排除他人對此支配領域侵害或干預的權利。二、 物權的性質(zhì)（一） 歸屬性物權的歸屬性是指特定物歸屬于特定的權利主體，物權歸根結(jié)底是反映人與人之間對財產(chǎn)的歸屬和利用關系的權利（二） 支配性1、 物權是權利人直接支配特定物的權利；2、 物權是權利人直接支配特定物而享受其利益的權利。（三） 排他性1、 物權是權利人直接支配標的物而享受其利益的絕對性權利（絕對性、對世性）;2、 物權是權利人排他性地享受特定物的利益的權利（獨占性、排他性）；3、 物權是具有物上請求性、追及性及公示性的權利。三、 物權的體系（一）《物權法》（2007年）1、 所有權：國家所有權、集體所有權、私人所有權。2、 用益物權:土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權。3、 擔保物權：抵押權、質(zhì)權、留置權。4、 占有第二章物權的特征一、物權與債權相區(qū)別的特征物權一一支配權:權利人直接支配特定物而享有其利益的權利。物權人無須借助他人的意思即可行使權利、實現(xiàn)自己的利益。債權一一請求權：權利人請求相對人為或不為一定行為的權利。權利人利益須借助義務人行為一一履行間接實現(xiàn)。如買受人與出賣人相互借助取得標的物或價款的權利。物權一一絕對權：物權義務主體為不特定的一切人。（對世權）權利人實現(xiàn)其目的時就可排斥任何第三人。因此，物權生效須：（1）以登記或交付公示讓第三人知曉為要件；（2）標的物特定化；（3）行為人有處分權。債權一一相對權：權利人只能向特定的相對人請求為一定行為（作為或不作為）。（對人權）“特定債權人得向特定債務人請求給付的法律關系.”對第三人不產(chǎn)生排他性效力.物權一一排他性:同一標的物上不能成立并存的、具有不相容性的數(shù)個物權。如兩個所有權或兩個以占有為內(nèi)容的定限物權。債權一一相容性:對同一標的物可成立兩個以上內(nèi)容相同的數(shù)個債權。如“一物二賣”：甲賣某屋給乙、丙、丁，買賣合同均有效，各債權平等。物權一一優(yōu)劣性:物權設立的先后決定其效力的優(yōu)劣，即“時間在先，權利在先”.債權一一平等性：數(shù)個債權人對同一債務人的普通債權,效力一律平等.如甲公司向乙、丙、丁銀行借款，到期清償不分先后，破產(chǎn)債權依比例分配.物權一一法定性：物權法定原則.債權一一任意性：契約自由原則。當事人在法律不禁止的情況下，可自由協(xié)商、任意創(chuàng)設債權。物權=永久性：只要標的物存在，權利就存在，法律上沒有期限限制他物權的標的是權利而非物：如建設用地使用權的標的權利是70年，商品房的權利為70年。債權一一期限性:債權都是有期限性的，不許永久的債權：（1）當事人約定期限；（2）法律規(guī)定期限；（3）時效期限。第三章物權的效力一、 物權的優(yōu)先效力（一） 先成立物權優(yōu)先于后成立物權的效力。1、 數(shù)個相同內(nèi)容的物權在同一標的物上并存時，先成立的排斥后成立的.2、 同一標的物上有兩個或兩個以上不同內(nèi)容或不同性質(zhì)的物權存在時，成立在先的物權優(yōu)先于成立在后的物權。即“時間在先，權利在先"：（1） 先享受其權利。如先登記設立的抵押權優(yōu)先于后登記設立的抵押權。（2） 先成立的物權壓制后成立的物權。如先設立的抵押權在實現(xiàn)時可排斥、除去后設立的建設用地使用權。（3） 例外：后成立的定限物權優(yōu)先于所有權.（二） 物權優(yōu)先于債權的效力。1、 同一標的物上既有物權也有債權時，無論物權成立于債權之前或之后，物權均有優(yōu)先于債權的效力。（1）在一物二賣場合：后買已交付或登記的所有權優(yōu)先于債權。（2）物權優(yōu)先于一般的債權:若債務人財產(chǎn)上存在定限物權，在受清償或補償時，定限物權有優(yōu)先于一般債權的效力。2、 物權優(yōu)先于債權存在例外的情形：買賣不破租賃.即承租人的租賃權優(yōu)先于受讓人的租賃物所有權.二、 物權的排他效力（一）含義同一標的物上不許同時設立兩個以上內(nèi)容互不相容的物權，但不同內(nèi)容物權可同時并存。（二）內(nèi)容1、 同一標的物上不得同時并立兩個所有權。2、 同一標的物上不得同時并立兩個以上以占有為內(nèi)容的定限物權：如土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權等。3、 同一標的物上可同時并存兩個以上不以占有為內(nèi)容的定限物權，效力依設定順序的先后：如抵押權、地役權等。4、物權排他效力有強弱之分：所有權占有定限物權非占有定限物權.三、 物權的追及效力（一） 含義物權的追及效力，又稱物權的“追及性”或“追擊權”效力，指物權成立后，其標的物不論輾轉(zhuǎn)至何人之手，物權的權利人均可追及標的物之所在，而直接支配其物。（二） 案例1、 甲以廠房及設備抵押給乙后，復將廠房及設備分別讓與丙與丁。［乙的債權到期未獲清償時，便可追及抵押物（廠房及設備）并申請法院拍賣之，以實現(xiàn)自己的債權。］借電腦 賣電腦 （丙善意，甲追及中斷）2、甲 乙 丙偷電腦 賣或贈與 （丙善意或惡意，甲追及到丙）四、 物權請求權（一） 含義物權請求權，又稱物上請求權或基于物權而生的請求權，是指物權的圓滿狀態(tài)受到妨害或?qū)⒂斜环梁χ輹r，物權人為回復其物權的圓滿狀態(tài)，可以請求妨害人為一定行為或不為一定行為的權利：1、 物權返還請求權。無權占有物權人標的物而妨害物權時：如甲偷乙車售與丙。2、 妨害除去請求權.物權已受到現(xiàn)實損害時:如甲在乙土地上堆放砂石、種植果樹.3、 妨害預防請求權。物權將有受到妨害的危險時：如甲在乙屋隔壁堆放炸藥。（二） 區(qū)別1、 物權請求權-一行為人不論是否具有：行為違法性、主觀故意、行為能力、實際損害發(fā)生，物權人均可請求返還原物、回復原狀或排除妨害，且不受時效期限限制。如偷車、占屋。損害賠償請求權一一行為人須具有：行為違法性、主觀故意、行為能力、實際損害發(fā)生，受害人方可請求填補損害、回復原狀或排除妨害，且受時效期限的限制。如毀車、燒屋2、 物權請求權一一所有人仍享有物權，請求返還物權.如甲、乙之間房屋買賣合同無效或被撤銷，房屋已交付但未辦理登記手續(xù).不當?shù)美颠€請求權一-所有人失去物權，請求返還不當?shù)美?。如甲、乙之間房屋買賣合同無效或被撤銷，房屋已辦理登記手續(xù)。第四章物權法的原則一、物權絕對性原則（一）物權絕對性《物權法》（2?3）：“本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利.包括所有權、用益物權和擔保物權.”物權社會化1、 禁止權利濫用理論《物權法》(7)：“物權的取得和行使，應當遵守法律、尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益?！?、 物權社會化理論一一征收原則《物權法》(42)：“為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補償費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權益.征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件?！倍?、 物權法定原則(一)規(guī)定《物權法》第五條：“物權的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定?！?二)內(nèi)容1、 類型強制：當事人不得設定法律不認可的新類型物權，如典權。2、 類型固定:不得設立與物權法內(nèi)容相悖的物權，如移轉(zhuǎn)占有的抵押權或不移轉(zhuǎn)占有的質(zhì)權。