南昌事業(yè)部九龍湖地塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)塑性報(bào)告

九龍湖項(xiàng)目產(chǎn)品塑造報(bào)告_綠地集團(tuán)南昌房地產(chǎn)事業(yè)部2012年4月23日一、項(xiàng)目概況：1、項(xiàng)目區(qū)位：1、項(xiàng)目來(lái)源：出讓2、地塊位置：?區(qū)位：項(xiàng)目位于九龍湖組團(tuán)片區(qū)的西客站組團(tuán)，它是南昌“西進(jìn)”、“南延”戰(zhàn)略意圖實(shí)現(xiàn)的重要空間依托，是江西省西南部城鎮(zhèn)對(duì)接南昌的重要門(mén)戶地區(qū)，是南昌帶動(dòng)西南城鎮(zhèn)發(fā)展的戰(zhàn)略性區(qū)。備注：西客站規(guī)劃范圍主要指生米大橋西連接線以南，320國(guó)道以東、贛江以謝謝閱讀西、站前南大道以北的地區(qū)，總用地面積11.92平方公里。謝謝閱讀?項(xiàng)目四至：北接安豐路（向甫鐵路）、南臨站前南大道、東接豐和南大道、西接謝謝閱讀龍崗大道。_?本案示意圖：3、規(guī)劃用地指標(biāo)（首批開(kāi)發(fā)用地）：土地面積（畝）用地性質(zhì)容易率總建筑面積（萬(wàn)㎡）57商業(yè)4.517.10181居住224.13二、九龍湖片區(qū)情況概述：1、城市南延，九龍湖組團(tuán)將由城市的邊緣融入都市區(qū)一體化發(fā)展。感謝閱讀?九龍湖組團(tuán)規(guī)劃范圍：規(guī)劃中的南昌九龍湖組團(tuán)位于贛江以西、城市二環(huán)與高精品文檔放心下載速西外環(huán)之間地域，規(guī)劃面積約100平方公里，規(guī)劃人口規(guī)模為70萬(wàn)人。2008謝謝閱讀年1月成立九龍湖管理處，下轄四個(gè)行政村兩個(gè)管理站?，F(xiàn)組團(tuán)內(nèi)常住人口約1感謝閱讀萬(wàn)人，區(qū)域面積26.92平方公里。_?組團(tuán)功能定位：規(guī)劃區(qū)按“兩片五區(qū)”總體布局空間結(jié)構(gòu)，將打造成集商務(wù)辦感謝閱讀公、流通服務(wù)、創(chuàng)新研發(fā)、先進(jìn)制造業(yè)于一體的，功能相對(duì)獨(dú)立的生態(tài)宜居新謝謝閱讀城。?軌道交通規(guī)劃：項(xiàng)目位于地鐵2號(hào)線的起點(diǎn)。2、九龍湖組團(tuán)將作為南昌都市圈的城市副中心打造。2010年2月22日，南昌市通過(guò)了《南昌市山江湖綜合開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略——外圍組團(tuán)精品文檔放心下載規(guī)劃》，包括樂(lè)化組團(tuán)、瑤湖組團(tuán)、蓮塘組團(tuán)、九龍湖組團(tuán)、灣里組團(tuán)。感謝閱讀將五大組團(tuán)開(kāi)發(fā)建設(shè)作為南昌市山江湖綜合開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略重要內(nèi)容，九龍湖組團(tuán)的發(fā)謝謝閱讀展定位為集商務(wù)辦公、流通服務(wù)、創(chuàng)新研發(fā)、先進(jìn)制造業(yè)于一體的功能相對(duì)獨(dú)立的生謝謝閱讀態(tài)宜居新城，打造成現(xiàn)代化的區(qū)域交通樞紐和生產(chǎn)性服務(wù)中心，建設(shè)成為南昌都市圈感謝閱讀的城市副中心。整體布局：兩片五區(qū)一主兩副多星1）兩片為生活片和生產(chǎn)片，生活片生活環(huán)境優(yōu)越，順接紅角洲，布局生活和生產(chǎn)服精品文檔放心下載務(wù)配套功能。生產(chǎn)片則臨高速、鐵路、國(guó)道布局工業(yè)生產(chǎn)和物流市場(chǎng)等產(chǎn)業(yè)功能。感謝閱讀2)五區(qū)為西客站商貿(mào)居住綜合區(qū)、九龍湖生態(tài)綜合區(qū)、望城生活配套綜合區(qū)、望城物精品文檔放心下載流產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)、長(zhǎng)堎外商投資工業(yè)區(qū)。3)在公共服務(wù)中心方面，則按“一主兩副多星”模式來(lái)規(guī)劃。一主為西客站站前城市謝謝閱讀_副中心，兩副為濱江片區(qū)中心、望城片區(qū)中心，多星則根據(jù)各功能組團(tuán)或居住鄰里布精品文檔放心下載局相應(yīng)等級(jí)的配套服務(wù)中心。交通：外環(huán)高速、地鐵規(guī)劃線、物流等綜合性交通樞紐。城市發(fā)展方向、人口密集、物流集散都將助力九龍湖組團(tuán)發(fā)展。