2011年房地產(chǎn)政策

2011年房地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)型期的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，正站在十字路口。欲進(jìn)其憂無(wú)數(shù)，思退亦憂風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)創(chuàng)新型國(guó)家是別無(wú)選擇的進(jìn)路，而房地產(chǎn)業(yè)定位則是難以決斷的退路，中國(guó)經(jīng)濟(jì)必須直面這種兩難選擇。1月26日晚，國(guó)務(wù)院公布了八條最新樓市調(diào)控政策，“新國(guó)八條”開啟了第三次房地產(chǎn)調(diào)控的閘門。兩天后，各具特色的重慶、上海房產(chǎn)稅如期開征，宣告了始于去年4月的房地產(chǎn)調(diào)控邁入了一個(gè)更有深度的新境界。這從另一個(gè)側(cè)面反映出，歷經(jīng)反復(fù)探索，決策層作出了戰(zhàn)略性的抉擇，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型最為艱難的生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變上已達(dá)成共識(shí)，結(jié)構(gòu)調(diào)整中最艱巨的房地產(chǎn)“一業(yè)獨(dú)大”畸形產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型正漸漸步入正軌。

第一，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過十三年的高速發(fā)展，雖說對(duì)社會(huì)GDP貢獻(xiàn)巨大，但其弊端日益顯現(xiàn)。鑒于其投機(jī)性資金逐利囤積，有引導(dǎo)全民踏入炒房引發(fā)巨大風(fēng)險(xiǎn)的可能。第二，抑制通貨膨脹的進(jìn)一步上升和蔓延，管住房?jī)r(jià)非理性上漲是控物價(jià)的關(guān)鍵。新國(guó)八條調(diào)高二套房貸首付比例至六成，無(wú)形之中把貸款數(shù)額降低到了四成，必然達(dá)到去除炒房資金使用金融工具的能力，“去杠桿化”的實(shí)際作用明顯，抑制了投機(jī)性炒房的潛在需求。如果再加上調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收全面征管，必然是增加了轉(zhuǎn)手交易的套利成本，降低交易活躍程度的作用一定會(huì)更明顯。將責(zé)任落實(shí)到地方政府問責(zé)約談的行政管理這些富有針對(duì)性的政策多管齊下，商品房市場(chǎng)由按揭貸款和地方政府沖動(dòng)，所激發(fā)的那些潛在“剛需”想必就萎縮掉了一大截。這時(shí)候只要因勢(shì)利導(dǎo)加大保障性安居住房建設(shè)力度，僅剩的老百姓真實(shí)住房需求是有限度的，完全可以通過政策性保障方式得到解決。管住了住房?jī)r(jià)格的非理性上漲，就等同于扼住了物價(jià)上漲的咽喉，也就控制住了通貨膨脹的腳步。

第三，央行貨幣政策由適度寬松向穩(wěn)健轉(zhuǎn)型，其最大難度就在于對(duì)信貸總量的合理壓縮。如果銀行能把投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸總額壓下來，那么央行信貸總規(guī)模下降到常態(tài)狀況將是自然的結(jié)局，貨幣政策穩(wěn)健回歸常態(tài)就有了數(shù)量上的基礎(chǔ)。央行《2010年第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》對(duì)2011年廣義貨幣供應(yīng)量M2給出了16%左右的增長(zhǎng)率預(yù)估，考慮到今年抑制通脹的強(qiáng)烈訴求，貨幣供給彈性變量降幅要實(shí)現(xiàn)報(bào)告的預(yù)估水平，跟房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)分不開?！靶聡?guó)八條”的及時(shí)出臺(tái)，相當(dāng)于變相部分凍結(jié)了住房按揭信貸，一定程度上能收到調(diào)準(zhǔn)或加息回收流動(dòng)性的作用，給央行減輕了不少貨幣調(diào)節(jié)的壓力。

