房屋設(shè)備維修的管理

房屋設(shè)備維修的管理房屋維修管理第一節(jié)房屋維修管理概述一、

房屋維修管理在物業(yè)管理中的地位與作用（一）房屋維修的概念房屋維修是指對已建成的房屋進(jìn)行翻修、大修、中修、小修、綜合維修和維護(hù)保養(yǎng)。（二）房屋維修管理在物業(yè)管理中的地位與作用1.從物業(yè)自身的角度看2.從房地產(chǎn)業(yè)的角度看3.從物業(yè)管理企業(yè)的角度看4.從使用和社會的角度看二、房屋修繕責(zé)任的劃分國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》建設(shè)部第80號令《房屋建筑工程質(zhì)量保修方法》1.新建房屋在保修期內(nèi)

新建房屋、自每棟房屋竣工驗(yàn)收合格之日起，在規(guī)定的保修期內(nèi)，由施工單位負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量保修。竣工驗(yàn)收與業(yè)主進(jìn)入的時(shí)間差，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期為：（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體建筑工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間，房面和外墻面的防滲漏，為5年。（三）供熱和供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；其它項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。摘自國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條三、

物業(yè)管理企業(yè)房屋修繕管理的內(nèi)容(一)

房屋修繕計(jì)劃管理(二)房屋修繕技術(shù)管理(三)房屋修繕質(zhì)量管理1.強(qiáng)化修繕工程質(zhì)量監(jiān)督2.加強(qiáng)修繕工程質(zhì)量管理3.完善修繕工程質(zhì)量保修制度(四)房屋修繕施工管理(五)房屋修繕資金管理房屋修繕資金的籌措1、業(yè)主繳納的維修基金（深圳特區(qū)是本體維修基金）２、發(fā)展商繳納的專項(xiàng)維修基金（部分省市規(guī)定）４、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的一部分５、開展各種經(jīng)營收入中的部分盈余第三節(jié)房屋完損等級評定房屋完損等級是對現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分等級，即房屋的質(zhì)量等級。一、房屋常用結(jié)構(gòu)及其組成部分1.常用結(jié)構(gòu)房屋常用結(jié)構(gòu)分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和其它結(jié)構(gòu)。2.組成部分結(jié)構(gòu)部分、裝修部分、設(shè)備部分二、房屋完損等到級評定方法按《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目和評定方法，通過目測、檢測和定量、定性的分析，對整幢房屋進(jìn)行綜合性的評價(jià)。三、房屋完損等級的分類及標(biāo)準(zhǔn)1.完好房2.基本完好房3.一般損壞房4.嚴(yán)重?fù)p壞房5.危險(xiǎn)房四、評定房屋完損等級的一般做法1.定期評定房屋完損等級2.不定期評定房屋完損等級五、房屋完好率、危房率的計(jì)算（三）按經(jīng)營管理性質(zhì)分1.恢復(fù)性維修2.賠償性維修3.改善性維修4.救災(zāi)性維修5.返工性維修二、房屋維修標(biāo)準(zhǔn)1.主體工程2.木門窗及裝修工程3.樓地面工程4.屋面工程5.抹灰工程6.油漆粉飾工程7.水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程8.金屬構(gòu)件9.其它工作三、裝飾裝修工程質(zhì)量與安全管理（一）禁止行為和注意事項(xiàng)１、住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；將沒有防水要求的房間或陽臺改成衛(wèi)生間，廚房間；擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸；拆、除連接陽臺的磚，混凝土墻體；損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果。２、室內(nèi)裝飾裝修，未經(jīng)過批準(zhǔn)不得有下列行為搭建建筑物，構(gòu)筑物；改變住宅外立面，在非承重墻上開門、窗（以上行為，應(yīng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)方可進(jìn)行）；拆改供暖管道和設(shè)施；拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施（以上行為要經(jīng)供暖管理單位或燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)方可進(jìn)行）３、增加樓面荷載的，應(yīng)經(jīng)原設(shè)計(jì)單位批準(zhǔn)并提出設(shè)計(jì)方案；４、改動衛(wèi)生間，廚房間防水層的，應(yīng)當(dāng)按照防水標(biāo)準(zhǔn)制定施工方案并做閉水試驗(yàn)；５、遵守施工安全操作規(guī)程，不得擅自動用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)；６、裝修垃圾的處理與清運(yùn)；７、降低施工噪音，減少環(huán)境污染；（二）裝飾裝修的開工申報(bào)與監(jiān)督１、開工前，裝修人應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)申報(bào)登記２、裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)的告知３、簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議４、施工過程的監(jiān)督管理第六節(jié)房屋的日常養(yǎng)護(hù)房屋日常養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理部門為確保房屋的完好和正常使用所進(jìn)行的經(jīng)常性的日常修理、季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng)以及房屋的正確使用維護(hù)管理等工作，是物業(yè)管理企業(yè)房屋維修管理的重要環(huán)節(jié)。

