XX市交大創(chuàng)客孵化基地科技公共平臺(tái)建設(shè)可行性方案和小區(qū)物業(yè)管理方案

XX市交大創(chuàng)客孵化基地科技公共平臺(tái)建設(shè)可行性方案平臺(tái)名稱：XX市交大創(chuàng)客孵化基地科技公共平臺(tái)依托單位：XX市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)有限公司共建單位：交通大學(xué)依托單位主管部門(mén)：XXX高新區(qū)管委會(huì)聯(lián)系人： 聯(lián)系電話：二〇XX年六月十日目錄TOC\o"1-3"\h\u一 3二 42.1承擔(dān)單位性質(zhì) 42.2基本結(jié)構(gòu) 42.3財(cái)務(wù)狀況 52.4運(yùn)營(yíng)情況 6三 63.1組織開(kāi)展活動(dòng)與交流 73.2創(chuàng)建“導(dǎo)師庫(kù)” 83.3開(kāi)展創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)工作 103.4組織創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)大賽 113.5科技成果轉(zhuǎn)化 12四 134.1項(xiàng)目組織管理小組 134.2平臺(tái)運(yùn)行模式 13五 14六 16為更好的挖掘XX大中專院校科研潛力，釋放大學(xué)生群體創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)活力，發(fā)揮大學(xué)生作為創(chuàng)新主力軍的作用，促進(jìn)當(dāng)?shù)卮髮W(xué)生就業(yè)，以集成、轉(zhuǎn)化高校優(yōu)勢(shì)學(xué)科成果及科研資源為導(dǎo)向，面向大學(xué)生創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，建設(shè)大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)平臺(tái)。依據(jù)XX高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)與交通大學(xué)生就業(yè)創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)中心簽訂的《“交通大學(xué)XX創(chuàng)客孵化基地”框架協(xié)議》，交通大學(xué)學(xué)生就業(yè)創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)服務(wù)中心與XX市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中心簽訂的《共建“交通大學(xué)XX創(chuàng)客孵化基地”合作協(xié)議》，在XX市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中心內(nèi)打造XX市大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地，共建創(chuàng)業(yè)苗圃，深化與高校、科研院的合作，探索創(chuàng)新項(xiàng)目。XX市交大創(chuàng)客孵化基地作為新興小微企業(yè)和大學(xué)生創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)聚集地，含有生存與成長(zhǎng)所需的共享服務(wù)項(xiàng)目的系統(tǒng)空間。它通過(guò)提供研發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)地、通訊、網(wǎng)絡(luò)與辦公等方面的共享設(shè)施，系統(tǒng)的培訓(xùn)和咨詢，政策、融資、法律、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、和市場(chǎng)推廣等方面的支持，降低創(chuàng)業(yè)企業(yè)的創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和創(chuàng)業(yè)成本，提高企業(yè)和創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)的存活率和成功率。XX交大創(chuàng)客孵化基地通過(guò)整合交通大學(xué)的科研資源與本地高校創(chuàng)業(yè)資源要素，為早期創(chuàng)業(yè)者搭建起一個(gè)具有共享辦公、活動(dòng)交流、導(dǎo)師培訓(xùn)、市場(chǎng)拓展、項(xiàng)目對(duì)接等一站式服務(wù)的社交空間。同時(shí)，通過(guò)定期舉辦主題活動(dòng)、路演活動(dòng)使創(chuàng)業(yè)者在更加自由的氛圍內(nèi)達(dá)到對(duì)接投資人、推廣項(xiàng)目、業(yè)內(nèi)交流的目的。為助力地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)和高校創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)教育改革的深入推進(jìn)奠定了良好基礎(chǔ)。2.1承擔(dān)單位性質(zhì)XX市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)有限公司是由XXX高科集團(tuán)實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司與XX市投資開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司共同出資成立，負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理XX市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中心（以下簡(jiǎn)稱創(chuàng)業(yè)中心）。創(chuàng)業(yè)中心以“創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)、線上與線下、孵化與投資”相結(jié)合的模式，通過(guò)為科研人員、大學(xué)生、草根等創(chuàng)業(yè)企業(yè)或團(tuán)隊(duì)搭建低成本、便利化、全要素的開(kāi)放式綜合服務(wù)平臺(tái)。2.2基本結(jié)構(gòu)XX市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中心運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)為XX市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)有限公司，嚴(yán)格按照《公司法》等相關(guān)法律要求，健全和完善了公司董事會(huì)（決策機(jī)構(gòu)）、監(jiān)事會(huì)（監(jiān)督機(jī)構(gòu)）、專家決策委員會(huì)（輔助決策機(jī)構(gòu)）、總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的管理層（執(zhí)行機(jī)構(gòu)），四級(jí)機(jī)構(gòu)的運(yùn)行機(jī)制，并制定了相應(yīng)的議事規(guī)則和規(guī)章制度。設(shè)立董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、專家決策委員會(huì)，董事會(huì)下設(shè)總經(jīng)理1名。股東會(huì)：2個(gè)法人，股東即XXX高科（集團(tuán)）實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司；XX市投資開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司。董事會(huì)：董事7人；董事長(zhǎng)1人，副董事長(zhǎng)1人。監(jiān)事會(huì)：監(jiān)事X人；設(shè)監(jiān)事會(huì)主席1人。經(jīng)營(yíng)班子：總經(jīng)理1人；職能部門(mén)3個(gè)，分別為運(yùn)營(yíng)部、綜合部、市場(chǎng)部。職能部門(mén)的職責(zé)已健全。XX市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中心管理團(tuán)隊(duì)名單：序號(hào)姓名性別年齡職務(wù)部門(mén)1XXXX男XX董事長(zhǎng)2XXX男XX總經(jīng)理3XX男XX部門(mén)負(fù)責(zé)人市場(chǎng)部4XX女XX部門(mén)負(fù)責(zé)人運(yùn)營(yíng)部5XX女XX部門(mén)負(fù)責(zé)人綜合部6XX男XX職員市場(chǎng)部7XXX男XX職員運(yùn)營(yíng)部8XXX女XX職員綜合部2.3財(cái)務(wù)狀況XX市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中心注冊(cè)資本XXX萬(wàn)元，XXX高科（集團(tuán)）實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司和XX市投資開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司各占50%股份。經(jīng)審計(jì)確認(rèn)。截止20XX年XX月XX日，資產(chǎn)總計(jì)XXXXXX元（詳見(jiàn)附件十一）。2.4運(yùn)營(yíng)情況依托XXXX100萬(wàn)平方米的綜合服務(wù)樓和配套公寓空間載體，通過(guò)內(nèi)部改造和完善軟硬件配套設(shè)施，圍繞科技創(chuàng)新區(qū)、電子商務(wù)區(qū)、大學(xué)生創(chuàng)業(yè)區(qū)、草根創(chuàng)業(yè)區(qū)、創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)區(qū)和公共服務(wù)區(qū)等功能板塊，為創(chuàng)客提供“夢(mèng)想展示空間+服務(wù)辦公空間+便捷生活空間”。中心運(yùn)營(yíng)一年以來(lái)，成績(jī)突出，效果顯著。目前招引各類意向項(xiàng)目百余個(gè)，通過(guò)項(xiàng)目路演、專家評(píng)審，已入駐創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目在高新區(qū)注冊(cè)公司的達(dá)XX余家，創(chuàng)造就業(yè)崗位千余個(gè)，社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益正在逐步顯現(xiàn)。XX市交大創(chuàng)客孵化基地依托交通大學(xué)雄厚的科技、人才實(shí)力和豐碩的科研成果，以政府政策導(dǎo)入為推力，以科技創(chuàng)新、企業(yè)需求為導(dǎo)向，搭建的“產(chǎn)、學(xué)、研”合作服務(wù)平臺(tái)。項(xiàng)目總投資約504萬(wàn)元，辦公面積為900平米，運(yùn)營(yíng)周期為3年，于2016年4月正式簽約并開(kāi)工建設(shè)，不僅是交通大學(xué)在我省首家合作共建大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)平臺(tái)項(xiàng)目。也是省內(nèi)面積最大的高校校外孵化器。XX市交大創(chuàng)客孵化基地建成后主要為交通大學(xué)和本地高校大學(xué)生創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)提供開(kāi)放式辦區(qū)8域，入駐團(tuán)隊(duì)根據(jù)孵化協(xié)議可免費(fèi)使用場(chǎng)地，辦公器材、網(wǎng)絡(luò)、通訊、創(chuàng)客實(shí)驗(yàn)室等基礎(chǔ)設(shè)施。入駐團(tuán)隊(duì)可同時(shí)享受XX市、高新區(qū)關(guān)于科技創(chuàng)新方面的優(yōu)惠政策。XX市區(qū)現(xiàn)有普通本科高校1所，專科高職院校2所，成人高校1所，中等專業(yè)學(xué)校1所。XX高新區(qū)職教園區(qū)各類中高職院校16所，其中在建3所，在校各類大中專生約6萬(wàn)人，每年畢業(yè)生人數(shù)約1.5萬(wàn)人。創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)潛力巨大，但是目前創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力明顯偏弱。XX市交大創(chuàng)客孵化基地引入交通大學(xué)的優(yōu)質(zhì)學(xué)生團(tuán)隊(duì)，旨在增強(qiáng)高校間學(xué)生的交流，提升XX創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)氛圍，發(fā)揮大學(xué)生作為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)主力軍的作用。項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì)每年新增就業(yè)崗位300余個(gè)，成功落戶XX高新區(qū)、估值超過(guò)1000萬(wàn)元的企業(yè)達(dá)2戶以上。3.1組織開(kāi)展活動(dòng)與交流XX市交大創(chuàng)客孵化基地定期舉辦大學(xué)生創(chuàng)業(yè)團(tuán)體交流、沙龍、路演、投融資對(duì)接等活動(dòng)。充分發(fā)揮創(chuàng)業(yè)者\(yùn)o"集聚效應(yīng)"集聚效應(yīng)。使同時(shí)被孵化的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)很方便地進(jìn)行交流，分享經(jīng)驗(yàn)和信息，互相鼓勵(lì)，甚至結(jié)成業(yè)務(wù)合作伙伴。促進(jìn)創(chuàng)業(yè)者之間的交流和圈子的建立，共同的辦公環(huán)境能夠促進(jìn)創(chuàng)業(yè)者之間的互幫互助、相互啟發(fā)、資源共享，達(dá)到協(xié)同進(jìn)步的目的，利用“聚合”產(chǎn)生“聚變”的效應(yīng)。通過(guò)XX市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中心與黑馬會(huì)、南山會(huì)、XXX創(chuàng)客空間等合作孵化器已達(dá)成的合作協(xié)議，全年開(kāi)展各項(xiàng)工作，包括創(chuàng)業(yè)品牌塑造、多種方式創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)等，吸引各領(lǐng)域人士關(guān)注并參與。根據(jù)《共建“交通大學(xué)XX創(chuàng)客孵化基地”合作協(xié)議》內(nèi)的相關(guān)約定：交通大學(xué)每年定期在XX交大創(chuàng)客孵化基地舉辦創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)、講壇、沙龍等活動(dòng)不低于10場(chǎng)?