物業(yè)服務(wù)方案

物業(yè)服務(wù)方案限及使用平安,直接關(guān)系到使用人的平安,是大廈管理的重中之重。

一管理內(nèi)容1、房屋公共部位管理:依據(jù)現(xiàn)狀,大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空關(guān)房和公共用房。

1已領(lǐng)房:房屋交付時(shí),準(zhǔn)時(shí)簽訂公約,書面告知房屋裝修管理規(guī)定;10。

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裝修期間,應(yīng)準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行房屋公共部位的愛護(hù),確保房屋的平安、美觀。

2空關(guān)房:管理處應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次;對(duì)房屋和設(shè)施定期檢查包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表,發(fā)覺問題應(yīng)盡快處理。

3公共用房:做好公共用房商務(wù)中心、公共設(shè)施用房等的維護(hù)、保養(yǎng),發(fā)覺破損,準(zhǔn)時(shí)修理,確保房屋的平安、美觀。

2、設(shè)備設(shè)施維護(hù):1公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查,發(fā)覺損壞,準(zhǔn)時(shí)修理;2公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次;3水泵、鍋爐、純潔水等設(shè)備每天巡查兩次;4電梯機(jī)房,每周保養(yǎng)一次半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行;5中心空調(diào)機(jī)組設(shè)定專人管理,定期巡查,確保出風(fēng)口正常;6溫感、煙感、噴淋等定期抽查,確保正常有效;7智能化系統(tǒng)采納日常巡察與定期保養(yǎng)相結(jié)合,制實(shí)運(yùn)行檔案。

二管理措施1、加強(qiáng)裝修戶管理,督促做好裝修前期申報(bào)工作,并常常進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查,發(fā)覺問題準(zhǔn)時(shí)制止;11。

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2、對(duì)全部的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn),清晰各隱藏線路的詳細(xì)位置,并對(duì)技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn),確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù);3、對(duì)系統(tǒng)中全部的器件、配件建立具體技術(shù)檔案,以便最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù),確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài);4、對(duì)全部的設(shè)備及配件建立具體檔案,確保最快速度取得所需配件,并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代;5、建立修理人員值班制度,確保修理準(zhǔn)時(shí)率與合格率達(dá)98%以上,且有回訪制度和記錄;6、實(shí)行日常巡察及定期保養(yǎng)相結(jié)合的方法,確保房屋及配套設(shè)施完好率達(dá)98%以上。

六、水系使用管理方案此項(xiàng)內(nèi)容視詳細(xì)配套狀況增減通過有序的管理,確保大樓水系運(yùn)行正常,有效節(jié)約管理成本。

一管理內(nèi)容1、定期巡查泵房設(shè)施,確保設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常;2、定期清潔蓄水池,保持水質(zhì)干凈;3、專人管理蓄水池,定時(shí)開放。

二管理措施1、測(cè)算水系運(yùn)行成本,結(jié)合大廈實(shí)際,制定使用規(guī)定;2、建立設(shè)施設(shè)備檔案,做好巡檢記錄;3、按規(guī)定操作,發(fā)覺特別,準(zhǔn)時(shí)報(bào)修。

七、財(cái)務(wù)管理方案:通過財(cái)務(wù)管理,在改善財(cái)務(wù)狀況的條件下,不斷擴(kuò)大財(cái)務(wù)成果,提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

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一管理內(nèi)容1、加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理;2、搞好財(cái)務(wù)核算;3、準(zhǔn)時(shí)統(tǒng)計(jì)物業(yè)修理更新費(fèi)用使用狀況,每半年公布一次每年公布一次4、做好年度預(yù)算和決算工作;5、仔細(xì)審核報(bào)銷票據(jù),嚴(yán)格掌握費(fèi)用報(bào)銷;6、準(zhǔn)時(shí)把握財(cái)務(wù)收支狀況,做好財(cái)務(wù)分析,為領(lǐng)導(dǎo)決策供應(yīng)依據(jù)。

二管理措施1、依據(jù)財(cái)務(wù)法規(guī)政策,制定財(cái)務(wù)管理制度;2、財(cái)務(wù)人員持證上崗,規(guī)范操作;3、抓好財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn),不斷提高業(yè)務(wù)素養(yǎng);4、加強(qiáng)成本掌握;5、加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查。

