投資商鋪應(yīng)知的四點(diǎn)常識(shí)

投資商鋪應(yīng)知的四點(diǎn)常識(shí)■尋找參數(shù)。市口成熟的社區(qū)往往店家密集，還配有公園、影院等輔助設(shè)施。要判斷市口是否好，也可以參照“肯德基指數(shù)”，如果在某個(gè)區(qū)域內(nèi)有兩三家肯德基快餐，就足以說明其市口在區(qū)域中是不錯(cuò)的了。

■準(zhǔn)確的市場定位。產(chǎn)業(yè)市場對(duì)于一條商業(yè)街而言，商鋪是否在頭尾中間并不是決定性因素，準(zhǔn)確的市場定位則可以大大提高物業(yè)的回報(bào)，但樓層租金往往最能體現(xiàn)商鋪的價(jià)值。一般一樓、二樓的租金要相差2－3倍，而商鋪的價(jià)格更會(huì)差2－5倍。因而一樓的商鋪往往最好租，租金也高，對(duì)投資者也最有保障。

■要有房產(chǎn)管理自主權(quán)。自主權(quán)越高，收益越單純。單獨(dú)的小商鋪，要比在大商場分割的小單元自主得多。

■使用率高。最好選擇店前有較大空間的店鋪。如果商鋪的位置面向開闊的使用空間，客戶流量大，布局又比較簡單合理，就能有效提高使用率。因?yàn)槭褂寐侍岣咭槐?，就等于降低一半租金。更能吸引商業(yè)租賃用戶的競爭，提高房租收益。地產(chǎn)商業(yè)范疇及其經(jīng)營模式的探討地產(chǎn)商業(yè)是現(xiàn)代商業(yè)的一個(gè)組成部分，是多元化、多層次、多業(yè)態(tài)、大跨度的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是生產(chǎn)和消費(fèi)的結(jié)合部和連接體，直接關(guān)系到市場的實(shí)現(xiàn)，以及國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)、穩(wěn)定和快速發(fā)展。隨著商業(yè)地產(chǎn)的迅速發(fā)展，地產(chǎn)商業(yè)將會(huì)受到越來越多的房地產(chǎn)業(yè)、零售業(yè)等相關(guān)行業(yè)人士和學(xué)者的重視和研究。由于地產(chǎn)商業(yè)尚屬新概念，筆者覺得有必要就地產(chǎn)商業(yè)的范疇及其經(jīng)營模式提出一些見解，愿能起到拋磚引玉之效，讓大家共同探討。

一．地產(chǎn)商業(yè)的范疇

先看看商業(yè)的定義。

《辭?！穼?duì)商業(yè)的定義是：指連接工業(yè)同農(nóng)業(yè)、城市同農(nóng)村、生產(chǎn)和消費(fèi)的橋梁和紐帶；其職能是收購、銷售、調(diào)撥和儲(chǔ)存；其任務(wù)是為生產(chǎn)和消費(fèi)服務(wù)。

而西方學(xué)者是這樣定義商業(yè)的：商業(yè)包括所有的交易形式-----批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、進(jìn)出口貿(mào)易、轉(zhuǎn)口貿(mào)易以及為進(jìn)行交易而存在的一切服務(wù)業(yè)，如銀行業(yè)、儲(chǔ)運(yùn)業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)及相關(guān)的中介服務(wù)等。

前蘇聯(lián)及其東歐國家的經(jīng)濟(jì)學(xué)家則認(rèn)為，商業(yè)是組織消費(fèi)品的流通行業(yè)，但并不包含對(duì)外貿(mào)易、生產(chǎn)企業(yè)銷售和生產(chǎn)資料流通等。我國由于受到其影響，一直使用類似的劃分方法。在我國現(xiàn)行的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系中，“商業(yè)”為“批發(fā)零售貿(mào)易和餐飲業(yè)”所取代，進(jìn)出口業(yè)和商業(yè)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)亦包括在內(nèi)。

從行業(yè)結(jié)構(gòu)來看，商業(yè)類型有批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、進(jìn)出口業(yè)；從投資主體來看，商業(yè)類型由買賣型向外買賣型的延伸，各類經(jīng)紀(jì)代理和交易中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，如批發(fā)市場、商品交易所也列入商業(yè)范疇。商業(yè)地產(chǎn)正是這種交易服務(wù)機(jī)構(gòu)。

地產(chǎn)商業(yè)就是指商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商作為投資主體直接參與的，為生產(chǎn)和消費(fèi)提供交易平臺(tái)而進(jìn)行的商業(yè)活動(dòng)。地產(chǎn)商業(yè)包括批發(fā)市場、零售市場、娛樂休閑消費(fèi)市場、社區(qū)服務(wù)市場等相關(guān)的商業(yè)運(yùn)作；其內(nèi)容包括策劃、招商和日常營運(yùn)管理；其任務(wù)是為生產(chǎn)者（或中間商）和消費(fèi)者提供交易平臺(tái)，并為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取未來不確定的收益。

