資產(chǎn)評(píng)估理論

資產(chǎn)評(píng)估理論第1頁(yè)，課件共29頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月內(nèi)容框架§2.1資產(chǎn)評(píng)估的動(dòng)因與理論基礎(chǔ)§2.2資產(chǎn)評(píng)估理論結(jié)構(gòu)、假設(shè)與原則第2頁(yè)，課件共29頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月§2.1資產(chǎn)評(píng)估的動(dòng)因與理論基礎(chǔ)一、資產(chǎn)評(píng)估的動(dòng)因（一）資產(chǎn)的專用性：用途專門化（二）交易頻率低：次數(shù)少、不常見

（三）信息不完全：交易雙方信息量?。ㄋ模┐笞诮灰祝航痤~大二手自行車汽車第3頁(yè)，課件共29頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月二、資產(chǎn)評(píng)估理論基礎(chǔ)（一）價(jià)值理論（二）效用價(jià)值論（三）供求價(jià)值理論（四）貨幣時(shí)間價(jià)值理論（五）資產(chǎn)補(bǔ)償理論（六）生產(chǎn)要素分配理論（七）成本核算理論第4頁(yè)，課件共29頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月§2.2資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)與原則評(píng)估假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的重要基礎(chǔ)，離開評(píng)估假設(shè)，評(píng)估師將無(wú)法完成評(píng)估業(yè)務(wù)。

交易假設(shè)、公開市場(chǎng)假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)、清算假設(shè)一、資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)（4）交易假設(shè)持續(xù)使用清算假設(shè)公開市場(chǎng)第5頁(yè)，課件共29頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月§2.2資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)與原則

（一）交易假設(shè)：最基本的前提條件

假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過(guò)程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。（為委托人提供資產(chǎn)交易底價(jià)）

（二）公開市場(chǎng)假設(shè)：充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，是其他假設(shè)的基本參照

是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)的條件，以及資產(chǎn)在這樣的市場(chǎng)條件下接受何種影響的一種假定說(shuō)明或限定。一、資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)（4）第6頁(yè)，課件共29頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月（三）持續(xù)使用假設(shè)：處于使用狀態(tài)

是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)的條件，以及在這樣的市場(chǎng)條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述或說(shuō)明。

在用續(xù)用；轉(zhuǎn)用續(xù)用；移地續(xù)用。（四）清算假設(shè)：

是對(duì)資產(chǎn)在非公開市場(chǎng)條件下被迫出售或快速變現(xiàn)一條件的假定說(shuō)明。第7頁(yè)，課件共29頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月（一）工作原則獨(dú)立性原則客觀公正性原則（如程序正義）科學(xué)性原則專業(yè)性原則（二）經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則預(yù)期收益原則供求原則貢獻(xiàn)原則替代原則評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則二、資產(chǎn)評(píng)估的原則道德困境浪漫關(guān)系參數(shù)困境第8頁(yè)，課件共29頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月道德困境舉例：《說(shuō)起來(lái)容易做起來(lái)難》

在歐洲，一個(gè)婦人得了一種特殊的癌癥即將死亡。醫(yī)生認(rèn)為有一種藥可以挽救她的生命。這是本鎮(zhèn)的一位藥劑師最近剛發(fā)明的一種鐳。該藥的制作成本很昂貴，但這個(gè)藥劑師的要價(jià)超過(guò)了他制作成本的10倍。他為制造這種鐳花費(fèi)了200美元，一劑藥他卻要價(jià)2000美元。那個(gè)婦人的丈夫向所認(rèn)識(shí)的每一個(gè)人借錢，但是總共只借到1000美元，只有藥價(jià)的一半。他告訴藥劑師他的妻子就要死了，懇求藥劑師便宜一些賣給他，或者允許他日后再付款。藥劑師說(shuō)：“不，我發(fā)明這種藥，就是打算用它來(lái)掙錢的。”婦人的丈夫絕望了，他砸碎了那個(gè)藥劑師的藥店，為他的妻子偷出了藥。那么，這個(gè)丈夫應(yīng)該這樣做嗎？那個(gè)藥劑師又應(yīng)該怎樣做？第9頁(yè)，課件共29頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月浪莎針織有限公司部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目七評(píng)估假設(shè)根據(jù)委估資產(chǎn)的情況，在本次評(píng)估中采用了如下的前提、基本假設(shè)：（一）前提：1、本次評(píng)估以委估單項(xiàng)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)主體變動(dòng)為前提；2、本次評(píng)估以公開市場(chǎng)交易為假設(shè)前提；3、本次評(píng)估以被評(píng)估資產(chǎn)在可預(yù)知的法律、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)條件許可的范圍內(nèi)處于正常、合理、合法的使用及維護(hù)狀況為前提；4、本次評(píng)估以委托方提供的有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件和其他資料真實(shí)、健全、合法、可靠，不存在其他法律障礙，也不會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議為前提；5、本次評(píng)估的土地價(jià)值為被估宗地在2008年10月31日，宗地性質(zhì)工業(yè)出讓，宗地開發(fā)程度為紅線外“五通”（即通路、供水、排水、通電、通訊），紅線內(nèi)“五通一平”條件下的土地使用權(quán)價(jià)格。第10頁(yè)，課件共29頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月（二）基本假設(shè)：1、被評(píng)估資產(chǎn)所在的地區(qū)及中國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不產(chǎn)生大的變更，國(guó)家現(xiàn)行法律、法規(guī)、制度及社會(huì)政治和經(jīng)濟(jì)政策與現(xiàn)時(shí)無(wú)重大變化；2、本次評(píng)估結(jié)果是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開市場(chǎng)原則確定的評(píng)估基準(zhǔn)日的客觀合理價(jià)值；所以，假設(shè)評(píng)估對(duì)象可以在公開市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓，交易達(dá)成前有一段合理的洽談議價(jià)時(shí)間，且在此期間評(píng)估對(duì)象的價(jià)值將保持穩(wěn)定。評(píng)估人員根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的要求，認(rèn)定這些前提條件在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)成立，當(dāng)以上評(píng)估前提和假設(shè)條件發(fā)生變化，評(píng)估結(jié)論將失效。第11頁(yè)，課件共29頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月百毒不侵滴水不漏第12頁(yè)，課件共29頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月隨堂練習(xí)：判斷題（55）1．資產(chǎn)評(píng)估是一項(xiàng)國(guó)際性的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。（√）2．資產(chǎn)評(píng)估通常是在資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)，由專門的人員對(duì)資產(chǎn)的交易價(jià)格進(jìn)行確定的活動(dòng)。（×）3．公正性是資產(chǎn)評(píng)估存在和立足的根本。（√）4．資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)資產(chǎn)在特定時(shí)點(diǎn)及特定市場(chǎng)條件下的客觀價(jià)值的估計(jì)和判斷。（√）第13頁(yè)，課件共29頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月

