《物權(quán)法》對(duì)物權(quán)登記的規(guī)定

《物權(quán)法》對(duì)物權(quán)登記的規(guī)定

房地產(chǎn)廣告是房地產(chǎn)變化的基本原則。物權(quán)公示原則要求物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅必須以一定的方式向社會(huì)公示,從而使第三人知曉物權(quán)變動(dòng)的情況,這是由物權(quán)的性質(zhì)本身所決定的。由于物權(quán)是排他的“絕對(duì)權(quán)”、“對(duì)世權(quán)”,要求除權(quán)利人外的廣大義務(wù)人負(fù)擔(dān)不為妨害,因而也有必要讓廣大的義務(wù)人能夠清楚明白地知悉物權(quán)的變動(dòng)情況,才能有效地維護(hù)物權(quán)人的合法權(quán)益,同時(shí)也避免第三人受到損害,保護(hù)交易的安全。一般來(lái)說(shuō),不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式為登記,動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式為交付。因而登記制度主要適用于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng),某些動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記則是例外,如《物權(quán)法》第24條規(guī)定:“船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,未經(jīng)登記,不得對(duì)抗善意第三人。”“不動(dòng)產(chǎn)登記即權(quán)利人申請(qǐng)國(guó)家專職部門將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。”現(xiàn)代各國(guó)之所以將登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法,是因?yàn)榈怯浿贫染哂衅洳豢商娲墓δ?。通過(guò)登記可以確定物權(quán)的歸屬,對(duì)物權(quán)進(jìn)行有效的界定,發(fā)揮物權(quán)法定分止?fàn)幍墓δ堋４送?通過(guò)登記可以將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)信息向社會(huì)公開(kāi),使交易當(dāng)事人能夠清楚了解不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的各種信息,防止交易欺詐行為,同時(shí)還可以減少交易當(dāng)事人獲得物權(quán)信息所需的費(fèi)用,減少交易成本,提高交易效率,保護(hù)交易安全,維護(hù)交易秩序。因而,“在公示方法中,最重要的就是不動(dòng)產(chǎn)的登記制度,可以說(shuō),完備的登記制度不僅是財(cái)產(chǎn)交易的有序化的必要條件,而且也是整套物權(quán)法律制度賴以存在的基礎(chǔ),只有在一個(gè)完備的登記制度之上,絕大多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)才得以設(shè)立和有秩序地轉(zhuǎn)移?！薄段餀?quán)法》的頒布確立了物權(quán)登記的相關(guān)規(guī)則,其第二章設(shè)專節(jié)構(gòu)建了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的基本制度。但我國(guó)的物權(quán)登記制度仍存在諸多問(wèn)題尚待解決,本文結(jié)合物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定擬對(duì)登記機(jī)關(guān)、登記效力等方面進(jìn)行探討,以期對(duì)物權(quán)登記制度的完善有所助益。一、登記機(jī)構(gòu)從各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法或民法典的規(guī)定看,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)各不相同。德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)為屬于地方法院的不動(dòng)產(chǎn)登記局,日本為司法行政機(jī)關(guān)的法務(wù)局、支局及派出所,瑞士為各州的地方法院?！斑@種做法,是以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記直接決定當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,故登記應(yīng)建立與司法系統(tǒng)的直接聯(lián)系為前提的?！比欢鲊?guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)也有共同之處:其一,登記機(jī)構(gòu)多為司法機(jī)關(guān)和隸屬于政府的專門機(jī)構(gòu);其二,由統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。在我國(guó),長(zhǎng)期以來(lái)不動(dòng)產(chǎn)登記主要由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)以上人民政府的相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé),涉及多個(gè)機(jī)關(guān)。例如,土地由土地管理部門管理,土地使用權(quán)登記就在土地管理部門進(jìn)行;林業(yè)由林業(yè)部門管理,有關(guān)林木所有權(quán)的登記就由林業(yè)管理部門負(fù)責(zé);而房屋產(chǎn)權(quán)登記就在房產(chǎn)管理部門進(jìn)行。這種由多個(gè)部門分頭負(fù)責(zé)的不動(dòng)產(chǎn)登記具有諸多弊端:一是不方便當(dāng)事人登記,不利于當(dāng)事人查閱登記內(nèi)容,增加當(dāng)事人負(fù)擔(dān);二是必然出現(xiàn)重復(fù)登記、登記資料散亂,同時(shí)造成資源浪費(fèi)。因而《物權(quán)法》考慮我國(guó)實(shí)際情況,于第10條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)登記,由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。”