長(zhǎng)沙省府板塊項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)報(bào)告課件

幾個(gè)核心問(wèn)題點(diǎn)：A1：已經(jīng)明確經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和大的功能布局，在此基礎(chǔ)上的各項(xiàng)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)及說(shuō)明；A２：各項(xiàng)產(chǎn)品的產(chǎn)品成本預(yù)算及銷售計(jì)劃；

A３：基于市場(chǎng)變化的不可預(yù)測(cè)，希求項(xiàng)目的最大銷售化以及資金的快速回籠。本次匯報(bào)的基本框架項(xiàng)目基本情況物業(yè)定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)環(huán)境本次匯報(bào)重點(diǎn)是解決貴司提出的幾個(gè)問(wèn)題點(diǎn)1

市場(chǎng)環(huán)境全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體樓市火爆，部分城市樓市存在“泡沫”數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)局09年全國(guó)樓市全面火爆，價(jià)升量漲。數(shù)據(jù)來(lái)源：美蘭德調(diào)研數(shù)據(jù)按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)收入比應(yīng)當(dāng)保持6較合理，國(guó)內(nèi)多數(shù)大城市房?jī)r(jià)收入比超過(guò)這一標(biāo)準(zhǔn)，并且仍然保持上升的趨勢(shì)，其中深圳、上海、北京等一線城市達(dá)到了標(biāo)準(zhǔn)的3倍左右，說(shuō)明目前在部分一線城市樓市出現(xiàn)了一定的泡沫，樓市“虛”高。1

市場(chǎng)環(huán)境全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一線城市商業(yè)地產(chǎn)低迷，二、三線城市迎來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì)發(fā)展在一線城市，商業(yè)地產(chǎn)尤其是零售業(yè)地產(chǎn)總量上已基本飽和，僅上海已經(jīng)達(dá)到3000萬(wàn)平方米，人均1.68平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了香港，已經(jīng)接近于國(guó)外東京、紐約的水平；在北京、廣州、深圳等地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)也出現(xiàn)租金下滑、總量過(guò)剩的態(tài)勢(shì)，空置率居高不下。09年第3季度，北京的優(yōu)質(zhì)商鋪市場(chǎng)租金較上個(gè)季度持續(xù)下滑，環(huán)比下降5.4%，較去年同期下降了17%?！背鞘?商圈甲級(jí)降幅（%）準(zhǔn)甲級(jí)降幅（%）城市/商圈甲級(jí)降幅（%）準(zhǔn)甲級(jí)降幅（%）上海北京全市-16.96%-11.00%全市-9.24%-10.35%城市/商圈甲級(jí)降幅（%）準(zhǔn)甲級(jí)降幅（%）城市/商圈甲級(jí)降幅（%）準(zhǔn)甲級(jí)降幅（%）廣州深圳全市-9.27%-10.05%全市4.30%6.51%1

市場(chǎng)環(huán)境長(zhǎng)沙房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，未來(lái)仍將持續(xù)發(fā)展態(tài)勢(shì)2009年11月份中部六省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格比較（單位：元/平方米、%）序號(hào)123456城市武漢太原鄭州合肥南昌長(zhǎng)沙住宅均價(jià)593447624850474250914263商品房成交維持高位水平房地產(chǎn)投資持續(xù)升溫房?jī)r(jià)屬于正常健康水平數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：各市統(tǒng)計(jì)局項(xiàng)目基本情況物業(yè)定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)環(huán)境開(kāi)福區(qū)岳麓區(qū)芙蓉區(qū)雨花區(qū)天心區(qū)省政府市政府長(zhǎng)沙縣傳統(tǒng)中心區(qū)2.1項(xiàng)目位于省府南城區(qū)域，交通通達(dá)性良好，區(qū)域和位置具有很好的可識(shí)別性。項(xiàng)目位置及交通

項(xiàng)目基本情況片區(qū)規(guī)劃區(qū)域?yàn)殚L(zhǎng)株潭融城的中心區(qū)，在長(zhǎng)沙“十一五規(guī)劃”中，本區(qū)域定位是“復(fù)合型的城市商務(wù)副中心”，按照行政文化中心區(qū)、商務(wù)及總部區(qū)、會(huì)展及商貿(mào)區(qū)、生態(tài)環(huán)保工業(yè)園區(qū)、現(xiàn)代物流園區(qū)、生態(tài)型健康住宅區(qū)等六大區(qū)進(jìn)行布局。2.2