三、 特定客體原則規(guī)定《物權法》(2)：“因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關系，適用本法。本法所稱物L包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。法律規(guī)定權利作為物權客體的，依照其規(guī)定。"1、 物權標的:特定物、有體物，排除無形財產(chǎn)。2、 有限例外:權利作為物權客體，如權利質(zhì)權.3、 物權標的為特定物;債權標的為種類物.4、 《物權法》第179、214、236條:抵押權、質(zhì)權、留置權的客體為“財產(chǎn)”.5、 特殊動產(chǎn):船舶、航空器、機動車；貨幣、有價證券、外匯等。原則一物一權主義:以特定物為客體，一物不得設立兩個內(nèi)容相同或相似的物權;亦不得將一物拆開設權：如將一棟房屋的梁柱歸甲所有、屋頂歸乙所有、墻壁歸丙所有。1、 物單一物：如土地；合成物：如房屋；集合物:由數(shù)個獨立物集合而成，其本身不能作為物權之標的物，所有權僅得存在于各獨立物之上。如圖書館。2、 主物與從物主物：從物所輔助的物，不以他物的存在為前提。從物：輔助主物之物，以主物的存在為前提，主物轉(zhuǎn)讓的，從物隨之轉(zhuǎn)讓：①獨立于主物而存在的物；②非主物的成份(如房屋的梁柱、門窗)；③同屬于一人；④若分離，各自不會破壞、本質(zhì)變更：如馬與馬鞍，表與表帶3、 原物與孳息原物:依照法律規(guī)定或依其自然屬性產(chǎn)生新物的物。如產(chǎn)生幼畜的母畜；帶來利息的存款等。（2）孳息：因物或權益而生的收益。包括天然孳息：依照物的自然性質(zhì)而產(chǎn)生的收益，又稱直接孳息；法定孳息:依照法律規(guī)定而產(chǎn)生的收益，又稱間接孳息。孳息有以下特點：①依照物的本性或法律規(guī)定肯定會產(chǎn)生；②是一種財產(chǎn)權利；③必須與原物脫離，否則，只能是原物本身?！舅究?005年卷三第52題（（二）/P90）:下列各選項中，哪些屬于民法上的孳息?】A、 出租柜臺所得的租金；B、 果樹上已成熟的果實；C、 動物腹中的胎兒；D、 彩票中獎所得獎金。四、物權平等保護原則（一） 規(guī)定1、 《物權法》（3?3）：“國家實行社會主義市場經(jīng)濟，保障一切市場主體平等法律地位和發(fā)展權利?！?、 《物權法》（4）：“國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。"（二） 理念改變過去國家所有權優(yōu)先保護、集體所有權一般保護、私人所有權嚴格限制的立法理念.第五章物權變動理論一、概說（一） 物權的取得1、 原始取得：指非基于他人既存權利而取得物權，一般是基于事實行為而取得物權,如先占、添附；或是基于法律規(guī)定而取得物權，如善意取得、取得孳息等。2、 繼受取得：指基于他人既存的權利而取得物權，一般是基于法律行為而取得物權。（1） 移轉(zhuǎn)的繼受取得：指原物權人的物權通過一定的法律事實而移轉(zhuǎn)給他人，由他人取得該物權,如買賣、繼承。（2）創(chuàng)設的繼受取得：指在他人所有的標的物（或權利）上設定用益物權（如建設用地使用權）或擔保物權（如抵押權、權利質(zhì)權）。創(chuàng)設的繼受取得僅可適用于他物權，所有權不能通過創(chuàng)設取得。（二） 物權的變更1、 主體變更：指物權取得與喪失的問題。2、 客體變更：指標的物在量上有所增減，如所有權的客體因附合而增加、抵押權的客體因部分毀損而減少。3、 內(nèi)容變更:指物權在主體不變的情況下內(nèi)容有所改變?nèi)绺淖兺恋爻邪?jīng)營權設定期限、增減建設用地使用權出讓金、登記動產(chǎn)抵押權而生對抗善意第三人效力。（三） 物權的消滅1、 物權的絕對喪失：指物權本身終局地歸于消滅如房屋焚毀等。2、 物權的相對喪失：指物權離去其原主體，而與另一主體相結(jié)合，包括：（1）所有權移轉(zhuǎn)；（2） 混同，如所有權與他物權歸于一人；（3） 放棄，但物權的放棄損害他人利益的不得放棄，如在建設用地使用權上設定抵押權的，不得放棄建設用地使用權.二、 物權變動的種類（一） 依法律行為的物權變動（6、9、23條）1、 物權合同+不動產(chǎn)登記（略）2、 物權合同+動產(chǎn)交付（略）（二） 非依法律行為的物權變動（28-31條）1、 類型（1） 公法行為法院或仲裁委員會的法律文書：生效時發(fā)生效力；人民政府的征收決定：生效時發(fā)生效力。（2） 事實行為繼承或受遺贈：開始時發(fā)生效力；合法建造、拆除房屋：事實行為成就時發(fā)生效力。2、 特征（1） 不經(jīng)物權公示（不動產(chǎn)登記、動產(chǎn)交付）而直接發(fā)生物權效力:即公法行為生效時或事實行為成就時發(fā)生效力。（2） 限制上述物權變動中權利取得人的處分權：包括不動產(chǎn)與動產(chǎn).《物權法》（31）:“依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權的，處分該物權時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力.三、 物權行為理論（一）債權行為1、 含義債權行為是指以在特定相對人之間發(fā)生債權債務為其內(nèi)容的法律行為，是一種負擔行為。是由《合同法》調(diào)整的債權合同，即債權合意。2、 要件債權行為的成立要件和生效要件須符合由《合同法》規(guī)定的合同的成立要件與生效要件.（二）物權行為1、 含義物權行為是指以直接使某種權利發(fā)生、變更、消滅為內(nèi)容的法律行為,是一種處分行為。是由《物權法》調(diào)整的物權合同，即物權移轉(zhuǎn)合意（讓與合意）。物權行為的生效須：（1）標的物存在；（2）標的物特定化；（3）行為人有處分權；（4）以登記或交付公示讓第三人知曉。2、 要件（1） 成立要件：①當事人有相應的民事行為能力；②意思表示符合合同生效的一般要件；③須標的物存在且特定化;④須就該物或權利有完全處分權。（2） 須有相應的公示方法：即不動產(chǎn)登記與動產(chǎn)交付。（三） 案例分析甲建別墅一棟，甲死亡，由乙繼承，辦理該繼承登記后，出售與丙，并依登記移轉(zhuǎn)其所有權，丙以該屋設定抵押權于丁.甲：事實行為：原始取得房屋所有權。乙：繼承一一事實行為：繼受、移轉(zhuǎn)取得房屋所有權;登記：取得處分權。丙：買賣合同：債權行為，原始取得債權;物權行為：物權合同+登記，繼受、移轉(zhuǎn)取得物權。?。旱盅汉贤簜鶛嘈袨?，原始取得債權;物權行為：抵押設定+登記，繼受、創(chuàng)設取得物權。四、 物權變動的立法模式（一）我國立法模式《物權法》采意思主義即合一原則:買賣合同有效成立后，于登記（不動產(chǎn)）或交付（動產(chǎn)）時所有權始行移轉(zhuǎn)，但不承認有一個獨立于債權合同之外的物權合同即物權行為的存在。五、 物權變動的一般規(guī)則（一） 物權行為獨立性原則1、 含義物權行為獨立性：指物權的變動不是債權行為的當然結(jié)果，還須有一個獨立于買賣、贈與、互易等債權行為以外，以物權變動為內(nèi)容的物權行為。2、 內(nèi)容（1） 債權行為與物權行為均有效成立：售車（債權行為）：有效甲 乙讓與合意交付（物權行為）：有效（取得貨幣所有權） （取得車所有權）（2） 債權行為與物權行為均未有效成立：售車（債權行為）：無效甲 乙讓與合意交付（物權行為）:無效（物上請求權：請求返還原物） （請求返還價金）（3） 債權行為有效成立，物權行為未有效成立：售車（債權行為）：有效甲 乙讓與合意交付（物權行為）：無效（未取得所有權，請求繼續(xù)履行）（4） 債權行為不成立、無效或被撤銷，但物權行為有效：售車（債權行為）：無效甲 乙讓與合意交付（物權行為）：有效（不當?shù)美颠€請求權） （債權請求權）（二） 物權行為無因性原則1、 物權行為有因性：債權行為不成立、無效或被撤銷，物權行為受其影響而無效。