八、質(zhì)量管理方案導(dǎo)入9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn),實(shí)施全面質(zhì)量管理,有助于實(shí)現(xiàn)“以人為本”的管理理念,有助于實(shí)現(xiàn)決策、方案與掌握、協(xié)調(diào)的結(jié)合,實(shí)現(xiàn)既定的質(zhì)量目標(biāo)。

一管理內(nèi)容1、參照9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)要求,制定大廈質(zhì)量工作方案;2、實(shí)施所制訂的工作方案和措施;3、對(duì)比方案,檢查執(zhí)行的狀況和效果,準(zhǔn)時(shí)發(fā)覺和總結(jié)存在問題;13。

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4、依據(jù)檢查的結(jié)果,實(shí)行相應(yīng)的措施,鞏固成果、吸取教訓(xùn)。

二管理措施1、抓好管理人員的質(zhì)量開展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作,不斷提高質(zhì)量意識(shí);2、制訂質(zhì)量責(zé)任制,保證質(zhì)量管理工作落到實(shí)處;3、接受公司對(duì)大樓管理工作的現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo);4、協(xié)作公司開展質(zhì)量體系審核,發(fā)覺問題準(zhǔn)時(shí)訂正,對(duì)系統(tǒng)性的問題制定整改方案。

九、人力資源管理方案一流的物業(yè)需要一流的管理,一流的管理需要一大批高素養(yǎng)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才,而人才的管理與培訓(xùn),對(duì)于保持員工的高質(zhì)量,提高物業(yè)管理的水平,具有非常重要的意義。

一管理內(nèi)容1、根據(jù)合理的人才結(jié)構(gòu),配置各類人才;2、任人唯賢,量材錄用;3、開展業(yè)務(wù)培訓(xùn),全面提高業(yè)務(wù)素養(yǎng);4、進(jìn)行業(yè)績(jī)考核,優(yōu)勝劣汰。

二管理措施1、制定崗位責(zé)任制,做到責(zé)、權(quán)、利分明;2、建立約束與激勵(lì)相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制,充分調(diào)動(dòng)工作樂觀性;3、加強(qiáng)思想作風(fēng)建設(shè),樹立全心全意為人民服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識(shí);14。

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4、崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合,走出去培訓(xùn)與請(qǐng)進(jìn)來(lái)培訓(xùn)相結(jié)合;5、全面考核,做到公開、公正、公正。

智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù)一建立一支設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊(duì)伍將組建一支精干的設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍,熟識(shí)設(shè)備性能及隱藏線路走向,并邀請(qǐng)相關(guān)單位如系統(tǒng)設(shè)置、安裝單位對(duì)全部技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn),確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)。

二管理人員的業(yè)務(wù)素養(yǎng)培訓(xùn)對(duì)全部的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn),讓每一個(gè)人員都能清晰知道隱藏線路的詳細(xì)位置,保證隱藏工程中的線路不受損。

三建立設(shè)備技術(shù)檔案對(duì)系統(tǒng)中全部的器件、配件建立具體技術(shù)檔案,包括型號(hào)、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等,以便以最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù),確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)。

四建立設(shè)備運(yùn)行檔案建立對(duì)消防監(jiān)控系統(tǒng)的實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案,使操作人員對(duì)系統(tǒng)的正常運(yùn)行了如指掌,并對(duì)系統(tǒng)的報(bào)警信息作正確的分析及存盤。

五建立供貨商檔案對(duì)全部的設(shè)備及配件建立具體檔案,包括型號(hào)、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等等,并與供貨商、制造商保持聯(lián)系,確保以最快速度取得所需配件,并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代。

六日常巡察與定期保養(yǎng)15。

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日常的巡察檢查是準(zhǔn)時(shí)發(fā)覺問題的最佳途徑,而定期維護(hù)是發(fā)覺、解決軟性隱患的最佳方法。

對(duì)此將實(shí)行日常巡察及定期保養(yǎng)相結(jié)合的方法以確保設(shè)備平安運(yùn)行。

機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置一物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配備機(jī)構(gòu)設(shè)置:物業(yè)管理公司按“直線制”設(shè)置管理架構(gòu)。

