關于居間合同糾紛案件審理情況的調研報告

第關于居間合同糾紛案件審理情況的調研報告

近年來，房產中介公司與委托人之間發(fā)生的居間合同糾紛呈現出多發(fā)、復雜和多元化等特點。__省__市人民法院成立課題組，對__年至__年3月該院審理的涉房產居間合同糾紛案件進行專項調研，解析了案件特點、成因并提出了對策建議。

一、基本情況

__法院__年共受理居間合同糾紛案件115件，結案107件；__年收案300件，結案282件；__年一季度收案92件，結案56件。該類案件存在以下特點：

1案件數量增長迅猛，且呈逐年遞增態(tài)勢。從上述數據來看，該類案件數量逐年遞增，__年相比__年，收案數量同比上升160.87%，而__年一季度的收案就已靠近100件，接近__年全年收案數量。

2涉案標的額較小，但糾紛爭議較多。該院居間合同糾紛案件涉案標的額多為數千元至一萬余元不等，標的額較小，但涉及的爭議焦點較多，如中介公司是否存在口頭承諾的服務事項，合同履行中中介服務是否到位，委托人是否存在避開中介公司私下交易的問題，除了書面合同載明的中介費外是否存在口頭約定的收費優(yōu)惠等。

3受市場和政策的影響較大。隨著近年來房產價格的不斷波動，房屋出售方因價格上漲而毀約的情況有所增多，居間糾紛也隨之增多。另外，由于本地出臺房產新政，規(guī)定取得所有權證的房產兩年內不得上市交易，導致一些房屋買賣合同簽訂后被解除，買賣雙方可能已無糾葛，但中介公司認為前期已從事居間服務理應獲得相應的費用，而買賣雙方認為是因政策原因導致中介服務終止自己不應付費，因此產生大量糾紛。

二、原因分析

1居間合同條款格式化，影響雙方自由約定。中介公司往往提供固定格式的《房屋買賣協議》，涉及居間的內容也以格式條款在協議中簡單載明：簽訂本協議后，即視中介成功，買賣雙方各承擔總房價1%的中介費等。該格式條款嚴重限制了居間雙方的約定范圍。一旦買賣雙方在協議上簽名，中介公司便有理由主張總房價1%的中介費。而事實上居間雙方往往會口頭約定中介費打折、中介服務包括協助過戶等，但這些口頭約定未轉化成書面承諾，一旦中介公司反悔，委托人往往口說無憑，糾紛就此產生。

2買賣雙方法律意識不強，缺乏風險防范。買賣雙方普遍存在法律意識和風險意識薄弱的問題，表現為未全面了解房屋權屬狀態(tài)就草率交易；過于輕信中介公司的口頭承諾，未將中介費的打折約定等寫進書面合同；合同意識淡薄，不詳細閱讀、磋商合同內容便盲目簽約。

3中介公司服務缺乏規(guī)范，專業(yè)素養(yǎng)不足。個別中介公司明知房屋產權為共同共有甚至產權為他人，仍然輕信委托人的口頭保證，促成買賣雙方交易，導致最終因無權處分、無權代理等造成合同無效或者難以履行。在房屋被抵押、查封等情況下，一些中介公司未認真核實房屋的權屬狀態(tài)即促成交易，造成委托人損失。少數中介公司則急于求成，口頭承諾幫助購房者規(guī)避限購、房貸等政策，一旦承諾無法兌現，便引發(fā)矛盾。

4中介行業(yè)準入門檻較低，監(jiān)管有待加強。房產中介設立的門檻較低，只需要注冊登記，領取營業(yè)執(zhí)照即可，其從業(yè)人員也沒有條件限制，導致中介市場魚龍混雜，從業(yè)人員良莠不齊。個別中介機構利欲熏心，采取多種較為隱蔽的方式規(guī)避監(jiān)管，擾亂市場交易秩序，相關監(jiān)管機制有待完善，監(jiān)管力度有待加大。

5相關法律規(guī)定過于籠統(tǒng)，操作性不強。居間合同雖有合同法的專章規(guī)定，但規(guī)定過于籠統(tǒng)，其他法律法規(guī)等對此也缺乏明確具體的規(guī)定，導致中介機構相應的權利、義務和法律責任處于比較模糊的狀態(tài)。

三、對策建議

1保障自由簽約。建議由相關主管部門或者行業(yè)協會提供單獨的居間合同范本，然后由居間雙方結合交易實際，對相關權利、義務，特別是中介服務的具體事項和時間進度、中介費用和支付條件以及違約責任等進行詳細磋商，并將協商結果以書面形式加以明確，做到有約可查、有據可依，從源頭上預防和減少糾紛。

2加強普法宣傳。通過召開新聞發(fā)布會發(fā)布典型案例、加強案件宣傳報道等形式，加大普法宣傳力度，提醒買賣雙方在簽約前了解房產交易的相關政策，摸清擬交易房產的權屬狀況，對中介公司的口頭承諾采取錄音等方式加以固定等。

3強化行業(yè)管理。建議相關行業(yè)協會加強對中介機構監(jiān)管，強化從業(yè)人員教育培訓；完善從業(yè)人員的準入條件，優(yōu)化人員構成，從源頭上提高從業(yè)人員的整體素質；積極引導中介機構依法、規(guī)范、誠信經營，實現中介自律和行業(yè)管理雙輪驅動。

4健全行政監(jiān)管。構建由市場監(jiān)管、房管等參與的聯動執(zhí)法機制，共同加強監(jiān)管；建立信用評級體系，將違規(guī)操作、違法居間的中介機構納入失信黑名單，并視情節(jié)輕重，限制其在一定期限內經營，直至取消從業(yè)資格；探索居間糾紛調解前置程序，加強訴前行政調解，完善訴調對接，努力通過多元方式化解糾紛。