項(xiàng)目區(qū)域?qū)傩猿鞘猩虅?wù)區(qū)發(fā)展演變中央商務(wù)區(qū)南城北城萬(wàn)達(dá)城市廣場(chǎng)規(guī)劃新河三角洲紅星商圈長(zhǎng)株潭融城中央政務(wù)區(qū)政府“十一五規(guī)劃南城：區(qū)位：長(zhǎng)株潭融城核心區(qū)：區(qū)域?qū)傩裕褐醒胝?wù)區(qū)——省政府、區(qū)政府及其他政府機(jī)關(guān)；規(guī)劃：“十一五”規(guī)劃區(qū)域?yàn)閺?fù)合型的城市商務(wù)副中心；商業(yè)：紅星商圈規(guī)劃為長(zhǎng)株潭的核心商圈；北城：規(guī)劃：新河三角洲規(guī)劃為集文化娛樂(lè)、休閑觀光、居住、商業(yè)于一體的城市核心功能區(qū)：商業(yè)：大連萬(wàn)達(dá)投資25億建設(shè)超大型城市商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目由白金五星級(jí)酒店、高檔寫(xiě)字樓、大型SHOPPINGMALL、商業(yè)步行街和部分高檔住宅構(gòu)成的綜合體；相比較，南城發(fā)展商務(wù)更具優(yōu)勢(shì)2.2

項(xiàng)目區(qū)域?qū)傩猿鞘猩虅?wù)區(qū)發(fā)展演變區(qū)域中央商務(wù)區(qū)位置：非城市中心區(qū)，距城市中心區(qū)約15分鐘車程；區(qū)位：長(zhǎng)株潭融城核心區(qū)交通狀況：路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便捷，公交不方便；配套及資源：周邊少商業(yè)配套，但周邊多政府機(jī)關(guān)，具備其他區(qū)域缺乏的政務(wù)資源；商務(wù)地位：規(guī)劃的新興城市商務(wù)區(qū)，商務(wù)價(jià)值被認(rèn)可需要時(shí)間環(huán)境：生態(tài)環(huán)境優(yōu)越；位置：城市中心區(qū)，去往城市各個(gè)地方都很方便；區(qū)位：城市中心交通狀況：路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利，公交方便，但由于交通繁忙，出行花費(fèi)時(shí)間成本大；配套及資源：周邊商業(yè)配套完善；地位：城市傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)，商務(wù)氛圍濃厚環(huán)境：高樓林立，缺乏綠色，生態(tài)環(huán)境較差相對(duì)傳統(tǒng)的中央商務(wù)區(qū),本區(qū)域商務(wù)價(jià)值被認(rèn)可和接受需要一定的過(guò)程，但是項(xiàng)目具備一些獨(dú)特的要素，如政務(wù)資源及優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境，這也迎合目前部分企業(yè)尋找辦公場(chǎng)地的重要關(guān)注因素。對(duì)比2.2

項(xiàng)目區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目基本情況物業(yè)定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)環(huán)境

項(xiàng)目定位體系區(qū)域典型項(xiàng)目：長(zhǎng)沙標(biāo)志商務(wù)中心名稱：長(zhǎng)沙標(biāo)志商務(wù)中心位置：長(zhǎng)沙市雨花區(qū)湘府中路119號(hào)（緊鄰省政府、天心區(qū)政府）規(guī)模：11萬(wàn)平米建筑規(guī)劃：一棟16層五星級(jí)賓館和辦公樓綜合體（A座）、一棟3層商業(yè)樓（B座）、一棟18層公寓（C座）以及一棟18層國(guó)際商務(wù)公寓（D座）組成；配套：新一佳省府旗艦店/風(fēng)情商業(yè)街，五星級(jí)酒店，娛樂(lè)中心等政府部門(mén)：湖南省省委、省政府、天心區(qū)區(qū)委、天心區(qū)政府、天心區(qū)公安局、天心區(qū)法院、湖南省商檢局、五凌電力、電力科技園、省人才交流中心；面積單元：一般都在300平方米以上，多數(shù)購(gòu)買半層或整層；入駐企業(yè)：央企、電力公司、證券公司

