房地產(chǎn)一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中的計(jì)劃管理

計(jì)劃管理扎體系明標(biāo)準(zhǔn)順形勢(shì)提價(jià)值PMO秋季例會(huì)旭輝集團(tuán)PMO辦公室承上—PMO經(jīng)營“駕駛艙”利潤管理經(jīng)營目標(biāo)項(xiàng)目管理“大運(yùn)營”開發(fā)價(jià)值鏈專業(yè)業(yè)務(wù)啟下—項(xiàng)目快周轉(zhuǎn)4個(gè)月8個(gè)月3庫存2個(gè)月【開工】【開盤】首開取證庫存30%建造取證量3個(gè)月經(jīng)營性現(xiàn)金流回正周期12個(gè)月“4832”能力！資金占用現(xiàn)金流回正項(xiàng)目運(yùn)營管理體系在于保障戰(zhàn)略匹配、組織有效、流程可行、有效落地、高效決策，且通常為多重目標(biāo)組合、隨時(shí)監(jiān)控/調(diào)整計(jì)劃、及時(shí)調(diào)整經(jīng)營航向，“管一年，看三年”，調(diào)整項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏，保證業(yè)績(jī)持續(xù)穩(wěn)定增長......3項(xiàng)機(jī)制3個(gè)會(huì)議3級(jí)計(jì)劃3層組織集團(tuán)→事業(yè)部→項(xiàng)目榮譽(yù)排名問責(zé)機(jī)制經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)懲橫向2會(huì)+縱向1會(huì)重大節(jié)點(diǎn)（集團(tuán)）

里程碑節(jié)點(diǎn)（事業(yè)部）主項(xiàng)計(jì)劃（項(xiàng)目）“3-3-3-3”項(xiàng)目運(yùn)營管理體系戰(zhàn)略組織流程決策計(jì)劃監(jiān)控評(píng)價(jià)目標(biāo)啟下—項(xiàng)目運(yùn)營管理體系計(jì)劃管理與快周轉(zhuǎn)快周轉(zhuǎn)計(jì)劃管理實(shí)現(xiàn)節(jié)奏效率能力項(xiàng)目開發(fā)全過程項(xiàng)目獲取項(xiàng)目策劃方案設(shè)計(jì)示范區(qū)打造項(xiàng)目開發(fā)施工產(chǎn)品交付項(xiàng)目銷售16年項(xiàng)目計(jì)劃管理怎么樣？》》效率》》節(jié)奏城市兵棋推演城市目標(biāo)16年實(shí)現(xiàn)最快項(xiàng)目開盤工期重慶“7”“10.1”天津“8”“9.7”上?！?”無新盤沈陽“7”“7.7”合肥“6”“5.6”杭州“8”“7.2”北京8個(gè)月（剛需）11-13個(gè)月（商辦）“15.8”長沙“7”無新盤武漢保9爭(zhēng)8破7“13.1”蘇州保8、爭(zhēng)7、破6“9.4”南京“8”“11.8”備注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止10月15日，扣除春節(jié)影響16年兵棋推演目標(biāo)，3個(gè)城市實(shí)現(xiàn)推演目標(biāo)！16年項(xiàng)目計(jì)劃管理→1）效率破“6”目標(biāo)鵝實(shí)現(xiàn)抽！合肥益事業(yè)賺部陶沖住湖項(xiàng)泥目拿地腹→開掛盤5.址6個(gè)月朗香書檢院項(xiàng)目拿地→則開盤6.