公租房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)投標(biāo)方案

1公租房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)投標(biāo)方案第一章項(xiàng)目背景和需求分析 第一節(jié)公租房現(xiàn)實(shí)意義和前景分析 一、公共租賃住房的基本概念與主要特征 二、發(fā)展公共租賃住房的必要性 四、當(dāng)前公共租賃住房存在的主要問(wèn)題 五、公共租賃住房的發(fā)展前景 第二節(jié)公租房管理存在的問(wèn)題及解決措施 二、解決公租房建設(shè)管理問(wèn)題的應(yīng)對(duì)措施 第二章項(xiàng)目整體設(shè)想與策劃 第一節(jié)運(yùn)營(yíng)管理整體設(shè)想與策劃 二、運(yùn)營(yíng)管理的機(jī)制 四、運(yùn)營(yíng)管理中的管理辦法 第二節(jié)擬采取的管理方式和工作計(jì)劃 二、擬采取的工作計(jì)劃 2五、其他工作 第三章項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)及人員配備 第一節(jié)項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu) 第二節(jié)人員配備原則 71 二、高效率的組織架構(gòu)和崗位配置 第三節(jié)崗位設(shè)置和人員配備情況 二、崗位職責(zé) 第四節(jié)員工培訓(xùn) 二、培訓(xùn)管理 二、項(xiàng)目新人考核 二、工作態(tài)度 3 五、電話 八、服務(wù)的六個(gè)基本技能 九、員工的集中特殊服務(wù)制度 第四章承接查驗(yàn)及資產(chǎn)管理檔案建立 二、現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收主要項(xiàng)目 五、承接查驗(yàn)注意事項(xiàng) 七、承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理及時(shí)限 八、承接查驗(yàn)后物業(yè)的移交及相關(guān)責(zé)任 九、承接查驗(yàn)備案 第二節(jié)資產(chǎn)管理檔案建立 二、固定資產(chǎn)的驗(yàn)收程序 第三節(jié)前期管理工作方案 4二、常規(guī)性便民服務(wù)項(xiàng)目 第五章入住及續(xù)租管理方案 第一節(jié)入住公約 第二節(jié)入住管理方案 二、管理方案 第三節(jié)租戶續(xù)租工作方案 二、租金執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 三、職責(zé)分工 第六章房屋及公共設(shè)施的運(yùn)行養(yǎng)護(hù) 第一節(jié)整體工作設(shè)想 二、共用部位維修養(yǎng)護(hù)管理工作流程 第二節(jié)共用部位維修養(yǎng)護(hù) 二、共用部位維修養(yǎng)護(hù)管理要點(diǎn) 第七章機(jī)電設(shè)備的維護(hù)管理 第一節(jié)總體工作設(shè)想 一、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理與維護(hù)保養(yǎng) 二、共用設(shè)施設(shè)備管理工作流程 第二節(jié)其他管理事項(xiàng) 5二、節(jié)能管理 第三節(jié)智能化系統(tǒng)的維護(hù)管理 一、門禁對(duì)講系統(tǒng) 二、閉路監(jiān)控 三、電子巡更系統(tǒng) 四、智能化系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃 第八章公共秩序安全、消防等管理 第一節(jié)安全管理 二、日常秩序服務(wù) 第二節(jié)交通車輛管理 二、交通車輛管理的工作標(biāo)準(zhǔn) 四、車輛秩序服務(wù)人員要求 二、消防宣傳教育能力建設(shè) 四、組織疏散能力建設(shè) 第九章環(huán)境衛(wèi)生管理方案 6第一節(jié)保潔管理方案 二、管理目標(biāo) 五、具體工作要求 第二節(jié)保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)流程 二、基本要求 五、保潔工作流程圖 第三節(jié)衛(wèi)生消殺工作方案 二、“消殺”工作設(shè)想 第四節(jié)公共場(chǎng)所、物業(yè)共用部位的環(huán)境衛(wèi)生管理 242 二、清潔衛(wèi)生的日常管理 第五節(jié)保潔員行為規(guī)范 二、行為舉止要求 三、服務(wù)態(tài)度 7四、行走 五、員工工作操作時(shí)的行為舉止 第六節(jié)保潔人員管理 二、工具交接 三、保潔物品申購(gòu)領(lǐng)用、使用 五、保潔人員的培訓(xùn) 第七節(jié)突發(fā)事件保潔應(yīng)急措施 254第十章環(huán)境綠化養(yǎng)護(hù)管理 第一節(jié)綠化養(yǎng)護(hù)要求和方法 二、喬木修剪、整形 五、綠化澆灌類 八、地被植物澆灌 九、花壇花境澆灌 十二、灌木施肥 8 第二節(jié)綠化養(yǎng)護(hù)管理制度 二、綜合綠化管理規(guī)定 四、外圍綠化管理過(guò)程中注意事項(xiàng) 五、室內(nèi)租擺綠植管理規(guī)定 六、綠化養(yǎng)護(hù)人員和監(jiān)督管理人員職責(zé) 第三節(jié)綠化養(yǎng)護(hù)機(jī)械管理 二、綠籬機(jī)維修保養(yǎng)及儲(chǔ)存 第四節(jié)綠化服務(wù)工作重點(diǎn)和措施 二、室外綠化 五、綠化管理應(yīng)急搶險(xiǎn)方案 第十一章客戶服務(wù)管理 9第一節(jié)服務(wù)方式和內(nèi)容 285 二、服務(wù)關(guān)注點(diǎn) 第二節(jié)客戶服務(wù)流程 二、客戶投訴處理流程 第三節(jié)客戶服務(wù)評(píng)價(jià) 二、客戶服務(wù)評(píng)價(jià)體系 第十二章社區(qū)文化建設(shè)方案 第一節(jié)社區(qū)文化建設(shè)構(gòu)想 二、文化建設(shè)的總體思路 四、社區(qū)文化活動(dòng)精彩展現(xiàn) 五、社區(qū)文化建設(shè)的效果評(píng)估 第二節(jié)文化建設(shè)工作方案 第三節(jié)社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃 二、社區(qū)文化的特點(diǎn) 四、社區(qū)文化活動(dòng)規(guī)劃 五、社區(qū)文化活動(dòng)實(shí)施計(jì)劃 第四節(jié)特色服務(wù) 第十三章公租房服務(wù)管理制度 第一節(jié)管理宗旨與行為規(guī)范 二、職工行為道德規(guī)范 第二節(jié)各項(xiàng)管理制度 二、巡視制度 四、交接班制度 五、接待來(lái)訪和回訪制度 九、工作制度 十二、消防制度 第十四章應(yīng)急事件處理預(yù)案 第一節(jié)應(yīng)急疏散預(yù)案 第二節(jié)火警處理應(yīng)急預(yù)案 第三節(jié)水浸/跑水應(yīng)急預(yù)案 第四節(jié)突發(fā)停電應(yīng)急處理預(yù)案 355第五節(jié)停水應(yīng)急預(yù)案 第六節(jié)燃?xì)庑孤?yīng)急預(yù)案 第七節(jié)電梯困人應(yīng)急預(yù)案 第八節(jié)高空墜物應(yīng)急預(yù)案 第九節(jié)地震應(yīng)急處理預(yù)案 第十節(jié)防疫應(yīng)急處理預(yù)案 第十一節(jié)防汛(暴雨)防強(qiáng)風(fēng)應(yīng)急處理預(yù)案 第十二節(jié)掃雪除冰應(yīng)急預(yù)案 第十三節(jié)觸電應(yīng)急處理預(yù)案 399第十四節(jié)噪音污染應(yīng)急處理預(yù)案 第十五節(jié)停車收費(fèi)系統(tǒng)故障應(yīng)急處理預(yù)案 第十六節(jié)門禁道閘系統(tǒng)使用異常應(yīng)急處理預(yù)案 第十七節(jié)發(fā)現(xiàn)可疑物品、爆炸物品應(yīng)急處理預(yù)案 414第十八節(jié)發(fā)生盜竊、搶劫事件應(yīng)急處理預(yù)案 第十九節(jié)發(fā)生打架、斗毆事件應(yīng)急處理預(yù)案 (二)其他法律法規(guī)。(以下內(nèi)容根據(jù)招標(biāo)文件及項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行修改)第一章項(xiàng)目背景和需求分析第一節(jié)公租房現(xiàn)實(shí)意義和前景分析府工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。尤其是2008年以來(lái)，國(guó)家投入了大斷完善而興起的一種有效解決低收入家庭住房問(wèn)題的保障公共租賃住房是指投資者(政府或企業(yè)等)持有房源，公共租賃住房與其他以銷售為主的保障性住房最大的大力發(fā)展公共租賃住房有利于盡快緩解保障性住房供減少。與此同時(shí)，我國(guó)每年城市化新增城市人口約1000萬(wàn)短缺的時(shí)期，加大力度供應(yīng)實(shí)物形式的保障房是非常必要大力發(fā)展公共租賃住房有利于多層次解決各類低收入大力發(fā)展公共租賃住房有利于彌補(bǔ)租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后個(gè)體提供的租房市場(chǎng)在租金和租賃期限等方面都存在很大保障體系將同時(shí)向"非低收入群體"和流動(dòng)人口理念的轉(zhuǎn)變。三、國(guó)際經(jīng)驗(yàn)及對(duì)我國(guó)的借鑒意義美國(guó)、瑞典、新加坡等不同類型的國(guó)家，都按照“市場(chǎng)——救濟(jì)型",或按“市場(chǎng)——福利型"的二元政策導(dǎo)向來(lái)實(shí)現(xiàn)"居者有其屋"的住房發(fā)展目標(biāo)。即在經(jīng)濟(jì)起飛的初期，住房嚴(yán)重短缺，主要由政府主導(dǎo)來(lái)解決住房問(wèn)題；當(dāng)社會(huì)主要群體的住房問(wèn)題解決之后，實(shí)施市場(chǎng)化為主渠道，但對(duì)低收入家庭的住房保障一直存在并形成穩(wěn)定的社會(huì)制度。雖然中國(guó)的國(guó)情和當(dāng)前的發(fā)展背景與其他國(guó)家存在較大差異，不適宜簡(jiǎn)單地照搬國(guó)外的公共住房政策，但從一些國(guó)家的住房保障實(shí)踐和相對(duì)成熟的公共住房制度中，可以在公共住房模式選擇、建設(shè)方式、分配以及管理制度等方面獲得很多值得借鑒的寶貴經(jīng)驗(yàn)。(一)國(guó)外的主要住房保障形式出租房，即公共住房；二是政府通過(guò)干預(yù)房?jī)r(jià)，保證低價(jià)位住房供應(yīng)；三是政府直接分配住房保障資金，提供中低收入者的住房消費(fèi)資金。不僅各國(guó)住房保障形式不同，即使同一國(guó)家，在不同時(shí)期、不同發(fā)展階段，所實(shí)施的保障政策也不同；這種差異根源于不同的社會(huì)歷史環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，是由政府干預(yù)目標(biāo)、住房供求環(huán)境和政府財(cái)政支持能力決定的。不同的方式各有利弊，可交替使用，并且需要根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和住房供需關(guān)系的變化不斷進(jìn)行調(diào)整。(二)通過(guò)公共租賃住房實(shí)現(xiàn)“人人有房住”的發(fā)展目標(biāo)為保障無(wú)力購(gòu)房者的住房需求，國(guó)外在制定公共住房政策時(shí)普遍重視公共租賃住房的發(fā)展，為最低收入者提供“托底性"保障。普遍面對(duì)的是低收入群體，還有一些特殊崗位種過(guò)渡性的保障方式。各國(guó)租賃住房的比例都相當(dāng)可觀。以英國(guó)為例，在比例約30%的租賃住房中，20%左右是政府提供的公共租賃住房，10%為私人租賃住房。英國(guó)政府把持續(xù)供應(yīng)可負(fù)擔(dān)住宅列為重要的施政目標(biāo)，在倫敦2004年的新規(guī)劃中，要求中心區(qū)新增房屋的1/4為可負(fù)擔(dān)用房。美國(guó)的一些州政府對(duì)申請(qǐng)房租補(bǔ)貼的低收入家庭限定的房屋租金標(biāo)準(zhǔn)為700美元以下。根據(jù)法律規(guī)定租房家庭只需支付其收入的1/3左右作為房租，剩余部分由政府付給房法國(guó)則是依靠企業(yè)(組織)聯(lián)合體(主要是HLM)提供廉租住房。