二．地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)營模式

地產(chǎn)商業(yè)的投資主體為房地產(chǎn)開發(fā)商，然而，絕大多數(shù)開發(fā)商并沒有配備商業(yè)專才，而且亦不打算介入純商業(yè)中的商品買賣。但作為商品買賣的場所提供者，開發(fā)商有必要設(shè)立與商業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)接的獨(dú)立經(jīng)營管理公司或部門，并配備相應(yīng)的商業(yè)管理專業(yè)人員。有些大型房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)立或委托有專業(yè)的公司分別進(jìn)行選址、功能及市場定位、招商和日常管理等工作，分工之細(xì)和專，令一些專業(yè)人員連連叫好。其實(shí)這是容易理解的，花點(diǎn)小錢做些商業(yè)策劃，可提高項(xiàng)目的成功率，幫助開發(fā)商追求股東權(quán)益最大化的目的。

地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)營模式是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商比較關(guān)心的，不同的商業(yè)地產(chǎn)有不同的條件及其所處的區(qū)域、商圈，如何在多種經(jīng)營模式中選擇合適的模式往往是開發(fā)商很頭痛的問題。這里將對(duì)常用的幾種地產(chǎn)商業(yè)經(jīng)營模式的適用于范圍及其優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行分析。

１、整體出租模式

整體租賃是指開發(fā)商不將物業(yè)出售，而將其整體出租給一家商業(yè)企業(yè)，由這家商業(yè)企業(yè)進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃及經(jīng)營，開發(fā)商每年向商業(yè)企業(yè)收取約定的租金。租金一般在第三或第四年起開始遞增，前二，三年主要是幫助商業(yè)企業(yè)培養(yǎng)市場，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展；同時(shí)，商業(yè)企業(yè)向開發(fā)商交納相當(dāng)于2—3個(gè)月租金的押金。

優(yōu)點(diǎn)：

①不需設(shè)立專門的經(jīng)營公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員；

②交易簡單，結(jié)算方便；

③物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款，有利開發(fā)新的項(xiàng)目；

④物業(yè)的升值空間較大；

⑤帶租約更有利于日后整體銷售或設(shè)計(jì)產(chǎn)權(quán)式商鋪。

缺點(diǎn)：

①收益低，其收?qǐng)?bào)率在3～5%之間；

②租期長，物業(yè)就算升值，其套現(xiàn)的難度很大；

③不排除租戶經(jīng)營失敗而沒法交租的可能，國而對(duì)租戶的評(píng)估要求準(zhǔn)確。

適用類型：

①無商業(yè)專才的開發(fā)商；

②資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商；

③經(jīng)營相對(duì)保守的開發(fā)商；

④售后返租的產(chǎn)權(quán)式物業(yè)開發(fā)商；

⑤物業(yè)面積一般不超過30000㎡。

２、分層或分片出租模式

與整體出租模式相似，只是開發(fā)商按市場需求，將各層或各片區(qū)分別出租給不同租戶。

優(yōu)點(diǎn)：

①租金相對(duì)整體出租要高一些；

②風(fēng)險(xiǎn)分散，租金相對(duì)有一定保證；

③物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款；

④比整體出租更適合日后帶租約出售物業(yè)或設(shè)計(jì)成產(chǎn)權(quán)式商鋪；

⑤某一層經(jīng)營失敗時(shí)，開發(fā)商能掌握主動(dòng)權(quán)，并進(jìn)行重新招租。

缺點(diǎn)：

①需重視前期的商業(yè)策劃（業(yè)態(tài)組合、功能定位、市場定位等）；

②需設(shè)立相應(yīng)的管理部門及配備有關(guān)的商業(yè)專才；

③各業(yè)態(tài)環(huán)環(huán)相扣，一家經(jīng)營失敗，影響到其他租戶的經(jīng)營，要求開發(fā)商建立儲(chǔ)備租戶資源庫，并具備極強(qiáng)的招商能力。

適用類型：

①資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商；

②售后還租的產(chǎn)權(quán)式商城；

③物業(yè)面積在20000～50000㎡。

３、分散出租模式

分散出租亦稱零租，開發(fā)商在確定某一主題功能下對(duì)各個(gè)鋪位進(jìn)行招租，租期相對(duì)短些，一般為2～5年；開發(fā)商應(yīng)幫助租戶統(tǒng)一辦理相關(guān)的營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記，甚至代開具銷售發(fā)票、財(cái)務(wù)結(jié)算等。許多成功運(yùn)用模式的案例多數(shù)為大型專業(yè)批發(fā)市場，如深圳賽格電子配套市場，華強(qiáng)電子世界等。