5．資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論是專家的專業(yè)判斷和專家意見，因此具有強(qiáng)制執(zhí)行的效力，資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論應(yīng)該直接成為資產(chǎn)交易的價(jià)格。（×）

6．資產(chǎn)評(píng)估是指對(duì)資產(chǎn)在一定時(shí)期內(nèi)的價(jià)值進(jìn)行的評(píng)定估算。（×）

7．目前我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估已經(jīng)形成了以市場(chǎng)途徑及其方法為主的評(píng)估技術(shù)特點(diǎn)。（×）第14頁(yè)，課件共29頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月8．從一般意義上講，資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象就是資產(chǎn)，泛指被特定主體擁有或控制的，能為其帶來(lái)未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。（√）9．資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象指的是被評(píng)估的資產(chǎn)，它是資產(chǎn)評(píng)估的主體。（×）10．資產(chǎn)評(píng)估的主體是資產(chǎn)的擁有者或占有者。（×）11．資產(chǎn)評(píng)估必須由獨(dú)立于資產(chǎn)交易當(dāng)事人的具有資產(chǎn)評(píng)估資格的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)來(lái)完成。（√）第15頁(yè)，課件共29頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月12．作為評(píng)估對(duì)象的有形和無(wú)形資產(chǎn)，除商譽(yù)外，都是可確指的資產(chǎn)。（√）13．凡是具有具體實(shí)體形態(tài)的資產(chǎn)都是可辨認(rèn)的資產(chǎn)，否則都是不可辨認(rèn)的資產(chǎn)。（×）14．凡是對(duì)由多個(gè)單項(xiàng)資產(chǎn)組成的資產(chǎn)綜合體的評(píng)估都是整體資產(chǎn)評(píng)估。（×）