公司設(shè)立事務(wù)管理部,環(huán)境衛(wèi)生部、工程部、秩序管理部等部門。

二管理職責(zé)1、經(jīng)理全面負(fù)責(zé)物業(yè)管理處的工作;2、管理部負(fù)責(zé)行政事務(wù)管理、人力資源管理、檔案資料管理、財(cái)務(wù)管理和接待、回訪等;3、工程部負(fù)責(zé)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)、智能化系統(tǒng)的管理等;4、秩序管理部負(fù)責(zé)維護(hù)公共秩序、交通車輛管理、消防管理和消控、監(jiān)控中心管理等;5、環(huán)境衛(wèi)生部負(fù)責(zé)共用部位、公共場(chǎng)所、公共設(shè)施的保潔,負(fù)責(zé)綠化的培植、養(yǎng)護(hù)等。

三依據(jù)綜合樓詳細(xì)狀況,擬配備27人,詳細(xì)如下:崗位人數(shù)崗位人數(shù)經(jīng)理1名保潔員10名事務(wù)部主任1名秩序維護(hù)員10名財(cái)務(wù)1名空調(diào)工2名修理電工1名綠化員1名物業(yè)費(fèi)的成本測(cè)算:一人工成本16。

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1、工資序號(hào)崗位人數(shù)工資定額月工資年工資1經(jīng)理130003000360002事務(wù)部主任126002600312023財(cái)務(wù)126002600312023秩序維護(hù)102202320002640005保潔員102000200002400006綠化118001800216007修理、空調(diào)工330009000108000合計(jì)276**、服裝費(fèi)冬、夏裝兩年更換一次:月金額61488元,年金額737850元。

二辦公費(fèi)用1、通訊費(fèi)包含寬帶上網(wǎng)費(fèi)、電話費(fèi)月通訊費(fèi)=300元、年通訊費(fèi)=12*300=3600元。

2、、辦公用品折舊費(fèi)序號(hào)用品名稱單位數(shù)量單價(jià)折舊年限月折舊金額年折舊金額1電腦臺(tái)220003111133017。

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2復(fù)印機(jī)臺(tái)15000313916664鐵皮柜組64003668005辦公桌張63003506006辦公椅把121003334007打印機(jī)臺(tái)160017200合計(jì)4164999辦公費(fèi)用總計(jì)月金額846元,年金額10159元。

三管理區(qū)域內(nèi)日常養(yǎng)護(hù)修理費(fèi)用1、材料費(fèi)序號(hào)材料名稱單位單價(jià)元月耗量月金額年耗量年金額140燈泡個(gè)230603607202聲控?zé)艨趥€(gè)6202302401440合計(jì)18021602、工具攤銷序號(hào)工具名稱單位單價(jià)月耗量月金額年耗量年金額備注1一字螺絲刀把3624722十字螺絲刀把3624723電筆支510241204虎口鉗把1515121805活口扳手把2023122406萬(wàn)用表臺(tái)1602623207搖表臺(tái)1202322408剝線鉗把202361209管鉗把60306360合計(jì)40614317243、勞動(dòng)愛護(hù)用品18。

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序號(hào)用品名稱單價(jià)定額月金額年金額備注1膠手套1012付1202340每人每月1付2帆布手套36付18216每人每月1付3平安帶306付10120每年配發(fā)一次4平安帽256頂12150每年配發(fā)一次5絕緣鞋304雙10120公用6絕緣手套504付17200公用7雨鞋504雙17200公用合計(jì)20424464、機(jī)械折舊費(fèi)月折舊金額年折舊金額序號(hào)機(jī)械名稱單位單價(jià)折舊年限元元1電錘臺(tái)8603年242882疏通機(jī)臺(tái)18003年50600合計(jì)74888管理區(qū)域內(nèi)日常養(yǎng)護(hù)修理費(fèi)用:月金額601元,年金額7218元。

四管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)1、裝備費(fèi)序號(hào)名稱單位單價(jià)定額月發(fā)生金額年發(fā)生金額備注1強(qiáng)光手電個(gè)26048710402一般手電個(gè)20610120合計(jì)9711602、。

