設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)服務(wù)管理方案

設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)服務(wù)管理方案第一節(jié)總體服務(wù)方案一、總體管理目標(biāo)（一）管理目標(biāo)我們的管理目標(biāo)是：樓宇內(nèi)外配套各設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)嚴(yán)格按照“全國物業(yè)管理示范大廈”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理，確保各項指標(biāo)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求。我們的努力保證是：用三大管理體系管理和PDCA模式提升，保證本項目各類設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理工作的高標(biāo)準(zhǔn)。（二）各項指標(biāo)完好率承諾1、檔案完整率1%。2、室內(nèi)外各類設(shè)施設(shè)備運(yùn)行完好率1%；消防設(shè)備設(shè)施完好率1%；3、設(shè)備完好率1%；安保智能化系統(tǒng)運(yùn)行正常率1%；3、維修工程質(zhì)量合格率1%，報修及時率1%；返修率小于1%；4、安全管理措施完善，定期巡視檢查，杜絕火災(zāi)責(zé)任事故，無工程安全責(zé)任事故發(fā)生。二、基本思路1、堅持安全可靠、經(jīng)濟(jì)合理、方便及時的原則嚴(yán)格執(zhí)行國家《物業(yè)管理條例》、《XX市物業(yè)管理條例》以及甲方各項管理規(guī)定以及招標(biāo)文件中《設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理》、《物業(yè)服務(wù)采購合同》中明示的設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)運(yùn)行管理的標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合IS091質(zhì)量管理體系的相關(guān)要求，根據(jù)現(xiàn)場實際情況完善各類設(shè)施設(shè)備運(yùn)行養(yǎng)護(hù)及維修管理程序文件和工作手冊，作為物業(yè)設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)及維修管理的制度保證。2、采取有計劃的預(yù)防性保養(yǎng)、重點維護(hù)、定期巡視發(fā)現(xiàn)損壞及時維修的方式，編制科學(xué)的物業(yè)維修保養(yǎng)計劃，并合理組織實施，以專業(yè)化的維護(hù)技術(shù)作為保障。3、在日常的工程設(shè)施設(shè)備維護(hù)方面，我們堅持“兩個到位”。（1）專業(yè)技術(shù)人員培訓(xùn)到位。我們非常注重培養(yǎng)具備設(shè)施設(shè)備維護(hù)實操經(jīng)驗的專業(yè)技術(shù)人員，為此我司建立了強(qiáng)大的設(shè)施設(shè)備專業(yè)技術(shù)人才庫。我們要求所有的專業(yè)技術(shù)人員不僅有規(guī)定的技術(shù)操作證，而且都要通過公司相關(guān)專業(yè)知識的培訓(xùn)與考核才能上崗。（2）制度與操作規(guī)程到位。我們建立嚴(yán)格的維修操作規(guī)程與制度，通過檢查和考核，確保員工嚴(yán)格執(zhí)行，保證工程操作人員的各項工作處于規(guī)范的運(yùn)作軌道中。三、管理措施1、加強(qiáng)預(yù)防性保養(yǎng)提前對項目內(nèi)所有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行狀態(tài)摸底、技術(shù)摸底，以及向使用人征詢設(shè)備情況等，掌握第一手各設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行狀態(tài)，將各類設(shè)備運(yùn)行可能出現(xiàn)的問題及時消弭在萌芽。2、實施24小時巡視與維修（1）工程部設(shè)24小時報修電話，維修人員配備對講機(jī)，方便聯(lián)系、調(diào)派，保證維修及時到位。（2）定期巡查營區(qū)各類設(shè)施、設(shè)備，發(fā)現(xiàn)損壞時上報并組織人力和物力搶修，保證不影響使用人各項正常營業(yè)活動的開展。（3）重點部位、重點維護(hù)根據(jù)甲方的物業(yè)實際情況，確定水電設(shè)施的重點維護(hù)項目，作為工程部運(yùn)行維修管理的重點工作，并制定定期檢查和養(yǎng)護(hù)維修計劃予以實施。3、制度保證我們將嚴(yán)格執(zhí)行《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法規(guī)，并結(jié)合IS091質(zhì)量管理體系的要求，根據(jù)現(xiàn)場實際情況編制《設(shè)施維修管理程序》等程序文件和工作手冊，做為物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的制度保證。4、完善設(shè)施設(shè)備及維修檔案我們將對本項目轄內(nèi)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一編號，建立相應(yīng)的檔案和臺帳，輸入電腦，利用現(xiàn)代化的管理手段進(jìn)行登記、查詢和控制，全面掌握樓宇設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行（使用）情況，為物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)提供科學(xué)的參考。5、配置專業(yè)工程技術(shù)人員專業(yè)工程技術(shù)人員以物業(yè)設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)的相關(guān)法規(guī)、專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范以及公司相關(guān)操作規(guī)程作為依據(jù)，開展物業(yè)的設(shè)施設(shè)備及維修養(yǎng)護(hù)工作。6、維修養(yǎng)護(hù)制度在工作場所公示工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任，按相關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)對物業(yè)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和及時維修養(yǎng)護(hù)，按規(guī)定執(zhí)行，巡檢記錄、維修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。