物業(yè)項目預算管理與成本管控課件

物業(yè)

預算管理與成本管控物業(yè)

預算管理與成本管控1物業(yè)項目預算管理一、預算管理的意義（一）是項目實現(xiàn)盈利的重要手段管理處的資源是有限的，預算的過程就是資源分配的過程。只有預先全面考慮、精心考慮才能將各種資源的配置達到最優(yōu)，才能使各種資源發(fā)揮最大的效益。物業(yè)項目預算管理一、預算管理的意義2（二）是項目優(yōu)化物業(yè)管理過程的重要手段預算的過程是分析工作、分解工作的過程。預算就是將資源分配到管理過程的每個環(huán)節(jié)和每個細節(jié)。因此，優(yōu)化預算的前提優(yōu)化物業(yè)管理過程。（二）是項目優(yōu)化物業(yè)管理過程的重要手段3（三）是項目提升整體管理水平的重要手段

預算管理不僅僅是一個財務問題，更是一個管理問題。預算管理好的管理處，肯定管理水平也高。因此，提升預算管理水平肯定能促進提升管理處的整體管理水平。（三）是項目提升整體管理水平的重要手段4二、項目的預算主體誰花錢，誰預算。沒有預算不給錢。強調(diào)全員預算或全員參與預算。要建立“項目經(jīng)理、財務人員、工程技術人員”三位一體的預算管理小組，來領導和組織本單位預算管理工作。二、項目的預算主體5三、預算管理的內(nèi)容1.預算編制2.預算執(zhí)行3.預算控制4.預算調(diào)整5.預算總結6.預算獎罰三、預算管理的內(nèi)容6四、預算編制的要求（支出預算）1.全預算編制應“橫向到邊，縱向到底，中間到位”。2.細如預算人工費，人頭要細到0.幾人（因為可能幾個人干一項活，也可能幾個人干一項活），上班時間要精細到0.幾小時。3.實預算要做實。預算編制前要進行工作分析和工作分解。預算就是將一年、一季、一月要干的事情以貨幣形式反映出來?？茖W預算的基礎是有效的工作分析和工作分解。四、預算編制的要求（支出預算）7五、預算編制的方法1.固定預算（靜態(tài)預算）（1）以過去實際支出為基礎，考慮預算期內(nèi)的相關因素，在過去實際支出基礎上增加或減少一定百分比確定出的預算。（2）其假設的前提是：現(xiàn)在的業(yè)務活動是必須的；所有的各項開支都是合理的；增加費用預算是值得的。（3）主要特點是預算編制后，一般不作變動或更改，具有相對固定性。五、預算編制的方法82.零基預算（1）零基預算是以零為基礎的預算（2）零基預算不受以往實際支出費用水平的限制，完全根據(jù)預算期內(nèi)業(yè)務活動的需要和各項業(yè)務的輕重緩急，對各支出項目進行逐個分析和計量，從而確定費用預算。（3）有助于物業(yè)管理企業(yè)提高收費的使用效益，從而提高物業(yè)管理企業(yè)的競爭實力。2.零基預算9六、間接費用的預算編制1.辦公費主要包括管理處支付的辦公用品費、電話費、郵寄費、發(fā)票工本費、網(wǎng)絡費、擺花費等辦公費用，對各項目費用管理處要進行分析對比，將費用明細到各項目、各崗位進行核算，定額包干到個人。2.業(yè)務費是指管理處發(fā)生的餐費等對外接待費用，不包括內(nèi)部加班用餐費用，管理處可按以前年度平均指標進行核算。六、間接費用的預算編制10七、標準計算內(nèi)容及公式1.人工費用的預算（1）組織架構的確定（2）人工費用的預算根據(jù)確定的組織架構，遵循相關法律法規(guī)的要求以及公司《薪金福利標準》進行人工費用預算。人工費用包括：工資、獎金及雙薪、工資附加費、社會保險費、補貼及過節(jié)費、其他。（3）工資的預算單位（元/月）根據(jù)確定的組織架構，遵循公司《薪金福利標準》進行人工費用預算。七、標準計算內(nèi)容及公式11（4）獎金及雙薪根據(jù)確定的組織架構，按照公司《薪金福利標準》進行獎金雙薪的核算、發(fā)放。根據(jù)確定的組織架構，按照公司《薪金福利標準》進行補貼、過節(jié)費、上下班交通費用的核算。（4）獎金及雙薪12保安人員配備應考慮的因素？（1）有幾個進出口？是進人還是進車或是人車混進？有沒有智能化道閘系統(tǒng)？如有，進口和出口是否可以分開？有沒有門禁系統(tǒng)？高層有沒有值班室？（2）小區(qū)保安設施的配置情況如何？（3）小區(qū)業(yè)主的構成情況如何？（4）車場是如何設置的？（5）商鋪是否臨街？保安人員配備應考慮的因素？13保潔人員配置應考慮哪些因素？（1）保潔的要求（2）保潔的范圍（3）小區(qū)的新舊程度（4）垃圾的清運次數(shù)（5）小區(qū)的容積率保潔人員配置應考慮哪些因素？142.行政費用的預算（1）低值易耗品購置費用（2）項目辦公用水電費水費根據(jù)項目水費使用情況（含飲用水）：使用水費金額=使用量（立方/月）*水費收費單價飲用水金額=飲用水（桶/月）*桶飲用水單價電費根據(jù)管理處照明、空調(diào)、辦公設備配置情況：照明電費=辦公照明功率*每天實際使用時間*電費收費標準辦公電器電費負、=辦公設備功率*每天實際使用時間*電費收費標準2.行政費用的預算15（3）辦公設備維護費主要指復印機、傳真機、打印機、空調(diào)等辦公設備每月的保養(yǎng)費用。（4）通訊費物業(yè)管理所需的通訊費用。包括：手機費、電話費、網(wǎng)絡通訊費等。（5）公干車輛費根據(jù)物業(yè)管理服務的需要，確定每月固定外出辦公的車輛費用。（6）交際應酬費