一、房屋日常養(yǎng)護(hù)的類型（一）零星養(yǎng)護(hù)（二）計(jì)劃養(yǎng)護(hù)二、房屋日常養(yǎng)護(hù)的具體內(nèi)容包括：（一）地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護(hù)（二）樓地面工程的養(yǎng)護(hù)（三）墻臺面及吊頂工程的養(yǎng)護(hù)（四）門窗工程的養(yǎng)護(hù)（五）屋面工程維修養(yǎng)護(hù)（六）通風(fēng)道的養(yǎng)護(hù)管理（七）垃圾道的養(yǎng)護(hù)管理第七節(jié)白蟻防治管理一、白蟻的生活習(xí)性１、四個(gè)世界之最：分工最細(xì)、食料最多、最早建復(fù)雜巢穴、繁殖最多的昆蟲２、喜食纖維類物質(zhì)，喜陰濕環(huán)境，全國大部份省市都有３、被稱為無牙老虎，是世界性害蟲二、白蟻對房屋的危害1、侵入建筑物內(nèi)部毀壞木構(gòu)件；2、毀壞建筑物內(nèi)部含纖維物資的物品；3、能危害建筑物基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)三、白蟻的預(yù)防和滅治1.白蟻的防治管理（1）各級政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)白蟻的防治（2）新建、改建、翻建項(xiàng)目均須進(jìn)行白蟻預(yù)防處理（3）建立專業(yè)白蟻防治機(jī)構(gòu)（4）有償服務(wù)，?？顚Ｓ?.白蟻的預(yù)防（1）堵塞白蟻入侵的途徑（2）建筑物基部的處理（3）木材的防蟻3.白蟻的滅治（1）藥物滅治法（2）控巢法（3）誘殺法4.白蟻防治安全注意事項(xiàng)二、房屋設(shè)備管理的基本內(nèi)容與要求：（一）設(shè)備及其管理的特點(diǎn)1.服務(wù)性功能強(qiáng)2.經(jīng)營性特點(diǎn)突出3.專業(yè)性技術(shù)性要求高4.綜合性強(qiáng)（二）設(shè)備管理的基本內(nèi)容、要求1.使用管理2.維修養(yǎng)護(hù)管理3.安全管理4.技術(shù)檔案資料管理三、房屋設(shè)備的保養(yǎng)與維修（一）設(shè)備的保養(yǎng)1.三級保養(yǎng)制2.設(shè)備點(diǎn)檢（二）設(shè)備的維修1.零星維修工程2.中修工程3.大修工程4.設(shè)備更新和技術(shù)改造（三）設(shè)備保養(yǎng)與維修的原則8字經(jīng):清潔\緊固\潤滑\調(diào)整,三好四會五定第三節(jié)給排水設(shè)備的管理一、管理范圍界定1.給水設(shè)備2.排水設(shè)備二、給排水設(shè)備的驗(yàn)收與檢查1.嚴(yán)格驗(yàn)收管理制度2.加強(qiáng)日常檢查巡視三、供水系統(tǒng)管理四、水泵房管理五、排水系統(tǒng)的管理六、給排水設(shè)備的修理第四節(jié)消防及安保設(shè)備的管理一、消防及安管設(shè)備分類1.消防設(shè)備:自動報(bào)警系統(tǒng)、濕式噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、二氧化碳滅火系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安全疏散系統(tǒng)、滅火器、消防電梯；2.安管設(shè)備:閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、周界防越系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)。二、消防設(shè)備管理特點(diǎn)1.重要性突出，一旦火災(zāi)，特別對于高層樓宇，主要依靠大廈內(nèi)部自身的消防設(shè)備；一般處于靜態(tài)工作狀態(tài)；2.加強(qiáng)日常檢查巡視，定期實(shí)驗(yàn)確保系統(tǒng)處于完好，一旦發(fā)生問題及時(shí)解決，加強(qiáng)使用培訓(xùn)。三、安管設(shè)備管理特點(diǎn)1.戶外工作，故障率較高；2.加強(qiáng)日常檢查巡視，及時(shí)維修，加強(qiáng)使用培訓(xùn)。第五節(jié)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備的管理一、空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備分類1.定義：空調(diào)對溫度而言是供冷和供熱；對濕度而言是加濕和減濕；對潔凈度而言是對空氣過濾和凈化；有時(shí)還要對室內(nèi)空氣更新，這些空氣處理過程都要用到專門的空氣調(diào)節(jié)設(shè)備，我們把空調(diào)設(shè)備和相應(yīng)的空氣輸送、分配設(shè)備，能量傳遞設(shè)備及各種儀器儀表稱為空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)，簡稱空調(diào)系統(tǒng)。2.分類:分為集中式、局部式、半集中式。其中集中式空調(diào)也稱為中央空調(diào)，由空氣處理部分、空氣輸送部分、空氣分室部分組成；局部式空調(diào)就是空調(diào)機(jī)組（空調(diào)機(jī)），由空氣處理和冷媒組成；半集中式空調(diào)則集中了集中式和局部空調(diào)的優(yōu)點(diǎn)，是一種混合系統(tǒng)，有誘導(dǎo)和風(fēng)機(jī)盤管兩種形式。二、空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備管理特點(diǎn)1.工藝系統(tǒng)復(fù)雜，造價(jià)昂貴；2.運(yùn)行能耗大，空氣質(zhì)量要求高；3.直接影響物業(yè)管理的經(jīng)營成本承擔(dān)了安全運(yùn)行的技術(shù)責(zé)任；4.定期維護(hù)保養(yǎng)，使設(shè)備的潤滑、水、冷制劑等在正常的范圍，保障主機(jī)、管道、冷卻泵、冷凍泵、冷水泵、冷卻塔的正常高效使用；2.加強(qiáng)日常檢查巡視，記錄各類有關(guān)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修處理，加強(qiáng)使用培訓(xùn)，提高員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)水平。第七節(jié)智能化系統(tǒng)設(shè)備管理一、智能化建筑又稱５Ａ或３Ａ功能建筑，既建筑自動化（ＢＡ）、保安監(jiān)控自動化（ＳＡ）、消防自動化（ＦＡ）、通訊自動化（ＣＡ）和辦公自動化（ＯＡ）。３Ａ即將ＳＡ、ＦＡ納入ＢＡ。二、智能化系統(tǒng)設(shè)備管理要求1.中央控制室管理要求（職責(zé)、控制室管理制度、交接班制度等）2.計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)中心管理規(guī)定要求（職責(zé)、機(jī)房管理制度