蘇州的經(jīng)濟與房產(chǎn)-個人房地產(chǎn)論文

蘇州的經(jīng)濟與房地產(chǎn)流動人口減少工廠倒閉

治安惡化

海關(guān)情況零售

房地產(chǎn)

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

銀行

大學生就業(yè)

擔憂

蘇州房價蘇州的經(jīng)濟與房產(chǎn)經(jīng)濟在預期中加速下滑，“倒閉潮”席卷著出口前沿長三角地區(qū)，今后的蘇州可能是這樣的：勞動力成本、租金成本上升使得很多企業(yè)開始向內(nèi)地遷移，工廠倒閉增加；制鞋、玩具出口開始受到?jīng)_擊，接單開始減少；社會治安開始轉(zhuǎn)差，群體性事件增多（企業(yè)倒閉，工人拿不到工資，沖擊工廠），警察工作負荷增加；房價止升轉(zhuǎn)跌，幅度不比深圳小。

流動人口減少

大量的工廠倒閉和裁員使得蘇州的流動人口少了很多，大量的民工已經(jīng)返鄉(xiāng)，這點從傍晚街道兩邊的人群可以感覺到，比以前看到的明顯要少。流動人口的減少直接沖擊著餐飲、零售、出租屋等生意，除了少數(shù)餐館生意火爆外，大部分餐館都不像去年那樣要排隊等位了；超市小賣部的生意少了很多，不少也已經(jīng)關(guān)門了；出租屋的空置率大幅上升，房租價格大幅下跌，一套50－60平方米2房1廳的房子月租金目前大約是600－700元，前年去年價格在1000元以上。

工廠倒閉

倒閉的企業(yè)主要集中在制鞋、玩具、紡織服裝等出口型行業(yè)，預計可能占全部企業(yè)數(shù)量的1/3-1/4左右。造成倒閉主要有幾個原因：第一是接不到訂單，現(xiàn)在國外訂單不斷減少，中小企業(yè)接單難度越來越大，很多訂單是提前一年下的，今年的成交數(shù)據(jù)的情況反映的是去年的訂單情況，情況還不會太差，而從今年下半年尤其是廣交會的訂單急劇下滑來看，明年的出口情況會比今年惡劣很多，預計制鞋、玩具、紡織服裝出口數(shù)量會下降超過15％；成本尤其是勞動力成本并沒有降下來，毛紡廠工人非常辛苦，每天需要站立工作，目前月工資超過3000元，電子廠、玩具廠等員工工資也都在1200－1500元左右，比2006年高出了很多，雖然目前形成了大量的失業(yè)，但是目前工人寧可回家找工（從長沙了解的情況是，目前工資水平也是非常高，以建筑工人為例，現(xiàn)在日工資是100元左右，包吃住、中午有休息、晚上6點準時收工，不過現(xiàn)在施工項目也開始減少，很多人也開始返鄉(xiāng)）或者是待業(yè)也不愿意降低工作目標，預計還要等到失業(yè)的進一步加劇工資才會降下來；制鞋、玩具、紡織服裝等行業(yè)向印尼、緬甸、越南等地轉(zhuǎn)移非常厲害，雖然這些地區(qū)面臨工會力量強大、局勢不穩(wěn)定等不利因素，但是國家和地區(qū)勞動力成本比蘇州低50％以上，匯率又大幅貶值，使得向這些國家轉(zhuǎn)移遠比在蘇州甚至內(nèi)地大部分地區(qū)有利可圖。甚至某些大型毛紡企業(yè)，現(xiàn)在也非常困難，今年勉強能夠做到盈虧平衡，根據(jù)近期的訂單數(shù)量和價格來看，明年肯定是虧損，他們也被迫解聘了幾百名工人。

很多港資和臺資企業(yè)將要倒閉，工廠老板會采取攜款“跑路”的方式來關(guān)閉企業(yè)，最常見的做法就是離境到了香港或者臺灣后給工廠的管理者打電話說，“我走了，剩下的問題你們解決”，然后就換掉電話，再也見不到人了。接下來就是工人索取工資、供應商追貨款、銀行追貸款、海關(guān)追關(guān)稅的混亂過程，哄搶暴力的場面時有發(fā)生。

