高標倉行業(yè)市場趨勢分析報告

高標倉行業(yè)市場趨勢分析報告SUBTITLEHERE202X-XX-XXCONTENTS行業(yè)分析報告高標倉行業(yè)定義起步階段（2003年-2006年）產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)鏈政治環(huán)境1政治環(huán)境2政治環(huán)境2經(jīng)濟環(huán)境社會環(huán)境1社會環(huán)境2行業(yè)驅(qū)動因素行業(yè)驅(qū)動因素行業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)熱點行業(yè)制約因素行業(yè)問題行業(yè)發(fā)展建議競爭格局行業(yè)發(fā)展趨勢行業(yè)發(fā)展趨勢代表企業(yè)1代表企業(yè)201高標倉行業(yè)定義高標倉行業(yè)定義按倉儲能力劃分，倉庫可分為高標倉、傳統(tǒng)倉和農(nóng)民倉。高標倉是一種在法律合規(guī)、項目選址、建設(shè)標準和租金價格等方面高于一般水平的倉庫，其具體內(nèi)容包括:（1）法律合規(guī):高標倉的土地性質(zhì)和所有權(quán)方面符合相關(guān)的法律規(guī)定。高標倉的土地性質(zhì)必須是倉儲用地，其開發(fā)商需要持有該土地的土地證和房產(chǎn)證。傳統(tǒng)倉和農(nóng)民倉存在對工業(yè)用地和農(nóng)業(yè)用地的違規(guī)使用，導致其土地和房屋所有權(quán)復雜，存在一定的法律風險。此外，高標倉的環(huán)境評價倉庫在合規(guī)方面的不完善，可能產(chǎn)生相關(guān)的商業(yè)糾紛和經(jīng)濟損失，如開發(fā)商倉庫建設(shè)階段可能由于合規(guī)問題導致項目建設(shè)的停滯，租戶在倉庫使用時受到相關(guān)方面的牽連，可能引發(fā)貨物周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題。（2）項目選址:基于運輸成本的考慮，高標倉通?？拷煌屑~（如機場、港口、鐵路和公路等）以及區(qū)域中心城市。此外，高標倉的選址還需考慮存儲貨物本身的性質(zhì)，如生鮮食品對衛(wèi)生檢疫方面的要求，易燃、易爆、有毒化工品對消防安全的考量，需要遠離居民聚集區(qū)。傳統(tǒng)倉和農(nóng)民倉的區(qū)位選擇缺乏對整體物流活動的考量，具有一定的隨機性。倉庫項目的合理選址有利于減少整體物流服務(wù)中的成本，同時可一定程度上避免安全隱患。（3）建設(shè)標準:在建設(shè)方面，高標倉對樓層凈高、地面承重、庫間距、卸貨平臺等參數(shù)具有較高的標準，可滿足大量貨物的存儲與快速進出。其具體內(nèi)容包括:樓層凈高:樓層凈高是指倉庫內(nèi)地面到層頂?shù)膬舾?。高標倉的1層層高在8米至10.5米之間，2層層高在7.5米至9米之間。傳統(tǒng)倉和農(nóng)民倉的樓層凈高，普遍在3至7米之間，低于高標倉的建造標準。倉庫層高的提高便于多層貨架的擺放，有利于提高倉庫容積和土地利用率。地面承重:地面承重是指倉庫地面所能承受的重量。高標倉的1層承重力要求大于3噸，2層的承重力需大于2噸。傳統(tǒng)倉和農(nóng)民倉的地面承重在0.7噸至2噸之間。地面承重的大小決定了貨物堆放的高度以及倉庫內(nèi)空間的利用率。庫間距:庫間距是指倉庫與墻體或者相鄰倉庫之間的距離。高標倉與倉庫外圍的墻體之間距離需大于25米，相鄰的倉庫間需大于40米。傳統(tǒng)倉和農(nóng)民倉由于缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，對庫間距沒有硬性的要求，一般在6米至20米之間。庫間距的合理規(guī)劃為大型貨車的倒車入庫提供便利，避免貨車自由出入的阻礙。卸貨平臺:卸貨平臺是倉庫進出口處用于貨物裝卸的平臺空間。在卸貨平臺的數(shù)量方面，高標倉可以滿足兩面或三面卸貨；在卸貨平臺的高度方面，高標倉的建設(shè)具有嚴格的參數(shù)要求，普遍在2至3米之間，與貨車高度保持一致。傳統(tǒng)倉和農(nóng)民倉在建造之初，缺乏對裝卸貨過程的考慮，普遍只能滿足單一通道的裝卸貨，平臺高度沒有統(tǒng)一的標準。卸貨平臺的標準化設(shè)計，有助于提高貨物進出時的效率。（4）租金價格:租金是倉庫出租人向承租人轉(zhuǎn)讓倉庫使用權(quán)所收取的費用。由于高標倉的建造和運營需要較高的成本，其租金價格較為昂貴，均價在1元/平方米/天左右。傳統(tǒng)倉和農(nóng)民倉的租金價格較為低廉，均價在0.6至0.8元/平方米/天之間。高標倉高昂的價格有利于保障其投資建設(shè)和整體運營的成本投入和盈利需求。