房屋房屋宣告登記與輪候封閉的銜接問(wèn)題研究

房屋房屋宣告登記與輪候封閉的銜接問(wèn)題研究

一、“先查封后解除”:應(yīng)然立場(chǎng)第20條?！吨腥A人民共和國(guó)教育法》第號(hào)規(guī)定了預(yù)登記制度。事實(shí)上，預(yù)登記是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的預(yù)登記，即《房屋登記辦法》（2008年）第70條和第33條所規(guī)定的預(yù)登記和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的預(yù)登記（本文件所稱(chēng)預(yù)登記僅指房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、預(yù)登記和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的預(yù)登記）。關(guān)于該預(yù)告登記的效力,我國(guó)《物權(quán)法》第20條第1款第2句規(guī)定:“預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。”依《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》(法釋[2016]5號(hào))第4條,此處所謂“處分該不動(dòng)產(chǎn)”,通常是指登記義務(wù)人“移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán),或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等”情形。但實(shí)踐中,除登記義務(wù)人可能以法律行為“處分”已預(yù)告登記的房屋外,還經(jīng)常出現(xiàn)其金錢(qián)債權(quán)人向法院申請(qǐng)對(duì)該房屋實(shí)施財(cái)產(chǎn)保全或強(qiáng)制執(zhí)行的情形(筆者于本文中僅討論一般債權(quán)人,不涉及被執(zhí)行人破產(chǎn)情形)。此時(shí),預(yù)告登記能否同樣限制或者說(shuō)排除這些民事執(zhí)行措施呢?此外,實(shí)務(wù)中亦不乏有法院根據(jù)《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》(法發(fā)[2004]5號(hào),以下簡(jiǎn)稱(chēng):《協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》)第15條第3項(xiàng),在登記權(quán)利人為被執(zhí)行人的情形下,依債權(quán)人的申請(qǐng),預(yù)查封被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的已預(yù)告登記的房屋。有疑問(wèn)的是,此處所謂“預(yù)查封”措施到底應(yīng)該如何理解和定性?質(zhì)言之,法院所“預(yù)查封”的究竟是被執(zhí)行人的何種財(cái)產(chǎn),是其對(duì)被執(zhí)行房屋的“所有權(quán)”或“期待權(quán)”,抑或僅為其針對(duì)登記義務(wù)人所享有的房屋給付請(qǐng)求權(quán)?對(duì)上述問(wèn)題,實(shí)務(wù)界未形成一致意見(jiàn)。從現(xiàn)行法看,2015年出臺(tái)的《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》(法釋[2015]10號(hào),以下簡(jiǎn)稱(chēng):《辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件的規(guī)定》)雖就預(yù)告登記對(duì)抗民事執(zhí)行措施的能力問(wèn)題做出了規(guī)定,但其提出的“先查封后解除”方案的正當(dāng)性與可行性尚未確證。為此,筆者擬結(jié)合預(yù)告登記與民事執(zhí)行的相關(guān)理論,對(duì)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記在金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中的法律地位進(jìn)行分析,以回應(yīng)當(dāng)前我國(guó)司法實(shí)踐需要。二、中國(guó)目前的法律實(shí)踐(一)申請(qǐng)人是被登記為債務(wù)人的情形1.不動(dòng)產(chǎn)查封案關(guān)于登記義務(wù)人之債權(quán)人能否申請(qǐng)查封甚至變價(jià)已預(yù)告登記的房屋,當(dāng)前我國(guó)法院傾向于持否定意見(jiàn),典型案例如下。案例一,(2015)云高執(zhí)異字第1號(hào)案。