工廠倒閉后，為了維護社會穩(wěn)定，政府采取了保障工人工資的做法。今后可能的做法是要廠房的房東來承擔倒閉企業(yè)所欠工資，如果房東無法承擔，就沒收其土地和廠房拍賣發(fā)工資，剩余部分再有政府來出。這種非市場的做法大大損傷了房東的利益，他們得為承租廠是否倒閉而擔憂，相當于額外給承租廠擔保，扭曲了經(jīng)濟效率。所以很多房東會根本不愿意出租物業(yè)，不然就收很高的抵押品，實際上就跟銀行緊縮信貸一樣，這種政策使得本來不穩(wěn)定的企業(yè)，經(jīng)營未來會更加艱難。

由于房東的補償能力有限，實際上大部分的欠薪是由各鎮(zhèn)政府在出，這種財政的壓力非常巨大。可能會耗光一個鎮(zhèn)一年的財政盈余。隨著出口形勢的加速惡化，越來越多的企業(yè)倒閉，政府需要堵的窟窿越來越大，而經(jīng)濟形式不好已經(jīng)使得政府的稅收和賣地收入大幅減少了，所以我們預期政府的這種做法最終將被迫放棄（實際上目前政府償付的也主要是規(guī)模較大的工廠倒閉員工的工資，對于小廠的倒閉，由于員工行不成談判能力，往往就被迫疏散了）。

由于工廠的倒閉不斷增加，廠房閑置的情況也不斷上升，公路兩旁閑置的廠房成片成片，很多打出“低價招租”的廣告牌。租金價格也出現(xiàn)了很大的下降，下降幅度將達20％－30％。

與制鞋、玩具、紡織服裝大量倒閉相對應的是電子廠目前倒閉得比較少，主要還只是裁員。其中的原因可能是電子廠固定資產(chǎn)投資比較大，老板直接跑路損失很大；緬甸、越南等地的電子行業(yè)配套尚未完成，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的范圍還不大。

治安惡化

隨著工廠的倒閉和失業(yè)人口的增加，社會上閑散人員也越來越多，為了生存，很多就鋌而走險，因此治安壓力越來越大了，治安狀況也不斷惡化。立案率可能會比去年上升了100％以上，警察每天都在忙著處理各種案件，幾乎天天都要加班，即使周末假期也不能離開，隨時可能要回來處理突發(fā)事件。

禁摩對治安的改善有些作用，但是也導致了開車搶劫的增加，其惡劣程度比摩托搶劫更嚴重，通常是將人從路邊直接拉到車上，洗劫一空后扔下去。

海關(guān)情況

出口企業(yè)倒閉非常嚴重，追繳所欠關(guān)稅非常困難。海關(guān)每天接到申請停止出口的企業(yè)將是去年的好幾倍。由于來料加工企業(yè)進口材料需要補繳關(guān)稅或者退貨，海關(guān)接到工廠的申請停止出口的報警后，海關(guān)立即攜帶槍支去查封工廠追繳稅款，不過通常是要么就是工廠早已被工人、供貨商哄搶一空（原材料被搶走，機器設(shè)備被搬走、嚴重的情況連廠房都被拆了），要么就是工人、供應商等將工廠團團圍住，看誰搶得快，供貨商往往還雇傭武警、部隊人員去搶貨，暴力事件時有發(fā)生，海關(guān)即使帶槍封廠也不一定能追回多少。

重要出口產(chǎn)品數(shù)量已經(jīng)下降。從來料加工企業(yè)的訂單和進口原材料來看，預計明年的出口情況將非常差，海關(guān)出口金額不排除出現(xiàn)負增長的可能；目前出口沖擊最嚴重的鞋帽、玩具和服裝，占出口一半以上的機電產(chǎn)品下滑也開始出現(xiàn)，大規(guī)模惡化預計在明年上半年出現(xiàn)。