第四，據(jù)社科院近日發(fā)布的中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告，絕大多數(shù)城市居民住房支付能力下降，住房?jī)r(jià)格平均泡沫程度較高。這個(gè)報(bào)告預(yù)警性的結(jié)論，如主動(dòng)出擊進(jìn)行信貸稅收等宏觀調(diào)控政策干預(yù)，從根本上降低和扭轉(zhuǎn)住房?jī)r(jià)格泡沫生成的上漲預(yù)期，從而實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)著陸來增強(qiáng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的安全邊際。

穩(wěn)健貨幣政策“度”的把握，很適用“不過度膨脹、但也不過度收縮”的原則，而這正好就是“不松不緊”過渡期般的表達(dá)。春節(jié)假期最后一天，央行再次加息。此舉令業(yè)內(nèi)有些吃驚，不少人將之解讀為“國(guó)八條”和房產(chǎn)稅的配合措施。與過往有點(diǎn)不同，“對(duì)樓市的影響會(huì)顯現(xiàn)”，成為比較一致的判斷。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭指出，這是去年10月以來第三次加息，這表明1月CPI（居民消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)）增幅將升至5%左右。這輪加息主要針對(duì)自去年以來持續(xù)的高通脹。與上一輪加息周期的“前慢后快”相反，本輪加息的特點(diǎn)是“前快后慢”，頻頻加息之后，對(duì)于樓市的影響也會(huì)顯現(xiàn)。

再次加息，令一些開發(fā)商倍感壓力。某位開發(fā)商透露，隨著“國(guó)八條”的出臺(tái)和房產(chǎn)稅試點(diǎn)的開始，樓市的成交量短期內(nèi)將大幅萎縮，開發(fā)商銷售回款將受到影響，與此同時(shí)，加息導(dǎo)致的融資成本上升和貸款難度加大，可能令開發(fā)商遇到資金壓力。

此次加息對(duì)房貸利率有所提高，原先的房貸利率已經(jīng)比較高，再加上最近對(duì)房地產(chǎn)比較政策調(diào)控，可能造成購(gòu)房者的影響比較大，對(duì)居住類房貸的壓力仍會(huì)加大。

佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟表示，單純加息對(duì)開發(fā)商不會(huì)造成影響，但鑒于限購(gòu)令以及房產(chǎn)稅試點(diǎn)的多重綜合影響，一方面需求受到壓制，影響開發(fā)商回籠資金，另一方面開發(fā)商資金鏈又遭控制，因此短期內(nèi)看，在資金鏈緊張的情況下，開發(fā)商會(huì)選擇小幅下調(diào)價(jià)格。但從中長(zhǎng)期看，調(diào)控政策不可能永遠(yuǎn)持續(xù)下去，因?yàn)檫@對(duì)經(jīng)濟(jì)損傷過大。“如果需求得不到遏制，供需矛盾得不到扭轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)依然會(huì)持續(xù)上漲。”

中華企業(yè)股份有限公司營(yíng)銷總監(jiān)戴正芳表示，目前政策的作用對(duì)樓市影響較大。加上加息的影響，有限購(gòu)令的城市，比如在上海，市場(chǎng)會(huì)陷入觀望。“如果政策力度持續(xù)，不排除會(huì)有小幅降價(jià)?！?/p>

戴正芳同時(shí)提到，在一些沒有執(zhí)行限購(gòu)令的地區(qū)，會(huì)出現(xiàn)成交上揚(yáng)的情況，在沒有更好的投資渠道的情況下，選擇投資房產(chǎn)依然會(huì)是諸多投資客的選擇。

截至昨晚發(fā)稿時(shí)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、上海市公積金管理中心的網(wǎng)站均暫未發(fā)布公積金貸款利率上調(diào)的消息，但按慣例，商業(yè)貸款利率的上調(diào)后，公積金存貸利率也會(huì)做出相應(yīng)調(diào)整。