優(yōu)點(diǎn)：

①租金很高，開發(fā)商收益可最大化；

②物業(yè)升值空間大，容易出售表現(xiàn)；

③租期短，容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營。

缺點(diǎn)：

①需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理；

②需充分重視前期的市場定位，功能定位，功能定位的策劃工作；

③招商能力的要求極高；

④日常經(jīng)營能力的要求高；

⑤經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)最大

適用類型：

①商業(yè)區(qū)或城郊的大型商業(yè)物業(yè)；

②面積在10000～500000㎡停車場及卸貨區(qū)的面積足夠大；

③售后返租的產(chǎn)權(quán)式商城。

４、層（或片）與散結(jié)合出租模式

此模式是將上述第2種和第3種模式結(jié)合。在確定了功能后，采用第2種模式引進(jìn)若干主力店，之后再利用主力店的品牌效應(yīng)，對(duì)各類中小店進(jìn)行招租。目前多數(shù)大型購物中心采用此模式。

優(yōu)點(diǎn)：

①大小租戶的結(jié)構(gòu)使項(xiàng)目穩(wěn)定性提高；

②主力店的進(jìn)駐有助于將部分物業(yè)設(shè)計(jì)成產(chǎn)權(quán)式鋪位，并容易取得銷售的成功；

③有利建立完整的租戶資源庫，為以后開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)造成功運(yùn)作的條件；

④為開發(fā)商創(chuàng)造經(jīng)常性收益。

缺點(diǎn)：

①要求開發(fā)商具備很雄厚的自有資金實(shí)力；

②需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才；

③對(duì)主力店的招租能力要求極高。

適用類型：主要是50000㎡以上的購?fù)顿Y商鋪五要素今年，建行和工行分別為老百姓推出了商業(yè)用房貸款，而廣州的一些新建小區(qū)或其周邊的一些商鋪也開始向按層或?qū)⒚恳粚觿澐殖擅娣e不等的鋪位，按其位置優(yōu)劣以不同價(jià)格出售。也就是說，無論是綜合體還是單一商城，開始出現(xiàn)將傳統(tǒng)意義上的大百貨往小做的趨勢。于是商場這個(gè)通常只屬于大商家玩的游戲，正逐漸轉(zhuǎn)變成一種平民百姓的投資行為。

專業(yè)人士認(rèn)為，投資商鋪應(yīng)主要考慮以下幾個(gè)方面的要素。

一.位置與住宅不同的是，投資商鋪的目的是為了賺錢，因此有時(shí)盡管兩個(gè)商場相距只有咫尺之遙，但購物的客流量卻相差千里。因此，作為商鋪的投資者絕不能貪一時(shí)的價(jià)格便宜而買下一個(gè)“包袱”。

二.規(guī)模具備優(yōu)越的位置才能聚來人氣，才擁有獲利的基本條件，而商場的規(guī)模是匯聚人氣必不可少的條件。首先，因其規(guī)模大才能“吃、喝、玩、樂、購”我全有；其次，才能引來大商家進(jìn)駐，帶旺其他鋪面。尤其是現(xiàn)代商場已逐步向“大而全”方向發(fā)展。如果商場不具備一定規(guī)模，各種新型的經(jīng)營方式無法展開，同時(shí)也限制了人流量。

三.價(jià)格多數(shù)商場位于繁華鬧市區(qū)，這里寸土寸金，因此，商鋪價(jià)格自然不菲。但是商鋪價(jià)格絕不可以“貨比三家”，貴自有其貴的理由。試想在非商業(yè)區(qū)買一個(gè)鋪位，價(jià)格可能只有繁華鬧市區(qū)的一半，但因?yàn)楸ＷC不了人流量，顧客稀少，很可能買了商鋪后干賠不賺，最后轉(zhuǎn)手都無人敢要。

四.回報(bào)投資商鋪者主要分為自用和真正意義上的投資者。對(duì)前者來說，以銀行按揭形式購買一個(gè)鋪位，每月月供與租金相差不多，與鋪?zhàn)馕徊煌闹皇嵌喔兑粋€(gè)首期款，而日后商鋪歸為己有，使經(jīng)營成本大為降低，與同行競爭力增強(qiáng)。對(duì)后者來說，投資風(fēng)險(xiǎn)前三年由發(fā)展商承擔(dān)，收益與銀行儲(chǔ)蓄利率相比相差無多，但一兩年后租金大漲卻是儲(chǔ)蓄無法比擬的。

五.使用率大家都知道居住類物業(yè)使用率越高越好，以同等的價(jià)格，業(yè)主能夠獲得更多自己實(shí)際使用的面積，而商鋪卻不一樣。由于商鋪投資人在選擇商鋪時(shí)還帶有投資