萬科財務(wù)分析

萬科財務(wù)分析第1頁萬科財務(wù)情況介紹萬科公司股份有限公司成立于1984年5月，88年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，91年深萬科A股在深圳股票交易所掛牌。2023年，萬科在中國房地產(chǎn)百強(qiáng)公司綜合實力TOP10評選以及綜合資質(zhì)中位列第一。萬科作為一家上市房地產(chǎn)公司，目前第一大股東僅擁有6％股份，國家股份10％，法人股份僅占11％，是一家名符其實公眾股份公司。

第2頁籌資方式和資本構(gòu)造權(quán)益資本：公司原始投資1300萬元，目前總股本為22.7億元,2023年公司未分派利潤達(dá)成3.5億元債務(wù)資本：目前公司流動負(fù)債為63億元，其中應(yīng)付帳款17.5億元，多為應(yīng)付工程款和地價款；短期借款32.4億元，多為信用借款。公司長期負(fù)債為29.3億元，多為銀行借款。2023年發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券19.9億元。

第3頁房地產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境繼2023年6月人民銀行公布《有關(guān)深入加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理通知》規(guī)范對房地產(chǎn)金融政策之后，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度深入加強(qiáng)。土地襲擊控制以及房地產(chǎn)開發(fā)公司銀行信貸收到嚴(yán)格限制，公司將普遍面臨資金擔(dān)心壓力。 萬科將更多依賴于本身品牌和客戶服務(wù)優(yōu)勢，依賴于公司融資能力和經(jīng)營管理水平。第4頁萬科償債能力分析流動比率＝流動資產(chǎn)/流動負(fù)債一般水平為2左右速動比率＝速動資產(chǎn)/流動負(fù)債房地產(chǎn)業(yè)所特有大量存貨現(xiàn)象會造成速動比率比一般水平要低第5頁鈔票流動負(fù)債比＝經(jīng)營活動鈔票流量凈額/流動負(fù)債萬科鈔票流動負(fù)債比從2023年第三季度以來始終為負(fù)，即經(jīng)營活動鈔票流量凈額為負(fù)第6頁從表上來看，萬科股東權(quán)益比率在40％－45％之間浮動，而流動負(fù)債比率始終保持比較高水平，甚至在2023年第一季度達(dá)成了91.5031％對此我們分析結(jié)論是萬科集團(tuán)應(yīng)當(dāng)將長期負(fù)債比率提升第7頁第8頁償債能力分析成果萬科集團(tuán)流動比率屬正常水平，但由于房地產(chǎn)業(yè)存貨多特性，速動比率相稱低鈔票流動負(fù)債比為負(fù)數(shù)，即鈔票流入量為負(fù)數(shù)，公司風(fēng)險高，資金鏈容易斷裂流動負(fù)債比率極高，借大量流動負(fù)債來彌補(bǔ)鈔票不足，這是房地產(chǎn)業(yè)通病提議提升長期債務(wù)比率，以減少風(fēng)險第9頁萬科營運能力分析從2023年度到2023年度，萬科集團(tuán)存貨周轉(zhuǎn)率有大幅度下降，從本來0.4％左右下降到了不到0.1％，同步總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也對應(yīng)大幅下降原因：存貨大量增加，即房產(chǎn)積壓增加 房價抬高第10頁衡量各個季度存貨周轉(zhuǎn)率會發(fā)覺，在2023年第四季度存貨周轉(zhuǎn)率遠(yuǎn)高于其他各季度水平，即房產(chǎn)銷售旺季在年終因此，萬科應(yīng)當(dāng)在這段時間采取多種伎倆刺激房產(chǎn)銷售第11頁對比五糧液或是零售業(yè)而言，萬科集團(tuán)應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)天數(shù)過長，基本上是在20天左右水平這是由于房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)特殊性造成，在房地產(chǎn)業(yè)中應(yīng)當(dāng)屬于正常水平第12頁第13頁營運能力分析成果存貨相比2023年不容易賣掉，由于房價上漲造成銷售不景氣年終是銷售旺季，萬科應(yīng)當(dāng)抓住這段時期提升銷售量主營業(yè)成本比2023年有下降，同樣是房價上漲造成萬科銷售能力不錯，主要影響原因還是整個行業(yè)各項指標(biāo)變化第14頁萬科賺錢能力分析作為一種上市房地產(chǎn)公司，萬科經(jīng)營凈利率（2004上六個月11。5％左右，2023年下六個月8.3％左右）和經(jīng)營毛利率（分別為30％左右和21左右）似乎過低了，我們有理由相信，這兩個利潤率是被以為減少了第15頁從時間上來看，2004上六個月賺錢比2003下六個月有較大增加，經(jīng)營凈利率和經(jīng)營毛利率都達(dá)成了2003下六個月水平1.5倍同樣，這是由于2023年房價連續(xù)攀高原因，事實上2023年萬科房產(chǎn)銷售情況卻并不容樂觀第16頁在經(jīng)營凈利率和經(jīng)營毛利率提升同步，萬科資產(chǎn)凈利率和資產(chǎn)凈收益率卻顯著下降了造成這個奇怪現(xiàn)象原因仍然是房價高漲，但2023年房價以到了一種很高水平，因此事實上房產(chǎn)銷售量是大幅下滑第17頁第18頁賺錢能力分析成果利潤率偏低，懷疑是人工操作成果由于房價飛漲，在銷量下降情況下仍然能夠使利潤率增加近1.