關(guān)稅征繳力度很難得到提升。近幾年關(guān)稅的大幅提升與出口形勢大好分不開，但也與海關(guān)加大征繳力度和緝私力度分不開，并且隨著關(guān)稅的降低，走私情況也在減少，因此，從征繳力度上提高關(guān)稅的難度越來越大，尤其是一些進出口大關(guān)，征稅效率已經(jīng)是非常高了。從這點也可以延伸到除關(guān)稅外的個人所得稅、企業(yè)所得稅等的征收，過去幾年的高速增長除去經(jīng)濟增長的本身原因，稅收征繳力度加強應該也貢獻了很大一部分，繼續(xù)增加的難度應該越來越大，這樣看來在未來經(jīng)濟下滑的情況下，稅收的增長更加值得擔憂了。

海關(guān)開始降薪，基層海關(guān)下降幅度10％－20％，省級機關(guān)下降了20－30％，當然這些都是以福利形勢發(fā)放的工資，下降這應該與關(guān)稅收入增長放緩直接有關(guān)；至于灰色收入，海關(guān)現(xiàn)在已經(jīng)管得非常嚴，誰出事誰負責，現(xiàn)在都已經(jīng)成了清水衙門了。公務員減薪的情況也將出現(xiàn)，北京銀監(jiān)會工資下降約20－30％，降為與普通公務員一樣；上海銀監(jiān)會公務員工資幅度下降超過40％。

零售

國家統(tǒng)計局公布的零售數(shù)據(jù)的增長近期大幅放緩，現(xiàn)實中的零售情況更為嚴重。

零售商店、商場可能會零增長，甚至負增長；各店預計實現(xiàn)銷售目標非常難，空調(diào)銷售同比下降；為了實現(xiàn)銷售目標，各分公司往往會與廠商通過“走貨”形式來完成（廠商和家電連鎖都達到各自的銷售目標，實現(xiàn)“雙贏”，廠商走貨需要給家電連鎖大約1.5%的費用），以往年度銷售目標容易達到，走貨金額占銷售收入大約6-7%，今年的銷售難度很大，預計走貨量會達到10%-15%，這也將拉低公司的毛利率；同時，房地產(chǎn)成交量大幅下降對家電銷售也構(gòu)成很大沖擊。

家具城出現(xiàn)了經(jīng)營的困境，由于新房銷售下降和裝修減少，銷售將減少30％以上，積壓的存貨無法處理；大家都在為工程單竭力競爭，主要原因也還是新房銷售下降了。

開肉制品店的同樣生意艱難，銷量下降不是問題，關(guān)鍵是肉價一直下降，根本不敢屯貨，稍微多存了點貨就得賠錢（多么簡單的道理，與目前的鋼鐵、有色、化工等很多行業(yè)相似）。

百貨公司銷售壓力巨大，周六晚去逛商場，顧客寥寥無幾，被市場推崇的美特斯邦威更是很長時間內(nèi)一個顧客都沒有（售貨小姐反映，今年經(jīng)濟形式這么差，又發(fā)生這么多事情，買衣服的肯定少了很多），每天都要發(fā)打折短信；各店周六晚上人擠人的場面也沒有了，國美電器周六晚上服務員比顧客多；大多數(shù)強勢品牌都有不少店鋪關(guān)閉。

公務員、上班族等，都在削減消費，減少了外出就餐，減少了衣服、化妝品、電子產(chǎn)品等產(chǎn)品的購買，很多也考慮推遲買車。原因很簡單，大家都預期未來收入會下降（其實很多行業(yè)收入下降幅度已經(jīng)很大了），所以都減少了現(xiàn)在的消費。

房地產(chǎn)

房價繼續(xù)下跌?，F(xiàn)在的房租回報率，大約在3％左右，離5%左右的國際水平（香港是6％－7％）還差很遠，也就是說，現(xiàn)在的泡沫還很大（并且租金也是動態(tài)的，也會下降）；如果按照房價收入比，泡沫就更大。如果經(jīng)濟長期低迷下去，房價應該還會大規(guī)模調(diào)整。