HLM組織內(nèi)共有850多個(gè)單位，其中有低租金住房機(jī)構(gòu)293家，低租金住房股份有限公司324家。HLM主要職責(zé)是直接建設(shè)住房和改建舊房為公共住房后再低價(jià)出租。法國(guó)國(guó)會(huì)每年通過(guò)預(yù)算安排住房資金，支持“低租金住房”建設(shè)，在每套"低租金住房"中政府資金占5%;其余95%建資金，由加入HLM的企業(yè)從住房基金中以優(yōu)惠利率(4.2%,商業(yè)貸款利率則高達(dá)10%)貸款開(kāi)發(fā)建設(shè)。HLM房屋開(kāi)發(fā)商所交的稅僅為5%,低于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，這樣建造的低租金住房，按3s年返還計(jì)算，其租金水平為市場(chǎng)租金1/3-1/2.法國(guó)規(guī)定低低租金住房最低標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積35平方米，HLM的房屋租金僅為家庭收入的10%。(三)建立行之有效的公共租賃住房管理體系(四)通過(guò)完善的制度確保公共住房分配的公平性能否公平合理地分配，直接關(guān)系到公共住房政策實(shí)施的效(五)借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，大力發(fā)展公共租賃住房很多國(guó)家在制定住房目標(biāo)和發(fā)展規(guī)劃時(shí)，都把中低收入群體的住房問(wèn)題放在突出位置；在政策的制定上，重視對(duì)需求人群的市場(chǎng)細(xì)分，針對(duì)不同的人群實(shí)施相應(yīng)的策略，從而在最大程度上實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的相統(tǒng)一；在相關(guān)住地進(jìn)行相關(guān)立法工作，細(xì)化政府的責(zé)任、義務(wù)和權(quán)力，同時(shí)也明確了住房政策的具體操作規(guī)則，使得政策有法可依、有西方國(guó)家市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，政府傾向于在現(xiàn)有的市場(chǎng)框架下尋求解決住房問(wèn)題的最優(yōu)方法，并且在這個(gè)過(guò)程中，政府利用多種手段多管齊下，從不同方面來(lái)支持制定的住房而從結(jié)果上看，這些措施的運(yùn)用對(duì)該國(guó)住房市場(chǎng)的發(fā)展可謂起到了良好的推動(dòng)作用；重視租賃方式在解決住房問(wèn)題中的作用。對(duì)社會(huì)出租住房的需求程度，本質(zhì)上依賴于住房存量如何恰當(dāng)?shù)貪M足社會(huì)住房的需求。缺乏租賃價(jià)格合理的房屋是提供社會(huì)租賃住房的一個(gè)重要原因。因此，與住房補(bǔ)貼制度相比，許多國(guó)家已將社會(huì)出租住房作為一項(xiàng)重要的住房保障措施。但國(guó)外有完善的準(zhǔn)入審查和退出制度，家庭收入誠(chéng)信公開(kāi)透明，這些都是實(shí)施公共租賃住房的關(guān)鍵。四、當(dāng)前公共租賃住房存在的主要問(wèn)題由于我國(guó)公共租賃住房剛剛起步，在不斷完善的進(jìn)程中也顯現(xiàn)出一些突出問(wèn)題，主要表現(xiàn)在以下三點(diǎn)：(一)制度法規(guī)體系尚不健全缺乏統(tǒng)一的約束性，如有些地方規(guī)定只有40平方米，有些地方建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)則達(dá)到90平方米。(二)覆蓋人群相對(duì)較窄收入的80%;符合以上條件且年滿35周歲的單身人士也可受公共租賃住房政策的低收入住房困難家庭及新就業(yè)人員(三)資金短缺，房源供給嚴(yán)重不足(四)維護(hù)成本較高。政府后續(xù)補(bǔ)貼較多公共租賃住房對(duì)政府的管理效率提出了更高要求，同目前我國(guó)城鄉(xiāng)居民人均住房面積已經(jīng)接近30平方米，總體率已超過(guò)70%。但是，房?jī)r(jià)高漲、普通居民支付能力下題目益突出。適合各種收入階層的、易靈活調(diào)整的公共租(一)建立長(zhǎng)效保障機(jī)制。緩解供需矛盾應(yīng)模式，導(dǎo)致政府手中缺乏持續(xù)穩(wěn)定的保障性房源，每年都要迫于低收入家庭的住房需求壓力大量開(kāi)工建設(shè)保障民障性住房只能越建越遠(yuǎn)，勢(shì)必會(huì)脫離低收入家庭的實(shí)際需發(fā)展公共租賃住房，可以有效緩解土地供應(yīng)緊張的矛(二)完善保障制度，滿足低收入家庭住房需求(三)強(qiáng)化政府的調(diào)控作用，促進(jìn)企業(yè)參與市場(chǎng)化運(yùn)作公共租賃住房的后續(xù)管理也是將要面臨的一個(gè)重大難(四)發(fā)展政策性住房金融，拓展資金來(lái)源渠道機(jī)構(gòu)的主要責(zé)任將是向中低收入居民家庭提供優(yōu)惠的低息(五)循序漸進(jìn)，做好公共租賃住房的規(guī)劃和前景設(shè)計(jì)第二節(jié)公租房管理存在的問(wèn)題及解決措施(一)質(zhì)量得不到保證1.在現(xiàn)階段的公共租賃房建設(shè)中，主要是現(xiàn)場(chǎng)人工作3.國(guó)家對(duì)公共租賃房尚未制定公共租賃住宅性能認(rèn)定(二)資金問(wèn)題資金問(wèn)題是影響公共租賃住房供給穩(wěn)定性和持久性的公共租賃房既要解決"房源"所需的資金，還要負(fù)擔(dān)長(zhǎng)期的國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的建設(shè)管理程序無(wú)法滿足公共租賃房建設(shè)的(四)租賃管理不到位(1)租金水平確定不科學(xué)，或過(guò)于接近市場(chǎng)租金，或(2)租金使用制度的設(shè)計(jì)有漏洞，使用的優(yōu)先排序不(一)健全公租房科學(xué)建設(shè)體系各類安置房等保障性住房，能夠覆蓋占城市人口30%以上的租房建設(shè)進(jìn)度、投放進(jìn)度都可適度超前，盡可能"應(yīng)保盡?！?避免市民申請(qǐng)幾年都得不到保障房的困局。儲(chǔ)備體系，抓好儲(chǔ)備土地的“兩個(gè)循環(huán)”,確保公租房前期租房建設(shè)提供充足的建設(shè)資金。另外還可以通過(guò)投融資方(二)科學(xué)管理公共租賃房(1)將公共租賃房建設(shè)納入各級(jí)政府的財(cái)政預(yù)算。公(2)規(guī)定住房保障水平。各級(jí)政府是住房的保障主體，對(duì)行政區(qū)域內(nèi)的缺房者要切實(shí)履行保障責(zé)任，做到應(yīng)保盡(3)確定公共租賃房的建設(shè)重點(diǎn)。我國(guó)大中城市以及(1)要合理確定租金水平。由物價(jià)部門和財(cái)政部門根(2)要實(shí)行差別化管理。一方面，允許一個(gè)城市內(nèi)不(3)要加強(qiáng)租金使用管理。政府投資建設(shè)公共租賃住第三節(jié)項(xiàng)目需求分析(根據(jù)項(xiàng)目具體情況參照編制)實(shí)行"人、房共管"模式，承擔(dān)公租房管理，如協(xié)助采期巡查；負(fù)責(zé)房屋消防安全隱患和結(jié)構(gòu)安全隱患的定期排10.負(fù)責(zé)日常租金收繳、糾紛處理及入戶調(diào)查等承租對(duì)象動(dòng)態(tài)管理。其中，租金收繳率須達(dá)到95%及以上的標(biāo)準(zhǔn)，(一)總體要求：(二)公租房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)的具體工作內(nèi)容包括：2.配合主管部門做好公租房相關(guān)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)和匯總工租人簽訂《公共租賃住房租賃合同》,辦理房屋入住手續(xù)，(1)負(fù)責(zé)對(duì)公租房小區(qū)的巡查及住戶走訪工作，對(duì)各1)房屋使用情況，如是否存在轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、擅自調(diào)換2)房屋原有設(shè)施設(shè)備使用情況，如是否存在改變?cè)?)房屋原有結(jié)構(gòu)保持情況，如是否存在違章搭建、改4)保障家庭信息變化情況，如家庭人員數(shù)量、收入等5)保障家庭的活動(dòng)情況，如是否存在利用房屋進(jìn)行疑6)其他因法律法規(guī)規(guī)定的、鄰里投訴或管理機(jī)構(gòu)布置(2)負(fù)責(zé)公租房入住對(duì)象的租金收繳工作，應(yīng)提供多并開(kāi)具統(tǒng)一票據(jù)；做好欠繳租金的催繳工作；每月25日后繳率不低于95%;(3)協(xié)助主管部門做好公租房入住對(duì)象資格審核、年系統(tǒng)錄入等工作應(yīng)在5個(gè)工作日以內(nèi)完成；(4)協(xié)助主管部門辦理公租房住戶的入住、退出等相(5)負(fù)責(zé)公租房入住對(duì)象的信息登記與核對(duì)工作，對(duì)(6)協(xié)助主管部門登記公租房入住，使用情況，發(fā)現(xiàn)(7)受理公租房的報(bào)修申請(qǐng)，編制維修方案和計(jì)劃，(8)開(kāi)展日常巡查，加強(qiáng)房屋安全監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)住戶違章搭蓋、改變房屋用途或擅自拆改房屋的行為應(yīng)當(dāng)及時(shí)制(9)協(xié)助主管部門核實(shí)、處理群眾投訴，舉報(bào)；(10)協(xié)助主管部門定期做好數(shù)據(jù)錄入住房保障系統(tǒng)和(1)負(fù)責(zé)做好職責(zé)范圍內(nèi)公租房的維修養(yǎng)護(hù)工作。(2)建立房屋修繕制度，實(shí)行便民報(bào)修和回訪，房屋零修、維修及時(shí)率90%以上，房屋完好率達(dá)到100%。(3)維護(hù)維修工作流程：對(duì)保障對(duì)象申報(bào)的報(bào)修情況應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘。1)小修由我方負(fù)責(zé)并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用，包括：承租方入2)我方將大修的維修所需材料清單以及印證資料一并交由主管部門指定的機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核，大修費(fèi)用由采購(gòu)人承①單戶單次維修金額在1000元(含)以內(nèi)，由我方購(gòu)②單戶單次維修金額超過(guò)1000元以上由我方報(bào)送主管(1)負(fù)責(zé)納入運(yùn)營(yíng)管理范圍內(nèi)公租房的投訴及違規(guī)裝事宜(處理率達(dá)到100%),及時(shí)制止新入住的住戶進(jìn)行違規(guī)(2)我方在日常管理和巡查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)保障家庭有違(3)違約處置工作流程如下：發(fā)現(xiàn)違約情況后，在3及時(shí)報(bào)送主管部門。我方應(yīng)在每月25日向主管部門報(bào)送當(dāng)(4)承租戶經(jīng)多次整改通知后仍拒不整改的，經(jīng)主管(1)負(fù)責(zé)受理保障對(duì)象退出公租房申請(qǐng)，在3個(gè)工作(2)根據(jù)主管部門要求，負(fù)責(zé)及時(shí)騰退不再符合住房(4)對(duì)退出的公租房應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)完成房屋清空(5)我方應(yīng)在每月25日向主管部門報(bào)送當(dāng)期終止退出(1)與其申報(bào)收入有明顯不符的高消費(fèi)行為；(2)取得公租房半年內(nèi)未入住或?qū)⒊凶獾墓夥繜o(wú)故(3)公租房發(fā)生轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓、出租、調(diào)換，經(jīng)(4)家庭收入，資產(chǎn)，住房情況發(fā)生明顯變化未按規(guī)(5)未按規(guī)定辦理入住登記，居住期間人員變動(dòng)；(6)其他違反規(guī)定的情形。(一)付款方式1.我方領(lǐng)取成交通知書30日歷天內(nèi)須向采購(gòu)人繳納一年合同額5%履約保證金(銀行轉(zhuǎn)賬、轉(zhuǎn)賬支票、銀行匯票、保險(xiǎn)或金融機(jī)構(gòu)出具的保函等)。履約保證金在合同到期后2.