（1）加強(qiáng)預(yù)防性維修保養(yǎng)，建立定期巡視檢查制度▲工程維修技工每天按規(guī)定路線對服務(wù)區(qū)域內(nèi)的水、電、照明、消防等設(shè)施的使用和維護(hù)情況進(jìn)行主動巡視檢查，發(fā)現(xiàn)損壞及時上報并進(jìn)行維修，不影響機(jī)關(guān)單位正常工作。▲對巡檢過程中發(fā)現(xiàn)的問題，工程維修人員及時按設(shè)施維修的要求對其進(jìn)行相應(yīng)的處理，處理完畢后對處理效果進(jìn)行檢查；對不能立即解決的問題，做好相關(guān)提醒工作，在非辦公時間盡快組織解決?！刻旃こ叹S修技工對項目區(qū)域進(jìn)行巡檢，確保各類設(shè)施的完好;每周維修主管對所有設(shè)施進(jìn)行抽檢；每月由項目部負(fù)責(zé)人組織對所有設(shè)施進(jìn)行全面檢查。（2）建立責(zé)任分區(qū)制度將各項水電等各類設(shè)施、設(shè)備劃分為若干責(zé)任區(qū)，具體落實到人，明確獎懲制度，充分增強(qiáng)全體員工的責(zé)任心，做到責(zé)任明確，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報，及時處理，保證各類公共設(shè)施、公共場地的完好率達(dá)到99%以上。（3）建立問題建賬銷帳制度發(fā)現(xiàn)問題、報修問題都在第一時間予以建立問題臺帳，全過程跟蹤維修服務(wù)，直至報修人、院方滿意為止，方可銷帳。（4）定期回訪制度工程部門親自征詢甲方對維修服務(wù)的意見和建議，對回訪中發(fā)現(xiàn)的問題，責(zé)成責(zé)任維修人員及時解決，保證甲方對我司提供維修服務(wù)質(zhì)量的滿意率。四、設(shè)備設(shè)施維修管理程序圖維修管理程序流程圖第二節(jié)人員配備方案一、建立工程部為便于管理與責(zé)任分解，本項目部設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)服務(wù)工作，組建工程部。二、人員定編與職責(zé)工程部配置人員5人。其具體崗位安排：1、維修主管（高壓電工）：1人，向項目經(jīng)理負(fù)責(zé)、報告。職責(zé)：負(fù)責(zé)工程部全面協(xié)調(diào)安排日常工作，負(fù)責(zé)項目整體設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行安全維護(hù)及維修等工作。2、綜合維修（高處作業(yè)）2人；職責(zé)：負(fù)責(zé)整個項目中的給排水、門窗鎖、日常照明、零星小修等維修工作。3、低壓電工1人；職責(zé)：負(fù)責(zé)高低壓配電室24小時值守巡視，記錄各設(shè)備運(yùn)行情況，突發(fā)事故的應(yīng)急處理。3、空調(diào)制冷維修1人；職責(zé)：負(fù)責(zé)大樓內(nèi)部空調(diào)24小時維修、檢修，記錄各設(shè)備運(yùn)行情況，突發(fā)事故的應(yīng)急處理。三、崗位要求與標(biāo)準(zhǔn)對本崗位從業(yè)人員的具體要求為:1、身體健康，品行端正，責(zé)任心強(qiáng)，無違法犯罪記錄，無重大疾病患病史；2、年齡50歲以下，具有高中及以上學(xué)歷；3、接受過專業(yè)培訓(xùn)，具有相關(guān)作業(yè)維修電工證等的合格專業(yè)技術(shù)資質(zhì)證書；4、業(yè)務(wù)熟練，組織紀(jì)律性強(qiáng)，服從管理，有工作責(zé)任心，舉止文明，禮貌待人；5、能適應(yīng)24小時輪流值勤，能在規(guī)定的時限內(nèi)完成維修任務(wù)6、要求統(tǒng)一著裝、言行規(guī)范，要注意儀容儀表、公眾形象，做好節(jié)假日及其他時間值班工作，完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作；7、工作時間：嚴(yán)格遵照甲方制定的工作時間及值班時間。8、嚴(yán)格遵守國家和甲方各項管理規(guī)章制度。四、維修人員崗位職責(zé)1、熟練掌握各類設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維修及一般瓦木維修技能。2、具備良好的安全意識和責(zé)任心，遵守各項操作規(guī)程及工具設(shè)備的使用規(guī)定。3、嚴(yán)格執(zhí)行用電安全規(guī)范和崗位作業(yè)規(guī)范，負(fù)責(zé)高低壓電器設(shè)備設(shè)施的定期巡檢維護(hù)。4、工程維修人員每天巡視，保證甲方各項設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行，定期對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)及維修。5、特殊工種必須持證上崗，嚴(yán)格執(zhí)行各工種、各崗位的規(guī)章制度。各項工作記錄完善，巡檢、維修記錄和修復(fù)記錄齊全。6、接報修單后應(yīng)及時處理，堅持“只許漏報，不許漏修”的原則。一般維修遵照甲方規(guī)定時限完成，遇到當(dāng)天不能完成的特殊情況必須作出說明。7、保證維修質(zhì)量，日常維修返修率為零，特殊應(yīng)急情況報請有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可。8、認(rèn)真記錄“臺賬”及相關(guān)檢查記錄，認(rèn)真填寫、整理、按時上報維修單。9、處理應(yīng)急事務(wù)，保證各種設(shè)施的正常使用，保證各項水電及公共設(shè)備設(shè)施完好。10、接到維修通知單后，馬上進(jìn)行維修工作。維修終了后及時作出反饋，反饋單據(jù)交回項目部留存，做到維修及時快捷。11、積極開展季節(jié)性維修，確保春節(jié)、國慶期間各項設(shè)施的穩(wěn)定運(yùn)行和進(jìn)行維修、安裝、調(diào)試。確保各項設(shè)施完好正常使用。12、嚴(yán)格按照通用機(jī)電設(shè)備這項具體設(shè)備設(shè)施逐一予以巡查巡視、維護(hù)，發(fā)現(xiàn)問題及時修理。13、負(fù)責(zé)每月維修計劃的制定。14、嚴(yán)格遵守國家和甲方各項管理規(guī)章制度。組織紀(jì)律性強(qiáng)，服從甲方及公司工作安排，聯(lián)系方式保持24小時暢通，做好節(jié)假日及其他時間值班工作。15、積極完成項目、甲方交辦的其他任務(wù)。