“今年除了節(jié)日因素，還有國(guó)八條、房產(chǎn)稅等重磅調(diào)控政策?！绷_亞東說，節(jié)前的政策疊加效應(yīng)給客戶帶來了很大的心理影響，看空的心態(tài)相對(duì)較普遍，賣家倒是比較愿意掛牌出售，且有一定議價(jià)空間，但買家響應(yīng)不積極，因?yàn)樗麄兤毡檎J(rèn)為房?jī)r(jià)在年后會(huì)有較大松動(dòng)。

2010年全國(guó)計(jì)劃供應(yīng)住房用地達(dá)到18.47萬(wàn)公頃，創(chuàng)下了歷年供地的最高指標(biāo)。但是，1月29日國(guó)土部土地利用司公布的去年住房用地執(zhí)行情況公告表明，去年全國(guó)實(shí)際供地12.54萬(wàn)公頃2011年1月26日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施(下稱“新國(guó)八條”),要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策,對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。政策背景國(guó)務(wù)院總理溫家寶2011年1月26日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議指出，自去年4月份《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》印發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭得到初步遏制。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議確定的相關(guān)政策措施，簡(jiǎn)稱“新國(guó)八條”?；緝?nèi)容（一）進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。（二）加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過新建、改建、購(gòu)買、長(zhǎng)期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。（三）調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。（四）強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。（五）嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來源的審查，參加土地競(jìng)買的單位或個(gè)人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅(jiān)決糾正，嚴(yán)肅查處。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。（六）合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。（七）落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省（區(qū)、市）人民政府，要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。（八）堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。市場(chǎng)影響調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)。落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式。首次提出“價(jià)格控制目標(biāo)”的概念，并需要向社會(huì)公布。這意味著行政干預(yù)已經(jīng)進(jìn)入了強(qiáng)硬階段，雖然這里并未說明如果無(wú)法達(dá)成目標(biāo)會(huì)對(duì)地方政府有怎樣的責(zé)任，但是無(wú)疑該條實(shí)際上將成為本次“新八條”中最為強(qiáng)硬和嚴(yán)格的條款。2011版"國(guó)八條"力度空前，效果依然不明朗

具有中國(guó)特色的針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的季度性調(diào)控如期而至。1月26日，國(guó)務(wù)院召開常務(wù)工作會(huì)議，再次出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的八項(xiàng)調(diào)控措施。這次調(diào)控措施出臺(tái)的目的是"為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展"。

一、政策概述

本次調(diào)控可以看作是2010年三次調(diào)控的延續(xù)，調(diào)控內(nèi)容也多是在前期政策基礎(chǔ)上的進(jìn)一步加強(qiáng)。本輪調(diào)控在一定程度上出乎市場(chǎng)的預(yù)期，無(wú)論是政策的嚴(yán)厲程度和政策出臺(tái)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，都有較強(qiáng)的沖擊力。

本次調(diào)控政策的重點(diǎn)有以下幾個(gè)方面：

第一，二套房貸款門檻進(jìn)一步提高。二套房首付比例提升至60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

第二，二手房營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅全面收緊。對(duì)購(gòu)買時(shí)間不足5年的二手房，銷售時(shí)全額征稅。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。

第三，限購(gòu)政策全面升級(jí)。明確計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)上漲過快城市都要出臺(tái)限購(gòu)措施。

第四，首次將房?jī)r(jià)問題與地方政府責(zé)任掛鉤。要求各地一季度內(nèi)公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，對(duì)工作不力的地方政府進(jìn)行問責(zé)。

第五，強(qiáng)化土地供應(yīng)。2011年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。

從具體政策措施行文看，本次調(diào)控依然從行政措施、金融信貸、財(cái)政稅收、土地供應(yīng)等多角度，全方位地調(diào)控。調(diào)控政策條文相當(dāng)給力，相對(duì)于2011版的"國(guó)八條"，此前的"國(guó)十條"都是浮云。

