丹尼斯大衛(wèi)城調(diào)研報告

丹尼斯大衛(wèi)城調(diào)研報告招商部丹尼斯大衛(wèi)城調(diào)研報告1/44PART1丹尼斯大衛(wèi)城項目概況PART2項目總結(jié)丹尼斯大衛(wèi)城調(diào)研報告2/44PART1丹尼斯大衛(wèi)城項目概況丹尼斯大衛(wèi)城調(diào)研報告3/44大衛(wèi)城項目基本情況開發(fā)商丹尼斯集團項目占地面積43993平米總建筑面積40萬平米業(yè)態(tài)構(gòu)成BETTER超市：1.6萬㎡總投資額18億元丹尼斯百貨：14萬㎡層數(shù)地下4層，地上A塔14層，B塔24層MALL：7.4萬㎡停車位2023余個酒店：4.5萬㎡開業(yè)時間2023.5.8地下-2F到-4F停車場：10.5萬㎡所在商圈二七商圈主力商戶韓國CGV影院、BETTER超市項目定位丹尼斯首個大型城市綜合體項目，融購物、美食、休閑、娛樂、酒店等多種功能為一體一站式購物休閑娛樂中心項目地址河南省鄭州市二七路與太康路交叉口西北角丹尼斯大衛(wèi)城垂直交通丹尼斯大衛(wèi)城調(diào)研報告4/44鄭州丹尼斯百貨于1995年正式籌建，是臺灣東裕集團麾下一家集百貨、大賣場、便利店與物流中心等業(yè)態(tài)為一體零售事業(yè)集團，也是國務(wù)院在全國范圍內(nèi)選定兩家臺商百貨零售試點之一，在河南省政府與鄭州市政府各級領(lǐng)導(dǎo)大力幫助下，河南首家丹尼斯百貨于1997年11月16日在鄭州勝利開業(yè)。23年來丹尼斯不斷改善經(jīng)營方式并擴大連鎖規(guī)模，以鄭州為關(guān)鍵、輻射河南全省，已在鄭州、洛陽、安陽、新鄉(xiāng)、南陽、商丘、平頂山、焦作、漯河、濟源等地開有近百家百貨、大賣場、便利店，為中原人民生活品質(zhì)提升和商貿(mào)建設(shè)做出了主動貢獻，同步取得了良好經(jīng)濟效益和社會效益。開發(fā)商簡介建筑設(shè)計單位簡介拜肯集團（BUCHAN）是澳大利亞最大多專業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計集團之一。該集團以卓越建筑設(shè)計聞名于世，而且在下列各領(lǐng)域具有豐富經(jīng)驗。**大型城市綜合體**商業(yè)零售**休閑娛樂**酒店**住宅**商務(wù)寫字樓**公共建筑**教育**醫(yī)療健康我企業(yè)在澳大利亞和新西蘭設(shè)有七處分企業(yè)，而且在歐洲倫敦和中東迪拜設(shè)有設(shè)計分部。室內(nèi)空間設(shè)計單位簡介日本丹青社設(shè)置于50年代，專業(yè)從事展覽展會、商業(yè)設(shè)施室內(nèi)空間及大型項目規(guī)劃等多種空間展示籌劃、設(shè)計及施工制作業(yè)務(wù)，系一家在東京證券交易所主板上市企業(yè)。在長久經(jīng)營活動中，企業(yè)積累了豐富行業(yè)經(jīng)驗，同步經(jīng)過提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)使我們擁有了眾多相互信賴主要客戶。丹青創(chuàng)藝設(shè)計征詢(上海)有限企業(yè)系日本株式會社于2023年在中國投資設(shè)置全資子企業(yè)，秉承了丹青社優(yōu)良老式，將丹青社積累豐富經(jīng)驗和卓越技術(shù)引進到中國，將一如既往地為客戶提供高品質(zhì)、高附加價值服務(wù)。大衛(wèi)城由丹尼斯百貨斥資18億元開發(fā)建設(shè)，由世界著名BUCHAN企業(yè)主筆建筑設(shè)計，日本丹青社擔綱室內(nèi)商業(yè)空間規(guī)劃。