國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例研究

一、什么是養(yǎng)老地產(chǎn)？二、中國養(yǎng)老地產(chǎn)的開展現(xiàn)狀三、中國養(yǎng)老地產(chǎn)的開展機遇四、中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)流程及商業(yè)模式五、中國養(yǎng)老地產(chǎn)政策分析六、陜西養(yǎng)老地產(chǎn)政策分析七、國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析八、中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險評估目錄養(yǎng)老地產(chǎn)是以養(yǎng)生、養(yǎng)老為主題，地產(chǎn)為載體，適老化設(shè)計為標準，效勞為核心價值的新興地產(chǎn)形式，具有消費型地產(chǎn)特征，主打健康、生態(tài)、人居環(huán)境與自然相融合等賣點。養(yǎng)老地產(chǎn)的建筑產(chǎn)品開發(fā)接近于高端住宅產(chǎn)品開發(fā)規(guī)律，創(chuàng)新核心在于適老化設(shè)計。什么是養(yǎng)老地產(chǎn)？1.三大開發(fā)集團房企、險資、央企形成了中國養(yǎng)老地產(chǎn)“三足鼎立〞的競爭勢態(tài)。此外，與醫(yī)療相關(guān)的跨界企業(yè)也一直是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的參與者。這類企業(yè)多是做養(yǎng)生、健康管理等高級效勞的專業(yè)公司，但目前還未成規(guī)模。中國養(yǎng)老地產(chǎn)開展現(xiàn)狀開發(fā)商險資央企養(yǎng)老地產(chǎn)醫(yī)療相關(guān)企業(yè)醫(yī)療相關(guān)企業(yè)1.三大開發(fā)集團——

房企據(jù)統(tǒng)計目前已有30%的品牌房企進軍養(yǎng)老地產(chǎn)獲取低廉價地價及諸多政策支持傳統(tǒng)房企的新盈利增長點中國養(yǎng)老地產(chǎn)開展現(xiàn)狀1.三大開發(fā)集團——險資保險企業(yè)涉足養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，以養(yǎng)老險種方式促進社區(qū)開展，多以升級版養(yǎng)老院推出中國養(yǎng)老地產(chǎn)開展現(xiàn)狀險資進軍養(yǎng)老領(lǐng)域的優(yōu)點：大量資金限制需長期投資渠道：保費收入保險金現(xiàn)有投資渠道單一：

只有存款和國債兩種投資渠道養(yǎng)老投資回報率相對較高：基本都在6%以上保監(jiān)會準許險資有限制的投資不動產(chǎn)：發(fā)布《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》為險資放行上下鏈接相關(guān)產(chǎn)業(yè)，延伸壽險產(chǎn)業(yè)鏈：

醫(yī)療、養(yǎng)老、護理保險；養(yǎng)老社區(qū)等1.三大開發(fā)集團——央企雖然央企在養(yǎng)老地產(chǎn)上起步晚于房企和險資，但它們來勢兇猛、出手闊綽，未來趕超之勢不可小視。2021年4月，中國石化斥資80億元在四川布局養(yǎng)老工程——天府惠澤桃源頤養(yǎng)中心，總投資80億元，總體規(guī)劃占地2000畝，規(guī)劃養(yǎng)老床位1萬張以上。中國水電試水養(yǎng)老地產(chǎn)更是一鳴驚人，2021年5月16日，中國水電建設(shè)集團房地產(chǎn)宣布聯(lián)手重慶(樓盤)任之投資公司，在重慶璧山投資80億元打造全國最大養(yǎng)老地產(chǎn)工程。中國養(yǎng)老地產(chǎn)開展現(xiàn)狀四種開發(fā)模式1.專門開發(fā)的綜合性養(yǎng)老社區(qū)。如老年活動中心、老年醫(yī)院、老年大學(xué)等。北京太陽城、東方太陽城都是這類代表。2.在新建住宅中配套開發(fā)養(yǎng)老住宅及相應(yīng)效勞設(shè)施。如萬科在杭州建設(shè)的良渚文化村。3.是結(jié)合旅游、養(yǎng)生資源開發(fā)的度假型養(yǎng)老社區(qū)。是一種具有時令特征的居住形式。目前，這類養(yǎng)老地產(chǎn)工程多集中在海南、云南等具有風(fēng)景特色資源的地區(qū)。4.會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體。