從政策變化看，本次調(diào)控首次將控制房?jī)r(jià)納入了地方政府的職責(zé)范圍。地方政府要在控制房?jī)r(jià)問題上向中央政府負(fù)責(zé)，地方官員的烏紗帽的穩(wěn)固程度與房?jī)r(jià)的漲幅掛鉤。其他政策措施則是執(zhí)行力度的明顯加強(qiáng)。如信貸政策進(jìn)一步收緊，限購(gòu)措施全面鋪開，稅收的力度進(jìn)一步提高，可以說是一個(gè)全面緊縮的政策條文。

二、各方反應(yīng)

2011版"國(guó)八條"出臺(tái)后，各界對(duì)于政策的作用有不同的認(rèn)識(shí)，尤其是新政對(duì)房?jī)r(jià)的影響更是如此。有人認(rèn)為未來房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，理由是由于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)沒有出現(xiàn)變化，市場(chǎng)供求矛盾依然突出，同時(shí)市場(chǎng)流動(dòng)性、通貨膨脹等宏觀經(jīng)濟(jì)因素的影響，也不支持房?jī)r(jià)下跌。也有人認(rèn)為這次新政力度空前，房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)得到遏制。由于新政對(duì)于市場(chǎng)需求的強(qiáng)烈抑制以及中央政府本次調(diào)控中所表明的嚴(yán)厲態(tài)度，房?jī)r(jià)在未來將會(huì)出現(xiàn)一定幅度的下降。

對(duì)于限購(gòu)的作用，部分人認(rèn)為目前的購(gòu)房人群主要是以剛性需求為主，限購(gòu)行為并不能起到十分大的作用，反而會(huì)在短期內(nèi)刺激房屋的購(gòu)買行為，加大成交量，對(duì)市場(chǎng)正常交易秩序造成沖擊；另一部分人對(duì)限購(gòu)則持肯定態(tài)度，認(rèn)為去年市場(chǎng)成交主要集中在二、三線城市，限購(gòu)范圍的擴(kuò)大將很大程度抑制這些城市的市場(chǎng)需求，有利于引導(dǎo)市場(chǎng)回歸理性。

對(duì)于信貸政策的進(jìn)一步收緊，有人認(rèn)為，本次政策將二套房的首付比例提高到60%，將很大程度上誤傷改善性需求購(gòu)房者，對(duì)本次調(diào)控行為并表示不支持。

三、政策解析

2010年在調(diào)控政策的壓力下房地產(chǎn)銷售仍創(chuàng)下新高，尤其是12月份市場(chǎng)銷售量突飛猛進(jìn)，使得前期政策效果受到較大削弱，人們對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期值重新回升，所以本次調(diào)控政策主要目的還是鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

第一、市場(chǎng)效果究竟能持續(xù)多久

短期影響較為明顯。由于本次政策的嚴(yán)厲程度明顯超出預(yù)期，加上推出時(shí)間臨近春節(jié)，這兩種因素的相互作用下，未來市場(chǎng)短期成交量將出現(xiàn)較為嚴(yán)重的下滑，尤其是二月份的市場(chǎng)成交量。

政策在中長(zhǎng)期的效果預(yù)計(jì)不會(huì)太持久。從去年的情況看，雖然全年有三輪密集政策調(diào)控，但全國(guó)商品住宅銷售面積仍達(dá)到93052萬(wàn)平方米，較2009年上漲8%。雖然調(diào)控政策的力度不斷加強(qiáng)，但市場(chǎng)的耐受性也越來越強(qiáng)，從而導(dǎo)致調(diào)控被消化的時(shí)間也越來越短。2010年4月份"國(guó)十條"出臺(tái)后，市場(chǎng)用了3個(gè)月多的時(shí)間便把政策效果消化，價(jià)格和成交量雙雙反彈；而9月底出臺(tái)新政后，市場(chǎng)經(jīng)歷了1個(gè)月左右的短期低迷后便出現(xiàn)快速反彈，隨后在12月商品房成交量即創(chuàng)出單月歷史新高，成交價(jià)格小幅反彈，也正是由于這樣的市場(chǎng)形勢(shì)直接導(dǎo)致了本次調(diào)控政策的出臺(tái)。