02起步階段（2003年-2006年）起步階段（2003年-2006年）伴隨著全球經(jīng)濟一體化，外資企業(yè)紛紛進入中國。2003年，美國物流地產(chǎn)企業(yè)普洛斯進入中國，專注于高端物流地產(chǎn)的開發(fā)，即高標倉，于2004年正式成立其中國第一個物流園。2005年，豐樹緊隨其后進入中國，中國高標倉行業(yè)正式起步。伴隨著中國進出口貿(mào)易量的增加，倉儲需求快速增長，普洛斯和豐樹等市場先進入者迅速擴張，更多外資企業(yè)陸續(xù)進入中國市場。在起步階段，中國高標倉市場主要以具有豐富物流地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的外資企業(yè)主導。其中，普洛斯以輕、重資產(chǎn)相結(jié)合的方式，注重在關(guān)鍵港口和交通樞紐的布局，實現(xiàn)快速擴張，逐漸成為行業(yè)龍頭。高速增長階段（2007年-2015年）多元化發(fā)展階段（2016年至今）高速增長階段（2007年-2015年）伴隨著中國電子商務(wù)行業(yè)的興起，倉儲物流的市場需求日益增加，高標倉的優(yōu)勢作用得以體現(xiàn)，實現(xiàn)了行業(yè)爆發(fā)式增長。2007年，京東開始自建物流，標志著電商企業(yè)正式向高標倉領(lǐng)域進軍。2008年，全球金融危機爆發(fā)，中國進出口貿(mào)易受到嚴重影響，電商的繁榮成為高標倉行業(yè)發(fā)展的重要支撐點。2013年5月，阿里巴巴集團、聯(lián)合銀泰集團、富春控股、“三通一達”等公司共同建立菜鳥網(wǎng)絡(luò)，推動高標倉行業(yè)的升級。在高速增長階段，中國高標倉行業(yè)發(fā)展迅速，整體倉儲業(yè)投資額從2007年43多元化發(fā)展階段（2016年至今）伴隨著中國經(jīng)濟增速放緩以及倉儲用地供應量的降低，高標倉行業(yè)增速放緩。另一方面，眾多企業(yè)跨行進軍物流地產(chǎn)，包括電商企業(yè)、零售企業(yè)、金融機構(gòu)和傳統(tǒng)住宅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)高標倉行業(yè)的多元化發(fā)展。在多元化發(fā)展階段，行業(yè)龍頭普洛斯的主導地位逐漸被動搖，市場份額呈現(xiàn)小幅度回落。安博、豐樹、嘉民、宇培、寶灣、易商、萬緯、平安不動產(chǎn)等競爭者初具規(guī)模，高標倉行業(yè)內(nèi)競爭日趨激烈。03產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)鏈上游產(chǎn)業(yè)鏈中游產(chǎn)業(yè)鏈下游產(chǎn)業(yè)鏈下游第三方物流企業(yè)、電商企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)、零售企業(yè)和工業(yè)企業(yè)04產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)鏈上游產(chǎn)業(yè)鏈中游產(chǎn)業(yè)鏈下游產(chǎn)業(yè)鏈上游高標倉行業(yè)的上游原材料主要包括資金、土地和供房屋建造的建材和設(shè)備。（1）資金高標倉行業(yè)是房地產(chǎn)的子行業(yè)，具有重資產(chǎn)屬性，普遍存在資金投入量大、資金回收周期長和利潤率低等特點。高標倉企業(yè)的盈利與快速擴張依賴于低成本的資金來源。高標倉企業(yè)主要通過向銀行貸款、發(fā)行債券以及建立物流地產(chǎn)基金（包含REITs）等方式對外融資，從而獲取投資高標倉建設(shè)的資金。自十九大以來，中國政府明確提出金融去杠桿，要求銀行和非銀金融機構(gòu)加強對有融資需求的房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)等各方面審查，并發(fā)布了一系列的法律法規(guī)進行限制。2016年10月，深交所發(fā)布《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》，明確提出提高房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券的標準，并限制資金用于償還債務(wù)、項目建設(shè)和補充流動資金等。2017年2月，證監(jiān)會頒布《上市公司非公開發(fā)行股票實施細則》，要求暫停批準違規(guī)企業(yè)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組等行為，使本身面臨資金壓力的高標倉企業(yè)境況更加堪憂。（2）土地高標倉的投資建設(shè)依賴倉儲用地的獲取，其來源主要包括:政府部門的審批手中直接獲取土地，另一種是在二手市場中，物流地產(chǎn)企業(yè)從已經(jīng)獲得土地的企業(yè)手中購買，但二手市場中的土地轉(zhuǎn)讓也需政府同意，土地資源獲取受政府限制較大。