售車（債權行為）：無效 售與甲 乙 丙讓與合意交付（物權行為）：無效（物上請求權：返還原物）（未取得所有權）（善意取得）（如乙破產(chǎn)，甲行使取回權）2、 物權行為無因性：債權行為不成立、無效或被撤銷，物權行為效力不受其影響仍發(fā)生物權變動的效果。售車（債權行為）：無效 售與甲 乙 丙讓與合意交付（物權行為）：有效（不當?shù)美颠€請求權） （取得所有權）（取得所有權）（如乙破產(chǎn)，甲參與破產(chǎn)財產(chǎn)分配）（三）物權行為公示性原則1、 直接引起物權變動的物權行為（物權合同）須以一定的公示方法（不動產(chǎn)登記、動產(chǎn)交付）使第三人知曉才生效，才發(fā)生物權變動的法律后果。2、 引起物權變動的債權行為（原因行為）與物權行為（結(jié)果行為）中，只有物權行為須公示使第三人知曉,債權行為是相對人間的合意，無須公示，使第三人知曉。六、不動產(chǎn)登記制度（一） 我國立法模式（1） 登記生效主義《物權法》（9）：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！薄段餀喾ā罚?39）：“設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記.建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發(fā)放建設用地使用權證書?！保?） 登記對抗主義《物權法》（24）:“船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人?！薄段餀喾ā罚?58）:“地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人?！保ǘ?登記公信力原則1、 含義登記公信原則是指即使登記與實質(zhì)的權利不符，對善意第三人亦有絕對的效力。但在未有第三人取得權利前，真正權利人可以登記原因無效或可撤銷為涂銷登記的請求。2、 內(nèi)容登記不符的原因：（1）登記機關錯誤或疏忽：如錯將A地登記為B地；（2） 非真正繼承人的繼承登記；（3） 物權行為無效或被撤銷；（4） 依法律規(guī)定取得不動產(chǎn)物權，但未辦理登記。3、 登記（1） 不動產(chǎn)登記簿《物權法》（14）：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?！薄段餀喾ā罚?6）：“不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機構管理。"《物權法》（17）：“不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明.不動產(chǎn)權屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準.”（2） 更正登記《物權法》（19?1）:“權利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正.”（3） 異議登記《物權法》（19?2）：“不動產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記.登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償?！保ㄈ╊A告登記制度1、規(guī)定《物權法》（20）：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記.預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意,處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力.預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。七、動產(chǎn)交付制度（一） 變動原則1、 動產(chǎn)物權的變動以交付作為生效要件。2、 交付生效是指依法律行為的動產(chǎn)物權變動；不包括非依法律行為的動產(chǎn)物權變動，如因繼承、遺贈取得物權的,自繼承或受遺贈開始時生效。3、 《物權法》（23）：“動產(chǎn)物權的設立和轉(zhuǎn)讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”（二） 變動例外1、 船舶、航空器和機動車等特殊動產(chǎn)物權的變動采登記對抗主義。2、 《物權法》（24）：“船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人?！保ㄈ?構成要件1、 在物權法中，交付必須符合法律行為的構成要件。2、 無民事行為能力人的合意交付無效;受脅迫、欺詐的合意交付無效或可撤銷。（四）交付類型1、 現(xiàn)實交付現(xiàn)實交付必須包括動產(chǎn)物權的移轉(zhuǎn)合意（物權行為的構成要件）與交付公示行為（物權行為的生效要件）。（1） 占有輔助交付.如甲售車與乙，甲之司機交付車于乙之司機.（2）占有媒介交付.如甲寄馬于乙，出售于丙，甲交馬于馴馬場丁。（甲、丙間接占有；乙、丁直接占有，交付媒介關系）（3）經(jīng)被指令人而為交付。如甲售車于乙，乙售車于丙并指令由甲直接向丙交付。（甲與乙、乙與丙均同時作成買賣與讓與合意；甲向丙交付公示）2、 占有交付（1）先行占有簡易交付動產(chǎn)物權設立或轉(zhuǎn)讓前，受讓人已經(jīng)依法占有該動產(chǎn)。物權自法律行為生效時發(fā)生效力.法律行為：動產(chǎn)物權設立或轉(zhuǎn)讓行為，包括買賣合意（債權行為）與移轉(zhuǎn)所有權的合意（物權行為）。《物權法》（25）：“動產(chǎn)物權設立和轉(zhuǎn)讓前，權利人已經(jīng)依法占有該動產(chǎn)的，物權自法律行為生效時發(fā)生效力?！保?） 替代交付一一指示交付動產(chǎn)物權設立或轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動產(chǎn)。負有交付義務的人只能通過轉(zhuǎn)讓請求第三人返還原物的權利（轉(zhuǎn)讓針對第三人的物權請求權:所有權移轉(zhuǎn)合意）代替交付.如動產(chǎn)所有人與第三人是租賃關系，根據(jù)“買賣不破租賃原則”，所有人實際交付不可能，只能對承租人行使原物返還請求權。承租人直接占有，所有人為間接占有，間接占有人只能向受讓人移轉(zhuǎn)間接占有以代替交付?！段餀喾ā?26)：“動產(chǎn)物權設立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動產(chǎn)的，負有交付義務的人可以通過轉(zhuǎn)讓請求第三人返還原物的權利代替交付.”占有改定一一占有性質(zhì)改定占有改定系實際占有不移轉(zhuǎn)、所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移、占有性質(zhì)改變：約定出讓人繼續(xù)占有一一直接占有、他主占有、下層占有；受讓人一一間接占有、自主占有、上層占有。物權變動自該約定生效時發(fā)生效力.該約定：出讓人與受讓人訂立的使受讓人取得間接占有的合同(包括先移轉(zhuǎn)所有權的合意與后借用、租賃、寄托合同)，而非動產(chǎn)買賣的約定.如甲出售鋼琴于乙，與乙為讓與合意，并訂立借用或租賃合同，使乙取得間接占有以代替現(xiàn)實交付，而完成鋼琴所有權移轉(zhuǎn).