今年二季度是觀察本論新政是否達(dá)到預(yù)期效果較為理想的時(shí)間點(diǎn)，如果市場(chǎng)成交重新出現(xiàn)大幅度的反彈，不能排除未來還會(huì)有調(diào)控政策出臺(tái)。

第二、擴(kuò)大限購(gòu)范圍能否起作用

限購(gòu)政策的升級(jí)在某種程度上是本次調(diào)控的重點(diǎn)和亮點(diǎn)。從去年的銷售數(shù)據(jù)上可以看到，一線城市的成交量在調(diào)控下基本都是萎縮，成交的上漲主要來源于二三線城市，所以本次限購(gòu)將范圍擴(kuò)大到計(jì)劃單列市，省會(huì)城市和房?jī)r(jià)上漲過快城市，有利于限制投資投機(jī)資金的活動(dòng)。

由于限購(gòu)本身并不能解決市場(chǎng)問題和矛盾，在市場(chǎng)供需失衡仍然存在、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整也需要一定的時(shí)間來完成的情況下，限購(gòu)只能在短期內(nèi)將市場(chǎng)需求壓制下去，爭(zhēng)取一些解決問題的時(shí)間，但市場(chǎng)需求被壓制的同時(shí)也以意味著需求在不斷的積累，限購(gòu)并不解決產(chǎn)業(yè)發(fā)展和社會(huì)發(fā)展的本質(zhì)需求。當(dāng)限購(gòu)取消后或者是政策的效果退去后，仍沒有合理的渠道對(duì)需求進(jìn)行釋放，積聚起來的能量又將造成房?jī)r(jià)的新一輪上漲。

第三、地方自己控制目標(biāo)是否合適

本次調(diào)控對(duì)于地方政府層面，中央的調(diào)控文件除繼續(xù)強(qiáng)調(diào)政府責(zé)任的同時(shí)，中央明確要求地方政府自己提出房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)并向社會(huì)公布，如果不達(dá)標(biāo)將進(jìn)行問責(zé)。這種模式目標(biāo)明確、可操作性強(qiáng)，將有效避免地方政府在房?jī)r(jià)問題上的懈怠，同時(shí)也將問責(zé)做到有據(jù)可依。但要求地方政府承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任，這種提法本身沒有問題，因?yàn)檫@是政策目標(biāo)，放任地方政府賣地皮、搞泡沫經(jīng)濟(jì)才是不負(fù)責(zé)任。但關(guān)鍵是如何實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，采用什么樣的政策措施。如果是用行政命令的辦法，要求地方政府"確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)"，這無(wú)疑是典型的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)手段。

讓地方政府提出明確的價(jià)格控制目標(biāo)，將嚴(yán)重扭曲房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且地方政府很難落實(shí)到位，也很難達(dá)到預(yù)期的效果。為什么？原因樸素而簡(jiǎn)單，房地產(chǎn)價(jià)格是受市場(chǎng)供求決定的，而不是政府決定的，除非我國(guó)退回到全面的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制內(nèi)。在目前的情況下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革只能向前，不能后退。

政策要求地方政府在今年一季度內(nèi)提交本地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格控制目標(biāo)，并向社會(huì)公布。這只是一個(gè)大的政策要求，涉及到具體政策制定，還有很多不確定性。比如，到底房?jī)r(jià)是漲還是跌，漲多少合適，跌多少合適？地方政府如何測(cè)算房?jī)r(jià)控制目標(biāo)？每個(gè)地方的區(qū)情不同，資源情況不同，住房需求不同，如何用房?jī)r(jià)的漲幅來衡量各地方政府的行政業(yè)績(jī)？