倉儲用地的土地價格的差異主要源于以下兩方面:①城市等級。中國普遍存在地區(qū)發(fā)展不均衡、城鄉(xiāng)差異大等特點。伴隨著近幾年的快速發(fā)展，北京、上海等一線城市土地供應量明顯下滑，價格在200萬-500萬/畝之間，普遍高于全國平均水平。②交通便捷程度。高標倉是貨物供應鏈中重要的一環(huán)，便利的交通將大幅減少物流運輸成本，產(chǎn)生較大的經(jīng)濟效益。因此，緊鄰水、陸、空等港口和公路鐵路樞紐的倉儲用地，備受高標倉開發(fā)商的青睞，從而導致土地價格的上漲。（3）建材與設(shè)備高標倉倉儲設(shè)施的建設(shè)還需要鋼材、混凝土等建筑材料和相應的建筑設(shè)備。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的多年積累，高標倉的建設(shè)成本已相對穩(wěn)定，差別主要存在于甲方的建設(shè)標準不同。按市場平均價格計算，單層倉庫造價在2,200元/平米左右，雙層庫的建造成本在2，600元/平米左右，其中坡道庫在2,800元/平米左右，電梯庫在2,500元/平米左右。此外，受建設(shè)地地理位置或氣候等條件影響，高標倉的造價會存在一定范圍內(nèi)的波動。例如，在中國東北地區(qū)，受冬季大規(guī)模積雪影響，當?shù)馗邩藗}在建設(shè)承重方面需要進一步考量，平均造價會相應上浮200元/平米。產(chǎn)業(yè)鏈中游高標倉行業(yè)中游企業(yè)原材料大部分依靠進口，主要原因是下游消費終端為保障科研成果，對行業(yè)產(chǎn)品的質(zhì)量穩(wěn)定性要求較高，因此，中游科研用制備廠商更傾向于選擇儀器先進、供應鏈穩(wěn)定的進口原材料供應商。企業(yè)產(chǎn)品價格主要受市場供求關(guān)系的影響。由于高標倉企業(yè)的產(chǎn)品毛利較高，原材料價格波動不會對企業(yè)的盈利能力產(chǎn)生重大影響。產(chǎn)業(yè)鏈下游高標倉行業(yè)的下游主要是企業(yè)倉庫租戶，所屬行業(yè)主要包括第三方物流、電商、零售業(yè)、工業(yè)和制造業(yè)等。第三方物流企業(yè)是物流地產(chǎn)最主要的客戶，主要承擔各行各業(yè)企業(yè)和個人消費者的貨物運輸業(yè)務(wù)。由于倉庫建設(shè)的初期投資巨大，第三方物流企業(yè)出于輕資產(chǎn)的考慮，通常采取租用的方式。近年來，中國物流行業(yè)發(fā)展迅速，對高標倉的發(fā)展具有推動作用。2018年，物流業(yè)總收入已經(jīng)達到10.1萬億元，占比國民生產(chǎn)總值的13%。伴隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)展和地域間交流日益頻繁，電子商務(wù)發(fā)展迅速，逐漸成為高標倉行業(yè)的第二大客戶。電子商務(wù)對高標倉的需求主要包括以下兩點:①貨物的高效周轉(zhuǎn)。相比于線下零售終端，線上電子商務(wù)對用戶端的網(wǎng)點布局較為薄弱，需要提升整個物流環(huán)節(jié)效率以彌補時間上的不足。高標倉的合理布局與機械化和智能化升級，有利于實現(xiàn)對貨品的全程監(jiān)控和；②跨境貿(mào)易的保稅倉的申請。伴隨著跨境電商貿(mào)易的繁榮，保稅倉庫的需求日益增加。在跨境貿(mào)易中，保稅倉可在入關(guān)前暫時存儲貨物，不必繳納進口關(guān)稅，有利于減少進口貨物的持有成本。保稅倉的申請條件較為嚴格，在土地類型、產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃、交通和消防等方面都有明確的規(guī)定。高標倉在各方面都符合保稅倉的申請條件，從而推動行業(yè)的進一步發(fā)展。零售業(yè)的細分種類繁多，主要客戶包括蔬果生鮮、食品酒類、衣裝服飾、家電、家具、化妝品和洗護用品等供應商。①蔬果生鮮、冷凍食品和酒水飲料等易腐敗品的儲藏，對環(huán)境溫度和濕度要求較高，需要對高標倉進行恒溫恒濕設(shè)備的添加和改造。蔬果生鮮的腐敗、冷凍食品的解凍和酒水飲料的受熱都會使貨物大幅度減值，從而導致這類貨物的供應商具有更高的付費意愿；②衣裝服飾、家電和家具在向終端配送環(huán)節(jié)中，可能會出現(xiàn)產(chǎn)品瑕疵、尺寸不合適、實物與圖片不符等客戶不滿意的情況，從而導致大量的退換貨需求，因此需要對高標倉進行分區(qū)管理；③化妝品和洗護用品通常細小瑣碎，同時需要對貨物進行組合促銷，因此對高標倉具有貨品分裝和簡易包裝的需求。工業(yè)和制造業(yè)客戶主要包括汽車、化工和醫(yī)療器械等產(chǎn)品制造商。