丹尼斯大衛(wèi)城調(diào)研報告5/44大衛(wèi)城輻射范圍丹尼斯大衛(wèi)城調(diào)研報告6/44丹尼斯大衛(wèi)城周圍競品項目眾多，將來規(guī)劃新田360廣場、金博大二期和新田二七時代廣場3個項目入市。現(xiàn)狀商業(yè)，從物業(yè)類型來看，百貨居于主導(dǎo)地位。新增萬象城和大衛(wèi)城陸續(xù)開業(yè)，在檔次和業(yè)態(tài)上提升很大。金博大北京華聯(lián)萬象城百貨大樓大上海城德化步行街金博大二期新田360廣場新田二七時代廣場未入市項目開業(yè)項目丹尼斯人民路店百盛購物廣場友誼國際廣場二七商圈丹尼斯大衛(wèi)城調(diào)研報告7/44丹尼斯大衛(wèi)城周圍競品項目眾多，將來規(guī)劃新田360廣場、金博大二期和新田二七時代廣場3個項目入市?，F(xiàn)狀商業(yè)，從物業(yè)類型來看，百貨居于主導(dǎo)地位。新增萬象城和大衛(wèi)城陸續(xù)開業(yè)，在檔次和業(yè)態(tài)上提升很大。金博大北京華聯(lián)萬象城百貨大樓大上海城德化步行街金博大二期新田360廣場新田二七時代廣場未入市項目開業(yè)項目丹尼斯人民路店百盛購物廣場友誼國際廣場二七商圈康橋華城升龍國際二七萬達中原名都橄欖城都市廣場鑫苑美適中心大商千盛大商千盛丹尼斯大衛(wèi)城調(diào)研報告8/44二七商圈主要商業(yè)項目項目名稱物業(yè)類型建筑面積（㎡）營業(yè)面積（㎡）開業(yè)時間主力店備注鄭州百貨大樓百貨15000100001955.11百盛購物廣場百貨50000330002023.1丹尼斯人民路店百貨45000335001997.11北京華聯(lián)百貨92023500002023.82023年10月北京華聯(lián)物業(yè)3億元易主凱德置地大商新瑪特金博大店百貨65000420231997.92023年6月被大商集團收購重新開業(yè)正弘國際名店百貨1202380001997.12023年7月被大商集團正式收購友誼國際廣場百貨50324320232023.7大上海城購物中心28萬18萬2023.4百年德化商業(yè)街80000600002023.4華潤萬象城購物中心40萬（已開業(yè)部分21萬）12萬2023.4Ole′超市、冰紛萬象真冰滑冰場、金標百盛、中影丹尼斯大衛(wèi)城大型城市綜合體40萬17萬2023.5既有商業(yè)合計149萬丹尼斯大衛(wèi)城調(diào)研報告9/44項目亮點解讀業(yè)態(tài)齊全百貨、MALL、餐飲、娛樂、進口超市、五星級酒店面積最大總體量約40萬平米，經(jīng)營面積可達17萬平米，中部五省最大國際品牌最多進駐大衛(wèi)城國際一線、二線品是河南省內(nèi)最齊全，國內(nèi)品牌組中原最強丹尼斯首個冰場項目。真冰冰場面積達2023平方米，冰面面積近1000平方米，位于丹尼斯大衛(wèi)城5F最大真冰溜冰場韓國CGV影院河南省最高原則第四代IMAX影廳，7個影廳，一種IMAX影廳，可同步容納2023人觀影丹尼斯大衛(wèi)城調(diào)研報告10/44丹尼斯大衛(wèi)城區(qū)位優(yōu)劣勢分析坐落位置：位于鄭州市中心二七商圈，東臨二七路，南臨太康路，西側(cè)是人民公園，北側(cè)是鄭州市公安局，項目周圍交通非常便利。項目交通劣勢1、西太康路是西東向單行道，未設(shè)置車行出入口；2、車行動線單一，只能沿二七路從北往南才干進入大衛(wèi)城地庫。