在財(cái)稅體制沒有進(jìn)行根本改變之前，特別是沒有解決地方政府"土地財(cái)政"模式之前，讓地方政府控制房?jī)r(jià)無(wú)疑是與虎謀皮。當(dāng)前的形勢(shì)下，地方政府面臨的形勢(shì)相當(dāng)尷尬，一方面要大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)，另一方面又要限制房?jī)r(jià)上漲，土地出讓要"限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)"，地方政府將面臨較為嚴(yán)重的財(cái)政缺口。這一缺口暫時(shí)還不能通過房產(chǎn)稅等路徑解決，只能是繼續(xù)依賴地方融資平臺(tái)，地方債務(wù)問題將更加凸顯。

可以預(yù)料，2011年版"國(guó)八條"的特征將是政府力度很大，實(shí)際執(zhí)行效果不樂觀。季度性調(diào)控的繼續(xù)也意味著2011年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不平靜，政策與市場(chǎng)的博弈會(huì)持續(xù)下去，但房?jī)r(jià)問題依然沒有遇到"終結(jié)者"。央行上調(diào)準(zhǔn)備金率至19.5%的歷史高點(diǎn)2011年02月18日20:47本文來源于財(cái)新網(wǎng)訂閱《新世紀(jì)》

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注冊(cè)財(cái)新網(wǎng)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率在回收流動(dòng)性方面比較有效，但過于依賴準(zhǔn)備金率，可能加大中國(guó)金融體系穩(wěn)定性的風(fēng)險(xiǎn)【財(cái)新網(wǎng)】（記者霍侃）2月18日傍晚，央行宣布，自2月24日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是今年第二次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，自2010年1月以來，央行已連續(xù)8次上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率。此次上調(diào)后，大型金融機(jī)構(gòu)法定準(zhǔn)備金率將達(dá)到19.5%，中小金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)備金率也將超過17.5%。07年以來存款準(zhǔn)備金率調(diào)整數(shù)據(jù)對(duì)本次上調(diào)準(zhǔn)備金率的必要性，興業(yè)銀行資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委認(rèn)為，雖然1月M2增速低于預(yù)期，但信貸強(qiáng)勁增長(zhǎng)，反映經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)依然強(qiáng)勁，而且通脹壓力依然較大，需要繼續(xù)做好流動(dòng)性管理。2月和3月，央行公開市場(chǎng)分別有3520億元和6680億元資金到期，規(guī)模較大，也需要央行加大資金回籠力度。春節(jié)后，銀行間市場(chǎng)流動(dòng)性狀況明顯改善，為再次上調(diào)準(zhǔn)備金率提供了時(shí)間窗口。春節(jié)前夕的1月，流通中的現(xiàn)金（M0）增加了1.35萬(wàn)億元，春節(jié)后大部分現(xiàn)金將回流銀行體系。7天期同業(yè)拆借利率已從春節(jié)前8%的高點(diǎn)，回落至2月17日的2.8%。不過，美銀美林證券中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺認(rèn)為，盡管上調(diào)存款準(zhǔn)備金率在回收流動(dòng)性方面比較有效，但過于依賴準(zhǔn)備金率上調(diào)，可能加大中國(guó)金融體系穩(wěn)定性的風(fēng)險(xiǎn)。“當(dāng)希望回收流動(dòng)性、傳遞抑制通脹、控制信貸投放決心信號(hào)時(shí)，央行可以很容易地上調(diào)準(zhǔn)備金率。但是，當(dāng)市場(chǎng)面臨短期流動(dòng)性緊張時(shí)，央行不能靈活下調(diào)準(zhǔn)備金率，因?yàn)閾?dān)心向市場(chǎng)傳遞錯(cuò)誤的政策信號(hào)?！标懲φJ(rèn)為，1月下旬，銀行間市場(chǎng)流動(dòng)性驟然緊張，7天期同業(yè)拆借利率高于8%，就是央行流動(dòng)性管理不當(dāng)?shù)慕Y(jié)果。目前，大型金融機(jī)構(gòu)19.5%的法定準(zhǔn)備金率，早已超過中國(guó)上世紀(jì)90年代以來17.5%的歷史高點(diǎn)。那么，法定存款準(zhǔn)備金率有上限嗎？未來上調(diào)空間還有多大？