如北京的太申祥和山莊、中海親頤系列養(yǎng)老社區(qū)。中國養(yǎng)老地產(chǎn)開展現(xiàn)狀六種運營模式1.本地出售型社區(qū)模式：以出售住宅為主，注重社區(qū)環(huán)境打造和養(yǎng)老配套設(shè)置完善。2.異地出售型社區(qū)模式：養(yǎng)老養(yǎng)生與度假旅游的完美嫁接。3.租售組合型綜合性社區(qū)模式：通過養(yǎng)老住宅銷售與養(yǎng)老公寓出租及養(yǎng)老配套設(shè)施持有運營相結(jié)合，實現(xiàn)土地效益和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)均衡開展的目的。4.養(yǎng)老房產(chǎn)金融組合型社區(qū)模式：運用各種金融組合手段，促進養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品的租售。5.會籍制社區(qū)模式：通過打造醫(yī)療保健社區(qū)，全部持有運營，采取會員制管理模式，出售長、短租會員卡。6.床位出租型養(yǎng)老機構(gòu)模式：根據(jù)投資主體，有公辦、民辦、公辦民營、公助民辦等多種經(jīng)營模式，以床位出租為主要盈利模式。中國養(yǎng)老地產(chǎn)開展現(xiàn)狀五種盈利模式1.投資商和運營商向開發(fā)商定制養(yǎng)老地產(chǎn)工程，開發(fā)商按照要求開發(fā)，風(fēng)險減小，盈利有保障；2.養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)之后賣給有意向的投資商或運營商，獲得一次性收益；3.開發(fā)商持有局部物業(yè)，以出租方式獲得長期穩(wěn)定的租金回報，做養(yǎng)老地產(chǎn)的房東；4.開發(fā)商在持有局部物業(yè)的同時，請運營管理團隊托管，獲取運營管理的局部收益；5.投資商或開發(fā)商與運營商形成戰(zhàn)略合作，共同開發(fā)養(yǎng)老工程，形成一個利益集團并在工程中發(fā)揮自己優(yōu)勢，獲得收益。中國養(yǎng)老地產(chǎn)開展現(xiàn)狀國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)主流盈利模式比照中國養(yǎng)老地產(chǎn)開展現(xiàn)狀國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式長期持有出售與持有相結(jié)合單純租用部分進行銷售滿足老人租用度假之用開發(fā)資金回籠快速一氣呵成開發(fā)資金回籠較慢資金循環(huán)開發(fā)資金回籠一般長期運營出售單純銷售1.老齡人口增長快據(jù)民政部統(tǒng)計，目前我國60歲以上老年人口數(shù)量已超過2億，占全國總?cè)丝诘?4.9%，且仍將以每年1000萬的規(guī)模遞增，預(yù)計2021年將到達15.2%，總數(shù)2.43億，2025年將突破3億。中國社科院老年研究所據(jù)此測算，目前中國養(yǎng)老市場的商機約4萬億元人民幣，到2030年有望增加至13萬億元。中國養(yǎng)老地產(chǎn)開展機遇65歲及以上人口開展情況60歲以上老年人口比例預(yù)測2.老年消費者收入提高，消費能力增強隨著經(jīng)濟的開展，未來具有高消費能力的老年群體將會凸現(xiàn)；隨著收入結(jié)構(gòu)的多元化，未來老年人的收入將不再是過去單一的退休補貼，投資、保險等收益也將納入老年人收入構(gòu)成中去。中國養(yǎng)老地產(chǎn)開展機遇子女贍養(yǎng)

子女為老人盡孝道隨著社會保障制度性實施，未來老年人福利水平將會大大提高社會福利保障老人財富構(gòu)成長期財富積累老年人大多有長期的儲蓄積累，相對于中青年工作年限較長，且積累相對較多離退休養(yǎng)老金未來將大幅度增加，預(yù)計2020年我國老年人退休金總額達28145億元60-65歲老人，45%以上都會再就業(yè)，增加額外收入其他（繼續(xù)工作、投資、股份）3.國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)供給量缺乏福利性養(yǎng)老地產(chǎn)與盈利性養(yǎng)老地產(chǎn)同時供給缺乏。目前市場上養(yǎng)老機構(gòu)的供給現(xiàn)狀是檔次低，效勞差。大局部養(yǎng)老機構(gòu)配套設(shè)施落后，缺乏現(xiàn)代化的管理方式；效勞及費用參差不齊，且由于長期護理經(jīng)驗的缺乏導(dǎo)致一些養(yǎng)老機構(gòu)不愿接收入住前就已失能的老人。據(jù)統(tǒng)計，未來宜居養(yǎng)老社區(qū)缺口約有1295萬人；中國養(yǎng)老地產(chǎn)開展機遇1463萬人168萬人1295萬人