感謝閱讀利好分析：1、南昌奧體中心在七城會(huì)期間投入使用，大大地提升了社會(huì)對(duì)九龍湖區(qū)域的認(rèn)知度謝謝閱讀2、省政府將遷至九龍湖消息在坊間廣為流傳，為未來(lái)區(qū)域炒作造勢(shì)。謝謝閱讀3、九龍湖設(shè)施配套高速完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)緩慢停滯不前，區(qū)域急需實(shí)力開(kāi)發(fā)商撬動(dòng)謝謝閱讀市場(chǎng)杠桿，快速導(dǎo)入居住人群，營(yíng)造良好的居住氛圍。三、九龍湖片區(qū)近年市場(chǎng)情況：1、近年區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展概況：A、市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀：九龍湖片區(qū)尚處于發(fā)展的初步階段，以“南昌都市圈的城市副中心”為目標(biāo)的發(fā)展軌跡值得期待。目前在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目非常有限，以風(fēng)雅藍(lán)山和華南城為主，風(fēng)雅藍(lán)山是九龍湖第一個(gè)商業(yè)住宅項(xiàng)目，一經(jīng)推出便受到市場(chǎng)的歡迎。謝謝閱讀B、案例分析：項(xiàng)目名稱華南城風(fēng)雅藍(lán)山項(xiàng)目位置紅角洲與九龍湖交匯處南昌望城新區(qū)物華路55號(hào)土地面積200萬(wàn)平方米（含商業(yè)）5.73萬(wàn)平方米總建筑面積428萬(wàn)平方米（含商業(yè)）14.94萬(wàn)平方米建筑類別小高層、高層多層、小高層、高層_容積率2.142.2戶型88-115平米116-126平米銷售價(jià)格4800元/平米4000元/平米投資客和剛需客戶，投資客客戶分析剛需為主、投資為輔比例占到60%2、九龍湖片區(qū)未來(lái)市場(chǎng)研判：?政策機(jī)遇：依托華南城物流城及在建的西客站，政府將重點(diǎn)將九龍湖片區(qū)打造為感謝閱讀物流為主的居住新城，加快了九龍湖片區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展。?城運(yùn)概念：城運(yùn)會(huì)的舉辦，加速了區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改變南昌市民對(duì)九龍湖感謝閱讀片區(qū)的認(rèn)知。?軌道提速：軌道2號(hào)線、軌道4號(hào)線規(guī)劃以及西客站的告訴建設(shè)，九龍湖片區(qū)將感謝閱讀形成圍繞軌道交通、物流運(yùn)輸?shù)木C合功能區(qū)為核心，產(chǎn)業(yè)兩翼發(fā)展，外圍適度軸感謝閱讀向拓展的空間格局。?巨大需求：巨大的物流市場(chǎng)所帶動(dòng)的就業(yè)、生活人口將成為九龍湖片區(qū)的主要人謝謝閱讀口導(dǎo)入途徑之一，未來(lái)規(guī)劃70萬(wàn)居住人口，居住需求迫切中尋求釋放。感謝閱讀四、地塊SWOT分析：五、劣勢(shì)（W）:優(yōu)勢(shì)（S）：1、紅谷灘中心區(qū)房地產(chǎn)基本開(kāi)發(fā)完畢，1、地塊周邊目前缺乏必要性生活九龍湖片區(qū)規(guī)模已經(jīng)形成，具有先天配套設(shè)施。性區(qū)域快速發(fā)展成熟機(jī)制。2、區(qū)域缺乏整體開(kāi)發(fā)效應(yīng)，給客戶2、項(xiàng)目地處九龍湖片區(qū)新中心，緊鄰西與老城區(qū)的“心理距離”較遠(yuǎn)客站具有較強(qiáng)的地塊輻射效應(yīng)3、目前區(qū)域人口現(xiàn)有數(shù)量相對(duì)不3、軌道交通規(guī)劃先天條件好，2號(hào)、4號(hào)地鐵線路交匯聚合，帶來(lái)未來(lái)商業(yè)高，區(qū)域整體形象素質(zhì)不高發(fā)展新商機(jī)。機(jī)會(huì)（O）: 威脅（T）:1、秉承區(qū)域快速發(fā)展趨勢(shì)，迎來(lái)區(qū)域全 1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)客源面不大，基本以區(qū)感謝閱讀新發(fā)展新時(shí)機(jī) 域客源為主，對(duì)老城區(qū)客源的吸2、西客站的投入運(yùn)營(yíng)將迎來(lái)地塊所屬 引度存在一定的心理距離謝謝閱讀_五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)客戶調(diào)研：五、項(xiàng)目定位：1、定位推導(dǎo)：新區(qū)——九龍湖；西客站——運(yùn)輸樞紐；省政府搬遷——市政帶動(dòng)；謝謝閱讀人口導(dǎo)入——70萬(wàn)人；遠(yuǎn)景——有規(guī)劃、有前景、有配套謝謝閱讀西客站區(qū)域定位：紅角洲南部區(qū)域中心，是南昌市對(duì)外交通的“門(mén)戶”；是以商貿(mào)、感謝閱讀物流、體育休閑等三大服務(wù)功能為主體的綜合新區(qū)；是城市空間拓展、功能提升的亮精品文檔放心下載點(diǎn)和增長(zhǎng)點(diǎn)。