15．資產(chǎn)評(píng)估值是客觀的，同一資產(chǎn)在既定的條件下評(píng)估結(jié)果應(yīng)是一致的。（√）第16頁(yè)，課件共29頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月16．資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型與資產(chǎn)評(píng)估方法是相同的，或者說(shuō)，是同一事情的兩種不同表示方式。（×）17．同一資產(chǎn)在不同的評(píng)估目的下，評(píng)估值可能是不同的。（√）18．評(píng)估基準(zhǔn)日實(shí)際上就是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)資產(chǎn)開始進(jìn)行評(píng)估的日期。（×）19．評(píng)估值是指產(chǎn)權(quán)變動(dòng)時(shí)的成交價(jià)，委托單位必須按驗(yàn)證確認(rèn)后的評(píng)估值成交。（×）第17頁(yè)，課件共29頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月20．任何一項(xiàng)資產(chǎn)的未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益都可以直接計(jì)量。（×）21．市場(chǎng)價(jià)值是公允價(jià)值的坐標(biāo)。（√）22．目前資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可以應(yīng)評(píng)估委托方的要求為其進(jìn)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的資產(chǎn)評(píng)估。（×）23．資產(chǎn)評(píng)估中的在用價(jià)值是市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值中的一種具體價(jià)值形式。（√）第18頁(yè)，課件共29頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月24．資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果中對(duì)于特定投資者具有的價(jià)值通常被稱作投資價(jià)值。（√）25．資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值也是公允價(jià)值中的某些表現(xiàn)形式的集合。（√）26．無(wú)形資產(chǎn)都是不可確指的資產(chǎn)。（×）27．凡是使用收益法進(jìn)行的評(píng)估都是整體資產(chǎn)評(píng)估。（×）第19頁(yè)，課件共29頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月28．從理論上講，在資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果中，不論是市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值都是公允價(jià)值。（√）29．資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型完全是由資產(chǎn)評(píng)估目的決定的。（×）30．相同的資產(chǎn)同在持續(xù)使用假設(shè)下進(jìn)行評(píng)估，其目的不同，評(píng)估值可能是不同的。（√）31．資產(chǎn)的實(shí)體性貶值是由技術(shù)進(jìn)步引起的。（×）第20頁(yè)，課件共29頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月32．資產(chǎn)價(jià)值的高低主要取決于它能為其所有者或控制者帶來(lái)的預(yù)期收益量的多少。（√）33．預(yù)期收益原則是資產(chǎn)評(píng)估人員判斷資產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)最基本的原則。（√）34．資產(chǎn)評(píng)估人員與客戶的關(guān)系是一種委托關(guān)系而不是代理關(guān)系。（√）35．資產(chǎn)評(píng)估是一種客觀公正的、具有專業(yè)水準(zhǔn)的專家判斷或?qū)＜乙庖?。（√）?1頁(yè)，課件共29頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月36．評(píng)估值是評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)值。（√）37．在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)逐漸成為一種行政強(qiáng)制性定價(jià)行為。（×）38．有經(jīng)驗(yàn)的買方對(duì)某一資產(chǎn)不會(huì)支付高于能在市場(chǎng)上找到相同效用替代物的費(fèi)用。因此，評(píng)估時(shí)應(yīng)考慮某一資產(chǎn)的選擇性和有無(wú)替代性。（√）39．資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值與技術(shù)進(jìn)步有著直接的聯(lián)系。（×）第22頁(yè)，課件共29頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月40．現(xiàn)實(shí)的評(píng)估價(jià)值必須反映資產(chǎn)的未來(lái)潛能，未來(lái)沒有潛能和效益的資產(chǎn)，其現(xiàn)實(shí)評(píng)估值是不存在的。（√）41．資產(chǎn)的效用不僅由資產(chǎn)自身的使用價(jià)值所決定，同時(shí)還受資產(chǎn)的使用方式以及資產(chǎn)在某種使用方式下的作用的影響。（√）42．資產(chǎn)效用是資產(chǎn)具有市場(chǎng)價(jià)值的基礎(chǔ)。（√）43．資產(chǎn)的作用空間大小與其效用發(fā)揮的水平成正比，即資產(chǎn)的效用隨著其作用空間的擴(kuò)大而增加。（√）第23頁(yè)，課件共29頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月44．資產(chǎn)的一般目的是為某些經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及的資產(chǎn)的公允價(jià)值提出專業(yè)性的判斷和意見。（√）45．資產(chǎn)評(píng)估的特定目的，是指具體的資產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)評(píng)估結(jié)果用途的具體要求。（√）47．如果受到稅法的限制，資產(chǎn)評(píng)估中的課稅價(jià)值可能屬于非市場(chǎng)價(jià)值中的一種具體價(jià)值表現(xiàn)形式。（√）第24頁(yè)，課件共29頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月48．在在用續(xù)用假設(shè)前提下的資產(chǎn)評(píng)估，其評(píng)估結(jié)果的適用范圍是有限的。該結(jié)果并未充分考慮資產(chǎn)用途替換，它只對(duì)特定的買者和賣者是公平合理的。（√）49．繼續(xù)使用假設(shè)包括了資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或?qū)⑥D(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。（√）50．清算假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)在非公開市場(chǎng)條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說(shuō)明。（√）51．同一資產(chǎn)在不同假設(shè)條件下，評(píng)估結(jié)果應(yīng)趨于一致。（×）第25頁(yè)，課件共29頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月52．就評(píng)估結(jié)論的使用范圍而言，屬于市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值的評(píng)估結(jié)論既適用于產(chǎn)權(quán)變動(dòng)類資產(chǎn)業(yè)務(wù)，又適用于非產(chǎn)權(quán)變動(dòng)類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。（√）53．市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值就是不公平價(jià)值，因此評(píng)估人員要把資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值作為追求的目標(biāo)。（×）54．資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值也是資產(chǎn)交易中的一種相對(duì)公平合理的價(jià)值，只是其相對(duì)合理性的適用范圍較窄。（√）55．市場(chǎng)價(jià)值的公允性是相對(duì)于特定當(dāng)事人而言的。（×）第26頁(yè)，課件共29頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月簡(jiǎn)答題1．怎樣理解資產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)性特點(diǎn)?2．怎樣理解資產(chǎn)評(píng)估的公正