但鑒于統(tǒng)一登記涉及行政管理體制改革,實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一登記是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程,因而同時(shí)規(guī)定:“統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法,由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”并在附則第246條做了補(bǔ)充規(guī)定:“法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前,地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定。”雖然對(duì)于統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)已形成共識(shí),但在選擇哪個(gè)機(jī)關(guān)作為統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)卻有較大的爭(zhēng)議:有的認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民法院管轄;有的建議成立獨(dú)立于現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)行政主管部門的實(shí)行垂直管理體制的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān);還有的認(rèn)為應(yīng)當(dāng)創(chuàng)立具有服務(wù)功能的中介性質(zhì)的登記機(jī)構(gòu)體系。筆者認(rèn)為,建立統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)考慮我國(guó)的歷史傳統(tǒng)和現(xiàn)實(shí)狀況。我國(guó)法院審判任務(wù)繁重,而中介機(jī)構(gòu)又缺乏權(quán)威性,相對(duì)而言,行政機(jī)關(guān)更高效和權(quán)威,由其承擔(dān)登記事務(wù)較為合適。可以考慮在行政機(jī)關(guān)內(nèi)設(shè)立一個(gè)專門的統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu),如不動(dòng)產(chǎn)登記局。我國(guó)目前正在進(jìn)行相關(guān)的立法,相信今后《不動(dòng)產(chǎn)登記法》的出臺(tái)會(huì)給這些問(wèn)題提供合適的解決辦法。二、登記審查的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記審查應(yīng)當(dāng)采用何種方式,各國(guó)立法不同,分別有形式審查和實(shí)質(zhì)審查。形式審查,是指登記機(jī)關(guān)僅對(duì)當(dāng)事人所提交的材料進(jìn)行外在形式上的審查,符合形式要件即可。實(shí)質(zhì)審查,是指登記機(jī)關(guān)不僅對(duì)當(dāng)事人所提交的材料進(jìn)行形式上的審查,而且要審查申請(qǐng)材料內(nèi)容的真實(shí)性,甚至特殊情況下對(duì)法律關(guān)系的真實(shí)性也要進(jìn)行審查。而采用不同的審查標(biāo)準(zhǔn)對(duì)登記的公信力、登記的效率、登記錯(cuò)誤的責(zé)任承擔(dān)等有著重大的影響。形式審查的優(yōu)點(diǎn)在于登記的效率高,但最大的缺陷在于登記缺乏公信力,物權(quán)變動(dòng)的法律關(guān)系不明確,不利于交易安全。而實(shí)質(zhì)審查雖然手續(xù)繁瑣,登記機(jī)關(guān)需要投入大量人力物力,使交易費(fèi)用和成本上升,但更有利于強(qiáng)化登記機(jī)關(guān)的責(zé)任感,保護(hù)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益,更有利于實(shí)現(xiàn)登記的公示和公信作用。對(duì)于我國(guó)《物權(quán)法》采用的是何種登記審查標(biāo)準(zhǔn),理論界有著不同的理解。我國(guó)《物權(quán)法》第12條規(guī)定:“登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé):(一)查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料;(二)就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人;(三)如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng);(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的,登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料,必要時(shí)可以實(shí)地查看?！钡谝环N觀點(diǎn)認(rèn)為:“本條的兩款規(guī)定,既沒(méi)有試圖界定什么是實(shí)質(zhì)審查,什么是形式審查,更不去回答《物權(quán)法》要求不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查還是形式審查”,“本條內(nèi)容只是《物權(quán)法》在現(xiàn)階段作出的一個(gè)原則性規(guī)定,隨著行政管理體制改革和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立,法律還將在總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上對(duì)登記機(jī)構(gòu)履行職責(zé)問(wèn)題作出更為具體的規(guī)定?！钡诙N觀點(diǎn)則認(rèn)為:“現(xiàn)在采取了折中的辦法,既不是完全的實(shí)質(zhì)審查,也不是完全的形式審查,是以形式審查為主、實(shí)質(zhì)審查為輔的一種模式。”還有的觀點(diǎn)則認(rèn)為:“從《物權(quán)法》本條規(guī)定的登記機(jī)構(gòu)的審查職責(zé)來(lái)看,采用的應(yīng)當(dāng)是實(shí)質(zhì)審查模式。”筆者贊同第三種觀點(diǎn)。在第12條的規(guī)定中,登記機(jī)構(gòu)審查材料可以詢問(wèn)申請(qǐng)人,必要時(shí)還可能實(shí)地察看不動(dòng)產(chǎn)狀況。從法條的內(nèi)容和目的可看出,《物權(quán)法》基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的維護(hù)和保護(hù)交易安全的目的,更趨向采用實(shí)質(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn)。