2013年12月26日,趙某與甲公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同并預(yù)告登記。2013年12月27日,趙某付清全部購(gòu)房款。2014年11月10日,雙方辦理交接房手續(xù)。2014年12月10日,涉案房產(chǎn)因甲公司與他人借款合同糾紛被查封。趙某提出執(zhí)行異議。法院認(rèn)為:根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第20條,預(yù)告登記具有對(duì)抗第三人的效力;上述房屋已交付給趙某,其享有占有使用的權(quán)利;此外,趙某已支付全部?jī)r(jià)款,且無(wú)過(guò)錯(cuò),根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(法釋[2004]15號(hào),以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》)第17條,應(yīng)當(dāng)解除對(duì)案涉房屋的查封。案例二,(2015)吉民一終字第24號(hào)、第27號(hào)案。尚某、姜某分別與甲公司先簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同,以其借款債權(quán)與購(gòu)房款債務(wù)抵銷(xiāo)并辦理預(yù)售商品房預(yù)告登記。后常某因民間借貸糾紛起訴甲公司,并申請(qǐng)查封甲公司開(kāi)發(fā)的房產(chǎn),獲得勝訴判決后申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。尚某、姜某分別提起執(zhí)行異議。法院認(rèn)為:根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第20條第1款,尚某、姜某“基于商品房買(mǎi)賣(mài)合同,就其對(duì)涉案房產(chǎn)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)在房產(chǎn)管理部門(mén)辦理了預(yù)告登記,使得該請(qǐng)求權(quán)具有了物權(quán)的效力,即具有排他效力,可以對(duì)抗第三人”,應(yīng)優(yōu)先于常某的權(quán)利得到保護(hù);執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)中止(停止)對(duì)案涉房屋的執(zhí)行。2.預(yù)告登記的外在規(guī)定在(2015)云高執(zhí)異字第1號(hào)案中,法院雖判決執(zhí)行法院不得查封已預(yù)告登記的房屋,但其考量的因素除預(yù)告登記本身外,還包括買(mǎi)受人是否已支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有,以及其對(duì)未過(guò)戶是否有過(guò)錯(cuò)等因素。質(zhì)言之,法院對(duì)于預(yù)告登記本身能否排除查封措施并不明確。在(2015)吉民一終字第24號(hào)、第27號(hào)案中,法院則直接以預(yù)告登記“使得該(買(mǎi)受人之)請(qǐng)求權(quán)具有了對(duì)抗第三人的法律效力”為由,排除了對(duì)涉案房屋的執(zhí)行。(二)預(yù)查封期間的處分性限制根據(jù)《協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第15條第3項(xiàng),法院可預(yù)查封被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的已辦理預(yù)告登記的房屋。在預(yù)查封期間,法院通常不對(duì)房屋采取強(qiáng)制拍賣(mài)等處分性措施;從上述案例可知,對(duì)于預(yù)查封期間買(mǎi)賣(mài)雙方能否解除合同這個(gè)問(wèn)題,我國(guó)法院并未形成一致意見(jiàn)。在(2014)溫平執(zhí)異字第11號(hào)案中,法院以預(yù)查封系司法公權(quán)行為,“具有排他的法律效力,任何權(quán)利都不能對(duì)抗這種司法公權(quán)”為由,直接否認(rèn)當(dāng)事人得解除合同。(三)我國(guó)法院對(duì)預(yù)告登記的效力認(rèn)定事實(shí)上,筆者認(rèn)為,實(shí)務(wù)中各法院的判決之所以就上述兩個(gè)問(wèn)題做出不同解答,原因在于其對(duì)預(yù)告登記的性質(zhì)及效力(或者說(shuō)預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)利)有不同理解。