；谠擁?xiàng)約定，也可聯(lián)合交通大學(xué)與本地高校舉辦創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)論壇、創(chuàng)業(yè)文化節(jié)等活動(dòng)，在高校中形成敢于創(chuàng)新、善于創(chuàng)業(yè)的濃厚文化氛圍，增強(qiáng)XX市交大創(chuàng)客孵化基地活動(dòng)的可信度和感召力。造就一批大學(xué)生創(chuàng)業(yè)典型，從輿論導(dǎo)向、社會(huì)宣傳、價(jià)值觀念上鼓勵(lì)創(chuàng)新，崇尚創(chuàng)業(yè)，努力營(yíng)造積極的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的良好氛圍。3.2創(chuàng)建“導(dǎo)師庫(kù)”創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師制是指為使入孵大學(xué)生團(tuán)隊(duì)成功創(chuàng)業(yè)，根據(jù)其創(chuàng)業(yè)過(guò)程的各階段特點(diǎn)，聘請(qǐng)相關(guān)專家進(jìn)行針對(duì)性的指導(dǎo)制度。旨在幫助大學(xué)生樹(shù)立創(chuàng)業(yè)理念，指導(dǎo)創(chuàng)業(yè)實(shí)踐，提供創(chuàng)業(yè)服務(wù)，切實(shí)幫助大學(xué)生解決創(chuàng)業(yè)過(guò)程中的困難，促進(jìn)大學(xué)生成功創(chuàng)業(yè)，通過(guò)各種思路引導(dǎo)，多種正規(guī)渠道來(lái)幫助創(chuàng)業(yè)者實(shí)現(xiàn)創(chuàng)業(yè)和就業(yè)，對(duì)中小企業(yè)、創(chuàng)業(yè)者提供導(dǎo)向性、專業(yè)性、實(shí)踐性輔助服務(wù)。創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師與大學(xué)生創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)遵循雙向選擇、自愿結(jié)對(duì)的原則。主要有以下四種類型：一是，觀念引導(dǎo)類：主要是宣傳創(chuàng)業(yè)就業(yè)政策和正確的就業(yè)創(chuàng)業(yè)觀念，引導(dǎo)樹(shù)立積極的就業(yè)觀，堅(jiān)定創(chuàng)業(yè)信心；二是，政策指導(dǎo)類：主要是為有志創(chuàng)業(yè)者提供創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)和有關(guān)法律、法規(guī)等方面的援助，提高創(chuàng)業(yè)本領(lǐng)，規(guī)避創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)創(chuàng)業(yè)就業(yè)實(shí)效；三是，技能輔導(dǎo)類：主要是結(jié)合自身工作實(shí)際提供技術(shù)和就業(yè)創(chuàng)業(yè)知識(shí)咨詢與培訓(xùn)等；四是，典型帶動(dòng)類：主要是通過(guò)自身創(chuàng)業(yè)經(jīng)驗(yàn)和企業(yè)實(shí)力為創(chuàng)業(yè)者提供智力或物力支持。創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師服務(wù)采取集中服務(wù)和結(jié)對(duì)服務(wù)相結(jié)合的方式。服務(wù)內(nèi)容主要有創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)、創(chuàng)業(yè)咨詢、創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目評(píng)審和推介、為創(chuàng)業(yè)者提供智力支持、參與創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)、為創(chuàng)業(yè)者提供跟蹤服務(wù)等。建立導(dǎo)師服務(wù)機(jī)制，通過(guò)XX市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中心現(xiàn)已擁有一支具有各專業(yè)知識(shí)的軟件開(kāi)發(fā)、管理咨詢、技術(shù)推廣等人才隊(duì)伍。同時(shí)收集各行業(yè)中經(jīng)濟(jì)技術(shù)權(quán)威和能解決企業(yè)實(shí)際需求經(jīng)濟(jì)技術(shù)和管理專家的基本信息，并聘請(qǐng)高等院校、科研院所專家為顧問(wèn)，確保為大學(xué)生創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)提供了各類高素質(zhì)的專業(yè)服務(wù)，形成一個(gè)互幫互助的良好氛圍。目前已經(jīng)與交通大學(xué)、西安理工大學(xué)、XX市生產(chǎn)力促進(jìn)中心、XXX市科技資源統(tǒng)籌中心、XXX公司等機(jī)構(gòu)聯(lián)合為中心入駐企業(yè)團(tuán)隊(duì)提供導(dǎo)師資源。其中交通大學(xué)作為XX交大創(chuàng)客孵化基地的共建合作單位主體，結(jié)合自身資源優(yōu)勢(shì)為XX交大創(chuàng)客孵化基地入駐團(tuán)隊(duì)提供更加專業(yè)的導(dǎo)師團(tuán)隊(duì)。今年還計(jì)劃引進(jìn)一批博士、博士后等高精尖技術(shù)人才，構(gòu)建“導(dǎo)師庫(kù)”，進(jìn)一步壯大人才隊(duì)伍建設(shè)。3.3開(kāi)展創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)工作創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)是對(duì)大學(xué)生創(chuàng)業(yè)者進(jìn)行企業(yè)創(chuàng)辦能力、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)素質(zhì)等方面的培訓(xùn)，并對(duì)他們?cè)谄髽I(yè)開(kāi)辦、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中給予一定的政策指導(dǎo)，其目的是通過(guò)提高企業(yè)創(chuàng)辦者創(chuàng)業(yè)的心理、管理、經(jīng)營(yíng)等素質(zhì)，增強(qiáng)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和駕馭市場(chǎng)的應(yīng)變能力，使小企業(yè)創(chuàng)辦者在成功地創(chuàng)辦企業(yè)，解決自身就業(yè)問(wèn)題的同時(shí)，創(chuàng)造和增加社會(huì)就業(yè)崗位，幫助更多的人實(shí)現(xiàn)就業(yè)或再就業(yè)。通過(guò)交通大學(xué)和XX市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中心的創(chuàng)業(yè)“導(dǎo)師庫(kù)”對(duì)入孵大學(xué)生團(tuán)隊(duì)創(chuàng)業(yè)各階段進(jìn)行分類指導(dǎo)。對(duì)入孵團(tuán)隊(duì)進(jìn)行調(diào)查走訪，了解入駐創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)需求，為其提供專業(yè)培訓(xùn)，解決難題。引導(dǎo)大學(xué)生樹(shù)立創(chuàng)業(yè)理念，開(kāi)展創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)，指導(dǎo)創(chuàng)業(yè)實(shí)踐，并為其提供創(chuàng)業(yè)服務(wù)，對(duì)聚集的共性創(chuàng)業(yè)智慧和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行整理和傳播。XX市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中心作為XXX勞動(dòng)就業(yè)局認(rèn)證的創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)基地。定期為大學(xué)生創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)舉辦SYB（startyourbusiness），也就是“創(chuàng)辦你的企業(yè)”專題培訓(xùn)，創(chuàng)業(yè)意識(shí)培訓(xùn)，創(chuàng)業(yè)計(jì)劃培訓(xùn)引導(dǎo)完成創(chuàng)業(yè)要經(jīng)歷的各個(gè)環(huán)節(jié)和步驟，通過(guò)練習(xí)，將自己的創(chuàng)業(yè)構(gòu)思，用系統(tǒng)的知識(shí)去計(jì)劃、演算，形成創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書(shū)。培訓(xùn)課程結(jié)束后對(duì)結(jié)業(yè)理論考試合格的學(xué)員，XX市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中心將于高新區(qū)勞動(dòng)就業(yè)局對(duì)接，幫助申請(qǐng)個(gè)人財(cái)政兩年期貼息貸款。3.4組織創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)大賽組織創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)大賽的目的是為了整合創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)要素，搭建中小企業(yè)服務(wù)的平臺(tái)，引導(dǎo)更廣泛的社會(huì)資源支持創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，聚集和整合人才、技術(shù)、資本、市場(chǎng)等各種創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)要素，金融投資、技術(shù)轉(zhuǎn)移、展覽展示、市場(chǎng)對(duì)接等各類服務(wù)，加速中小微企業(yè)的成長(zhǎng)壯大，激發(fā)全民創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的熱情，掀起創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的熱潮。XX市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中心作為“XX市首屆創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)大賽”承辦方之一，積極組織協(xié)調(diào)大賽的各項(xiàng)工作，確保了大賽的順利進(jìn)行，為日后組織創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)大賽積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)中心入駐企業(yè)團(tuán)隊(duì)積極參加雙創(chuàng)大賽，8家企業(yè)團(tuán)隊(duì)報(bào)名參賽，符合參賽標(biāo)準(zhǔn)6家企業(yè)團(tuán)隊(duì)，入圍決賽企業(yè)團(tuán)隊(duì)3家，最終1家榮獲三等獎(jiǎng)。由此也提升了中心創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)。3.5科技成果轉(zhuǎn)化科技成果轉(zhuǎn)化，是指為提高生產(chǎn)力水平而對(duì)科學(xué)研究與技術(shù)開(kāi)發(fā)所產(chǎn)生的具有實(shí)用價(jià)值的科技成果所進(jìn)行的后續(xù)試驗(yàn)、開(kāi)發(fā)、應(yīng)用、推廣直至形成新產(chǎn)品、新工藝、新材料，發(fā)展新產(chǎn)業(yè)等活動(dòng)。高等院校、科研院所等科研單位是科技成果的供給主體。通過(guò)XX高新區(qū)內(nèi)企業(yè)眾多的優(yōu)勢(shì)，積極推進(jìn)創(chuàng)客孵化基地內(nèi)的高新科技成果落地轉(zhuǎn)化。形成生產(chǎn)力。近年來(lái)，科技中介服務(wù)機(jī)構(gòu)大量涌現(xiàn)。它們存在于技術(shù)市場(chǎng)化的全過(guò)程的各階段，溝通了技術(shù)供給方與需求方的聯(lián)系，是技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合的切入點(diǎn)，是技術(shù)進(jìn)入市場(chǎng)的重要渠道，對(duì)于技術(shù)市場(chǎng)化的進(jìn)程也有很大的推動(dòng)作用。XX交大創(chuàng)客孵化基地可與科技中介服務(wù)機(jī)構(gòu)展開(kāi)深入合作。構(gòu)建技術(shù)轉(zhuǎn)移和擴(kuò)散的橋梁，成為推動(dòng)科技成果轉(zhuǎn)化和產(chǎn)業(yè)化的紐帶。4.1項(xiàng)目組織管理小組項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施將以XX市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中心為基礎(chǔ)，成立XX交大創(chuàng)客孵化基地設(shè)立管理辦公室，交通大學(xué)派出2名工作人員負(fù)責(zé)開(kāi)展工作，XX市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中心安排專人配合。由雙方共同制定《創(chuàng)客孵化基地考核管理辦法》，包括但不限于：每年入駐創(chuàng)客孵化基地的項(xiàng)目數(shù)量、質(zhì)量、畢業(yè)率等;每年舉辦的創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)、講壇、沙龍等活動(dòng)場(chǎng)次等進(jìn)行量化考核。4.2平臺(tái)運(yùn)行模式（1）平臺(tái)采取管理小組的運(yùn)作模式，實(shí)行社會(huì)化管理，實(shí)現(xiàn)資源共享。按照資源整合、制度規(guī)范以及隊(duì)伍建設(shè)三結(jié)合的項(xiàng)目管理模式運(yùn)行，通過(guò)參加管理小組參與決策和運(yùn)行，完全打破條塊分割，激活資源存量、優(yōu)化增量，實(shí)現(xiàn)資源的戰(zhàn)略重組和系統(tǒng)優(yōu)化，形成聯(lián)合、開(kāi)放、共享、流動(dòng)、競(jìng)爭(zhēng)、激勵(lì)和約束相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制。