《物權法》(27)：“動產(chǎn)物權轉(zhuǎn)讓時,雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)的，物權自該約定生效時發(fā)生效力."第六章所有權概說一、 概念概念1、 所有權指所有權人對自己的不動產(chǎn)或動產(chǎn)依法享有的占有、使用、收益和處分的權利。2、 所有權人有權在自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)上設立用益物權和擔保物權。用益物權人、擔保物權人行使權利,不得損害所有權人的權益。規(guī)定1、 《物權法》(39)：“所有權人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。"2、 《物權法》(41):“法律規(guī)定專屬于國家所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，任何單位和個人不能取得所有權。”二、 權能(一)積極權能占有、使用、收益、處分1、 占有權能(1)占有權能為所有權的事實的權能，是對物的實際支配或持有。在一定條件下可與所有權分離，非所有人的占有權受法律保護.占有權是占有人基于對物占有的事實而享有的一項獨立物權。根據(jù)占有權利推定適法原則,占有權包括返還原物請求權、排除妨礙或消除危險請求權、損害賠償請求權。(參見《物權法》245條)2、 使用權能使用權能是依物的通常使用方法、不毀損該物或變更其性質(zhì)、以供生活上需要而對物進行利用的權能。如居住房屋、駕駛汽車、穿著衣服等。享有使用權能以享有占有權能為前提，但享有占有權能不一定享有使用權能。如質(zhì)權人、保管人。須區(qū)分使用權能與作為物權的使用權：使用權不僅包括使用權能還包括占有權能與收益權能.3、 收益權能收益權能是根據(jù)權利繼續(xù)原則收取物的天然孳息與法定孳息的權能.(2)天然孳息:依照物的自然性質(zhì)而產(chǎn)生的收益，又稱直接孳息如果實、牛乳、禽蛋.（3）法定孳息：依照法律規(guī)定而產(chǎn)生的收益，又稱間接孳息。如貸款利息、賃屋租金。4、處分權能（1）事實上處分，指對物有形的變更或毀損物的本體。如拆除圍墻、食用稻米（2）法律上處分，包括：債權行為,如買賣、租賃等;物權行為，如所有權移轉(zhuǎn)、他物權設定、拋棄等。（二）消極權能一一排除他人干涉1、 直接干涉:對所有權的不法直接侵奪、干擾或妨害如無權占有他人房屋、污染他人土地等.所有人有權行使物權請求權排除干涉.2、 間接干涉：包括消極干涉，如興建大廈遮住他人房屋光線；精神干涉，如在居民小區(qū)開發(fā)廊、妓院影響居民生活。此類干涉不能認定系故意或違背善良風俗侵害他人所有權，應依相鄰關系請求損害賠償.三、 性質(zhì)（一） 全面性1、 所有權為全面物權，是對物為占有、使用、收益、處分的全面的支配權。2、 用益物權與擔保物權為定限物權，是就物的使用價值或交換價值為一面的支配權。（二） 整體性1、 所有權不是占有、使用、收益、處分各種權能的簡單相加，而是一個整體（渾然一體）的權利。所有權設定用益物權或擔保物權后,再出賣所有物，其權能雖受限制或虛化，但其性質(zhì)并不因此受影響。2、 所有權不能在內(nèi)容上或時間上加以分割：（1）在所有權上設定用益物權或擔保物權，不是讓與所有權的一部分，而是創(chuàng)設一種新的獨立的物權；（2）保留所有權的買賣（分期付款買賣），如甲與乙約定，價金全部清償前，仍保留車的所有權時，該車的所有權并不隨著每期付款而轉(zhuǎn)移，買受人縱支付99%的價金，標的物所有權仍屬出賣人，買受人所取得的，僅是期待權而已。（三） 彈力性所有權因同一標的物設有用益物權或擔保物權而受限制，但此限制一旦除去，所有權即恢復圓滿狀態(tài).（四） 永久性所有權以永久存續(xù)為本質(zhì)，除滅失、放棄、取得時效外，當事人不得依合同預定其存續(xù)期間，與用益物權或抵押權得設定其存續(xù)期間不同.（五）價值性1、 前資本主義時代：強調(diào)所有權的支配性，所有權以對標的物直接支配為前提。2、 近、現(xiàn)代:強調(diào)所有權的觀念性與價值性，就物的使用價值為物的利用人設定使用權或利用權，所有權人獲取收益或?qū)r（租金）；就物的交換價值為擔保權人設定擔保物權，所有權人取得信用或獲得融資。（六）社會性所有權受法律限制，負有義務，以維護社會公共利益一一征收為所有權固有之義；自由與限制相伴而生。四、 體例（一）我國《物權法》中體例借鑒傳統(tǒng)民法體例的基礎上，以所有權的主體為標準，將所有權區(qū)分為國家所有權（45—57條）、集體所有權（58—63條）和私人所有權（64—69條）.反映生產(chǎn)資料所有制的性質(zhì)，更多具政治意味，不是法學意味。具體分為：一般規(guī)定;國家、集體、私人所有權;業(yè)主建筑物區(qū)分所有權;相鄰關系；共有；所有權取得的特別規(guī)定。第七章不動產(chǎn)所有權:業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權一、 概述（一）含義1、 《物權法》（70）：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?！?、 業(yè)主一一建筑物區(qū)分所有權人我國目前城市居民小區(qū)的當事人，通常有:建筑商、房屋產(chǎn)權人、住戶、業(yè)委會、物業(yè)服務公司、建筑物區(qū)分所有權人等。3、 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權：系指數(shù)個業(yè)主區(qū)分一建筑物而各有其專有部分，并就其共有部分按其應有部分享有的所有權。（二）特點1、 須為兩個以上業(yè)主區(qū)分所有。（1）若建筑物屬一業(yè)主單獨所有或數(shù)業(yè)主共有，則非區(qū)分所有。（2） 單獨所有可轉(zhuǎn)化為區(qū)分所有。如一業(yè)主將其所有的某棟四層建筑物就每層為區(qū)分所有登記。（3） 數(shù)個區(qū)分所有可轉(zhuǎn)化為一個區(qū)分所有。如某建筑物數(shù)區(qū)分所有歸一人時，變更登記為一個區(qū)分所有;或某層兩個區(qū)分所有的套房，拆除其壁墻隔間。2、 須包括專有部分所有權與共用部分所有權兩個部分。（1）業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權是一種復合性權利.3、 “區(qū)分”包括縱之區(qū)分和橫之區(qū)分。居民小區(qū)的分棟縱切，每棟的分層橫切。二、 立法原則（一） 建筑物物權關系立體化原則1、 《民法通則》的不動產(chǎn)相鄰關系和共有關系，系以平面化建筑物為適用對象.2、 區(qū)分所有則是規(guī)范立體建筑物即詳細規(guī)定高層建筑物的占有、使用、收益、處分和管理的法律關系。（二） 睦鄰關系法律化原則1、 明確規(guī)定業(yè)主之間和住戶之間的權利義務關系.2、 賦予業(yè)主委員會以當事人能力?！段餀喾ā罚?4.2）：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”3、 業(yè)主可以訴訟手段強化對建筑物的管理維護，改變“各人自掃門前雪，不管他人瓦上霜”的傳統(tǒng)觀念與生活習慣?！段餀喾ā罚?3）:“業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約.業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。”（三） 管理組織民主化原則1、 規(guī)定可以設立業(yè)主大會、業(yè)主委員會?！段餀喾ā罚?5。1）：“業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。"