詳言之,在一般的房屋買(mǎi)賣(mài)交易中,房屋未過(guò)戶之前,出賣(mài)人系房屋所有權(quán)人,買(mǎi)受人僅享有請(qǐng)求出賣(mài)人交付房屋并移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的請(qǐng)求權(quán),這是無(wú)爭(zhēng)議的;但是,一旦涉及預(yù)告登記,法院對(duì)于孰是房屋所有權(quán)人,或者說(shuō)登記權(quán)利人到底對(duì)已登記的房屋享有何種權(quán)利,似乎就有點(diǎn)估量不準(zhǔn)了。譬如,在(2015)鼓民初字第2180號(hào)案中,法院認(rèn)為,在完成正式的權(quán)屬登記之前,預(yù)告登記權(quán)利人對(duì)訴爭(zhēng)房產(chǎn)所享有的,僅為請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的債權(quán)?？傊?正是基于對(duì)預(yù)告登記效力(或者說(shuō)登記權(quán)利人所享權(quán)利)的不同理解,我國(guó)法院才就登記義務(wù)人之債權(quán)人能否申請(qǐng)查封或者變價(jià)已預(yù)告登記的房屋,以及預(yù)查封期間買(mǎi)賣(mài)雙方能否解除合同這兩個(gè)問(wèn)題,做出不一致的判斷。因此,要想正確處理此類(lèi)案件,首先需要厘清預(yù)告登記的性質(zhì)及效力。鑒于我國(guó)《物權(quán)法》第20條所引進(jìn)的預(yù)告登記制度主要源自德國(guó)法,三、德國(guó)立法關(guān)于提前登記和民事實(shí)施的措施(一)“土地登記簿凍結(jié)”是“相對(duì)不生效力”原則的體現(xiàn),“在物權(quán)與債權(quán)嚴(yán)格區(qū)分的德國(guó)法體系下,預(yù)告登記制度是一個(gè)“異端”。關(guān)于其性質(zhì),多數(shù)學(xué)者支持債權(quán)請(qǐng)求權(quán)保全說(shuō),即預(yù)告登記系用來(lái)確保以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的債權(quán)性請(qǐng)求權(quán),使其在特定方面獲得物權(quán)性效力。除上述典型的法律處分保護(hù)外,依《德國(guó)民法典》第883條第2款第2句,預(yù)告登記權(quán)利人還可以對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行、假扣押執(zhí)行等非登記義務(wù)人所為的行為。譬如在強(qiáng)制拍賣(mài)(Zwangsversteigerung)中,如果土地買(mǎi)受人的請(qǐng)求權(quán)順位在先,則預(yù)告登記繼續(xù)存在(《德國(guó)強(qiáng)制拍賣(mài)與強(qiáng)制管理法》第48條)。此時(shí),只有“能清償該優(yōu)先權(quán)利以及從拍賣(mài)收益中應(yīng)當(dāng)收取的程序費(fèi)用”的報(bào)價(jià)才會(huì)被接受,即存在所謂“最低出價(jià)額(geringstesGebot)”(《德國(guó)強(qiáng)制拍賣(mài)與強(qiáng)制管理法》第44條第1款)。在債權(quán)人申請(qǐng)強(qiáng)制抵押(Zwangshypothek)情形下,鑒于預(yù)告登記并不導(dǎo)致“土地登記簿凍結(jié)”,則即便存在土地所有權(quán)讓與合意預(yù)告登記,土地登記部門(mén)亦得依債權(quán)人申請(qǐng)(《德國(guó)民事訴訟法》第867條第1款第1句),在審查執(zhí)行名義等前提條件后,將保全抵押權(quán)(Sicherungshypothek)登入土地登記簿。此時(shí),預(yù)告登記權(quán)利順位在先,保全抵押權(quán)人若選擇對(duì)土地發(fā)動(dòng)強(qiáng)制拍賣(mài),則如前所述,預(yù)告登記繼續(xù)存在,登記權(quán)利人得依一般規(guī)則取得預(yù)期土地所有權(quán)。另外,在法院裁判容許債權(quán)人假扣押(Arrest)申請(qǐng)的情形下,債權(quán)人登記保全抵押權(quán)(《德國(guó)民事訴訟法》第932條)亦依上述規(guī)則處理。歸納言之,在德國(guó)法上,強(qiáng)制執(zhí)行、假扣押等,與以法律行為方式之處分一樣,遵循“相對(duì)不生效力”原則。根據(jù)該原則,土地登記簿并不因預(yù)告登記而凍結(jié),在民事執(zhí)行過(guò)程中,可依執(zhí)行措施后登入所有權(quán)登記或者保全抵押權(quán)登記等,但這些后登入的登記在妨害或侵害預(yù)告登記權(quán)利人請(qǐng)求權(quán)的限度內(nèi),相對(duì)于預(yù)告登記權(quán)利人不生效力,預(yù)告登記權(quán)利人可依一般規(guī)則實(shí)現(xiàn)其權(quán)利。德國(guó)法之所以將強(qiáng)制執(zhí)行(及假扣押執(zhí)行)與以法律行為方式之處分“等同視之”,是為了使預(yù)告登記制度能夠運(yùn)作良好并發(fā)揮最大功效。