氣0個(gè)月備注陽：以邊上工逐期僅鏡扣除敬春節(jié)角施工早影響16年項(xiàng)很目計(jì)斗劃管理→1）效勉率案例糖“合肥廈破六繳項(xiàng)目腦案例閥分享塔”標(biāo)準(zhǔn)工期2016年首開項(xiàng)目實(shí)際工期0.53.57.78.9方案批復(fù)定位示范區(qū)開放開盤1.05.710.611.5方案批復(fù)定位示范區(qū)開放開盤15年首開效率實(shí)際工期1.05.79.211.116年項(xiàng)絨目計(jì)府劃管理→1）效喬率1、定使位及鏟方案扇批復(fù)跑效率盡仍遲院緩，舒與15年開校盤項(xiàng)爛目持會(huì)平2、樣瓜板示射范區(qū)鞋開放概效率秧有所危下降廈，較15年開枯盤項(xiàng)候目水摔平下今降0.張7個(gè)月；3、拿愛地到違開盤訊周期回有所腰下降夫，較15年開箭盤項(xiàng)榨目水境平下給降0.守4個(gè)月厭；紅旗波版工磚期20將16年首掘開項(xiàng)督目-投前廢與投欄后實(shí)際工期0.433.97.99.7方案批復(fù)定位示范區(qū)開放開盤1.05.710.611.5方案批復(fù)定位示范區(qū)開放開盤1、拿未地時(shí)娘運(yùn)營動(dòng)計(jì)劃煤排布艘比較惠激進(jìn)灶；2、拿跟地后旦還原授項(xiàng)目迷真實(shí)腸面目16年項(xiàng)章目計(jì)挎劃管理→1）效水率16年項(xiàng)羨目計(jì)飼劃管理→2）節(jié)奏城市項(xiàng)目開盤時(shí)間合肥陶沖湖別院2016/7/17合肥朗香書院2016/7/23合肥鉑悅·廬州府2016/8/6浙江時(shí)代城2016/6/24蘇南壹號(hào)院2016/4/10沈陽旭輝錦堂2016/7/23重慶江山樾2016/5/28南京鉑悅金陵2016/6/25蘇州鉑悅犀湖2016/7/30南京鉑悅秦淮2016/10/19武漢鈺龍半島2016/10/13北京七號(hào)院2016/10/15北京26街區(qū)2016/6/30天津陸號(hào)院2016/10/22沈陽峰尚2016/10/30北京一合相2016/10/31杭州糧食倉庫2016/12/28下半年開籌盤12個(gè)上半黃年開掩盤5個(gè)下半析年開奸盤項(xiàng)頌?zāi)空及灯叱烧?！第四季揮度開堡盤項(xiàng)畏目占餃四成瞞！16年項(xiàng)為目計(jì)敏劃管理→2）節(jié)奏竣備交擠付項(xiàng)妨目集嫁中在6月份零及12月份鋪！已實(shí)碰現(xiàn)結(jié)焦轉(zhuǎn)26個(gè)16年竣載工數(shù)12個(gè)16年項(xiàng)萍目計(jì)或劃管理效率腸：整仇體未班提升貼！節(jié)奏脾：還屆是不站均衡！項(xiàng)目遠(yuǎn)計(jì)劃宿管理維度：憤項(xiàng)目羽全周抹期過蘭程管盯控三分島管理命：分秋級(jí)朗分背階段分職旬能招商業(yè)前態(tài)規(guī)趕劃確邀認(rèn)主力店剪合同微簽訂拆及一換般商喇戶合腔同簽昆訂30嫩%以上一般商扎戶合稿同簽文訂50和%一般商振戶合呆同簽作訂80脫%商業(yè)接叉管大于20雅00平米仗店鋪澆及主沉力店惡進(jìn)場(chǎng)凝裝修商業(yè)雜開業(yè)項(xiàng)目獲鴿取前期決柳策規(guī)劃設(shè)止計(jì)示范區(qū)打雁造工程施肅工產(chǎn)品樸交付拿地排沖布計(jì)屑劃項(xiàng)目交惹底項(xiàng)目粥定位會(huì)戰(zhàn)略詠規(guī)劃會(huì)項(xiàng)目菊目標(biāo)籍版確態(tài)定跟投株方案具完成蠻審批方案批復(fù)樣板鋪區(qū)開工樣板肥區(qū)開放施工證預(yù)售蝴證開發(fā)貸商業(yè)開工達(dá)預(yù)蝴售條雪件主體焰結(jié)構(gòu)艙封頂完成羊外立侵面落架精裝天修竣工備案驗(yàn)收開盤螞銷售交付證大產(chǎn)證報(bào)批報(bào)流建項(xiàng)目磨銷售開發(fā)貸招采總包項(xiàng)目省計(jì)劃安管理項(xiàng)目獲協(xié)取拿地排敬布計(jì)隱劃項(xiàng)目國交底1、激嗚進(jìn)型/烏龜運(yùn)型2、經(jīng)需濟(jì)指餓標(biāo)面固積/成本/進(jìn)度/某事搬業(yè)部良項(xiàng)目拿地排隆布相鄰當(dāng)于膏項(xiàng)目炸模擬壯演練愉！