（2）建立評(píng)價(jià)機(jī)制，提升資源利用率。針對(duì)區(qū)域內(nèi)信息資源的特點(diǎn)和全市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的需求，以共享服務(wù)績(jī)效為核心，建立評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，制定規(guī)范的績(jī)效評(píng)價(jià)制度，動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)運(yùn)行效率。XX交大創(chuàng)客孵化基地計(jì)劃共投入504萬(wàn)元，其中前期對(duì)XX市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中心九樓進(jìn)行改造裝飾費(fèi)用計(jì)劃投入69萬(wàn)元，購(gòu)置辦公設(shè)備、設(shè)施46萬(wàn)元，創(chuàng)客實(shí)驗(yàn)平臺(tái)建設(shè)計(jì)劃投入29萬(wàn)元。XX市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中心提供360萬(wàn)元的運(yùn)營(yíng)資金。用于保障XX交大創(chuàng)客孵化基地工作的正常開(kāi)展。設(shè)立“交通大學(xué)XX創(chuàng)客孵化基地運(yùn)營(yíng)基金”，交由交通大學(xué)教育基金會(huì)對(duì)基金進(jìn)行統(tǒng)一管理。XX交大創(chuàng)客孵化基地運(yùn)營(yíng)資金用途：序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）數(shù)量（年）金額（萬(wàn)元）1創(chuàng)業(yè)講座活動(dòng)：宣傳、嘉賓邀請(qǐng)、物料53152創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)活動(dòng)：專家邀請(qǐng)、交通、宣傳、辦公203603創(chuàng)業(yè)大賽及展覽等專項(xiàng)活動(dòng)組織103304管理人員工資、通訊、交通補(bǔ)貼153455為入駐團(tuán)隊(duì)核心成員發(fā)放駐地補(bǔ)貼：800元/人/月。每個(gè)團(tuán)隊(duì)的核心成員數(shù)部超過(guò)5人6031806創(chuàng)客孵化基地網(wǎng)站、新媒體平臺(tái)建設(shè)10330合計(jì)1203360交通大學(xué)教育基金會(huì)嚴(yán)格按照《“交通大學(xué)XX創(chuàng)客孵化基地”》運(yùn)營(yíng)管理辦法進(jìn)行使用。基金管理使用遵循“專項(xiàng)管理、專款專用、高效達(dá)標(biāo)、有效監(jiān)督”的原則。為加強(qiáng)基金管理，合理規(guī)范使用資金。特設(shè)立“交通大學(xué)XX創(chuàng)客孵化基地運(yùn)營(yíng)基金”基金管理委員會(huì)。管理委員會(huì)負(fù)責(zé)基金的管理和決策。主任委員、委員由XX市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中心和交通大學(xué)共同推舉產(chǎn)生。費(fèi)用列支清單：序號(hào)項(xiàng)目名稱預(yù)算金額（萬(wàn)元）1XX交大創(chuàng)客孵化基地運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)3602改造裝飾裝修費(fèi)用693購(gòu)置辦公設(shè)備、設(shè)施464創(chuàng)客實(shí)驗(yàn)平臺(tái)建設(shè)29合計(jì)504建立可持續(xù)的投入機(jī)制，才能保障交大XX創(chuàng)客孵化基地的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。由于該項(xiàng)目是非盈利的公益服務(wù)單位，所以要保持項(xiàng)目的健康運(yùn)行，必須積極爭(zhēng)取國(guó)家、省、市在科技經(jīng)費(fèi)上對(duì)項(xiàng)目的支持。同時(shí)積極宣傳引導(dǎo)各種社會(huì)力量參與項(xiàng)目建設(shè)，形成以政府財(cái)政資金投入為主導(dǎo)、社會(huì)資金廣泛參與的多元化投入模式。我們懇請(qǐng)市科技部門(mén)給予資金支持，盡快建成XX市交大創(chuàng)客孵化基地，為本地“雙創(chuàng)”工作做出重要貢獻(xiàn)。拓新紅城物業(yè)管理方案目錄第一章物業(yè)管理思路………………第二章物業(yè)管理目標(biāo)………………第三章管理處架構(gòu)及編制…………第四章工作運(yùn)作模式………………第五章工作程序及管理規(guī)章制度…………………第六章服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)……………第七章實(shí)現(xiàn)目標(biāo)承諾的措施…………第一章物業(yè)管理思路一、管理機(jī)制1、管理模式：實(shí)施“雙向式”管理模式，突出超前的主動(dòng)管理與服務(wù)2、服務(wù)理念：“服務(wù)是我們的天職、迅速反應(yīng)，創(chuàng)造感動(dòng)”3、服務(wù)態(tài)度：想業(yè)主所想、急業(yè)主所急4、服務(wù)范圍：前期物業(yè)管理服務(wù)合同所涵蓋的服務(wù)內(nèi)容5、服務(wù)宗旨：“您的需要就是我的職責(zé)”、“細(xì)微之處見(jiàn)差別”二、管理機(jī)構(gòu)重慶拓新（集團(tuán)）速達(dá)物業(yè)管理有限公司派駐機(jī)構(gòu)——拓新·紅城物業(yè)管理處三、專業(yè)化物業(yè)管理：1、?；\(yùn)作與管理（1）嚴(yán)格按照已建立的質(zhì)量管理體系進(jìn)行運(yùn)作（2）目標(biāo)與計(jì)劃管理2、管理個(gè)性特征（1）人性化物業(yè)管理（2）個(gè)性化服務(wù)3、管理意識(shí)（1）創(chuàng)新意識(shí)——?jiǎng)?chuàng)新是企業(yè)獲得新生的根本（2）精品意識(shí)——精品源于科學(xué)管理（3）科學(xué)管理意識(shí)——提升品質(zhì)、降低成本、增加效益、爭(zhēng)創(chuàng)利潤(rùn)四、管理與服務(wù)1、管理：（1）主動(dòng)服務(wù)，做到“寓管理于服務(wù)之中”（2）注重“以人為本”，全程規(guī)范員工職業(yè)化，推動(dòng)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展2、服務(wù)：（1）把目前物業(yè)管理行業(yè)的被動(dòng)式服務(wù)轉(zhuǎn)化為主動(dòng)式服務(wù)（2）把目前物業(yè)管理行業(yè)的局部式服務(wù)轉(zhuǎn)化為全程式服務(wù)（3）科學(xué)優(yōu)化資源，全方位提高服務(wù)質(zhì)量，提升服務(wù)品質(zhì)（4）快速反應(yīng)，為業(yè)主排憂解難，做好業(yè)主的好管家五、物業(yè)服務(wù)模式拓新·紅城管理處在項(xiàng)目實(shí)施的綜合性物業(yè)服務(wù)過(guò)程中，將把管理充分融入到服務(wù)，創(chuàng)造性地運(yùn)用先進(jìn)物業(yè)管理模式，充分利用多年積累的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)及物業(yè)管理資源，結(jié)合項(xiàng)目獨(dú)特的人文特點(diǎn)及行業(yè)法規(guī)實(shí)施以下服務(wù)模式：1、社區(qū)建設(shè)：組織豐富多彩的社區(qū)文化，月月有活動(dòng)，讓業(yè)主倍感回家的感受，營(yíng)造和諧人文氣氛。2、理念延伸：把物業(yè)管理與商業(yè)管理有機(jī)結(jié)合，以“您的需要就是我的職責(zé)”、“細(xì)微之處見(jiàn)差別”為服務(wù)宗旨，秉承“服務(wù)是我們的天職、迅速反應(yīng)、創(chuàng)造感動(dòng)”的客戶服務(wù)理念。3、管理機(jī)制：充分綜合行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)整體物業(yè)實(shí)施專業(yè)化管理與服務(wù)，為業(yè)主提供高效、便捷的服務(wù)。建立完善的人員組織、人員培訓(xùn)機(jī)制，提升從業(yè)人員綜合素質(zhì)，部署周密、細(xì)致的秩序、消防管理體系。4、優(yōu)化資源：優(yōu)化組織架構(gòu)及工作程序，推行資源再利用，提倡社區(qū)全員節(jié)約文化。5、快捷服務(wù)：設(shè)立24小時(shí)溫馨服務(wù)熱線，提供親情化、人性化的服務(wù)。開(kāi)通業(yè)主報(bào)事中心，在第一時(shí)間內(nèi)為客戶解決問(wèn)題，確保服務(wù)質(zhì)量。6、商務(wù)服務(wù)：建立完善的服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，按照“以人為本”的方針，滿足業(yè)主合理的個(gè)性化需求，提升業(yè)主滿意度。7、創(chuàng)新途徑：率先模仿并超越。物業(yè)管理目標(biāo)結(jié)合拓新·紅城項(xiàng)目實(shí)際情況，其管理目標(biāo)定位為：將項(xiàng)目整體物業(yè)管理與商業(yè)有機(jī)配合，提供集中、統(tǒng)一、優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)和管理，使小區(qū)在區(qū)域環(huán)境、協(xié)管隊(duì)保障、文化氛圍、管理水平等方面成為榮昌地區(qū)物業(yè)管理的典范，樹(shù)立獨(dú)樹(shù)一幟的品牌物管形象。該物業(yè)一經(jīng)全部接管，公司將按專業(yè)化的標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)，其物業(yè)管理目標(biāo)如下：一、在全面接管后一年內(nèi)，達(dá)到縣級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)水平,成為榮昌中心區(qū)域一道亮麗的風(fēng)景線；二、在全面接管后兩年內(nèi)，在物業(yè)符合政府規(guī)定的考評(píng)條件下，達(dá)到重慶市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn)；三、在全面接管后三年內(nèi)，該物業(yè)達(dá)到全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。效果展望:以溫馨的服務(wù),創(chuàng)造“六心級(jí)”的小區(qū):★質(zhì)優(yōu)價(jià)廉您稱心★小區(qū)治安您放心★環(huán)境怡人真舒心★幫做瑣事您省心★禮儀周到暖人心★活動(dòng)豐富好開(kāi)心實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的支持系統(tǒng)圖管理目標(biāo)效果專業(yè)化＋特殊化服務(wù)資金支持必備硬件支持外部溝通支持內(nèi)部管理支持管理目標(biāo)效果專業(yè)化＋特殊化服務(wù)資金支持必備硬件支持外部溝通支持內(nèi)部管理支持第三章管理處架構(gòu)及編制一、管理架構(gòu)在速達(dá)·拓新紅城物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中，結(jié)合項(xiàng)目人文特點(diǎn)及行業(yè)法規(guī)，采用“一站式”網(wǎng)絡(luò)物業(yè)管理服務(wù)，結(jié)合現(xiàn)代物業(yè)管理理念和經(jīng)營(yíng)模式，確定物業(yè)管理組織架構(gòu)拓新紅城物業(yè)管理架構(gòu)業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)拓新.速達(dá)物業(yè)管理有限公司寓管理于服務(wù)計(jì)劃目標(biāo)管理監(jiān)督協(xié)同拓新紅城管理處隸屬關(guān)系組織架構(gòu)說(shuō)明：1、由重慶拓新（集團(tuán)）速達(dá)物業(yè)管理有限公司下設(shè)管理機(jī)構(gòu)“速達(dá)·拓新紅城管理處”，對(duì)小區(qū)實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化的管理服務(wù)。2、業(yè)主委員會(huì)和重慶拓新（集團(tuán)）速達(dá)物業(yè)管理有限公司構(gòu)成對(duì)管理處的監(jiān)督。拓新·紅城物業(yè)管理處內(nèi)部組織架構(gòu)圖拓新·紅城項(xiàng)目組織架構(gòu)圖管理處主任管理處主任1名客服主管1名協(xié)管主管1名工程主管1名保潔、綠化主管1名保潔班長(zhǎng)1名綠化工5名綜合維修工8名協(xié)管班長(zhǎng)2名物管員12名協(xié)管員33名車(chē)管員14名保潔員31名紅城物管人員配置計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)崗位接管面積（㎡）綠化率（%）人均管理面積（人/㎡）配置數(shù)量（人）備注管理層項(xiàng)目主任396531項(xiàng)目開(kāi)始交房原則上均需配置1主任、主管、文員和智能化人員基本固定，不因面積調(diào)整而變動(dòng)（主管含客戶、工程、協(xié)管、環(huán)境）客戶主管1工程主管1保潔、綠化主管1協(xié)管主管1管理人員5000012其中前臺(tái)2個(gè)、收費(fèi)員1個(gè)、片區(qū)管理員4人、裝修監(jiān)管4人、小計(jì)17操作層協(xié)管人員396531800035協(xié)管班長(zhǎng)2人車(chē)管員14根據(jù)車(chē)庫(kù)出入口數(shù)量測(cè)算（各5個(gè)）維修人員500008綠化人員35%100005規(guī)劃用地160400㎡，綠化面積為：160400*35%保潔人員1200032班長(zhǎng)1名小計(jì)94合計(jì)111管理處客戶服務(wù)部崗位明細(xì)【房屋交付完畢到崗表】崗位代號(hào)人數(shù)工作區(qū)域白班編制說(shuō)明備注主管3011客戶中心巡邏檢查1負(fù)責(zé)制定本部門(mén)全年工作計(jì)劃、落實(shí)月度工作推動(dòng)；負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查區(qū)域內(nèi)的工作；3、對(duì)本部門(mén)人員有考核權(quán)、建議權(quán)等。8小時(shí)工作制24小時(shí)責(zé)任制收費(fèi)員3021客戶中心11、負(fù)責(zé)小區(qū)各項(xiàng)費(fèi)用的收取，包括物管費(fèi)、業(yè)主水電汽費(fèi)等；2、負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)特約服務(wù)工作計(jì)量及收費(fèi)等工作。