如果預(yù)告登記不能對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行(如我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“土地法”第79-1條第3款規(guī)定“預(yù)告登記,對(duì)于因……強(qiáng)制執(zhí)行而為新登記,無(wú)排除之效力”),則其保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的制度內(nèi)涵將會(huì)被掏空。具體地說(shuō),若預(yù)告登記無(wú)排除強(qiáng)制執(zhí)行之效力,即在高權(quán)行為(德國(guó)法上典型的高權(quán)行為包括強(qiáng)制抵押的登記,法定的權(quán)利取得,如強(qiáng)制拍賣(mài)、征收等,法院的判決與強(qiáng)制執(zhí)行行為也是高權(quán)行為的表現(xiàn))效力高于預(yù)告登記效力的情形下,當(dāng)事人與其希望借預(yù)告登記來(lái)保全利益,還不如直接從法院獲取一紙具有強(qiáng)制力的文書(shū)更能保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。(二)登記權(quán)利人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)在土地所有權(quán)讓與合意預(yù)告登記情形下,登記權(quán)利人在雙方申請(qǐng)土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記前,并不享有期待權(quán),其所享有的僅為針對(duì)登記義務(wù)人的讓與土地所有權(quán)請(qǐng)求權(quán)。在德國(guó)法上,被執(zhí)行人所享有的給付(移轉(zhuǎn)所有權(quán))有體物請(qǐng)求權(quán)亦可被執(zhí)行(依《德國(guó)民事訴訟法》第846條,因金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行被執(zhí)行人給付請(qǐng)求權(quán)的,除適用扣押金錢(qián)債權(quán)的規(guī)定即該法第829條至第845條外,還補(bǔ)充性適用該法第847條至第849條)。預(yù)告登記權(quán)利人之債權(quán)人可向法院申請(qǐng)扣押登記權(quán)利人(債務(wù)人)對(duì)登記義務(wù)人(第三債務(wù)人)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。該扣押通過(guò)扣押裁定為之,裁定應(yīng)向登記義務(wù)人送達(dá)(《德國(guó)民事訴訟法》第846條與第829條),命令其將土地給付于不動(dòng)產(chǎn)所在地初級(jí)法院依債權(quán)人的申請(qǐng)所選任的保管人(該保管人作為債務(wù)人的代理人)處(《德國(guó)民事訴訟法》第848條第1款)?？垩翰枚ㄒ坏┧瓦_(dá)登記義務(wù)人,扣押便視為生效。如果登記義務(wù)人自愿將土地給付給保管人,則發(fā)動(dòng)債權(quán)人就其債權(quán)取得保全抵押權(quán)(《德國(guó)民事訴訟法》第848條第2款第2句)。如果登記義務(wù)人拒絕給付土地(依《德國(guó)民事訴訟法》第840條,登記義務(wù)人即第三債務(wù)人負(fù)有說(shuō)明義務(wù)),則登記權(quán)利人必須為收取目的而轉(zhuǎn)付其給付請(qǐng)求權(quán),之后發(fā)動(dòng)債權(quán)人可針對(duì)登記義務(wù)人提起要求將土地給付給保管人的訴。此外,在德國(guó)法上,動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)或者其他權(quán)利可被多次扣押,這樣一來(lái)也就存在多個(gè)扣押質(zhì)權(quán),根據(jù)《德國(guó)民事訴訟法》第804條第3款,在先的扣押質(zhì)權(quán)優(yōu)先于在后的扣押質(zhì)權(quán),為防止其他債權(quán)人搶先扣押給付請(qǐng)求權(quán),發(fā)動(dòng)債權(quán)人還可實(shí)施預(yù)扣押(《德國(guó)民事訴訟法》第846條和第845條),其可使執(zhí)行員將“即將進(jìn)行債權(quán)扣押的通知”送達(dá)給登記權(quán)利人和登記義務(wù)人。只要發(fā)動(dòng)債權(quán)人在一個(gè)月內(nèi)對(duì)債權(quán)實(shí)施扣押,對(duì)登記義務(wù)人的通知便具有假扣押的效力。