第三節(jié)日常運(yùn)行的管理方案一、24小時值班與應(yīng)急服務(wù)1、采用“定期巡視”的方法，對分布于各個區(qū)域的設(shè)備設(shè)施實行24小時值班運(yùn)行，24小時值班，設(shè)立接報修電話，24小時物業(yè)報修，確保水電空調(diào)等大型重要設(shè)備的正常運(yùn)行。2、制定嚴(yán)格的巡視檢查制度，對位于不同區(qū)域的各種設(shè)備進(jìn)行定期、不定期的檢查，保證設(shè)備的正常運(yùn)行。3、工作要求：（1）得到報修，值班人員快速響應(yīng)，30分鐘內(nèi)必須到現(xiàn)場；（2）發(fā)現(xiàn)故障，立即修復(fù)；各上報的維修項目，原則上2小時內(nèi)修復(fù)；如有實際困難不能按時完成任務(wù)的，要做出合理的解釋。（3）小修類隨報隨修；突發(fā)事件的重大搶修，恢復(fù)正常運(yùn)行時間不超過8小時，發(fā)現(xiàn)危險處不能及時處理及解決的須張貼警示標(biāo)識，并報告甲方協(xié)商解決。（4）維修作業(yè)時，應(yīng)設(shè)置警示標(biāo)牌，提醒注意安全。（5）入戶維修應(yīng)嚴(yán)格按照公司、項目部制定之入戶維修規(guī)程及管理規(guī)定執(zhí)行。（6）工作記錄完整，全程可控。（7）不屬維修范圍的及時報甲方協(xié)調(diào)安排。二、值班管理1、工程維修值班人員必須有高度的工作責(zé)任心，熟悉和掌握共用設(shè)備設(shè)施的操作方法，具有事故處理的能力。2、不準(zhǔn)遲到、早退、無故不上班，上班時必須保持頭腦清醒，不準(zhǔn)在值班室會客、閑談、抽煙。3、請假、換班需在一天前申報，由領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)安排合適人員替代，不準(zhǔn)私自換班。4、值班電話屬專用電話，任何人不得長時間占用，配備的消防器材應(yīng)完好，隨時可投入使用。5、工程維修值班人員在工作中必須緊密配合，服從統(tǒng)一管理調(diào)動。三、交接班管理1、接班人員必須提前十分鐘到達(dá)工作崗位，對設(shè)備、工具、器材、配件進(jìn)行詳細(xì)的檢查。2、交班人員發(fā)現(xiàn)接班人有酗酒、精神失常等，不得交班，并及時匯報，由領(lǐng)導(dǎo)安排其他人員上班。3、接班人未按時到崗時，交班人不得擅離工作崗位，應(yīng)向領(lǐng)導(dǎo)匯報。4、設(shè)備處于故障時，不準(zhǔn)進(jìn)行交接班，待故障處理暫告一段落時，再進(jìn)行交接。5、工程值班人員要團(tuán)結(jié)互助、互相尊重，應(yīng)將本班期間設(shè)備設(shè)施運(yùn)行情況詳細(xì)記錄。四、運(yùn)行管理員的巡視要求嗅：放電嗅味及絕緣過熱之焦味。聽：火花放電聲，機(jī)械振動聲，電壓過高或電流過大所引起的異常聲音。摸：設(shè)備非帶電部分的溫度和振動情況?？矗悍烹娀鸹?、變色、變形、變位、損壞、滲油、滲水、繼電器、電度表轉(zhuǎn)動、儀表和信號燈指示及其他情況。五、設(shè)備設(shè)施異常情況發(fā)現(xiàn)、報告與處理要求1、加強(qiáng)巡查管理，異常情況要及時發(fā)現(xiàn)。2、發(fā)現(xiàn)問題，及時報告并記錄。3、及時處理及全程跟蹤備案。4、管理要求：（1）設(shè)備異常問題發(fā)現(xiàn)不超過12小時，巡檢部位設(shè)備發(fā)現(xiàn)不超過1個規(guī)定的巡檢周期。（2）重大事件報告時限不超過15分鐘；普通事件報告時限不超過24小時；記錄及時、準(zhǔn)確率1%（3）全程處理跟蹤率1%，零小問題處理時限不超過12小時。六、對設(shè)施設(shè)備建立明確的標(biāo)識與制度管理1、建立臺帳，登記梳理各類型設(shè)施設(shè)備基本情況并登記造冊；2、對可能具有人身安全隱患風(fēng)險的設(shè)施設(shè)備、場所，應(yīng)設(shè)有明顯警示標(biāo)識，建立防范措施，措施上墻。3、設(shè)備房、操作間嚴(yán)格各項安全操作規(guī)程等制度，制度上墻。七、緊急搶修運(yùn)作程序圖特殊情況下，緊急搶修項目是為了確保甲方財產(chǎn)避免損失、工作人員正常工作不受影響或人身安全、財產(chǎn)安全免受威脅而緊急實施的，由項目部報甲方并采取緊急措施，費(fèi)用由甲方審核經(jīng)第三方審計后據(jù)實結(jié)算。緊急搶修程序圖八、建立定期巡視檢查制度1、主動定期巡查轄區(qū)內(nèi)各個公共部位，發(fā)現(xiàn)損壞及時上報并組織人力和物力搶修，保證不影響正常辦公活動的開展。2、每天維護(hù)人員要在負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)各類設(shè)備分布區(qū)域和樓層進(jìn)行巡檢，確保各類設(shè)施的完好，每周維修主管對所有設(shè)施進(jìn)行抽檢，每月由項目經(jīng)理組織對所有設(shè)施進(jìn)行全面檢查，每年由公司組織對管理項目部設(shè)施狀況進(jìn)行綜合評價。3、維護(hù)巡檢作業(yè)（1）巡檢人員每天應(yīng)按規(guī)定路線對服務(wù)區(qū)域內(nèi)的水、電、氣設(shè)施、建筑基礎(chǔ)設(shè)施等的使用和維護(hù)情況進(jìn)行巡視檢查。（2）每天對水泵房、井房進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時上報維修。（3）每班巡查一次高、低壓電室；每班巡查一次變壓器及控制室；每月一次巡視檢查每層配電室并對設(shè)備保養(yǎng)、維修進(jìn)行檢查。（4）按責(zé)任范圍巡查責(zé)任設(shè)備；巡查濕式報警閥門的設(shè)備；每班按規(guī)定將設(shè)備運(yùn)行參數(shù)記錄在運(yùn)行記錄上。（4）按時巡查消防、避雷設(shè)施進(jìn)行巡檢。（5）水電工定時對負(fù)責(zé)區(qū)域巡視和檢查水、電表，并協(xié)助抄水電表。（6）服務(wù)區(qū)域內(nèi)照明器具是否完好。白天或夜間的相關(guān)燈具是否按規(guī)定要求開啟或關(guān)閉。（7）服務(wù)區(qū)域內(nèi)公共區(qū)域、洗手間內(nèi)的衛(wèi)生器具、給排水設(shè)施是否完好。服務(wù)區(qū)域內(nèi)各樓層各開關(guān)、插座使用時是否方便靈活。（8）冬季對室外外漏水管、閥門等設(shè)施做好提前巡查，及時進(jìn)行保溫處理。（9）對巡檢過程中發(fā)現(xiàn)的問題及其相應(yīng)的處理結(jié)果，巡檢人員應(yīng)將其記錄在《巡檢記錄》中。九、設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理的保障措施（一）實施設(shè)備四級保養(yǎng)檢修制度1、日檢：日常巡視檢查維護(hù)，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)是否正常；2、月檢：運(yùn)行狀態(tài)檢查，對設(shè)備進(jìn)行功能測試；3、季檢：維護(hù)性修理，對設(shè)備進(jìn)行清掃；4、保養(yǎng)維修：根據(jù)合同之約定，進(jìn)行定期保養(yǎng)及故障處理。