伴隨著“車聯(lián)網(wǎng)”技術(shù)的發(fā)展與普及，汽車制造商可通過電子標簽、無線射頻、傳感器和圖像監(jiān)控設(shè)備的安裝與使用，完成對車輛從生產(chǎn)、物流運輸、銷售到使用的全程監(jiān)控。高標倉的標準化建設(shè)可滿足汽車行業(yè)對倉儲設(shè)施的機械化和智能化改造需求。另一方面，新能源汽車的發(fā)展擴大了下游行業(yè)的市場，進一步促進高標倉的市場需求?；て反蠖鄵碛形ｋU屬性，其危害性質(zhì)具體可包括爆炸性、自燃性、易燃性、強氧化性、生物毒性、腐蝕性、放射性、遇水燃燒性等。針對不同化工品的不同危害性，化工品的倉儲對高標倉的選址、消防設(shè)施和貨品的分區(qū)管控要求極其嚴格。醫(yī)療器械屬于特殊儀器，在倉庫的資質(zhì)、恒溫恒濕、分區(qū)管理和消防建設(shè)等方面具有較高的要求。05政治環(huán)境1政治環(huán)境1《物流業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃《2014-2020年》》《關(guān)于促進快遞業(yè)發(fā)展的若干意見》《關(guān)于進一步推進物流降本增效促進實體經(jīng)濟發(fā)展的意見》《物流業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃《2014-2020年》》提出到2020年，基本建立布局合理、技術(shù)先進、便捷高效、綠色環(huán)保、安全有序的現(xiàn)代物流服務(wù)體系。重點著力降低物流成本，增強物流企業(yè)競爭力，著力提升物流企業(yè)規(guī)劃化、集約化水平，加強物流基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，成為中國高標倉行業(yè)近5年以來的發(fā)展方向?！蛾P(guān)于促進快遞業(yè)發(fā)展的若干意見》提出培育壯大快遞企業(yè)，構(gòu)建完善服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，銜接綜合交通體系，加強行業(yè)安全監(jiān)管《關(guān)于進一步推進物流降本增效促進實體經(jīng)濟發(fā)展的意見》提出推動物流降本增效對促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、培育經(jīng)濟發(fā)展新動能、提升國民經(jīng)濟整體運行效率具有重要意義。06政治環(huán)境2政治環(huán)境2《關(guān)于促進倉儲業(yè)轉(zhuǎn)型升級的指導意見》《“互聯(lián)網(wǎng)+”高效物流實施意見》《關(guān)于促進倉儲業(yè)轉(zhuǎn)型升級的指導意見》促進倉儲業(yè)轉(zhuǎn)型升級，引導倉儲企業(yè)由傳統(tǒng)倉儲中心向多功能、一體化的綜合物流服務(wù)商轉(zhuǎn)型?！丁盎ヂ?lián)網(wǎng)+”高效物流實施意見》提出依托互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，推動傳統(tǒng)物流活動向信息化、數(shù)據(jù)化方向發(fā)展，構(gòu)建物流信息互聯(lián)共享體系，完善智能倉儲配送設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。:07政治環(huán)境2政治環(huán)境2《關(guān)于開展2018年流通領(lǐng)域現(xiàn)代供應鏈體系建設(shè)的通知》《國家物流樞紐布局和建設(shè)規(guī)劃》《關(guān)于開展2018年流通領(lǐng)域現(xiàn)代供應鏈體系建設(shè)的通知》提出強化物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，發(fā)展智慧供應鏈，推廣綠色技術(shù)模式，有利于減少物流運輸過程中的能耗，提升高標倉設(shè)施的經(jīng)濟效益?！秶椅锪鳂屑~布局和建設(shè)規(guī)劃》提出鼓勵優(yōu)勢企業(yè)促進戰(zhàn)略聯(lián)盟、資本合作，提升物流一體化組織效率，并在土地供應方面提供支持，實行“先租后讓”、“租讓結(jié)合”等多種方式供應土地，有利于促進高標倉行業(yè)企業(yè)資源整合、優(yōu)勢互補。08經(jīng)濟環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境隨著國民經(jīng)濟持續(xù)恢復，居民就業(yè)形勢向好，工資性收入較快增長，居民消費支出恢復性反彈，下半年居民的消費力將進一步得到釋放。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國居民人均可支配收入17642元，同比名義增長16%。