預(yù)付款支付：在合同簽訂且具備實(shí)施條件后15日歷天內(nèi)支付一年合同額的10%作為預(yù)付款。采購(gòu)人可根據(jù)項(xiàng)目(二)服務(wù)費(fèi)用的支付根據(jù)考核結(jié)果按比例每季度支付序號(hào)當(dāng)季考核最終得分服務(wù)費(fèi)的支付1≥95分服務(wù)費(fèi)的支付比例為100%2≥90分，<95分服務(wù)費(fèi)的支付比例為95%,所余費(fèi)用不再另行支付3≥85分，<90分服務(wù)費(fèi)的支付比例為90%,所余費(fèi)用不再另行支付4≥80分，<85分支付5≥60分，<80分分<80分，甲方有權(quán)終止服務(wù)合同，并不予退還履約保證金。6<60分委托運(yùn)營(yíng)費(fèi)不支付。甲方有權(quán)終止服務(wù)合同，并不予退還履約保證金。考核表序號(hào)考評(píng)指標(biāo)考評(píng)內(nèi)容考核內(nèi)容扣分因素考核方式考核得分1項(xiàng)目機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)設(shè)置按投標(biāo)文件設(shè)置固定辦公場(chǎng)所；未按響應(yīng)文件設(shè)置扣11現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)辦公設(shè)施辦公場(chǎng)所內(nèi)設(shè)備和設(shè)施滿足辦公設(shè)備和設(shè)施不健全扣11現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)服務(wù)點(diǎn)建設(shè)我方提供固定對(duì)外服務(wù)點(diǎn)，每個(gè)對(duì)外服務(wù)點(diǎn)要有醒目提示方便查找并開(kāi)辟殘疾人通道，在顯眼位無(wú)醒目提示、無(wú)舉報(bào)電話、無(wú)服務(wù)電話，無(wú)殘疾人通道，無(wú)業(yè)務(wù)公告欄的每項(xiàng)扣0.5分；對(duì)舉報(bào)無(wú)記錄的扣0.2分，無(wú)處理意見(jiàn)的扣4現(xiàn)場(chǎng)檢查臺(tái)賬置布置投訴舉報(bào)電話和24小時(shí)服務(wù)電話；0.2分，該項(xiàng)最高扣2員工建設(shè)符合按投標(biāo)文件中人員配備情發(fā)現(xiàn)人員配備不足，1人扣1分；人員更換未向采購(gòu)人報(bào)備的1人扣0.5分。2隨機(jī)查驗(yàn)員工建設(shè)員工具備掌握公租房相關(guān)政策和業(yè)務(wù)知識(shí)，熟練運(yùn)用省住保系統(tǒng)和辦公軟件；未建立員工培訓(xùn)制度的扣2分，發(fā)現(xiàn)未培訓(xùn)上崗的員工則一人扣1分，對(duì)政策知識(shí)一問(wèn)三不知的1人扣1分。2隨機(jī)查驗(yàn)工作機(jī)制有完善的內(nèi)部管理制度；制度建立不完善扣0.5現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)崗位設(shè)置明確、職責(zé)清晰；崗位設(shè)置不明確、不清晰扣0.5分。隨機(jī)查驗(yàn)管理人員統(tǒng)一著裝、掛牌上崗；管理人員未統(tǒng)一著裝、未掛牌上崗扣0.5分。隨機(jī)查驗(yàn)建立獎(jiǎng)懲制度；未建立獎(jiǎng)懲制度扣0.5現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)工作報(bào)送安排專人負(fù)責(zé)各及時(shí)、準(zhǔn)確填報(bào)統(tǒng)計(jì)報(bào)表，并進(jìn)無(wú)專人負(fù)責(zé)的，扣1分，未及時(shí)報(bào)送每次扣0.2分，最多扣1分。2日常記錄行統(tǒng)計(jì)分析、處理業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，每月25日前將報(bào)表報(bào)送采購(gòu)人或主管部門；2入住管理人員基礎(chǔ)信息辦理入住手續(xù)時(shí)，住戶基本資料要完整收集；抽查比例為10%,最少不低于30戶，不達(dá)標(biāo)扣1分，最高扣4分。4隨機(jī)查驗(yàn)租賃合同簽訂住戶辦理入住手續(xù)，要簽訂租賃抽查比例為10%,最少不低于30戶，不達(dá)標(biāo)2隨機(jī)查驗(yàn)3租金管理租金標(biāo)準(zhǔn)租金標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)算公式和收取標(biāo)準(zhǔn)需掛墻顯著位置不達(dá)標(biāo)扣2分。2現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)租金收繳保證租戶按時(shí)按量繳納租金，每年度租金收繳率達(dá)到100%,收繳租金使用統(tǒng)一的票據(jù)開(kāi)票；收繳率每降低1%,扣除1分，最高扣6分。6檢查核對(duì)票據(jù)系統(tǒng)錄入租金收繳并及時(shí)錄入系統(tǒng)；未錄入系統(tǒng)，扣0.5分，最高扣2分。2隨機(jī)查驗(yàn)4信息及變更管理變更管理因保障家庭人員、保障類型等發(fā)生變化仍符合保障條件，三個(gè)工作日內(nèi)做好變更受理及系統(tǒng)操作，審核完成后需在三個(gè)工作日內(nèi)完成租金調(diào)整及合同簽訂；未在規(guī)定時(shí)間完成的，發(fā)現(xiàn)一次扣0.5分，2隨機(jī)查驗(yàn)?zāi)陮徆芾砑皶r(shí)通知保障家庭參加年審，年審率達(dá)到100%;年審率每降低1%,扣除0.5分，最高扣22查閱資料續(xù)租管理及時(shí)辦理保障家庭的續(xù)租申請(qǐng)；未及時(shí)辦理續(xù)租手續(xù)，一戶扣0.1分，最高扣2查閱資料信息更新及時(shí)更新信息系統(tǒng)保障對(duì)象的各類信息(例如變更、年審、續(xù)租等),并做好人員信息卡的變更未及時(shí)處理變更并錄入系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)一戶扣0.5分，最高扣6分。6檢查隨機(jī)查驗(yàn)5房巡查每月戶巡查不少發(fā)現(xiàn)一戶未巡查到位，6隨機(jī)屋巡查管理檢查于一次；扣0.5分，最高扣6分。電話回訪巡查報(bào)告根據(jù)采購(gòu)人或主管部門的要求，要有詳細(xì)的重點(diǎn)監(jiān)管和一般監(jiān)管保障家庭的巡查對(duì)重點(diǎn)監(jiān)管保障家庭無(wú)巡查或整改記錄，每一戶扣0.5分，最高扣2分；一般監(jiān)管保障家庭無(wú)巡查或整改記錄，每一戶扣0.2分，最高4檢查臺(tái)賬6房屋維修維修報(bào)點(diǎn)接到保障家庭的維修申請(qǐng)后，我方填寫報(bào)修登記單，并在24小時(shí)內(nèi)上門查看，并通知維修單位及相關(guān)站所或監(jiān)理未及時(shí)上門查看的，每件扣0.5分，最高扣46檢查隨機(jī)查驗(yàn)未及時(shí)通知維修單位及相關(guān)部門，每件扣0.5分，最高扣2分。進(jìn)度跟蹤在維修單位修繕過(guò)程中，要全程記錄未做好，修繕單位未簽字、無(wú)前后照片對(duì)比的每件扣0.5分，最高扣4分。4檢查隨機(jī)查驗(yàn)竣工回訪修繕單位工程竣工后，我方要在未做回訪記錄打分的，每件扣0.5分，最高扣2檢查2個(gè)工作日內(nèi)上門做好回訪工隨機(jī)查驗(yàn)大修維修預(yù)算編制維修預(yù)算應(yīng)虛報(bào)或明顯高出市場(chǎng)維修價(jià)格的，扣6分。6檢查隨機(jī)查驗(yàn)返工維修維修返工率須控制到最低限度；每返工一次，扣0.2分，最高扣2分。2檢查電話回訪7違約管理違約管理處置存在違反合同約定的保障家未做好記錄及臺(tái)賬，每次扣0.5分，最高扣2分；未督促保障家庭整改到位，每戶扣0.5分，最高扣6分。8檢查隨機(jī)查驗(yàn)8終止退出管理主動(dòng)退出在受理保障家庭轉(zhuǎn)換方式申請(qǐng)后，三個(gè)工作日內(nèi)完成收房及租金結(jié)算等手續(xù)，并報(bào)送采購(gòu)人或主管部門；超過(guò)一個(gè)工作日扣0.5分，最高扣2分。2日常記錄被動(dòng)退出收到采購(gòu)人或主管部門出具的終止資格通知單后，三個(gè)工作日完成收房及租金超過(guò)一個(gè)工作日扣0.5分，最高扣2分。2日常記錄強(qiáng)制騰退配合采購(gòu)人做好強(qiáng)制騰退工作；不配合的每1戶，扣2分，最高扣4分。4日常記錄征收退出因政府行為公租房被征收的，做好騰退及政策解釋工作；不配合的每1戶，扣2分，最高扣4分。4日常記錄9綜合管理檔案管理一戶一檔歸集各類檔案，按檔案規(guī)定進(jìn)行門類分未按規(guī)定進(jìn)行歸檔的扣1分；檔案有缺失不清晰的每1件扣0.2分，最高扣2分。2檢查臺(tái)賬臺(tái)賬建設(shè)各類臺(tái)賬分門別類，查找方便迅速，制作精良，歸類準(zhǔn)確；無(wú)臺(tái)賬扣4分；內(nèi)容粗制濫造視情況扣分，最高扣4分。2檢查臺(tái)賬公益服務(wù)每季度不少于1次為公租房保障家庭舉辦公益服務(wù)內(nèi)容；每少一次扣0.5分，最高扣2分。2檢查隨機(jī)查驗(yàn)應(yīng)急響應(yīng)制定符合小區(qū)實(shí)際情況的應(yīng)急預(yù)案措施，每年不得少于一次應(yīng)急預(yù)案演練活動(dòng)；無(wú)應(yīng)急方案扣1分，無(wú)演練扣1分，最高扣22檢查臺(tái)賬總分自合同簽訂之日起3年，合同一年一簽。設(shè)備及工具、管理APP與服務(wù)管理系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)、升級(jí)及維護(hù) (如有)、器材、服裝、安全、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、維修、管理費(fèi)第二章項(xiàng)目整體設(shè)想與策劃第一節(jié)運(yùn)營(yíng)管理整體設(shè)想與策劃租賃管理+物業(yè)管理=運(yùn)營(yíng)管理。租賃管理內(nèi)容具體足問(wèn)題，如果物業(yè)管理做到"全封閉"運(yùn)作，只做公租房，經(jīng)營(yíng)租賃管理人員(經(jīng)租管理人員)既承擔(dān)租賃管理的處理突發(fā)事件能力，對(duì)物業(yè)管理中出現(xiàn)的矛盾可以及時(shí)化工程設(shè)備管理人員(工管人員)既是小區(qū)內(nèi)(樓宇)設(shè)施設(shè)備的大管家又是維修工，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)(樓宇)設(shè)施設(shè)備工、特種設(shè)備(電梯)維護(hù)、消防監(jiān)控、特種崗位值班。分需要秩序維護(hù)(保安)人員、保潔綠化人員等。綜合協(xié)調(diào)辦由不少于2人組成，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、統(tǒng)一調(diào)配各(一)租賃管理簽訂《公共租賃住房租賃合同》,合同的簽約主體、合按時(shí)繳納政府規(guī)定的公共租賃住房租金和房屋使用過(guò)程中(二)退出管理房結(jié)構(gòu)或使用性質(zhì)的；承租人無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)空置6個(gè)月以上的；拖欠租金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)累計(jì)6個(gè)月以上的；在公租房(三)監(jiān)督管理(動(dòng)態(tài)監(jiān)管)應(yīng)授權(quán)運(yùn)營(yíng)管理中心對(duì)承租戶履行合同約定情況進(jìn)行督檢查過(guò)程中，應(yīng)規(guī)定2名以上工作人員可持工作證，在至少1名成年家庭成員在場(chǎng)的情況下，進(jìn)入公租房檢查使用情第二節(jié)擬采取的管理方式和工作計(jì)劃(一)一種模式創(chuàng)造性地采用1+1管理模式，即：租賃管理+物業(yè)管理=運(yùn)營(yíng)管理。(二)二項(xiàng)承諾2.對(duì)承租戶的承諾：根據(jù)合同約定規(guī)范管理(包括租賃合同和物業(yè)管理協(xié)議)向承租戶提供服務(wù)，以“客戶滿意”(三)三個(gè)重點(diǎn)(1)房管所工作重心的轉(zhuǎn)移，脫離原來(lái)只管公房的管(2)加強(qiáng)職工責(zé)任心、學(xué)習(xí)法律法規(guī)、加強(qiáng)配合、團(tuán)獲得其他住房的，或在租賃期內(nèi)超過(guò)政府規(guī)定的收入標(biāo)準(zhǔn)(四)四大措施公共租賃住房在日常的管理中注重服務(wù)信息的采集與懲罰"趕"著員工朝前走。