4.政策支持中國養(yǎng)老地產(chǎn)開展機遇2002年2006年2007年2021年2021年2021年2021年國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡辦公室和發(fā)改委?關(guān)于加快開展養(yǎng)老效勞業(yè)意見的通知?中共中央、國務(wù)院?中共中央、國務(wù)院關(guān)于加強老齡工作的決定?十七大?報告?全國老齡委聯(lián)合民政部等國家十部委發(fā)文？?關(guān)于全面推進居家養(yǎng)老效勞工作的意見?國務(wù)院?關(guān)于加快養(yǎng)老效勞業(yè)開展的假設(shè)干意見?(以下稱“?意見?〞)初稿正在征求意見中國務(wù)院新聞辦?中國老齡事業(yè)的開展?白皮書全國老齡委聯(lián)合民政部等國家十部委發(fā)文?關(guān)于全面推進居家養(yǎng)老效勞工作的意見?修訂通過的?老年人權(quán)益保障法?之后，即將出臺的?意見?在養(yǎng)老機構(gòu)的營業(yè)稅、土地取得等政策方面，會有進一步的突破。1996年8月，全國人大通過?中華人民共和國老年人權(quán)益保障法?，我國政府先后制定了200多個老年政策法規(guī)。以下為：2002年至今出臺的關(guān)于中國養(yǎng)老的主要政策

4.政策支持中國養(yǎng)老地產(chǎn)開展機遇優(yōu)先供地營業(yè)稅、所得稅、地方稅等減免優(yōu)惠利息貸款貼息培訓(xùn)支持科技效勞政府財政對養(yǎng)老床位補貼.........通過以上政策制定一系列引導(dǎo)和支持社會力量興建社會養(yǎng)老設(shè)施的優(yōu)惠扶持政策：

5.住宅市場受壓房地產(chǎn)調(diào)控以來，國內(nèi)住宅市場出現(xiàn)疲軟，尋找新的利益洼地、實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級成為眾多地產(chǎn)商的當(dāng)務(wù)之急，養(yǎng)老地產(chǎn)成為繼商業(yè)地產(chǎn)之后地產(chǎn)商搶奪的戰(zhàn)略高地。中國養(yǎng)老地產(chǎn)開展機遇中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)流程及商業(yè)模式1.養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)流程及資金走向中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)流程及商業(yè)模式2.中國養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式〔1〕舒適型〔根本型〕重慶巴南區(qū)雙寨山慈竹壩某養(yǎng)老工程工程位于重慶巴南區(qū)，距離重慶市40分鐘路程，工程以雙寨山慈竹壩現(xiàn)有農(nóng)房改造為主，首批建設(shè)改造規(guī)模為3000㎡室內(nèi)面積。規(guī)模化建設(shè)標準化管理集約化經(jīng)營理財式融資滾動式開發(fā)思路創(chuàng)新：城鎮(zhèn)化背景下，提出鄉(xiāng)村養(yǎng)老的理念；模式創(chuàng)新：空置農(nóng)房改造，無需新增土地，減少開發(fā)本錢；市場層面的創(chuàng)新：積極引進興旺國家養(yǎng)老理念及技術(shù)標準中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)流程及商業(yè)模式2.中國養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式〔2〕享受型〔豪華型〕天津津南區(qū)某養(yǎng)老工程工程位于天津津南區(qū)，盡力天津外環(huán)線，距離天津市中心15分鐘路程，工程定位于高檔住區(qū)內(nèi)，規(guī)劃用地24.25公頃，公建面315250平，居住建面265190平，總戶數(shù)2500戶，預(yù)計入駐人數(shù)3750人。開發(fā)模式：新建住宅中配套養(yǎng)老社區(qū)盈利模式：工程五分之一持有經(jīng)營，五分之一租賃及局部產(chǎn)權(quán)銷售，剩余五分之三銷售；中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)流程及商業(yè)模式2.