物業(yè)費糾紛業(yè)主答辯狀

物業(yè)費糾紛業(yè)主答辯狀來源：大象填海：日期：2008-12-05答辯狀答辯人：孫**，女，1953年2月7日出生，住所地為沈陽市沈河區(qū)青年大街**室。答辯人就沈陽市**物業(yè)有限責(zé)任公司訴答辯人物業(yè)管理糾紛一案答辯如下：一、原告不能按照物業(yè)合同約定提供物業(yè)服務(wù)，違約在先。原告主要存在以下違反物業(yè)服務(wù)合同的行為：1、不履行制止并報告不法行為義務(wù)。2003年6月8日頒布的《物業(yè)管理條例》第四十六條規(guī)定：“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告?！鄙蜿栯姌I(yè)房屋開發(fā)有限公司與原告于2003年5月簽訂的《物業(yè)管理委托合同》第十八條第二、三款約定：“對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，進行教育制止，提請有關(guān)部門處理。業(yè)主和物業(yè)使用人違法本合同的行為，根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止、處罰等措施。因此，原告負(fù)有制止并報告不法行為的義務(wù)。根據(jù)規(guī)劃審批，答辯人所居住的166#大樓一至四層是商業(yè)用房，五樓至頂層為住宅用房。答辯人居住在29層，但樓上卻被租賃給了一家模特公司用于商業(yè)經(jīng)營、模特訓(xùn)練等。模特公司的裝修改變了房屋的建筑主體構(gòu)造，使整個建筑存在安全隱患。而且更加嚴(yán)重的是，模特公司的經(jīng)營行為、走“貓步”的噪音對退休在家的原告造成了巨大的影響，嚴(yán)重影響了原告的正常生活。根據(jù)法律規(guī)定以及合同的約定，原告應(yīng)當(dāng)制止模特公司的違法行為。但是，在答辯人多次要求原告采取妥善措施解決以上問題的情形下，原告敷衍塞責(zé)，拒絕履行自己應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的義務(wù)。自03年至今，模特公司已經(jīng)在答辯人的樓上經(jīng)營了4年。2、不履行安全保衛(wèi)義務(wù)。沈陽**房屋開發(fā)有限公司與原告于2003年5月簽訂的《物業(yè)管理委托合同》第十九條第六款約定：“乙方須按下列約定，實現(xiàn)目標(biāo)管理。實行保安制度，每天巡查15次，固定設(shè)崗兩個，保安設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備24小時運行?！钡?，原告從沒有按照合同約定運轉(zhuǎn)監(jiān)控設(shè)備，給居民居住安全造成了隱患。3、不履行維護公用設(shè)施的義務(wù)。沈陽**房屋開發(fā)有限公司與原告于2003年5月簽訂的《物業(yè)管理委托合同》第六條、第七條明確約定了原告負(fù)有維護公共設(shè)施的義務(wù)。但是，原告并沒有按照合同約定履行維護義務(wù)。防盜門出現(xiàn)故障后，原告不維修。過去居民都是刷卡進門，讀卡器、防盜門出現(xiàn)故障后，原告不修復(fù)，致使防盜門形同虛設(shè)。答辯人所在29層的電梯間門鎖被原告員工撬掉后，原告沒有維修過，至今仍然在那里空敞著，給整個大樓的安全造成了威脅。4、不維護消防設(shè)施，甚至破壞消防設(shè)施。定行使抗辯權(quán)利。其是對物業(yè)管理公司的違約行為依法行使違約救濟權(quán)的合法行為，

2.“KKKK”小區(qū)是一個實行封閉式管理的小區(qū)，關(guān)于這一點從答辯人與大連SSS房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽定的〈物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書〉中就可以確定。但答辯人居住的０號樓卻不在小區(qū)封閉管理的范圍之內(nèi)，是該小區(qū)唯一一棟樓梯口面對小區(qū)外的建筑。樓梯口面對公交車終點站，關(guān)于6號樓的物業(yè)管理問題，業(yè)主在06年至今多次找開發(fā)公司及物業(yè)公司要求解決，物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)答復(fù)向總公司反映０號樓問題，對物業(yè)費進行協(xié)商。在協(xié)商過程中物業(yè)公司并未將結(jié)果履行告知義務(wù)，突然將答辯人起訴，并主張高額滯納金，其行為違反了〈民法通則〉的誠實信用原則。3.原告向答辯人所主張的物業(yè)管理費中所包含的收費項目中主要應(yīng)為保安費、保綠費、保潔費以及管理費。對于保安費，由于6號樓樓梯口在小區(qū)外，直接面對?？诼?，離小區(qū)入口30多米遠(yuǎn)，樓道內(nèi)經(jīng)常會有陌生人進入，作為答辯人根本就沒有可能得到物業(yè)的保安服務(wù)。對于保綠費，6號樓前既沒有綠地，也沒有假山，答辯人也不屬于在小區(qū)內(nèi)居住的居民，因此對于該項費用原告也無權(quán)向答辯人主張。對于保潔費，０號樓樓道內(nèi)盡管進行了衛(wèi)生清掃，但扶手、地面及玻璃灰塵遍布，垃圾清理不及時。對于管理費，由于０號樓臨街，導(dǎo)致一樓全部商用，管理混亂，時常發(fā)生打架事件，嚴(yán)重影響答辯人的日常生活。同樣一個小區(qū)，同樣的業(yè)主，同樣的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)，但是卻得到不同的物業(yè)服務(wù)，答辯人認(rèn)為０號樓的物業(yè)費也按06元/每平方米收取，違反了我國民法的公平原則，應(yīng)給予適當(dāng)減免。4.因物業(yè)費約定是按季度收取。答辯人認(rèn)為2005年7月以前的物業(yè)費已經(jīng)超過法律規(guī)定的訴訟時效，原告無權(quán)主張。三