三、登記的效力就登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力,大陸法系國(guó)家主要有登記對(duì)抗主義和登記生效主義兩種不同的立法例,而英美法系國(guó)家則廣泛采用托倫斯主義。登記對(duì)抗主義認(rèn)為,未經(jīng)登記物權(quán)的變動(dòng)在法律上也可有效成立,但只能在當(dāng)事人之間產(chǎn)生效力,不能對(duì)抗第三人。法國(guó)、日本民法均采此種立法例。登記生效主義認(rèn)為,登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件,未經(jīng)登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不發(fā)生法律效力。德國(guó)、瑞士及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法均采用登記生效主義。而托倫斯主義主要適用于澳大利亞、新西蘭、加拿大及美國(guó)的部分州,其不強(qiáng)調(diào)一切地上所有權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利申請(qǐng)登記,但一經(jīng)登記,其后發(fā)生變動(dòng)都必須登記,非經(jīng)登記不發(fā)生效力。各國(guó)的立法模式雖然不同,但都是其本國(guó)歷史傳統(tǒng)、社會(huì)現(xiàn)實(shí)與法學(xué)理論相融合的選擇,各有其合理之處。而我國(guó)《物權(quán)法》在登記效力上則采取了登記生效主義與登記對(duì)抗主義相結(jié)合的模式,以登記生效為原則,以登記對(duì)抗為例外。我國(guó)《物權(quán)法》第9條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。”而“法律另有規(guī)定的除外”主要有兩種情形:一是無(wú)須登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng);二是實(shí)行登記對(duì)抗主義的物權(quán)變動(dòng)。(一)無(wú)須登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)1.不動(dòng)產(chǎn)登記所規(guī)定的權(quán)公示原則《物權(quán)法》第9條第2款規(guī)定:“依法屬于國(guó)家所有的自然資源,所有權(quán)可以不登記?！币馈段餀?quán)法》的規(guī)定,依法屬于國(guó)家所有的自然資源包括礦藏、水流、海域、城市的土地、法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,法律規(guī)定屬于集體所有之外的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源、野生動(dòng)物資源等。《物權(quán)法》做出這一規(guī)定的原因在于:“第一,規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效,是物權(quán)公示原則的體現(xiàn)。法律明確規(guī)定哪些自然資源屬于國(guó)家所有,比權(quán)利記載于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管理的不動(dòng)產(chǎn)登記簿有著更強(qiáng)的公示力,也就無(wú)需再通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記來(lái)達(dá)到生效的法律效果;第二,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效,針對(duì)的主要是當(dāng)事人通過(guò)法律行為進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)的情況,本款所規(guī)定的國(guó)家依照法律規(guī)定對(duì)自然資源享有所有權(quán),不屬于因法律行為而產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的情況,因此也就無(wú)需進(jìn)行登記來(lái)享有所有權(quán)。”但需要注意的是,法律只是規(guī)定依法屬于國(guó)家所有的自然資源的所有權(quán)可以不登記,而在這些國(guó)家所有的土地、森林、海域等自然資源上設(shè)立用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)則需要依法登記生效,對(duì)于國(guó)家所有的房屋等地上建筑、鐵路、公路、橋梁等工程設(shè)施也當(dāng)屬依法登記生效之列。對(duì)于第9條第2款的規(guī)定,也有人持反對(duì)意見(jiàn),認(rèn)為這樣規(guī)定不利于對(duì)國(guó)家所有的自然資源管理,也不利于自然資源的有效利用,對(duì)國(guó)家所有的自然資源所有權(quán)也應(yīng)當(dāng)?shù)怯?并具體規(guī)定由哪個(gè)部門管理、開(kāi)發(fā)和利用,以加強(qiáng)對(duì)國(guó)有自然資源的管理和有效利用。實(shí)踐中,有些法律法規(guī)是有這方面的規(guī)定的,如《草原法》規(guī)定未確定使用權(quán)的國(guó)家所有的草原由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè),并負(fù)責(zé)管理。但這種資產(chǎn)性登記與《物權(quán)法》中作為公示方法的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是不同的,不具有《物權(quán)法》上的效力。2.不動(dòng)產(chǎn)登記中的善意取得行為《物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定了物權(quán)變動(dòng)的一些特殊情況,主要是非因法律行為而發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的情況,包括:(1)基于有效文書(shū)發(fā)生的物權(quán)變動(dòng),如人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或人民政府的征收決定等。由于有效文書(shū)宣布后本身即起到物權(quán)變動(dòng)的公示效力,所以自文書(shū)生效時(shí)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)也發(fā)生法律效力。(2)基于事實(shí)行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)。