2、 規(guī)定通過共同參與、多數(shù)決和強制執(zhí)行方式,處理與業(yè)主有切身利害關系的共同事務，實踐業(yè)主自治原則?！段餀喾ā罚?6）：“下列事項由業(yè)主共同決定:（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二） 制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！保ㄋ模?私法關系行政化和罰則化原則1、 除私法上的請求權外，尚包括行政的介入。《物權法》（75.2）：“地方人民政府有關部門應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助?！?、 私法關系的司法保障?！段餀喾ā罚?3）：“業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟?！保ㄎ澹?建筑物區(qū)分所有權與建設用地使用權一體性原則1、 規(guī)定《物權法》（72.2）：“業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉(zhuǎn)讓.”2、 內(nèi)容（1）專有部分所有權與建筑物共有部分及建設用地使用權具有一體性；（2）業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租自己的專有部分時，必須連同建筑物共有部分及建設用地使用權的應有部分一并轉(zhuǎn)讓、出租；（3）其他業(yè)主不得對建筑物共有部分及建設用地使用權主張優(yōu)先購買權.三、專有部分（一）要件1、 構造上的獨立性。在建筑構造上與其他建筑物部分有隔離的設備，如鋼筋水泥或三合板等分隔墻。2、 使用上的獨立性。以能單獨使用及獨立經(jīng)濟效用為標準，有獨立門戶與公共走廊、樓梯相通。（1）住宅、經(jīng)營性用房（店鋪、事務所）：不經(jīng)相鄰部分而直接經(jīng)共同走廊、樓梯、電梯與外界相通。（2）地下層：單獨編列門牌號，辦理建筑物所有權第一次登記為區(qū)分所有客體。具有明確性、間隔性、通行直接性及專用設備的存在與共用設備的不存在性.（二）范圍1、折中說。專有部分范圍依內(nèi)部關系及外部關系而定。在業(yè)主間對建筑物維持、管理關系上，專有部分僅包括墻壁、地板、天花板等境界部分表層所粉刷部分；在外部關系（如買賣、保險、稅金等）上，專有部分達到墻壁、地板、天花板等境界部分厚度的中心線。（三） 專有部分所有權的權能1、《物權法》（71）：“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利?！保ㄋ模?專有部分所有權的限制1、“業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益?！币晕餀喾ā罚?1））（1）對建筑物的不當毀損行為：如改建、增建專有部分，及拆除其內(nèi)部梁柱或墻壁的一部或全部而危及整棟建筑物。（2）對建筑物的不當使用行為:如搬入危險物（易燃、易爆、放射物）、經(jīng)營夜總會等色情事業(yè)有礙居家安全.2、 不得分離轉(zhuǎn)讓、出租?！段餀喾ā罚?2.2）：“業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉(zhuǎn)讓?！?、 不得擅自變更專有部分用途.《物權法》（77）:“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。”四、共有部分（一） 范圍1、 全體共有部分（大公）。通常包括三部分:一是建筑物基本構造部分如地基、屋頂、外墻、地下室等；二是建筑物的共用部分如樓梯、大門、排水系統(tǒng)、公共照明設備、消防設備、網(wǎng)絡通訊設備等.《物權法》（73）:“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有?！比墙ㄖ锏母綄俟苍O備如停車場、道路、綠地等?！段餀喾ā罚?3）：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外?！薄段餀喾ā罚?4）：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?、 一部共有部分（小公）.主要包括各相鄰專有部分之間的樓板、隔墻以及部分區(qū)分所有權人共同使用的樓梯、走廊、電梯等。（二） 性質(zhì)1、 類型（1）合作共同使用部分一一共同共有:如道路、綠地、走廊、電梯等。（2）合作輪流使用部分一一按份共有：如會客室、車庫、車位等及其租金、收益與費用分攤，應按其共有的應有部分比例定之.《物權法》（80）：“建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定.”2、 特點（1） 共有部分不得分割；（2） 專有部分與共有部分應一體轉(zhuǎn)讓、出租?！段餀喾ā罚?2.2）：“業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉(zhuǎn)讓”（三） 共有部分的使用、收益、處分和修繕1、 使用.業(yè)主對共有部分的使用應依其設計目的及通常使用方法使用，如：庭院散步、健身、屋頂曬衣等（共同使用）；會客室會客、車庫停車等（輪流使用）。2、 收益。（1）天然孳息：如法定空地上果樹的果實等；（2）法定孳息：如出租車位、車庫的租金等?！段餀喾ā罚?4.2）：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定.”3、 處分。（1）事實上的處分：如改建、重建建筑物及其附屬設施，應依業(yè)主多數(shù)人同意.《物權法》（76）：“下列事項由業(yè)主共同決定：（六）改建、重建建筑物及其附屬設施;……決定前款第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意?！保?）法律上的處分：共有部分及建設用地使用權與專有部分一并轉(zhuǎn)讓?！段餀喾ā罚?2。2）：“業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉(zhuǎn)讓。"4、 修繕。共有部分之修繕、管理、維護，由業(yè)主大會決定，費用由公共維修基金支付或由業(yè)主按其共有之應有部分比例分擔?！段餀喾ā罚?6）：“下列事項由業(yè)主共同決定：……（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；……決定前款第五項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。"《物權法》（79）：“建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布?！保ㄋ模┕灿胁糠值膶Ｓ脵嘁灰患s定專用部分1、 專用權。共有部分亦得約定供特定業(yè)主或第三人使用，使其取得專用權：如使用車位、車庫、樓頂平臺汐卜墻懸掛招牌等.《物權法》（74。1。2）：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！?、 主體。（1）特定業(yè)主；（2）第三人，如屋頂設廣告物的廣告公司。3、 客體。下列各項不得約定為專用部分：（1）建筑物所占地面；（2）走廊、樓梯、道路、綠地；（3）主要梁柱、樓地板等。其余部分均得約定為專用部分:如空地、樓頂、外墻、車位、車庫等?！段餀喾ā罚?4。2。3）：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。"4、 成立方式。出售、附贈、出租等方式.《物權法》（74.2）“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。