3.1

項(xiàng)目定位體系寫(xiě)字樓樣板間公寓戶型圖3.1區(qū)域典型項(xiàng)目：長(zhǎng)沙標(biāo)志商務(wù)中心SWOT優(yōu)勢(shì)-----Strength劣勢(shì)-----Weak”融城“核心地帶，城市CPD，區(qū)域?yàn)槲磥?lái)城市的副商務(wù)中心交通便利，商務(wù)主干道；比鄰紅星商圈；比鄰天心區(qū)政府和省政府待發(fā)展的主城區(qū)邊緣地帶；地塊受規(guī)劃限制較多受核心商圈輻射，快速干道，商業(yè)價(jià)值貶損；機(jī)會(huì)-----OpportunitySO戰(zhàn)略：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)WO戰(zhàn)略：利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)城市向南發(fā)展，“南帝北丐”的城市發(fā)展地位，寫(xiě)字樓更新?lián)Q代時(shí)期到來(lái)；經(jīng)濟(jì)向好，本地外地公司的發(fā)展，使得高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)看好，公寓市場(chǎng)看好，價(jià)格穩(wěn)步上升；立足中心區(qū)的核心價(jià)值；立足城市核心南移利好，我們就是城市未來(lái)的稀缺產(chǎn)品；以低風(fēng)險(xiǎn)、高實(shí)現(xiàn)、高容積率的產(chǎn)品進(jìn)行功能轉(zhuǎn)換！南向發(fā)展——城市的未來(lái)！現(xiàn)在形象不好，但從城市發(fā)展變遷角度，項(xiàng)目地塊必然成為未來(lái)的城中央！建立高端商務(wù)形象，弱化區(qū)域商務(wù)氛圍缺乏狀況；威脅-----ThreatenST戰(zhàn)略：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅WT戰(zhàn)略：減小劣勢(shì)，避免威脅未來(lái)土地供應(yīng)量大，城市發(fā)展四面開(kāi)花；中低檔商住樓供應(yīng)較大；區(qū)域商業(yè)狀況差，多數(shù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)困難酒店供應(yīng)量較大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈，且投入資金量巨大；高形象；創(chuàng)新的差異化；打造特色吸引市場(chǎng)眼球；控制成本，避免可能高利潤(rùn)但高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目；著力打造項(xiàng)目高品質(zhì)，加強(qiáng)項(xiàng)目自身比較優(yōu)勢(shì)；3.1

項(xiàng)目定位體系基于企業(yè)目標(biāo)下的天心區(qū)政府項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整體戰(zhàn)略，區(qū)域需重新定義：城市的未來(lái)中心、CPD和CBD立足南城區(qū)域價(jià)值，主動(dòng)納入?yún)^(qū)域價(jià)值體系！高形象、創(chuàng)新、差異化是立足之本，成為領(lǐng)導(dǎo)長(zhǎng)沙的商務(wù)標(biāo)桿成本控制思維，貫徹開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷全程開(kāi)發(fā)節(jié)奏把控——以時(shí)間換取產(chǎn)品盈利空間功能轉(zhuǎn)換，寫(xiě)字樓帶動(dòng)整體價(jià)值提升，面積（利潤(rùn)）最大化！區(qū)域?qū)用妫赫嘉粚用妫哼\(yùn)作層面：核心競(jìng)爭(zhēng)力：區(qū)域價(jià)值+高形象價(jià)值提升+創(chuàng)新差異化產(chǎn)品規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)！3.1

項(xiàng)目定位體系

項(xiàng)目定位體系巔峰商務(wù)的未來(lái)——長(zhǎng)沙CPD首席商務(wù)社區(qū)——辦公、生活、消費(fèi)、住宿、休閑、娛樂(lè)一體化的商務(wù)示范區(qū)長(zhǎng)沙的商務(wù)標(biāo)桿之作……項(xiàng)目整體定位3.1升級(jí)性開(kāi)創(chuàng)性核心性便捷性生態(tài)型知識(shí)型中央·財(cái)智·頂級(jí)三大關(guān)鍵詞3.1