歸納言之,在德國(guó)法上,預(yù)告登記雖具有一定的“物權(quán)效力”,使被保障的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)可以無(wú)視法律上的處分權(quán)障礙,甚至是在強(qiáng)制執(zhí)行程序中,也可以主張繼續(xù)履行;四、《物權(quán)法》第32條第4款第2款第2款第2款“登記簿凍結(jié)”合同成立后,其所代表的“不發(fā)生物權(quán)效力”登記的登記效力即為“登記簿凍結(jié)”一般認(rèn)為,與德國(guó)法相比,我國(guó)《物權(quán)法》第20條在效力構(gòu)造上有其“特色”———其就預(yù)告登記的保全效力采“不發(fā)生物權(quán)效力”立場(chǎng),《土地登記辦法》(2008年)第62條第4款和《房屋登記辦法》第68條第1款亦將預(yù)告登記的效力落實(shí)為“登記簿凍結(jié)”。1.“未先查封”最高人民法院于2015年出臺(tái)的法釋[2015]10號(hào)即《辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件的規(guī)定》第30條將預(yù)告登記明確為案外人提出執(zhí)行異議的獨(dú)立事由,其規(guī)定“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,對(duì)被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn),受讓人提出停止處分異議的,人民法院應(yīng)予支持;符合物權(quán)登記條件,受讓人提出排除執(zhí)行異議的,應(yīng)予支持”。最高人民法院制定該條款的理由為:“預(yù)告登記的權(quán)利人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有的是物權(quán)期待權(quán),并未完成本登記,尚未取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。其案外人異議能否被支持,還要視異議的具體內(nèi)容而定?！绻茏屓苏?qǐng)求停止處分不動(dòng)產(chǎn),因預(yù)告登記的目的就是為了排除包括強(qiáng)制執(zhí)行在內(nèi)的處分行為,人民法院對(duì)停止處分的異議請(qǐng)求應(yīng)予支持;……如果受讓人請(qǐng)求排除人民法院查封,則應(yīng)審查其是否符合取得物權(quán)的條件,如果符合,則受讓人應(yīng)確定無(wú)疑地取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),人民法院應(yīng)當(dāng)解除查封?！睆纳峡芍?法釋[2015]10號(hào)主張預(yù)告登記得排除強(qiáng)制處分,但不能對(duì)抗查封。質(zhì)言之,查封措施嚴(yán)格貫徹所有權(quán)主義,只有當(dāng)預(yù)告登記權(quán)利人證明“其按照約定已經(jīng)符合取得預(yù)告登記物權(quán)的條件,可以確定地取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)”時(shí),法院才解除查封。筆者認(rèn)為,強(qiáng)制處分的啟動(dòng),多源于私權(quán)領(lǐng)域利益之爭(zhēng),發(fā)動(dòng)債權(quán)并不因借助國(guó)家司法權(quán)而具有優(yōu)先性,預(yù)告登記這一私人自治的債權(quán)擔(dān)保手段當(dāng)然可以對(duì)抗之。首先,法釋[2015]10號(hào)主張法院得查封已預(yù)告登記的房屋,似與《協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》相沖突(于此暫不考慮法律位階)?！秴f(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第15條第1項(xiàng)規(guī)定,當(dāng)被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)時(shí),對(duì)于其已辦理商品房預(yù)售許可證但未出售的房屋,法院可進(jìn)行預(yù)查封;對(duì)于已出售的房屋,一般認(rèn)為,基于保護(hù)購(gòu)房人利益的考慮,法院不能進(jìn)行預(yù)查封。其次,依《房屋登記辦法》第22條第6項(xiàng),查封登記“凍結(jié)登記簿”,筆者以為,法釋[2015]10號(hào)之所以主張法院得查封已預(yù)告登記的房屋,可能是考慮到預(yù)告登記推進(jìn)為本登記的不確定性。即若不事先查封,一旦預(yù)告登記失效,法院可能難以在第一時(shí)間作成查封,也就難以防止被執(zhí)行人惡意處分該房屋。此外,若被執(zhí)行人涉及多個(gè)訴訟,在預(yù)告登記失效后,其他債權(quán)人亦可能搶先查封,發(fā)動(dòng)債權(quán)人便面臨其利益無(wú)法實(shí)現(xiàn)的危險(xiǎn)。2.