09社會環(huán)境1社會環(huán)境1010201近年來，電子商務(wù)發(fā)展迅速，逐漸成為高標倉的主要客戶之一。2014年，京東、聚美優(yōu)品和天貓商城的母公司阿里巴巴陸續(xù)赴美上市，行業(yè)龍頭企業(yè)嶄露頭角，標志著中國電子商務(wù)市場初具規(guī)模。中國連續(xù)出臺電子商務(wù)相關(guān)政策，旨在規(guī)范市場行為，促進市場健康發(fā)展。02網(wǎng)絡(luò)支付技術(shù)解決電子商務(wù)交易中貨款預付與貨到付款的爭議，同時避免結(jié)款時的貨幣物流運輸?shù)膯栴}，使整個電商交易過程更加快速、便捷，進一步推動電子商務(wù)的發(fā)展。伴隨著網(wǎng)絡(luò)支付在各大電商平臺和商家交易過程中的普及，中國網(wǎng)絡(luò)支付用戶規(guī)模日益增加，從2014年的0億人增加至2018年的6.0億人，年復合增長率18.5%。中國網(wǎng)絡(luò)支付用戶規(guī)模的高速增長，主要源于以下三點:①手機等移動終端支付技術(shù)日趨完善，使網(wǎng)絡(luò)支付更加便捷。截至2018年，手機網(wǎng)絡(luò)支付用戶數(shù)量達5.8億，占手機用戶數(shù)量的74%。智能手機通過將商品選擇、商家會話和快捷支付等整體購物環(huán)節(jié)的整合，為用戶提供更加流暢的購物體驗，從而增加手機網(wǎng)絡(luò)支付在手機網(wǎng)絡(luò)用戶的滲透。②網(wǎng)絡(luò)支付市場競爭日趨激烈，為用戶帶來更多選擇。伴隨著支付寶和微信支付等第三方支付企業(yè)的迅速發(fā)展，銀聯(lián)和商業(yè)銀行利用先天客戶優(yōu)勢著力網(wǎng)絡(luò)支付業(yè)務(wù)的快速布局。010社會環(huán)境2社會環(huán)境2電子商務(wù)是一種以互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為手段，完成商品、服務(wù)等交易的商務(wù)活動。互聯(lián)網(wǎng)的普及為電子商務(wù)發(fā)展與繁榮的提供了基本的基礎(chǔ)建設(shè)保障和居民生活習慣的改造與升級。伴隨著互聯(lián)網(wǎng)在居民生活中的普及，中國網(wǎng)民規(guī)模從2014年的6.4億人逐漸增加到2018年的8.2億人，年復合增長率6.3%。其中，手機網(wǎng)民用戶規(guī)模貢獻比重較大，其在網(wǎng)民總體規(guī)模占比從2014年的85.8%迅速增長至2018年的98.6%，其主要原因是智能手機的發(fā)展與在居民中的滲透提升。其主要原因是智能手機價格的下降、智能手機app的開發(fā)與第四代移動通信技術(shù)（4G）的廣泛使用。中國互聯(lián)網(wǎng)用戶規(guī)模的增加為中國電子商務(wù)的發(fā)展提供了充足的客戶來源。011行業(yè)驅(qū)動因素行業(yè)驅(qū)動因素1政策支持1居民消費水平提升，電子商務(wù)蓬勃發(fā)展1政策支持1中國政府發(fā)布并實施一系列的政策促進高標倉行業(yè)發(fā)展，2014年9月，國務(wù)院發(fā)布《物流業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃《2014-2020年》》，提出到2020年，基本建立布局合理、技術(shù)先進、便捷高效、綠色環(huán)保、安全有序的現(xiàn)代物流服務(wù)體系。重點著力降低物流成本，增強物流企業(yè)競爭力，著力提升物流企業(yè)規(guī)劃化、集約化水平，加強物流基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，成為中國高標倉行業(yè)近5年以來的發(fā)展方向。1居民消費水平提升，電子商務(wù)蓬勃發(fā)展1高標倉作為現(xiàn)代物流運輸中重要的生產(chǎn)資料，為居民的衣食住行的日常供應提供物料支持，從而與居民日常生活與消費息息相關(guān)。伴隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)增長，居民生活水平和消費支出不斷提高。隨著國民經(jīng)濟持續(xù)恢復，居民就業(yè)形勢向好，工資性收入較快增長，居民消費支出恢復性反彈，下半年居民的消費力將進一步得到釋放。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國居民人均可支配收入17642元，同比名義增長1012行業(yè)驅(qū)動因素行業(yè)驅(qū)動因素網(wǎng)絡(luò)購物廣受大眾接納技術(shù)革新，推動高標倉機械化和智能化改造網(wǎng)絡(luò)購物廣受大眾接納網(wǎng)絡(luò)購物是電子商務(wù)實現(xiàn)商品交易的形式之一。