項(xiàng)目定位體系總體形象定位1、形象目標(biāo)城市坐標(biāo)：項(xiàng)目要承載片區(qū)商務(wù)中心的功能；同時(shí)項(xiàng)目作為南城的代表性項(xiàng)目，還承擔(dān)著區(qū)域核心的城市形象功能；新城示范：項(xiàng)目以高等級(jí)的定位和超前的規(guī)劃，在全國(guó)的新城建設(shè)領(lǐng)域內(nèi)具有非常明顯的領(lǐng)先性和示范性，對(duì)于新時(shí)期的“和諧社會(huì)”的建設(shè)起到表率作用。2、市場(chǎng)目標(biāo)南城CBD：項(xiàng)目綜合功能和核心位置奠定了無(wú)可動(dòng)搖的商務(wù)“首府”地位，在長(zhǎng)沙商務(wù)圈體系中具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，對(duì)于南城的區(qū)域輻射基礎(chǔ)上有機(jī)會(huì)分流部分中心城區(qū)商務(wù)需求。3、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)利潤(rùn)高點(diǎn)：以土地價(jià)值、區(qū)位發(fā)展?jié)摿透叩燃?jí)規(guī)劃為支撐，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)具有不可低估的潛力，并且地鐵利好對(duì)于項(xiàng)目的價(jià)值提升將具有非常明顯的作用。3.1

項(xiàng)目定位體系總體運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略寫(xiě)字樓市場(chǎng)狀況項(xiàng)目處于非傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，面臨傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓的競(jìng)爭(zhēng)

項(xiàng)目定位體系3.1寫(xiě)字樓市場(chǎng)狀況進(jìn)展階段項(xiàng)目名稱物業(yè)類型寫(xiě)字樓面積（平米）項(xiàng)目狀態(tài)在售高升金典公寓、寫(xiě)字樓2萬(wàn)在售已售標(biāo)志長(zhǎng)沙商務(wù)中心酒店、寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)2萬(wàn)售罄規(guī)劃中融城國(guó)際大酒店酒店、寫(xiě)字樓、酒店公寓、行政公館2萬(wàn)建設(shè)中奧林匹克花園住宅、酒店、寫(xiě)字樓規(guī)劃中寫(xiě)字樓年底或者明年動(dòng)工新城國(guó)際公館住宅、寫(xiě)字樓、商住樓、商業(yè)商住樓3萬(wàn),辦公樓4萬(wàn)(預(yù)計(jì))規(guī)劃中湘府東苑普通住宅、商業(yè)樓約3萬(wàn)規(guī)劃中湖南立達(dá)湘府大廈寫(xiě)字樓、底商約2萬(wàn)規(guī)劃中商務(wù)綜合樓寫(xiě)字樓、公寓規(guī)劃中規(guī)劃中湘府華城寫(xiě)字樓、住宅規(guī)劃中規(guī)劃中天城·華都寫(xiě)字樓、公寓規(guī)劃中規(guī)劃中華盛世紀(jì)新城住宅、酒店、寫(xiě)字樓、公寓規(guī)劃中規(guī)劃中蓮湖汽配城住宅、底商、寫(xiě)字樓規(guī)劃中規(guī)劃中中信新城住宅、別墅、公寓2.7萬(wàn)規(guī)劃中片區(qū)未來(lái)寫(xiě)字樓項(xiàng)目較多，雖漸具集群效應(yīng)，但后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)壓力大

目前區(qū)域在售專業(yè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目不不多，商務(wù)氛圍尚未成熟，處于發(fā)展階段；片區(qū)潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多，主要分布在省府周邊的芙蓉路與湘府路，基本上均處于規(guī)劃中；

項(xiàng)目定位體系3.1寫(xiě)字樓市場(chǎng)狀況

項(xiàng)目定位體系3.1物業(yè)檔次項(xiàng)目目前或歷史銷售價(jià)格體量(平米）銷售狀況銷售周期高檔中天廣場(chǎng)12000元4.5萬(wàn)在售2006年11月18開(kāi)盤(pán)，目前還剩下高檔標(biāo)志商務(wù)中心10000元1.7萬(wàn)售罄2007年12月23日，銷售周期約1年半

普通寫(xiě)字樓弘林國(guó)際62003.9萬(wàn)售罄2007年1月7日開(kāi)盤(pán)，銷售周期為1年半類寫(xiě)字樓萬(wàn)象新天55005.7萬(wàn)售罄銷售周期為1年市場(chǎng)對(duì)中端寫(xiě)字樓物業(yè)及商住公寓的類寫(xiě)字樓項(xiàng)目接受度高，銷售速度較快，銷售周期一般在一年左右；高端寫(xiě)字樓由于價(jià)格過(guò)高，銷售速度相對(duì)較慢，一般銷售周期要到1年半甚至更長(zhǎng)；同時(shí)頂級(jí)寫(xiě)字樓均是在大堂或立面出來(lái)之后，客戶才相對(duì)認(rèn)可酒店市場(chǎng)狀況長(zhǎng)沙酒店業(yè)發(fā)達(dá)，酒店競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈3.1