做到人人有動(dòng)力，個(gè)個(gè)有壓力，對(duì)持有住房保障機(jī)構(gòu)出具的通知單和搖號(hào)確定單號(hào)的心推薦3家裝飾公司與承租戶自找相結(jié)合的方式，對(duì)運(yùn)營(yíng)中心聯(lián)系的3家提前確立，提前溝通，并與其簽訂裝飾有關(guān)問(wèn)報(bào)房管部門采取行政手段予以約束。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，建筑裝修垃圾實(shí)行指定地點(diǎn)統(tǒng)一運(yùn)輸?shù)脑瓌t，裝修搬運(yùn)過(guò)程中電梯使用制定科學(xué)規(guī)范措施。我們最后的解決辦法就是訴諸法律。保證各種矛盾自行處理，就地解決，絕不上交。4.措施之四：物業(yè)管理各部工作，保安、保潔、工程維修、有序停車等措施得當(dāng)，配合租賃管理使其更加完善首先明確各部門負(fù)責(zé)人，保安保潔工作一個(gè)全管，使其成為一個(gè)協(xié)同協(xié)作的團(tuán)體，打破以往各自為營(yíng)的局面。更加注重人事(招聘)關(guān)，寧缺毋濫，使每位招聘的員工都個(gè)個(gè)是精兵強(qiáng)將，責(zé)任心、工作紀(jì)律進(jìn)一步加強(qiáng)，制定保潔綠化人員崗位責(zé)任制、保安人員崗位責(zé)任制，及相應(yīng)的考核獎(jiǎng)勵(lì)制度，充分調(diào)動(dòng)起積極性，充分監(jiān)督其動(dòng)態(tài)；保安保潔負(fù)責(zé)人要對(duì)每位員工了如指掌，對(duì)各崗位人員合理分工，做到人盡其用。工程維修作為工程部直屬力量，是公共租賃住房小區(qū)(樓宇)正常、安全使用的“保護(hù)神”,也是為承租戶提對(duì)樓內(nèi)的重要設(shè)施設(shè)備在工程師的指揮下做到定期檢查定期維修，并做好記錄，對(duì)接到綜合協(xié)調(diào)辦發(fā)來(lái)的維修指令，要立即前往維修，并及時(shí)反饋信息；如實(shí)填寫派工單，維修完畢及時(shí)歸隊(duì)；工程部要制定確實(shí)可行的工程維修人員(一)運(yùn)作程序系統(tǒng)3.激勵(lì)系統(tǒng)流程圖機(jī)制(二)工作計(jì)劃依據(jù)管理方式和管理流程，將工作計(jì)劃分為前期管理、入住管理和常規(guī)管理三部分，按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定如下管理工作計(jì)劃：1.前期管理工作計(jì)劃序號(hào)備注前期介入1.研究規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖，掌握工程施工現(xiàn)狀；2.從物業(yè)管理的角度，提出合理化建議。正在進(jìn)行二擬訂運(yùn)營(yíng)管理方案1.總結(jié)以往物業(yè)管理的成功2.對(duì)公租房小區(qū)展開(kāi)深入的調(diào)查研究；3.針對(duì)公共租賃住房特點(diǎn)，擬訂管理方案。已完成三組建運(yùn)營(yíng)管理隊(duì)伍1.人員的選拔；2.人員的培訓(xùn)；3.人員的上崗。四完善管理及辦公條件1.安排管理用房；2.安排員工宿舍；3.管理用物質(zhì)裝備。未建設(shè)管理用房五制定管理規(guī)章制度1.制定切合實(shí)際的各項(xiàng)制度、獎(jiǎng)懲條例；2.健全質(zhì)量管理體系。正在制定六物業(yè)的驗(yàn)收與接管1.依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，督促整改；2.辦理書面移交手續(xù)，做好遺留工程備案。序號(hào)入住手續(xù)辦理1.準(zhǔn)備好入住資料，配合入住儀式舉行；2.合理設(shè)置辦理入住手續(xù)的流程和崗位；3.為業(yè)主辦理入住手續(xù)，提供便利服務(wù)。二業(yè)主裝修管理1.對(duì)業(yè)主和裝修隊(duì)伍的培訓(xùn)；2.裝修申報(bào)審批；3.裝修施工過(guò)程監(jiān)管；4.裝修的驗(yàn)收。三檔案的建立和管理1.收集承租戶檔案資料；2.科學(xué)分類；4.運(yùn)用。四對(duì)承租戶的宣傳和培訓(xùn)1.進(jìn)行樓內(nèi)智能化設(shè)施設(shè)備的宣傳和培訓(xùn)；2.組織開(kāi)展針對(duì)性的特約服務(wù)及培訓(xùn)。3.正常期管理工作計(jì)劃序號(hào)公共設(shè)施維修保養(yǎng)1.制定養(yǎng)護(hù)和維修計(jì)劃方案；2.維修管理；3.養(yǎng)護(hù)管理。二機(jī)電設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)1.設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理；2.設(shè)備的運(yùn)行管理；3.設(shè)備的維修管理；4.設(shè)備能源和安全管理。三安保管理1.治安管理；2.交通、車輛管理；3.消防管理。四智能化設(shè)施管理1.智能化設(shè)施的日常使用操作；2.智能化設(shè)施的維護(hù)；3.智能化系統(tǒng)的完善。五小區(qū)環(huán)境管理1.園林綠化管理；2.清潔衛(wèi)生管理；3.環(huán)保管理。六財(cái)務(wù)管理1.財(cái)務(wù)賬務(wù)；2.費(fèi)用收取。七社區(qū)文化活動(dòng)開(kāi)展1.社區(qū)宣傳；2.舉辦社區(qū)活動(dòng)；3.提供社區(qū)服務(wù)。八便民服務(wù)和完善配套1.為業(yè)主提供便民服務(wù)；2.提供豐富多彩的無(wú)償或有償服務(wù)項(xiàng)目。4.公租房租金和物業(yè)費(fèi)收繳工作計(jì)劃規(guī)章制度在日常公租房運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)運(yùn)作中既是運(yùn)營(yíng)形成一整套涵蓋公租房運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)作和行政運(yùn)作各環(huán)節(jié)的體操作層的公共秩序維護(hù)員(保安)崗位責(zé)任制、保潔員崗管理維修服務(wù)承諾制度、公租房運(yùn)營(yíng)管理維修服務(wù)運(yùn)作程5.公共秩序維護(hù)(保安)工作制度公共秩序維護(hù)(保安)員工作紀(jì)律規(guī)范、公共秩序維護(hù)公共樓道保潔規(guī)程、垃圾清運(yùn)規(guī)程、消滅"四害"管理規(guī)范、管理的各方面工作，使檔案管理真正為公租房運(yùn)營(yíng)管理服(1)第一是收集：(2)其次是整理分類：1)管理工作資料、記錄(含電腦文檔、音像記錄)。2)運(yùn)營(yíng)管理中心的文件、通知、資料、歷次活動(dòng)記錄。3)管理規(guī)章及內(nèi)部管理制度資料。(3)最后是歸檔：1)運(yùn)營(yíng)管理中心重要資料(如開(kāi)發(fā)建設(shè)單位提供的資料)接收必須經(jīng)過(guò)運(yùn)營(yíng)管理中心負(fù)責(zé)人或其指定負(fù)責(zé)人驗(yàn)2)運(yùn)營(yíng)管理中心日常管理文件進(jìn)行發(fā)放及接收記錄，3)所有借用查閱檔案的，要進(jìn)行登記。盡可能把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲(chǔ)存，以便于儲(chǔ)開(kāi)展公租房小區(qū)文化活動(dòng)(作用一是活躍社區(qū)氣氛，二風(fēng)尚),開(kāi)展便民服務(wù)項(xiàng)目(通過(guò)自營(yíng)努力拓展服務(wù)項(xiàng)目，提高服務(wù)質(zhì)量，滿足承租戶其他需要)。第三章項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)及人員配備第一節(jié)項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)駐場(chǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)是實(shí)現(xiàn)XX公租房小區(qū)"公開(kāi)化管理、私緊意重性音理緊意重性音理車輛管理消防管理虎理行改管理品集理員工培訓(xùn)環(huán)境壹理財(cái)暮理育服霧H設(shè)備行設(shè)魚養(yǎng)設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)，各專業(yè)系統(tǒng)的定期保養(yǎng)和檢修，以及業(yè)戶提出的日常維修工作等。3.秩序維護(hù)部負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)物業(yè)管理范圍內(nèi)的消防、公共安全防范以及停車場(chǎng)管理等工作。4.客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)辦理業(yè)戶接待、問(wèn)訊、投訴、報(bào)修、社區(qū)文化、增值服務(wù)等工作和品質(zhì)監(jiān)管、清潔綠化，以及運(yùn)營(yíng)管理中心的人力資源管理、日常物資采購(gòu)、內(nèi)部員工培訓(xùn)、財(cái)務(wù)管理等工作。5.品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理范圍的品質(zhì)監(jiān)管，定期組織開(kāi)展跨部門品質(zhì)巡查、不合格現(xiàn)象分析、問(wèn)題整改、行政管理等工作。第二節(jié)人員配備原則XX公共租賃住房運(yùn)營(yíng)管理中心組建中，遵循以下的人員一、具有較高專業(yè)素養(yǎng)和敬業(yè)精神將為社區(qū)配備一支具有較高專業(yè)素質(zhì)和敬業(yè)精神的服專業(yè)素質(zhì)的評(píng)價(jià)是對(duì)人員的文化素質(zhì)、知識(shí)水平、服務(wù)意識(shí)、專業(yè)技能等各方面的綜合考評(píng)。公司通過(guò)自身的考核體制，將文化素質(zhì)高、服務(wù)意識(shí)強(qiáng)、知識(shí)水平高、專業(yè)技能精的優(yōu)秀人才挑選出來(lái)，配備給社區(qū)管理團(tuán)隊(duì)，為客戶提供工程設(shè)備運(yùn)行方面，值班機(jī)房實(shí)行24小時(shí)值班制，確均有安管員24小時(shí)巡邏。第三節(jié)崗位設(shè)置和人員配備情況序號(hào)崗位名稱崗位備注(一)管理人員1項(xiàng)目總經(jīng)理小計(jì)(二)行政管理1品質(zhì)經(jīng)理2品質(zhì)文員3行政文員4人事文員5出納小計(jì)(二)客戶服務(wù)部12客服管家3客服管理員4客服前臺(tái)5(三)工程維修部12工程領(lǐng)班3配電技工4維修技工5電梯技工6(四)秩序維護(hù)部12安全主管3安全領(lǐng)班4監(jiān)控中心56車場(chǎng)崗7巡邏崗8機(jī)動(dòng)崗(五)環(huán)境管理部123保潔員4綠化維護(hù)小計(jì)總計(jì)(一)項(xiàng)目總經(jīng)理工作職責(zé)4.負(fù)責(zé)處理各個(gè)環(huán)節(jié)中發(fā)生的維修問(wèn)題；5.負(fù)責(zé)下屬員工專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)與考核；6.負(fù)責(zé)項(xiàng)目消防設(shè)備、設(shè)施定期檢查維護(hù)；7.負(fù)責(zé)業(yè)戶反饋信息的處理和傳遞；8.負(fù)責(zé)裝修手續(xù)的辦理對(duì)裝修業(yè)戶實(shí)施書面告知工作；9.負(fù)責(zé)業(yè)戶裝飾裝修管理和違章裝修的處理；10.負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)施類突發(fā)事件的處理。(四)秩序維護(hù)工作職責(zé)1.負(fù)責(zé)項(xiàng)目的秩序維護(hù)、消防管理工作的安排、落實(shí)；2.負(fù)責(zé)檢查各崗位執(zhí)勤儀表、儀容以及職責(zé)履行情況；3.負(fù)責(zé)項(xiàng)目消防設(shè)備、設(shè)施定期檢查維護(hù)；4.負(fù)責(zé)業(yè)戶反饋信息的處理和傳遞；5.負(fù)責(zé)項(xiàng)目巡邏路線的制定、培訓(xùn)及實(shí)施；6.負(fù)責(zé)項(xiàng)目出、入口的裝修車輛及裝修人員實(shí)施出入證管理，對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)按時(shí)巡視；7.