（二）維護(hù)維修操作制度辦法1、工程部每日由專人對管理區(qū)域內(nèi)在管設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查巡視，將檢查巡視結(jié)果填寫至《巡檢記錄表》，對發(fā)現(xiàn)異常情況給予及時處理，不能解決的問題應(yīng)第一時間聯(lián)系維保單位到場并通告、協(xié)助甲方進(jìn)行處理，并在《巡檢記錄表》上簽字確認(rèn)。2、維修人員在接到甲方對報修要求時，需記錄本次維修的詳細(xì)內(nèi)容，依據(jù)保修內(nèi)容現(xiàn)場進(jìn)行維修，維修完畢后，由項目經(jīng)理對維修效果進(jìn)行現(xiàn)場評估，并填寫《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)檢修記錄表》。3、緊急特殊性維修：遇有緊急特殊維修事件，接報人應(yīng)第一時間通知項目維修主管并作統(tǒng)一調(diào)度安排，并通知主管領(lǐng)導(dǎo)，第一時間聯(lián)系維保單位到場并通告、協(xié)助甲方進(jìn)行處理，事后應(yīng)及時補(bǔ)填《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)檢修記錄表》并附事件說明。4、對外委托維修：工程部無法自行維修需對外委托維修的工作，項目主管應(yīng)上報甲方負(fù)責(zé)人審核確認(rèn)，并按甲方的管理審批流程上報，待批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。（三）建賬銷賬機(jī)制1、為保障與有效監(jiān)督設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理以及維修保養(yǎng)，本項目建立健全問題建賬銷賬機(jī)制。2、出現(xiàn)任何問題，項目部工程部門應(yīng)及時建立問題臺賬。一旦出現(xiàn)問題報修，受理登記，對時間、地點、事由、報告人、接報人及時記錄，建立并形成臺帳。3、及時處理對報修問題進(jìn)行受理登記和建立臺帳后，要在項目部和甲方規(guī)定的時間內(nèi)，予以及時維修處理，30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，對各部門水電維修單的維修任務(wù)原則上是在24小時內(nèi)完成。4、入戶維修入戶維修，應(yīng)遵從項目部、工程部發(fā)布之具體操作程序，并遵守甲方相關(guān)規(guī)定。處理后需反饋至報修人確認(rèn)滿意。5、回訪與銷帳：維修完成，工程部入戶人員以及管理員做好維修記錄，并要在一周內(nèi)回訪用戶，征詢意見，對維修人員的服務(wù)態(tài)度、維修效果，改進(jìn)建議做詢問與記錄，便于服務(wù)的改進(jìn)，發(fā)現(xiàn)的問題確認(rèn)后及時上報工程部、項目部予以改進(jìn)。直至用戶滿意并簽字后，維修服務(wù)問題方可銷帳。（四）客戶回訪和滿意度調(diào)查1、每次的維修項目，工程部都必須在一周內(nèi)做好要客戶回訪工作，征詢意見，對維修人員的服務(wù)態(tài)度、維修效果，改進(jìn)建議做詢問與記錄；并記入工作臺帳和工作檔案;檔案定期交項目部保存并備案。2、每季度，項目部要會同工程部門對服務(wù)工作開展?jié)M意度回訪調(diào)查工作，由項目經(jīng)理主持，工程部門要做好滿意度調(diào)查與回訪記錄。3、問題解決：滿意度調(diào)查中，回饋的問題，項目經(jīng)理、主管當(dāng)場能拍板解決答復(fù)的，當(dāng)場予以予以答復(fù)，并做好解決期限安排，事后及時解決；不能當(dāng)場確認(rèn)解決的，會后應(yīng)及時指定維修主管和當(dāng)事人，三日內(nèi)給予以答復(fù)和具體解決方案，得到用戶認(rèn)可后及時實施解決。（五）第三方保養(yǎng)監(jiān)管制度1、必須按照設(shè)備、國家規(guī)定對項目內(nèi)所屬設(shè)施設(shè)備做好保養(yǎng)維修計劃，須由外部實施的，必須約請有資質(zhì)、符合國家規(guī)定，請得到甲方認(rèn)可之專業(yè)機(jī)構(gòu)。按時約請國家指定的專業(yè)機(jī)構(gòu)，對升降設(shè)備、避雷系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、壓力容器以及各種計量用儀器/儀表進(jìn)行定期的檢查/檢測，并保證各設(shè)備的使用合格證在有效期內(nèi)，保存好所有的相關(guān)檢查文件以備查；2、按時約請國家指定的專業(yè)機(jī)構(gòu)，對樓宇進(jìn)行必要的電檢，保存好所有的相關(guān)檢查、檢測報告以及各項整改記錄等文件以備查.（六）安全、技術(shù)培訓(xùn)定期對所有服務(wù)人員進(jìn)行安全意識、安全知識方面的培訓(xùn)，并留有相應(yīng)的培訓(xùn)記錄。（七）突發(fā)事故管理1、面對可能發(fā)生的各種事故或災(zāi)害，建立科學(xué)的、完善的、可行的《突發(fā)事故應(yīng)急處理預(yù)案》；2、《突發(fā)事故應(yīng)急處理預(yù)案》應(yīng)涵蓋所轄供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、樓宇設(shè)施等所有設(shè)備、設(shè)施。（八）設(shè)備系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)基本要求1、定時巡查各類電氣設(shè)備設(shè)施的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，及時修理，填寫維修保養(yǎng)記錄。2、負(fù)責(zé)樓宇內(nèi)外各種電氣設(shè)備的開閉和維修保養(yǎng)，保證設(shè)備安全運(yùn)行。3、供暖制冷前后對機(jī)組及設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行全面檢查，并有記錄4、熟悉辦公樓電氣設(shè)備的布線和使用情況，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。5、維修保養(yǎng)各種設(shè)備、管線時，不得擅自變動現(xiàn)有電路及管線。十、報修和維修程序本項目的報修維修方式，可通過以下幾個方式實現(xiàn)報修、維修:1、工程部接報修電話：第一時間組織維修。工程部設(shè)立報修電話，公共信息欄公布項目部各項報修、投訴電話；使用人可直接撥打向工程部報修；我方接受24小時緊急維修任務(wù)。