項(xiàng)目定位體系酒店市場(chǎng)狀況沿湘府路韶山路口至芙蓉路口，現(xiàn)在和未來(lái)的高檔星級(jí)酒店有融程“花園”、標(biāo)志華天、奧林匹克、鑫遠(yuǎn)、新城國(guó)際、上庭苑等，區(qū)域酒店面臨巨大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域酒店日趨增多，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力大3.1

項(xiàng)目定位體系公寓市場(chǎng)狀況樓盤(pán)名稱體量（萬(wàn)㎡）紅星國(guó)際2.5標(biāo)志長(zhǎng)沙商務(wù)中心4亞商國(guó)際8星城榮域——上庭院5.5項(xiàng)目所在區(qū)域小戶型公寓較少，競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)不大小戶型多分布在中心城區(qū)片區(qū)多居家大戶型，小戶型較少3.1

項(xiàng)目定位體系

項(xiàng)目定位體系項(xiàng)目產(chǎn)品定位：國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓甲級(jí)寫(xiě)字樓客戶：央企、電力企業(yè)、證券公司、教育培訓(xùn)、保險(xiǎn)公司頂級(jí)形象高端品質(zhì)；以高姿態(tài)引領(lǐng)市場(chǎng)；3.1客戶定位：寫(xiě)字樓目標(biāo)客戶

描述

備注外地企業(yè)辦事處及分支機(jī)構(gòu)、本地實(shí)力企業(yè)資金雄厚，對(duì)租金不敏感最關(guān)注企業(yè)形象是否被彰顯，需要“被注視”的高形象昭示性配套完善、優(yōu)質(zhì)物管服務(wù)央企、外地知名企業(yè)證券公司、保險(xiǎn)公司政府相關(guān)企業(yè)，如電力公司成長(zhǎng)型及高知服務(wù)型中小企業(yè)規(guī)模不大，辦公面積要求不高對(duì)企業(yè)辦公形象要求高，以提升企業(yè)自身形象有一定實(shí)力，但總價(jià)和使用成本相對(duì)敏感律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所教育咨詢公司文化傳播公司投資客關(guān)注地段、價(jià)格、升值潛力、區(qū)域發(fā)展前景和規(guī)劃要求物業(yè)高形象、完備優(yōu)質(zhì)配套，保值對(duì)租金回報(bào)、按揭方式很關(guān)心中小企業(yè)主大型企業(yè)的高管生意人3.1

項(xiàng)目定位體系項(xiàng)目產(chǎn)品定位公寓酒店式公寓（CEO專署領(lǐng)地）市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品，滿足高端商務(wù)客戶需求；公寓，價(jià)值標(biāo)桿奠定市場(chǎng)高檔公寓地位?？蛻簦焊叨松虅?wù)客戶投資客區(qū)域極大的升值潛力高形象、完備的功能配套3.1

項(xiàng)目定位體系

項(xiàng)目定位體系客戶定位：公寓目標(biāo)客戶

描述

關(guān)注點(diǎn)

自住型客戶周邊政府機(jī)關(guān)公務(wù)員，工作人員來(lái)往于省內(nèi)外的高端商務(wù)客戶芙蓉南路、韶山南路及周邊的教師、上班族高品質(zhì)、高檔次高檔完備的配套功能

投資型客戶周邊的公務(wù)員及企事業(yè)工作人員紅星有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的生意人區(qū)域發(fā)展前景項(xiàng)目高端商務(wù)社區(qū)高端產(chǎn)品的升值潛力3.1

項(xiàng)目定位體系項(xiàng)目分項(xiàng)產(chǎn)品定位商業(yè)頂級(jí)商務(wù)配套——面向?qū)懽謽?、酒店客戶餐飲；休閑娛樂(lè)、商務(wù)會(huì)所；高檔禮品；打造高檔商務(wù)社區(qū)的頂級(jí)商務(wù)配套；日常生活配套——面向公寓客戶及周邊銀行移動(dòng)、聯(lián)通服務(wù)店；3.13.3