中國養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式〔3〕舒適型〔根本型〕河北香河縣某養(yǎng)老工程工程位于北京與天津之間河北香河縣，緊鄰告訴道路出口，到北京國貿(mào)大約50分鐘路程，工程占地1000畝，總建面80萬㎡，方案投資30億元。盈利模式：因有大局部保險資金投入，只租不售或少售，租金3000-5000，主打高性價比；開發(fā)模式：專門開發(fā)的綜合性養(yǎng)老社區(qū)；客戶群體：京津冀以及子女在京津冀工作的全國范圍的老年人及老少居家庭；中國養(yǎng)老地產(chǎn)政策分析1.?關(guān)于加快開展養(yǎng)老效勞業(yè)的假設(shè)干意見?正式印發(fā)2021年9月6日，國務(wù)院正式印發(fā)?關(guān)于加快開展養(yǎng)老效勞業(yè)的假設(shè)干意見?文件，文件是建國以來第一次以國務(wù)院名義下發(fā)專門針對養(yǎng)老效勞業(yè)開展的政策文件，文件針對2021年我國養(yǎng)老效勞業(yè)將要到達的開展目標和任務(wù)做了全面安排和系統(tǒng)的部署。文件有三方面特點：〔1〕確立政府在養(yǎng)老效勞業(yè)開展的主導(dǎo)作用；〔2〕表達社會力量在開展養(yǎng)老效勞業(yè)主體作用；〔3〕明確市場在養(yǎng)老效勞資源配置當(dāng)中的決定性作用；中國養(yǎng)老地產(chǎn)政策分析2.中國首只養(yǎng)老地產(chǎn)基金正式成立2021年6月，國內(nèi)首只養(yǎng)老地產(chǎn)基金———興業(yè)養(yǎng)老基金近日正式成立。

該基金擬在全國新建300個養(yǎng)老地產(chǎn)工程，未來將采取租賃型養(yǎng)老模式而非出售。目前該基金的首個工程已經(jīng)在黑龍江省肇源縣啟動，第二個工程正在廣東惠州醞釀中。陜西養(yǎng)老地產(chǎn)政策分析1.養(yǎng)老機構(gòu)扶持政策2021年，西安市民政局以市政府的名義出臺了?關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利化的實施意見?，對新建的養(yǎng)老效勞機構(gòu)，城六區(qū)范圍內(nèi)每張床位給予一次性補貼3000元，城六區(qū)范圍外每張床位一次性補貼2000元；每年對已運營的社會力量興辦養(yǎng)老效勞機構(gòu)，按照效勞設(shè)施、效勞內(nèi)容、效勞質(zhì)量等進行綜合評比，按人次分別給予30元~50元不同的獎勵。2021年，?西安市政府關(guān)于加快開展養(yǎng)老事業(yè)的意見?出臺，對經(jīng)市、區(qū)老齡辦審批的愛心護理院，按半護理、全護理床位每月分別補助60元和80元；對社會力量興辦的社區(qū)居家養(yǎng)老效勞中心〔站〕實行獎勵制度。陜西養(yǎng)老地產(chǎn)政策分析2.2021年西安養(yǎng)老效勞目標“十二五〞期間，西安市將大力開展社會養(yǎng)老效勞，到2021年實現(xiàn)“9073〞目標，即90％的老年人在社會保障體系和效勞體系支持下通過家庭照顧養(yǎng)老，7％左右的老年人由社區(qū)提供日間照料和托老效勞，3％的老年人入住養(yǎng)老效勞機構(gòu)。依托社區(qū)分散居家養(yǎng)老90%依托福利院養(yǎng)老3%老年宜居社區(qū)養(yǎng)老7%十二五規(guī)劃養(yǎng)老服務(wù)格局依托社區(qū)分散居家養(yǎng)老96%依托福利院養(yǎng)老3%老年宜居社區(qū)養(yǎng)老1%目前養(yǎng)老服務(wù)格局國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析1.澳大利亞養(yǎng)老機構(gòu)運營管理及效勞經(jīng)驗分享〔1〕澳大利亞國家概況澳大利亞是世界上最早實行社會福利制度的國家之一，其福利制度的完整性、公平性和優(yōu)越性也是在全世界各個國家中名列前茅的。在那里所有的老人都可以享受同樣內(nèi)容同樣水準的效勞；國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析1.澳大利亞養(yǎng)老機構(gòu)運營管理及效勞經(jīng)驗分享〔2〕澳大利亞老人靠什么生活？澳大利亞老人享有的社會效勞包含：養(yǎng)老金效勞和養(yǎng)老醫(yī)療保健效勞。而其中養(yǎng)老金福利由“公共養(yǎng)老保障金〞“職業(yè)年金〞“個人養(yǎng)老儲蓄金〞三局部組成；社會效勞養(yǎng)老金養(yǎng)老醫(yī)療保健公共養(yǎng)老保障金職業(yè)年金個人養(yǎng)老儲蓄國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析1.