區(qū)域定位：高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、高規(guī)劃2、項(xiàng)目定位：承襲紅谷灘、紅角洲板塊對(duì)高端住宅的成功導(dǎo)入及片區(qū)的不斷成熟和發(fā)展，九龍感謝閱讀湖板塊蓄勢(shì)待發(fā)，生機(jī)盎然。區(qū)域資源：西客站、奧體中心、成熟路網(wǎng)建設(shè)、省政府搬遷地、公務(wù)員高謝謝閱讀檔居住社區(qū)……_區(qū)域前景：南門(mén)門(mén)戶要地、政界新興中心、城市交通樞紐、處女地域盤(pán)活……項(xiàng)目?jī)r(jià)值：區(qū)域開(kāi)山鼻祖、樹(shù)立百年標(biāo)桿、傳承人居典范、矗立板塊騰精品文檔放心下載飛……項(xiàng)目定位：萬(wàn)㎡·新城動(dòng)力·城中城（綜合體）3、項(xiàng)目案名：綠地·繽紛城繽紛世界·五彩斑斕備注：案名依據(jù)集團(tuán)品牌規(guī)范可套用母品牌集群中的城市綜合體旗下的“大中型樞精品文檔放心下載紐類”，其產(chǎn)品特征主要是于高鐵或城市大型交通樞紐旁，含住宅、商業(yè)、辦公酒店精品文檔放心下載等綜合體。A、住宅部分產(chǎn)品規(guī)劃：居住地塊推廣名及形象定位：九世名門(mén)九龍湖·經(jīng)傳盛世·百年大宅_居住目標(biāo)客戶特征：需求特征：改善居住、提升品質(zhì)、生活愜意、事業(yè)宏通；客戶特性：對(duì)生活充滿憧憬和希望的“奮斗家族”；對(duì)新城發(fā)展寄予厚望的“遠(yuǎn)見(jiàn)貴族”；對(duì)子女成材寄予厚望的“中產(chǎn)貴族”；購(gòu)買動(dòng)機(jī)：需求與產(chǎn)品的心靈碰撞；居住地塊產(chǎn)品塑造：土地面積性質(zhì)容積率總建筑面積（㎡）181居住2241334.54其中：社區(qū)商業(yè)配套/12066.735%其中：會(huì)所3200.00商業(yè)8866.73社區(qū)住宅229267.8195%住宅以改善型住宅為主，并全力提升產(chǎn)品品質(zhì)；產(chǎn)品形態(tài)：建議有所創(chuàng)新，如洋房、11-18層小高層為主；感謝閱讀產(chǎn)品細(xì)節(jié)提升：舒適度提升：如客廳空間、主臥空間、收納空間、廚衛(wèi)潔凈空間等全方位、立體化提升；感謝閱讀細(xì)節(jié)上完善：戶型入戶處設(shè)計(jì)獨(dú)立玄關(guān)、陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)上（尤其是南陽(yáng)臺(tái)）盡量大尺度設(shè)計(jì)（如在條件允許的情況下設(shè)計(jì)星光露臺(tái)），窗戶的開(kāi)啟方向、安放位置等都可以做細(xì)節(jié)的完善和改進(jìn)（如臥室開(kāi)窗面與門(mén)接近，最大限度保證室內(nèi)空間的對(duì)流）。精品文檔放心下載_?外立面高檔：建筑風(fēng)格“法式”經(jīng)典傳承、提升；?營(yíng)銷中心：樣板段、情景體驗(yàn)館、建筑文化精髓及人文精神展示；感謝閱讀產(chǎn)品戶型配比：銷售價(jià)面積段銷售體量配比總銷售金額住宅部分（㎡）房源格（元/（㎡）（㎡）（%）（元）㎡）85650022926.7810%149,024,077二房/二衛(wèi)90680034390.1715%233,853,166110700045853.5620%320,974,934229267.81三房二廳二120720068780.3430%495,218,470衛(wèi)130760034390.1715%261,365,303四房160800022926.7810%183,414,248229267.81001,643,850,19小計(jì)1%8備注：以上面積段都是上限，且均以“建筑面積”進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，如130㎡三房即不宜超感謝閱讀130㎡，同時(shí)，建議每種戶型增加超常規(guī)外2%左右的贈(zèng)送面積，且此贈(zèng)送面積能納入“戶型整體內(nèi)”，并可作為戶內(nèi)實(shí)用性使用功能用。精品文檔放心下載銷售價(jià)商業(yè)配套分