瑞銀證券中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤在近期報(bào)告中指出，準(zhǔn)備金率水平的國(guó)際比較意義不大，在發(fā)達(dá)國(guó)家，央行使用利率作為貨幣政策管理工具，存款準(zhǔn)備金率僅出于審慎用途加以使用，且往往設(shè)定在極低的水平。汪濤說，在新興市場(chǎng)，存款準(zhǔn)備金率也被用于宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控。在20世紀(jì)80年代和90年代，由于外匯大量流入，韓國(guó)的邊際存款準(zhǔn)備金率在一些時(shí)點(diǎn)從5%上調(diào)到30%。有拉美國(guó)家為了應(yīng)對(duì)外匯流入，邊際存款準(zhǔn)備金率曾從20%一直上調(diào)到100%。對(duì)于中國(guó)，汪濤認(rèn)為，只要外部順差繼續(xù)存在、外匯儲(chǔ)備繼續(xù)快速增長(zhǎng)，央行就可以將越來越多的流動(dòng)性，鎖定在存款準(zhǔn)備金這個(gè)“池子”中，存款準(zhǔn)備金率可以輕松跨過20%，但不會(huì)對(duì)銀行體系整體產(chǎn)生過度影響。魯政委預(yù)計(jì)，2011年內(nèi)，法定存款準(zhǔn)備金率將會(huì)上調(diào)至近23%的水平，但下半年上調(diào)的頻率會(huì)有所下降?！隽嘶厥樟鲃?dòng)性，頻繁上調(diào)存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)在大家的預(yù)料之中。2月18日傍晚，央行宣布自2月24日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是今年第二次上調(diào)，也是自2010年1月以來第八次上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率。本次上調(diào)，依然是為了繼續(xù)做好流動(dòng)性管理。今年1月雖然M2增速低于預(yù)期，但信貸增長(zhǎng)強(qiáng)勁，這反映經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)依然強(qiáng)勁，而且目前的通脹壓力依然較大。除此之外，央行公開市場(chǎng)在2月、3月有較大規(guī)模的資金到期，也需加大資金回籠力度。出鏡：此次上調(diào)后，中小金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)備金率將超過17.5%，大型金融機(jī)構(gòu)法定準(zhǔn)備金率將達(dá)到19.5%，這早已超過中國(guó)上世紀(jì)90年代以來17.5%的歷史高點(diǎn)。上調(diào)存款準(zhǔn)備金率被認(rèn)為是較為溫和的貨幣政策工具，然而面對(duì)如此歷史高位，其后效也引發(fā)了擔(dān)憂。據(jù)財(cái)新網(wǎng)報(bào)道，準(zhǔn)備金率每上調(diào)0.5%，大行利潤(rùn)將減少5億元。一旦存款準(zhǔn)備金率上升到23%，一方面，銀行的資金面將逐步趨緊，銀行為競(jìng)爭(zhēng)資金所付出的資金成本將繼續(xù)上升；另一方面，銀行的放貸能力將受到明顯的制約，特別是個(gè)別資本金實(shí)力較低的銀行。美銀美林證券中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺認(rèn)為，盡管上調(diào)存款準(zhǔn)備金率在回收流動(dòng)性方面比較有效，但過于依賴準(zhǔn)備金率上調(diào)，可能加大中國(guó)金融體系穩(wěn)定性的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)市場(chǎng)面臨短期流動(dòng)性緊張時(shí)，央行不能靈活下調(diào)準(zhǔn)備金率，因?yàn)閾?dān)心向市場(chǎng)傳遞錯(cuò)誤的政策信號(hào)。上調(diào)準(zhǔn)備金率的數(shù)量型工具受到青睞，屢次上調(diào)之后，還會(huì)被使用多久？法定存款準(zhǔn)備金率是否存在一個(gè)上限？未來繼續(xù)上調(diào)的空間還有多大？我們一起來聽聽《新世紀(jì)》周刊高級(jí)記者霍侃的分析。國(guó)務(wù)院保障性安居工程協(xié)調(diào)小組與各省、自治區(qū)、直轄市和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)簽訂了2011年的保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)責(zé)任書。今年全國(guó)共將建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房1000萬(wàn)套，比去年增加70%多，改造農(nóng)村危房150萬(wàn)戶以上。