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:月金額156元,年金額1840元。

五管理區(qū)域內(nèi)保潔綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用1、材料費(fèi)序號(hào)材料名稱單位單價(jià)月耗量月金額年耗量年金額用途1潔廁靈瓶61272144864公共衛(wèi)生間2不銹鋼油桶8018012960電梯轎廂3砂紙張13030360墻面廣告合計(jì)18221842、保潔工具攤銷年耗序號(hào)工具名稱單位單價(jià)月耗量月金額年金額用途量1鳳尾掃帚條1543024360清掃2小掃帚條641224144清掃3拖把條**清拖4抹布條281696192清洗5鐵鍬個(gè)105660清洗合計(jì)15218363、。

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、:月金額412元,年金額4950元六管理傭金管理傭金=公司管理費(fèi)用10%=76202310%=76201元。

七稅金單位:元序號(hào)稅費(fèi)名稱稅率月發(fā)生金額年發(fā)生金額備注1增值稅3%251462城市建設(shè)附加增值稅7%17603教育費(fèi)附加增值稅3%7544地方教育費(fèi)附加增值稅2%502合計(jì)28162注:以上一到七項(xiàng):年度支出金額790179元。

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食堂管理與會(huì)務(wù)服務(wù)一、人員配備及工資狀況序號(hào)崗位人數(shù)工資定額月工資年工資廚師、早點(diǎn)135000**師2服務(wù)員23000600072000合計(jì)521000252000二、服裝費(fèi)序號(hào)部門名稱單位數(shù)量單價(jià)月發(fā)生額年發(fā)生金額備注1廚師套31001001200套季2服務(wù)員套2250832000合計(jì)1832200三、管理傭金22。

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管理傭金=公司管理費(fèi)用10%=25420230%=25420元。

四、稅費(fèi)序號(hào)稅費(fèi)名稱稅率月發(fā)生金額年發(fā)生金額1增值稅3%83882城市建設(shè)附加增值稅7%5873教育費(fèi)附加增值稅3%2514地方教育費(fèi)附加增值稅2%167合計(jì)9393以上一至四項(xiàng)共286845元五、食堂人員崗位職責(zé)1、廚師長(zhǎng)負(fù)責(zé)檢查廚房員工的個(gè)人衛(wèi)生和廚房衛(wèi)生狀況。

2、不定期征求領(lǐng)導(dǎo)對(duì)菜品的意見,準(zhǔn)時(shí)作出合理的改善。

3、食堂工作期間,灶間和加工間要建立禁止閑雜人員任憑進(jìn)入制度,惹眼標(biāo)示:食堂重地,閑人免進(jìn)。

六、食堂人員工作標(biāo)準(zhǔn)1、必需有健康證,個(gè)人衛(wèi)生符合要求,嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程,嚴(yán)把食品平安關(guān)。

2、食品及原輔料貯存要保持清潔,定期清倉(cāng)檢查,防止食品及原輔料過期、變質(zhì)、發(fā)霉、生蟲。

3、全部餐具必需經(jīng)清洗消毒,消毒后應(yīng)準(zhǔn)時(shí)放入密閉保潔設(shè)施內(nèi),保潔柜定期進(jìn)行清洗消毒。

七、會(huì)務(wù)服務(wù)人員崗位職責(zé)1、會(huì)場(chǎng)布置:懸掛會(huì)標(biāo)、徽記、旗幟等。

2、做好會(huì)議桌椅的擺放和花卉的擺放。

3、為參會(huì)人員供應(yīng)各種指引和服務(wù),尤其是支配好茶水工23。

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作。

4、為領(lǐng)導(dǎo)就餐供應(yīng)服務(wù)工作。

八、會(huì)務(wù)服務(wù)人員工作標(biāo)準(zhǔn):1、著裝整齊、統(tǒng)一、衣物平整,衣物無(wú)污、無(wú)油、無(wú)破損;儀容、儀表干凈、端莊。

2、熱忱開朗寬容穩(wěn)重與嘉賓接觸要熱忱,語(yǔ)言表述要到位,說(shuō)話要留意分寸。

3、反應(yīng)快速敏捷處理。

會(huì)