因管理需要訂購的資料、書籍、報刊雜志等。（3）辦公設備維護費163.財務費用的預算（1）折舊費用項目正常管理需要所購置的固定資產(chǎn)按使用年限進行折舊。固定資產(chǎn)包括：辦公設備：電話機、傳真機、打印機、空調(diào)、電視機、保險柜；清潔綠化工具：除草機、洗地機、吸塵器、打蠟機、高壓清洗機折舊費用=固定資產(chǎn)原值/固定的使用年限/12月（2）資產(chǎn)的推銷項目前期發(fā)生的開辦費根據(jù)物業(yè)服務管理合同合同年限進行分攤。（3）固定資產(chǎn)修理費前期購置的固定資產(chǎn)，按照固定資產(chǎn)折舊的15%計提修理費3.財務費用的預算174.物料消耗的預算（1）服裝費的預算按照服裝的制作成本和使用年限進行分攤。（2）保潔物料的消耗根據(jù)物業(yè)管理配置的保潔材料，按照實際使用年限進行攤銷。（3）環(huán)境綠化物料消耗根據(jù)物業(yè)管理綠化面積及綠化品種，按照養(yǎng)護的需要預算材料的消耗。（4）物業(yè)維修物料的消耗根據(jù)小區(qū)配置的設施設備清單，按照設備每天實際運行情況進行維修物料消耗預算。4.物料消耗的預算185.小區(qū)公共費用的預算（1）公共用電根據(jù)小區(qū)設施設備清單，按照設備的功率，每天實際工作的時間進行公共用電的預算。電梯系統(tǒng)電費電梯電費=電梯數(shù)量*電梯功率*30天*電梯每天使用時間*電費單價電梯通風、照明、降溫電費=電梯數(shù)量*功率*30天*電梯每天使用時間*電費單價公共照明系統(tǒng)電費公共照明電費=照明器具功率*30天*相應照明設備每天實際使用時間的總和*電費單價供配電系統(tǒng)電費變壓器電費=變壓器功率*電費單價*30天*24小時5.小區(qū)公共費用的預算19消防系統(tǒng)電費消防水泵=消防水泵的數(shù)量*消防水泵的功率*電費單價*2.5小時/3月送排煙風機=送排煙風機數(shù)量*送排煙風機功率*電費單價*2.5小時/3月中央控制室電費=中央控制室所有電器功率*30天*每天實際運行的時間*電費單價給排水電費供水變頻泵、潛水泵使用的電費=泵的功率*數(shù)量*30天*每天實際運行的時間*電費單價泳池系統(tǒng)電費=循環(huán)系統(tǒng)功率*30天*每天實際運行的時間消防系統(tǒng)電費20（2）公共水費綠化水費根據(jù)小區(qū)綠化面積確定（根據(jù)體系要求，每月平均澆水15天，每次澆水滲透土壤3公分）綠化水費=綠化面積*0.03*50%*15天*水費單價（含排污費、加壓費）清潔用水清潔用水=估計每天用水量*30天*水費單價（含排污費、加壓費）泳池用水泳池用水=泳池容量*3次（每年換水3次）/12月*水費單價景觀用水景觀用水=每天耗水用量*30天*水費單價（含排污費、加壓費）（2）公共水費21物業(yè)項目成本管控一、要不要進行成本管控？1.酬金制