酒店大堂：設(shè)置在整個建筑物北側(cè)便捷交通公交線路：101、152、178、21、256、28、95、312、32、34、37、518、52、6、903、906、93、966、603、Y806、Y821車行動線方向PPP↑北向丹尼斯大衛(wèi)城調(diào)研報告11/44大衛(wèi)城周圍地鐵情況丹尼斯大衛(wèi)城調(diào)研報告12/44丹尼斯大衛(wèi)城調(diào)研報告13/44大衛(wèi)城人形動線丹尼斯大衛(wèi)城調(diào)研報告14/445F：溜冰場6F：劇場、電影院10-12F：餐飲區(qū)14F：健身會所7-24F：酒店A塔B塔13F：業(yè)主辦公區(qū)4F：居家、小朋友娛樂3F：簡餐、休閑衣飾2F：快潮流1F：精品配飾9F：童裝、孕嬰8F：家電家居、活動會館7F：西服、男士皮件3-6F：女裝、女士皮件、內(nèi)衣2F：珠寶、精品1F：名表、珠寶B1F：精品超市B1F：居家生活●精品百貨：A塔1-9樓；●SHOPPINGMALL：裙樓1-6樓；●餐飲休憩：B1-9樓各樓層分散餐飲、休憩，10-12樓集中布局餐飲；●精品超市：B1樓，滿足居家生活之必需；●酒店：B塔7-24樓，國際五星級原則豪華酒店；●工作人員辦公：A塔13樓；●會所：A塔14樓。以百貨為主，新增購物中心、五星級酒店等業(yè)態(tài)，同步還配套了特色餐飲、電影院、小型劇院、冰場以及空中泳池會所。丹尼斯大衛(wèi)城調(diào)研報告15/44大衛(wèi)城零售業(yè)態(tài)分析丹尼斯大衛(wèi)城調(diào)研報告16/44項目用地南北長270米東西寬約180米入口主入口入口百貨1-9F丹尼斯百貨位于建筑物南半部，主入口設(shè)在二七路與太康路交叉口，二七路和太康路各有一種入口。北二七路西太康路A塔：樓高14層，總建筑面積14萬平米。1-9層為百貨，10-12層各色餐飲，13層業(yè)主辦公區(qū)，14層為健身會所。A塔，14FB塔，24FMALLB塔：樓高24層，總建筑面積12萬平米。1-6層為MALL，7-24層為酒店。丹尼斯大衛(wèi)城調(diào)研報告17/44丹尼斯大衛(wèi)城鄭州市公安局人民公園酒店大堂酒店（7-24F）北二七路酒店位于建筑東北角，東臨北二七路，總建筑面積4.5萬平米，352間原則客房。酒店車庫入口30米寬內(nèi)部道路，乘客下車，客車可走二七路離開，或U型拐彎直達地下停車場。到二七路進地庫MALL（1-6F）百貨（1-9F）進地庫丹尼斯大衛(wèi)城調(diào)研報告18/44丹尼斯大衛(wèi)城酒店入口現(xiàn)狀照片丹尼斯大衛(wèi)城調(diào)研報告19/44丹尼斯大衛(wèi)城項目定位經(jīng)營定位從商業(yè)業(yè)態(tài)上講，項目融合了國際精品、百貨、MALL、超市和酒店五個業(yè)態(tài)?！案叨藝H精品+中檔百貨+超市日常消費”，多業(yè)態(tài)復(fù)合型組合，形成強有力市場競爭力目的客層定位以潮流青年、行政事業(yè)干部、專業(yè)技術(shù)人員以及新興企業(yè)年輕主管為主力客層，國際精品和百貨企業(yè)滿足中高檔消費人群，將MALL定位為一種年輕、潮流購物中心，吸引年輕人消費市場定位融購物、美食、休閑、娛樂、酒店住宿等多種功能于一體一站式購物休閑娛樂中心，丹尼斯集團將自主經(jīng)營本項目中全部商業(yè)空間，項目開發(fā)目是偏向于‘永續(xù)經(jīng)營’和‘資產(chǎn)長久收益最大化’丹尼斯大衛(wèi)城調(diào)研報告20/44丹尼斯大衛(wèi)城大衛(wèi)城1-4F平面圖丹尼斯大衛(wèi)城調(diào)研報告21/44冰場大衛(wèi)城冰上樂園●鄭州市最高端室內(nèi)真冰溜冰場●丹尼斯首個冰場項目●位于丹尼斯大衛(wèi)城5樓，總面積2023平米，冰面面