現(xiàn)狀：見拿地典階段皆計(jì)劃慰排布竄不合伏理某事張業(yè)部輛項(xiàng)目[案例][案例]項(xiàng)目嶺計(jì)劃旦管理項(xiàng)目獲嗎取拿地排醫(yī)布計(jì)晌劃項(xiàng)目崖交底要求獨(dú)：拿壩地排截計(jì)劃困，6個(gè)一穗定要頭“明順白”總圖經(jīng)濟(jì)指知標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)工期地塊現(xiàn)邪狀政策基豎本摸底營銷暗策略樣板探區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目念計(jì)劃寒管理項(xiàng)目獲循取拿地排歲布計(jì)蘭劃項(xiàng)目料交底合作項(xiàng)靈目交丸底合作欺協(xié)議替交底項(xiàng)目費(fèi)秤用-營銷漂費(fèi)用餃、管沖理費(fèi)撇用、句成本紫費(fèi)用惠比例資確定資金支偷付：故關(guān)注貸投入落和回以款清算：變重點(diǎn)鏈關(guān)注義清算監(jiān)時(shí)點(diǎn)前期籌營銷-項(xiàng)目芒定位權(quán)、方相案、阻價(jià)格景、營況銷動(dòng)歌作“三千會(huì)職隨責(zé)要仇求”計(jì)劃節(jié)虧點(diǎn)、塔營銷林價(jià)格叼、成跳本變緞化的懲控制派駐人雨員職啊責(zé)、箏要求駱、檔燭案、逮資料信息月秀報(bào)披雞露要求項(xiàng)目瓶計(jì)劃腰管理前期決吸策項(xiàng)目潔定位會(huì)戰(zhàn)略弓規(guī)劃會(huì)項(xiàng)目括目標(biāo)乖版確飼定跟投生方案絹完成萌審批“兩牌會(huì)”呼順利爺召開觸！不光是組惑織者據(jù)，更那多是翁參與諷者！[案例]項(xiàng)目弊計(jì)劃晉管理前期決冠策項(xiàng)目務(wù)定位會(huì)戰(zhàn)略爭(zhēng)規(guī)劃會(huì)項(xiàng)目庫目標(biāo)常版確軍定跟投春方案培完成巖審批項(xiàng)目目尚標(biāo)版喬確定定什勵(lì)么！美怎么纖定！默口徑強(qiáng)！現(xiàn)狀：遇分期把窮控弱[案例]1、無違專項(xiàng)夕交圈大機(jī)制譯，分需期調(diào)襯整隨駝意2、分煤期與悶標(biāo)段退互相哨混合3、分而期與刑后期置驗(yàn)收懇規(guī)劃含不匹摸配項(xiàng)目罪計(jì)劃曠管理前期決雜策項(xiàng)目膠定位會(huì)戰(zhàn)略我規(guī)劃會(huì)項(xiàng)目預(yù)目標(biāo)躺版確母定跟投睜方案始完成是審批要求緊：強(qiáng)猴分期廁把控+分期北專題羊會(huì)項(xiàng)目梯計(jì)劃沙管理前期決礙策“利潤族或現(xiàn)輸金流打?qū)蜃R(shí)”原哲則“規(guī)昏模適唉當(dāng)”少原則“資慮金使尾用最鏈大化嚇”原拴則“合旱理稅起務(wù)籌瞇劃”谷原則“營需銷策鋤略”酒原則“產(chǎn)虜品合品理搭垃配”啞原則“利汪于規(guī)用劃驗(yàn)犯收、蒜交付化結(jié)轉(zhuǎn)輩”原黃則項(xiàng)目規(guī)計(jì)劃奸管理規(guī)劃設(shè)慕計(jì)方案批復(fù)施工證預(yù)售剃證報(bào)批早報(bào)建影響雹報(bào)批眼報(bào)建笛的因賀素政府墨政策北影響：技政府引調(diào)控蕉、限見價(jià)。林。。合作幣方影響：份收并摘購、印合作芳邊界普不清蛛晰、米合作伍方遺段留問害題、賊國企珍施工磨總包眨公開弟招標(biāo)鳳。。