回顧去過的以及朋友去了解的各個城市，幾乎每個城市都是密密麻麻的蓋滿了房子（我們了解的內(nèi)蒙的滿洲里、甘肅的天水<甘肅省第二大城市，城區(qū)人口約40萬，2007年工人平均工資每月907元，市區(qū)房價過3000元/平方米>、山東的青島濟南、湖北的武漢荊州、湖南的長沙湘潭，四川的成都，廣東的珠三角，海南的三亞都是如此），從CBD、政務區(qū)到科技園、開發(fā)區(qū)和沿江沿湖觀光帶等等，都構(gòu)成了建房和房價上漲的理由，我們的房子不是少了，而是太多了，多到不知道要多少年才能消化完。而這其中最令人擔憂的是中部地區(qū)，一直到今年房地產(chǎn)投資增速還是很高，很多省份都在50%以上，這些地區(qū)房租回報率很多連2％都不到（很多地方由于缺少外來人口，根本無法租出去），泡沫非常嚴重。

當夜間去觀察很多已經(jīng)售出的一些樓盤，開燈率通常比較低，投機樓盤的比率非常嚴重。蘇州供電局今年中期曾對近兩年新接入電網(wǎng)的住戶進行過統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)今年內(nèi)根本未用電的住戶的比例高達20%。

地產(chǎn)商的資金情況非常緊張。一些中等規(guī)模的地產(chǎn)公司，為了海外上市，去年拼命擴大規(guī)模，在各地高價拿地，結(jié)果今年上市未成功，開盤的樓盤滯銷，公司被迫以買入價50%的價格將佛山、珠海的3處地轉(zhuǎn)手用于還貸，同時裁員50%削減成本；房地產(chǎn)開發(fā)上也陷入資金困境，由于銷售不理想，公司根本沒有流入的現(xiàn)金，公司將面臨無法償還銀行利息和發(fā)不出工資的困境。

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

路上的車會少很多，今后都將是一路暢通，不會遇到任何塞車，市區(qū)時速都能保持在60公里/h以上，這是去年前年不敢想象的?，F(xiàn)在全中國都在建高速公路，如果長三角都跑不滿，其它高速公路能跑滿嗎（想起去年在山東出差的情形，雙向8車道的濟清高速路上都見不到幾輛車）。

其實中國的各個城市，在前幾年經(jīng)濟高速增長的過程中，和東莞一樣，都進行了大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城市都變漂亮了，路都修寬修漂亮了，各種大大小小的廣場和活動中心都建立起來了，各個城市都有了CBD、政務新區(qū)、沿江沿湖觀光帶、大學城、整齊劃一的開發(fā)區(qū)，如果還需要大規(guī)模建設(shè)的話，估計也主要也是拆了重建了。

銀行

存款方面，由于降息預期非常強烈，活期轉(zhuǎn)定期的情況非常明顯，各個銀行都有這種情況。不少客戶將未到期的定期存款取出來，轉(zhuǎn)存為更長期的定期。匯豐那邊反應的情況時，由于很多港人與外國人對于人民幣升值的擔心以及預期利率會出現(xiàn)大幅下調(diào)，有不少人已經(jīng)開始把存款從內(nèi)地撤出了（如果未來利率大幅下調(diào)，預計會有更多外資流出）。

貸款方面，各個銀行對房地產(chǎn)貸款新政、鼓勵向中小企業(yè)貸款以及放開信貸控制等方面反應的情況不一樣：大部分銀行表示會綜合考慮風險和收益，對中小企業(yè)貸款和房貸按照2成首付和7折利率會持謹慎態(tài)度（再考慮審批流程、不讓今年基數(shù)過高等原因，預計短期內(nèi)貸款大幅增加不太可能），并不會盲目樂觀；但隨著經(jīng)濟繼續(xù)惡化，更多企業(yè)面臨困境，如果政府逼迫銀行向企業(yè)尤其是國有企業(yè)貸款，銀行將不得不從。

部分股份制銀行為了完成房貸額度目標，在加大房貸新政的實施，包括幫助銀行前期按照8.5折利率、3成首付的客戶還清貸款再按新政進行轉(zhuǎn)按揭的情況；中小企業(yè)貸款方面，銀行通常有貸款比例目標，下面的支行現(xiàn)在常有額度尚未完成，會努力在年底完成目標。