2、工程部定期巡查巡視：巡查人員定期對本項目內(nèi)房屋本體以及各類設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查，巡查中發(fā)現(xiàn)的問題及時報修。3、保養(yǎng)、巡檢：我方實施項目管理，對各類設(shè)施設(shè)備輔助甲方做好維保、定檢等工作，督促維保等單位做好設(shè)備檢查與維修保養(yǎng)等。十一、設(shè)備檔案管理（一）設(shè)備檔案建立1、項目上為項目所屬設(shè)施設(shè)備建立設(shè)備檔案，要求一臺一賬，并記錄臺賬。2、對每臺設(shè)施設(shè)備進(jìn)行編號，統(tǒng)一建賬管理，建立《設(shè)備清單》。3、各樓宇根據(jù)自身設(shè)備情況制定編號規(guī)則，但必須確保所管轄的設(shè)備均有固定的設(shè)備編號，不可重復(fù)。不可漏建。4、設(shè)備檔案應(yīng)包括如下內(nèi)容：（1）制造廠商的技術(shù)檢驗文件、臺格證、技術(shù)說明書、裝箱單（2）設(shè)備安裝驗收移交書（3）附件及工具清單（4）設(shè)備大、中修理施工記錄，竣工驗收單，修理檢測記錄（5）精度驗及檢驗記錄（6）改裝、更新技術(shù)（7）設(shè)備缺陷記錄及事故報告單（原因分析處理結(jié)果）（8）設(shè)備技術(shù)狀況鑒定表（9）安裝基礎(chǔ)圖及士建圖（10）設(shè)備結(jié)構(gòu)及易損件、主要配件圖紙。（11）設(shè)備操作規(guī)程（包括：崗位職責(zé)、主要技術(shù)條件、操作程序、維護(hù)保養(yǎng)項目等）（12）設(shè)備檢修規(guī)程（包括：檢修周期、工期、項目、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及驗收規(guī)范等）（13）其他資料。5、設(shè)備檔案還應(yīng)建立臺賬予以快速管理，應(yīng)標(biāo)明所有設(shè)備信息，包括設(shè)備名稱、主要參數(shù)、購置時間、供應(yīng)單位、維保單位、聯(lián)系人、管理責(zé)任人以及所有巡檢、維修、維保信息、運(yùn)行狀況。（二）檔案的收集與管理1、設(shè)備檔案應(yīng)有手工記錄，形成文件檔案，同時錄入電子計算機(jī)，形成電子檔案。電子檔案和文件檔案因跟同事更新。設(shè)備臺賬也同步實行文件臺賬管理和電子臺賬管理，全面實現(xiàn)計算機(jī)管理。2、項目部在接管期間應(yīng)提前做好各項設(shè)備檔案資料的收集，并做好相關(guān)法律法規(guī)的收集。3、對于我方在管設(shè)備統(tǒng)一上傳在線平臺，統(tǒng)一進(jìn)行在線管理與報事。4、當(dāng)設(shè)備的大中修及主要零件更換后，應(yīng)及時將有關(guān)信息錄入《設(shè)備登記卡》中。（三）工作記錄的填寫1、工作記錄的填寫，應(yīng)使用藍(lán)色、黑色鋼筆或簽字筆，不得使用紅筆、彩筆或鉛筆。注意書寫工整，不得隨意涂改，確需涂改的，應(yīng)在錯誤處橫向中間劃兩條直線，并在原記錄旁重新填寫；2、應(yīng)保證工作記錄的干凈整潔，工作記錄上不得有任何與該項記錄無關(guān)的字跡或圖形。3、各類文件存檔應(yīng)做到分類清晰，一目了然，存取方便；（四）標(biāo)識的建立在賬設(shè)備，統(tǒng)一制作標(biāo)識，在設(shè)備顯著位置標(biāo)識，便于巡檢、報修與檔案資料的對應(yīng)和復(fù)核。（五）設(shè)備檔案、設(shè)備臺賬應(yīng)有專人管理，未經(jīng)批準(zhǔn)不得外借。十二、智能化管理我公司在本項目部采用先進(jìn)的iEMP設(shè)施設(shè)備管理系統(tǒng)，將設(shè)備管理業(yè)務(wù)管控體系通過物聯(lián)網(wǎng)和互聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)手段落地，在保障設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)的同時，能強(qiáng)化管控與監(jiān)控核查系統(tǒng)、量化員工效能，細(xì)化量化設(shè)備臺賬，為后續(xù)指導(dǎo)采購、節(jié)能改造提供了相關(guān)的數(shù)據(jù)支撐。通過物聯(lián)網(wǎng)監(jiān)控技術(shù)，對項目內(nèi)各類設(shè)施設(shè)備實施IEMP管理，24小時智能巡檢與數(shù)據(jù)采集，打造智能報表、遠(yuǎn)程能耗統(tǒng)計、信息實時共享、智能告警與應(yīng)急管理等管控功能，實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)可視化。十三、及時維修及年檢、維保事宜1、對電梯、中央空調(diào)、吸塵系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等大型質(zhì)保期內(nèi)的設(shè)備，在建立運(yùn)行檢查制度并進(jìn)行日常維護(hù)的同時，發(fā)現(xiàn)故障要及時聯(lián)系維保方維修，并做好維修記錄；2、電梯等特種設(shè)備按照國家規(guī)定需要年檢以及定期維保的，提前與年檢、年檢與維保單位溝通，并輔助做好維保事宜。3、工程部在建立好本項目設(shè)施設(shè)備技術(shù)檔案和臺賬，實施計算機(jī)化檔案管理，同時實施智能化設(shè)備管理手段，對在管所有設(shè)施設(shè)備應(yīng)做好生命周期內(nèi)的巡檢、報事，以及年檢、維修保養(yǎng)的通知，并定期提前將維保年檢計劃報告甲方。第四節(jié)設(shè)施設(shè)備前期接入管理設(shè)備設(shè)施的前期接入管理，是指物業(yè)公司以土建、設(shè)備管理者的身份了解和熟悉樓宇土建、設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)，為日后的管理與維護(hù)奠定必要的基礎(chǔ)。同時，前期接入管理可以發(fā)現(xiàn)一些設(shè)備安裝調(diào)試過程中存在的問題，及時反饋給甲方和施工單位，進(jìn)行整改，還可以根據(jù)使用管理過程中容易發(fā)生的問題和應(yīng)具備的使用管理條件，制定相應(yīng)計劃與措施。1、設(shè)施設(shè)備的驗收接管中標(biāo)2天內(nèi)，委派由我公司各專業(yè)工程師組成的專家小組到現(xiàn)場協(xié)助本項目做好設(shè)施設(shè)備的驗收接管工作。同時，按照甲方要求，對前期項目相關(guān)專業(yè)工程施工質(zhì)量的檢查，并提出存在問題的處理意見和要求。