（五）共有部分在實務上爭議的問題1、 外墻懸掛廣告牌（1） 外墻屬共有部分；（2） 未經(jīng)業(yè)主大會決議業(yè)主不得在自己外墻（一樓）或他人外墻（二、三樓）懸掛廣告牌；（3） 業(yè)主委員會予以制止或由業(yè)主訴請法院予以強制拆除《物權法》（83）：“業(yè)主大會和業(yè)主委員會……有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失.業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟.”2、 屋頂平臺（1）屋頂平臺屬共有部分，由業(yè)主按應有部分有所有權；（2） 非經(jīng)業(yè)主大會決議,不得變更構造、性質(zhì)、使用目的（如加蓋房屋一間）；（3）業(yè)主委員會制止，其他業(yè)主主張不當?shù)美蚯謾鄵p害賠償請求權.《物權法》（72.1）：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務.”3、 地下室（1） 地下室為區(qū)分所有的標的：單編名牌號、辦理登記、有通道與外界相通；（2） 地下室為共有部分：由業(yè)主依其應有部分使用、收益、處分（3） 建筑商不得將作為法定共有部分的道路、綠地、地下室及其車位、車庫出售于特定人設定專用權。4、 車位、車庫（1） 車位、車庫約定專用權:由當事人通過出售、附贈、或出租方式約定.《物權法》（74.2）：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！保?） 車位、車庫的業(yè)主共有：不得與所有權分離而單獨為買賣標的?！段餀喾ā罚?4。

3）:“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。"5、共有部分約定專用權（1） 屋頂平臺：建筑商僅與頂樓買受人約定屋頂平臺歸其專有使用，而未與其余樓層買受人約定者，不得對抗其余樓層買受人；（2） 非業(yè)主共有車位、車庫的歸屬:可由當事人（建筑商、業(yè)主大會）約定出售、附贈或出租?！段餀喾ā罚?4.2）：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！保?） 業(yè)主的繼受人應繼受原業(yè)主依規(guī)約所定的一切權利義務。第八章動產(chǎn)所有權：善意取得制度一、案例賣電腦賣電腦 （丙惡意或善意，物權行為有效）（一）甲 乙 丙（有權處分） （丙繼受取得所有權）借電腦賣電腦（二）甲 乙 丙借電腦賣電腦（二）甲 乙 丙（無權處分）（丙惡意,物權行為效力未定）（丙善意，原始取得所有權）偷電腦賣電腦（三）甲 乙 丙偷電腦賣電腦（三）甲 乙 丙（無權處分）（丙惡意，物權行為效力未定）（丙善意,甲二年內(nèi)有償回復）二、 規(guī)定《物權法》（106）：“無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權：（一） 受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二） 以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三） 轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規(guī)定?！薄段餀喾ā罚?07）：“所有權人或者其他權利人有權追回遺失物。該遺失物通過轉(zhuǎn)讓被他人占有的，權利人有權向無處分權人請求損害賠償，或者自知道或者應當知道受讓人之日起二年內(nèi)向受讓人請求返還原物，但受讓人通過拍賣或者向具有經(jīng)營資格的經(jīng)營者購得該遺失物的，權利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用。權利人向受讓人支付所付費用后，有權向無處分權人追償?！比?、 涵義（一）含義善意取得制度：系指原物由合法占有人轉(zhuǎn)讓給不知占有人為無權轉(zhuǎn)讓而取得原物的第三人，即善意第三人時，善意第三人一般可取得原物的所有權或他物權,所有權人不得請求善意第三人返還原物的制度。（二）特點1、讓與人須合法占有；2、 受讓人即第三人須善意；3、 須以合理價格轉(zhuǎn)讓；4、 須動產(chǎn)已交付、不動產(chǎn)已登記。四、要件（一） 標的為動產(chǎn)或不動產(chǎn)（所有權或他物權）1、 下列動產(chǎn)不適用善意取得：（1）記名有價證券，其轉(zhuǎn)讓須依背書或辦理過戶手續(xù)；（2）法律禁止流通的物品，如毒品、槍械等（3）依法查封的動產(chǎn);（4）遺失物與盜贓。2、 已登記的不動產(chǎn)不適用善意取得。各國民法善意取得制度中，標的僅限于動產(chǎn)，不動產(chǎn)均已登記公示，不至誤認占有人為所有人，故排除善意取得。3、 善意取得的標的包括動產(chǎn)或不動產(chǎn)的他物權.《物權法》（106.3）：“當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規(guī)定?！保ǘ?受讓人須為善意1、 善意確定：受讓人在受讓時不知讓與人無處分權，且無重大過失。2、 舉證責任:對受讓人應采推定善意的做法，由主張受讓人惡意的人舉證，即原所有權人舉證。3、 判斷時間:受讓該不動產(chǎn)或動產(chǎn)時。不動產(chǎn)：受讓人申請登記時；動產(chǎn)：交付時，包括：現(xiàn)實交付時，簡易交付時（讓與合意成立時即承租人變?yōu)樗腥藭r），替代交付時（受讓人享有讓與返還原物請求權時），占有改定時（所有權人取得間接占有時即所有人變?yōu)槌鲎馊藭r）.（三） 讓與人須無處分權1、 承租人、保管人、借用人等非所有人。2、 占有改定、替代交付中的原所有人。（四） 受讓人已依法辦理登記或取得交付交付包括現(xiàn)實交付、簡易交付、替代交付、占有改定。（五）受讓人須基于法律行為受讓不動產(chǎn)或動產(chǎn)物權1、 法律行為：主要為買賣合同、抵押合同等2、 非因法律行為：如繼承、公司合并（移轉(zhuǎn)動產(chǎn)所有權屬法律行為而非交易行為）。（六） 須為有償取得“有償”須是合理的價格，若明顯低于合理價格則推定為惡意。（七） 須是無權處分人基于所有人的真實意思占有無權處分人須是基于所有人的真實意思而合法占有，如租賃、保管等。如非基于所有人的真實意思而喪失占有之物：盜品、遺失物等則不適用善意取得制度，而適用107條之規(guī)定：1、 自知道或者應當知道受讓人之日起二年內(nèi)向受讓人請求返還原物，二年為除斥期間。2、 對善意受讓人的保護，采有償回復制度.即“受讓人通過拍賣或者向具有經(jīng)營資格的經(jīng)營者購得該遺失物的，權利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用?！钡诰耪鹿灿幸?、概述《物權法》一一按份共有、共同共有、準共有1、 按份共有與共同共有：《物權法》（93）：“不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有?！?、 準共有：《物權法》（105）:“兩個以上單位、個人共同享有用益物權、擔保物權的，參照本章規(guī)定?！倍?、按份共有（一）涵義1、 規(guī)定《物權法》（94）：“按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權。"2、 含義按份共有：指數(shù)人（按份共有人）按其應有部分（份額兒對于一物（不動產(chǎn)或動產(chǎn)）共同享有所有權。民法學說上稱為通常共有或分別共有，以別于公同共有。3、 特點（1） 主體：須為多數(shù)，在二人以上，稱按份共有人.