產(chǎn)品設(shè)計(jì)及說(shuō)明——戶型間隔

產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)及說(shuō)明項(xiàng)目名稱主力面積段永通商邸整層銷售（700㎡左右）華美歐120㎡-1000㎡標(biāo)志·長(zhǎng)沙商務(wù)中心300㎡-400㎡萬(wàn)象新天90㎡-120㎡中天廣場(chǎng)200㎡以上金麓國(guó)際20㎡-700㎡岳麓一號(hào)240㎡-整層高端寫(xiě)字樓的劃分面積一般都很大，類寫(xiě)字樓及其他劃分面積相對(duì)較小，本項(xiàng)目的檔次和面對(duì)客戶與中天廣場(chǎng)以及標(biāo)志商務(wù)中心比較相似，可以將這兩個(gè)項(xiàng)目作為參考。國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓

產(chǎn)品設(shè)計(jì)及說(shuō)明——戶型間隔低樓層平面圖中高樓層平面圖針對(duì)本項(xiàng)目的情況，我們要求借鑒綠地藍(lán)海的戶型間隔模式,低樓層間隔單元數(shù)量多，越往高層越減少，每個(gè)單元都有1個(gè)房產(chǎn)證，滿足自用、投資等買家的靈活需求。國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓單元單元單元單元單元單元單元單元單元單元單元單元單元單元單元單元單元3.3

產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)及說(shuō)明產(chǎn)品設(shè)計(jì)及說(shuō)明——電梯高端寫(xiě)字樓一般都使用奧的斯以及蒂森克伯虜?shù)绕放齐娞菁准?jí)寫(xiě)字樓要求每部客梯服務(wù)面積不超過(guò)5000平方米；等候時(shí)間不超過(guò)40秒，長(zhǎng)沙大多數(shù)寫(xiě)字樓并未達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)樓盤(pán)名稱電梯數(shù)量建筑面積/電梯數(shù)量佳天國(guó)際新城98173/1運(yùn)達(dá)國(guó)際514840/1建鴻達(dá)現(xiàn)代城59455.6/1新時(shí)空NO-167667/1金源大酒店513968/1平和堂715928/1聯(lián)合商廈47640/1凱旋國(guó)際322100/1中天廣場(chǎng)59000/1第一大道63924/1定王大廈105000/1華美歐國(guó)際75667/1嘉頓·新天地316174/1國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓3.3

產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)及說(shuō)明產(chǎn)品設(shè)計(jì)及說(shuō)明——電梯運(yùn)力方面一般50層以下的寫(xiě)字樓，其總建筑面積與運(yùn)力總力的比值一般集中在0.25-0.31之間，電梯速度集中在中低層3.5-4米/秒；高層5.5-6米/秒。針對(duì)本項(xiàng)目的定位，還要合理考慮寫(xiě)字樓和商場(chǎng)對(duì)電梯的利用率。電梯數(shù)量：為了體現(xiàn)寫(xiě)字樓的高檔次，寫(xiě)字樓每部客梯服務(wù)面積不超過(guò)5000平方米，即寫(xiě)字樓設(shè)置1部貨梯，5部客梯，并且客梯中有兩部通往地下車庫(kù)裝修方面聘請(qǐng)香港甚至國(guó)外知名設(shè)計(jì)師，與大堂、電梯間等方面綜合考慮。低調(diào)華麗、光明通透為主要流行風(fēng)格。智能化方面大量采用電梯遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)，將控制柜中的信號(hào)處理計(jì)算機(jī)獲得的電梯運(yùn)行和故障信息通過(guò)公共電話網(wǎng)絡(luò)或?qū)Ｓ镁W(wǎng)絡(luò)（都需要使用調(diào)制解調(diào)器）傳輸?shù)竭h(yuǎn)程的能夠提供可視界面的專業(yè)電梯服務(wù)中心的計(jì)算機(jī)，以便那里的服務(wù)人員掌握電梯運(yùn)行情況。國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓3.3