資金-支出=結余（不足）酬金的性質(zhì)：收入？利潤？支出？成本？酬金計提的基數(shù)？為什么？酬金計提的比例？物業(yè)項目成本管控一、要不要進行成本管控？222.包干制

收入-

成本

=利潤3.混合制既實行酬金制，計提管理酬金，又實行包干制，獲取利潤。后兩種方式物業(yè)管理企業(yè)都要獲取利潤，因此必須控制成本，從成本中扣利潤。2.包干制23如何進行成本控制？1.運用價值工程

價值工程又稱為價值分析，是對產(chǎn)品服務進行功能分析，使目標以最低的總成本，可靠地實現(xiàn)產(chǎn)品服務的必要功能，從而提高產(chǎn)品服務的價值。對于每項工作、每個崗位、每個環(huán)節(jié)、每樣物品，我們都要問一問，這是什么？它是干什么的？它的功能是什么？業(yè)主需要嗎？它是必須的嗎？有沒有替代的方法？有沒有改進的空間？功能下降一些成本是否會下降一些？這一原理應用于物業(yè)管理早期介入階段如何進行成本控制？24價值工程的具體運用就是在物業(yè)管理實踐中尋找“替代品”，包括：1.材料的替代品2.工具的替代品3.方法的替代品4.人的替代品動物替代人年齡大的替代年齡小的文化低的替代文化高的形象差的替代形象好的保潔員替代保安員價值工程的具體運用就是在物業(yè)管理實踐中尋找“替代品”，包括：25（2）低值易耗品的控制A.批量進貨。一是保證時間，二是價格肯定要低；B.以舊換新。就是維修工要換東西或者要領東西，必須要以舊換新；C.局部更換。如水龍頭壞了，不要更換整個，更換局部零件就可以了；D.拆分再用。E.重復利用。油漆刷子用完之后用水浸泡，重復利用；F.修了再用。G.定期檢查。尤其是一些長期不使用的設備，要經(jīng)常去看一下，檢查并做好記錄；（2）低值易耗品的控制26（3）地下停車場的電費，可以通過廣告牌的形式，既可以美化停車場，又可以節(jié)約電費。（4）小區(qū)進入口改成門禁系統(tǒng)（5）節(jié)能減耗，采用節(jié)能燈3.控制風險成本

風險意識：在談判和簽訂合同中，應盡可能把有關事項約定清楚，特別是涉及合同期限、雙方收益分配、責任劃分等重大問題時，一定要書面約定清楚，并考慮一定的潛在風險因素。對小區(qū)經(jīng)營類合同的期限，原則上與物業(yè)管理合同期限保持一致；對利用小區(qū)設施設備所產(chǎn)生的經(jīng)營收益，應約定為管理處收益。（3）地下停車場的電費，可以通過廣告牌的形式，既可以美化停車272.完善細節(jié)管理物業(yè)管理是從成本中摳利潤。物業(yè)管理企業(yè)成本呈現(xiàn)：“點多、面廣、線長”的特點，這些特點要求我們更關心成本的細節(jié)，要將成本管理的重點細化到服務的每一個環(huán)節(jié)。例如：（1）公共水電的控制