積近1000平米●配有VIP室、更衣室、舞蹈室等功能區(qū)●引入互動投影、360度屏幕丹尼斯大衛(wèi)城調(diào)研報告22/44韓國CGV國際影院多功能廳CGV影院●河南省最高原則IMAX影廳新體驗●位于購物中心6F，與冰場挑空區(qū)相鄰●設(shè)有7個廳，1357個座位●一種全省最大IMAX影廳，6個全金屬銀幕3D影廳丹尼斯大衛(wèi)城調(diào)研報告23/44大衛(wèi)城5-9F平面圖丹尼斯大衛(wèi)城調(diào)研報告24/44河南美食匯、美食廣場大嬸魯肉飯：主打鹵肉飯（臺灣風味）西關(guān)味：招牌鮮蝦云吞竹升面（廣式快餐）芙蓉巷：主營成都各地小吃（川味小吃）中和堂：自助式品茗（茶點）九如香：主打麻辣小龍蝦、花甲土大力：主營燒烤（韓式快餐）楊翔豆皮涮牛肚：特色涮鍋黎師傅中國煲：主營雞煲(粵北煲式菜肴)魚樂：特色烤魚重慶胡和記面：主打小面(重慶小吃)豫合匯：燴面(豫菜)阿秦家味：撈燙；（臺式撈燙）蒙自源：云南過橋米線（云南美食）誠記煲仔飯：主打雙臘、黑椒廣式煲仔飯（廣式）花布：以成都冷鍋串串為主題概念餐廳（四川小吃）76人老燴面：主營燴面、快餐（中式快餐）百宴菌菇拉面：拉面（河南特色）蜀香門第：川菜可C可D：加氧鮮果蔬汁飲品邢家鍋貼：開封小吃福狀元營養(yǎng)粥：家常菜豫鼎記湯客：煲湯食在食上：主營臺灣涮涮鍋（火鍋）深泉燜罐：地方特色藥膳燜罐為主（小吃）舒來喜：特色魚系菜品；（火鍋魚）丹尼斯大衛(wèi)城調(diào)研報告25/44個性中檔餐廳 祖母廚房：西餐、英式小茶點；由一位在成都英國人開辦。華豫川：以“改良”川菜為主；(川菜)權(quán)金城：韓國中高檔烤肉，地道韓國菜；（韓式燒烤）魚酷：烤魚表妹靚點：經(jīng)營老式粵菜、小炒為主；（粵菜、潮汕菜）湘樂匯：以湘菜為根本，輔以部分融合菜式；(湘菜)爐魚：全新UFO形狀大型炭火烤魚爐，“海鱸魚”與杭州人喜愛錢塘江“魚鉤”、“湄公魚”；外婆家旗下餐飲。巴辣巴火：火鍋千代家：日式料理胖哥倆肉蟹煲：肉蟹為主材菜肴；(火鍋)京館涮：正宗老北京涮鍋；（清真火鍋）外婆私房菜：家常菜丹尼斯大衛(wèi)城調(diào)研報告26/44高端商務(wù)餐廳 王品臺塑牛排：來自臺灣出名私房料理，以菜色精致、好吃、服務(wù)好、風格高雅、管理專業(yè)著稱；上井日料：為日料自助品牌；鐵板誘惑：首日入住河南鐵板燒品牌；姆瑪餐廳：口碑挺不錯西餐廳；丹尼斯大衛(wèi)城調(diào)研報告27/44大衛(wèi)城B1-B4平面圖丹尼斯大衛(wèi)城調(diào)研報告28/44餐飲在A塔10-12層，面積約1.2萬平米，在二七路設(shè)獨立直達電梯。餐飲區(qū)獨立直達電梯入口北二七路丹尼斯大衛(wèi)城調(diào)研報告29/44丹尼斯大衛(wèi)城調(diào)研報告30/44主力店位置示意圖丹尼斯大衛(wèi)城調(diào)研報告31/44PART2項目開發(fā)背景丹尼斯大衛(wèi)城調(diào)研報告32/44大衛(wèi)城開發(fā)模式“買地--蓋房--自持經(jīng)營”共3億元，地塊面積43993㎡（約66畝），土地均價約450萬元/畝，2023年分三次摘牌。土地成本容積率6.3總建筑面積約40萬㎡（百貨14萬㎡+MALL7.4萬㎡+超市1.6萬㎡+酒店4.5萬㎡+地下停車10.5萬㎡）樓面地價1090元/㎡總投資約18億元（含地價、建安成本、商場一裝等，數(shù)據(jù)起源于網(wǎng)絡(luò)）單方直接成本6545元/㎡平均租金投資回報率丹尼斯大衛(wèi)城調(diào)研報告33/44大衛(wèi)城招商租賃條件、籌備時間丹尼斯大衛(wèi)城調(diào)研報告34/44大衛(wèi)城各板塊合作方分析丹