負(fù)責(zé)項(xiàng)目監(jiān)控中心及監(jiān)控設(shè)備、設(shè)施巡視管理；8.負(fù)責(zé)項(xiàng)目消防設(shè)備、設(shè)施的日常巡視管理；9.負(fù)責(zé)內(nèi)部培訓(xùn)計(jì)劃制定并組織實(shí)施、考核；10.負(fù)責(zé)日常工作中發(fā)現(xiàn)各類問(wèn)題的處理和信息傳遞工11.負(fù)責(zé)地下車庫(kù)機(jī)動(dòng)車出入、行駛、停放的管理。12.負(fù)責(zé)項(xiàng)目秩序維護(hù)及消防類突發(fā)事件的處理。(五)品質(zhì)管理職責(zé)管級(jí)以上人員培訓(xùn)和考核，并監(jiān)督各部門培訓(xùn)工作實(shí)施情(一)人員配置原則一支高素質(zhì)的服務(wù)隊(duì)伍必然是一個(gè)服務(wù)意識(shí)極強(qiáng)的組合，我公司一直非常重視服務(wù)意識(shí)的培養(yǎng)，也必然在本項(xiàng)目配備服務(wù)意識(shí)強(qiáng)的管理服務(wù)人員。著眼于管理現(xiàn)代化和組織科學(xué)化，為保障優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，在組織上采用扁平架構(gòu)，根據(jù)本項(xiàng)目的功能需要和客戶需求設(shè)部門，即客服部、安保部、工程部、環(huán)境部由項(xiàng)目總經(jīng)理直接調(diào)配管理。這樣既保證服務(wù)的高質(zhì)量，又實(shí)現(xiàn)運(yùn)行的高效率，來(lái)達(dá)到機(jī)構(gòu)精簡(jiǎn)，人員精干，工作高效的目3.重視文化素質(zhì)和專業(yè)技能：各類人員的配備，均要求有較高的知識(shí)水平和專業(yè)技能。根據(jù)不同的崗位設(shè)置，配備相應(yīng)文化水平和專業(yè)技能的使員工處于不斷完善和提高的最佳工作狀態(tài)。4.重視員工來(lái)源和個(gè)人素質(zhì)的考察：本項(xiàng)目是一個(gè)XX區(qū)域規(guī)模較大的公租房項(xiàng)目，因此對(duì)一方面重視個(gè)人品德的考察和控制。(二)資歷總體要求項(xiàng)目主要管理人員及業(yè)務(wù)骨干由我司選派作風(fēng)優(yōu)良、業(yè)務(wù)過(guò)硬的優(yōu)秀人才；基層服務(wù)人員通過(guò)社會(huì)招聘的方法解(三)人員素質(zhì)要求2.客服經(jīng)理：28-45歲，大學(xué)專科及以上學(xué)歷；具有33.安全經(jīng)理：28-45歲，大學(xué)?？萍耙陨蠈W(xué)歷；具有3年及以上同等職位管理經(jīng)驗(yàn)；具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能6.工程經(jīng)理：30-45歲，具有5年及以上同等職位管理(四)工作職責(zé)(1)接待來(lái)訪或來(lái)電，做好解答與記錄，及時(shí)傳遞客(3)收集客戶委托、投訴、建議和各類需求信息，準(zhǔn)(4)對(duì)于客戶咨詢事項(xiàng)給予主動(dòng)、文明、詳盡答復(fù)和(6)每月匯總、整理并歸檔各類合同、文件、各類人(7)員工各類手續(xù)的辦理，按上級(jí)要求對(duì)新員工進(jìn)行(3)對(duì)項(xiàng)目每日現(xiàn)金收支進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、整理，及時(shí)上交(4)及時(shí)準(zhǔn)確提供必要的財(cái)務(wù)信息；(5)負(fù)責(zé)項(xiàng)目倉(cāng)庫(kù)賬目建立、入庫(kù)物資驗(yàn)證、物品的(6)協(xié)助完成上級(jí)臨時(shí)安排的其他工作。(1)全面了解各專業(yè)工作標(biāo)準(zhǔn)，熟悉建筑結(jié)構(gòu)、樓座(2)協(xié)調(diào)運(yùn)營(yíng)管理中心各部門之間的信息溝通與接口；(3)接待業(yè)戶服務(wù)需求，做好解答與記錄，及時(shí)傳遞(4)收集、整理業(yè)戶意見(jiàn)、建議或投訴信息并上報(bào)，(5)跟蹤、落實(shí)檢查發(fā)現(xiàn)各類問(wèn)題，并及時(shí)傳遞相關(guān)(6)按期進(jìn)行物業(yè)費(fèi)的收?。?7)遇有緊急事故，通知并協(xié)助處理善后工作；(8)處理業(yè)戶委托的其他合同范圍內(nèi)事項(xiàng)；(9)負(fù)責(zé)前臺(tái)接待人員休班期間的替班，履行前臺(tái)接(10)完成上級(jí)交辦的臨時(shí)工作。(1)熟悉所管項(xiàng)目各種設(shè)備、設(shè)施情況；(2)服從工作安排，嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范操作；(3)按照各種設(shè)備操作方法，正確運(yùn)行，及時(shí)排除故(4)按時(shí)巡查設(shè)備運(yùn)行情況，定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)；(5)發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)檢查原因并上報(bào)(6)接到報(bào)修任務(wù)，及時(shí)提供維修服務(wù)，做到快速修(7)按規(guī)定要求交接班，夜間值班處理突發(fā)問(wèn)題應(yīng)詳(8)協(xié)助做好各項(xiàng)水電統(tǒng)計(jì)及收費(fèi)工作；(9)積極解決業(yè)戶反饋服務(wù)需求，及時(shí)傳遞服務(wù)需求(10)完成上級(jí)交辦的臨時(shí)工作。(1)熟悉所管項(xiàng)目各種設(shè)備、設(shè)施及戶內(nèi)設(shè)施情況；(2)接到報(bào)修任務(wù)，按照要求及時(shí)提供維修服務(wù)，做(3)入戶維修時(shí)嚴(yán)格遵守公司服務(wù)禮儀要求；(4)積極反饋業(yè)戶服務(wù)需求，及時(shí)傳遞服務(wù)需求信息；(5)服從工作安排，嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范操作；(6)按規(guī)定巡查公區(qū)設(shè)施，按要求及時(shí)修繕；(7)發(fā)生突發(fā)事件，及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)檢查事故原因并上(8)負(fù)責(zé)裝修現(xiàn)場(chǎng)巡查工作；(9)完成上級(jí)交辦的臨時(shí)工作。6.電梯安全員(1)熟悉項(xiàng)目電梯情況，分布及設(shè)備運(yùn)行狀況；(2)按公司規(guī)定要求對(duì)電梯維保供方工作質(zhì)量進(jìn)行檢(3)按公司規(guī)定要求對(duì)各電梯運(yùn)行狀況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)協(xié)調(diào)并跟進(jìn)維保方進(jìn)行整改；(4)發(fā)生突發(fā)事件，按規(guī)定時(shí)間趕到現(xiàn)場(chǎng)檢查事故原(5)接到電梯報(bào)修任務(wù)，及時(shí)聯(lián)絡(luò)電梯維保供方處理，(6)積極反饋業(yè)戶服務(wù)需求，及時(shí)傳遞服務(wù)需求信息；(7)完成上級(jí)交辦的臨時(shí)工作。7.出入口門崗(1)按要求人數(shù)和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行出入口門崗秩序維護(hù)管理；(2)對(duì)進(jìn)入出入口的外來(lái)人員進(jìn)行管理，按規(guī)定要求經(jīng)核實(shí)并登記后方可放行；(3)對(duì)進(jìn)入出入口車輛進(jìn)行管理，驗(yàn)證并登記，指揮(4)負(fù)責(zé)項(xiàng)目出、入口的裝修車輛及裝修人員實(shí)施出(5)對(duì)進(jìn)出出入口的大宗物品進(jìn)行管理，核實(shí)有效證(7)在管理區(qū)域內(nèi)遇突發(fā)事件，做出及時(shí)反應(yīng)并正確(8)熟記緊急聯(lián)絡(luò)電話號(hào)碼，以便發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)(9)填寫當(dāng)班記錄，熟悉消防知識(shí)和各種消防器材使(1)按規(guī)定路線和時(shí)間、頻次進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)秩序維護(hù)巡邏(3)對(duì)項(xiàng)目車輛進(jìn)行管理，指揮并疏導(dǎo)進(jìn)出車輛，車(5)按規(guī)定要求對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡視管理，對(duì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及(6)對(duì)異常情況或住戶緊急求助，按要求時(shí)間及時(shí)到(8)在管理區(qū)域內(nèi)遇突發(fā)事件，做出及時(shí)反應(yīng)并正確(9)熟記緊急聯(lián)絡(luò)電話號(hào)碼，以便發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)(10)填寫當(dāng)班記錄，熟悉消防知識(shí)和各種消防器材使(1)熟悉項(xiàng)目監(jiān)控、消控系統(tǒng)及設(shè)備操作方法；(2)熟記緊急聯(lián)絡(luò)電話號(hào)碼，以便發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)(3)接聽(tīng)報(bào)警電話，迅速查出報(bào)警位置，調(diào)動(dòng)其他崗(4)對(duì)異常情況和可疑人員進(jìn)行監(jiān)控和跟蹤、對(duì)重點(diǎn)(5)準(zhǔn)確、真實(shí)、清晰的填寫相應(yīng)監(jiān)控表格；(6)對(duì)室內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)施、設(shè)備定期清潔；(7)按上級(jí)要求上報(bào)安防、消防監(jiān)控設(shè)施運(yùn)行狀況的(8)對(duì)領(lǐng)用的通訊器材保管并正確使用；(9)對(duì)突發(fā)事件做出及時(shí)反應(yīng)并正確處理；(10)完成上級(jí)交辦的臨時(shí)工作。10.消防管理員(秩序維護(hù)部領(lǐng)班兼任)(1)編制項(xiàng)目各類消防設(shè)施臺(tái)賬；(2)熟悉項(xiàng)目平面分布及房屋結(jié)構(gòu)；(3)負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目消防相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)計(jì)劃；(4)負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目消防預(yù)案，并組織討論與學(xué)習(xí)；(5)定期組織進(jìn)行消防演習(xí)；(6)制定檢查周期，按時(shí)組織消防檢查工作；(7)定期進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理；(8)按時(shí)上報(bào)檢查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題并制定措施；(9)指導(dǎo)并檢查消防巡視記錄。(1)按照要求定時(shí)對(duì)管理區(qū)域清潔保潔；(2)按規(guī)定領(lǐng)用保潔用品及工具；(3)負(fù)責(zé)保潔工具使用、維護(hù)與清理；(4)按照要求進(jìn)行環(huán)境消殺作業(yè)；(5)積極協(xié)助突發(fā)事件后續(xù)保潔清理；(6)在工作中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)；(7)完成上級(jí)交辦的臨時(shí)工作。(1)負(fù)責(zé)項(xiàng)目垃圾的收集及清運(yùn)工作；(2)根據(jù)要求定時(shí)對(duì)項(xiàng)目垃圾進(jìn)行收集、清運(yùn)；(3)負(fù)責(zé)對(duì)垃圾收集、清運(yùn)現(xiàn)場(chǎng)的打掃、保潔，保持(4)負(fù)責(zé)垃圾清運(yùn)車輛的日常清潔及保護(hù)；(5)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)，積極協(xié)助突發(fā)事件處理；(6)完成上級(jí)交辦的臨時(shí)工作。