（1）通過詳細(xì)研讀各專業(yè)設(shè)計圖紙，結(jié)合現(xiàn)場比較，對照建筑結(jié)構(gòu)空間尺寸和設(shè)備外型尺寸，熟悉了解建筑物的全部配套設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的設(shè)計布置情況。通過詳細(xì)查看各專業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計技術(shù)參數(shù)，結(jié)合設(shè)備技術(shù)文件，掌握各專業(yè)設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)等技術(shù)問題。（2）從設(shè)備運(yùn)行維護(hù)及維修的角度認(rèn)真考慮設(shè)備及系統(tǒng)的可操作性、可維修性。在符合設(shè)計規(guī)范，設(shè)計要求的前提下，應(yīng)使設(shè)備及系統(tǒng)操作便利、易于維修保養(yǎng)，設(shè)備系統(tǒng)容量容易調(diào)節(jié)匹配，系統(tǒng)管線布置和流程控制更趨于經(jīng)濟(jì)合理。（3）進(jìn)行針對性的專業(yè)培訓(xùn)。同時帶領(lǐng)公司選派的項目部專業(yè)工程師一起開展設(shè)施設(shè)備安裝檢查，盡最大可能掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境條件、操作要領(lǐng)以及狀態(tài)調(diào)節(jié)方法，熟悉管網(wǎng)走向和各樓層區(qū)域調(diào)節(jié)裝置、閥門、控制開關(guān)箱的位置，并進(jìn)行詳細(xì)的記錄。（4）根據(jù)了解的實際情況，開始編制工程部設(shè)備運(yùn)行值班記錄、交接班記錄、崗位責(zé)任制、設(shè)施設(shè)備管理操作維修規(guī)程、緊急事故處理規(guī)程等。2、接管驗收注意事項（1）在接管驗收前，應(yīng)該主動與甲方或甲方協(xié)商有關(guān)接管驗收的問題（包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等），同時要盡量統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn)，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。（2）接管驗收不但要檢查設(shè)備的質(zhì)量，而且還應(yīng)移交各種設(shè)施設(shè)備的圖紙資料及設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維保等資料。驗收報告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。（3）針對初驗發(fā)現(xiàn)的問題，屬于必須改正的，報甲方或甲方敦促施工單位返修，屬于無法返修的項目記錄備案；屬于暫時無須返修的問題，列出清單備案。3、施工質(zhì)量檢查與整改方案提出我公司委派由我公司各專業(yè)工程師組成的資深專家小組到現(xiàn)場協(xié)助本項目做好設(shè)施設(shè)備的驗收接管工作的同時，也是對前期項目相關(guān)專業(yè)工程施工質(zhì)量進(jìn)行一次第三方檢查，并提出我方專業(yè)的意見與建議。該檢查結(jié)果與整改意見建議等書面報告為我方單獨(dú)提出的結(jié)論，不是具有國家相關(guān)資質(zhì)的權(quán)威鑒定結(jié)果，僅供我方做設(shè)備設(shè)施維護(hù)服務(wù)的參考依據(jù)與方案遴選，因此不具備任何法律效力和任何評判依據(jù)。根據(jù)甲方招標(biāo)文件之要求，我公司作為中標(biāo)方，我們提出我方的勘查數(shù)據(jù)與整改建議等書面報告，注明設(shè)備安裝調(diào)試過程中存在的問題，并及時反饋給甲方和施工單位，進(jìn)行整改，我公司也根據(jù)使用管理過程中容易發(fā)生的問題和應(yīng)具備的使用管理條件，制定相應(yīng)計劃與措施，并在今后的使用管理中給予以持續(xù)反饋。4、設(shè)備交接技術(shù)資料、驗收資料和設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余材料備品以及保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同（或保修協(xié)議）的交接。5、設(shè)備設(shè)施試運(yùn)行為保證啟用后設(shè)備即能正常運(yùn)行，必須在設(shè)施設(shè)備驗收完成后有一個設(shè)備試運(yùn)行階段，在這個期間，工作重點逐步由驗收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，由專業(yè)工程師開始直接操作設(shè)備，但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。6、技術(shù)資料的收集、管理、使用，建立臺賬技術(shù)資料的收集、管理、使用是本項目物業(yè)管理的一個重要組成部分，是機(jī)電設(shè)備、營具用具管理、運(yùn)行、維護(hù)的依據(jù)，是技術(shù)改造和節(jié)能運(yùn)行的基礎(chǔ)，是設(shè)備管理必需的條件和保證。（1）收集設(shè)備管理法規(guī)政策政府各職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)條例、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件，這些文件具有法律責(zé)任，設(shè)備管理必須不折不扣貫徹執(zhí)行。（2）建立技術(shù)檔案、臺賬各房屋、設(shè)施及設(shè)備系統(tǒng)，要有齊全詳細(xì)準(zhǔn)確的技術(shù)檔案：所有設(shè)備建立卡片，一臺設(shè)備有一張設(shè)備卡片。按系統(tǒng)、設(shè)備編號，再按編號逐臺登記。將各設(shè)備卡片統(tǒng)一匯集登記，形成設(shè)備臺帳。每一臺主要設(shè)備均建立技術(shù)檔案，記錄設(shè)備運(yùn)行、改造、大修和故障情況，用于指導(dǎo)設(shè)備管理的實際工作。大修、改造施工結(jié)束、驗收合格后，把已修改完畢的全部圖紙整理歸檔。（3）做好技術(shù)資料收集、管理工作我們將做好以下幾方面的技術(shù)資料收集、管理、使用工作：竣工資料運(yùn)行資料值班記錄大修改造資料二次裝修圖紙及審批資料設(shè)備故障處理資料區(qū)內(nèi)市政設(shè)施資料檢查、驗收、年審資料計算機(jī)軟件及錄像資料其他營產(chǎn)營具、用具相關(guān)資料7、日常巡檢：對室內(nèi)外公共設(shè)施每日進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)異常及時維修并記錄。