產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)及說(shuō)明產(chǎn)品設(shè)計(jì)及說(shuō)明——空調(diào)樓盤(pán)名稱空調(diào)類型樓盤(pán)名稱空調(diào)類型樓盤(pán)名稱空調(diào)類型中天廣場(chǎng)中央空調(diào)順天財(cái)富中心中央空調(diào)平安大廈分戶空調(diào)佳天國(guó)際中央空調(diào)國(guó)貿(mào)金融中心中央空調(diào)湘域中央分戶空調(diào)運(yùn)達(dá)國(guó)際中央空調(diào)新世紀(jì)大廈中央空調(diào)匯富中心分戶空調(diào)亞達(dá)時(shí)代中央空調(diào)新時(shí)空分戶中央空調(diào)聯(lián)合商廈分戶空調(diào)湖南文化大廈中央空調(diào)金源大酒店中央空調(diào)凱旋國(guó)際分戶空調(diào)豪廷大酒店中央空調(diào)平和堂中央空調(diào)建鴻達(dá)現(xiàn)代城分戶空調(diào)華聯(lián)商廈中央空調(diào)第一大道智能中央空調(diào)東成大廈部分中央空調(diào)通程國(guó)際中央空調(diào)名匯達(dá)中央空調(diào)唯一星城國(guó)際分戶空調(diào)華天貴賓樓中央空調(diào)銀華大廈中央空調(diào)中隆國(guó)際分戶中央空調(diào)湖南新聞大廈中央空調(diào)一般的專業(yè)寫(xiě)字樓一般都配備有央空調(diào)；本項(xiàng)目采用分層控制中央空調(diào)系統(tǒng)，并將管理費(fèi)與空調(diào)費(fèi)用分開(kāi)計(jì)算，以降低客戶管理費(fèi)成本。國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓3.3

產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)及說(shuō)明產(chǎn)品設(shè)計(jì)及說(shuō)明——智能化系統(tǒng)智能化系統(tǒng)功能主要系統(tǒng)功能建議閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)地下停車場(chǎng)、首層大堂、標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳及通道、高低壓電房、柴油機(jī)房、水泵房及各電梯轎廂內(nèi)設(shè)置CCTV監(jiān)控?cái)z像，由保安中心進(jìn)行24小時(shí)不間斷監(jiān)控，要求監(jiān)控畫(huà)面達(dá)到DVD畫(huà)像質(zhì)量，并設(shè)置數(shù)字錄像機(jī)對(duì)24小時(shí)監(jiān)控內(nèi)容進(jìn)行記錄，數(shù)字錄像設(shè)備保存半年的監(jiān)控錄像數(shù)據(jù)；閉路電視監(jiān)控線路每層預(yù)留接口，以滿足將來(lái)辦公用戶的戶內(nèi)監(jiān)控線路要求電子巡更系統(tǒng)在出入口、各層電梯廳、走火樓梯間、電梯機(jī)房、高低壓配電房燈設(shè)備用房設(shè)置電子巡更點(diǎn)；保安中心設(shè)置巡更數(shù)據(jù)讀取點(diǎn)以便檢查巡查是否到位智能門(mén)禁控制系統(tǒng)進(jìn)出地下車庫(kù)的樓梯口、每層獨(dú)立的辦公室進(jìn)出口、首層辦公區(qū)主出入口設(shè)置門(mén)禁系統(tǒng)，其中辦公區(qū)主出入口的門(mén)禁系統(tǒng)在正常工作上班時(shí)間不設(shè)置門(mén)禁，但下班后必須采用經(jīng)過(guò)授權(quán)的IC卡或密碼才能通過(guò)該門(mén)禁系統(tǒng)，其他門(mén)禁系統(tǒng)在所有時(shí)間內(nèi)都必須采用IC卡或者密碼才能開(kāi)門(mén)；所有的門(mén)禁系統(tǒng)都與保安中心聯(lián)網(wǎng)，并在有需要時(shí)由保安中心控制開(kāi)關(guān)；同時(shí)保安中心可以監(jiān)控樓層內(nèi)所有門(mén)禁的開(kāi)關(guān)狀態(tài)；門(mén)禁系統(tǒng)與監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)，攝像系統(tǒng)自動(dòng)攝錄進(jìn)出門(mén)禁的人員；背景音樂(lè)及緊急廣播系統(tǒng)所有辦公區(qū)及首層大堂、電梯轎箱、裙樓各層內(nèi)設(shè)置背景音樂(lè)與消防廣播合一的音響系統(tǒng)；平時(shí)由監(jiān)控中心控制播放音樂(lè)，在消防緊急情況下，自動(dòng)轉(zhuǎn)入消防報(bào)警狀態(tài)，并按設(shè)計(jì)要求發(fā)出事故警報(bào)信號(hào)；音響系統(tǒng)應(yīng)具有點(diǎn)對(duì)點(diǎn)廣播功能，能做到保安中心與某單一辦公區(qū)的廣播機(jī)電設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)高低壓電房設(shè)備、水泵房設(shè)備、電梯設(shè)備、柴油發(fā)電機(jī)、風(fēng)機(jī)設(shè)備的工作狀態(tài)進(jìn)行監(jiān)控，實(shí)時(shí)監(jiān)控其運(yùn)行的溫度、噪音、電流、電壓、功率等電動(dòng)參數(shù)并做記錄，并在設(shè)備運(yùn)行出現(xiàn)故障時(shí)候發(fā)出警報(bào)信號(hào)；預(yù)留中央空調(diào)系統(tǒng)的監(jiān)控出線，為將來(lái)大廈安裝中央空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備監(jiān)控提供接入點(diǎn)國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓3.3