第四節(jié)員工培訓(xùn)3.管理人員每周安排一定時(shí)間進(jìn)行管理工作總結(jié)及商設(shè)計(jì)培訓(xùn)內(nèi)容選定培訓(xùn)料培訓(xùn)效果評(píng)價(jià)(1)項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)培訓(xùn)計(jì)劃的制定、實(shí)施和記錄工(2)及時(shí)組織相關(guān)新政策、新法規(guī)的傳達(dá)學(xué)習(xí)、貫徹(3)對(duì)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)組織針對(duì)性培訓(xùn)。(4)培訓(xùn)計(jì)劃應(yīng)充分考慮用戶意見(jiàn)調(diào)查的反饋意見(jiàn)。(5)運(yùn)用信息化平臺(tái)、現(xiàn)場(chǎng)教學(xué)等手段，提高培訓(xùn)效(6)培訓(xùn)以員工自學(xué)為基礎(chǔ)，公司人力資源負(fù)責(zé)組織(7)實(shí)施開(kāi)放式教學(xué)，嚴(yán)格培訓(xùn)考核，實(shí)行封閉式閱(8)實(shí)行內(nèi)部講師制度，選擇內(nèi)部具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)(9)聘請(qǐng)專家擔(dān)任我們的兼職指導(dǎo)教師，使員工能不(10)做好內(nèi)部講師講稿、教案的審查工作，指導(dǎo)內(nèi)部(11)每半年服務(wù)中心經(jīng)理組織對(duì)培訓(xùn)工作進(jìn)行一次全(12)公司把對(duì)培訓(xùn)工作的檢查納入到每月對(duì)運(yùn)營(yíng)管理2.外送培訓(xùn)對(duì)抽調(diào)到和招聘到運(yùn)營(yíng)管理中心參與籌建工作的各級(jí)要求員工在規(guī)定的時(shí)間范圍內(nèi)學(xué)習(xí)由部門負(fù)責(zé)人指定(1)入職培訓(xùn)3)員工守則；(2)崗前培訓(xùn)訓(xùn)的主要目標(biāo)是要求每一位員工在上崗前了解本崗位的工1)崗位職責(zé)；(3)崗位培訓(xùn)崗位培訓(xùn)是為了讓員工不斷更新現(xiàn)代物業(yè)管理的新思1)崗位練兵；2)專題研討；3)參觀學(xué)習(xí)；4)辦班培訓(xùn)；5)崗位輪訓(xùn)；6)以考代訓(xùn)。(4)專業(yè)崗位培訓(xùn)1)物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理；2)財(cái)務(wù)人員、內(nèi)部審核人員；3)專業(yè)技術(shù)人員；4)關(guān)鍵復(fù)雜設(shè)備的操作人員；5)秩序維護(hù)人員；6)強(qiáng)弱電工、焊工、電梯安全員等；7)消防管理人員；8)國(guó)家、行業(yè)、客戶有特定資格要求的人員。(5)培訓(xùn)安排序號(hào)培訓(xùn)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率1員工崗前、季度熟練掌握住宅/商2崗前、季度熟練掌握本項(xiàng)目的3禮儀禮貌崗前、季度提高服務(wù)意識(shí)4崗位人員商戶管理崗前每月一次熟練掌握工作流程5客戶投訴崗前每月一次熟練掌握工作流程6崗前每月一次熟練掌握工作流程7內(nèi)勤管理崗前每月一次熟練掌握工作流程8收銀管理崗前每月一次熟練掌握工作流程9崗前每月一次熟練掌握工作流程秩序維護(hù)人員單兵隊(duì)列動(dòng)作逢周一至周五，每天訓(xùn)練一小時(shí)培養(yǎng)組織紀(jì)律性，練就扎實(shí)基本功體能訓(xùn)練擒拿格斗基本功逢周六、周日熟練掌握擒敵及防衛(wèi)技能捕俘拳防衛(wèi)術(shù)每周一次提高思想覺(jué)悟，總《安全禮儀員服務(wù)工作手冊(cè)》每月一次培訓(xùn)考核熟悉安全禮儀員員崗位職責(zé)，操作規(guī)安全禮儀員服務(wù)的規(guī)章每月一次培訓(xùn)考核熟悉相關(guān)法律常識(shí)，提升理論水平，熟悉了解住宅/商業(yè)的服務(wù)規(guī)范全禮儀規(guī)范《消防管理工作手冊(cè)》每月一次培訓(xùn)了解消防的基礎(chǔ)知突發(fā)事件的應(yīng)急處理每季度一次能力緊急集合演練人員工作例會(huì)每周一次提高思想覺(jué)悟，總結(jié)自身存在不足《保潔服務(wù)工作手冊(cè)》每月一次培訓(xùn)及考核熟悉保潔員崗位職責(zé)，操作規(guī)程，工作標(biāo)準(zhǔn)清潔設(shè)備操作和保養(yǎng)及每季度一次培訓(xùn)和考核持工作效率，熟悉了解住宅/商業(yè)保潔服務(wù)規(guī)范保潔服務(wù)規(guī)范清潔環(huán)保方面的管理?xiàng)l例每季度一次培訓(xùn)和考核熟悉相關(guān)法律常識(shí)，提升理論水平四害消殺和防治每季度一次熟練掌握消殺程序綠化人員工作例會(huì)每周一次提高思想覺(jué)悟，總結(jié)自身不足《園藝服務(wù)工作手冊(cè)》每月一次培訓(xùn)及考核熟悉園藝工崗位職責(zé)，操作規(guī)程，工作標(biāo)準(zhǔn)園林機(jī)械、設(shè)備的操作保養(yǎng)及農(nóng)藥的使用每季度一次培訓(xùn)和考核持工作效率園藝方面的管理?xiàng)l例每季度一次培訓(xùn)和考核熟悉相關(guān)法律常識(shí)，提升理論水平植物生長(zhǎng)一般常識(shí)每季度一次了解和掌握?qǐng)@林的基礎(chǔ)知識(shí)綠化管理規(guī)劃要求消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)每半年一次提高消防實(shí)戰(zhàn)能力工程人員工作例會(huì)每月召開(kāi)一次提高思想覺(jué)悟，總結(jié)自身不足，增加工作經(jīng)驗(yàn)《維修服務(wù)工作手冊(cè)》每月一次培訓(xùn)及考核熟悉技工的崗位職責(zé)，操作規(guī)程，工作標(biāo)準(zhǔn)，掌握基本的消防知識(shí)和設(shè)備管理知識(shí)；掌握本項(xiàng)目的維修服務(wù)規(guī)范《設(shè)備管理工作手冊(cè)》《消防管理工作手冊(cè)》維修服務(wù)規(guī)范房屋維修方面的管理?xiàng)l例，房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)每季度一次培訓(xùn)和考核熟悉相關(guān)維修常識(shí)，提升理論水平水、電、消防管道走向，設(shè)備設(shè)施特點(diǎn)，維修服務(wù)范圍每季度一次培訓(xùn)考核了解和熟悉本項(xiàng)目率土建、機(jī)電、給排水、空調(diào)等相關(guān)專業(yè)的基礎(chǔ)管理知識(shí)每半年一次培訓(xùn)考核提升員工綜合能力及素質(zhì)設(shè)備及機(jī)具的操作演練和保養(yǎng)規(guī)程每半年一次培訓(xùn)和考核檢驗(yàn)員工實(shí)際操作能力，尋找差距每年一次綜合評(píng)比，提高技能消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)每半年一次提高消防實(shí)戰(zhàn)能力(1)公司人力行政為培訓(xùn)工作的主管部門，負(fù)責(zé)聯(lián)系(2)項(xiàng)目總經(jīng)理和各部門應(yīng)根據(jù)業(yè)務(wù)需要，制定年度(3)培訓(xùn)采取平時(shí)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)與定期業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)相結(jié)合的(4)管理人員必須定期接受專業(yè)培訓(xùn)，每年至少十天；(5)在業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)期間無(wú)故不能請(qǐng)假、曠課，違(6)公司鼓勵(lì)管理人員參加與業(yè)務(wù)有關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)。6.年度培訓(xùn)計(jì)劃(包括但不限于)(1)崗前培訓(xùn)序培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)培訓(xùn)目標(biāo)1公司規(guī)章制度等運(yùn)營(yíng)管理中心全體新員工讓員工了解公司的組織、企業(yè)文化、政策及公司各部門職能和運(yùn)作方式。2外聘專家運(yùn)營(yíng)管理中心全體新員工熟悉掌握物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)。3崗位職責(zé)及運(yùn)營(yíng)管1天運(yùn)營(yíng)管理中心全體新員工熟悉本職工作程序、管理運(yùn)作程序。4方案和要求1天運(yùn)營(yíng)管理中心全體新員工運(yùn)營(yíng)管理中心物業(yè)管理有較深層次的認(rèn)識(shí)。5進(jìn)行各種專業(yè)培訓(xùn)運(yùn)營(yíng)管理中心全體新員工熟悉掌握本專業(yè)的工作技巧，適應(yīng)工作要求。6職業(yè)道德培訓(xùn)外聘專家運(yùn)營(yíng)管理中心全體新員工加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)、提高職務(wù)水平和管理水平。7上崗前見(jiàn)習(xí)培訓(xùn)1天運(yùn)營(yíng)管理中心全體新員工學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)基本操作方法為正式上崗提供經(jīng)驗(yàn)。(2)崗上培訓(xùn)序培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)1管理技能知識(shí)培訓(xùn)外聘專家況安排人員提高員工工作溝通技巧和管理水平。2公眾關(guān)系及公眾形象培訓(xùn)外聘專家增強(qiáng)公共關(guān)系處理能力，建立良好的公眾形象。3秩序維護(hù)員隊(duì)列及體能等培訓(xùn)護(hù)人員掌握秩序維護(hù)員現(xiàn)代軍事知識(shí)、提高防衛(wèi)能力。4工程維修人員培訓(xùn)提高維修作業(yè)能力。5環(huán)境保潔人員培訓(xùn)提高保潔作業(yè)能力。6消防訓(xùn)練及演習(xí)全體人員掌握消防技能知識(shí)和實(shí)戰(zhàn)7.培訓(xùn)記錄公司總部及項(xiàng)目服務(wù)中心的培訓(xùn)計(jì)劃、培訓(xùn)記錄和培訓(xùn)檔案由公司培訓(xùn)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)管理，管理時(shí)效如下：?jiǎn)T工培訓(xùn)一覽表(保存2年);年度培訓(xùn)計(jì)劃(保存2培訓(xùn)記錄(長(zhǎng)期);員工培訓(xùn)檔案(長(zhǎng)期)。8.培訓(xùn)工作的考核培訓(xùn)效果評(píng)估的依據(jù)有：培訓(xùn)記錄、考試考核、培訓(xùn)日志、培訓(xùn)心得、培訓(xùn)總結(jié)、實(shí)際操作等。公司各級(jí)培訓(xùn)部門每季度進(jìn)行培訓(xùn)計(jì)劃實(shí)施情況的自查，同時(shí)以書面總結(jié)形式報(bào)人力資源部。自查內(nèi)容包括：培訓(xùn)計(jì)劃完成情況，培訓(xùn)效果如何、如何改善。公司每半年對(duì)項(xiàng)目培訓(xùn)工作進(jìn)行一次考評(píng)，對(duì)培訓(xùn)工作搞得好的項(xiàng)目、部門和個(gè)人進(jìn)行表彰和獎(jiǎng)勵(lì)。第五節(jié)員工管理性化"的管理，激勵(lì)員工的上進(jìn)心，關(guān)心員工的生活。學(xué)習(xí)取上崗資格。上崗后必須圍繞"質(zhì)量——成本雙否決"的運(yùn)不但否決其效益工資，并且與其任職(或上崗)資格掛鉤，(1)由公司高管以及人力資源部組成"績(jī)效管理委員(2)按季發(fā)布績(jī)效分析報(bào)告、績(jī)效推動(dòng)計(jì)劃，安排一(3)賞罰分明。對(duì)員工實(shí)施準(zhǔn)確及時(shí)的獎(jiǎng)懲，是維持"特殊貢獻(xiàn)獎(jiǎng)"等榮譽(yù)，并給予一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。評(píng)選公司季度服務(wù)明星及半年/年度優(yōu)秀員工及團(tuán)隊(duì)，并將優(yōu)秀事跡(4)人文關(guān)懷的方方面面。