澳大利亞養(yǎng)老機構(gòu)運營管理及效勞經(jīng)驗分享〔3〕誰為澳大利亞老人提供效勞？對于養(yǎng)老職責(zé)的承擔(dān)問題，澳大利亞政府已由資源統(tǒng)管成功過度到下放給民間；政府舉辦養(yǎng)老機構(gòu)弊端明顯財政緊縮政府提供民間組織非政府組織慈善機構(gòu)私人公司過渡非盈利盈利盈利非盈利國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析1.澳大利亞養(yǎng)老機構(gòu)運營管理及效勞經(jīng)驗分享〔4〕澳大利亞老人享受養(yǎng)老效勞的方式澳大利亞對老人提供的效勞分兩類：“院所照料〞和“社區(qū)照料〞，而其中社區(qū)照料又分為“老年公寓〞和“老年護理院〞；養(yǎng)老效勞院所照料社區(qū)照料老年公寓老年護理院個人養(yǎng)老儲蓄老年護理院的效勞對象根本屬于“介護老人〞，是以高水平醫(yī)護照料為主，如醫(yī)院手術(shù)后的照料、臨終關(guān)心等，老人大都是一些失去自理能力，有特殊醫(yī)療、生理和心理保健需要的。老年護理院的效勞對象根本屬于“自理老人〞和“介助老人〞，以生活照料為主，需要一定的醫(yī)療保健國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析1.澳大利亞養(yǎng)老機構(gòu)運營管理及效勞經(jīng)驗分享〔5〕澳大利亞養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)及運營管理澳大利亞政府制定的目標是每千名70歲以上的老年人口擁有108個養(yǎng)老機構(gòu)，其中護理院58個，老年公寓50個。目前老年公寓和護理院的床位在澳供不應(yīng)求，很多老年人都在等待的名單上，盡管政府已經(jīng)批準興建，但目前床位仍十分緊張。其建設(shè)運營主要特征有：政府總體規(guī)劃機構(gòu)準入制度人員準入制度準入監(jiān)管機制效勞機構(gòu)競爭機制國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析1.澳大利亞養(yǎng)老機構(gòu)運營管理及效勞經(jīng)驗分享〔6〕澳大利亞養(yǎng)老機構(gòu)效勞經(jīng)驗分享效勞提供者配置合理化效勞內(nèi)容細化、標準化效勞方式人性化員工培訓(xùn)職業(yè)化效勞質(zhì)量控制制度化國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析1.澳大利亞養(yǎng)老機構(gòu)運營管理及效勞經(jīng)驗分享〔7〕澳大利亞養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式對中國的啟發(fā)中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)剛剛起步，政府、醫(yī)療機構(gòu)、民間資本、企業(yè)、非盈利機構(gòu)、社團、社區(qū)、志愿者等社會各方力量的參與是大勢所趨和必由之路。澳大利亞成功的養(yǎng)老模式和運營機制對中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開展有著重要的借鑒和指導(dǎo)意義。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析2.美國太陽城開發(fā)模式〔1〕美國"太陽城"的主要工程分布、規(guī)模、配套和產(chǎn)品類型美國“太陽城〞目前有14個工程，其中亞利桑那州鳳凰城的“太陽城〞，是“太陽城〞的發(fā)源地。國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析2.美國太陽城開發(fā)模式〔2〕"太陽城"開發(fā)模式的九大特征屬于住宅開發(fā)性質(zhì)；依靠銷售回款盈利；限定55歲以上老人才能入住；專為健康活潑老人提供會所和戶外運動設(shè)施無醫(yī)療配套，主要依靠工程所在區(qū)域的大市政配套一般位于郊區(qū)，占地大，容積率低，拎包入住房價廉價，為洛杉磯市內(nèi)的三分之一附近一般都配有專為社區(qū)效勞的商業(yè)中心兼有旅游度假功能國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析2.美國太陽城開發(fā)模式〔3〕“太陽城〞的開發(fā)商和開發(fā)理念開發(fā)商：DelWebb和PulteHomes在美國太陽城的各個工程的展示大廳中，都張掛著太陽城的開發(fā)商——DelWebb和PulteHomes的合作歷程與合作理念。"