產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)及說(shuō)明產(chǎn)品設(shè)計(jì)及說(shuō)明——公共裝修部分國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓3.3

產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)及說(shuō)明辦公標(biāo)準(zhǔn)層公共部分通常包括辦公空間和公共走道、樓梯、電梯間及前室、衛(wèi)生間。由于交通樞紐和必要的公共服務(wù)房間往往形成一個(gè)或幾個(gè)核心，所以通常將它們稱為標(biāo)準(zhǔn)層的核心部。此外還有空調(diào)機(jī)房和各種管線豎井，也是標(biāo)準(zhǔn)層必不可缺的。電梯間、公共過(guò)道、走廊等的風(fēng)格設(shè)計(jì)應(yīng)與與大廈的整體風(fēng)格保持一致。公共部分的裝修需重視細(xì)節(jié)方面的處理，用完美的設(shè)計(jì)理念來(lái)體現(xiàn)在細(xì)部。廣州保利國(guó)際大廈香港IFC香港朗豪坊

產(chǎn)品設(shè)計(jì)及說(shuō)明——戶型公寓項(xiàng)目面積標(biāo)志商務(wù)中心一房面積區(qū)間為37-67平米，其中集中在30-45、60-66平方米區(qū)域段，兩房70-78平米亞商國(guó)際一房39-41平米左右，兩房63-70平米長(zhǎng)大彩虹都一房52平米左右上庭苑一房50平米左右根據(jù)與周邊的小戶型公寓產(chǎn)品的對(duì)比，針對(duì)項(xiàng)目的商務(wù)中心的定位，建議公寓只設(shè)置一房，面積為40平米左右3.3

產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)及說(shuō)明

產(chǎn)品設(shè)計(jì)及說(shuō)明——戶型設(shè)計(jì)公寓落地窗陽(yáng)臺(tái)空調(diào)位3.3

產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)及說(shuō)明

產(chǎn)品設(shè)計(jì)及說(shuō)明——裝修及配套公寓精裝修日常服務(wù)內(nèi)容：24小時(shí)投訴接待、24小時(shí)報(bào)修服務(wù)、物業(yè)管理費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用收取代繳、24小時(shí)接待問(wèn)訊、叫早、提醒服務(wù)、電話留言服務(wù)、信件代收發(fā)服務(wù)、出租車代叫服務(wù)、代管鑰匙、房租及雜費(fèi)細(xì)單打印、以及配合文化活動(dòng)等。VIP特約服務(wù)內(nèi)容（收費(fèi)服務(wù)）：房屋出售及代租服務(wù)、提供清理服務(wù)、裝飾裝潢服務(wù)、小家電維修、商務(wù)服務(wù)、機(jī)場(chǎng)接送服務(wù)、洗車服務(wù)、寵物寄養(yǎng)、代收/送衣清洗服務(wù)、送餐服務(wù)、保姆輸送服務(wù)、植物租賃及護(hù)理、鐘點(diǎn)工、翻譯文本、軟件制圖/制表、司法援助與咨詢、保健服務(wù)、健身教練服務(wù)、私人晚宴設(shè)計(jì)、特約安保服務(wù)等。酒店式服務(wù)

從服務(wù)形式分為日常服務(wù)內(nèi)容和VIP服務(wù)內(nèi)容。3.3

產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)及說(shuō)明

產(chǎn)品設(shè)計(jì)及說(shuō)明——業(yè)態(tài)商業(yè)中西餐廳，特色飲食店3.3

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