伴隨著《中華人民共和國電子商務(wù)法》的正式出臺對行業(yè)發(fā)展的規(guī)范與促進，中國網(wǎng)絡(luò)購物用戶規(guī)模保持穩(wěn)定增長.中國網(wǎng)絡(luò)購物市場的發(fā)展主要源于供需兩方面的發(fā)展與升級:需求端:二手商品交易為主題電商的興起，如閑魚，豐富了網(wǎng)絡(luò)購物用戶多樣化的購物需求。另一方面，低線城市和農(nóng)村用戶日益增長的物質(zhì)需求，進一步拓展了市場規(guī)模；供給端:電子商務(wù)企業(yè)與傳統(tǒng)線下零售商聯(lián)盟，加速對線下零售業(yè)務(wù)的精細布局，為用戶提供更加便捷的購物體驗。技術(shù)革新，推動高標倉機械化和智能化改造得益于互聯(lián)網(wǎng)的普及，物聯(lián)云倉、庫房無憂、易代儲和掌上倉等線上O2O租庫平臺大規(guī)模涌現(xiàn)，減少了租戶與倉庫間信息不對稱，可進一步實現(xiàn)租戶需求與倉庫條件間的精確、快速匹配。物聯(lián)云倉等線上O2O平臺依賴自身信息優(yōu)勢，可實現(xiàn)對倉儲行業(yè)的全方位調(diào)研和相關(guān)報告的發(fā)布，提升租戶對高標倉優(yōu)勢的認知與使用意愿。此外，豐富的行業(yè)資訊有利于高標倉開發(fā)商對未來倉庫建設(shè)的規(guī)劃與資源配置，可為開發(fā)商獲取更多的利潤，從而推動高標倉行業(yè)的良性發(fā)展。013行業(yè)現(xiàn)狀014行業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)現(xiàn)狀20頁行業(yè)現(xiàn)狀標題描述220頁行業(yè)現(xiàn)狀標題描述1015行業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)現(xiàn)狀伴隨著中國經(jīng)濟持續(xù)增長和互聯(lián)網(wǎng)的不斷發(fā)展，中國電子商務(wù)、零售、制造、物流等行業(yè)逐漸興盛，市場對倉儲的需求持續(xù)上升，中國物流地產(chǎn)市場規(guī)模得以保持長期的快速增長。同時，中國物流地產(chǎn)行業(yè)良好的發(fā)展前景吸引房地產(chǎn)、電商、零售、金融等行業(yè)中的資本和企業(yè)進入，也進一步推動了行業(yè)的發(fā)展。按照租金額計，近五年，中國高標倉的市場規(guī)模從2014年的53億元增長到2021年的368.9億元，年復合增長率34%016行業(yè)現(xiàn)狀017行業(yè)熱點行業(yè)熱點熱點一高標倉應用領(lǐng)域廣泛熱點二科研服務(wù)市場持續(xù)增長熱點三行業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量整體提高熱點一高標倉應用領(lǐng)域廣泛熱點二科研服務(wù)市場持續(xù)增長高標倉行業(yè)具有市場空間廣闊、銷售范圍廣、用戶分散、單批數(shù)量少、銷售單價高等特點。熱點三行業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量整體提高高標倉行業(yè)技術(shù)提升，多元化科研服務(wù)平臺持續(xù)擴張，促進高價值服務(wù)企業(yè)品牌形成。行業(yè)產(chǎn)品化發(fā)展，集研發(fā)、生產(chǎn)、銷售于一體的綜合性科研服務(wù)企業(yè)逐漸增多。018行業(yè)制約因素行業(yè)制約因素土地供應緊張，拿地難度日益提升融資環(huán)境日益嚴峻，企業(yè)資金鏈承壓嚴重中國經(jīng)濟增速減緩，發(fā)展存在不穩(wěn)定因素土地供應緊張，拿地難度日益提升土地資源是高標倉行業(yè)發(fā)展的重要生產(chǎn)資料。近年來，中國在拿地政策方面日趨困難，成為高標倉行業(yè)發(fā)展的重要制約因素。中國疆域?qū)拸V、幅員遼闊，國土面積約為964萬平方公里，居世界第三位。數(shù)據(jù)顯示，中國物流倉儲用地面積約為1,200平方公里，占陸地國土面積的萬分之融資環(huán)境日益嚴峻，企業(yè)資金鏈承壓嚴重高標倉行業(yè)屬于重資產(chǎn)行業(yè)，通過前期投入大量資金開發(fā)建設(shè)，并通過長達10年以上的持有和運營，主要以租金的方式回收資金。相比于住宅和商業(yè)地產(chǎn)，高標倉具有投資回報周期長、利潤低的特點，年化收益普遍在6%至8%之間。因此，高標倉的盈利一定程度上依賴于低成本的資金來源，主要以銀行貸款、發(fā)行債券和建立物流地產(chǎn)基金等方式募集資金。