同時(shí)，在操作中給予項(xiàng)目/部門更多的自主靈1)假期：包含國(guó)家各項(xiàng)法定假期、婚假、喪假、生育2)保險(xiǎn)：為員工辦理社會(huì)統(tǒng)籌保險(xiǎn)；3)員工年度關(guān)懷費(fèi)用：按照費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，用于員工春游、4)節(jié)日禮品：端午節(jié)、中秋節(jié)禮品；5)季節(jié)性津貼：適用于所有一線員工，分別于夏季和6)工作餐：向所有員工提供工作餐；7)體檢：司齡滿一年以上員工可按相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)享有每年8)補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)：為主管級(jí)以上員工購(gòu)買商業(yè)醫(yī)療保9)對(duì)于一線員工的食宿，我們也悉心關(guān)懷，不僅僅滿打造，以優(yōu)良的環(huán)境使員工在辛苦工作之余獲得良好的休10)就餐問(wèn)題。我們?cè)诟魑飿I(yè)項(xiàng)目中均開(kāi)設(shè)自營(yíng)廚房，Y培訓(xùn)、考核是否合格?Y手續(xù)辦理、上崗NNNN(一)考核實(shí)施程序1.根據(jù)各崗位考核標(biāo)準(zhǔn)，每月30日，由上級(jí)人員對(duì)下一級(jí)員工進(jìn)行考核，各級(jí)員工以工資的10%參加績(jī)效考核，況及業(yè)戶反饋情況及現(xiàn)場(chǎng)員工工作情況和質(zhì)量檢查或抽查(3)由公司每季度對(duì)運(yùn)營(yíng)管理中心經(jīng)理的工作完成情(二)考核等級(jí)1.每年1月和7月上旬由公司將年(季)度收費(fèi)指標(biāo)和(1)考核得分90分以上，考核工資=績(jī)效工資*1.1;(2)考核得分80—89分，考核工資=績(jī)效工資*1.0;(3)考核得分70—79分，考核工資=績(jī)效工資*0.8;(4)考核得分60—69分，考核工資=績(jī)效工資*0.6;連續(xù)2次考核得分60分以下的員工，取消獎(jiǎng)勵(lì)工資，第六節(jié)員工守則7.各級(jí)管理人員不得以權(quán)謀私或?yàn)橛H友提供超標(biāo)準(zhǔn)的2.微笑服務(wù)、禮貌用語(yǔ)、熱情服務(wù)、穩(wěn)重、大方、不(1)工作人員在工作時(shí)間內(nèi)要求著工裝上班，(除周(2)工作期間要求統(tǒng)一著裝，四季更換服飾時(shí)，服從(3)工裝要整潔，打好領(lǐng)導(dǎo)，扣齊紐扣，不得將衣袖、(4)上班時(shí)間統(tǒng)一佩戴工牌，工牌端正的戴在左胸襟(5)鞋襪需穿戴整齊，鞋子要保持光亮整潔，無(wú)明顯(6)在任何工作場(chǎng)合，不得穿背心、短褲、拖鞋。極特殊情況除外)。(2)男士不留長(zhǎng)發(fā)、大鬢角或胡須，不得染發(fā)，頭發(fā)(1)保持手部干凈，指甲不得超過(guò)指頭2毫米，指甲(2)上班前不得吃有異味的食品，保持口腔清潔，口(3)保持眼、耳清潔。(4)維修工經(jīng)常洗澡，防汗臭，勤換衣服，衣服因工(5)女士應(yīng)淡妝打扮，不得濃妝艷抹，避免使用味道(6)每天上班前應(yīng)注意檢查自己的儀表，上班時(shí)不能(4)謙虛和悅地接受業(yè)主的批評(píng)，離開(kāi)業(yè)主家時(shí)應(yīng)面(6)就坐時(shí)姿態(tài)要端正，入座要輕緩，上身要直，人2)雙手抱于胸前，蹺二郎腿或半躺半坐及趴在工作臺(tái)3)晃動(dòng)座椅發(fā)出聲音。(1)行走時(shí)走姿端正，身體稍向前傾，挺胸收腹，兩(2)行走時(shí)不得把手放入衣袋里，也不得雙手抱胸或(3)工作場(chǎng)合與他人同行時(shí)，不得勾肩搭背，不得同(4)行走時(shí)，不得隨意搶道穿行，在特殊情況下應(yīng)向(3)在業(yè)主面前不吸煙、掏鼻孔、掏耳朵、瘙癢，不(4)在走廊、過(guò)道、電梯或活動(dòng)場(chǎng)所與業(yè)主相遇時(shí)，(5)在指引方向時(shí)，應(yīng)將手臂伸直，手指并攏，手掌(6)談話時(shí)，手勢(shì)不宜過(guò)多，幅度過(guò)大；(7)到業(yè)主家進(jìn)行工作時(shí)不允許亂摸、亂碰，更不允(8)不允許在業(yè)主家隨便坐、臥、吸煙。(9)不準(zhǔn)在工作崗位上吸煙、聊天、談笑、打鬧。(1)稱呼語(yǔ)：先生、女士、同志、首長(zhǎng)、大姐、阿姨(2)問(wèn)候語(yǔ)：你好、早、早上好、晚上好、您回來(lái)了(3)歡迎語(yǔ)：歡迎您來(lái)我們小區(qū)、歡迎你入住和邑花(4)祝賀語(yǔ)：恭喜、祝您節(jié)日愉快、祝您新年快樂(lè)、(5)告別語(yǔ)：再見(jiàn)、明天見(jiàn)、祝您一路平安、歡迎您(6)道歉語(yǔ)：對(duì)不起、請(qǐng)?jiān)?、打擾您了、失禮了；(7)道謝語(yǔ)：謝謝、非常感謝；(9)征詢語(yǔ)：請(qǐng)問(wèn)你有什么事?我能為您做些什么?(11)商量語(yǔ)：您看這樣好不好?您還有其他要求嗎?(1)熟悉的業(yè)主應(yīng)稱其姓氏，如：某某先生、某某小(2)業(yè)主談話，應(yīng)停下手中的工作，專心傾聽(tīng)客人的(3)在不泄露公司機(jī)密的前提下，圓滿答復(fù)業(yè)主的問(wèn)(4)在與業(yè)主談話時(shí)，如遇另一業(yè)主插話問(wèn)詢，應(yīng)注(6)在服務(wù)工作中，處理問(wèn)題要簡(jiǎn)潔明快，不要拖泥(1)主動(dòng)說(shuō)：您好，請(qǐng)問(wèn)您找哪一位或我可以幫助您您有什么事?"(3)認(rèn)真傾聽(tīng)對(duì)方的電話事由，若需傳呼他人，應(yīng)請(qǐng)對(duì)方稍等，然后輕輕放下電話，去傳呼他人(或轉(zhuǎn)給當(dāng)事人，如果當(dāng)事人不在，應(yīng)告訴來(lái)電人);如果對(duì)方有事相告或相求時(shí)，應(yīng)將對(duì)方要求記錄下來(lái)，并盡量詳細(xì)地回答；(4)中途若遇有急事需要暫時(shí)中斷對(duì)方通話時(shí)，應(yīng)先征得對(duì)方同意，并表示感謝，繼續(xù)通話時(shí)，須向?qū)Ψ街虑福?5)通話完畢，須等對(duì)方放下電話后，方可放下電話。2.撥打電話(1)接通后，應(yīng)首先向?qū)Ψ街乱詥?wèn)候，如“您好”,(2)使用敬語(yǔ)，將要找通話的人的姓名及要做的事交(3)完畢時(shí)，應(yīng)說(shuō)"謝謝您了(麻煩您了),再見(jiàn)!"1.被叫三聲內(nèi)在收到的情況下，必須回答，如本人未收到其他部門其他員工代回答；2.使用時(shí)需要等比人講完后再通話，不可搶頻、占頻，使用時(shí)要分清主次，非緊急情況下不可和上級(jí)搶話；3.講話時(shí)語(yǔ)言要簡(jiǎn)明、清晰，時(shí)間不可過(guò)長(zhǎng)；4.看好自己的對(duì)講機(jī)，離職時(shí)原機(jī)器交回公司，不可竄5.機(jī)器出現(xiàn)人為破壞，由領(lǐng)取人負(fù)責(zé)賠償；七、維修操作1.“1米微笑制”:維修工和業(yè)主相遇時(shí)，在業(yè)主注意知道，不清楚或干脆大包大攬，要樹(shù)立"一諾千金"信譽(yù)良1.為業(yè)主提供服務(wù)時(shí)無(wú)論如何均應(yīng)面帶微笑，和顏悅4.對(duì)容貌體態(tài)奇特或穿奇異服裝的業(yè)主切忌交頭接耳8.與業(yè)主交談時(shí)，態(tài)度和藹、語(yǔ)言親切、聲調(diào)自然、清晰、柔和、親切，音量要適中，不要過(guò)高、也不要過(guò)低，以對(duì)方聽(tīng)清楚為宜，答話要迅速、明確。9.需要業(yè)主協(xié)助工作時(shí)首先要表示歉意并說(shuō)："對(duì)不起，麻煩您了。"事后應(yīng)對(duì)業(yè)主幫助或協(xié)助表示感謝。10.對(duì)業(yè)主的咨詢無(wú)法解釋清楚時(shí)，應(yīng)請(qǐng)示上級(jí)，不許與業(yè)主爭(zhēng)吵，當(dāng)業(yè)主有事咨詢時(shí)應(yīng)熱情接待“有困難直說(shuō)，但愿我能給您幫助。"當(dāng)遇到業(yè)主施以恩惠或其他好處時(shí)，應(yīng)說(shuō)：“謝謝您的好意，公司有規(guī)定不能收取，請(qǐng)您理解?！?1.當(dāng)發(fā)覺(jué)自己與業(yè)主有誤解時(shí)，應(yīng)說(shuō)：“我想您可能誤會(huì)了。”"噢!對(duì)不起!我不是那個(gè)意思。”13.當(dāng)遇到行動(dòng)不便或年齡較大的業(yè)主應(yīng)主動(dòng)上前攙第四章承接查驗(yàn)及資產(chǎn)管理檔案建立第一節(jié)承接查驗(yàn)“認(rèn)真負(fù)責(zé)、嚴(yán)格驗(yàn)收、明確責(zé)任、保證安全”的原則與開(kāi)容是進(jìn)行全面的外表及功能檢查。物業(yè)承接查驗(yàn)分現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)等);住宅自動(dòng)化(模塊控制的電力、電梯等);弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等。警鈴及手動(dòng)按鈕、廣播等);消防滅火系統(tǒng)(消火栓、消防水箱、消防泵、消防管道等);消防器材裝配(滅火器、消防水帶及噴頭等)。2.具有保修期的設(shè)施設(shè)備供銷、施工合同(保修協(xié)議)(一)驗(yàn)收的準(zhǔn)備(二)驗(yàn)收的實(shí)施6.簽訂承接查驗(yàn)文件。驗(yàn)收小組對(duì)驗(yàn)收內(nèi)容逐項(xiàng)驗(yàn)收后，本公司與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位及時(shí)簽訂物業(yè)服務(wù)承接查驗(yàn)協(xié)(三)驗(yàn)收方法(1)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括(2)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、出相應(yīng)的整改意見(jiàn)，書面通知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及(3)由施工單位引起的質(zhì)量問(wèn)題。若質(zhì)量問(wèn)題在保修于規(guī)劃、設(shè)計(jì)考慮不周而造成的功能不足、使用不便、運(yùn)(4)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)安排專業(yè)技術(shù)人員分別負(fù)責(zé)不同(1)房屋本體及公共設(shè)施的承接查驗(yàn)存在的問(wèn)題，10(2)公共配套設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)存在的問(wèn)題，10個(gè)(4)鑰匙的承接查驗(yàn)缺失或存在的問(wèn)題，3個(gè)工作日內(nèi)1.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)后10日內(nèi)辦理物業(yè)交4.物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)的約物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位辦理物業(yè)交接后30日內(nèi)，物第二節(jié)資產(chǎn)管理檔案建立(1)建立設(shè)備臺(tái)賬(包括備件臺(tái)賬)(2)重要設(shè)備懸掛設(shè)備卡片(類似于資產(chǎn)卡片)(3)竣工圖存檔(4)如有必要建立設(shè)備技術(shù)登錄簿(一)設(shè)備的驗(yàn)收包括設(shè)備到場(chǎng)后的開(kāi)箱驗(yàn)收和設(shè)備安經(jīng)開(kāi)箱檢查人員共同清點(diǎn)驗(yàn)收簽字后，隨機(jī)附件和備收單》,參加驗(yàn)收人員共同簽字后移交使用部門，驗(yàn)收單交單》設(shè)備開(kāi)箱驗(yàn)收單驗(yàn)收單編號(hào)：設(shè)備名稱規(guī)格型號(hào)出廠日期生產(chǎn)廠家制造編號(hào)開(kāi)箱日期隨機(jī)文件資料份設(shè)備管理員開(kāi)箱結(jié)論：使用說(shuō)明書份份易損件圖冊(cè)份外包裝情況：設(shè)備外觀：附件備件及專用工具序號(hào)規(guī)格、型號(hào)應(yīng)有實(shí)有倉(cāng)管員開(kāi)箱結(jié)論：設(shè)備安裝驗(yàn)收單設(shè)備名稱規(guī)格型號(hào)制造編號(hào)安裝地點(diǎn)安裝日期安裝負(fù)責(zé)人1.設(shè)備安裝及管線布置是否符合設(shè)計(jì)要求2.