國(guó)務(wù)院提出要求，在簽訂目標(biāo)責(zé)任書以后，各地要早謀劃、早動(dòng)手，盡快將任務(wù)落實(shí)到具體項(xiàng)目，并盡快落實(shí)資金和土地。今年計(jì)劃建設(shè)的項(xiàng)目，要盡早開工，最遲在11月底前要全部開工建設(shè)。同時(shí)在保證工程質(zhì)量的前提下，要加快進(jìn)度，確保今年基本建成500萬(wàn)套以上。

今年，中央財(cái)政補(bǔ)助資金將超過1000億元，繼續(xù)大幅增加。據(jù)了解，中央補(bǔ)助資金將盡快下達(dá)。補(bǔ)助資金的使用方式將更加靈活，地方政府可以在不減少總量的情況下，適當(dāng)調(diào)整保障房品種結(jié)構(gòu)，但已享受中央補(bǔ)助的項(xiàng)目，原則上不得調(diào)減。同時(shí)，各地對(duì)廉租房、公共租賃房可以統(tǒng)籌建設(shè)，相關(guān)的中央補(bǔ)助資金可以打捆使用。

在中央加大資金補(bǔ)助力度的同時(shí)，各省也將加大資金支持力度。為了督促市縣政府落實(shí)土地出讓凈收益用于廉租房、公租房建設(shè)和城市棚戶區(qū)改造的比例不得低于10%的政策，有關(guān)部門計(jì)劃采取相應(yīng)的硬措施和硬約束。財(cái)政資金安排不足的地區(qū)，土地出讓凈收益提取比例還將進(jìn)一步提高。2010年全國(guó)30個(gè)省(區(qū)、市，不含西藏和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán))保障性住房用地得到優(yōu)先供應(yīng)，供應(yīng)總量增長(zhǎng)明顯。除直接安排1.59萬(wàn)公頃經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房用地外，在棚戶區(qū)改造等區(qū)域還安排了8722.06公頃的保障性住房用地，保障性住房用地全年實(shí)際供應(yīng)量為2.47萬(wàn)公頃，占住房用地總量的19.7%，與2009年同期實(shí)際供應(yīng)量(1.10萬(wàn)公頃)相比增加約124.5%，創(chuàng)歷史新高。2010年上半年惠陽(yáng)區(qū)2010上半年，我區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行向好的態(tài)勢(shì)發(fā)展，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)。完成生產(chǎn)總值（GDP）74.92億元，同比增長(zhǎng)13.8%，其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值4.91億元，增長(zhǎng)3.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值36.77億元，增長(zhǎng)19%；第三產(chǎn)業(yè)增加值33.24億元，增長(zhǎng)9.7%。

工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)快速增長(zhǎng)

上半年，全區(qū)完成工業(yè)增加值34.28億元，同比增長(zhǎng)19.7%，規(guī)模以上工業(yè)增加值26.56億元，增長(zhǎng)22.8%，增幅比去年同期上升9.7個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)也較快。全區(qū)完成固定資產(chǎn)投資45.57億元，同比增長(zhǎng)24.8%，其中，工業(yè)投資16.70億元