專項(xiàng)責(zé)任制前臺(tái)接待3032客戶中心2負(fù)責(zé)本項(xiàng)目客戶服務(wù)內(nèi)容的具體實(shí)施。負(fù)責(zé)辦理入伙手續(xù)及業(yè)主檔案的建立、更新；負(fù)責(zé)業(yè)主報(bào)事、報(bào)修、投訴、求助的受理，并分派到各相關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理及回訪工作；負(fù)責(zé)小區(qū)溫馨提示初制、物業(yè)服務(wù)催繳通知書(shū)的打?。粎f(xié)助收費(fèi)員的工作。片區(qū)責(zé)任制區(qū)域管理員1一期片區(qū)管理員1負(fù)現(xiàn)本片區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳率；負(fù)責(zé)巡查、收集信息、制止小區(qū)業(yè)主的不文明行為的處理；監(jiān)督檢查協(xié)管部、維修部、保潔部、綠化等各部門(mén)日常工作；管理業(yè)主公攤、共有部分不受到侵占；建立與業(yè)主良好的溝通關(guān)系等。片區(qū)責(zé)任制2二期片區(qū)管理員21三期片區(qū)管理員1裝修監(jiān)管4負(fù)責(zé)小區(qū)裝修期間裝修管理此人員為暫時(shí)性，待小區(qū)裝修完成后取消此崗位休息頂崗11共計(jì)：13人備注：1、人均管理面積50000M2；2、責(zé)任落實(shí)到位，有重點(diǎn)工作、協(xié)助工作。工程維修部崗位明細(xì)【房屋交付完畢到崗表】崗位代號(hào)人數(shù)白班夜班編制說(shuō)明備注主管50111負(fù)責(zé)制定本部門(mén)全年工作計(jì)劃、落實(shí)月度工作推動(dòng)；負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查區(qū)域內(nèi)的工作；3、對(duì)本部門(mén)人員有考核權(quán)、建議權(quán)等。8小時(shí)工作制，24小時(shí)責(zé)任制，輪休制綜合電工502211負(fù)責(zé)小區(qū)配電室日常巡查、強(qiáng)電管網(wǎng)維修、保養(yǎng)、檢測(cè)工作；負(fù)責(zé)本小區(qū)工程維修部強(qiáng)電及發(fā)電設(shè)備的具體工作；負(fù)責(zé)各分支電表電損測(cè)算、抄表計(jì)量；協(xié)助綜合維修工處理公區(qū)日常維護(hù)工作等弱電工50311負(fù)責(zé)小區(qū)弱電管網(wǎng)維修、保養(yǎng)、檢測(cè)；負(fù)責(zé)智能系統(tǒng)的檢修、維修、保養(yǎng)：協(xié)助綜合維修工處理公區(qū)日常維護(hù)工作等。土建維修工50422負(fù)責(zé)本項(xiàng)目管理處土建工程維修部工作，給排水、電設(shè)備的具體工作電梯工505211負(fù)責(zé)本項(xiàng)目管理處工程維修部電梯設(shè)備的具體工作綜合維修工50611頂替各崗輪休。共計(jì)：9人備注：1、人均管理面積50000M2；2、落實(shí)責(zé)任，有重點(diǎn)工作、協(xié)助工作。管理處協(xié)管部部崗位明細(xì)【房屋交付完畢到崗表】崗位代號(hào)人數(shù)白班夜班編制說(shuō)明備注主管60111全面負(fù)責(zé)園區(qū)治安管理及協(xié)管隊(duì)培訓(xùn)、日常工作指導(dǎo)、工作檢查及績(jī)效考核。12小時(shí)工作制24小時(shí)備勤制消防專員60211全面負(fù)責(zé)園區(qū)的消防設(shè)備設(shè)施的檢查、制定消防演練方案、消防報(bào)表，協(xié)管隊(duì)工作。協(xié)管班長(zhǎng)603211負(fù)責(zé)當(dāng)班協(xié)管隊(duì)日常工作、督導(dǎo)并檢查協(xié)管員工作，臨時(shí)頂崗，突出事件的處理。正大門(mén)崗604321主要負(fù)責(zé)人員及物品的進(jìn)出核實(shí)登記、大門(mén)崗禮儀展示。后大門(mén)崗605211主要負(fù)責(zé)人員及物品的進(jìn)出核實(shí)登記，小區(qū)的治安管理工作。公園旁崗606211主要負(fù)責(zé)人員及物品的進(jìn)出核實(shí)登記，小區(qū)的治安管理工作。流動(dòng)巡邏崗16071477負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)的治安巡邏、消防設(shè)施檢查、環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督、突出事件的快速處理。流動(dòng)巡邏崗2610422負(fù)責(zé)園區(qū)外商業(yè)門(mén)面的治安巡邏、環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督、突出事件的快速處理。監(jiān)控室611321負(fù)責(zé)園區(qū)外來(lái)人員身份向業(yè)主核實(shí)溝通，業(yè)主夜間報(bào)事的登記，治安和消防監(jiān)控。協(xié)管員輪休422主要負(fù)責(zé)協(xié)管隊(duì)員休息頂崗。車(chē)管員12665個(gè)獨(dú)立地下車(chē)庫(kù)10人、地上134個(gè)車(chē)位2人。車(chē)管員輪休2主要負(fù)責(zé)車(chē)管員休息頂崗。合計(jì)：50共計(jì)：50人備注：1、6個(gè)進(jìn)出口，人均管理面積8000M2；2、落實(shí)責(zé)任，重點(diǎn)工作突出、突發(fā)事件處理；3、形象工程展示。4、主管8小時(shí)工作制，2小時(shí)培訓(xùn)，2小時(shí)檢查崗位。管理處綠化保潔部崗位明細(xì)【房屋交付完畢到崗表】崗位代號(hào)人數(shù)白班工作區(qū)域編制說(shuō)明備注主管40111管理處區(qū)域接受管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)，向上級(jí)負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)本部門(mén)工作、計(jì)劃、監(jiān)督、檢查；制定全年工作計(jì)劃、落實(shí)月度工作推動(dòng)；對(duì)本部門(mén)人員有考核權(quán)、建議權(quán)等。8小時(shí)工作制班長(zhǎng)40211協(xié)助主管工作，負(fù)責(zé)當(dāng)日班前留意提示及工作要求。檢查班組員工到崗情況，查看是否全勤工作，對(duì)缺勤的，及時(shí)采取補(bǔ)救措施，合理安排下屬人員工作。負(fù)責(zé)保潔員日常工作檢查，更新技術(shù)、物品領(lǐng)用工作；一期保潔員3人11翡冷翠1、2號(hào)樓及一期公區(qū)生活垃圾日產(chǎn)日清；樓道每天清掃拖洗一次，整日保潔；樓梯欄桿、扶手每天擦拭一次；樓道玻璃窗、單元門(mén)、電閘箱、信報(bào)箱等每周擦拭一次；樓道天棚、墻壁每半月清掃一次；樓道和單元門(mén)亂貼、亂畫(huà)當(dāng)日清理；及時(shí)清理單元門(mén)外生活垃圾和散落垃圾；藥物噴灑、除四害等。11翡冷翠3、4、5、6號(hào)樓11翡冷翠7、8、9、10號(hào)樓綠化11一期綠化修剪、造型、養(yǎng)護(hù)、殺蟲(chóng)及補(bǔ)栽工作等。共計(jì)：4人二期保潔員12人11撒丁島1、2號(hào)樓生活垃圾日產(chǎn)日清；樓道每天清掃一次，整日保潔；樓梯欄桿、扶手每天擦拭一次；樓道玻璃窗、單元門(mén)、電閘箱、信報(bào)箱等每半月擦拭一次；樓道天棚、墻壁每半月清掃一次；樓道和單元門(mén)亂貼、亂畫(huà)當(dāng)日清理；及時(shí)清理單元門(mén)外生活垃圾和散落垃圾；藥物噴灑、除四害等。8小時(shí)工作制11撒丁島3、4號(hào)樓11撒丁島5、6號(hào)樓11撒丁島7、8號(hào)樓11撒丁島9、10號(hào)樓11撒丁島11、12號(hào)樓11撒丁島13號(hào)樓、紅城壹號(hào)、翡冷翠15號(hào)樓11西西里1、2號(hào)樓11西西里3、4號(hào)樓11撒丁島1、9、10、11、12、13號(hào)樓、紅城壹號(hào)外公區(qū)清潔負(fù)責(zé)樓外公共區(qū)域的道路地面、綠地、明溝的清掃，擦抹公共燈具、宣傳欄、文化廊等，垃圾廂（房）清掃洗刷(包括建筑垃圾堆放點(diǎn)的整理清掃），對(duì)窨井、明溝、垃圾房的消毒、投放藥劑、滅害工作處理。11撒丁島2、3、4、5、6、7、8號(hào)樓外公區(qū)清潔11西西里1、2、3、4外公區(qū)清潔綠化工3人11西西里區(qū)域修剪、造型、養(yǎng)護(hù)、殺蟲(chóng)及補(bǔ)栽工作等。11撒丁島2、3、4、5、6、7、8號(hào)樓區(qū)域修剪、造型、養(yǎng)護(hù)、殺蟲(chóng)及補(bǔ)栽工作等。11撒丁島1、9、10、11、12、13號(hào)樓、紅城壹號(hào)、翡冷翠15號(hào)樓區(qū)域修剪、造型、養(yǎng)護(hù)、殺蟲(chóng)及補(bǔ)栽工作等。共計(jì)：15人人工湖保潔2人11人工湖邊圍東南負(fù)責(zé)對(duì)落葉及漂浮物打撈、落葉清掃、湖邊設(shè)施設(shè)備的擦拭、休閑廊、座椅擦拭工作等。8小時(shí)工作制11人工湖邊圍西北負(fù)責(zé)對(duì)落葉及漂浮物打撈、落葉清掃、湖邊設(shè)施設(shè)備的擦拭、休閑廊、座椅擦拭工作等。共計(jì)：3人車(chē)庫(kù)、商業(yè)及清運(yùn)保潔及清運(yùn)員5人11車(chē)庫(kù)保潔及三期樓層清運(yùn)車(chē)庫(kù)日常保清掃、沖洗、保潔；對(duì)設(shè)施設(shè)備擦拭；將三期樓層清潔工收下的垃圾清運(yùn)到政府指定位置。8小時(shí)工作制11商業(yè)保潔及一期樓層清運(yùn)商業(yè)門(mén)面外日常保清掃、沖洗、保潔；對(duì)設(shè)施設(shè)備擦拭；將一期樓層清潔工收下的垃圾清運(yùn)到政府指定位置。11二期樓層清運(yùn)將二期樓層清潔工收下的垃圾清運(yùn)到政府指定位置。11二期樓層清運(yùn)將二期樓層清潔工收下的垃圾清運(yùn)到政府指定位置。11一、二、三期公區(qū)清運(yùn)將一、二、三期公區(qū)的垃圾清運(yùn)到政府指定位置。共計(jì)：5人三期保潔員4人11比薩陽(yáng)光1號(hào)樓生活垃圾日產(chǎn)日清；樓道每天清掃一次，整日保潔；樓梯欄桿、扶手每天擦拭一次；樓道玻璃窗、單元門(mén)、電閘箱、信報(bào)箱等每半月擦拭一次；樓道天棚、墻壁每半月清掃一次；樓道和單元門(mén)亂貼、亂畫(huà)當(dāng)日清理；及時(shí)清理單元門(mén)外生活垃圾和散落垃圾；藥物噴灑、除四害等。8小時(shí)工作制11比薩陽(yáng)光2號(hào)樓11比薩陽(yáng)光3號(hào)樓11比薩陽(yáng)光4號(hào)樓綠化工1人11三期綠化修剪、造型、養(yǎng)護(hù)、殺蟲(chóng)及補(bǔ)栽工作等。共計(jì)：5人保潔員輪休5人55頂替休息保潔員8小時(shí)工作制共計(jì)：5人總計(jì)：38人備注：1、人均服務(wù)面積12000M2；2、落實(shí)責(zé)任，工作細(xì)化；2、綠化工下雨作休息，原則為一月休息4天；規(guī)劃用地160400㎡，綠化面積為：160400*35%；綠化工人均管理10000M2。一期按實(shí)際需求配置人員表（定于10月20日一期交房約120戶、24000平方米）序號(hào)崗位人數(shù)備注1項(xiàng)目主任1名2工程主管1名3協(xié)管主管1名4管理員2名客服中心前臺(tái)兼收費(fèi)5裝修監(jiān)管1名6協(xié)管員8名7維修工1名7保潔員4名保潔班長(zhǎng)1名8保潔綠化主管1名待二期交房前一個(gè)月配置到位9客戶主管1名待二期交房前一個(gè)月配置到位合計(jì)19名二期交房前實(shí)際到位人員共計(jì)21名

紅城物管人員薪酬標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)崗位基本工資績(jī)效工資月工資小計(jì)養(yǎng)老保險(xiǎn)20%基本醫(yī)療保險(xiǎn)8%大額醫(yī)療保險(xiǎn)1%失業(yè)保險(xiǎn)2%生育保險(xiǎn)0.7%工傷保險(xiǎn)0.5%工會(huì)經(jīng)費(fèi)2%月保險(xiǎn)小計(jì)合計(jì)1項(xiàng)目主任3,500.005004,000.0027010813.5279.56.827461.84,461.802客戶主管2,000.005002,500.0027010813.5279.56.827461.82,961.803工程主管2,000.005002,500.0027010813.5279.56.827461.82,961.804環(huán)境主管2,000.005002,500.0027010813.5279.56.827461.82,961.805協(xié)管主管2,000.005002,500.0027010813.5279.56.827461.82,961.806物管員1,200.003001,500.0027010813.5279.56.827461.81,961.807協(xié)管員1,300.002001,500.0027010813.5279.56.827461.81,961.808車(chē)管員800100900.0027010813.5279.56.827461.81,361.809維修工1,400.002001,600.0027010813.5279.56.827461.82,061.8010綠化工1,200.002001,400.0027010813.5279.56.827461.81,861.8011保潔員750.00100850.0027010813.5279.56.827461.81,761.80備注：管理處人員保險(xiǎn)擬按1350元的基數(shù)計(jì)算，最終計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)以集團(tuán)規(guī)定為準(zhǔn)。第四節(jié)各崗位任職要求及職責(zé)一、任職要求1、項(xiàng)目主任任職資格：適應(yīng)性別男/女不限適應(yīng)年齡26-45歲教育水平大專及以上專業(yè)要求物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)五年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，三年以上30萬(wàn)平方米以上高尚住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)；熟練現(xiàn)代辦公軟件的運(yùn)用。專業(yè)技能/職稱全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證；具有大型物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉物業(yè)法律法規(guī)必需的技能培訓(xùn)設(shè)備管理、企業(yè)管理、財(cái)務(wù)管理、土建知識(shí)等方面的培訓(xùn)其他資格要求計(jì)劃組織能力；指揮控制能力；溝通協(xié)調(diào)能力；應(yīng)變能力；有較強(qiáng)的保密意識(shí)；責(zé)任心，善溝通，有親和力，穩(wěn)重；具有創(chuàng)新的意識(shí)和開(kāi)拓精神2、客戶主管任職資格：適應(yīng)性別不限適應(yīng)年齡22—40歲教育水平大專及以上專業(yè)要求物業(yè)管理專業(yè)優(yōu)先工作經(jīng)驗(yàn)五年以上物管從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，二年以上管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉物業(yè)各項(xiàng)法律法規(guī)，熟悉客服中心的運(yùn)作環(huán)節(jié)，熟練使用計(jì)算機(jī)。