《物權(quán)法》第29條規(guī)定:“因繼承或受遺贈(zèng)取得物權(quán)的,自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。”第30條規(guī)定:“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或消滅物權(quán)的,自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力?！币勒找?guī)定,因上述事實(shí)行為而發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)自該事實(shí)開(kāi)始或成就時(shí)發(fā)生效力,無(wú)須登記。這一規(guī)定有一定的弊端。例如,當(dāng)房屋被拆除而消滅物權(quán)時(shí),由于無(wú)需進(jìn)行滅失登記,房產(chǎn)登記部門可能不知道房屋已消失的狀態(tài),同時(shí),原來(lái)的房產(chǎn)證還在原物權(quán)人手中,這樣原權(quán)利人很有可能利用物權(quán)的虛假存在進(jìn)行欺詐交易。同樣,在因建造而取得房屋所有權(quán)的情況下,如果不進(jìn)行物權(quán)登記,就有可能出現(xiàn)一房多賣的情形?？梢?jiàn),《物權(quán)法》的這一規(guī)定更偏重關(guān)注物權(quán)人的權(quán)利狀態(tài),而對(duì)公眾的知情權(quán)有所忽視。為了防范未經(jīng)登記而取得物權(quán)可能造成的風(fēng)險(xiǎn),《物權(quán)法》第31條規(guī)定,基于有效法律文書(shū)以及基于繼承或受遺贈(zèng)、合法建造或拆除房屋等事實(shí)行為導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng),雖然不需要登記即可享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),但權(quán)利人處分該物權(quán)時(shí),依照法律規(guī)定需要辦理登記的,未經(jīng)登記,不發(fā)生物權(quán)效力。3.部分基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)《物權(quán)法》明確規(guī)定了基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)中不需要登記的特例,包括:(1)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立。《物權(quán)法》第127條規(guī)定:“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證、林權(quán)證、草原使用權(quán)證,并登記造冊(cè),確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。”據(jù)此,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立不以登記為生效要件,而是在土地承包經(jīng)營(yíng)合同生效時(shí)設(shè)立,登記造冊(cè)的作用是確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)?！俺邪贤r(shí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)即設(shè)立雖為特例,但符合我國(guó)農(nóng)村的實(shí)際情況。一是承包方案經(jīng)村民會(huì)議或村民代表會(huì)議討論同意,集體經(jīng)濟(jì)組織成員相互熟悉,承包的地塊人所共知,已能夠起到公示作用。二是承包證書(shū)的發(fā)放和登記造冊(cè),往往滯后于承包合同的簽訂,不能因此而否定農(nóng)戶的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)?！?2)宅基地使用權(quán)?！段餀?quán)法》在宅基地使用權(quán)一章針對(duì)我國(guó)廣大農(nóng)村的實(shí)際情況及宅基地登記的現(xiàn)狀,沒(méi)有規(guī)定宅基地使用權(quán)的變動(dòng)必須經(jīng)過(guò)登記才能發(fā)生效力,只是在第155條規(guī)定:“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或消滅的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記?！钡珡拈L(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,宅基地作為一種重要的用益物權(quán),對(duì)其變動(dòng)進(jìn)行登記,將更有利于加強(qiáng)土地管理,確認(rèn)物權(quán),減少爭(zhēng)端。(二)實(shí)行登記對(duì)抗主義的物權(quán)變動(dòng)1.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的互換、轉(zhuǎn)讓《物權(quán)法》第129條規(guī)定:“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓,當(dāng)事人要求登記的,應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記,未經(jīng)登記,不得對(duì)抗善意第三人?！睂?duì)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的互換、轉(zhuǎn)讓,《物權(quán)法》采用了登記對(duì)抗主義,不強(qiáng)制當(dāng)事人登記,這樣規(guī)定符合中國(guó)農(nóng)村的實(shí)際。一是農(nóng)民承包的是本集體的土地,聚集而居的農(nóng)戶對(duì)承包土地的情況相互了解;二是互換限于本集體組織內(nèi)部,農(nóng)戶向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人轉(zhuǎn)讓的情況也比較少;三是變更土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記要履行一定的法律手續(xù)并交納相應(yīng)費(fèi)用,會(huì)增加農(nóng)民的負(fù)擔(dān)。但如果不將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變動(dòng)的事實(shí)通過(guò)登記的方法予以公示,第三人可能會(huì)因不了解權(quán)利變動(dòng)的情況而受到損害,因此法律規(guī)定不登記不