第五節(jié)主要設(shè)施設(shè)備年度維保計劃一、基本原則1、對項目內(nèi)主要設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)管理，堅持以預(yù)防為主的計劃性維修保養(yǎng)和應(yīng)急性的修繕養(yǎng)護(hù)相結(jié)合的原則；2、引入綠色環(huán)保的理念，編制科學(xué)性和操作性強(qiáng)的修繕養(yǎng)護(hù)計劃；3、應(yīng)用環(huán)保型新材料、新工藝進(jìn)行實施。二、給排水系統(tǒng)年度給排水養(yǎng)護(hù)計劃表項目內(nèi)容1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月一、月度維護(hù)保養(yǎng)1、自來水及消防水泵房：檢查防鼠措施、室內(nèi)照明、IIIIIIII應(yīng)急燈持續(xù)時間不小于30分鐘；通風(fēng)設(shè)施良好，消防滅火器材有效。2、電機(jī)水泵（包括給（熱）水泵、消防水泵、噴淋水泵、水池清洗泵）：檢查泵體無破損，銘牌完好，水流運(yùn)轉(zhuǎn)指示方向明確清晰，外觀整潔、油漆完好;檢查水泵盤根密封性能良好；檢查各水泵進(jìn)出緩沖橡膠軟接頭完好、檢查各水泵運(yùn)行無異響；測量記錄電機(jī)運(yùn)行溫度不超過70°C；測量記錄三相工作電流、電壓；清潔水泵；記錄管網(wǎng)工作壓力。IIIIIIII3、各水泵控制箱：清潔控制箱內(nèi)外部表面、儀表指示燈、開關(guān)及內(nèi)部元件和控制柜散熱風(fēng)扇；檢查控制箱手/自動運(yùn)行；檢查給水泵變頻控制器的工作狀態(tài)（測運(yùn)行溫度是否正常）、顯示屏是否正常顯示；檢查給排水控制柜各種開關(guān)按鈕靈活動作可靠、各指示燈正常指示；各交流接觸器運(yùn)行無異響，各接線無過載異味，記錄接觸器及各接線運(yùn)行溫度不超過60°C。4、給排水管路、閥門及其它：檢查記錄停泵啟泵管網(wǎng)壓力；檢查記錄減壓閥前后端壓力；檢查所有止回閥無回流、水閘水制（含減壓閥）無滲漏；檢查各閥門是否靈活轉(zhuǎn)動正常開關(guān)；檢查管接頭及法蘭盤無漏水；檢查水池進(jìn)水液位控制器正常；檢查消毒器功能正常；檢查管網(wǎng)保溫棉完好。5、二次供水上、下蓄水池（含消防水池）：檢查水池檢修蓋、水箱底無雜物堆放；水池附近無污染源。6、排污泵：檢查排污泵手動或自動運(yùn)行，水位電子浮球動作靈敏；檢查水泵是否堵塞，止回閥是否失靈，運(yùn)行聲音是否正常。7、集水井：檢查集水井蓋完整無損壞。二、季度維護(hù)保養(yǎng)。1、電機(jī)水泵（包括給水泵、消防水泵、噴淋水泵、水池清洗泵）：電機(jī)接線緊線；水泵軸承打黃油為軸承室的1/2至2/3.2、各水泵控制箱（包括水池清洗箱）：檢查主備電源自動正常投入；檢查變頻器；檢查水泵故障自動轉(zhuǎn)換功能；全面檢查各電氣元件功能；控制箱接線端子緊線并除塵。3、給（熱水）排水管路、閥門及其它：緊固好各相關(guān)連接螺絲；做好管網(wǎng)和連接螺絲的防繡工作；.清洗電磁閥及進(jìn)水閥，各閘閥螺栓打黃油；檢查泵房水錘消除器；檢查地下室及樓層給水主區(qū)域閥門（包括綠化給水控制閥）完好無損；清洗Y隔閥。4、二次供水上、下蓄水池:配合水池清洗工作，檢查低水位缺水保護(hù)浮球、進(jìn)水閘閥、放水閥；檢查超水位控制報警裝置功能。5、排污泵：清理污水泵濾網(wǎng)。6、集水井：更換補(bǔ)齊破損集水井蓋；清理集水井內(nèi)雜物，檢查集水井蓋邊黃色警戒線完好。三、半年維護(hù)保養(yǎng)。1、消防水泵、噴淋水泵（含電動機(jī)）：對水流指示器內(nèi)外清潔、潤滑、接線端子緊固、安裝牢固。2、給排水泵控制箱及附件：測量控制箱內(nèi)電器及線路絕緣；調(diào)整熱繼電器設(shè)定值為電機(jī)額定電流的1%。3、給排水管路、閥門及其它：全面檢查地下室及樓層室外給水區(qū)域閥門（包括綠化給水閥）開關(guān)功能完好，各閘閥螺桿除繡注黃油。4、集水井：集水井蓋補(bǔ)刷油漆。四、年度維護(hù)保養(yǎng)。1、電機(jī)水泵（包括給水泵、消防水泵、噴淋水泵）：測量各電機(jī)絕緣電阻值不少于0.5兆歐，對脫落油漆的水泵補(bǔ)刷油漆。2、潛水污水泵：測量電機(jī)線圈線路絕緣不低于2兆歐；潛水泵解體清理并清潔。3、給排水泵控制箱：油漆翻新脫漆控制箱。4、給、排水管路、閥門及其它：：更換銹蝕嚴(yán)重的螺絲及螺栓；對脫落油漆的給排水管道、閥門、接頭補(bǔ)刷油漆；三、電梯系統(tǒng)年度電梯維修保養(yǎng)計劃項目內(nèi)容1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月一、月度維護(hù)保養(yǎng)1、機(jī)房：檢查機(jī)房通風(fēng)良好及防雨水、防鼠措施完好，消防器材有效，室內(nèi)環(huán)境溫度不能超過40°C；照明燈亮，應(yīng)急燈持續(xù)時間不小于30分鐘；機(jī)房的緊急救援操作規(guī)程，注意事項等制度齊全（如電梯困人）及盤車工具齊全、有效，并掛在明顯處；檢查門窗完好；檢查機(jī)房應(yīng)急預(yù)案、定置圖、特種作業(yè)人員資格證書等齊全，張貼于機(jī)房明顯位置；全面清潔機(jī)房。2、電梯控制箱：控制箱內(nèi)外清潔除塵；檢查對講機(jī)通迅效果（機(jī)房、轎廂和轎頂通話）；檢查控制屏各電氣元件運(yùn)作情況，記錄變頻器的運(yùn)行溫度；檢查接觸器或繼電器運(yùn)作情況，監(jiān)督電梯外委維修人員檢查控制屏；全面檢測電梯斷電自動平層裝置功能。3、電梯曳引機(jī)（電機(jī)）：檢查牽引機(jī)及電機(jī)運(yùn)行無異響、檢查減速箱運(yùn)行無異響；測量記錄減速箱油溫不高于85°C,電機(jī)運(yùn)行溫度不高于70C,開關(guān)運(yùn)行溫度不高于70C；監(jiān)督電梯外委維修人員檢查限速器、牽引機(jī)、電動機(jī)功能并清潔；檢查電梯牽引輪鋼絲繩是否有平層標(biāo)志線并且有效。4、轎廂和層門：檢查轎廂照明應(yīng)急照明正常，換氣風(fēng)扇運(yùn)行有無異響；轎門及廳門開關(guān)門動作無異常；門隙是否過大；應(yīng)清除地坎滑槽雜物；樓層召喚按鈕功能測試；檢查對講功能、監(jiān)控槍測試；監(jiān)督電梯外委維修人員清潔轎頂和調(diào)整好每層廳門門鎖。5、井道：檢查導(dǎo)軌油充足；補(bǔ)償鏈運(yùn)行時無碰鏈聲；主鋼絲繩不能過長；檢查底坑無積水并及時清理雜物。二、半年度維護(hù)保養(yǎng)1、電梯控制箱：消防狀態(tài)測試；檢測電梯斷電平層裝置正常；測量電池電壓不低于DC12V.2、電梯曳引機(jī)：監(jiān)督電梯外委維修人員檢查曳引輪、曳引繩磨損情況；測量并記錄電機(jī)絕緣電阻；檢查曳引機(jī)減速箱狀況及油位。3、轎廂和層門：行車情況檢查并調(diào)試（起動、行車、加減速及停車之平穩(wěn)性、振動、噪音程度、平層差等）。