專業(yè)技能/職稱持全國(guó)物業(yè)管理物管員上崗證必需的技能培訓(xùn)物業(yè)管理、財(cái)務(wù)管理、土建知識(shí)、物業(yè)法律法規(guī)、服務(wù)禮儀、溝通技能技巧等培訓(xùn)其他資格要求嚴(yán)謹(jǐn)、踏實(shí)、責(zé)任心強(qiáng)；具有較強(qiáng)的人際溝通協(xié)調(diào)能力；有較好的心理抗壓及疏導(dǎo)能力；具有親和力和團(tuán)隊(duì)精神；對(duì)客戶的服務(wù)及投訴能妥善處理3、物管員任職資格：適應(yīng)性別不限適應(yīng)年齡22—35歲教育水平大專及以上專業(yè)要求物業(yè)管理專業(yè)優(yōu)先工作經(jīng)驗(yàn)一年以上物管工作經(jīng)驗(yàn)專業(yè)技能/職稱持全國(guó)物業(yè)管理物管員上崗證必需的技能培訓(xùn)物業(yè)管理、物業(yè)法律法規(guī)、服務(wù)禮儀、溝通技能技巧等培訓(xùn)其他資格要求嚴(yán)謹(jǐn)、踏實(shí)、敬業(yè)、職業(yè)道德；工作細(xì)致認(rèn)真，謹(jǐn)慎細(xì)心、責(zé)任心強(qiáng)；具有較強(qiáng)的人際溝通協(xié)調(diào)能力；有較好的心理抗壓及疏導(dǎo)能力；4、收費(fèi)員任職資格：適應(yīng)性別不限適應(yīng)年齡22—40歲教育水平大專及以上專業(yè)要求物業(yè)管理專業(yè)優(yōu)先工作經(jīng)驗(yàn)一年以上物管工作經(jīng)驗(yàn)；一年以上財(cái)務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)專業(yè)技能/職稱持全國(guó)物業(yè)管理物管員上崗證必需的技能培訓(xùn)物業(yè)管理、物業(yè)法律法規(guī)、服務(wù)禮儀、財(cái)務(wù)等培訓(xùn)其他資格要求誠(chéng)實(shí)、嚴(yán)謹(jǐn)、負(fù)責(zé)、踏實(shí)、敬業(yè)、謹(jǐn)慎細(xì)心、具有較強(qiáng)責(zé)任心強(qiáng)及自律意識(shí)、保密意識(shí)5、工程主管任職資格：適應(yīng)性別男性適應(yīng)年齡26-45歲教育水平大專及以上專業(yè)要求工民建或機(jī)電等相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)三年以上房屋土建、水電維修從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，一年以上管理經(jīng)驗(yàn)專業(yè)技能/職稱水電安裝及維修操作證、助理工程師資格證；熟悉物業(yè)管理方面法律法規(guī)必需的技能培訓(xùn)物業(yè)管理、消防知識(shí)、電工基礎(chǔ)知識(shí)、設(shè)備管理基礎(chǔ)知識(shí)、土建知識(shí)，應(yīng)急事件處理等培訓(xùn)其他資格要求嚴(yán)謹(jǐn)、踏實(shí)、敬業(yè)、耐心細(xì)致，責(zé)任心強(qiáng)；熟悉物業(yè)管理工程及成本預(yù)結(jié)算等；較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力6、維修班長(zhǎng)任職資格：適應(yīng)性別男性適應(yīng)年齡25-45歲教育水平大專及以上專業(yè)要求無(wú)工作經(jīng)驗(yàn)兩年以上房屋土建、水電維修從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，有一定管理經(jīng)驗(yàn)專業(yè)技能/職稱水電安裝及維修操作證必需的技能培訓(xùn)電工基礎(chǔ)知識(shí)、土建知識(shí)，應(yīng)急事件處理等培訓(xùn)其他資格要求嚴(yán)謹(jǐn)、踏實(shí)、敬業(yè)、耐心細(xì)致，責(zé)任心強(qiáng)7、智能化管理員任職資格：適應(yīng)性別男適應(yīng)年齡30-50歲教育水平?？萍耙陨希こ滔嚓P(guān)專業(yè)。專業(yè)要求工民建或機(jī)電等相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，三年以上同崗位工作經(jīng)驗(yàn)。專業(yè)技能/職稱水電安裝及維修操作證、助理工程師資格證；熟悉物業(yè)管理方面法律法規(guī)必需的技能培訓(xùn)物業(yè)管理、消防知識(shí)、電工基礎(chǔ)知識(shí)、設(shè)備管理基礎(chǔ)知識(shí)、土建知識(shí)，應(yīng)急事件處理等培訓(xùn)其他資格要求嚴(yán)謹(jǐn)、踏實(shí)、敬業(yè)、耐心細(xì)致，責(zé)任心強(qiáng)；熟悉物業(yè)管理工程及成本預(yù)結(jié)算等；較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力8、維修工任職資格：適應(yīng)性別男性適應(yīng)年齡25-45歲教育水平大專及以上專業(yè)要求無(wú)工作經(jīng)驗(yàn)一年以上房屋土建、水電維修從業(yè)經(jīng)驗(yàn)專業(yè)技能/職稱水電安裝及維修操作證必需的技能培訓(xùn)電工基礎(chǔ)知識(shí)、土建知識(shí)，應(yīng)急事件處理等培訓(xùn)其他資格要求嚴(yán)謹(jǐn)、踏實(shí)、敬業(yè)、耐心細(xì)致，責(zé)任心強(qiáng)9、協(xié)管隊(duì)長(zhǎng)任職資格：適應(yīng)性別男適應(yīng)年齡25—40歲教育水平高中以上文化程度專業(yè)要求退伍軍人、保安學(xué)校畢業(yè)優(yōu)先工作經(jīng)驗(yàn)3年物業(yè)管理安全保衛(wèi)工作經(jīng)驗(yàn)，1年以上管理工作經(jīng)驗(yàn)專業(yè)技能/職稱無(wú)必需的技能培訓(xùn)協(xié)管隊(duì)禮儀培訓(xùn)、治安及消防基本常識(shí)、協(xié)管隊(duì)方面的法律、法規(guī)及政策、協(xié)管隊(duì)專業(yè)知識(shí)（防火、防盜等）、管理知識(shí)等培訓(xùn)其他資格要求男性凈身高172CM以上；計(jì)劃組織、溝通協(xié)調(diào)能力；一定的擒拿格斗本領(lǐng)；正直、責(zé)任心10、協(xié)管班長(zhǎng)任職資格：適應(yīng)性別男適應(yīng)年齡20—40歲教育水平高中以上文化程度專業(yè)要求退伍軍人、保安學(xué)校畢業(yè)優(yōu)先工作經(jīng)驗(yàn)兩年物業(yè)管理安全保衛(wèi)工作經(jīng)驗(yàn)，并具備一定管理工作經(jīng)驗(yàn)專業(yè)技能/職稱無(wú)必需的技能培訓(xùn)保安禮儀培訓(xùn)、治安及消防基本常識(shí)、安全保衛(wèi)方面的法律、法規(guī)及政策、保安專業(yè)知識(shí)（防火、防盜等）、管理知識(shí)等培訓(xùn)其他資格要求男性凈身高172CM以上；計(jì)劃組織、溝通協(xié)調(diào)能力；一定的擒拿格斗本領(lǐng)；正直、責(zé)任心11、協(xié)管員任職資格：適應(yīng)性別男適應(yīng)年齡20—40歲教育水平高中以上文化程度專業(yè)要求退伍軍人、保安學(xué)校畢業(yè)優(yōu)先工作經(jīng)驗(yàn)一年安全保衛(wèi)工作經(jīng)驗(yàn)專業(yè)技能/職稱無(wú)必需的技能培訓(xùn)保安禮儀培訓(xùn)、治安及消防基本常識(shí)、安全保衛(wèi)方面的法律、法規(guī)及政策、保安專業(yè)知識(shí)（防火、防盜等）其他資格要求男性凈身高172CM以上；一定的擒拿格斗本領(lǐng)；正直、責(zé)任心12、車(chē)管員任職資格：適應(yīng)性別男適應(yīng)年齡35—50歲教育水平高中以上文化程度專業(yè)要求無(wú)工作經(jīng)驗(yàn)一年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)；離退休職工、下崗職工優(yōu)先專業(yè)技能/職稱無(wú)必需的技能培訓(xùn)禮儀培訓(xùn)、治安及消防基本常識(shí)、交通相關(guān)法律、法規(guī)及政策其他資格要求正直、責(zé)任心13、環(huán)境主管任職資格：適應(yīng)性別不限適應(yīng)年齡28-45歲教育水平大專及以上專業(yè)要求園藝或環(huán)境管理相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)兩年以上環(huán)境管理、物業(yè)相關(guān)管理工作經(jīng)驗(yàn)，會(huì)計(jì)算機(jī)操作專業(yè)技能/職稱持全國(guó)物業(yè)管理物管員上崗證，熟悉園藝基礎(chǔ)知識(shí)、清潔保潔專業(yè)知識(shí)，了解房屋樓宇基本情況必需的技能培訓(xùn)園藝、環(huán)境管理，房屋結(jié)構(gòu)，物業(yè)管理。其他資格要求嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)、認(rèn)真敬業(yè)；具備較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、說(shuō)服、管理能力；時(shí)間管理和計(jì)劃分配能力；14、綠化班長(zhǎng)任職資格：適應(yīng)性別不限適應(yīng)年齡30-45歲教育水平大專及以上專業(yè)要求園藝專業(yè)等相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)兩年以上環(huán)境管理經(jīng)驗(yàn)，具備一定管理工作經(jīng)驗(yàn)專業(yè)技能/職稱熟悉園藝基礎(chǔ)知識(shí)、了解房屋樓宇基本情況必需的技能培訓(xùn)園藝、環(huán)境管理，房屋結(jié)構(gòu)，物業(yè)管理。其他資格要求嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)、認(rèn)真敬業(yè)；具備較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)、管理能力15、綠化工任職資格：適應(yīng)性別不限適應(yīng)年齡30-45歲教育水平大專及以上專業(yè)要求園藝專業(yè)等相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)兩年以上綠化相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)專業(yè)技能/職稱熟悉園藝基礎(chǔ)知識(shí)、環(huán)境管理知識(shí)、了解房屋樓宇基本情況必需的技能培訓(xùn)園藝、環(huán)境管理，房屋結(jié)構(gòu)其他資格要求負(fù)責(zé)、認(rèn)真、敬業(yè)、踏實(shí)肯干16、保潔班長(zhǎng)任職資格：適應(yīng)性別不限適應(yīng)年齡30-45歲教育水平高中及以上專業(yè)要求園藝專業(yè)、物業(yè)管理等相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)兩年以上環(huán)境管理經(jīng)驗(yàn)，一定的管理工作經(jīng)驗(yàn)專業(yè)技能/職稱熟悉園藝基礎(chǔ)知識(shí)、環(huán)境管理知識(shí)、了解房屋樓宇基本情況必需的技能培訓(xùn)清潔技能技巧其他資格要求嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)、認(rèn)真敬業(yè)、踏實(shí)肯干17、保潔員任職資格：適應(yīng)性別不限適應(yīng)年齡30-45歲教育水平初中及以上專業(yè)要求無(wú)工作經(jīng)驗(yàn)一年以上保潔工作經(jīng)驗(yàn)專業(yè)技能/職稱必需的技能培訓(xùn)禮儀培訓(xùn)、保潔技能技巧其他資格要求負(fù)責(zé)、認(rèn)真、敬業(yè)、踏實(shí)肯干二、崗位職責(zé)管理處主任崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)制定管理處年度物業(yè)管理方案。2、負(fù)責(zé)對(duì)所管轄區(qū)域內(nèi)的協(xié)管隊(duì)監(jiān)控、消防監(jiān)控的正常運(yùn)行和管理工作。3、負(fù)責(zé)所管轄區(qū)內(nèi)的綠化的進(jìn)一步規(guī)劃完善、養(yǎng)護(hù)和管理工作。4、負(fù)責(zé)所管轄區(qū)內(nèi)清潔衛(wèi)生的清掃保潔、垃圾清運(yùn)等管理工作。5、保潔工作計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算報(bào)告。6、負(fù)責(zé)所管轄區(qū)內(nèi)公用設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行、日常保養(yǎng)、維修和管理，科學(xué)合理地制定小區(qū)年度、季度、月度公共設(shè)備設(shè)施的日常維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃、大中修和更新改造計(jì)劃等。7、協(xié)助工程主管、協(xié)管隊(duì)和其他有關(guān)部門(mén)解決遺留工程、違章裝修、8、業(yè)主投訴，以及業(yè)主提出的其他合理的問(wèn)題。9、強(qiáng)化停車(chē)庫(kù)的管理使之協(xié)管隊(duì)、完好地停放車(chē)輛，并嚴(yán)格執(zhí)行停車(chē)庫(kù)收費(fèi)制度和停車(chē)庫(kù)管理制度。10、按上級(jí)有關(guān)部門(mén)的規(guī)定和物業(yè)公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按時(shí)收取管理費(fèi)、代收代繳水電費(fèi)和其他代收費(fèi)用。11、負(fù)責(zé)制定物業(yè)項(xiàng)目的月度、年度工作計(jì)劃及多種經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。12、根據(jù)物業(yè)管理辦法，定期公布小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收支平衡表。13、負(fù)責(zé)組織開(kāi)展有利于推廣小區(qū)形象的、業(yè)主樂(lè)意參與的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)活動(dòng)。14、負(fù)責(zé)管理處各崗位員工的招聘、培訓(xùn)和管理工作。15、負(fù)責(zé)管理處日常工作的管理和辦公場(chǎng)地、辦公設(shè)備、用品的使用、維修和管理。16、負(fù)責(zé)編制管理處年度資金使用計(jì)劃，控制成本，提高收益。