藝。。規(guī)劃技屠術(shù)條件影響：撐報(bào)規(guī)寧面積桌、技?jí)涡g(shù)規(guī)偶范。閘。。劣。公司內(nèi)劉部需就求與喂政府鈴需求親之間伏的差叉異。賄。。政府領(lǐng)憤導(dǎo)政持績(jī)、肉個(gè)人櫻喜好閣。。衛(wèi)。。項(xiàng)目事計(jì)劃斬管理規(guī)劃設(shè)經(jīng)計(jì)方案批復(fù)施工證預(yù)售折證報(bào)批鑄報(bào)建[案例]無法鐵上半崇年搶傭收，失立冬瓦入市組很無侄奈！項(xiàng)目怎計(jì)劃廢管理規(guī)劃設(shè)廢計(jì)方案批復(fù)施工證預(yù)售川證報(bào)批牧報(bào)建[案例]犧牲上鄙半年慨開盤叼目標(biāo)穗，保臨證開朽盤價(jià)格！項(xiàng)目肥計(jì)劃污管理規(guī)劃設(shè)要計(jì)方案批復(fù)施工證預(yù)售伙證報(bào)批朗報(bào)建合作耗方國忘資，施辦工總行包招缺標(biāo)必伴須公聯(lián)開招智標(biāo)，蚊周期丙拉長讓，影劇響施存工證合作協(xié)板議規(guī)稍劃邊彎界未搞批清楚鳥，導(dǎo)轎致拆寫遷、鄰補(bǔ)地跌價(jià)等臣等問痕題合作方不岔配合，前揪期推值不動(dòng)或！[案例]項(xiàng)目柏計(jì)劃傘管理規(guī)劃設(shè)自計(jì)方案批復(fù)施工證預(yù)售純證報(bào)批民報(bào)建k1池0的三勉幢高僻層調(diào)胡成了永階梯御狀，面積粱及貨冬值指破標(biāo)壓在K9和K7領(lǐng)導(dǎo)個(gè)人砌喜好開盤冊(cè)延后5個(gè)月敞！[案例]項(xiàng)目船計(jì)劃慈管理規(guī)劃設(shè)觸計(jì)方案批復(fù)施工證預(yù)售霧證報(bào)批尺報(bào)建規(guī)劃系條件[案例]項(xiàng)目筐計(jì)劃藥管理規(guī)劃設(shè)款計(jì)方案批復(fù)施工證預(yù)售芽證報(bào)批頁報(bào)建預(yù)測(cè)面積&實(shí)測(cè)面積補(bǔ)差上及賠遣償在業(yè)主楊：50雜00萬左音右！利妙潤下姥降！實(shí)測(cè)伯建筑姥面積

預(yù)測(cè)脈建筑泛面積授。未齊超出-3醬%的建爭(zhēng)筑面顏積約杏為：19仁00平方翅米。倍退還傘業(yè)主場(chǎng)補(bǔ)差劣金額菊約為蝦：30額00萬，挪超出-3拾%的建否筑面躍積約耗為：70蚊0平方爆米，餓需雙足倍賠餅償，軍退還穿業(yè)主廈補(bǔ)差盯金額薪約為姐：20昂00萬。[案例]項(xiàng)目描計(jì)劃疾管理規(guī)劃設(shè)譯計(jì)方案批復(fù)施工證預(yù)售濃證報(bào)批駱報(bào)建一圖液指導(dǎo)一套冬系統(tǒng)韻的報(bào)睡建流婆程總江圖備（已明進(jìn)入望城區(qū)易、目罰標(biāo)城則區(qū)）三案睬例庫1、以遍往項(xiàng)她目出總現(xiàn)過巡壽的報(bào)悟建案免例總鎮(zhèn)結(jié)2、其居他公士司報(bào)秤建案吊例分衡享兩表仍支撐表一夠：報(bào)弓批報(bào)帖建工顧作指粒南表表二幣：報(bào)誘建細(xì)碑化專牢項(xiàng)計(jì)碎劃表蹄（關(guān)專鍵點(diǎn)婆）四廣敘播1、政繳策動(dòng)雁態(tài)2、技幟術(shù)規(guī)灰范變駐化要求擠方向框架項(xiàng)目罰計(jì)劃泛管理開發(fā)貸前期融街資開發(fā)貸關(guān)注點(diǎn)：1、融框資額剪度2、放滑款時(shí)岔間3、實(shí)谷際放胳款額統(tǒng)度4、還命款時(shí)陽間項(xiàng)目享計(jì)劃衰管理示范區(qū)打稱造工程施摟工樣板陵區(qū)開工樣板傍區(qū)開放開工達(dá)預(yù)制售條冒件主體蓋結(jié)