“輪候查封”:自立方由事實(shí)上,在《辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件的規(guī)定》制定之前,實(shí)務(wù)中有觀點(diǎn)主張,可通過(guò)確立順位優(yōu)先制度,來(lái)解決預(yù)告登記與查封登記之間的銜接問(wèn)題:預(yù)告登記和查封登記可以競(jìng)存,前登記推進(jìn)為終局登記時(shí),順位在后的登記自動(dòng)失效。我國(guó)《民事訴訟法》第103條第2款規(guī)定:“財(cái)產(chǎn)已被查封、凍結(jié)的,不得重復(fù)查封、凍結(jié)。”由此可見(jiàn),我國(guó)法上的查封制度實(shí)行優(yōu)先主義原則,禁止重復(fù)查封。為避免第一次查封解除后,其他法院因不能立即獲悉,而未實(shí)施在后查封,使得債務(wù)人有機(jī)會(huì)移轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn),最高人民法院創(chuàng)建了輪候查封制度。根據(jù)《協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第20條、《民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第28條第1款以及《最高人民法院關(guān)于查封法院全部處分標(biāo)的物后輪候查封的效力問(wèn)題的批復(fù)》(法函[2007]100號(hào)),對(duì)已被法院查封的財(cái)產(chǎn),其他法院可以進(jìn)行輪候查封。輪候查封不同于查封,其是否以及何時(shí)產(chǎn)生查封效力,取決于在先的查封。只要在先的查封未解除或未自動(dòng)消滅,或者查封法院處分全部查封財(cái)產(chǎn),輪候查封就不生效。預(yù)告登記在某種程度上與查封登記具有相似性,即兩者皆“凍結(jié)”了登記簿。再者,預(yù)告登記房屋能否查封,亦涉及現(xiàn)登記權(quán)利人與發(fā)動(dòng)債權(quán)人之間的利益權(quán)衡。基于以上兩點(diǎn),筆者認(rèn)為,或許可以“依樣畫(huà)葫蘆”,即在房屋已預(yù)告登記的情形下,法院或許可依債權(quán)人的申請(qǐng)對(duì)其進(jìn)行輪候查封:當(dāng)預(yù)告登記推進(jìn)為本登記時(shí),輪候查封就不生效;而當(dāng)預(yù)告登記依法解除或失效時(shí),輪候查封自動(dòng)生效。如此,一方面,預(yù)告登記權(quán)利人的利益可得到維護(hù),其可自由決定是否按“原計(jì)劃”取得房屋所有權(quán),如因房?jī)r(jià)下跌,買(mǎi)方可能放棄實(shí)現(xiàn)其請(qǐng)求權(quán);另一方面,一旦預(yù)告登記權(quán)利人放棄“原計(jì)劃”,在后的輪候查封便自動(dòng)轉(zhuǎn)化為查封,發(fā)動(dòng)債權(quán)人進(jìn)而可依查封順位優(yōu)先實(shí)現(xiàn)其債權(quán)?；蛟S會(huì)有人提出質(zhì)疑:純粹由買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)主導(dǎo)推進(jìn)本登記,如雙方約定買(mǎi)方支付4/5價(jià)款便過(guò)戶,可能會(huì)危及發(fā)動(dòng)債權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn),因此,法院應(yīng)當(dāng)對(duì)本登記的推進(jìn)進(jìn)行把關(guān)。五、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)條款依《協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第15條第3項(xiàng),法院可依債權(quán)人的申請(qǐng),預(yù)查封被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的辦理了商品房預(yù)告登記的房屋。最高人民法院制定該條款的理由為:預(yù)告登記制度具有保全債權(quán)的實(shí)現(xiàn)、保全將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的功能,雖不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或者變動(dòng),但是可以使登記申請(qǐng)人取得一種請(qǐng)求將來(lái)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的排他性權(quán)利。誠(chéng)然,即便已預(yù)告登記,買(mǎi)受人亦僅針對(duì)出賣(mài)人取得一項(xiàng)債權(quán)性請(qǐng)求權(quán),即請(qǐng)求出賣(mài)人交付房屋并移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)。