銀行將普遍把目光投向政府推出的大項目以及大的國企單位，不過這部分貸款由于競爭和政府擔保關(guān)系，利息通常非常低，將降低銀行息差。為了短期利益，部分銀行的下屬支行也會協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)進行“假按揭”，并且每筆涉及的商品房常是幾十套上百套，里面的風險非常大。

不良貸款方面，雖然大規(guī)模上升還沒有，但是風險點在不斷增加：近期鋼鐵、化工產(chǎn)品的價格下跌，已經(jīng)使得部分原材料抵押貸款出現(xiàn)風險；出口型企業(yè)倒閉已經(jīng)使得銀行出現(xiàn)不少壞賬，銀行對企業(yè)的監(jiān)控一般都比較慢，等到銀行趕到時，工廠的原材料、設(shè)備等早被工人、供應商一搶而空，甚至連廠房都被拆了，銀行即使有抵押，也沒有辦法；房貸的斷供情況越來越多，一些價格跌幅超過50%的樓盤斷供情況非常多；局部地區(qū)壞賬上升明顯，而更令人擔憂的是江浙地區(qū)的相互擔保問題，江浙民間資本的泛濫使得江浙地區(qū)的資金鏈問題可能更大，如果一家公司倒閉，可能會迅速以擔保的形式拖垮其他公司；信用卡的過度泛濫的風險已經(jīng)開始顯現(xiàn)，惡意透支、套現(xiàn)方式層出不窮，信用卡壞賬率在迅速上升，尤其是股份制銀行。本輪經(jīng)濟下降程度應該是大幅超過1998年金融危機的時候，悲觀的預計銀行的壞賬率也很可能達到上次的程度。

中間業(yè)務方面，下降非常明顯。去年占中間業(yè)務重要構(gòu)成的基金、理財產(chǎn)品、三方存管等業(yè)務今后將急劇萎縮；由于經(jīng)濟活動的減少，票據(jù)、信用證等項目也出現(xiàn)萎縮。關(guān)于銀行理財產(chǎn)品的投訴卻是越來越多，銀監(jiān)會對這些問題的調(diào)查都忙不過來，掛鉤澳元/歐元產(chǎn)品、掛鉤港股產(chǎn)品、海外投資產(chǎn)品等等，由于銀行宣傳時基本上沒有提示風險，投訴的情況將非常多（由于很多產(chǎn)品虧損嚴重，很多大客戶都開始威脅銀行的客戶經(jīng)理了）。

大學生就業(yè)

情況非常差，招聘會的次數(shù)比往年減少了很多，來學校開宣講會的公司也少了很多（其中有不少基本上是來作宣傳的，招聘的人數(shù)非常少），各個公司招的人也很少。2006、2007年的9月份正是外企和大公司大規(guī)模招聘的時候，到10月底基本上有30％左右的學生拿到Offer了，今年是管理學院每個班拿到Offer的只有2－3個人，占全部學生的5％左右。

大學生對就業(yè)形勢都比較平靜，認為這也是沒有辦法，都是金融危機惹的禍（美國很不幸地又一次充當了替罪羊的角色）。

擔憂

1、出口部門的困境將加劇，外貿(mào)順差將減少，勞動力密集型產(chǎn)業(yè)向東南亞等地轉(zhuǎn)移；

2、人民幣匯率貶值，資金外流；

3、大規(guī)模失業(yè)的到來，國民收入水平可能會大規(guī)模下降；

4、消費的下降會超出預期，各行業(yè)都將面臨困境；

5、房價還會大幅下跌，房地產(chǎn)投資及相關(guān)的鋼鐵、有色、建材、化工等也將大幅下降，政府主導的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)推動不足以彌補房地產(chǎn)及相關(guān)投資的下滑

6、政府大規(guī)模赤字年代的重新到來；7、銀行大規(guī)模壞賬的到來；

8、通縮的到來09年國家穩(wěn)定壓倒一切，房地產(chǎn)行業(yè)牽涉到100多個相關(guān)行業(yè)，如果房地產(chǎn)公司倒閉，那么對中國經(jīng)濟帶來的影響很大，所以國家緊急出臺了很多救市政策就是基于這方面的考慮，但是從這些政策分析來看，我覺得力度不大、影響有限，這可能和政府投石問路的做法有關(guān)，市場是