是否便于操作及維修3.是否符合安全要求，安全裝置是否完善4.試車情況：(1)工作可靠性(2)操作靈敏性(3)震動(dòng)(4)噪聲(5)泄漏(6)工作參數(shù)與銘牌標(biāo)記的符合程度使用部門意見(jiàn)總部總經(jīng)總部總經(jīng)分公司負(fù)總部總經(jīng)總部財(cái)務(wù)采購(gòu)第三節(jié)前期管理工作方案(一)房屋前期管理工作主要從以下幾個(gè)方面展開(kāi)：1.就設(shè)計(jì)中一些不合理或遺漏情況提出改進(jìn)意見(jiàn)和建4.參與房屋及公共設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收和做好交房前期的(二)竣工驗(yàn)收配合及建設(shè)方案(一)常規(guī)性便民服務(wù)內(nèi)容修和養(yǎng)護(hù)；公共區(qū)域及周圍12小時(shí)保潔管理；規(guī)劃綠化的理、送餐服務(wù)(如條件許可)、房產(chǎn)租賃中介、房屋裝修、(二)無(wú)償便民服務(wù)項(xiàng)目、有償便民服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)工作有著特殊的需求和較高的期望值，具體體現(xiàn)在以下幾(1)安全需求(2)服務(wù)需求(3)環(huán)境需求(4)精神要求(5)物業(yè)保值、增值的需求通過(guò)對(duì)物業(yè)提供良好的維修養(yǎng)護(hù)，營(yíng)造舒適的居住環(huán)序號(hào)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注1安裝窗玻璃、落地玻璃不含材料2調(diào)換、維修換氣扇不含材料3掛畫、掛鏡框、安裝門鈴、毛巾架不含材料4門鈴安線不含材料5安裝抽油煙機(jī)、拆窗式空調(diào)不含材料6空調(diào)移機(jī)、維修7拆熱水器8安裝窗軌、掛窗簾不含材料9更換馬桶水箱配件(水壓/外水不含材料更換鐵門鎖(需電焊)木門鎖不含材料調(diào)換家具、門鉸鏈(合頁(yè))不含材料安裝白熾燈、日光燈、消毒柜不含材料更換空氣、漏電開(kāi)關(guān)不含材料檢修電路修理更換開(kāi)關(guān)、插座、電話盒、信箱鎖不含材料更換日光燈管、燈泡不含材料安裝吊扇、壁燈、吊燈不含材料浴缸不含材料管道、龍頭堵漏，調(diào)換其他維修、調(diào)換、安裝全面清掃已入住居室擦洗已入住居室玻璃新居全套打掃新居清潔玻璃窗(包括窗、框、皮沙發(fā)保養(yǎng)(2單1雙)衛(wèi)生間清潔保養(yǎng)(含水龍頭等五廚房(脫排僅清潔表面)代辦有線電視代辦電話開(kāi)戶(移機(jī))代辦煤氣開(kāi)戶、網(wǎng)通開(kāi)戶第五章入住及續(xù)租管理方案第一節(jié)入住公約三、租戶使用該物業(yè)內(nèi)公用設(shè)施、公共場(chǎng)所(地)時(shí)，(1)不得改變房屋結(jié)構(gòu)、用途和外貌；(2)未經(jīng)批準(zhǔn)不得對(duì)房屋進(jìn)行裝修、任何裝修不得改變受力結(jié)構(gòu);(3)不得擅自拉接電線或使用不合格的電器、電線、(4)不得擅自改裝室內(nèi)給排水、燃?xì)夤艿溃?5)不得在房屋內(nèi)或者公共區(qū)域存放易燃易爆、有毒(6)不得利用房屋從事危害社會(huì)公共利益及損害他人合法權(quán)益等活動(dòng)；(7)不得私自占用或妨礙他人使用公共設(shè)施和公共場(chǎng)(8)不得出現(xiàn)危及人身安全和房屋安全的行為；(9)下水道內(nèi)禁止傾倒剩飯剩菜及其他雜物。七、生活垃圾(包括搬家垃圾)需用袋裝好，放入指定有滋擾、損害其他租戶的事情發(fā)生。各租戶不得將物業(yè)任何地方用作非法、不道德、有損他人利益、違反當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗或任何物業(yè)公司認(rèn)為不適當(dāng)?shù)挠猛尽＞?、禁止聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益的行為，休息時(shí)間音響設(shè)備不得高音播放、制造超量噪音，以免影響其他租戶休息。十、不得隨意阻礙毗連房屋的正常維修(如：上層樓漏水，給其他住戶造成影響時(shí)，上層樓住戶必須給予配合),否則應(yīng)承擔(dān)故意或過(guò)失而給他人造成損害的責(zé)任。十一、在小區(qū)不得有下列行為：1.不得隨地吐痰、隨地丟果皮、廢物或雜物、隨地倒垃2.不得飼養(yǎng)家禽、家畜和寵物；3.未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自架設(shè)天線、節(jié)水、電管道或開(kāi)挖4.不得搭建各類違章建筑；5.不得損壞水、電設(shè)備，花草樹(shù)木、園林小品等公共設(shè)6.機(jī)動(dòng)車輛碾壓人行道和綠化帶，或不停放在指定的位置并妨礙其他車輛和行人正常通行；7.不得擅自在小區(qū)內(nèi)任何未經(jīng)允許的公共地方亂張貼、亂寫、亂畫、亂刻，懸掛任何廣告牌或物品；8.不得從事任何不文明、不道德行為，做不文明表演；9.法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)每月為XX元/平方/月(如遇行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行),租戶根據(jù)入住房屋類型每月應(yīng)繳納金額為XX元/月。(1)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的支付分為按季度(三個(gè)月)支付、按半年度(六個(gè)月)支付和按年度(十二個(gè)月)支付。由租戶在領(lǐng)取出租房屋鑰匙后，將首期物業(yè)費(fèi)一次性支付給物(2)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容包括：1)清潔衛(wèi)生管理：包括樓宇內(nèi)公共樓道在內(nèi)的公共地2)綠化物日常維護(hù)管理：對(duì)綠化物進(jìn)行定期修剪、施3)治安管理：設(shè)專職保安人員堅(jiān)持每天24小時(shí)的巡4)維護(hù)公共蓄水池：樓內(nèi)蓄水池應(yīng)定期清洗消毒，保5)水電管理：對(duì)配電設(shè)備、水泵房及公共水電設(shè)施進(jìn)6)排污設(shè)施管理：清疏和維修排水、排污下水管道、7)高層樓宇增設(shè)的服務(wù)項(xiàng)目：搞好電梯維護(hù)、保養(yǎng)，8)根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項(xiàng)目。(1)房屋門窗的玻璃及門框扇、窗框扇等相關(guān)設(shè)施；(2)分戶水表后的水管、水龍頭、洗滌盆、便器、地(3)分戶電表后的電線、插座、開(kāi)關(guān)、燈具等供電照(4)住戶故意或者過(guò)失損壞的房屋構(gòu)建、配套設(shè)施設(shè)(5)室內(nèi)設(shè)施設(shè)備由于使用或損耗造成的維護(hù)維修由2.租賃期間，由物業(yè)負(fù)責(zé)的承擔(dān)下列項(xiàng)目的維護(hù)維修(因住戶原因?qū)е聯(lián)p壞的，由住戶承擔(dān)相關(guān)的費(fèi)用)(1)共用部分、公用設(shè)施設(shè)備；(2)房屋基礎(chǔ)、墻體(因租戶在墻面亂涂亂畫導(dǎo)致的除外)、柱、梁、樓地板、天棚等構(gòu)件；(3)水表、電路出現(xiàn)的故障。租戶(簽字)或公司(蓋章):第二節(jié)入住管理方案4.憑本人身份證、共同申請(qǐng)人身份證(復(fù)印件一式5份、廉租戶一式6份)、配租確認(rèn)通知書、入住通知書、驗(yàn)收(一式3份、廉租戶一式4份),到簽約處按排號(hào)順序入場(chǎng)簽訂10.憑接房通知單到物業(yè)公司簽訂承租人管理規(guī)約、繳3.一般安排7—10天集中交房時(shí)段，組織較多的工作人(1)前言。主要是歡迎祝愿詞、小區(qū)簡(jiǎn)介、介紹小區(qū)(2)住宅使用說(shuō)明書。包括房屋開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、(3)小區(qū)物業(yè)經(jīng)理人簡(jiǎn)介。包括物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)設(shè)置，(6)小區(qū)各項(xiàng)管理規(guī)定。包括公眾物業(yè)管理制度如環(huán)(7)其他。常用電話、小區(qū)平面圖、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管(8)重要提示。(1)入住手續(xù)流程：驗(yàn)證—發(fā)放資料一填表和簽協(xié)議(2)驗(yàn)證：交房通知書、交房流轉(zhuǎn)單、售房合同、業(yè)(6)發(fā)放鑰匙。(7)驗(yàn)房：工作人員陪同業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，并填(8)保修。1)告知業(yè)主應(yīng)在裝修之前申請(qǐng)保修，如已開(kāi)始裝修并2)由管理員在《保修登記表》上登記，明確業(yè)主約修3)通知施工單位或委托派管理處維修人員在預(yù)約時(shí)間業(yè)主姓名：身份證號(hào)碼：幢室之業(yè)主/受托人，該單元接受后，同時(shí)收到以下物件：序號(hào)名稱數(shù)量備注1業(yè)主及用戶手冊(cè)2建筑垃圾清運(yùn)規(guī)定3住宅使用說(shuō)明書4住宅質(zhì)量保證書5有線電視、電話、煤氣、網(wǎng)絡(luò)安6分戶門門鎖的使用說(shuō)明書7套房的平面圖(指明承重墻和非承重墻)8智能防盜鍵盤操作使用說(shuō)明書僅供1—2層業(yè)主使用9鑰匙移交備注第三節(jié)租戶續(xù)租工作方案按照市政府規(guī)范公租房管理領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議要求，根據(jù)中專院校畢業(yè)生在本地有穩(wěn)定工作的無(wú)住房或人均住房建高于家庭實(shí)際人數(shù)乘以本地區(qū)上一年度在崗職工月平均工市場(chǎng)租金租期，累計(jì)租住時(shí)間最長(zhǎng)不得超過(guò)5年。在合5年的，合同到期后須無(wú)條件騰退房屋。請(qǐng)審核表》,如戶籍、人口、收入、住房、工作等情況發(fā)生(二)非XX區(qū)戶籍2.家庭申請(qǐng)的申請(qǐng)人至少一方提供與用人單位簽訂的有效期內(nèi)的經(jīng)人社部門備案的勞動(dòng)合同和社保證明或個(gè)體第六章房屋及公共設(shè)施的運(yùn)行養(yǎng)護(hù)第一節(jié)整體工作設(shè)想業(yè)的使用功能和安全性能，按照行業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，嚴(yán)格按照既定養(yǎng)護(hù)計(jì)劃進(jìn)行養(yǎng)護(hù)及相關(guān)維保事宜，對(duì)共用部位采取日常巡視、定期保養(yǎng)，及時(shí)維修的工定的保修期限內(nèi)，房屋及共用部位由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維NNNNYYN第二節(jié)共用部位維修養(yǎng)護(hù)1.對(duì)承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題以書面形式反饋開(kāi)發(fā)建設(shè)3.在工作場(chǎng)所公示工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制度，執(zhí)行良10.場(chǎng)地、道路：每周巡查一次，平整通暢，發(fā)現(xiàn)損壞11.安全標(biāo)識(shí)：每天巡查二次，危及人身安全隱患處有12.圍墻：每周巡查三次，保持圍墻完好，發(fā)現(xiàn)損壞按13.樓道燈、景觀燈：接到業(yè)戶或使用人報(bào)修后1小時(shí)內(nèi)修復(fù)，完好率99%以上。14.定期檢查，保證公共部位地面、內(nèi)墻及天花整潔、2.所有維修項(xiàng)目必須嚴(yán)格按照有關(guān)法規(guī)及公司體系管第七章機(jī)電設(shè)備的維護(hù)管理第一節(jié)總體工作設(shè)想設(shè)備養(yǎng)護(hù)方面將采取日常運(yùn)行監(jiān)控與專業(yè)養(yǎng)護(hù)相結(jié)合(一)運(yùn)行管理技術(shù)性能上應(yīng)始終處于最佳運(yùn)行狀態(tài)，以發(fā)揮設(shè)備最佳效(二)系統(tǒng)日常運(yùn)行將對(duì)供電設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行巡視檢查，發(fā)