在預(yù)購(gòu)商品房情形下,也是如此,只不過(guò)預(yù)購(gòu)人請(qǐng)求權(quán)的內(nèi)容,不同于現(xiàn)物買(mǎi)賣(mài),而是請(qǐng)求將來(lái)才建成之房屋的交付與所有權(quán)移轉(zhuǎn)。(一)“預(yù)查封”:對(duì)被執(zhí)行人未到期債權(quán)的保全在我國(guó)法上,因金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行被執(zhí)行人債權(quán)的,債權(quán)人可行使代位權(quán),也可依強(qiáng)制執(zhí)行法執(zhí)行債務(wù)人對(duì)第三人的債權(quán)。關(guān)于前者,依《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》(法釋[1999]19號(hào))第13條第1款,債權(quán)人代位權(quán)之對(duì)象僅限于到期金錢(qián)債權(quán)。關(guān)于后者,《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》(法釋[2015]5號(hào),以下簡(jiǎn)稱(chēng):《民訴法司法解釋》)第159條、第501條和《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定(試行)》(法釋[1998]15號(hào),以下簡(jiǎn)稱(chēng):《執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定(試行)》)第61條至第69條規(guī)定了對(duì)被執(zhí)行人到期債權(quán)的保全與執(zhí)行,而《關(guān)于依法制裁規(guī)避執(zhí)行行為的若干意見(jiàn)》(法[2011]195號(hào))第13條規(guī)定了對(duì)被執(zhí)行人未到期債權(quán)的保全。根據(jù)上述條文,法院可依債權(quán)人的申請(qǐng),做出如下行為:(1)保全債務(wù)人對(duì)第三人的到期債權(quán),裁定第三人不得對(duì)債務(wù)人清償,第三人要求償付的,由法院提存財(cái)物或者價(jià)款;(2)執(zhí)行債務(wù)人的到期債權(quán),裁定凍結(jié)該債權(quán),并通知第三人直接向債權(quán)人履行債務(wù);(3)凍結(jié)債務(wù)人的未到期債權(quán),待債權(quán)到期后參照到期債權(quán)予以執(zhí)行。鑒于《協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第15條第3項(xiàng)涉及的執(zhí)行標(biāo)的系被執(zhí)行人的給付請(qǐng)求權(quán),且該給付請(qǐng)求權(quán)通常未屆履行期,筆者認(rèn)為,或許可以將該項(xiàng)所規(guī)定的“預(yù)查封”措施,定性為對(duì)被執(zhí)行人未到期債權(quán)的保全。從文義上來(lái)看,不同于債權(quán)人代位權(quán)制度,我國(guó)強(qiáng)制執(zhí)行法并未將法院可執(zhí)行的被執(zhí)行人債權(quán)限定為金錢(qián)債權(quán)。譬如,《民訴法司法解釋》第159條提到“該他人要求償付的,由人民法院提存財(cái)物或者價(jià)款”,即表明被執(zhí)行的債權(quán)除金錢(qián)債權(quán)外,亦可能為物之給付債權(quán)。再者,《民訴法司法解釋》第501條及《執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定(試行)》雖僅規(guī)定“收取命令”一種債權(quán)執(zhí)行方式,但這只是基于條文數(shù)量考慮而做出的“妥協(xié)之舉”,有關(guān)條文的制定者并不排除其他執(zhí)行方式如“移轉(zhuǎn)命令”、“支付轉(zhuǎn)給命令”等,有關(guān)條文的制定者的意圖是將其留待專(zhuān)門(mén)司法解釋解決。(二)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的解除與德國(guó)法相比,我國(guó)《協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第15條第3項(xiàng)所規(guī)定之“預(yù)查封”措施,僅產(chǎn)生“凍結(jié)登記簿”的效力,而未原則性規(guī)定被執(zhí)行人不得處分債權(quán)以及后續(xù)執(zhí)行程序。實(shí)務(wù)中,法院常遇到預(yù)查封期間案外人即出賣(mài)人與被執(zhí)行人(買(mǎi)受人)能否解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同這一問(wèn)題。