銷售體量

配比

總銷售金額商業(yè)部分（㎡）

容積率

格（元/類

（㎡）

（%）

（元）㎡）12066.73

商業(yè)會(huì)所

16000

3200.00

27%

51,200,000_商業(yè)200008866.7373%177,334,600小計(jì)12066.73228,534,600備注：根據(jù)住宅性質(zhì)用地對(duì)商業(yè)配套的需求，建議該地塊規(guī)劃一商業(yè)運(yùn)營(yíng)會(huì)所及社會(huì)謝謝閱讀便利型商業(yè)街（部分商業(yè)可與區(qū)域?qū)W校配套相連接）。居住地塊產(chǎn)品規(guī)劃：A、北面建議建筑板式高層和小高層產(chǎn)品；B、南面建設(shè)多層花園洋房產(chǎn)品；感謝閱讀C、沿街面設(shè)置會(huì)所及配套商業(yè)B、商業(yè)部分產(chǎn)品規(guī)劃：商業(yè)定位及命名：定位：區(qū)域商業(yè)中心，新城南門(mén)地標(biāo)推廣名：九天商業(yè)廣場(chǎng)備注：區(qū)域全新打造，依據(jù)未來(lái)人口導(dǎo)入及板塊發(fā)展要求，建議做足板塊商業(yè)配套；精品文檔放心下載商業(yè)產(chǎn)品塑造建議：面積單層面棟層高開(kāi)發(fā)體細(xì)分配地塊二產(chǎn)品細(xì)分層數(shù)建筑層高（㎡）積（㎡）數(shù)（米）量（㎡）比57畝商業(yè)200-160不低于綠地中心180014.1366480037.89%性質(zhì)用地0150米（容積率：LOFT40-50120014.2202400014.04%424.5）準(zhǔn)甲80-1600160013.6203200018.71%72_商業(yè)MALL/800014.5-554000023.39%沿街商業(yè)80-120//4.5-3.62102015.97%店面17100100.001%地塊產(chǎn)品劃分建議：LOFT商業(yè)MALL綠地中 準(zhǔn)心 甲地塊商業(yè)價(jià)值初步評(píng)估：?jiǎn)螌用鎸痈唛_(kāi)發(fā)體量銷售價(jià)格產(chǎn)品細(xì)分面積（㎡）層數(shù)銷售總價(jià)（元）積（㎡）（米）（㎡）（元/㎡）綠地中心200-160018004.13664800160001,036,800,000LOF