中國經(jīng)濟增速減緩，發(fā)展存在不穩(wěn)定因素高標倉為供應鏈環(huán)節(jié)中提供基礎(chǔ)的貨物周轉(zhuǎn)設(shè)施，受宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化的影響較大。伴隨著國際分工與合作日益密切，周邊越南、老撾、孟加拉國等國家，依賴低廉的勞動力，獲得大量商品生產(chǎn)訂單，中國的“世界工廠”地位受到動搖。019行業(yè)問題行業(yè)問題質(zhì)量參差不齊行業(yè)監(jiān)管難度大高端產(chǎn)品發(fā)展落后質(zhì)量參差不齊高標倉行業(yè)缺乏完備的質(zhì)量控制和質(zhì)量保證體系，生產(chǎn)商缺乏統(tǒng)一的生產(chǎn)標準，行業(yè)內(nèi)產(chǎn)品質(zhì)量良莠不齊，導致產(chǎn)品的可靠性難以保證，喪失產(chǎn)品市場競爭力。行業(yè)監(jiān)管難度大高端產(chǎn)品發(fā)展落后020行業(yè)發(fā)展建議行業(yè)發(fā)展建議2提升產(chǎn)品質(zhì)量2全面增值服務(wù)2多元化融資渠道2提升產(chǎn)品質(zhì)量2（1）政府方面：政府應當制定行業(yè)生產(chǎn)標準，規(guī)范高標倉行業(yè)生產(chǎn)流程，并成立相關(guān)部門，對科研用高標倉行業(yè)的研發(fā)、生產(chǎn)、銷售等各個環(huán)節(jié)進行監(jiān)督，形成統(tǒng)一的監(jiān)督管理體系，完善試劑流通環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重點加強冷鏈運輸環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)設(shè)施升級，保證高標倉行業(yè)產(chǎn)品的質(zhì)量，促進行業(yè)長期穩(wěn)定的發(fā)展；（2）生產(chǎn)企業(yè)方面：高標倉行業(yè)生產(chǎn)企業(yè)應嚴格遵守行業(yè)生產(chǎn)規(guī)范，保證產(chǎn)品質(zhì)量的穩(wěn)定性。目前市場上已有多個本土高標倉行業(yè)企業(yè)加強生產(chǎn)質(zhì)量的把控，對標優(yōu)質(zhì)、高端的進口產(chǎn)品，并憑借價格優(yōu)勢逐步替代進口。此外，高標倉行業(yè)企業(yè)緊跟行業(yè)研發(fā)潮流，加大創(chuàng)新研發(fā)力度，不斷推出新產(chǎn)品，進一步擴大市場占有率，也是未來行業(yè)發(fā)展的重要趨勢。2全面增值服務(wù)2單一的資金提供方角色僅能為高標倉行業(yè)企業(yè)提供“凈利差”的盈利模式，高標倉行業(yè)同質(zhì)化競爭日趨嚴重，利潤空間不斷被壓縮，企業(yè)業(yè)務(wù)收入因此受影響，商業(yè)模式亟待轉(zhuǎn)型除傳統(tǒng)的高標倉行業(yè)需求外，設(shè)備管理、服務(wù)解決方案、貸款解決方案、結(jié)構(gòu)化融資方案、專業(yè)咨詢服務(wù)等方面多方位綜合性的增值服務(wù)需求也逐步增強。中國本土高標倉行業(yè)龍頭企業(yè)開始在定制型服務(wù)領(lǐng)域發(fā)力，鞏固行業(yè)地位2多元化融資渠道2可持續(xù)公司債等創(chuàng)新產(chǎn)品，擴大非公開定向債務(wù)融資工具（PPN）、公司債等額度獲取，形成了公司債、PPN、中期票據(jù)、短融、超短融資等多產(chǎn)品、多市場交替發(fā)行的新局面；企業(yè)獲取各業(yè)態(tài)銀行如國有銀行、政策性銀行、外資銀行以及其他中資行的授信額度，確保了銀行貸款資金來源的穩(wěn)定性。高標倉行業(yè)企業(yè)在保證間接融資渠道通暢的同時，能夠綜合運用發(fā)債和資產(chǎn)證券化等方式促進自身融資渠道的多元化，降低對單一產(chǎn)品和市場的依賴程度，實現(xiàn)融資地域的分散化，從而降低資金成本，提升企業(yè)負債端的市場競爭力。以遠東宏信為例，公司依據(jù)自身戰(zhàn)略發(fā)展需求，堅持“資源全球化”戰(zhàn)略，結(jié)合實時國內(nèi)外金融環(huán)境，有效調(diào)整公司直接融資和間接融資的分布結(jié)構(gòu)，在融資成本方面與同業(yè)相比優(yōu)勢突出。021競爭格局競爭格局競爭格局1競爭格局2競爭格局1中國高標倉行業(yè)發(fā)展至今呈現(xiàn)“一超多強”市場競爭格局，逐漸向多極化發(fā)展。按照市場規(guī)模劃分，中國高標倉行業(yè)經(jīng)營企業(yè)主要可分為三個梯隊:第一梯隊是深耕物流地產(chǎn)多年的普洛斯，占據(jù)超過三成的市場份額。