（2） 客體：須循一物一權原則，稱共有物（不動產(chǎn)或動產(chǎn)）.如甲、乙、丙三人各出資1000萬購A地、B屋及C車,發(fā)生三個按份共有。（3） 權利：按其應有部分（份額）享有所有權。甲、乙、丙各以其應有部分隊的份額享有A地使用權及B屋與C車的所有權。（4） 發(fā)生：基于當事人的意思。如甲、乙、丙協(xié)議出資購買A地、B屋、C車。將共同共有變?yōu)榘捶莨灿?。如甲、乙、丙共同繼承A地、B屋，辦理繼承登記為按份共有A地與B屋。（二）份額應有部分1、 含義份額：指各按份共有人對其所有權在份量上應享的部分。（1） 是對某物所有權的份額比例，而非某物的份額比例，即為共有權份額而非共有物份額；（2） 系抽象地存在于共有物的任何一部分，而非具體特定于共有物的某一部分，各共有人按份額比例對共有物全部行使權利。如甲、乙共有某二層房屋，份額各為1/2，甲、乙各享該屋所有權的1/2,而非該屋的1/2。2、 性質(zhì)份額是對所有權量的分割,而非所有權質(zhì)的分割（如分成幾個所有權或設定幾個權能:使用、收益、處分），每個共有人行使共有權除受其他共有人份額限制外,其內(nèi)容、性質(zhì)及效力與單獨所有權無異。（1）份額（應有部分）的處分：適用關于不動產(chǎn)或動產(chǎn)所有權的規(guī)定（登記或交付）；（2） 份額（應有部分）的保護：依所有權保護的規(guī)定。如甲、乙、丙共有某車，甲依份額使用期間,丁盜用該車時，系侵害甲按其份額的使用權利，甲對丁請求損害賠償或不當?shù)美颠€。3、 比例《物權法》（104）:“按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有.”（1） 依當事人發(fā)生共有的意思約定:如甲、乙、丙共購某三層屋，約定份額各為1/3；（2） 依出資額而定:如甲、乙、丙、丁各出200元購一牛，份額各為1/4；（3） 推定份額為均等.4、 處分《物權法》（101）:“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權利.”比照97條對共有物的處分須占份額2/3以上的共有人同意；101條對共有物所有權份額（即共有權份額）的處分是自由的，不過其他共有人享有優(yōu)先購買權。（1）份額處分的原則自由與限制自由:共有人處分其份額，不必征得其他共有人同意。份額系共有物所有權的比例，共有人可自由處分，為個人權利的本質(zhì)，共有人間相反約定，僅具債的拘束力，不具物權性，不得對抗第三人。處分份額受法律限制.即其他共有人享有優(yōu)先購買權。⑵份額處分的含義民法上的處分有法律上處分與事實上處分（共有物的處分），而份額的處分則僅指法律上處分，如出賣份額，買賣有效?！段餀喾ā返?01條對份額的處分僅規(guī)定份額的轉(zhuǎn)讓，對份額的抵押、出租、拋棄等未作規(guī)定。（3）份額的轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)：登記；動產(chǎn)：交付。份額是指共有人對共有物所有權抽象的比例，而非該共有物的具體部分，共有人轉(zhuǎn)讓其份額，受讓人不得請求交付該共有物的特定部分。如甲、乙、丙各1/3份額共有一棟三層樓房，甲轉(zhuǎn)讓其份額與丁，丁受讓的是該樓房所有權份額的1/3,而非該樓房的某一層.共有人讓與其份額后，即脫離共有關系，由受讓人與其他共有人繼續(xù)共有關系.如甲脫離，丁與乙、丙各1/3繼續(xù)共有該三層樓房.（4） 份額的抵押各共有人可以其份額自由設定抵押權。（5） 份額的出租共有人可以將其份額出租于承租人，承租人與其他共有人共享占有、使用、收益權。如甲、乙共有某空地，辟為停車場，后甲將其份額出租于丙，丙就該份額享有承租人地位,與乙共享使用、收益權。（6） 份額的拋棄我國民法通則：份額拋棄或無人繼承，歸集體經(jīng)濟組織或收歸國有。5、優(yōu)先購買權《物權法》（101）:“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權利?！睂ζ渌灿腥藘?yōu)先購買權的規(guī)定,旨在減少共有人人數(shù)，簡化共有物使用關系。（1） 適用范圍適用于共有人與第三人之間的買賣，不適用于共有人之間的轉(zhuǎn)讓；適用于不動產(chǎn)與動產(chǎn)，臺灣地區(qū)民法典規(guī)定僅適用于不動產(chǎn)；根據(jù)建筑物區(qū)分所有權與建設用地使用權不得分離轉(zhuǎn)讓的一體化原則，建筑物區(qū)分所有權轉(zhuǎn)讓不適用優(yōu)先購買權原則。（2） 法律性質(zhì)理論上，優(yōu)先購買權是優(yōu)先購買權人以一人的意思表示的形成權；實務上則是要有出賣人（共有人）的承諾的請求權。如甲、乙共有某屋，份額各1/2，甲將其份額出賣于丙，丙對甲訴請履行，乙對甲請求優(yōu)先購買權，應不影響甲、丙買賣合同效力，甲對乙、丙均負有買賣合同義務，與雙重買賣相似。實務上，他共有人在同等條件下享有的優(yōu)先購買權為債權性。如甲、乙共有某屋，份額各1/2，甲將其份額出賣于丙，并丙依登記取得所有權份額時，他共有人不得主張甲、丙買賣無效，撤銷其依法所為登記。（3） 構成要件同等條件:他共有人須是在同等條件下優(yōu)先于購買人.多數(shù)共有人均請求優(yōu)先購買時,以份額比例定其購買份量。條件通知：出賣其份額的共有人應將買賣合同的全部條件告知他共有人違者，負損害賠償責任。實務上，定其他共有人優(yōu)先購買權的期限為10日，過期視為放棄。（4）優(yōu)先效力大陸地區(qū)：根據(jù)時間在先、權利在先原則,認他共有人優(yōu)先購買權優(yōu)先于承租人優(yōu)先購買權。因他共有人的共有關系成立于承租人租賃關系之先。（三） 內(nèi)部關系共有物的處分《物權法》（97）：“處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外."1、 采多數(shù)決原理一一共有物處分須經(jīng)占份額三分之二上按份共有人同意（1） 處分：包括事實上處分，如拆除、修繕房屋改農(nóng)田為魚池、住宅為店鋪；法律上處分，如所有權轉(zhuǎn)讓，設定用益物權或擔保物權。（2） 范圍：既包括共有物全部，亦包括共有物之一部分一一非應有份額的比例。（3） 同意：包括事先允許、事后追認可明示或默示；不以書面為必要；不同意處分的共有人，根據(jù)私法自治原則，不可訴請法院裁決，可退出分割。2、 未經(jīng)占份額三分之二以上共有人同意的處分（1） 事實上處分事實上處分限于重大修繕，對其他共有人承擔侵權損害賠償責任。（2） 法律上處分債權行為一一未經(jīng)占份額三分之二以上共有人同意而為買賣合同A、 出賣共有物全部，買賣合同有效：如甲、乙、丙共有某屋，甲私賣于丁時，甲與丁合同有效,丁可請求甲交付某屋并移轉(zhuǎn)所有權，甲給付不能，丁依債不履行規(guī)定請求甲承擔損害賠償責任.B、 出賣共有物特定部分:受讓人可取得該特定部分的單獨所有權，不履行可追償定金或損害賠償；也可請求按出賣人應有部分與他共有人繼續(xù)共有關系。物權行為一一未經(jīng)占份額三分之二以上共有人同意而為物權行為（讓與合意登記、交付）A、 物權行為效力未定：經(jīng)其他共有人追認后生效。如甲、乙、丙共有某畫，甲私售于?。▊鶛嘈袨椋?，并依讓與合意交付于?。ㄎ餀嘈袨椋r甲與丁買賣合同有效；物權行為系無權處分，效力未定，待乙、丙追認后生效.B、 善意取得:如甲、乙、丙共有某畫，甲私售于?。▊鶛嘈袨椋?，并依讓與合意交付于?。ㄎ餀嘈袨椋r，甲與丁買賣合同有效;物權行為系無權處分，效力未定，若乙、丙不追認，丁善意時，仍取得該畫所有權.