構(gòu)幼封頂完成矛外立句面落架精裝細(xì)修竣工備案驗(yàn)收現(xiàn)狀描：專項(xiàng)計(jì)澇劃失守開工蘋管控貧放任示范額區(qū)展鍋示延辦后工程梢搶工謊能力遠(yuǎn)弱政府陪停工配等影掙響項(xiàng)目活計(jì)劃院管理示范區(qū)打銷造工程施仿工樣板亡區(qū)開工樣板廉區(qū)開放開工達(dá)預(yù)阻售條按件主體爆結(jié)構(gòu)惱封頂完成片外立濁面落架精裝滲修竣工備案驗(yàn)收[案例][案例]項(xiàng)目滅計(jì)劃壟管理示范區(qū)打膠造工程施箏工樣板病區(qū)開工樣板戴區(qū)開放開工達(dá)預(yù)新售條劑件主體缸結(jié)構(gòu)貞封頂完成失外立那面落架精裝簡(jiǎn)修竣工備案驗(yàn)收要求加：抓難專項(xiàng)加計(jì)劃誕，保蝕關(guān)鍵艦節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目伯計(jì)劃尚管理示范區(qū)打頂造工程施稻工樣板欣區(qū)開工樣板緩區(qū)開放開工達(dá)預(yù)現(xiàn)售條鴿件主體亮結(jié)構(gòu)神封頂完成粒外立緞面落架精裝暗修竣工備案驗(yàn)收要求：控叉開工死，彈宴性供項(xiàng)目奸計(jì)劃漏管理示范區(qū)打溫造工程施按工樣板肌區(qū)開工樣板晝區(qū)開放開工達(dá)預(yù)痛售條蔬件主體安結(jié)構(gòu)直封頂完成站外立笨面落架精裝弊修竣工備案驗(yàn)收要求：控濁開工森，彈拿性供三表一表銷售成計(jì)劃療表流量控度制表銷售去脹化表供應(yīng)些計(jì)劃銳表開工申虜請(qǐng)單項(xiàng)目今計(jì)劃瞇管理開盤辱銷售項(xiàng)目碌銷售把控毅：貨克值定奸調(diào)價(jià)開盤撈前專沙項(xiàng)計(jì)雕劃（鞭銷售養(yǎng)合同斃、營嘆銷說光辭等攀等）[案例]項(xiàng)目妥計(jì)劃蜓管理產(chǎn)品探交付交付證大產(chǎn)證關(guān)注點(diǎn)：1、交銳付時(shí)澆間、莫交付賭條件2、驗(yàn)捆收風(fēng)貪險(xiǎn)3、交青付證畝取得至必備儀條件4、大況產(chǎn)證亡取得釋必備疲條件5、交厲付滿忠意度6、復(fù)么盤防索先賠！風(fēng)險(xiǎn)富把控嗎及辨淹別意寫識(shí)不暮夠開盤監(jiān)時(shí)間猾延期5個(gè)月！三個(gè)不能不能看合作方是本土企業(yè)就不防范證照風(fēng)險(xiǎn)不能只關(guān)注規(guī)劃局領(lǐng)導(dǎo)而不管下級(jí)辦事人員不能用人不當(dāng)，耽誤報(bào)批報(bào)建，延遲開盤案例廈分享:收并滅購項(xiàng)麻目運(yùn)安營關(guān)賤注點(diǎn)寸及項(xiàng)見目報(bào)腹批報(bào)替建問學(xué)題項(xiàng)目噴計(jì)劃竄管理[案例]項(xiàng)目煤計(jì)劃塔管理招商業(yè)技態(tài)規(guī)噴劃確水認(rèn)主力店廁合同闊簽訂畜及一暖般商較戶合陜同簽庸訂30泉%以上一般商貨戶合差同簽扔訂50屢%一般商駕戶合闊同簽伯訂80撓%商業(yè)接野管大于20憑00平米右店鋪村及主盛力店倘進(jìn)場(chǎng)陵裝修商業(yè)除開業(yè)商業(yè)指標(biāo)定位產(chǎn)品消線租金霸測(cè)算扭、成本溜控制招商紹運(yùn)營開業(yè)》》韓赟龍總分經(jīng)享項(xiàng)目化計(jì)劃披管理總結(jié):1、想訊的多-全周郊期過漿程把廚控2、懂踐的全-業(yè)務(wù)鉤邏輯賭清楚+專業(yè)卻知識(shí)硬支撐3、看說的清-分級(jí)鼓把控修、風(fēng)酷險(xiǎn)判巾別4、會(huì)參的多-制度跪工具17計(jì)劃城管理與快周轉(zhuǎn)管類控方