戴德梁行商業(yè)定量分析課件

商業(yè)地產的發(fā)展態(tài)勢同發(fā)達國家相比，中國商業(yè)總體規(guī)模過小，大型商業(yè)所占市場份額很小。1商業(yè)地產的發(fā)展態(tài)勢同發(fā)達國家相比，中國商業(yè)總體規(guī)模過小，大中外連鎖商店比較

商業(yè)地產的發(fā)展態(tài)勢同發(fā)達國家連鎖商店的階段比較，可成為商業(yè)地產決策時的重要參考2中外連鎖商店比較商業(yè)地產的發(fā)展態(tài)勢同發(fā)達國家連鎖商店的階中外連鎖商店比較

商業(yè)地產的發(fā)展態(tài)勢同發(fā)達國家連鎖商店的階段比較，可成為商業(yè)地產決策時的重要參考3中外連鎖商店比較商業(yè)地產的發(fā)展態(tài)勢同發(fā)達國家連鎖商店的階中外百貨商店比較

商業(yè)地產的發(fā)展態(tài)勢同發(fā)達國家百貨商店的階段比較，可成為商業(yè)地產決策時的重要參考4中外百貨商店比較商業(yè)地產的發(fā)展態(tài)勢同發(fā)達國家百貨商店的階中外超級市場比較

同發(fā)達國家超級市場的階段比較，可成為商業(yè)地產決策時的重要參考5中外超級市場比較同發(fā)達國家超級市場的階段比較，可成為商業(yè)地日本各類型購物中心比較參考6日本各類型購物中心比較參考6商業(yè)地產研究

歷史上的八次業(yè)態(tài)創(chuàng)新7商業(yè)地產研究歷史上的八次業(yè)態(tài)創(chuàng)新7商業(yè)地產研究

業(yè)態(tài)手風琴定律綜合化專業(yè)化雜貨店1860年前專業(yè)店1860年后百貨店1930年后便利店1950年商業(yè)街

20世紀60年代時間8商業(yè)地產研究業(yè)態(tài)手風琴定律綜合化專業(yè)化雜貨店專業(yè)店百貨店便99商業(yè)地產研究

商業(yè)地產開發(fā)定位尺度

尺度一：經濟水平在世界視野里，各種零售業(yè)態(tài)的出現具有一定的規(guī)律性。10商業(yè)地產研究商業(yè)地產開發(fā)定位尺度尺度一：經濟水平10商業(yè)地產研究

尺度二：交通狀況

國外大型商業(yè)地產（ShoppingMall）的發(fā)展經驗告訴我們，當一個社會進入到汽車時代，才為ShoppingMall的出現提供了可能。從交通形式上來說，所謂ShoppingMall，尤其是郊區(qū)的ShoppingMall，必須依托于高速公路和城市的環(huán)路，這意味著消費者比較依賴汽車。只有當一個城市進入了汽車社會，或者說開始進入汽車社會，那么ShoppingMall在一個城市的建設才能真正的發(fā)展起來，否則只能是城市型的購物中心。商業(yè)地產開發(fā)定位尺度11商業(yè)地產研究尺度二：交通狀況商業(yè)地產開發(fā)定位尺度11商業(yè)地產研究

尺度三：依據城市化進程的國際規(guī)律來為大型商業(yè)地產項目做出定位世界城市化過程中，城市商業(yè)中心的變遷有其規(guī)律性。我們把城市的發(fā)展分為三個階段，

1、城市化初級階段：城市化率30%以下；

2、城市化初級階段：城市化率70%以下；

3、城市化高級階段：城市化率70%以上。商業(yè)地產開發(fā)定位尺度12商業(yè)地產研究尺度三：商業(yè)地產開發(fā)定位尺度12商業(yè)地產研究

城市商業(yè)中心將根據城市化的進程而發(fā)生變化。從這個規(guī)律性來看，依據城市化發(fā)展水平來發(fā)展大型商業(yè)地產是很好的選擇。商業(yè)地產開發(fā)定位初級階段

城市化率30%以下

商業(yè)向城市的幾何中心聚集

零售行業(yè)的特征：－－向心聚集

中級階段

城市化率70

%以下

零售行業(yè)的特征：－－離心分散

商業(yè)向城市的幾何中心發(fā)展高級階段

城市化率70%以上

零售行業(yè)的特征：－－離心聚集

商業(yè)離開城市的幾何中心，向郊區(qū)聚集13商業(yè)地產研究城市商業(yè)中心將根據城市化的進程而發(fā)生變化。從商業(yè)地產研究

零售商――

商業(yè)開發(fā)商――

房地產開發(fā)商――由于居住開發(fā)需要有商業(yè)配套設施，因此房地產開發(fā)商被迫進入商業(yè)項目開發(fā)領域。各種開發(fā)機構――因為擁有適合的商業(yè)用地而進行開發(fā)。其它類型的開發(fā)商――包括其它行業(yè)轉型進入商業(yè)地產項目開發(fā)。商業(yè)地產開發(fā)商的類型14商業(yè)地產研究零售商――商業(yè)地產開發(fā)商的類型14商業(yè)開發(fā)定性分析——能級、類型分析根據本項目商業(yè)定位，進行商業(yè)能級、類型的適配性分析（★合適、☆較為合適）

15商業(yè)開發(fā)定性分析——能級、類型分析根據本項目商業(yè)定位，進行商商業(yè)開發(fā)定性分析——業(yè)態(tài)適配性分析根據不同商業(yè)業(yè)態(tài)的經營方式、商品結構、服務功能、選址、規(guī)模、商圈目標顧客等項的基本要求、特點綜合分析篩選適合的商業(yè)業(yè)態(tài)。16商業(yè)開發(fā)定性分析——業(yè)態(tài)適配性分析根據不同商業(yè)業(yè)態(tài)的經營方式商業(yè)開發(fā)定性分析——空間布局、形態(tài)適配性分析17商業(yè)開發(fā)定性分析——空間布局、形態(tài)適配性分析17商業(yè)定性分析——商業(yè)運營模式適配性分析18商業(yè)定性分析——商業(yè)運營模式適配性分析18分析總結一：項目商業(yè)功能的有機組合超廣域型都市休閑商業(yè)帶目標作用：提升區(qū)域價值和形象主要業(yè)態(tài)：酒店餐飲、娛樂文化觀光休閑等特色商業(yè)空間形態(tài)：沿湖帶狀散點或組團型布局廣域型區(qū)域商業(yè)中心目標作用：奠定區(qū)域中心功能和地位主要業(yè)態(tài)：購物中心、大型超市、專營店、工廠直中心等空間形態(tài)：在項目南部沿金山大道集中板塊型布局社區(qū)型特色商業(yè)街目標作用：滿足社區(qū)及區(qū)域居民的生活服務和文化休閑娛樂需求主要業(yè)態(tài)：時尚商業(yè)、教育文化、體育運動、餐飲娛樂、健康保健等特色商業(yè)服務空間形態(tài)：主要街道或節(jié)點沿街型布局鄰里型組團商業(yè)網點目標作用：滿足組團內日雜生活需要主要業(yè)態(tài)：便利店、雜食店等空間形態(tài)：組團內散點型或沿街型布局19分析總結一：項目商業(yè)功能的有機組合超廣域型都市休閑商業(yè)帶廣域商業(yè)開發(fā)定量分析——規(guī)劃指標法根據國標《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》相關指標，作為居住區(qū)級的配套設施、公共服務設施的基本規(guī)模要求是：20商業(yè)開發(fā)定量分析——規(guī)劃指標法根