關(guān)于滯納金問題1.答辯人及6號樓業(yè)主從2006年開始就不斷與物業(yè)公司就物業(yè)管理問題進行協(xié)商，在物業(yè)公司對物業(yè)管理方式及物業(yè)管理費并未給出正式答復(fù)并告知時，以答辯人未按時交納物業(yè)費主張滯納金是沒有法律依據(jù)的。2.根據(jù)答辯人與SSS房地產(chǎn)開發(fā)公司簽定的〈物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書〉第四條第三項規(guī)定，原告主張滯納金或向人民法院起訴是只能選擇其一的，也就是原告如果根據(jù)該協(xié)議起訴到人民法院，就表示其放棄了主張滯納金，在物業(yè)使用守則中對此做了更為詳細(xì)的表述。因此，原告起訴也就是自愿放棄主張滯納金。

答辯人：AAA2007.5.17房屋質(zhì)量有問題可以不交物業(yè)費嗎上海房地產(chǎn)律師團隊，處理過多種類型復(fù)雜房地產(chǎn)糾紛(居間協(xié)議糾紛、定金合同糾紛、房屋買賣合同糾紛、商品房預(yù)售合同糾紛、動遷房買賣糾紛、售后公房糾紛、農(nóng)村房屋買賣糾紛、房屋拆遷糾紛、租賃合同糾紛等),具有豐富的訴訟實務(wù)經(jīng)驗。法律咨詢

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因房屋質(zhì)量存在問題，住戶拒交物業(yè)費，被物業(yè)公司告上法庭。近日，上海市黃浦區(qū)人民法院審結(jié)這樣一起物業(yè)糾紛，住戶因不可歸責(zé)于物業(yè)公司的理由拒絕交費而輸了官司。

法院審理查明，被告石某等三人是上海長峰馨園的業(yè)主，房地產(chǎn)登記簿記載房地產(chǎn)權(quán)登記核準(zhǔn)日期為2007年9月28日。2006年6月，原告上海長峰物業(yè)管理有限公司受第三人上海南峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托對長峰馨園進行物業(yè)管理，雙方簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》。

2007年9月19日，三被告辦理物業(yè)進戶手續(xù)，在樓宇驗收交付書上簽字，承諾按預(yù)售合同約定的標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)管理費，并向原告支付同年10月至12月的物業(yè)管理費821.70元。12月24日，三被告向第三人支付次年1月至3月停車費1200元。

2008年12月25日、2009年12月16日，原告分別向三被告以掛號信方式發(fā)出《物業(yè)管理費催繳通知》，要求三被告支付欠繳物業(yè)管理費，但三被告未履行繳費。

2009年1月19日，三被告委托律師向第三人發(fā)出律師函，函稱因三被告自2007年12月18日入住購置房屋，該房屋存在諸如廳過道裂縫、沖淋房水管破裂、過道及書房墻面滲水起泡等質(zhì)量問題，經(jīng)與第三人反映交涉，雖經(jīng)第三人派人維修但未徹底解決。要求第三人收到律師函后十五天內(nèi)，與業(yè)主協(xié)商并主動解決質(zhì)量問題，否則將通過訴訟途徑追究第三人違約及賠償責(zé)任。

2009年2月27日，第三人向三被告出具情況說明，稱因房屋裝修問題，現(xiàn)未修復(fù)，該房屋的物業(yè)管理費及停車費現(xiàn)暫不支付，待裝修問題解決后，該房屋業(yè)主將物業(yè)管理費及停車費一并付清。裝修問題未解決期間，該房屋業(yè)主依舊使用原停車位。

今年1月18日，三被告致函第三人，就房屋質(zhì)量問題進行重申，并提出相應(yīng)賠償要求。

今年1月21日，第三人回函三被告，函稱第三人出具情況說明系表明誠意解決問題的態(tài)度，但待第三人聯(lián)系裝修方上門修復(fù)時，業(yè)主方卻將裝修方拒之門外，致相關(guān)裝修瑕疵未能修復(fù)。三被告不能因裝修瑕疵而拒付物業(yè)費，亦不能以第三人出具的情況說明為盾牌而不履行義務(wù)。有關(guān)房屋質(zhì)量問題，雙方可按合同約定協(xié)商予以解決。

因三被告自2008年1月起開始不支付物業(yè)管理費，原告經(jīng)多次發(fā)書面催款通知，但三被告仍不支付。今年5月6日，原告訴至法院，要求三被告立即支付自2008年1月1日起至2010年4月30日止的物業(yè)管理費共計7600余元，并支付自2008年1月1日起至2010年4月30日止的逾期付款利息900.13元。

法院審理認(rèn)為，原告與第三人系各自依法登記設(shè)立的企業(yè)法人，對外依法獨立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)。三被告提出的第三人出具情況說明對原告具有約束效力的主張，缺乏事實和法律依據(jù)，法院不予采信。根據(jù)前期物業(yè)合同及現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)約定，三被告負(fù)有按時向原告交納物業(yè)費的義務(wù)，原告按約定履行了物業(yè)合同相關(guān)義務(wù)，三被告不得以非歸責(zé)于原告的理由抗辯拒絕履行。原告要求三被告支付自2008年1月1日起至2010年4月30日止的物業(yè)管理費的訴訟請求，法院予以支持?？紤]到三被告房屋存在質(zhì)量問題的實際情況，第三人雖不能取代原告行使權(quán)利，三被告抗辯在