DelWebbAndPulteHomes:Twolegacies,onecompany."PulteHomes,美國最大的住宅制造商之一，DelWebb，美國活潑老人住區(qū)建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)者，共同分享輝煌的歷史。Pulte始于1950年，而DelWebb始于1928年，并于1960年在鳳凰城西部建設(shè)了第一個退休老人的社區(qū)。現(xiàn)在，Pulte和DelWebb像一個公司一樣在一起合作，整合了他們的資源和數(shù)十年的經(jīng)驗，一起開發(fā)高質(zhì)量的老年住宅和社區(qū)。開發(fā)理念："YourCommunity,YourHome.BothReflectWhoYouAre"。國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析2.美國太陽城開發(fā)模式〔4〕"太陽城"開發(fā)模式對中國的啟發(fā)四點值得借鑒：住宅立項，依靠銷售迅速回款；客戶定位精準，以健康活潑老人為主要客群，為其進行產(chǎn)品定位，滿足其特殊的生活、交往、活動等的需求；不設(shè)醫(yī)療、護理等配套設(shè)施，降低了前期投入本錢，提高了資金使用效率，降低了開發(fā)風(fēng)險；在市場和產(chǎn)業(yè)鏈日趨成熟時，可與分時度假管理公司緊密合作，在工程開始時便實現(xiàn)訂單生產(chǎn)。國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析2.美國太陽城開發(fā)模式〔4〕"太陽城"開發(fā)模式對中國的啟發(fā)兩點不值得借鑒：中國地少人多的國情，不適合大量興建低密度、單層的單體建筑，應(yīng)以多層或小高層的單體形態(tài)為主；中國的公共醫(yī)療資源匱乏，如社區(qū)內(nèi)不能提供一定的醫(yī)療、護理配套、市政配套的公共資源又跟不上，就會影響老人的入住選擇。中國的老人和子女，選擇老年住區(qū)最為關(guān)系的，還是所在社區(qū)能否提供及時、持續(xù)的醫(yī)療、護理條件。國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析2.美國CCRC持續(xù)照料退休社區(qū)及其精細化管理效勞〔1〕CCRC的概念CCRE是指ContinueCareOfRetirementCommunity，持續(xù)照料退休社區(qū)。一般將老人按其健康活潑或需要照料的程度，分為以下三類：持續(xù)照料退休社區(qū)是指：在一個綜合社區(qū)中，為上述三類老人都能提供相應(yīng)的居住產(chǎn)品，以滿足老人在不同生理年齡階段，對居住和配套效勞的要求老人半護理老人全護理老人個人養(yǎng)老儲蓄一般在65歲～75歲之間，可以局部自理，或在醫(yī)院醫(yī)治后可以回家康復(fù)理療的老人。一般在75歲以上，行動不便或患有老年癡呆癥的老人，需要24小時看護和照料的老人。自理老人一般在55歲～65歲之間。國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析2.美國CCRC持續(xù)照料退休社區(qū)及其精細化管理效勞〔2〕CCRC開發(fā)模式有九大特征：滿足上述3類老人居住需求；根據(jù)三類老人的根本特征，產(chǎn)品類型有所區(qū)別；三類產(chǎn)品配比：12:2:1；附近緊鄰醫(yī)院，社區(qū)內(nèi)有醫(yī)療室，每層設(shè)置護士站；無大會所，但提供豐富的活動設(shè)施；設(shè)老人專屬食堂；只租不售，收取年費及入門費；工程多在郊區(qū)，以多層為主；效勞人員與老人比例1:1；國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析2.美國CCRC持續(xù)照料退休社區(qū)及其精細化管理效勞〔3〕美國CCRC區(qū)域劃分美國相對歐洲及其他興旺國家而言，其老齡化程度較輕，與中國當(dāng)前的老齡化階段較為接近。美國ccrc社區(qū)采取自費的模式，依住民與其簽定的契約內(nèi)容，提供各種型態(tài)的住屋、住民的效勞和健康效勞。CCRC區(qū)域劃分〔如圖〕：獨立生活區(qū)協(xié)助生活區(qū)專業(yè)護理區(qū)老年癡呆照顧區(qū)國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析2.美國CCRC持續(xù)照料退休社區(qū)及其精細化管理效勞〔4〕比照：美國CCRC居民與傳統(tǒng)社會族群雖然CCRC住民在住入護理之家，所花費的醫(yī)師照顧費用遠高于傳統(tǒng)社會族群。但在門診上花費的，卻比傳統(tǒng)社區(qū)老人低許多。