17、貫徹公司開(kāi)源節(jié)流的精神，堵塞各項(xiàng)漏洞，降低管理成本。客戶服務(wù)主管職責(zé)1、熟悉小區(qū)環(huán)境，遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度。2、熟悉并掌握客戶服務(wù)工作流程及貫徹執(zhí)行國(guó)家的有關(guān)政策、法律、法規(guī)；嚴(yán)格按照物業(yè)管理?xiàng)l例等相關(guān)規(guī)定開(kāi)展物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)。3、負(fù)責(zé)客戶投訴事宜協(xié)調(diào)處理，對(duì)重大客戶投訴及時(shí)向所在管理處領(lǐng)導(dǎo)及公司相關(guān)部門(mén)匯報(bào)，同時(shí)跟蹤處理結(jié)果。4、負(fù)責(zé)對(duì)所轄區(qū)域內(nèi)片區(qū)管理人員及收費(fèi)人員進(jìn)行工作指導(dǎo)和培訓(xùn)，并對(duì)其工作質(zhì)量進(jìn)行檢查和考核。5、負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)各項(xiàng)社區(qū)文化活動(dòng)的策劃、組織、實(shí)施。6、負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目的業(yè)主論壇發(fā)言監(jiān)督、管理。7、協(xié)助管理處其他部門(mén)開(kāi)展各項(xiàng)工作。8、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作任務(wù)。物管員崗位職責(zé)1、貫徹執(zhí)行國(guó)家的有關(guān)政策、法律、法規(guī)和公司的各項(xiàng)規(guī)章制度；嚴(yán)格按照物業(yè)管理?xiàng)l例等相關(guān)規(guī)定開(kāi)展物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)。2、負(fù)責(zé)所轄物業(yè)管理區(qū)域的日常業(yè)務(wù)，糾正各種違章行為，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美、整潔、方便、舒適、文明協(xié)管隊(duì)的工作和居住環(huán)境。3、樹(shù)立專心工作、用心服務(wù)的觀念，及時(shí)為業(yè)主提供各種優(yōu)質(zhì)、規(guī)范、統(tǒng)一的專業(yè)化服務(wù)。4、安排各專業(yè)人員對(duì)合同約定物業(yè)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、維修和治安防范，確保其處于良好的生活狀態(tài)。5、積極配合上級(jí)公司和業(yè)主自治機(jī)構(gòu)在所轄物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開(kāi)展各種社區(qū)工作和社區(qū)活動(dòng)。6、向業(yè)主宣傳黨的方針、政策，協(xié)助國(guó)家相關(guān)部門(mén)做好相關(guān)工作。7、調(diào)查研究，主動(dòng)服務(wù)，深入了解業(yè)主對(duì)管理服務(wù)工作的意見(jiàn)，處理業(yè)主對(duì)管理服務(wù)工作投訴，及時(shí)糾正工作中的不合格項(xiàng)，重大問(wèn)題依據(jù)質(zhì)量程序規(guī)定報(bào)請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)處理解決。8、協(xié)調(diào)業(yè)主（業(yè)主）與各種配套單位、相關(guān)職能機(jī)構(gòu)、業(yè)主（業(yè)主）之間的各種關(guān)系。工程主管崗位職責(zé)1、在管理處主任領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)維修組的各項(xiàng)工作。2、負(fù)責(zé)組織開(kāi)展所管轄區(qū)域內(nèi)房屋、工程設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行及管理。3、負(fù)責(zé)制定房屋、設(shè)施設(shè)備管理制度、設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程、工作程序、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主裝修管理制度等，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。4、負(fù)責(zé)組織編寫(xiě)、審核年度、月度工作計(jì)劃、工作總結(jié)、資金計(jì)劃、材料計(jì)劃和設(shè)備維保計(jì)劃。5、負(fù)責(zé)制定維修組的培訓(xùn)計(jì)劃，定期開(kāi)展對(duì)員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)；提高并保持本部門(mén)員工的總體業(yè)務(wù)水平。6、負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)維修組工作，定期對(duì)員工進(jìn)行考核。7、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)部門(mén)間、員工間的關(guān)系，確保各項(xiàng)工作順利開(kāi)展，及時(shí)處理業(yè)主的投訴意見(jiàn)，定期或不定期巡視所管轄園區(qū)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理或交相關(guān)部門(mén)處理。8、負(fù)責(zé)審核業(yè)主的室內(nèi)裝修方案以及門(mén)面戶外廣告牌的制作安裝。9、負(fù)責(zé)編制、審核工程整改、有償維修服務(wù)、維修及時(shí)率、業(yè)主滿意率、設(shè)備完好率、公用水電氣費(fèi)等月度、年度統(tǒng)計(jì)報(bào)表及其分析。10、配合信息中心對(duì)接管物業(yè)的工程質(zhì)量驗(yàn)收及社會(huì)職能部門(mén)和集團(tuán)公司職能部門(mén)的協(xié)調(diào)。11、負(fù)責(zé)小區(qū)設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收與管理，建立詳細(xì)的設(shè)施、設(shè)備臺(tái)賬，進(jìn)行詳細(xì)標(biāo)識(shí)。12、制定應(yīng)急方案，保障水、電、氣、電梯滿足使用要求。13、制定切實(shí)可行的節(jié)能措施，減少水、電、油及維修材料的消耗，降低管理成本。14、歸口管理技術(shù)文件及資料，做好設(shè)施設(shè)備資料的收集、整理、完善、建檔及管理。15、完成上級(jí)交辦的其他工作。維修工崗位職責(zé)1、熟悉小區(qū)各類房屋的分布狀況、房屋內(nèi)外部結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施、各水、電、氣、消防系統(tǒng)的管線走向、分布以及管線主控制位置和設(shè)備的性能和使用狀況。2、經(jīng)常巡視小區(qū)，掌握公用設(shè)施的運(yùn)行和完好狀況，如發(fā)現(xiàn)有損壞、隱患或其它不正常的情況，應(yīng)及時(shí)組織人員搶修，以確保公共設(shè)施完好，設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常。3、經(jīng)常巡視小區(qū)，保證上下水、排污管道暢通，按規(guī)章制度要求每季度疏通雨水井、污水井及管道一次，化糞池每年清理一次，確保小區(qū)污水不外溢。4、土建維修工在維修樓地面時(shí)，必須首先準(zhǔn)確地找到漏、滲水的真正原因，做到一次修好，少返修或不返修。5、水工在清理地下水池時(shí)，在保證地下水池處于通風(fēng)狀態(tài)下才能作業(yè)；維修給排水管道，須關(guān)閉總閘時(shí)，在提前通知業(yè)主做好蓄水準(zhǔn)備的情況下作業(yè)。6、負(fù)責(zé)水電表查核、抄表、維修更換，配合管理員、出納員等做好水電費(fèi)的收繳工作。7、向業(yè)主提供免費(fèi)或有償服務(wù)。8、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。協(xié)管隊(duì)主管崗位職責(zé)1、在管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)協(xié)管隊(duì)的日常管理工作。2、擬定協(xié)管隊(duì)的周/月及年度工作計(jì)劃。3、組織、安排、協(xié)調(diào)好所管轄區(qū)內(nèi)的協(xié)管隊(duì)工作。4、負(fù)責(zé)制定協(xié)管隊(duì)的各崗位的操作規(guī)程，并組織實(shí)施。5、負(fù)責(zé)制定所管轄區(qū)內(nèi)的突發(fā)性事件的預(yù)防措施和應(yīng)急處理方案。6、負(fù)責(zé)處理所管轄區(qū)內(nèi)的各種協(xié)管隊(duì)事故和重大治安事件。7、協(xié)助管理處主任組織對(duì)員工的協(xié)管隊(duì)教育和遵紀(jì)守法教育，主持義務(wù)消務(wù)隊(duì)的組建，并搞好專業(yè)培訓(xùn)，提高并保持本部門(mén)員工的總體業(yè)務(wù)水平。8、負(fù)責(zé)擬定協(xié)管隊(duì)物品采購(gòu)計(jì)劃。9、負(fù)責(zé)提出協(xié)管隊(duì)人員編制方案。10、負(fù)責(zé)與公安、消防等職能部門(mén)進(jìn)行溝通，積極協(xié)調(diào)各方面工作。11、完成上級(jí)主管交辦的其他工作。協(xié)管隊(duì)班長(zhǎng)崗位職責(zé)1、帶領(lǐng)并督促全班搞好訓(xùn)練，不斷提高素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。2、帶領(lǐng)全班人員加強(qiáng)政治思想學(xué)習(xí)和協(xié)管隊(duì)員業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷提高思想覺(jué)悟和業(yè)務(wù)技能。3、督促全班積極參加文體活動(dòng)，鍛煉身體，增強(qiáng)體質(zhì)。4、全面、統(tǒng)一協(xié)調(diào)全班的工作，樹(shù)立本班良好形象，嚴(yán)格執(zhí)行作息時(shí)間制度。5、每周對(duì)全班人員的業(yè)務(wù)訓(xùn)練情況進(jìn)行考核，掌握全班人員的思想狀況。6、詳細(xì)收集業(yè)主意見(jiàn)和建議，及時(shí)做好處理，并迅速上報(bào)。7、完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。巡邏協(xié)管隊(duì)員崗位職責(zé)1、熟悉小區(qū)內(nèi)樓宇的結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、樓座排列、各種公用設(shè)施、設(shè)備的分布位置及各類公共場(chǎng)所的使用性質(zhì)和服務(wù)對(duì)象，系統(tǒng)掌握小區(qū)整體情況。2、巡視小區(qū)，勤走、勤查、勤問(wèn)，發(fā)現(xiàn)可疑人員要及時(shí)進(jìn)行盤(pán)查，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)與班長(zhǎng)取得聯(lián)系或上報(bào)。3、加強(qiáng)復(fù)雜地段和事故多發(fā)地段的治安巡邏。4、巡邏時(shí)注意小區(qū)衛(wèi)生和公用設(shè)施和綠地等情況，發(fā)現(xiàn)違章和受損壞要及時(shí)進(jìn)行處理和報(bào)告，制止業(yè)主、外來(lái)人員和員工的違章行為。5、發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子，立即設(shè)法擒拿、報(bào)告，必要時(shí)扭送公關(guān)機(jī)關(guān)處理。6、巡視時(shí)檢查各路口、消防通道是否暢通，消防器材是否百分之百完好，協(xié)管隊(duì)疏散標(biāo)志是否醒目、正確，有無(wú)消防隱患。7、協(xié)助配合其他崗位人員的工作。8、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。車(chē)庫(kù)管理員崗位職責(zé)1、小區(qū)車(chē)輛協(xié)管隊(duì)員在協(xié)管隊(duì)主管的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)小區(qū)交通協(xié)管隊(duì)、停車(chē)場(chǎng)行使管理權(quán)。2、上班時(shí)間必須著裝整潔，佩帶標(biāo)志，上崗姿態(tài)端正。對(duì)待車(chē)主、業(yè)主熱情有禮，保持嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)。認(rèn)真做好上崗記錄，不在崗位上聊天、會(huì)客。3、認(rèn)真做好交接班時(shí)車(chē)輛查對(duì)記錄，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即與治安辦值班人員聯(lián)系并一起調(diào)查處理。4、凡進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛，一律發(fā)給司機(jī)“進(jìn)出卡”并登記，出門(mén)即收“進(jìn)出卡”，核對(duì)無(wú)誤后放行。當(dāng)業(yè)主搬家或搬貴重、大件物品離開(kāi)小時(shí)區(qū)，沒(méi)有管理處簽發(fā)的放行條，不予放行。5、車(chē)輛協(xié)管隊(duì)員對(duì)進(jìn)入保管庫(kù)的摩托車(chē)、自行車(chē)，一律在固定車(chē)位停放，并發(fā)給與該位相應(yīng)的停車(chē)卡，車(chē)主取車(chē)時(shí)保管員即收“停車(chē)卡”。6、當(dāng)班巡邏時(shí)要注意巡查車(chē)輛停放情況，檢查車(chē)輛裝備配件及車(chē)廂內(nèi)存放物品，發(fā)現(xiàn)可疑情況或協(xié)管隊(duì)漏洞及時(shí)采取有效措施并通知車(chē)主，同時(shí)報(bào)主管進(jìn)行處理。7、若發(fā)現(xiàn)車(chē)主未鎖車(chē)門(mén)時(shí)，要及時(shí)通知車(chē)主，不得隨便翻動(dòng)車(chē)內(nèi)一切物品，違者除處以罰款外立即辭退。8、車(chē)輛協(xié)管隊(duì)員若發(fā)現(xiàn)車(chē)牌號(hào)與停放號(hào)碼不相符者，要認(rèn)真核實(shí)后方可放行，否則有權(quán)扣留該車(chē)或送派出所處理。9、24小時(shí)輪換值班，分固定崗和流動(dòng)崗兩種，服從統(tǒng)一調(diào)度，嚴(yán)守工作崗位，不得隨意換崗。