計量無遺漏—是水電精益控制的前提和基礎。

計量無空白—有相應的能源使用規(guī)定，安排專人管理和控制設備運行時間，杜絕一切可能的無管理狀態(tài)。如長明燈、夜班責任不明確或安排不當造成無人關閉用電系統(tǒng)等情況。2.完善細節(jié)管理284.強化責任成本建立責任成本中心責任成本中心是物業(yè)管理企業(yè)建立責任中心機制的一種形式。成本中心是指僅僅對成本發(fā)生負責的責任中心。各管理處、各職能部門都可以成為成本責任中心。責任中心的考核是在確保品質(zhì)指標的前提下，重點考核成本預算的完成情況。5.降低組織成本組織成本是影響物業(yè)管理企業(yè)成本的一個重要因素，也是物業(yè)管理企業(yè)在成本控制中所忽略的。組織成本可以分為靜態(tài)和動態(tài)兩個部分，其中靜態(tài)成本就是組織結構本身所決定的成本；動態(tài)成本則是組織在運作過程中，由于機制不同導致效率不同，從而引起的成本不同。因此，降低組織成本要從以下兩方面著手：4.強化責任成本29

警示意識：對小區(qū)內(nèi)一些可能影響業(yè)主人身、財產(chǎn)安全的隱患要及時的清查和排除；對一些無法避免的潛在隱患，應以醒目標志警示業(yè)主。

溝通意識：對一些涉及業(yè)主利益的事項和活動，應及時的以適當?shù)姆绞礁嬷w業(yè)主或有關業(yè)主。報告意識：對業(yè)主的一些違規(guī)或違法行為，及業(yè)主之間的一些侵權糾紛，如管理處無法協(xié)調(diào)，應及時報告有關部門或者業(yè)主委員會。

法律意識：要注意證據(jù)的搜集、保留，無論是費用的追繳，還是警示、告示或者報告都應當保留證據(jù)。證據(jù)的載體可以是書面材料、錄音資料、錄像資料、影視資料及實物資料等等。警示意識：對小區(qū)內(nèi)一些可能影響業(yè)主人身、財301）完善組織結構，也就是完善組織結構的硬件部分；（1）職能部門設置要少而精（2）要考慮是內(nèi)部專業(yè)化還是外部專業(yè)化（3）管理能否采取“1+N”的模式（4）能否白天值班人員和夜班值班人員的要求不一樣，甚至考慮用業(yè)主值班頂管費用等（5）崗位設置如何既能保證基本安全，又能減少人力成本（6）如采用“酬金制”盡可能采用兼職方式（7）一專多能等1）完善組織結構，也就是完善組織結構的硬件部分；316.提升科技含量（1）智能化道閘系統(tǒng)既可以大力降低人力成本，又可以增加經(jīng)營收入，還可以減少車輛風險。（2）辦公自動化系統(tǒng)（3）物料采購與管理系統(tǒng)（4）電腦收費系統(tǒng)（5）小區(qū)保安監(jiān)控系統(tǒng)7.業(yè)務外包業(yè)務外包是指項目管理處將非核心業(yè)務以合同的形式交給外部服務供應商完成，以提高資源配置效率的生產(chǎn)組織形式和戰(zhàn)略管理模式。外包的范圍包括：非核心業(yè)務，不擅長業(yè)務，成本平衡點之外。6.提升科技含量328.發(fā)揮集中優(yōu)勢（1）物料集中采購優(yōu)勢（2）垃圾集中清運優(yōu)勢（3）保險集中購買優(yōu)勢（4）工程集中招標優(yōu)勢9.增加邊際收益開展房屋租賃中介垃圾對外承包經(jīng)營小區(qū)廣告經(jīng)營小區(qū)健身會所10.加強成本結構分析8.發(fā)揮集中優(yōu)勢33謝謝觀賞！謝謝觀賞！341、每一個成功者都有一個開始。勇于開始，才能找到成功的路。9月-239月-23Friday