從現(xiàn)行法來(lái)看,《民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第18條第2款對(duì)類(lèi)似情形做了規(guī)定,即在所有權(quán)保留情形下,出賣(mài)人依法解除買(mǎi)賣(mài)合同的,法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許,并應(yīng)解除對(duì)買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的所采取的查封、扣押、凍結(jié)措施。鑒于預(yù)查封效力基本等同于查封效力,法院似乎也可類(lèi)推適用該條款來(lái)解決上述問(wèn)題。再者,從申請(qǐng)執(zhí)行人的利益來(lái)看,一旦房屋買(mǎi)賣(mài)雙方解除合同,執(zhí)行標(biāo)的即房屋給付請(qǐng)求權(quán)即告消滅。但此時(shí),申請(qǐng)執(zhí)行人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的可能性并未被不正當(dāng)?shù)販p小,其可申請(qǐng)執(zhí)行被執(zhí)行人對(duì)房屋出賣(mài)人的價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)。從以上兩方面看,在法院預(yù)查封期間,買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)可以依法解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。法院所需考慮的僅是如何合理設(shè)置程序,在保障房屋買(mǎi)賣(mài)雙方意思自治的同時(shí)兼顧申請(qǐng)執(zhí)行人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。為了保證執(zhí)行效率,盡快確定被執(zhí)行人的責(zé)任財(cái)產(chǎn),筆者認(rèn)為,我國(guó)應(yīng)當(dāng)借鑒德國(guó)法,并參照《執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定(試行)》第61條,要求法院同時(shí)向被執(zhí)行人、申請(qǐng)執(zhí)行人外和第三債務(wù)人即房屋出賣(mài)人送達(dá)預(yù)查封裁定,并通知其一旦履行期限屆滿便應(yīng)履行移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的義務(wù)。同時(shí),參照《執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定(試行)》第62條、第65條、第66條,被執(zhí)行人在收到預(yù)查封裁定后,放棄其對(duì)房屋出賣(mài)人所享有的房屋給付請(qǐng)求權(quán)或延緩出賣(mài)人履行期限的行為,應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。出賣(mài)人有可以對(duì)抗被執(zhí)行人請(qǐng)求之事由的,應(yīng)當(dāng)在收到預(yù)查封裁定后的十五日內(nèi)向執(zhí)行法院提出異議。該異議一般應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式提出,口頭提出的,執(zhí)行人員應(yīng)記入筆錄,并由出賣(mài)人簽字或蓋章。出賣(mài)人在前述期限內(nèi)既未提出異議,又不履行移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)義務(wù)的,法院有權(quán)裁定對(duì)其強(qiáng)制執(zhí)行。不過(guò),為保障出賣(mài)人的利益,出賣(mài)人應(yīng)被許可向執(zhí)行法院對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人提起異議之訴。出賣(mài)人提出異議的,法院應(yīng)當(dāng)通知申請(qǐng)執(zhí)行人。申請(qǐng)執(zhí)行人認(rèn)為出賣(mài)人異議不實(shí)時(shí),可以于收受前述通知規(guī)定期限(或十五日)內(nèi),向管轄法院代位提起要求出賣(mài)人將房屋給付給買(mǎi)受人的訴訟,并將訴訟告知被執(zhí)行人。在該訴訟中,出賣(mài)人得提出基于買(mǎi)賣(mài)關(guān)系而產(chǎn)生的抗辯,亦有權(quán)主張合同撤銷(xiāo)權(quán)、解除權(quán)等。若存在“一屋二賣(mài)”情形,則預(yù)告登記可發(fā)揮其擔(dān)保效力。如果申請(qǐng)執(zhí)行人勝訴,則其可基于該判決請(qǐng)求強(qiáng)制執(zhí)行。一旦房屋過(guò)戶到被執(zhí)行人名下,“預(yù)查封”便轉(zhuǎn)為正式查封,申請(qǐng)執(zhí)行人進(jìn)而可