對(duì)崗位上玩忽職守，造成500元以下經(jīng)濟(jì)損失的，由直接責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償，超過(guò)500元以上，根據(jù)責(zé)任輕重給予適當(dāng)?shù)奶幚怼?0、熟記車(chē)輛車(chē)主、車(chē)牌號(hào)碼和車(chē)輛固定車(chē)位，熟悉小區(qū)道路和停車(chē)場(chǎng)環(huán)境，每日在交接班時(shí)要嚴(yán)格查對(duì)車(chē)輛，并作好詳細(xì)的記錄備查。11、負(fù)責(zé)車(chē)輛的停放次序，指揮進(jìn)出車(chē)輛行駛，學(xué)習(xí)交通管理知識(shí)，熟悉小區(qū)出入口環(huán)境，加強(qiáng)獨(dú)立工作能力，能迅速果斷處理一般交通事宜，保持小區(qū)交通秩序井然有序。12、負(fù)責(zé)按市政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取各種車(chē)輛的停車(chē)費(fèi)。對(duì)多收費(fèi)或亂收費(fèi)或私自侵吞者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)除按公司規(guī)章制度及情節(jié)輕重給予適當(dāng)處理。13、指揮小區(qū)車(chē)輛行駛，督促車(chē)主按規(guī)定在臨時(shí)車(chē)位或固定車(chē)位上停放車(chē)輛，對(duì)不聽(tīng)從指揮、壓壞綠化、撞壞路牙或在小區(qū)交通路口和消防通道上停放車(chē)輛不走者，嚴(yán)格按規(guī)定進(jìn)行處罰。情節(jié)嚴(yán)懲者，暫扣其車(chē)輛并送有關(guān)主管單位處理。環(huán)境主管崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)制訂完善保潔綠化工作作業(yè)細(xì)則，合理調(diào)配保潔員、綠化工。2、負(fù)責(zé)用品用具的預(yù)備、領(lǐng)用和及時(shí)補(bǔ)充。3、負(fù)責(zé)對(duì)保潔綠化設(shè)備、器具維修保養(yǎng)及操作指導(dǎo)。4、負(fù)責(zé)每月消耗材料統(tǒng)計(jì)匯總。5、負(fù)責(zé)保潔綠化人員的日常技能培訓(xùn)、崗前培訓(xùn)，不斷提高員工工作能力。6、負(fù)責(zé)及時(shí)了解員工思想動(dòng)態(tài)，并將有關(guān)信息及時(shí)上傳下達(dá)。7、負(fù)責(zé)及時(shí)收集顧客意見(jiàn)并匯報(bào)。8、負(fù)責(zé)對(duì)保潔綠化人員的月工作情況進(jìn)行考核。9、負(fù)責(zé)每日對(duì)保潔綠化各崗位進(jìn)行巡查。保潔班長(zhǎng)崗位職責(zé)1、服從領(lǐng)導(dǎo)，模范帶頭，以身作則，積極帶領(lǐng)班內(nèi)員工完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)任務(wù)。2、全面負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作的安排，做好每日檢查記錄并及時(shí)向主管匯報(bào)。3、負(fù)責(zé)做好保潔員的思想教育工作，組織保潔員學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)。4、提交小區(qū)內(nèi)除四害消殺工作計(jì)劃，組織安排保潔員完成此項(xiàng)工作。5、每日檢查監(jiān)督衛(wèi)生、消殺工作效果，評(píng)定工作效益，搞好環(huán)境衛(wèi)生，抓好本班宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生管理。6、堅(jiān)持每日巡查小區(qū)衛(wèi)生，勸阻和制止不衛(wèi)生、不文明的現(xiàn)象和行為。7、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。保潔工崗位職責(zé)1、遵守《員工操作手冊(cè)》、公司規(guī)章制度及本部門(mén)管理規(guī)定，統(tǒng)一整潔著裝上崗。2、服從保潔班長(zhǎng)的安排，嚴(yán)格按操作程序搞好本人負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的日常清潔工作和環(huán)境衛(wèi)生。3、愛(ài)護(hù)和保管好所使用的清潔用具與物品，每次使用后應(yīng)清洗干凈，并統(tǒng)一存放于指定地點(diǎn)；愛(ài)護(hù)各種設(shè)備設(shè)施，并對(duì)小區(qū)內(nèi)一切設(shè)施設(shè)備按要求合理放置。4、發(fā)揚(yáng)節(jié)約風(fēng)氣，控制好物料的消耗。5、發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)的可疑情況和安全隱患及時(shí)上報(bào)，對(duì)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的違章現(xiàn)象和破壞公共設(shè)備設(shè)施行為，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)進(jìn)行勸阻和制止；隨時(shí)留意園區(qū)的設(shè)備設(shè)施完好狀況，如有異常及時(shí)上報(bào)。6、收集顧客的意見(jiàn)和建議并及時(shí)向保潔班長(zhǎng)匯報(bào)。7、熟悉和了解工作區(qū)域的環(huán)境情況，如單元戶數(shù)、樓座排列、車(chē)行道、人行道及公共配套設(shè)施、設(shè)備等的分布情況，以便于協(xié)助、配合其他部門(mén)順利開(kāi)展各項(xiàng)服務(wù)工作。綠化班長(zhǎng)崗位職責(zé)1、熟悉小區(qū)綠化概況，充分利用和發(fā)展綠化地面積，保持綠地完好率達(dá)98%以上。2、提高綠化養(yǎng)護(hù)管理的知識(shí)和技能，熟悉花草樹(shù)林的品種、名稱、特性和栽培管理方法，掌握花木病蟲(chóng)害的防治方法、園林具械的使用方法。3、負(fù)責(zé)對(duì)花木進(jìn)行掛牌，標(biāo)明品種、科屬、原產(chǎn)地、生長(zhǎng)特性、繁殖方法、管理辦法等，方便居民欣賞。巡視小區(qū)綠化，做好分析和記錄，掌握小區(qū)綠化的基本情況。5、借鑒先進(jìn)的管理方法，收集業(yè)主對(duì)綠化管養(yǎng)的建設(shè)性建議，結(jié)合實(shí)際情況，制定管養(yǎng)計(jì)劃、管養(yǎng)辦法，確保綠化管養(yǎng)的正常運(yùn)作。6、關(guān)心本班員工的生活，作好后勤工作，解釋工作疑難，多渠道增進(jìn)綠化工的業(yè)務(wù)知識(shí)。7、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。綠化工崗位職責(zé)1、熟悉小區(qū)綠化概況，充分利用和發(fā)展綠化地面積，保證綠化完好率達(dá)98%以上，因地制宜，合理布植花草樹(shù)木品種和數(shù)量，創(chuàng)造優(yōu)美的植物景觀，發(fā)揮綠化的生態(tài)環(huán)境效益。2、提高綠化養(yǎng)護(hù)管理的知識(shí)和技能，熟悉花草樹(shù)林的品種、名稱、特性和栽培管理方法，掌握花木病蟲(chóng)害的防治方法，正確并熟練使用園林具械。3、對(duì)花木適當(dāng)掛牌，標(biāo)明品種、科屬、原產(chǎn)地、生長(zhǎng)特性、繁殖方法、管理辦法等，方便居民欣賞。4、養(yǎng)護(hù)、管理花草樹(shù)木：5、對(duì)花草樹(shù)木適時(shí)澆水，滿足其生長(zhǎng)需要，防止過(guò)旱或過(guò)澇。6、花草樹(shù)木適時(shí)適量施肥，方法正確，滿足花草樹(shù)木正常生長(zhǎng)發(fā)育需要。7、根據(jù)園林功能要求、花木分枝規(guī)律和生長(zhǎng)特性，以及環(huán)境關(guān)系對(duì)花木進(jìn)行修葺、整形，使花木生長(zhǎng)量適當(dāng)，長(zhǎng)勢(shì)優(yōu)良，喬灌木樹(shù)形優(yōu)美，構(gòu)成豐富的植物景觀。8、清潔雜草、物，適時(shí)剪草，保持草的一定生長(zhǎng)高度，草地整潔、美觀。9、以“預(yù)防為主”和“治旱、治小、治愈”為原則，及時(shí)防治花草樹(shù)木的病蟲(chóng)害，同時(shí)注意保護(hù)環(huán)境，減少農(nóng)藥污染。10、定期對(duì)花木進(jìn)行培土、樹(shù)干涂白，防風(fēng)害、日灼。對(duì)遭受自然損害的花木及時(shí)注意修補(bǔ)、扶持和補(bǔ)苗。11、經(jīng)常巡視小區(qū)的綠化地，制止在草地上踐踏、傾倒垃圾或用樹(shù)干晾曬衣服被褥等行為，完善綠化圍護(hù)、隔離設(shè)施。12、綠化工人均管理綠化面積為5000—8000平方米。三、組織架構(gòu)說(shuō)明1、設(shè)置原則：精干高效、目標(biāo)管理 2、設(shè)置形式：垂直領(lǐng)導(dǎo)、整體協(xié)調(diào)第四章工作運(yùn)作模式管理處物業(yè)管理信息反饋示意圖組織指揮機(jī)構(gòu)執(zhí)行實(shí)施機(jī)構(gòu)（主任）（各主管、專業(yè)人員）監(jiān)督機(jī)構(gòu)（主任）監(jiān)督機(jī)構(gòu)（主任）信息反饋渠道信息反饋渠道信息反饋示意圖說(shuō)明：1、管理處信息來(lái)源于執(zhí)行機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)和信息反饋渠道。2、管理處主任既是指揮員，又是督促檢查者，當(dāng)各項(xiàng)工作指令下達(dá)后，執(zhí)行機(jī)構(gòu)開(kāi)始運(yùn)作，此時(shí)，管理處主任可通過(guò)信息反饋渠道獲取信息，對(duì)指揮機(jī)構(gòu)所發(fā)出的各項(xiàng)指令進(jìn)行綜合評(píng)估和判斷，糾正錯(cuò)誤，克服工作盲點(diǎn)。3、在監(jiān)督機(jī)構(gòu)控制方式中，采取例行檢查和突擊抽查相結(jié)合的方式進(jìn)行，而監(jiān)督控制的措施以預(yù)先控制與信息反饋控制相結(jié)合的方式進(jìn)行。物業(yè)管理信息反饋控制方式業(yè)業(yè)主前臺(tái)收費(fèi)員 業(yè)主委員會(huì)監(jiān)控電視縣房管局物管公司業(yè)主信箱業(yè)主座談會(huì)投訴專線電話協(xié)管隊(duì)隊(duì)協(xié)管隊(duì)隊(duì)管理處主任值班主管信息處理行政文員（社區(qū)文化員）財(cái)務(wù)室秩序維護(hù)隊(duì)保潔班工程維修班物管員（片區(qū)管理員）綠化班業(yè)主委員會(huì)監(jiān)控電視縣房管局物管公司業(yè)主信箱業(yè)主座談會(huì)投訴專線電話協(xié)管隊(duì)隊(duì)協(xié)管隊(duì)隊(duì)管理處主任值班主管信息處理行政文員（社區(qū)文化員）財(cái)務(wù)室秩序維護(hù)隊(duì)保潔班工程維修班物管員（片區(qū)管理員）綠化班信息反饋控制方式說(shuō)明：1、物業(yè)管理監(jiān)控中心將信息通過(guò)通訊工具（如電話、可視對(duì)講系統(tǒng)、對(duì)講機(jī)等），及時(shí)傳遞相關(guān)部門(mén)或相關(guān)區(qū)域。2、嚴(yán)格的崗位責(zé)任制和完善的管理規(guī)章實(shí)行規(guī)范化運(yùn)作。3、流暢嚴(yán)密的運(yùn)作流程，環(huán)環(huán)相扣，相互監(jiān)督。4、管理處每月（日）檢查，通過(guò)反饋信息的總結(jié)評(píng)比，迅速發(fā)現(xiàn)管理服務(wù)上的缺點(diǎn)、盲點(diǎn)，及時(shí)改進(jìn)工作，提高服務(wù)質(zhì)量。二、運(yùn)作流程圖接管服務(wù)日常管理物業(yè)管理服務(wù)秩序維護(hù)管理理環(huán)境管理工程維護(hù)管理商務(wù)服務(wù)其他事務(wù)管理財(cái)務(wù)管接管服務(wù)日常管理物業(yè)管理服務(wù)秩序維護(hù)管理理環(huán)境管理工程維護(hù)管理商務(wù)服務(wù)其他事務(wù)管理財(cái)務(wù)管理品質(zhì)管理文化建設(shè)人員培訓(xùn)物業(yè)交接協(xié)調(diào)配合接管服務(wù)：人員培訓(xùn)采取三級(jí)培訓(xùn)制度；一級(jí)培訓(xùn)是物業(yè)公司職能部門(mén)對(duì)員工企業(yè)文化、發(fā)展導(dǎo)向、思想政治、組織架構(gòu)、職能職責(zé)、行規(guī)職業(yè)道德、職業(yè)規(guī)劃、福利待遇等；二級(jí)培訓(xùn)是管理處管理干部對(duì)員工部門(mén)職責(zé)、員工行為規(guī)范、員工手冊(cè)、崗位職責(zé)、報(bào)事報(bào)修、突發(fā)事件處理等三級(jí)培訓(xùn)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境培訓(xùn)、重點(diǎn)事務(wù)、崗位操作、崗位流程、禮節(jié)禮貌、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、各項(xiàng)制度等。物業(yè)交接在實(shí)施物業(yè)管理之前，開(kāi)發(fā)公司工程部應(yīng)向物業(yè)公司移交關(guān)于物業(yè)的各類資料：1、綜合資料1.項(xiàng)目土地使用合同、紅線圖、立項(xiàng)文件、工程申報(bào)批建文件及計(jì)劃批準(zhǔn)文件（永久）。2.建設(shè)許可證、工程建筑報(bào)建表（永久）。3.工程招、投、定標(biāo)書(shū)（永久）。4.上級(jí)機(jī)關(guān)的決議、決定、批示等工程重要會(huì)議紀(jì)要和指導(dǎo)性文件（永久）。5.征地批文、協(xié)議書(shū)（合同書(shū)）、紅線圖（永久）。6.初步設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)鑒定審批文件（永久）。7.施工合同、施工許可證、施工執(zhí)照（復(fù)印件）、開(kāi)工報(bào)告、施工量放線圖表記錄（永久）。8.單項(xiàng)工程質(zhì)檢監(jiān)督委托書(shū)、成果報(bào)告、單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)（永久）。9.工程勘測(cè)資料：地質(zhì)圖勘察報(bào)告、地形、地貌、控制點(diǎn)、永久性水準(zhǔn)點(diǎn)的坐標(biāo)位置圖、水文、氣象、地震等設(shè)計(jì)基礎(chǔ)材料（永久）。10.竣工驗(yàn)收會(huì)議文件及質(zhì)量評(píng)審材料、竣工報(bào)告、竣工驗(yàn)收證書(shū)（永久）。11.工程決算書(shū)、三算表（永久）。l2.消防設(shè)施驗(yàn)收合格證（永久）。2、土建資料1.主體隱蔽工程驗(yàn)收記錄（永久）。2.圖紙會(huì)審和設(shè)計(jì)修改變更及聯(lián)系單（永久）。3.事故處理記錄（永久）。4.建筑物、構(gòu)筑物及重要設(shè)備安裝測(cè)量定位及各種觀測(cè)記錄（長(zhǎng)期）。5.