普洛斯是亞洲最大的物流地產(chǎn)提供商，自2003年進入中國，以輕重資產(chǎn)相結(jié)合的方式，在土地政策限制之前“跑馬圈地”，迅速完成中國各大重點城市的市場布局；第二梯隊高標倉企業(yè)眾多，包括業(yè)內(nèi)知名的國際品牌物流地產(chǎn)商，安博、豐樹、嘉民等，國資背景的大型物流地產(chǎn)商，宇培、寶灣和易商等，國內(nèi)住宅房地產(chǎn)開發(fā)龍頭，萬科集團旗下的萬緯物流，以及具有資本優(yōu)勢的金融機構(gòu)，平安不動產(chǎn)等。這類企業(yè)依賴資金或土地優(yōu)勢，通過近幾年的快速發(fā)展，普遍占據(jù)5%左右的市場份額；第三梯隊是行業(yè)新進入者，京東、菜鳥、東百百貨等電商、第三方物流企業(yè)和零售等高標倉行業(yè)下游租戶。這類企業(yè)通常迫于近年來物流倉儲設(shè)施租金的大幅增長，出于成本控制的考慮，建設(shè)滿足自身物流需求的高標倉，其規(guī)模較小。競爭格局2中國高標倉行業(yè)的各類參與者在發(fā)展過程中，存在各種形式的優(yōu)勢互補，達成戰(zhàn)略合作。2017年2月，綠地控股與中遠海運達成戰(zhàn)略合作，房地產(chǎn)開發(fā)與海運港口優(yōu)勢相結(jié)合，實現(xiàn)海港附近物流倉儲地產(chǎn)的針對性布局。2017年7月，萬科聯(lián)合厚樸資本、高瓴資本、中銀投和普洛斯創(chuàng)始人梅志明先生，共同參與普洛斯的私有化，是中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)和亞洲物流地產(chǎn)龍頭之間的強強聯(lián)合，亦是國際優(yōu)秀物流地產(chǎn)管理經(jīng)驗與本土化運營相結(jié)合。2017年8月，榮盛發(fā)展與菜鳥網(wǎng)絡(luò)簽訂戰(zhàn)略合作，是物流地產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)鏈下游企業(yè)的合作典范，亦是傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和新興互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的互補與產(chǎn)業(yè)升級。2018年1月，南山控股通過對深基地B的并購重組，實現(xiàn)物流地產(chǎn)的資本進駐。中國高標倉行業(yè)內(nèi)外的跨界合作與優(yōu)勢互補，有利于行業(yè)未來的發(fā)展與產(chǎn)業(yè)升級，煥發(fā)市場新鮮活力。022行業(yè)發(fā)展趨勢行業(yè)發(fā)展趨勢精心選址，奠定發(fā)展基礎(chǔ)服務(wù)提升，帶動產(chǎn)業(yè)升級精心選址，奠定發(fā)展基礎(chǔ)伴隨著土地供應量減少與資金成本的上升，高標倉企業(yè)的高效發(fā)展成為當前的首要任務(wù)。作為地產(chǎn)行業(yè)，高標倉的建設(shè)選址尤為重要，其主要原因包括兩方面。其一，高標倉周邊便利的交通可大幅減少物流運輸成本，在整體貨物供應中具有較高的商業(yè)價值，備受下游企業(yè)租戶的青睞；其二，優(yōu)良區(qū)位土地的提前布局有利于搶占高標倉市場先機，提高后來者的拿地難度等其他進入壁壘。先進入者亦可依賴交易具有優(yōu)良區(qū)位因素的土地獲取高額收益。服務(wù)提升，帶動產(chǎn)業(yè)升級伴隨著中國經(jīng)濟增速放緩，倉庫租戶對貨物保管需求量和付費能力有所降低，從而導致高標倉在部分地區(qū)整體需求逐漸減少，部分包括高標倉在內(nèi)的物流倉儲設(shè)施空置率提升。高標倉企業(yè)為維持租戶的用戶黏性，需要提升自身服務(wù)水平，提供資金、技術(shù)和倉儲應急調(diào)配等方面的支持，有利于維護與租戶間的客情關(guān)系，減少空置現(xiàn)象的發(fā)生。023行業(yè)發(fā)展趨勢行業(yè)發(fā)展趨勢新入局者，推動行業(yè)多元化發(fā)展聚焦投資業(yè)務(wù)新入局者，推動行業(yè)多元化發(fā)展除傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)開發(fā)商參與以外，高標倉產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)依賴自身資金、土地資源優(yōu)勢，亦或是下游分銷的信息優(yōu)勢，積極參與高標倉行業(yè)的市場布局。在資金方面，平安不動產(chǎn)等金融機構(gòu)依賴自身較低的資金成本進軍高標倉行業(yè)。2014年，平安不動產(chǎn)完成對成都新地空港物流園的收購，標志其正式進入高標倉行業(yè)。然而，由于缺乏發(fā)地產(chǎn)開發(fā)和選址方面的實際操作經(jīng)驗，高標倉行業(yè)的金融機構(gòu)將停留在