此外CCRC居民對自己的壽命有較高期望，其死亡率也低于一般人口死亡率。住院照顧方面天數(shù)短、次數(shù)少一般保守老人平均價格貴、次數(shù)多時間長在護理之家照顧方面次數(shù)、天數(shù)多在護理之家照顧方面次數(shù)、天數(shù)少在機構(gòu)式照顧方面居住天數(shù)多、花費少在機構(gòu)式照顧方面居住天數(shù)少、花費多CCRC居民比較國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析2.美國CCRC持續(xù)照料退休社區(qū)及其精細化管理效勞〔5〕美國CCRC的消費群集及盈利方式CCRC面對的是高端的老齡人群，以入門費和月效勞費為根本收費方式，可返回押金。當(dāng)然除了以上的兩種類型之外還有其他的收費方式和類型，也有為了吸引顧客所采取的折扣或提供一定時間的免費入住等各種營銷的手段。國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析2.美國CCRC持續(xù)照料退休社區(qū)及其精細化管理效勞〔6〕CCRC開發(fā)模式對中國的啟發(fā)和借鑒三點值得借鑒：滿足了老人對健康管理、護理和醫(yī)療等根本養(yǎng)老需求；在同一社區(qū)中滿足了老人不同生理年齡階段的不同養(yǎng)老需求；經(jīng)營方式上的可取之處：通過會員費的收取，迅速回籠資金；開發(fā)商持有產(chǎn)權(quán)可以獲得抵押貸款進一步擴張；通過年費〔或月費〕獲得日常經(jīng)營收益；

通過出租店面獲得租金收益。國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析2.美國CCRC持續(xù)照料退休社區(qū)及其精細化管理效勞〔6〕CCRC開發(fā)模式對中國的啟發(fā)和借鑒三點值得商榷：由于配套設(shè)施要求較高，導(dǎo)致前期資金投入較大、資金回籠相對較慢；對于開發(fā)商而言，特別是新公司，入門費的收取難度較大；對于老人而言，入門費提前預(yù)付有風(fēng)險；國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析2.美國CCRC持續(xù)照料退休社區(qū)及其精細化管理效勞〔7〕總結(jié)：建設(shè)"復(fù)合型的老年住區(qū)"是中國養(yǎng)老地產(chǎn)的必由之路居住人群的復(fù)合效勞功能的復(fù)合產(chǎn)品形態(tài)的復(fù)合產(chǎn)業(yè)的復(fù)合盈利方式的復(fù)合國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析3.從上海親和源看中國社區(qū)居家型養(yǎng)老地產(chǎn)開展〔1〕上海親和源工程概況秀沿路申江路工程位于上海浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)，是中國首家集居家養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老為一體的老年會員制社區(qū)。國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析3.從上海親和源看中國社區(qū)居家型養(yǎng)老地產(chǎn)開展〔1〕上海親和源自身配套國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析3.從上海親和源看中國社區(qū)居家型養(yǎng)老地產(chǎn)開展〔1〕上海親和源綜合效勞社區(qū)效勞：家政效勞、事務(wù)代理、專業(yè)配餐、親情效勞等；健康效勞：健康咨詢、健康巡檢、健康檔案、健康指導(dǎo)、護理照料、體格檢查、疾病治療、心理輔導(dǎo)等；快樂效勞：主題活動、親和俱樂部、親和學(xué)堂、度假旅游、義工效勞、理財咨詢等；ERP信息管理系統(tǒng)國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析3.從上海親和源看中國社區(qū)居家型養(yǎng)老地產(chǎn)開展〔3〕上海親和源收費經(jīng)營模式親和源會員制社區(qū)的盈利模式：一種是購置產(chǎn)權(quán)〔50年〕，一種是會員制〔分為記名和不記名〕；中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險評估“銀發(fā)經(jīng)濟〞的龐大市場預(yù)示著中國“夕陽產(chǎn)業(yè)〞正在成為蒸蒸日上的朝陽產(chǎn)業(yè)。然而，因為缺乏配套政策和監(jiān)管，持有經(jīng)營要考慮資金風(fēng)險，經(jīng)