原材料產(chǎn)品及重要構(gòu)件出廠證明、試驗(yàn)報(bào)告、材料換審批單、試件試驗(yàn)報(bào)告（長(zhǎng)期）。3、給排水、消防資料1.開(kāi)、竣工報(bào)告及中間交工驗(yàn)收證明書(shū)（永久）。2.圖紙會(huì)審及設(shè)計(jì)修改變更通知（永久）。3.事故處理及探傷記錄（永久）。4.隱蔽工程驗(yàn)收記錄（永久）。5.材料構(gòu)件出廠證明及材料代換審批單（永久）。6.管線標(biāo)高、位置、坡度、測(cè)量記錄（永久）。7.試水、閉水試壓試驗(yàn)記錄（永久）。8.設(shè)備調(diào)試記錄（永久）。9.管線清洗、通水、消毒記錄（短期）。4、電氣資料1.開(kāi)、竣工報(bào)告及中間交工驗(yàn)收證明書(shū)（永久）。2.圖紙會(huì)審及設(shè)計(jì)變更通知（永久）。3.事故處理及探傷記錄（永久）。4.隱蔽工程驗(yàn)收記錄（永久）。5.防雷電陰接地實(shí)測(cè)記錄（永久）。6.引下線焊接記錄（永久）。7.材料構(gòu)件出廠證明及材料代替換審批單（長(zhǎng)期）。8.絕緣電阻測(cè)試、試驗(yàn)記錄、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄（長(zhǎng)期）。9.空調(diào)資料、動(dòng)力、通訊、有線電視資料。5、施工圖1.總平面布置圖（包括綜合系統(tǒng)圖）（永久）。2.建筑施（竣）工圖（永久）。3.結(jié)構(gòu)施（竣）工圖（永久）。4.給排水、消防施（竣）工圖（永久）。5.電氣施（竣）工圖（永久）。6.空調(diào)施（竣）工圖（永久）。7.智能化系統(tǒng)施（竣）工圖（永久）。8.通訊施（竣）工圖（永久）。9.液化（煤）氣施（竣）工圖（永久）。6、聲像資料1.建筑前后的現(xiàn)狀、側(cè)、立面照片（永久）。2.內(nèi)外景觀照片（永久）。3.建筑小品。4.工程奠基、開(kāi)、竣工典禮、重要領(lǐng)導(dǎo)人或知名人士視察、剪彩、題詞照片、錄音、錄像（永久）。5.工程主要部位隱蔽和處理大事故原狀及處理后的照片、錄像。6.其它。第五章工作程序及管理規(guī)章制度客戶服務(wù)管理制度及流程一、客戶接待中心管理制度為樹(shù)立物公司公司的良好形象，體現(xiàn)“關(guān)愛(ài)無(wú)處不在”的公司宗旨，現(xiàn)結(jié)合公司的實(shí)際情況，特制訂以下管理制度：1、前臺(tái)接待工作：A必須做到面帶微笑、熱情接待、禮貌服務(wù)、用語(yǔ)文明；B對(duì)接待服務(wù)作好記錄，對(duì)需要解決的問(wèn)題及時(shí)通知相關(guān)部門(mén)處理，并作好回訪及其相關(guān)記錄；C負(fù)責(zé)投訴、報(bào)修的受理和跟蹤，報(bào)修單內(nèi)容填寫(xiě)詳實(shí)，并將處理結(jié)果上報(bào)部門(mén)主管；D負(fù)責(zé)電話回訪的記錄，及相關(guān)工作，且記錄內(nèi)容要詳實(shí)清楚，E負(fù)責(zé)辦理業(yè)主房屋裝修的相關(guān)手續(xù)；2、日常巡查工作：客戶接待對(duì)轄區(qū)樓宇的設(shè)施設(shè)備完好率、綠化、保潔、協(xié)管隊(duì)保衛(wèi)工作等的巡查必須在每日9:30前完成，并做好巡查記錄。發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題均以工作聯(lián)系單的形式交部門(mén)主管，并根據(jù)工作安排作好跟蹤檢查。對(duì)問(wèn)題的處理結(jié)果報(bào)部門(mén)主管；3、對(duì)裝修的監(jiān)管、巡查工作：對(duì)轄區(qū)裝修情況必須詳細(xì)了解：1）進(jìn)度情況；2）施工情況；3）進(jìn)場(chǎng)工人證件，并作好巡查登記；4、空置房管理工作：每月定時(shí)對(duì)空置房進(jìn)行檢查，使其保持設(shè)施完好、衛(wèi)生清潔。對(duì)存在問(wèn)題及時(shí)填寫(xiě)工作聯(lián)系單交部門(mén)主管。根據(jù)工作安排作好跟蹤檢查，對(duì)處理結(jié)果報(bào)部門(mén)主管，并作好巡查記錄；5、業(yè)主回訪工作：為加強(qiáng)物業(yè)公司與業(yè)主之間的溝通與交流，使物業(yè)公司的工作得以順利的開(kāi)展，得到業(yè)主的理解與支持，特實(shí)行業(yè)主回訪制。即客戶接待對(duì)自己所轄區(qū)域進(jìn)行回訪，每月不少于10戶，并填寫(xiě)回訪情況記錄。及時(shí)將相關(guān)信息反饋至部門(mén)主管，并對(duì)業(yè)主投訴的問(wèn)題作出及時(shí)有效處理，同時(shí)作好跟蹤檢查。二、值班管理規(guī)定1、拓新·紅城管理處實(shí)行全天候值班，24小時(shí)為業(yè)主提供服務(wù)。各主管、管理員、水電維修工中午和夜間在管理中心輪流值班。2、中午值班時(shí)間為12：00-14：00，下午18：00-20：00由一名客戶部前臺(tái)或管理員負(fù)責(zé)。3、夜間值班時(shí)間為：20：00-次日8：00，由兩名維修工負(fù)責(zé)。4、值班人負(fù)責(zé)夜間和中午事務(wù)的全面管理，并做好值班記錄，填寫(xiě)《管理處主管值班日記》；管理員在值班期間負(fù)責(zé)接聽(tīng)電話和填寫(xiě)《管理處值班登記表》；水電維修工負(fù)責(zé)水電維修。5、夜間值班期間，值班主管負(fù)責(zé)對(duì)夜間各值班崗位的檢查與監(jiān)督，每晚于21：00、1：00、4：00開(kāi)始對(duì)各崗位檢查三次，并填寫(xiě)《管理處夜間查崗登記表》。6、值班期間如遇不能及時(shí)處理的投訴、委托、維修等問(wèn)題（非應(yīng)急情況），則應(yīng)在第二天8：30-14：30由管理員根據(jù)《管理處值班登記表》所登記的情況填寫(xiě)《管理處遺留問(wèn)題登記表》，并交相應(yīng)責(zé)任部門(mén)處理。三、裝修管理規(guī)定為了保證小區(qū)房屋結(jié)構(gòu)完好、外觀優(yōu)美統(tǒng)一、配套設(shè)備設(shè)施完好正常、維護(hù)廣大業(yè)主正常生活秩序，小區(qū)住宅、商鋪裝修均須遵守本規(guī)定。1、裝修手續(xù)辦理程序（1）業(yè)主（或業(yè)主委托人）到物管處申報(bào)裝修，提供裝修圖紙資料及裝修單位資料，填寫(xiě)裝修申請(qǐng)表。A裝修圖紙資料包括：裝修平面圖水、電平面布置圖天花平面布置圖變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的,需提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案。B裝修單位資料包括：營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件一份裝修資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件一份（2）前臺(tái)接待員確認(rèn)業(yè)主身份及裝修圖紙資料、裝修申請(qǐng)表符合要求，轉(zhuǎn)工程部審批。（3）工程部審查裝修圖，提出審查意見(jiàn)，在24小時(shí)內(nèi)通知業(yè)主審查情況。（4）工程部審查合格后，業(yè)主或裝修單位應(yīng)與物管公司簽訂《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》或《商鋪裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》，并及時(shí)交納裝修保證金、除渣費(fèi)、裝修管理服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用。（5）業(yè)主憑裝修保證金收據(jù)在工程部領(lǐng)取裝修許可證，并辦理施工人員臨時(shí)出入證。（6）繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及用途：裝修保證金：每戶交2000元。用于督促裝修單位保證裝修質(zhì)量，協(xié)管隊(duì)文明施工，遵守《裝修管理規(guī)定》。除渣費(fèi)：1.5元/平方米（按建筑面積計(jì)算），用于物管公司裝修垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)。按該戶型建筑面積計(jì)算收取。臨時(shí)出入證：25元/個(gè)，其中包括證件押金20元，制作成本費(fèi)5元。用于識(shí)別施工人員身份，加強(qiáng)對(duì)施工人員的統(tǒng)一管理，防止不明身份的人混入小區(qū)作案。2、裝修驗(yàn)收程序：（1）業(yè)主裝修完畢，到管理處申請(qǐng)驗(yàn)收，填寫(xiě)裝修工程驗(yàn)收申請(qǐng)表，并提供竣工圖紙一份，以備驗(yàn)收檢查。（2）工程人員在接到驗(yàn)收申請(qǐng)表后1小時(shí)內(nèi)進(jìn)行驗(yàn)收（因特殊原因應(yīng)與業(yè)主預(yù)約驗(yàn)收時(shí)間），并將結(jié)果填入驗(yàn)收申請(qǐng)表內(nèi)。（3）裝修完畢，入住三個(gè)月后，物管公司進(jìn)行檢查，合格后可退裝修單位保證金2000元。檢查不合格，業(yè)主應(yīng)限期整改，并且不能入住，裝修保證金同時(shí)延期退還。3、裝修規(guī)定：（1）業(yè)主裝修必須提交裝修申請(qǐng)，并在取得裝修開(kāi)工證后方可進(jìn)行。未經(jīng)物管公司書(shū)面同意，業(yè)主不得從事任何室內(nèi)的改動(dòng)、增建和裝修。一切未經(jīng)物管公司書(shū)面批準(zhǔn)的裝修工程，物管公司有權(quán)停止施工，有關(guān)損失由該業(yè)主/裝修單位承擔(dān)。（2）業(yè)主裝修必須按批準(zhǔn)的裝修項(xiàng)目進(jìn)行，并按圖施工，如有更改或增減，須重新向物業(yè)管理公司申報(bào)。（3）業(yè)主裝修必須嚴(yán)格遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)范（如建筑室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法、高層建筑消防管理規(guī)則等），配管配線、管道安裝等應(yīng)按規(guī)范操作，禁止使用國(guó)家明令淘汰的建筑裝飾裝修材料。電工必須持電工證方可在本小區(qū)進(jìn)行施工，否則一律清理出場(chǎng)。（4）裝修施工人員在施工現(xiàn)場(chǎng)必須佩帶出入證，并憑證出入小區(qū)，一人一證。施工人員如有遺失、損壞或違反有關(guān)規(guī)定被沒(méi)收證件的出入證押金將不予退還。施工人員不得到樓層以外的其他區(qū)域活動(dòng)，否則予以沒(méi)收出入證。（5）裝修期間，施工人員應(yīng)妥善使用、管理易燃性裝修材料。裝修施工現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)禁吸煙、燒雜物、燒電爐等，裝修單位或個(gè)人因違反物管公司規(guī)定而造成協(xié)管隊(duì)事故的，承擔(dān)全部責(zé)任。（6）業(yè)主裝修不得從公共區(qū)域處私自搭接或亂接電線，若施工需臨時(shí)電源（如三相電源），應(yīng)在物管處辦理臨時(shí)用電手續(xù)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可搭接。嚴(yán)禁私自增大開(kāi)關(guān)容量。（7）裝修必須在室內(nèi)進(jìn)行，并且必須閉門(mén)裝修。嚴(yán)禁將任何裝修材料及其他雜物或垃圾堆放在樓梯間、通道、走廊等公共部位。（8）裝修單位應(yīng)保證公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，裝修材料必須在物管公司指定出入口、通道裝卸和搬運(yùn)，堆放材料必須日產(chǎn)日清。裝修殘?jiān)仨氂么b后在物管公司指定地點(diǎn)傾倒。嚴(yán)禁將油漆、水泥、沙石等倒入排水管內(nèi)。如造成堵塞，責(zé)任人要負(fù)責(zé)疏通或承擔(dān)費(fèi)用以及造成的其他損失。（9）裝修需動(dòng)明火的（如燒焊等），裝修單位在動(dòng)火作業(yè)前必須向物管公司提出申請(qǐng)，辦理動(dòng)火證，同時(shí)在動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)采取防范措施后方可動(dòng)火作業(yè)。為確保不發(fā)生火災(zāi)事故，動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)必須配置滅火器材。（10）裝修單位需將裝修許可證張貼在進(jìn)戶門(mén)外表面，以備物管公司查驗(yàn)；將裝修須知張貼于室內(nèi)明顯位置，供全體施工人員共同遵守。（11）不得使用電梯裝運(yùn)超重、超長(zhǎng)、尖銳裝修材料、垃圾，避免電梯受到破壞。否則，物管公司將有權(quán)予以制止，并視電梯損壞情況作進(jìn)一步處理，所產(chǎn)生的一切費(fèi)用由業(yè)主（或裝修單位）承擔(dān)。（12）裝修不得改變房屋使用功能，未經(jīng)許可，嚴(yán)禁將住宅改作經(jīng)營(yíng)、辦公場(chǎng)所。（13）小區(qū)裝修時(shí)間：在合同確定的接房時(shí)間開(kāi)始的三個(gè)月內(nèi)，可24小時(shí)裝修作業(yè)。三個(gè)月后，裝修時(shí)間為8:00－20:00。為減少對(duì)其他業(yè)主生活的影響，在每周一至周五8:00以前、12:00－14:00、18:00以后的時(shí)間內(nèi)，以及周六、周日及國(guó)家法定節(jié)假日期間必須靜音作業(yè)，嚴(yán)禁一切可以造成嚴(yán)重噪聲、粉塵污染、強(qiáng)烈氣味的操作，如使用電鋸、電錘、油漆、噴漆等等，否則物管公司將予以制止，并停止施工。（14）天然氣：嚴(yán)禁擅自移動(dòng)氣表位置，不得私接天然氣，嚴(yán)禁私自開(kāi)通天燃?xì)?。?5）廣告牌：商鋪廣告牌的安裝位置及外形規(guī)格尺寸由物業(yè)管理公司統(tǒng)一規(guī)劃，經(jīng)營(yíng)小區(qū)商鋪的業(yè)主或承租戶制作安裝店招、廣告牌必須符合物業(yè)管理公司的要求并在制作前報(bào)經(jīng)物業(yè)管理公司審查同意后方可進(jìn)行安裝，未經(jīng)許可，嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)做廣告，拉廣告橫（條）等。特別提醒：由于業(yè)主裝修拆墻、廚衛(wèi)改造、開(kāi)槽、打洞、打框、移表（箱）等以及其他不當(dāng)裝修、使用行為而造成物業(yè)墻面開(kāi)裂、空鼓、漏水、填塞等問(wèn)題，應(yīng)由業(yè)主自行處理。開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)任何保修責(zé)任。4、裝修須知（1）房屋結(jié)構(gòu)：住宅、商鋪裝修必須保證物業(yè)結(jié)構(gòu)協(xié)管隊(duì)。不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，不得在任何現(xiàn)澆墻、梁、柱、板上開(kāi)槽打洞、埋管埋線，沒(méi)有原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案，嚴(yán)禁變動(dòng)承重墻、梁、