（四）外部關系連帶責任《物權法》（102）：“因共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)產(chǎn)生的債權債務，在對外關系上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外；在共有人內(nèi)部關系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權、承擔債務，共同共有人共同享有債權、承擔債務.償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償?！?、對第三人的權利連帶債權（1）返還共有物請求權：各共有人請求返還共有物，應是請求返還共有人全體而非返還自己?？v令部分共有人反對返還，他共有人亦得請求返還.如甲、乙、丙共有某屋，丁無權占有，甲請求返還，乙、丙與丁因有特殊關系而反對，法院亦得支持甲。（2）損害賠償請求權、排除妨害請求權、消除危險請求權，各共有人均可單獨提起。2、對第三人的義務連帶債務如修繕費、管理費、損害賠償責任等，除法律另有規(guī)定或第三人明知共有人無連帶債權債務關系外，各共有人均得向第三人負連帶責任。三、共同共有（一） 涵義1、 規(guī)定（1） 《物權法》（95）：“共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權。"（2） 《物權法》（103）：“共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有?！?、 含義共同共有:指依法律規(guī)定或合同約定，構成共同關系的數(shù)人（共同共有人），基于共同關系，而享有一物（不動產(chǎn)或動產(chǎn)）之所有權。民法學說上稱為公同共有。3、 特點（1） 主體：須為多數(shù)，在二人以上，稱共同共有人。（2） 客體：須循一物一權原則，稱共有物（不動產(chǎn)或動產(chǎn)）.如甲、乙、丙繼承其父遺產(chǎn)A地、B屋、C車，系分就A地使用權、B屋及C車所有權三物成立共同共有，而不是在整個遺產(chǎn)上成立一個共同共有.（3） 方式：須基于共同關系而成立共同共有，而非按其份額共有。（4） 發(fā)生:①法定，如繼承共有、夫妻共有②約定，如合伙共有；③習慣家庭共有。（二） 區(qū)別1、 成立原因的不同：（1）共同共有的成立,須以存在共同關系為前提；（2）按份共有則無此種限制。2、 權利享有的不同：（1）在按份共有，共有人須依其份額享有所有權；（2）在共同共有，共有人的權利及于共有物全部，而非按其份額享有所有權。3、 處分份額的不同：（1）在按份共有，各共有人得自由處分其份額；（2）在共同共有，則無應有份額可言。4、 分割限制的不同：（1）按份共有，各共有人可隨時請求分割；（2）共同共有，各共有人不得請求分割共有物。5、 共有物管理的不同：（1）按份共有，經(jīng)占份額2/3以上按份共有人同意；（2）共同共有,經(jīng)全體共有人同意。6、 存續(xù)期間的不同：（1）按份共有，暫時性；（2）共同共有，共有關系存續(xù)期間。（三）潛在份額1、 共同共有人對共同共有物所有權，無所謂的應有份額。共同共有系基于共同關系而共有一物，各共有物所有權屬共有人全體，非按份分享所有權。故對共有物全部，共有人無份額存在.繼承中應繼份、合伙中股份系就抽象總財產(chǎn)（權利、義務）而言，而非個別共同共有物。學說上稱共同共有的潛在份額.2、 未得其他共有人全體同意，對共同共有物的處分效力未定；待其他共有人全體同意生效。3、 共同共有人對共有物無應有份額，不得就應有份額設定抵押權。4、 應繼份、合伙股份的處分（1）應繼份：未經(jīng)其他繼承人全體同意，不得讓與應繼份，但債權行為有效。（2）合伙股份：《合伙企業(yè)法》（22）:“除合伙協(xié)議另有約定外，合伙人向合伙人以外的人轉(zhuǎn)讓其在合伙企業(yè)中的全部或者部分財產(chǎn)份額時，須經(jīng)其他合伙人一致同意.合伙人之間轉(zhuǎn)讓在合伙企業(yè)中的全部或者部分財產(chǎn)份額時，應當通知其他合伙人?！薄逗匣锲髽I(yè)法》（25）：“合伙人以其在合伙企業(yè)中的財產(chǎn)份額出質(zhì)的，須經(jīng)其他合伙人一致同意；未經(jīng)其他合伙人一致同意，其行為無效，由此給善意第三人造成損失的，由行為人依法承擔賠償責任?！蔽唇?jīng)全體合伙人同意，不得轉(zhuǎn)讓第三人；可轉(zhuǎn)讓其他合伙人，應通知其余合伙人；未經(jīng)其他合伙人一致同意，就股份設定擔保的，按退伙處理，或?qū)ι埔獾谌顺袚鷵p害賠償責任.（四）共同共有物的處分《物權法》（97）：“處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外?！?、 原則一一全體共同共有人同意（1）處分:包括事實上處分，如拆除、修繕房屋，改農(nóng)田為魚池、住宅為店鋪法律上處分,如所有權轉(zhuǎn)讓，設定用益物權或擔保物權。（2）同意:包括事先允許、事后追認；可明示或默示；不以書面為必要。2、 除外共有人另有約定,如家庭共有中，家庭成員多數(shù)同意，家長或管理家務者代表。3、 未得全體共同共有人的同意（1） 債權行為：①債權行為（買賣或租賃）有效；②出賣人未取得標的物所有權，致買賣合同給付不能時，買受人主張債不履行的損害賠償責任.（2） 物權行為：①效力未定，經(jīng)其他共有人追認有效；②善意取得，買受人善意時，可取得所有權。第十章用益物權:地役權一、 役權制度（一） 含義役權：凡允許某土地或某人利用他人之物者，其土地或其人對于他人之物享有物權，此物權統(tǒng)稱為役權.（二） 類型1、 地役權：允許某土地利用他人土地的物權.如：甲地利用乙地通行、排水等。2、 人役權：允許某人利用他人之物的物權。如：甲在乙地上耕作、建房、散步、捕魚、寫生、露營等的權利。二、 法定地役權（相鄰權）與人為地役權（地役權）（一） 法定地役權：基于法律規(guī)定。如高地積水從低地排出.人為地役權：基于法律行為。如甲地工廠污水從乙地排出。（二） 法定地役權：必要的便利，最小限度土地利用的調(diào)整。如排放自然流向的自然流水。人為地役權：非必要的便利，最大程度的私法自治范圍。如工廠排放污水。（三）法定地役權:鄰地有容忍義務。如鄰地不得堵塞自然流水。人為地役權：無容忍義務。如鄰地可堵塞污水。（四） 法定地役權：不動產(chǎn)物權的延伸，非獨立權利，是一種相鄰關系。人為地役權:獨立的他物權，即用益物權。（五） 法定地役權:可對抗第三人。人為地役權：非登記，不得對抗善意第三人.三、法定地役權一一不動產(chǎn)相鄰關系（相鄰權）（一） 含義相鄰權：不動產(chǎn)的相鄰權利人依照法律規(guī)定或習慣，利用他人不動產(chǎn)以供自己不動產(chǎn)必要的便宜之用的權利。（二） 特征1、 不動產(chǎn)：包括土地與定著物.2、 相鄰：不以直接毗鄰為必要，如土地權利人經(jīng)營工業(yè)及行使其他權利，對可能遭受損害的不動產(chǎn)，均包括在內(nèi)。比如上游冶金廠致下游居民鉛中毒。3、 權利人：包括所有權人、土地承包經(jīng)營權人、建設用地使用權人、宅基地使用權人，也應包括承租人.4、 法律規(guī)定、習慣法律規(guī)定應屬非強制性規(guī)定，允許私人自治空間.如不得違反國家規(guī)定排放噪聲、光，但不排除相鄰權利人可以設定排放噪音、光等的地役權；習慣在這里是指慣行而言。5、 必要的便宜：（1）須指必須利用相鄰不動產(chǎn)的必要；包括符合國家有關工程建設標準、國家規(guī)定的必要限制；（2）土地用途變更時，必要亦可隨之變更；如農(nóng)舍變成住宅區(qū)；羊腸小道變?yōu)橥ㄐ熊囕v的公路。（三） 內(nèi)容1、 不動產(chǎn)權利人應容忍相鄰權利人于其不動產(chǎn)上為一定行為。《物權法》（86）：“不動產(chǎn)權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要