配合外委電梯公司檢查安全鉗運(yùn)行時無磨鐵聲（要保證活動部位靈活），不能單邊剎車；應(yīng)清潔安全鉗開關(guān)的接觸點、安全鉗鋼絲繩的張緊；安全鉗鋼絲不能過長。4、井道：監(jiān)督電梯外委維修人員全面檢修上、下限位及極限開關(guān)正常、安全鉗開關(guān)、轎頂急停開關(guān)、緩沖器開關(guān)、底坑急停開關(guān)。三、年度維護(hù)保養(yǎng)1、電梯控制箱：監(jiān)督電梯外委維修人員檢查各安全保護(hù)裝置動作，檢查接地線并測量接地電阻不大于4Q；檢查清潔電路板插接件的連接狀態(tài)。2、電梯曳引機(jī)：設(shè)備油漆。四、智能化弱電系統(tǒng)年度弱電養(yǎng)護(hù)計劃表項目內(nèi)容1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月一、月度維護(hù)保養(yǎng)。1、消防控制、保安視頻監(jiān)控室：檢查防鼠措施、室內(nèi)照明、應(yīng)急燈持續(xù)時間不小于30分鐘，空調(diào)制冷效果良好，消防滅火器材有效。2、智能管理系統(tǒng)：檢測監(jiān)控系統(tǒng)功能，檢查視頻圖象清晰；測試云臺控制是否正常轉(zhuǎn)動，攝像圖象清晰無變形;檢查硬盤錄像機(jī)功能。3、背景音樂：檢測廣播主機(jī)功能，檢查DVD、功放、麥克風(fēng)完好，室外音箱無損壞，功能完好。4、UPS電源：檢查所有UPS電源能正常充放電，電壓在正常范圍內(nèi)。二、季度維護(hù)保養(yǎng)1、消防控制、保安視頻監(jiān)控室：檢查維修破損防靜電地板；檢查設(shè)備架接地是否良好；機(jī)房設(shè)備除塵，機(jī)房地臺板下除塵。2、檢查玻璃門電控鎖及防盜門閉門器功能；各樓宇玻璃門地彈簧件緊固調(diào)整。3、智能管理系統(tǒng)：檢查緊固各視頻線接頭及攝像頭立桿有無松動；檢查各路攝像頭、防雨（塵）罩及支架完好。4、UPS電源：測試UPS電源與市電電源切換正常，可以正常供電。5、、測試固定攝像機(jī)監(jiān)控視頻信號完好。四、年度維修保養(yǎng)1、各設(shè)施除銹油漆。2、智能管理系統(tǒng)：對脫落油漆的支架補(bǔ)刷油漆；緊固設(shè)備架連接螺栓并除銹。3、消防控制、保安視頻監(jiān)控室：地臺清潔除塵。五、暖通空調(diào)系統(tǒng)1、中央空調(diào)主機(jī)及冷卻塔序號"項目^保養(yǎng)內(nèi)容周期1冷卻塔進(jìn)水浮球閥關(guān)閉不嚴(yán)調(diào)整，損壞更換每年4月份室外溫度在26°C以上2冷卻塔噴嘴維護(hù)，更換每年4月份室外溫度在26°C以上3冷凝器捉漏、補(bǔ)充冷媒11月份停機(jī)后4油位器^^檢查液位、按需加油一11月份停機(jī)后5蒸發(fā)器^^捉漏、補(bǔ)充冷媒11月份停機(jī)后6冷水機(jī)組檢測、維護(hù)保養(yǎng)、加油潤滑11月份停機(jī)后7冷卻塔風(fēng)機(jī)接地電阻檢查，絕緣電阻測試，潤滑每年4月份室外溫度在26C以上8冷卻塔閥門除銹、潤滑每年4月份室外溫度在26C以上9制冷前檢查制冷劑液位和油位，油槽，油加熱器和溫度，啟動器運(yùn)行，水系統(tǒng)運(yùn)行及處理，微電腦控制中心設(shè)定值，啟動冷水機(jī)組，檢查整個系統(tǒng)運(yùn)行狀況每年4月份室外溫度在26C以上10停機(jī)后檢查壓縮機(jī)-電機(jī)組件、電機(jī)繞組絕緣測試，壓縮機(jī)潤滑油系統(tǒng)，油過濾器，干燥過濾器，電機(jī)啟動器，控制面板，冷凝器，制冷劑補(bǔ)充每年10、11月份停機(jī)后11閘閥維護(hù)、損壞更換。每年4月份室外溫度在26C以上12管道保溫層修補(bǔ)更換。每年4月份檢查一次13風(fēng)道保溫層破損更換每年4月份檢查一次2、新風(fēng)機(jī)、風(fēng)柜及風(fēng)機(jī)盤管年度系統(tǒng)計劃表項目內(nèi)容1月2月3月4月5月67月89101112月月月月月月一、季度維護(hù)保養(yǎng)。1、風(fēng)機(jī)：檢驗、檢測2、風(fēng)柜、皮帶：調(diào)整中心距或更換。3、風(fēng)柜控制系統(tǒng)：檢測調(diào)試。二、半年維護(hù)保養(yǎng)1、排氣閥：檢查、損壞更換。2、電磁閥、電動閥：檢測、維修更換。3、電機(jī)：檢測溫升、有無異響。4、電機(jī)軸承：加黃油、保養(yǎng)、更換。5、風(fēng)機(jī)盤管電路系統(tǒng)：檢測、調(diào)試3、水泵電機(jī)年度系統(tǒng)計劃表689101112項目內(nèi)容1月2月3月4月5月月7月月月月月月一、季度維護(hù)保養(yǎng)。1、水泵機(jī)組：壓力表指示不正常、更換；測試、檢查、緊固2、配器儀表：外表清潔、顯示正常，固定可靠。3、繼電器、交流接觸器：外表清潔、觸點完好，無過熱現(xiàn)象，無噪音。4、控制回路：壓接良好，標(biāo)號清晰，絕緣無變色、老化。5、指示燈、按鈕、轉(zhuǎn)換開關(guān)：外表清潔，標(biāo)志清晰，固定可靠，轉(zhuǎn)動靈活。6、電線排：壓接良好，色標(biāo)清晰，絕緣良好二、半年維護(hù)保養(yǎng)1、壓力表：檢測、調(diào)整、更換。三、年度維護(hù)保養(yǎng)。1、水泵機(jī)組：外觀擦洗、除污。2、水泵機(jī)組：水泵如滲漏，更換盤根填料；機(jī)械潤滑，加潤滑油。3、閥門：如漏水、緊固螺絲，如銹蝕，除銹、潤滑。4、不銹鋼水箱：清洗、損壞維修。5、空調(diào)電柜：控制柜檢查、整修6、空調(diào)電柜：控制柜檢查、整修4、冷水機(jī)組:項目內(nèi)容每天每周每月每年每10（小時）每5（小時）每20（小時）記錄運(yùn)行壓力和溫度?檢查油和制冷劑的液位?檢測油加熱器工作狀況?檢查3相電壓和電流平衡性?檢漏與補(bǔ)漏?檢查滑閥工作并校準(zhǔn)滑閥電位計?潤滑電機(jī)軸承?檢查電機(jī)絕緣?更換干燥過濾器?更換油過濾器?更換冷凍油?電機(jī)軸承更換?壓縮機(jī)振動分析?六、室內(nèi)其他設(shè)施設(shè)備［序號?目保養(yǎng)間隔次數(shù)維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容1窗（卷簾門）每月一檢查木門門扇有無松動、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽。門轉(zhuǎn)軸或摩擦磨損部位加潤滑油。（塑）鋼門窗、鋁合金門窗有無變形、生銹。每半年一更換門窗的易磨損部件。2辦公設(shè)施每季度一檢查有無損壞，發(fā)現(xiàn)問題及時修復(fù)。3明暗溝、散水每季度一暢通、無積水、無堵塞;散水坡與建筑物外墻連接完好，無脫離開縫現(xiàn)象4上下水管道每月一及時維修補(bǔ)漏排水暢通、無滲漏;管道接完好，無裂縫、破損；油漆色澤均勻。每年一油漆一次。檢修閥門、